房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識講義課件

2023/2/61房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識2023/2/62房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及常用名詞1、房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物的統(tǒng)稱，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益，房地產(chǎn)與建筑物密不可分。上述定義中的地上定著物，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性，地上定著物包括為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植在土地上的花草、樹木或人工建造的庭院、花園、假山，為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風、通訊、電梯、消防等設(shè)備。2023/2/632、土地的所有權(quán)種類：國有土地，集體土地。3、土地使用權(quán)的獲取方式：征用、劃撥、出讓。其中，以出讓方式獲取土地使用權(quán)，目前已經(jīng)實行“招拍掛”的方式進行，即以招標、拍賣、掛牌的方式進行出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)停止。4、生地與熟地：熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達到“三通一平”施工條件的土地。生地則是相對應熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。三通一平：水通、電通、路通，場地平整。七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃氣通、通訊通、供熱通，場地平整。2023/2/657、商業(yè)房地產(chǎn)的含義

人們習慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又有能滿足商家經(jīng)營、商務(wù)活動、市民投資等需要的經(jīng)濟功能。商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。在現(xiàn)實生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。2023/2/668、CBD

CBD的全稱是CentralBusinessDistrict，我國現(xiàn)有三種譯法：中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當時定義為“商業(yè)會聚之處”。隨后，CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富，成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經(jīng)濟發(fā)展中樞。一般而言，CBD應該具備以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價最高；它高樓林立，土地利用率最高。2023/2/679、購物中心

世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨立的地產(chǎn)進行設(shè)計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體。”包括地區(qū)購物中心、中型購物中心、零售公園、專業(yè)購物中心等多種形式。

通常說的ShoppingMall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾（購物中心）特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。

嚴格意義上講，小于10萬平方米的，叫做購物中心；大于這個數(shù)字的且業(yè)態(tài)復合度高的方可稱作摩爾MALL；而大于20萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心SUPERMALL。

2023/2/6911、商圈

商圈是零售學用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。商圈就是指店鋪以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，那些優(yōu)先選擇到該店來消費的顧客所分布的地區(qū)范圍，換而言之就是店鋪顧客所在的地理范圍。2023/2/61012、寫字樓5A級寫字樓“5A”指的是一個寫字樓產(chǎn)品的智能化水平，與寫字樓品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，但絕對不是劃分寫字樓等級的標準，“5A”僅僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低，對寫字樓品質(zhì)有一定的影響，但是絕不能說“5A”級寫字樓就是甲級寫字樓或者是品質(zhì)最好的寫字樓，因為影響寫字樓品質(zhì)的因素很多，比如寫字樓的區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個方面?！?A級寫字樓”的“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）?！凹准墶睂懽謽撬^甲級寫字樓，是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規(guī)定。它是在港臺商人與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，劃分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有八大特征：管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務(wù)化等。2023/2/61113、拆遷補償?shù)姆绞剑贺泿叛a償、實物補償（回遷、搬遷）。目前較多采用貨幣補償方式。14、在什么情況下，國家可以收回有限制出讓的土地使用權(quán)：a.土地使用屆滿（如果在土地使用權(quán)屆滿以后，再重新交納規(guī)定金額的土地出讓金，出讓金視該地段標的收取，就可以繼續(xù)使用）b.根據(jù)社會公共利益的需要依照法律程序提前收回c.因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回2023/2/613產(chǎn)權(quán)證書：指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖大產(chǎn)權(quán)證：即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。小產(chǎn)權(quán)證：即每個購房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。商品房：

是指房屋開發(fā)建設(shè)中專門用作商品銷售的住宅房屋或商業(yè)物業(yè)。2023/2/614公房：

也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。使用權(quán)房：由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公房。集資房：

改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。共有房產(chǎn)：兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)2023/2/615五證（預售條件）:

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。一證三書（樓房交付使用條件）：

一證：《房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》

三書：商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書、收樓通知書商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應注意的問題。2023/2/61717、價格：價格的種類很多，如均價、起價、最低價、最高價、一口價等。其中的兩種。最低價﹕指目前銷售中最低的單價﹔

最高價﹕指目前銷售中最高的單價﹔

均價：指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積和?？梢苑从骋粋€樓盤整體價格。起價：指物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格。多層一般以頂層的銷售價為起價，高層以低樓層的售價作為起價，不能真實的反映樓盤的價位。一口價﹕指不分樓層﹐不分方向﹐一次性付款的價格2023/2/61818、定金與訂金的區(qū)別：定金是當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定定金交付的期限。定金合同自實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過合同標的額的20%。如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金。如果開發(fā)商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣給他人，應向購房者雙倍返還定金。這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。2023/2/61919、違約金:

指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。20、房地產(chǎn)一級市場:

房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。2023/2/62123、預售的條件：商品房預售實行許可證制度，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣市房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示許可證。其商品房預售廣告、售房宣傳資料和說明書均應載明預售許可證的批準文號。其許可證應在售樓場所顯著位置懸掛。未取得預售許可證的，不得進行商品房預售。2023/2/622內(nèi)銷商品房預售：

開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預售內(nèi)銷商品房須持以下證件或資料：開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》；有市計委、建委批準的商品房項目建設(shè)計劃文件；已取得國有土地使用證或土地使用權(quán)來源證件，并已交付全部土地使用權(quán)出讓金；取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證；有納入市建委銷售計劃的證明文件；按申請預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，或達到相應的工程進度，并已確定施工進度和交付日期；本市《商品房預售許可證》。2023/2/623外銷商品房預售：開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預售外銷商品房須持以下證件或資料：開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》；付清地價款（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金），取得土地使用證；市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃氣、電視接收、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料；已完成工程建設(shè)總投資額的25％；工程施工進度和竣工交付日期已經(jīng)確定；

《外銷商品房預售許可證》。2023/2/6254、公用面積：

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。5、竣工面積：指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑.6、共有建筑面積

房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積2023/2/6267、分攤面積﹕

公共場所(如樓梯)及公共設(shè)施(如供電房)所占的面積按一定比例分配給每戶的面積。商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％公用建筑面積分攤系數(shù)：

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。普通住宅的一般公攤比例：多層：8%——15%小高層：10%——20%高層：15%——30%2023/2/62912、用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積。是指產(chǎn)權(quán)人使用土地的范圍包括其土地上建筑物包括天井、通道、庭院占地面積的總和，即占地面積。13、用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設(shè)用范圍的界線。在規(guī)劃圖中一般用紅線標示，故稱之為用地紅線。14、道路紅線：城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。15、日照間距系數(shù)：指根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。2023/2/63016、建筑間距：兩棟建筑物外墻之間的水平距離。17、日照標準：根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標準日獲得的日照量。

1994年2月1號執(zhí)行的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中規(guī)定，住宅建筑日照標準：冬至日住宅底層日照時間不少1小時或大寒日住宅底層日照時間不少于2小時。2023/2/63118、居住區(qū)用地：住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。含宅間綠地和宅間小路。公建用地：與居住人口規(guī)模相對應配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停車場等。道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等車輛的停放場地。公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地。2023/2/63219、配套設(shè)施：指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。20、建筑小品：指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。2023/2/633建筑基礎(chǔ)知識1、定義：廣義：人工建筑而成的所有東西。狹義：即指房屋。是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門窗等，能夠遮風擋雨，供人們在內(nèi)居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或其他活動的空間場所，不包含構(gòu)筑物。構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動。如煙囪、水塔、水井、隧道等。一、建筑物2023/2/6342、分類：房地產(chǎn)行業(yè)對于建筑物的分類方式較多，標準也不盡相同，現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式。按使用性質(zhì)分：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按層數(shù)分：低層（1～3層）多層（4～6層）小高層（7～15層）高層（15層以上至建筑高度100米）超高層（建筑總高度超過100米，不含單層建筑超過

100米）。按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力墻等）、鋼結(jié)構(gòu)。一、建筑物2023/2/635

1、基礎(chǔ)：定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)、獨立基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)（高層常用）、樁基礎(chǔ)。

2、地基：定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或巖層。二、建筑構(gòu)造2023/2/6363、建筑物的結(jié)構(gòu)類型：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。鋼筋主要承受拉力，混凝土主要承受壓力。又可依結(jié)構(gòu)布置情況分為排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)等。優(yōu)點：A.耐久性好：強度不隨時間增長而降低，反而略有提高B.耐火性好：水泥保護鋼筋受熱，使之耐高溫C.整體性好：節(jié)點的連接強度高，提高其剛度和穩(wěn)定性D.可模性好：根據(jù)模具澆筑成任意形狀E.就地取材：其粗、細骨料產(chǎn)地普遍，降低造價F.節(jié)約鋼材二、建筑構(gòu)造2023/2/637磚混結(jié)構(gòu)：主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土屋面板和梁承重的結(jié)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。其他結(jié)構(gòu)：凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的建筑物都歸此類，如竹結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞、木板房、土草房等?？蚣芙Y(jié)構(gòu)與混合結(jié)構(gòu)的區(qū)別框架結(jié)構(gòu)是由鋼筋水泥的梁、柱及樓板組成，墻體無承重任務(wù)，只起間隔與維護的作用，故可以拆除?；旌辖Y(jié)構(gòu)是由磚墻和鋼筋水泥樓板構(gòu)成，墻體是承重構(gòu)件，不能隨意拆除。二、建筑構(gòu)造2023/2/6384、墻體和柱：豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎(chǔ)。

墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。

承重墻：直接受外力作用和自重的墻體。

非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。

結(jié)構(gòu)墻：主要承受側(cè)向力或地震作用，并保持結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定的承重墻，又稱剪力墻，抗震墻等。

二、建筑構(gòu)造2023/2/639

剪力墻————高層建筑因為其高度的原因，將承受較大的水平荷載（風力、地震力），從而產(chǎn)生剪切力，用于抵抗剪切力的墻體稱為剪力墻。它是承受垂直及水平力設(shè)計的墻體，起承重的主力，由鋼筋砼搗制而成，墻內(nèi)設(shè)有雙層鋼筋網(wǎng)。墻上的門、窗洞在設(shè)計時已經(jīng)按力學的要求進行設(shè)計，洞口的四周還另外埋設(shè)有鋼筋進行加固。因剪力墻鋼筋網(wǎng)密集、難于開鑿、若開洞后則難以加固洞口四周的被破壞部分，并且會直接破壞剪力墻的整體性和受力體系，故建成后極少再于剪力墻上開洞。2023/2/6405、門窗：門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。6、地面、樓板和梁：地面：通俗指每層樓的人腳踏的樓面。樓板：分隔層與層之間的水泥混凝土板。梁：跨過空間的橫向構(gòu)件。2023/2/6417、樓梯：一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。樓梯的寬度一般在1.2米左右。住宅樓梯的傾斜度一般在15～20度臺階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在20～25cm、踢步在15cm時人們的感覺最舒適。8、屋頂：屋頂分平屋頂和坡屋頂。建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽臺、雨篷等部件。

二、建筑構(gòu)造2023/2/6429、開間：住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40—50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。二、建筑構(gòu)造2023/2/64310、進深：

在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。11、層高：指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。12、凈高：

層高減去樓板厚度的凈剩值。注：一般樓層規(guī)定凈空應為2.8米高，連樓板在內(nèi)應為3米高。二、建筑構(gòu)造2023/2/64413、過道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間14、走廊：

住宅套外使用的水平交通空間15、格局：

指一戶房屋之房型，方正或?qū)匍L型，不方正，異型16、私密性：

指私生活之隱私性（動靜分區(qū)，棟距要寬）17、采光：

指光線日照之明亮度18、通風：

風之來源，去路二、建筑構(gòu)造2023/2/64519、標準層：指平面布置相同的住宅樓層，單制樓宇的一層，其層面平整，沒有特殊設(shè)計工藝。20、錯層：室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，樓層的幾部分之間地面高低錯開，高度差約為40～60cm之間，以實現(xiàn)動靜、公私的分離。一般在設(shè)計當中把客廳、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間等公共活動區(qū)域的樓層面與房間等私密性強的樓層面通過3級踏步樓梯級相對錯開，形成高低兩級樓層平面。二、建筑構(gòu)造2023/2/64621、躍式：指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接，有別墅式的感覺。躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。22、復式：復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。二、建筑構(gòu)造2023/2/64723、地下室：

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

24、半地下室：

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

25、住宅的樓梯有否規(guī)定為幾寬？住宅的樓梯一般凈寬不應少于1米，梯級為3015（寬高）

二、建筑構(gòu)造2023/2/6481、給水、排水系統(tǒng)給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用）、設(shè)置水箱供水（水壓在一天內(nèi)定期高低變化的情況下采用）、設(shè)置水泵、水箱供水（水壓經(jīng)常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用于多層、高層建筑。當室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時，通常分成兩個供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設(shè)置水泵水箱供水。）給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。多采用ф100～150的鑄鐵管或PVC管材。三、建筑設(shè)備2023/2/6492、采暖系統(tǒng)：采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分為兩種：熱水供暖：采用熱水進行供暖，供水溫度一般95度，回水溫度一般70度。這種方式的特點是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。蒸氣采暖：采用水蒸氣進行供暖。這種方式的特點是熱得快，涼得也快。多用于間歇性采暖建筑，如劇院等。集中供暖國家目前提倡采用分戶計量式采暖方式，但是由于計量價位的不確定，大多開發(fā)商都沒有采用。當前使用最多的是分戶控制采暖。無論是分戶計量還是分戶控制，現(xiàn)在都沒有達到“誰用誰交費，不用不交費”的狀態(tài)。三、建筑設(shè)備2023/2/6503、通信和空調(diào)系統(tǒng)包括電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線系統(tǒng)等。4、電氣設(shè)備：包括導線、配電箱、電開關(guān)、電表、防雷裝置（接閃器（避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)）、引下線、接地裝置）。5、燃氣供應系統(tǒng)燃氣目前常用的有三種：人工煤氣：工業(yè)尤其是煉鋼及石油加工產(chǎn)業(yè)的副產(chǎn)品，其主要成分是

CO，比重與空氣相近。使用不當極易發(fā)生煤氣中毒。三、建筑設(shè)備2023/2/651

天然氣：蘊藏于地下的可燃氣體，主要成分是CH4，比空氣輕，一旦