縣域房地產(chǎn)項目評估講義課件

2010年7月29日

縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估講義農(nóng)村產(chǎn)業(yè)金融部11第一部分縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)主要制度第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款準(zhǔn)入管理第三部分縣域商品住房開發(fā)貸款項目評估目錄第一部分縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)主要制度一、房地產(chǎn)法律法規(guī)及部門規(guī)章二、人民銀行、銀監(jiān)會及國務(wù)院有關(guān)部門發(fā)布的房地產(chǎn)政策三、我行基本信貸制度四、我行縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款有關(guān)制度辦法

第一部分縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)主要制度二、人民銀行、銀監(jiān)會及國務(wù)院有關(guān)部門發(fā)布的房地產(chǎn)政策

1.國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》；2.中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》；3.中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》；4.中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；5.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》；6.國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》；7.中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》；8.商務(wù)部等六部門《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》；9.商務(wù)部、國家外匯管理局《關(guān)于進(jìn)一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》；10.國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會關(guān)于發(fā)布實施《限制用地項目目錄（2006年本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本）》的通知；11.人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于印發(fā)＜廉租住房建設(shè)貸款管理辦法＞的通知》。第一部分縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)主要制度三、我行基本信貸制度1.中國農(nóng)業(yè)銀行信貸管理基本制度；2.中國農(nóng)業(yè)銀行法人客戶信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程；3.中國農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法；4.中國農(nóng)業(yè)銀行項目融資業(yè)務(wù)管理辦法；5.中國農(nóng)業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款項目調(diào)查評估管理暫行辦法；6.中國農(nóng)業(yè)銀行法人客戶信用等級評定管理辦法；7.中國農(nóng)業(yè)銀行法人客戶授信管理辦法；8.中國農(nóng)業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)擔(dān)保管理辦法；9.中國農(nóng)業(yè)銀行關(guān)于進(jìn)一步加強貸后管理的若干規(guī)定（試行）；10.中國農(nóng)業(yè)銀行2009－2010年“三農(nóng)”和縣域信貸業(yè)務(wù)政策指引；11.中國農(nóng)業(yè)銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險分類管理辦法（試行）；12.中國農(nóng)業(yè)銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險分類操作規(guī)程（試行）；13.中國農(nóng)業(yè)銀行湖南省分行法人信貸客戶分類管理辦法。

第一部分縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)主要制度四、我行縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款有關(guān)制度辦法

1.中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)項目貸款管理辦法；2.中國農(nóng)業(yè)銀行城市土地開發(fā)貸款管理辦法；3.中國農(nóng)業(yè)銀行總行房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)質(zhì)客戶管理辦法；4.中國農(nóng)業(yè)銀行湖南省分行分行級房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)質(zhì)客戶評定及管理實施細(xì)則（試行）；5.中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理細(xì)則；6.中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)貸款評估暫行辦法；7.中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款監(jiān)管辦法（試行）；8.關(guān)于加強房地產(chǎn)行業(yè)信貸管理的通知。第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款準(zhǔn)入管理一、依據(jù)文件二、區(qū)域準(zhǔn)入三、客戶準(zhǔn)入四、項目準(zhǔn)入五、省分行級優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶評定標(biāo)準(zhǔn)第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款準(zhǔn)入管理一、依據(jù)文件

1.《轉(zhuǎn)發(fā)總行關(guān)于印發(fā)<中國農(nóng)業(yè)銀行縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)準(zhǔn)入規(guī)定>的通知》(湘農(nóng)銀辦發(fā)〔2009〕574號)；2.《轉(zhuǎn)發(fā)總行關(guān)于印發(fā)<中國農(nóng)業(yè)銀行2009－2010年“三農(nóng)”和縣域信貸業(yè)務(wù)政策指引>的通知》(湘農(nóng)銀發(fā)〔2009〕204號)；3.《關(guān)于加強房地產(chǎn)行業(yè)信貸管理的通知》（農(nóng)銀辦發(fā)〔2010〕534號）。

第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款準(zhǔn)入管理二、區(qū)域準(zhǔn)入

根據(jù)《中國農(nóng)業(yè)銀行縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)準(zhǔn)入規(guī)定》，湖南分行屬三類區(qū)域，只能在部分縣域支行開辦商品住房和保障性住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)及土地儲備貸款業(yè)務(wù)。根據(jù)《中國農(nóng)業(yè)銀行2009－2010年“三農(nóng)”和縣域信貸業(yè)務(wù)政策指引》，商品住房和保障性住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)我行可準(zhǔn)入縣域個數(shù)不得超過全省縣域總數(shù)的20%即18個，并實行動態(tài)管理，一年一定。原則上準(zhǔn)入?yún)^(qū)域必須為總行百強縣域支行所在區(qū)域、全國百強縣、中部百強縣。2010年，我行擬定商品住房和保障性住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)準(zhǔn)入?yún)^(qū)域為：長沙縣、望城縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣、株洲縣、醴陵市、攸縣、湘鄉(xiāng)市、湘潭縣、常寧市、湘陰縣、安化縣、澧縣、漣源市、冷水江市、永興縣、祁陽縣、溆浦縣。其中株洲縣、湘陰縣、安化縣、澧縣、溆浦縣由于不是百強縣，現(xiàn)已報總行審批。土地儲備貸款業(yè)務(wù)可準(zhǔn)入?yún)^(qū)域為長沙縣和祁陽縣（總行百強縣域支行所在縣域）?？偂⒎中屑墐?yōu)質(zhì)客戶不受以上區(qū)域準(zhǔn)入限制。

第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款準(zhǔn)入管理三、客戶準(zhǔn)入（商品住房和保障性住房開發(fā)客戶）

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目公司及新注冊成立的房地產(chǎn)公司：1．產(chǎn)權(quán)清晰，法人治理結(jié)構(gòu)健全，經(jīng)營管理規(guī)范，財務(wù)狀況良好；企業(yè)及主要管理人員無不良記錄；無重大法律糾紛及風(fēng)險隱患，無國土資源部門、建設(shè)主管部門查實的囤積土地、囤積房源行為；2．控股股東為有開發(fā)經(jīng)歷的房地產(chǎn)公司的，符合本條第一款中列明的條件；控股股東為非房地產(chǎn)公司的，其所有者權(quán)益應(yīng)不低于5000萬元；控股股東為個人的，該股東應(yīng)有3年以上專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗，且業(yè)績良好；3．具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；4．所有者權(quán)益不低于3000萬元；5．資產(chǎn)負(fù)債率不高于70%；6．主要管理者專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的年限不少于3年，且業(yè)績良好；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；7．主要關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營正常、無重大法律糾紛及風(fēng)險隱患。

第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款準(zhǔn)入管理四、項目準(zhǔn)入（商品住房）1.取得政府有權(quán)部門核發(fā)的合法、有效批件；2.別墅項目須于2005年12月2日之前取得《國有土地使用證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；非別墅類低密度住宅項目符合國土資源部和國家發(fā)改委2006年聯(lián)合下發(fā)的《限制用地項目目錄》有關(guān)要求，即禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地；3.項目用地已簽訂土地出讓合同，繳清全部土地費用（出讓金、補償款、契稅等）；取得項目用地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》；取得項目工程的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；貸款發(fā)放前取得《建筑工程施工許可證》；項目開始預(yù)售的須取得《商品房預(yù)售許可證》；4.項目資本金不低于總投資的35%；5.項目整體規(guī)劃建筑面積不低于3萬平方米；6.地段優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品適銷對路；7.無非正常停工現(xiàn)象。第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款準(zhǔn)入管理五、省分行優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶評定標(biāo)準(zhǔn)1.符合中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，公司治理完善，依法經(jīng)營，管理規(guī)范，報表真實，并提供年度審計報告；2.無不良信用記錄，信用等級AA+及以上；3.上年末所有者權(quán)益2億元及以上，資產(chǎn)負(fù)債率低于70%；4.近三年總資產(chǎn)平均凈利潤率4%以上，上年度經(jīng)營性現(xiàn)金流量或近三年經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量之和大于零；

近三年累計凈利潤總額/3近三年總資產(chǎn)平均凈利率=

[(總資產(chǎn)0/2)＋總資產(chǎn)1＋總資產(chǎn)2＋（總資產(chǎn)3/2）]/3（總資產(chǎn)0為第一年總資產(chǎn)年初數(shù)，總資產(chǎn)1、總資產(chǎn)2、總資產(chǎn)3分別為第一年、第二年、第三年總資產(chǎn)年末數(shù)。）1616第一部分縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)主要制度第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產(chǎn)開發(fā)貸款準(zhǔn)入管理第三部分縣域商品住房開發(fā)貸款項目評估目錄第三部分縣域商品住房開發(fā)貸款項目評估

一、評估報告主要內(nèi)容

二、評估表編制三、評估資料收集與整理四、項目評估案例演示第三部分縣域商品住房開發(fā)貸款項目評估

一、評估報告主要內(nèi)容

第一章前言第二章借款人資信評價第三章項目基本情況評價第四章項目投資估算與資金籌措評價第五章項目市場評價第六章項目償債能力評價第七章貸款方式評價第八章銀行效益與貸款風(fēng)險評價第九章評估結(jié)論及建議一、評估報告主要內(nèi)容第二章借款人資信評價1．借款人概況。2．經(jīng)營者素質(zhì)分析。3．借款人經(jīng)營狀況與發(fā)展前景。4．借款人財務(wù)狀況分析。5．借款人信用狀況分析。6．關(guān)聯(lián)公司基本情況分析。一、評估報告主要內(nèi)容第二章借款人資信評價

1．借款人概況。主要說明借款人名稱、企業(yè)類別、投資背景、歷史沿革、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、股權(quán)變更、注冊資本、經(jīng)營范圍、經(jīng)營期限、資質(zhì)等級、組織架構(gòu)與經(jīng)營管理模式、對外投資、借款人公司章程或其他制度的特別規(guī)定等。

審核注冊資本到位情況，要與公司歷次驗資報告、公司財務(wù)報表核對，并要查閱公司實收資本科目下的銀行到賬憑證等，判斷是是否全額到位，是否有抽資嫌疑。對于以非貨幣出資項目，應(yīng)分析其估值是否合理，是否有虛增實收資本情形。如涉及股權(quán)變更，要查閱股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓款是否付清，協(xié)議中是否有其他附加條款，業(yè)主是否按協(xié)議履行，是否會對項目建設(shè)有影響等。應(yīng)查閱公司章程，評價公司管理制度是否規(guī)范。對于項目建設(shè)、貸款等事宜，是否是由章程規(guī)定和有權(quán)人或機構(gòu)辦理，如非有權(quán)人，是否有授權(quán)書。對于需應(yīng)由股東會、董事會決議的是否有有效的決議。一、評估報告主要內(nèi)容第二章借款人資信評價

2．經(jīng)營者素質(zhì)分析。主要說明借款人法人代表、公司總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)（或財務(wù)負(fù)責(zé)人）、總工程師（或工程負(fù)責(zé)人）、銷售總監(jiān)（或銷售負(fù)責(zé)人）等高層管理人員的姓名、國籍、年齡、文化程度、行業(yè)經(jīng)歷、信譽、工作能力及歷史業(yè)績，有無不良記錄。對經(jīng)營者基本情況可以通過面談、走訪、查閱個人證件（職業(yè)資格證、任職證明）等方式調(diào)查，資信狀況調(diào)查還應(yīng)查詢?nèi)嗣胥y行個人征信系統(tǒng)。如個人存在不良紀(jì)錄但非惡意，應(yīng)由相關(guān)部門（銀行）出具相關(guān)證明。一、評估報告主要內(nèi)容第二章借款人資信評價

4．借款人財務(wù)狀況分析。

綜合借款人近3年來的財務(wù)報表，計算其各項財務(wù)指標(biāo)，進(jìn)行比較分析。重點說明借款人資產(chǎn)與負(fù)債、收入與支出、現(xiàn)金流入與流出的構(gòu)成，分析借款人各項財務(wù)指標(biāo)的合理性與增減變動情況及原因，找出其變動趨勢，預(yù)測變動帶來的影響，估算借款人償債能力、營運能力、盈利能力的強弱，同時應(yīng)說明貸款項目已完成投資在報表中來源與運用的具體體現(xiàn)。需重點關(guān)注的會計科目：資產(chǎn)類科目：貨幣資金、應(yīng)收及預(yù)付款項、存貨、對外投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等負(fù)債類科目：短期借款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、長期借款等權(quán)益類科目：實收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤等損益類科目：營業(yè)收入、銷售成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、經(jīng)營利潤等需計算的財務(wù)指標(biāo)有：償債能力指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率和利息保障倍數(shù)營運能力指標(biāo)：存貨周轉(zhuǎn)率盈利能力指標(biāo)：銷售利潤率、總資產(chǎn)利潤率、凈資產(chǎn)利潤率、近3年總資產(chǎn)平均利潤率等一、評估報告主要內(nèi)容第二章借款人資信評價5．借款人信用狀況分析。調(diào)查說明借款人在各家銀行的開戶、信用評級、綜合授信、銀行借款與還本付息情況、信用風(fēng)險分類，計算其貸款付息率、到期貸款償還率、在農(nóng)行存貸比率和銷售款歸行率等指標(biāo)。對本筆貸款進(jìn)行風(fēng)險預(yù)計分類及客戶分類。要查詢?nèi)嗣胥y行企業(yè)征信系統(tǒng)，反映公司信用紀(jì)錄。如有非惡意的，應(yīng)由相關(guān)部門（銀行）出具證明。不規(guī)范、不合法的融資行為對項目建設(shè)可能會給項目帶來重大法律、債務(wù)糾紛，評估應(yīng)通過查詢公司財務(wù)證賬、走訪職工及社會群體，判斷是否有民間借貸情況，并由業(yè)主承諾（按湘農(nóng)銀辦發(fā)〔2008〕601號文件客戶民間高息借貸情況(包括向內(nèi)部職工集資情況)）。一、評估報告主要內(nèi)容第三章項目基本情況評價

1.項目建設(shè)背景。簡述項目建設(shè)背景、運作過程，分析項目建設(shè)的目的及意義。說明項目是否屬區(qū)域內(nèi)競爭性客戶，是否屬經(jīng)營行主動營銷，以及其他金融機構(gòu)對項目營銷的態(tài)度。2.項目概況。調(diào)查說明項目地理位置、占地面積、總建筑面積及分類建筑面積、建筑密度、容積率、綠地率、車位數(shù)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，以及項目拆遷面積、拆遷安置計劃與進(jìn)度等。應(yīng)查閱項目相關(guān)批件，列示項目各項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。如項目存在分期的，應(yīng)說明分期情況，同時列示總項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。如需拆遷的，拆遷進(jìn)展是否正常，拆遷款項目是否支付，有無居民阻工情行、有無經(jīng)濟(jì)、民事糾紛等。一、評估報告主要內(nèi)容第三章項目基本情況評價

3.項目合法合規(guī)性。調(diào)查說明項目土地取得與土地款支付情況，項目立項、報建、招投標(biāo)、“四證”辦理及環(huán)保批復(fù)等情況。對照我行客戶和項目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，判斷是否符合我行準(zhǔn)入條件。項目土地取得是否合法，土地款及稅費是否繳納。土地出讓合同中是否有相關(guān)限制性條件，業(yè)主是否能落實。項目建設(shè)是否取得有權(quán)部門核準(zhǔn)批復(fù)，報建手續(xù)是否完善，是否有環(huán)保部門批復(fù)?！八淖C”：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，已預(yù)售的應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證。如有未取得的，需說明原因并明確取得計劃。是否屬閑置土地、停工項目，閑置土地建設(shè)、停工項目復(fù)工是否取得批復(fù)。一、評估報告主要內(nèi)容第三章項目基本情況評價

4.項目建設(shè)內(nèi)容。詳細(xì)說明項目規(guī)劃設(shè)計要點各項指標(biāo)，說明項目總建筑面積與各類建筑的分布，商業(yè)建筑的臨街與樓層分布情況，住宅物業(yè)的主力套型、面積，項目基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套等。簡要概括項目設(shè)計的特點、風(fēng)格。5.項目開發(fā)周期與進(jìn)度計劃。調(diào)查說明項目建設(shè)進(jìn)度計劃與實際形象進(jìn)度與投資情況。二個角度：形象進(jìn)度、投資完成情況。綜合以下因素進(jìn)行判斷：1）與土地出讓合同上規(guī)定的開發(fā)年限核對；2）實地察看工程進(jìn)度；3）與施工證上的竣工期核對。一、評估報告主要內(nèi)容第三章項目基本情況評價

6.項目建設(shè)條件。主要分析項目建設(shè)期間的道路、電力、上下水等條件的保障程度，調(diào)查評估項目建成后水、電、氣、交通、通訊等條件的落實情況。7.項目相關(guān)單位評價。調(diào)查說明項目拆遷、設(shè)計、施工、監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等相關(guān)單位的資質(zhì)、業(yè)績等，看是否能滿足項目建設(shè)需要。核實資質(zhì)等級證書、營業(yè)執(zhí)照、相關(guān)合同，調(diào)查了解經(jīng)營業(yè)績、列舉標(biāo)志性項目，有無不良記錄。一、評估報告主要內(nèi)容第四章項目投資估算與資金籌措評價

1.投資估算的范圍說明。2.投資估算的原則、依據(jù)、前提與假設(shè)條件。3.項目總投資估算（分項目估算）。4.項目資金籌措計劃。5.項目資金到位與運用情況。

一、評估報告主要內(nèi)容第四章項目投資估算與資金籌措評價

1.投資估算的范圍說明。結(jié)合項目分期情況，說明項目評估項目為項目哪一期。并根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度計劃，設(shè)定的項目建設(shè)及銷售期間。2.投資估算的原則、依據(jù)、前提與假設(shè)條件。原則：真實、合理，盡可能與與實際情況相符。依據(jù)：根據(jù)可信度層級，由低到高有：可行性研究報、初步設(shè)計報告、投資預(yù)算書、施工合同、決算報告、實際結(jié)算金額。調(diào)查評估人員平時自已需要積累工程造價方面的知識，同時對建材市場信息價格有一定的了解。針對項目分期，確定分期的理由。最好是立項時就明確分期，未明確的話看四證能否分開，盡量避免人為進(jìn)行分期的情況。如四證為整體的，土地應(yīng)按占地面積分?jǐn)偅膊糠謶?yīng)按建筑面積分?jǐn)?。一、評估報告主要內(nèi)容第四章項目投資估算與資金籌措評價

3.項目總投資估算（分項目估算）。估算項目：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、其他費用、不可預(yù)見費用。說明各項投資的估算過程、取費標(biāo)準(zhǔn)與參數(shù)。不可預(yù)見費用應(yīng)按未結(jié)算工程施工及設(shè)備采購及安裝費用的一定比例計提，一般為5-10%。調(diào)查說明原計劃（可研或設(shè)計）與實際評估情況，對產(chǎn)生差異的地方說明原因。根據(jù)實際情況調(diào)整后的投資估算是否可行。

一、評估報告主要內(nèi)容第四章項目投資估算與資金籌措評價

4.項目資金籌措計劃。資金籌措方式：項目資本金、銀行借款、銷售收入轉(zhuǎn)投資。資金結(jié)構(gòu)比例：要充分考慮項目實際情況、股東實力及當(dāng)前房地產(chǎn)市走勢。對于房地產(chǎn)市場處于高位運行時，應(yīng)適度提高資本金比例，降低貸款比例。根據(jù)經(jīng)驗，4：4：2較為合理。對確定的資金籌措方案與原計劃進(jìn)行比較，如尚未到位或需增加的資本金部分，應(yīng)說明業(yè)主解決方案和明確的到位計劃。5.項目資金到位與運用情況。

包括資本金及其他自籌資金。資本金到位核對：到賬憑證、公司財務(wù)報表（實收資本、資本公積、未分配利潤等權(quán)益性科目）。對于同時有其他項目開發(fā)的，應(yīng)按項目分開資金占用情況，并要進(jìn)行出資金能力分析。

資金使用：全部用于本項目的資金。如發(fā)現(xiàn)有用于其他的，應(yīng)予以剔除。一、評估報告主要內(nèi)容第五章項目市場評價1.當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。2.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況。3.當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場狀況。4.本項目租售計劃分析。5.同類項目比較分析。6.本項目SWOT綜合分析。7.項目市場前景預(yù)測。一、評估報告主要內(nèi)容第五章項目市場評價1.當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。調(diào)查說明當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、財政狀況，人們收入與生活水平等。相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)來自權(quán)威部門或當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計公報。2.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況。調(diào)查說明建設(shè)投資、新開工、竣工、供求狀況、價格、空置等的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢。應(yīng)以剛性需求為主。如有國家重大宏觀調(diào)控政策出臺，應(yīng)說明對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的作用效果。3.當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場狀況。評估可選取本地具有可比性的案例，說明其建設(shè)投資、供求狀況、價格、空置等的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢。一、評估報告主要內(nèi)容第五章項目市場評價4.本項目租售計劃分析。分析項目整體營銷方案與分階段的租售計劃的合理性與可行性。5.同類項目比較分析。按照同類地段、同類區(qū)域、同類性質(zhì)建筑、同檔次項目、規(guī)模相當(dāng)、交易期間相近的原則選取比較項目，加以詳細(xì)的對比分析據(jù)以評價項目的定價與市場競爭能力。6.本項目SWOT綜合分析。

SWOT的含義：四個英文意義首字母，S－Strength，強項、優(yōu)勢；W－Weakness，弱項、劣勢；O－Opportunity，機會、機遇；T－Threat，威脅、對手。

分別列舉四個方面體現(xiàn)在哪些方面，重點分析在建與將建同類項目對本項目的威脅。一、評估報告主要內(nèi)容第五章項目市場評價7.項目市場前景預(yù)測。根據(jù)對當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r與同類競爭項目的比較分析，預(yù)測項目租售價格與租售進(jìn)度，對項目的市場前景與市場競爭能力做出判斷。價格定位、物業(yè)檔次、功能結(jié)構(gòu)、戶型設(shè)計和銷售對象項目地理位置、周邊配套設(shè)施、政府發(fā)展規(guī)劃、設(shè)計方案一、評估報告主要內(nèi)容第六章項目財務(wù)效益與償債能力評價1.損益與靜態(tài)指標(biāo)評價。

2.現(xiàn)金流與動態(tài)指標(biāo)評價。3.不確定性分析。4.其他還款來源分析。

一、評估報告主要內(nèi)容第六章項目財務(wù)效益與償債能力評價1.損益與靜態(tài)指標(biāo)評價。收入、成本、稅費、利潤總額、凈利潤、投資利潤率、投資利稅率、銷售利潤率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、貸款期限等。說明各項目計算方法、依據(jù)。無權(quán)威部門特別批復(fù)的，一律按國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。有特別批復(fù)的，應(yīng)提供文件證明。貸款期限：寬限期、還款期、提款有效期。2.現(xiàn)金流與動態(tài)指標(biāo)評價。稅前/稅后財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期等。行業(yè)折現(xiàn)率i=10%。內(nèi)部收益率高于i=10%，項目財務(wù)可行，否則，不可行。一、評估報告主要內(nèi)容第六章項目財務(wù)效益與償債能力評價3.不確定性分析。盈虧平衡分析，測算項目保本點、臨界點。一是在假定銷售率不變化的條件下測算保本價格；二是在銷售價格不變條件下，測算項目保本銷售率。敏感性分析，應(yīng)抓住影響項目收益的主要因素，向不利各有利方向變動10%的情況下，測算項目財務(wù)情況。一般可采用開發(fā)成本各銷售收入兩個因素進(jìn)行分析。4.其他還款來源分析。預(yù)測非本項目還款來源的可靠性及其影響，如財政返回、公共設(shè)施費返還等。一、評估報告主要內(nèi)容第七章貸款方式評價1.項目貸款擔(dān)保方式確定。一般應(yīng)選用抵押擔(dān)保方式，并將本項目土地與在建工程作為抵押物，如抵押不夠，應(yīng)增加其他有效擔(dān)保?？毓晒蓶|為集團(tuán)客戶的，可增加集團(tuán)本部或集團(tuán)核心公司全額連帶保證擔(dān)保?？毓晒蓶|為自然人的，還應(yīng)由股東提供全額連帶保證擔(dān)保。2.抵押物狀況。應(yīng)說明土地面積、類型、容積率、權(quán)屬有無爭議、現(xiàn)狀等。3.抵押物價值。土地應(yīng)原始購置價、通過同類土地比較，評估當(dāng)前估價，合理確定土地價值。在建工程應(yīng)根據(jù)實際投資確定價值。測算貸款抵押率是否在規(guī)定范圍內(nèi)。4.抵押物變現(xiàn)能力分析。

針對當(dāng)前市場情況，分析其變現(xiàn)能力。一、評估報告主要內(nèi)容第八章銀行效益與貸款風(fēng)險評價1.銀行效益評價。預(yù)計發(fā)放貸款可增加的資產(chǎn)、負(fù)債、中間業(yè)務(wù)等經(jīng)濟(jì)效益，融洽與政府、主管部門、其他優(yōu)質(zhì)客戶等關(guān)系，擴(kuò)大農(nóng)行影響、提升農(nóng)行形象的社會效益。2.貸款風(fēng)險分析及防范措施。綜合分析借款人和項目承貸主體資格、開發(fā)能力、信用觀念、項目合法性、資金籌措、項目市場、貸款擔(dān)保、銀行監(jiān)管等方面存在的風(fēng)險大小，并提出銀行防范風(fēng)險的措施建議。一、評估報告主要內(nèi)容第九章評估結(jié)論與建議1.借款人與項目總體評價。根據(jù)前二－八章內(nèi)容，簡要對項目及客戶進(jìn)行歸納性總結(jié)。2.評估結(jié)論。評估應(yīng)作出是否同意貸款的明確結(jié)論。如不同意，請說明理由。如評級、授信、貸款風(fēng)險預(yù)分類、客戶分類合并申報的，應(yīng)一并作出明確結(jié)論。3.建議。對同意貸款的，應(yīng)進(jìn)一步提出貸款額度、期限（寬限期、還款期、提款有效期）利率及浮動比例、還款方式、擔(dān)保方式、信用發(fā)放條件、用款條件、貸款管理等具體建議。第三部分縣域商品住房開發(fā)貸款項目評估

二、評估表編制附表1：借款人基本情況表附表2：項目基本情況表附表3：項目投資概算表（可按前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、建筑安裝費用、公共配套設(shè)施費用編制輔助表）附表4：項目資金來源與運用表附表5：同類項目比較表附表6：項目財務(wù)效益表（計算復(fù)雜的可分別編制收入估算表、成本估算表、稅金估算表等作為輔助）附表7：項目財務(wù)指標(biāo)測算表附表8：貸款償還預(yù)測表附表9：敏感性分析表附表10：項目貸款綜合效益測算表附表11：項目貸款風(fēng)險定價測算表（編制方法結(jié)合案例講解）第三部分縣域商品住房開發(fā)貸款項目評估

三、評估資料收集與整理（一）銀行內(nèi)部資料（二）公司基本資料（三）公司財務(wù)資料（四）項目資料（五）貸款擔(dān)保資料三、評估資料收集與整理（一）銀行內(nèi)部資料1.二級分行貸款事宜請示文件2.項目評估人員分工表3.貸款主責(zé)任人名單表4.固定資產(chǎn)貸款申報單、調(diào)查表[農(nóng)銀發(fā)〔2009〕417號文件附件1-4、1-5、1-6]5.項目貸款評估報告6.項目評估附表7.借款人在農(nóng)行開立基本或一般存款賬戶的證明書8.借款人本年度資信評級資料（測算表，已批復(fù)的提供批復(fù)文件即可）

三、評估資料收集與整理（一）銀行內(nèi)部資料9.借款人本年度綜合授信資料（授信測算表，已批復(fù)的提供批復(fù)文