2023年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)模擬試題練習(xí)及答案

2023年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師_房地產(chǎn)_模擬試題練習(xí)及答案第一章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論一、單項(xiàng)選擇題1. 下列哪項(xiàng)不是區(qū)位所具有的特性（.com）。A.綜合性B.擬定性C.特殊性D.層次性2. 杜能圈離城市最近的一圈距離市場(chǎng)最近，重要生產(chǎn)（.com）產(chǎn)品。A.木材B.易腐難運(yùn)農(nóng)產(chǎn)品C.谷物D.畜產(chǎn)品3. （.com）是指勞工成本指數(shù)與所需運(yùn)送的總重量的比值。A.勞動(dòng)效率B.勞工效益指數(shù)C.勞動(dòng)生產(chǎn)率D.勞工系數(shù)4. 集聚因素是影響某些城市發(fā)展的關(guān)鍵因素，其中重要是指（.com）。A.社會(huì)集聚B.生產(chǎn)或技術(shù)集聚C.特殊集聚D.偶爾集聚5. 某中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平稱為（.com）。A.中心地職能B.中心性C.需求門檻D.銷售范圍6. 中心地理論由德國學(xué)者（.com）提出。A.杜能B.韋伯C.馬克思D.克里斯塔勒7. 多核心理論中，城市最重要的核心是（.com）。A.中心商務(wù)區(qū)B.批發(fā)與輕工業(yè)區(qū)C.低收入住宅區(qū)D.中高收入住宅區(qū)8. 中心商務(wù)高度指標(biāo)是界定商務(wù)區(qū)（CBD）的重要指標(biāo)，它等于（.com）。A.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積B.總建筑基底面積/中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和C.中心商務(wù)用地建筑面積總和/總建筑面積D.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑用地面積9. 伯吉斯對(duì)同心圓土地運(yùn)用模式進(jìn)行的動(dòng)態(tài)分析，是從生態(tài)學(xué)的（.com）觀點(diǎn)出發(fā)的。A.“演替與發(fā)展”B.“入侵和演替”C.“承繼和發(fā)展”D.“入侵和承繼”10. 居民收入水平與房地產(chǎn)需求量之間存在（.com）關(guān)系。A.正比例B.反比例C.正相關(guān)D.負(fù)相關(guān)11. 某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供應(yīng)量應(yīng)當(dāng)為（.com）。A.存量－拆毀量B.存量－拆毀量＋新開發(fā)量C.存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量D.存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量12. 地租本質(zhì)上是一種（.com）。A.勞動(dòng)報(bào)酬B.投資收益C.超額報(bào)酬D.經(jīng)營利潤13. （.com）是土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。A.壟斷地租B.絕對(duì)地租C.級(jí)差地租D.超額地租14. 與鄉(xiāng)村相比，下列（.com）不能體現(xiàn)現(xiàn)代城市的特性。A.以工業(yè)人口為主B.以非農(nóng)業(yè)人口為主C.人口密度大D.一定地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心15. 下列關(guān)于城市職能或城市性質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是（.com）。A.城市職能是指某個(gè)城市在國家或一定區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展中所發(fā)揮的作用和承擔(dān)的分工B.城市職能概念的著眼點(diǎn)是城市的基本活動(dòng)部分C.城市性質(zhì)是城市重要職能的概括和體現(xiàn)D.城市性質(zhì)是城市現(xiàn)狀職能的概括和體現(xiàn)16. 大都市區(qū)的人口向較小的都市區(qū)乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動(dòng)的分散化過程，稱為（.com）現(xiàn)象。A.城鄉(xiāng)化B.郊區(qū)化C.逆城市化D.后城市化17. 郊區(qū)化一般發(fā)生在城市化水平達(dá)成（.com）的時(shí)候。A.50％～60％B.60％～70％C.70％～80％D.80％～90％18. 大都市區(qū)的人口向較小的都市區(qū)乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動(dòng)的分散化過程，稱為（.com）現(xiàn)象。A.城鄉(xiāng)化B.郊區(qū)化C.逆城市化D.后城市化二、多項(xiàng)選擇題1. 區(qū)位的特性涉及（.com）。A.區(qū)位的綜合性B.區(qū)位的歷史性C.區(qū)位的層次性D.區(qū)位的自然性E.區(qū)位的擬定性2. 按照客體的多樣性，區(qū)位可提成自然區(qū)位和社會(huì)區(qū)位。下列區(qū)位中，屬于社會(huì)區(qū)位的有（.com）。A.歷史區(qū)位B.經(jīng)濟(jì)區(qū)位C.文化區(qū)位D.政治區(qū)位E.空間區(qū)位3. 杜能“孤立國”理論的前提有（.com）。A.在“孤立國”中只有一個(gè)城市，且位于其中心B.馬車是城市與農(nóng)村間聯(lián)系的唯一交通工具C.農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)和重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成反比關(guān)系D.農(nóng)業(yè)經(jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的E.“孤立國”是一天然均質(zhì)大平原，土壤、氣候等自然條件等都相同4. 純集聚重要通過（.com）方式對(duì)工業(yè)效益產(chǎn)生影響。A.由于大城市的吸引，交通便利以及礦產(chǎn)資源豐富使工業(yè)集中B.工廠公司規(guī)模擴(kuò)大C.與其他公司相鄰，有助于獲取額外效益D.同一工業(yè)部門中，公司間協(xié)作促使各公司生產(chǎn)在地區(qū)上集中E.分工序列化5. 根據(jù)韋伯的工業(yè)區(qū)位論，以下有關(guān)原料指數(shù)的說法中，對(duì)的的有（.com）。A.原料指數(shù)＝限地性原料總重量/遍布性原料總重量B.遍布性原料的原料指數(shù)為0C.純?cè)系闹笖?shù)為1D.原料指數(shù)越大，說明限地性原料的失重限度越大E.失重性原料的指數(shù)小于16. 墨菲等人把中心商務(wù)區(qū)的土地運(yùn)用空間結(jié)構(gòu)分為幾個(gè)圈層，分別是（.com）。A.以大型百貨商場(chǎng)和高檔購物商店為主的零售業(yè)集中區(qū)B.以底層為金融、上層為辦公的零售服務(wù)業(yè)多層建筑集中區(qū)C.以辦公為主的區(qū)域D.近郊的社區(qū)中心E.需要占據(jù)較大面積低價(jià)土地的商服活動(dòng)區(qū)7. 城市地區(qū)空間運(yùn)用結(jié)構(gòu)理論中代表性的理論有（.com）。A.中心地理論B.同心圓理論C.扇形理論D.多核心理論E.中心商務(wù)區(qū)土地運(yùn)用模式理論8. 房地產(chǎn)有效需求是（.com）等因素的函數(shù)。A.商品房品質(zhì)B.消費(fèi)者收入C.消費(fèi)對(duì)象D.抵押貸款能力E.房地產(chǎn)價(jià)格9. 決定房地產(chǎn)供應(yīng)量的因素重要有（.com）。A.房地產(chǎn)價(jià)格水平B.購房者的收入水平C.購房者的偏好D.房地產(chǎn)開發(fā)成本E.消費(fèi)者地未來的預(yù)期10. 根據(jù)房地產(chǎn)供求關(guān)系的特殊性，一般把房地產(chǎn)的供求狀況分為（.com）類型。A.全國房地產(chǎn)總的供求狀況B.本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況C.全國同類房地產(chǎn)的供求狀況D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況E.全國各地區(qū)各類型房地產(chǎn)的供求狀況11. 下列關(guān)于地價(jià)的說法對(duì)的的是（.com）。A.地價(jià)是地租資本化的表現(xiàn)B.地價(jià)是土地所有者向土地需求者讓渡所有權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入C.地租是地價(jià)的基礎(chǔ)D.對(duì)于永久性地租，地價(jià)是每年的地租折現(xiàn)值的加和E.地價(jià)是地租的基礎(chǔ)12. 以下有關(guān)城市理論的說法中，對(duì)的的是（.com）。A.城市是以非農(nóng)業(yè)人口集聚為重要特性的居民點(diǎn)B.城市性質(zhì)的著眼點(diǎn)是城市的基本活動(dòng)部分C.城市性質(zhì)可以有多個(gè)，但城市的職能卻是唯一的D.城市化率越大，說明城市化水平越高E.郊區(qū)化是郊區(qū)城鄉(xiāng)化的簡(jiǎn)稱13. 中國的郊區(qū)化重要表現(xiàn)在（.com）。A.19世紀(jì)后期富人沿鐵路外遷B.人口郊區(qū)化C.工業(yè)郊區(qū)化D.汽車郊區(qū)化E.外來人口郊區(qū)聚集答案部分一、單項(xiàng)選擇題1[答案]：C[解析]：參見教材P10-112[答案]：B[解析]：參見教材P13。本題考察杜能圈的內(nèi)容。杜能圈由內(nèi)向外分別是自由農(nóng)作區(qū)、林業(yè)區(qū)、谷物輪作區(qū)、草田輪作區(qū)、三圃農(nóng)作制區(qū)。自由農(nóng)作區(qū)重要生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品。請(qǐng)記清每一圈的內(nèi)容以及順序。3[答案]：D[解析]：參見教材P144[答案]：B[解析]：參見教材P15。本題重要考察集聚因素的相關(guān)內(nèi)容。集聚因素可認(rèn)為分生產(chǎn)或技術(shù)集聚（純集聚）和社會(huì)集聚（偶爾集聚）兩大類，其中第一類是固定的內(nèi)在的因素，后者是偶爾的外在的因素，所以首要的是第一類因素。5[答案]：C[解析]：參見教材P156[答案]：D[解析]：參見教材P15。本題考察中心地理論的提出者。中心地理論由德國地理學(xué)家克里斯塔勒在《南德的中心地》一書中提出。7[答案]：A[解析]：參見教材P198[答案]：A[解析]：參見教材P199[答案]：D[解析]：參見教材P1710[答案]：C[解析]：參見教材P21。本題考察房地產(chǎn)需求的決定因素。其中消費(fèi)者的收入水平與需求量呈正相關(guān)關(guān)系，但不一定是正比例關(guān)系。11[答案]：D[解析]：參見教材P23。本題考察在房地產(chǎn)供需中，潛在供應(yīng)量的計(jì)算公式。潛在供應(yīng)量＝存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量。12[答案]：C[解析]：參見教材P2513[答案]：B[解析]：參見教材P26。本題考察絕對(duì)地租的概念。14[答案]：A[解析]：參見教材P27-2815[答案]：D[解析]：參見教材P28。本題考察城市職能與城市性質(zhì)的概念與區(qū)別。16[答案]：C[解析]：參見教材P3017[答案]：C[解析]：參見教材P31。本題考察郊區(qū)化與城市化水平的關(guān)系。郊區(qū)化一般發(fā)生在城市化水平達(dá)成70%～80%時(shí)。18[答案]：C[解析]：參見教材P30。注意與郊區(qū)化的區(qū)別。二、多項(xiàng)選擇題1[答案]：ABCE[解析]：參見教材P10—112[答案]：BCD[解析]：參見教材P103[答案]：ABDE[解析]：參見教材P12。本題考察農(nóng)業(yè)區(qū)位論的前提。C中農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)和重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比關(guān)系。4[答案]：BDE[解析]：參見教材P155[答案]：BCD[解析]：參見教材P14。本題重要考察原料指數(shù)這一概念。原料指數(shù)＝限地性原料總重量/制成品總重量，遍布性原料的原料指數(shù)為0，純?cè)系脑现笖?shù)為1，失重性原料的原料指數(shù)大于1。限地性原料的失重限度越大，原料指數(shù)越大；遍布性原料的參用限度越大，原料指數(shù)越小。6[答案]：ABCE[解析]：參見教材P197[答案]：BCDE[解析]：參見教材P17。本題重要考察中心地理論與城市地區(qū)空間運(yùn)用結(jié)構(gòu)理論。中心地理論與城市地區(qū)空間運(yùn)用結(jié)構(gòu)理論是平級(jí)的理論，不屬于他的下一級(jí)內(nèi)容。8[答案]：BDE[解析]：參見教材P219[答案]：AD[解析]：參見教材P23。本題重要考察決定房地產(chǎn)供應(yīng)量的因素。決定房地產(chǎn)供應(yīng)量的因素重要有房地產(chǎn)價(jià)格水平、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本、房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平和房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期四種。10[答案]：ABCD[解析]：參見教材P25。本題重要考察房地產(chǎn)供求狀況的類型，一共分為四種，分別是全國房地產(chǎn)總的供求狀況、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況、全國同類房地產(chǎn)的供求狀況、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。11[答案]：ABCD[解析]：參見教材P25—2712[答案]：AD[解析]：參見教材P27-29。本題重要考察城市理論的相關(guān)內(nèi)容。B應(yīng)當(dāng)是城市職能的著眼點(diǎn)是城市的基本活動(dòng)部分，而非城市的性質(zhì)；C城市性質(zhì)是唯一的，但職能可以有多個(gè)；E郊區(qū)化和郊區(qū)城鄉(xiāng)化是兩個(gè)截然不同的概念。13[答案]：BCE[解析]：參見教材P33第二章房地產(chǎn)征收征用一、單項(xiàng)選擇題1. 土地征收在我國特指國家基于（.com）的目的將集體所有的土地收歸國有，是土地在集體所有和國家所有之間的變動(dòng)。A.公共利益B.開發(fā)商的規(guī)劃C.國有公司的利益D.政府部門的各自利益2. 國家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)的行為稱為（.com）。A.征收B.拆遷C.征用D.安頓3. 建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地行政主管部門（.com）制度。A.外部審計(jì)B.委員會(huì)評(píng)審C.專家評(píng)審D.內(nèi)部會(huì)審4. 省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征收土地的，必須同時(shí)報(bào)國務(wù)院（.com）。A.批準(zhǔn)B.審核C.審查D.備案5. 無論單位或個(gè)人因從事建設(shè)項(xiàng)目需要進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，都要向被拆除房屋所在地的（.com）房屋拆遷管理部門提出拆遷申請(qǐng)。A.國務(wù)院B.省級(jí)人民政府C.市縣人民政府D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府6. 拆除代管房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補(bǔ)償、安頓協(xié)議必須經(jīng)（.com），并辦理證據(jù)保全。A.拆遷主管部門備案B.雙方協(xié)商一致C.上級(jí)部門批準(zhǔn)D.公證機(jī)關(guān)公證7. 征收城市郊區(qū)菜地的，按國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金，這里的菜地是指（.com）。A.城市郊區(qū)兩年內(nèi)種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘B.供自己食用，城市郊區(qū)連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的菜地和魚塘C.城市郊區(qū)累計(jì)三年種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘D.為供應(yīng)城市居民吃菜，城市郊區(qū)連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘8. 土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的（.com）所有。A.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織B.土地所有權(quán)人C.土地使用權(quán)人D.以上都不對(duì)9. 房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是（.com）。A.房屋的使用權(quán)人B.房屋的承租人C.房屋的所有權(quán)人D.房屋的抵押權(quán)人10. 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~以被拆房屋的（.com）為依據(jù)，按被拆除房屋的原建筑面積計(jì)算。A.重置價(jià)格結(jié)合成新B.重置價(jià)格C.市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合成新D.市場(chǎng)價(jià)格11. 產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向（.com）辦理證據(jù)保全。A.拆遷主管部門B.人民法院C.上級(jí)部門D.公證機(jī)關(guān)12. 拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，由拆遷人給予（.com）。A.貨幣補(bǔ)償B.產(chǎn)權(quán)調(diào)換C.貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換D.貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換二、多項(xiàng)選擇題1. 征收和征用的共同點(diǎn)涉及（.com）。A.強(qiáng)制性B.補(bǔ)償性C.所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況D.前提條件E.合用對(duì)象2. 公共利益的特點(diǎn)有（.com）。A.公共利益是客觀的B.公共利益是共享的C.公共利益是可以明確界定的D.公共利益與國家利益或政府利益是一致的E.公共利益是不擬定的3. 必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)方可征收的土地涉及（.com）。A.所有農(nóng)田B.所有基本農(nóng)田C.基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的D.其他土地超過70公頃的E.基本農(nóng)田以外的其他土地超過35公頃的4. 集體土地征收的程序涉及（.com）。A.申請(qǐng)B.審查C.批準(zhǔn)D.公告E.實(shí)行5. 集體土地征收后的征地補(bǔ)償費(fèi)用涉及（.com）。A.安頓補(bǔ)貼費(fèi)B.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)C.土地補(bǔ)償費(fèi)D.安頓補(bǔ)償費(fèi)E.青苗補(bǔ)償費(fèi)6. 下列關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的說法中，對(duì)的的有（.com）。A.征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前平均年產(chǎn)值的6—10倍B.省級(jí)國土資源部門要會(huì)同有關(guān)部門制定省域內(nèi)各縣（市）耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)C.統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)用的重要依據(jù)D.地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由國務(wù)院統(tǒng)一規(guī)定。E.青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定7. 被征地農(nóng)民的安頓方式重要有（.com）。A.貨幣安頓B.保障安頓C.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安頓D.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安頓E.入股分紅安頓8. 房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞绞牵?com）。A.貨幣補(bǔ)償B.保障安頓C.安頓補(bǔ)償D.地上附著物補(bǔ)償E.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換9. 下列關(guān)于拆除臨時(shí)建筑、違章建筑的表述中，對(duì)的的有（.com）。A.拆除違章建筑不給予補(bǔ)償B.拆除臨時(shí)建筑不給予補(bǔ)償C.拆除臨時(shí)建筑和違章建筑必須給予補(bǔ)償D.拆除沒有超過批準(zhǔn)使用年限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償E.拆除超過批準(zhǔn)使用年限的臨時(shí)建筑不給予補(bǔ)償10. 下列關(guān)于設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償說法對(duì)的的是（.com）。A.及時(shí)告知抵押權(quán)人B.向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全C.一方面認(rèn)定抵押的有效性，看其是否經(jīng)抵押登記，未經(jīng)登記視為無效抵押D.能解除抵押協(xié)議的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可E.不能解除抵押協(xié)議的，按清償順序進(jìn)行清償，局限性清償?shù)?，抵押?quán)人向抵押人追償11. 采用貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償費(fèi)用涉及（.com）。A.安頓補(bǔ)償費(fèi)B.過渡補(bǔ)貼費(fèi)C.搬遷補(bǔ)貼費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)E.停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)12. 下列關(guān)于被拆遷房屋估價(jià)的說法中，對(duì)的的有（.com）。A.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)評(píng)估擬定B.拆遷部門和被征用人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供有關(guān)情況和資料C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作出拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)一方面經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)評(píng)審D.對(duì)拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告有異議的，可以以口頭的方式向房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)重新評(píng)審E.拆遷部門和被征收人可以協(xié)商一致擬定拆遷補(bǔ)償估價(jià)機(jī)構(gòu)答案部分一、單項(xiàng)選擇題1[答案]：A[解析]：參見教材P352[答案]：C[解析]：參見教材P363[答案]：D[解析]：參見教材P384[答案]：D[解析]：參見教材P40。省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征收土地的，必須同時(shí)報(bào)國務(wù)院備案。5[答案]：C[解析]：參見教材P416[答案]：D[解析]：參見教材P42。拆除代管房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補(bǔ)償、安頓協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。[注意]拆除代管房屋是必須進(jìn)行公證的，而其他房屋只是規(guī)定可以辦理公證。7[答案]：D[解析]：參見教材P448[答案]：A[解析]：參見教材P43。土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。9[答案]：C[解析]：參見教材P4510[答案]：D[解析]：參見教材P4511[答案]：D[解析]：參見教材P46。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。12[答案]：A[解析]：參見教材P46。拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。二、多項(xiàng)選擇題1[答案]：AB[解析]：參見教材P36。征收是國家強(qiáng)制取得單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)；征用是國家強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，兩者的共同點(diǎn)是均有強(qiáng)制性和補(bǔ)償性。2[答案]：ABE[解析]：公共利益具有不擬定性，即是不能明確界定其界線的，選項(xiàng)C有誤；公共利益和國家利益或政府利益是有區(qū)別的，選項(xiàng)D有誤。3[答案]：BCD[解析]：參見教材P404[答案]：ABCD[解析]：參見教材P38-40。集體土地征收的程序大體可分為申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)、公告和征地補(bǔ)償?shù)拳h(huán)節(jié)。5[答案]：ABCE[解析]：參見教材P426[答案]：ABCE[解析]：參見教材P43。地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，選項(xiàng)D有誤。7[答案]：ABDE[解析]：參見教材P45。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞街?，重要是針?duì)城市房屋而言的，因此選項(xiàng)C有誤。8[答案]：AE[解析]：參見教材P459[答案]：ADE[解析]：參見教材P46-47。未超過批如期限的臨時(shí)建筑是合法建筑，因此選項(xiàng)B有誤；對(duì)于拆除超過批如期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償是符合法律規(guī)定的，因此選項(xiàng)C表述有誤。10[答案]：ACDE[解析]：參見教材P4611[答案]：ABCE[解析]：參見教材P4712[答案]：ABCE[解析]：參見教材P48。選項(xiàng)D的情況應(yīng)當(dāng)以書面而不是口頭的形式提出。第三章建設(shè)用地使用制度一、單項(xiàng)選擇題1. 將建設(shè)用地分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地是按（.com）來劃分的。A.所有權(quán)B.服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型C.生產(chǎn)規(guī)?；蚩偼顿Y額的大小D.用途2. 法律規(guī)定，國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，報(bào)（.com）批準(zhǔn)劃撥。A.縣級(jí)以上人民政府土地管理部門B.縣級(jí)以上人民政府土地管理部門和規(guī)劃管理部門C.縣級(jí)以上人民政府D.市級(jí)以上人民政府3. 集體所有的土地（.com）。A.經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地使用權(quán)方可有償出讓B.絕對(duì)不可以出讓C.可以直接有償出讓D.其使用權(quán)可以永久性出讓給土地使用者4. 土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂出讓協(xié)議后（.com）天內(nèi)支付所有土地出讓金。A.30B.45C.60D.905. 土地出讓中的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)是（.com）擬定。A.由市、縣人民政府國土資源行政主管部門決定B.土地評(píng)估事務(wù)所根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果決定C.由市、縣人民政府決定D.由招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的機(jī)構(gòu)擬定6. 以下關(guān)于掛牌出讓的說法中，錯(cuò)誤的是（.com）。A.出讓人將宗地的情況在土地交易所掛牌公布，掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日B.只有一個(gè)競(jìng)買人，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交C.掛牌期內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或所有報(bào)價(jià)均低于底價(jià)，掛牌不成交D.競(jìng)買人不得少于3人7. 有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的（.com）。A.50%B.60%C.70%D.80%8. 省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部門會(huì)同有關(guān)部門擬定協(xié)議出讓最低價(jià)，報(bào)（.com）人民政府批準(zhǔn)后下達(dá)市、縣人民政府土地管理部門執(zhí)行。A.同級(jí)B.下級(jí)C.上一級(jí)D.國務(wù)院9. 成片出讓協(xié)議中的受讓人必須是（.com）。A.國有公司B.在中國注冊(cè)的外商投資公司C.中外合資公司D.本國的公司10. （.com）不屬于建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議的內(nèi)容。A.出讓期限B.市政公用設(shè)施現(xiàn)狀C.出讓土地的一些自然狀況D.建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件11. 建設(shè)用地使用權(quán)年限滿時(shí)，土地使用權(quán)受讓人（.com）。A.可申請(qǐng)續(xù)期使用B.必須歸還使用權(quán)C.可以重新簽訂協(xié)議D.必須支付出讓金12. 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，進(jìn)行房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完畢開發(fā)投資總額的（.com）以上，但投資額不含土地使用權(quán)出讓金。A.20%B.25%C.35%D.1/313. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)（.com）。A.是否轉(zhuǎn)讓由雙方議定B.由轉(zhuǎn)讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓C.由受讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓D.隨之轉(zhuǎn)讓14. 建設(shè)用地使用轉(zhuǎn)讓的一般程序是（.com）。（1）申請(qǐng)（2）審批（3）簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議（4）登記（5）公證A（1）（2）（3）（4）（5）B（1）（2）（3）（5）（4）C（1）（3）（2）（5）（4）D（2）（3）（4）（5）（1）15. 土地使用權(quán)出租方的妨害除去義務(wù)是指當(dāng)承租方的正常使用受到妨害的危險(xiǎn)時(shí)，（.com），出租方負(fù)有除去或防止義務(wù)。A.若是由于出租方的因素所致的B.不管是出租方還是第三方的因素所致的C.若是由于第三方的因素所致的D.若是由于承租方的因素所致的16. 以兩宗以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)的（.com）。A.視為同一抵押標(biāo)的物B.視為不同抵押標(biāo)的物C.是否視為同一抵押標(biāo)的物，由雙方協(xié)商議定D.上述表述均不對(duì)17. 房地產(chǎn)抵押協(xié)議自（.com）。A.自抵押登記之日生效B.自抵押協(xié)議簽字之日生效C.自公證之日生效D.自土地使用權(quán)證書支付之日生效18. 下列情形中，國家不可以收回國有土地使用權(quán)的有（.com）。A.因社會(huì)公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的B.為實(shí)行城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的C.以出讓方式取得土地使用權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)，因正常立項(xiàng)手續(xù)的辦理，滿兩年未動(dòng)工的D.土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的19. （.com）是宅基地的所有者，擁有完全的所有權(quán)。A.國家B.農(nóng)村集體C.個(gè)人D.單位二、多項(xiàng)選擇題1. 建設(shè)用地管理的原則有（.com）。A.節(jié)約、合理運(yùn)用每寸土地B.實(shí)行建設(shè)用地?zé)o償使用的原則C.社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則D.保護(hù)耕地和提高土地運(yùn)用率的原則E.調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地運(yùn)用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用的原則2. 土地使用權(quán)出讓的最高年限為40年的是（.com）。A.居住用地B.商業(yè)用地C.教育科技用地D.綜合用地E.旅游用地3. 以下（.com）項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格限制以劃撥方式出讓。A.工業(yè)用地B.商品住宅C.同一土地有三個(gè)意向用地者的公立醫(yī)院用地D.商業(yè)用地E.學(xué)校用地4. 土地使用權(quán)出讓金重要涉及（.com）。A.一定年限內(nèi)的地租B.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前國家對(duì)土地的開發(fā)成本C.有關(guān)的土地補(bǔ)償安頓費(fèi)用D.土地的預(yù)期收益的一部分E.以上選項(xiàng)都對(duì)5. 招標(biāo)出讓的程序涉及（.com）。A.投標(biāo)B.開標(biāo)C.評(píng)標(biāo)D.落標(biāo)E.以上選項(xiàng)都對(duì)6. 下列表達(dá)對(duì)的的是（.com）。A.公布協(xié)議出讓結(jié)果的時(shí)間不得少于16日B.協(xié)議出讓底價(jià)不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)C.建設(shè)用地使用權(quán)的出讓由市、縣國土資源管理部門組織實(shí)行D.協(xié)議出讓底價(jià)擬定后應(yīng)當(dāng)保密，任何單位和個(gè)人不得泄露E.有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)70%7. 本來以協(xié)議方式獲得的土地，假如想改變用途，變?yōu)樯唐纷≌玫兀瑒t以下（.com）說法是對(duì)的的。A.協(xié)議出讓土地不能變更用途為經(jīng)營性B.協(xié)議出讓土地變?yōu)榻?jīng)營性土地，只需經(jīng)本來的出讓人即市縣人民政府國土資源管理部門批準(zhǔn)即可C.不同用途的土地出讓金不同，用途變更后要對(duì)原土地出讓金進(jìn)行調(diào)整D.用途變更后，可以簽訂原出讓協(xié)議的變更協(xié)議，也可以重新簽訂新的出讓協(xié)議E.協(xié)議出讓用途變更為經(jīng)營性土地，必須通過規(guī)劃部門的批準(zhǔn)8. 在以下（.com）情況下，租賃的國有土地可以收回。A.國家因公共利益需要收回B.國有公司改制C.承租人某些違約情況D.國有土地作價(jià)入股E.承租土地期滿后未續(xù)期9. 在以下（.com）情況下，土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。A.出讓土地，土地出讓金支付75％以上B.出讓土地已取得土地使用權(quán)證書C.劃撥土地已經(jīng)國土資源管理部門批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓D.出讓土地上進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)，涉及土地出讓金在內(nèi)，已完畢開發(fā)投資總額的25％E.假如屬于成片開發(fā)的出讓土地，形成了工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件10. 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中具有突出市場(chǎng)特性的形式有（.com）。A.贈(zèng)與B.出售C.互換D.劃撥E.招標(biāo)11. 建設(shè)用地使用權(quán)租賃協(xié)議應(yīng)涉及（.com）。A.標(biāo)的B.租期C.土地使用條件D.租賃期間的收入E.租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)12. 通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)辦理了（.com）手續(xù)后可以進(jìn)行抵押。A.調(diào)整規(guī)劃用途B.補(bǔ)簽出讓協(xié)議C.領(lǐng)取國有土地使用證D.補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金E.以上選項(xiàng)都對(duì)13. 辦理土地使用權(quán)抵押登記應(yīng)交驗(yàn)（.com）。A.抵押當(dāng)事人身份證明和法人資格證明B.抵押協(xié)議C.集體所有土地使用權(quán)證明D.抵押登記申請(qǐng)E.可以證明抵押的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值的材料14. 下列情況屬于建設(shè)用地抵押權(quán)的滅失的是（.com）。A.因債務(wù)清償而滅失B.土地滅失C.協(xié)議滅失D.債權(quán)人拋棄權(quán)利E.以上選項(xiàng)都對(duì)15. 在以下（.com）情況下，最高額抵押權(quán)可以擬定。A.約定的債權(quán)擬定期間屆滿B.新的債權(quán)不也許再發(fā)生C.債務(wù)人破產(chǎn)D.未擬定期間的，自設(shè)立之日起滿1年E.抵押權(quán)人破產(chǎn)答案部分一、單項(xiàng)選擇題1[答案]：B[解析]：參見教材P51。按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型，建設(shè)用地分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。2[答案]：C[解析]：參見教材P533[答案]：A[解析]：參見教材P544[答案]：C[解析]：參見教材P555[答案]：A[解析]：參見教材P55。本題考察招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)擬定主體。應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府國土資源行政主管部門擬定。6[答案]：D[解析]：參見教材P567[答案]：C[解析]：參見教材P588[答案]：A[解析]：參見教材P589[答案]：B[解析]：參見教材P5910[答案]：B[解析]：參見教材P60。本題考察出讓協(xié)議的內(nèi)容。市政設(shè)施的現(xiàn)狀一般無須在出讓協(xié)議中寫明。11[答案]：A[解析]：本題考察土地使用權(quán)出讓協(xié)議到期后的處置。出讓協(xié)議到期后，可申請(qǐng)續(xù)期，但不同的用地類型法律規(guī)定不同。《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。12[答案]：B[解析]：參見教材P6213[答案]：D[解析]：參見教材P63。本題考察土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，稱為房隨地走。14[答案]：B[解析]：參見教材P64。本題考察土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序。注意公證在登記之前，在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議之后。公證是對(duì)轉(zhuǎn)讓協(xié)議進(jìn)行公證，只有公證后，才可以進(jìn)行登記。15[答案]：B[解析]：本題考察出租方的義務(wù)。妨害除去義務(wù)中的妨害不管是出租方還是第三方的因素所致，出租方均有義務(wù)去除。16[答案]：A[解析]：參見教材P6717[答案]：A[解析]：參見教材P6818[答案]：C[解析]：本題考察土地使用權(quán)收回以及不可以收回的情況。出讓方式獲得土地使用權(quán)滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或必需的前期工作導(dǎo)致的開發(fā)遲延除外。C中因正常辦理立項(xiàng)手續(xù)，即必需的前期工作導(dǎo)致的，所以不能收回。19[答案]：B[解析]：農(nóng)村集體是宅基地的所有者，擁有完全的所有權(quán)。二、多項(xiàng)選擇題1[答案]：ACDE[解析]：參見教材P52。本題考察建設(shè)用地管理的原則。B項(xiàng)應(yīng)為實(shí)行建設(shè)用地有償使用的原則。2[答案]：BE[解析]：參見教材P553[答案]：ABCD[解析]：參見教材P54。本題考察限制以劃撥方式而應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)方式出讓的土地類型。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)方式出讓，嚴(yán)格限制以劃撥方式取得土地。4[答案]：ABC[解析]：參見教材P555[答案]：ABC[解析]：參見教材P566[答案]：BCDE[解析]：參見教材P57，P587[答案]：CDE[解析]：本題考察協(xié)議出讓土地變更為經(jīng)營性用地的解決辦法。A中協(xié)議出讓土地通過一定的手續(xù)可以變更為經(jīng)營性用地；B用途的變更，必須經(jīng)兩個(gè)部門的批準(zhǔn)，即原出讓人和規(guī)劃部門。8[答案]：ACE[解析]：本題考察國有土地租賃的收回。國家因公共利益需要、承租人的某些違約情況和承租土地租賃期滿后未續(xù)期三種情況下，國有租賃土地可以收回。9[答案]：BE[解析]：參見教材P62。本題考察土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。A必須支付所有土地出讓金；C劃撥土地必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，不是國土部門的批準(zhǔn)；D房屋開發(fā)建設(shè)的，不涉及土地出讓金在內(nèi)，已完畢開發(fā)投資總額的25％。10[答案]：BC[解析]：出售和互換是建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中具有突出市場(chǎng)特性的兩種形式。11[答案]：ABCE[解析]：參見教材P6512[答案]：BCD[解析]：參見教材P6613[答案]：ABDE[解析]：參見教材P6814[答案]：ABC[解析]：參見教材P6915[答案]：ABC[解析]：本題考察最高額抵押權(quán)的擬定條件。D中未擬定期間的，自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿2年后擬定，不是1年；E中應(yīng)當(dāng)為抵押人破產(chǎn)而不是抵押權(quán)人破產(chǎn)。第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研一、單項(xiàng)選擇題1. 以下不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研特點(diǎn)的是（.com）。A.實(shí)用性B.時(shí)效性C.實(shí)踐性D.賺錢性2. 某一時(shí)期內(nèi)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量，稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)（.com）。A.需求B.銷售C.供應(yīng)D.投資3. （.com）的優(yōu)點(diǎn)是能大大節(jié)省印刷、郵寄和數(shù)據(jù)錄入、問卷制作、發(fā)放及回收等的過程和費(fèi)用。A.電話詢問法B.郵寄詢問法C.因特網(wǎng)詢問法D.經(jīng)理詢問法4. 在房地產(chǎn)開發(fā)商擬定某種物業(yè)類型的賺錢潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)如商場(chǎng)、娛樂設(shè)施的顧客流量等情況時(shí)，才使用的調(diào)研方法是（.com）。A.觀測(cè)法B.實(shí)驗(yàn)法C.詢問法D.投射法5. 不通過向被調(diào)研對(duì)象進(jìn)行提問，而將人們的與調(diào)研主題相關(guān)的活動(dòng)記錄下來的方法是（.com）。A.詢問法B.小組訪談法C.觀測(cè)法D.實(shí)驗(yàn)法6. 當(dāng)經(jīng)費(fèi)有限，被訪者分布又不集中時(shí)，可采用（.com）調(diào)研方法。A.入戶詢問法B.郵寄詢問法C.電話詢問法D.德菲爾法7. 因特網(wǎng)詢問的重要缺陷是（.com）。A.無法得知被訪者動(dòng)機(jī)B.只反映了被訪者部分需求C.無法獲得被訪者合作D.被調(diào)研者無法控制8. 定性預(yù)測(cè)又稱為（.com）。A.判斷預(yù)測(cè)B.長期預(yù)測(cè)C.定量分析D.修正預(yù)測(cè)9. 通過直接詢問消費(fèi)者在某一時(shí)期需要哪些商品及其數(shù)量來進(jìn)行分析的方法是（.com）。A.專家意見法B.銷售人員意見綜合法C.銷售者問卷調(diào)查法D.購買者意圖調(diào)查法10. 采用專家小組征集意見的方法稱為（.com）。A.人戶詢問法B.調(diào)查問卷法C.德菲爾法D.頭腦風(fēng)暴法11. 以下關(guān)于專家意見法的說法中，不對(duì)的的是（.com）。A.該方法一般以匿名方式進(jìn)行B.小組由專家或業(yè)內(nèi)人士組成C.各專家只與調(diào)查人員發(fā)生聯(lián)系，互相之間不發(fā)生聯(lián)系D.一般征求一次就可以得出預(yù)測(cè)意見12. 調(diào)研報(bào)告最為調(diào)研總結(jié)的表達(dá)形式，最基本的規(guī)定就是要（.com）。A.尊重事實(shí)B.簡(jiǎn)潔明了C.有針對(duì)性D.客觀中立13. 調(diào)研報(bào)告是一種特殊（.com）。A.記敘文B.應(yīng)用說明文C.議論文D.市場(chǎng)分析報(bào)告14. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的語言運(yùn)用應(yīng)（.com）。A.公平、公正、公開B.簡(jiǎn)明、嚴(yán)謹(jǐn)、樸實(shí)C.客觀、真實(shí)、可靠D.科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、真實(shí)二、多項(xiàng)選擇題1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)涉及（.com）。A.實(shí)踐性B.時(shí)效性C.靈活性D.實(shí)用性E.穩(wěn)定性2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序涉及（.com）。A.調(diào)研準(zhǔn)備B.制定調(diào)研計(jì)劃C.正式調(diào)研D.結(jié)果解決E.討論階段3. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研應(yīng)當(dāng)把握公司所在地區(qū)的總的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，具體涉及（.com）。A.國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性B.一般利率水平C.物價(jià)水平及通貨膨脹率D.居民收入水平E.國外投資傾向4. 以下屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研內(nèi)容的是（.com）。A.居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平B.消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等的規(guī)定和意見C.消費(fèi)者的實(shí)際支付能力D.現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、售后服務(wù)的意見E.各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響5. 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)研重要涉及（.com）。A.研究目的、研究范圍B.研究方法、研究時(shí)間安排C.房地產(chǎn)行情調(diào)研D.房地產(chǎn)市場(chǎng)反響調(diào)研E.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研6. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料收集的途徑重要有（.com）。A.訪問交易雙方當(dāng)事人B.訪問促成交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人C.搜集準(zhǔn)交易資料D.搜集各類機(jī)密資料E.與同業(yè)交流資料7. 人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料的收集（.com）。A.人口和流動(dòng)人口B.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)C.職業(yè)或行業(yè)類別比例D.研究方法E.鄰地狀況8. 房地產(chǎn)調(diào)研應(yīng)搜集的資料內(nèi)容涉及（.com）。A.項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料搜集B.人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料搜集C.房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料搜集D.租售資料的搜集E.產(chǎn)品供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率9. 小組訪談法的準(zhǔn)備過程涉及（.com）。A.布置訪談環(huán)境B.遴選被訪者C.選擇主持人D.準(zhǔn)備訪談指南E.以上選項(xiàng)都對(duì)10. 房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研方法涉及（.com）。A.詢問法B.觀測(cè)法C.實(shí)驗(yàn)法D.投射法E.小組訪談法11. 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)涉及（.com）。A.擬定預(yù)測(cè)對(duì)象和預(yù)測(cè)目的B.制定預(yù)測(cè)方案C.搜集和分析有關(guān)資料D.進(jìn)行預(yù)測(cè)E.請(qǐng)求專家的意見12. 調(diào)研報(bào)告的基本規(guī)定涉及（.com）。A.實(shí)事求是B.易于理解C.客觀中立D.有針對(duì)性E.具體說明13. 調(diào)研報(bào)告的語言規(guī)定（.com）。A.簡(jiǎn)明B.嚴(yán)謹(jǐn)C.樸實(shí)D.生動(dòng)活潑E.運(yùn)用專業(yè)術(shù)語14. 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中，要簡(jiǎn)要指出（.com）。A.時(shí)間B.對(duì)象C.范圍D.目的E.地點(diǎn)15. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告作為一種特殊的應(yīng)用文，一般由（.com）組成。A.公函B.目錄C.標(biāo)題D.摘要E.正文答案部分一、單項(xiàng)選擇題1[答案]：D[解析]：參見教材P782[答案]：C[解析]：參見教材P813[答案]：C[解析]：參見教材P894[答案]：A[解析]：參見教材P905[答案]：C[解析]：參見教材P896[答案]：C[解析]：參見教材P89。電話詢問法實(shí)行的費(fèi)用較低，可針對(duì)不集中的客戶進(jìn)行調(diào)查。7[答案]：D[解析]：參見教材P89。本題考察房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研方法中因特網(wǎng)詢問法的缺陷。因特網(wǎng)詢問調(diào)研法可使時(shí)間大大縮短，但是最大的缺陷是無法控制調(diào)研對(duì)象，獲得的調(diào)研成果只能反映經(jīng)常上網(wǎng)人群的情況，因此其效果大打折扣。8[答案]：A[解析]：參見教材P939[答案]：D[解析]：參見教材P9410[答案]：C[解析]：參見教材P94。專家意見法又稱為德爾菲法。11[答案]：D[解析]：參見教材P94。本題考察專家意見法的特點(diǎn)。選項(xiàng)D中一般要由專家做二次或多次修改得出最終的意見。12[答案]：A[解析]：參見教材P9613[答案]：B[解析]：參見教材P9714[答案]：B[解析]：參見教材P97二、多項(xiàng)選擇題1[答案]：ABD[解析]：參見教材P782[答案]：ACD[解析]：參見教材P793[答案]：ABCD[解析]：參見教材P814[答案]：BC[解析]：參見教材P81。本題考察房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研可分為四大類，分別是市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研、需求調(diào)研、供應(yīng)調(diào)研和市場(chǎng)營銷活動(dòng)調(diào)研。A屬于市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研；D屬于供應(yīng)調(diào)研；E屬于市場(chǎng)營銷活動(dòng)調(diào)研。5[答案]：CDE[解析]：參見教材P826[答案]：ABCE[解析]：參見教材P82—P837[答案]：ABC[解析]：參見教材P848[答案]：ABCD[解析]：參見教材P829[答案]：ABC[解析]：參見教材P8810[答案]：ABC[解析]：參見教材P89—P9011[答案]：ABCD[解析]：參見教材P95—P9612[答案]：ABCD[解析]：參見教材P9613[答案]：ABCD[解析]：參見教材P9714[答案]：ABCE[解析]：參見教材P9815[答案]：BCDE[解析]：參見教材P97第五章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、單項(xiàng)選擇題1. （.com）是投資活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和歸結(jié)點(diǎn)。A.投資B.利潤C(jī).收益D.以上答案都不對(duì)2. （.com）是指投資者將資金直接投入投資項(xiàng)目，形成流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。A.直接投資B.間接投資C.項(xiàng)目投資D.證券投資3. 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的初始投資額為400萬元，經(jīng)營期為5年，基準(zhǔn)收益率為10%，凈現(xiàn)值為168.62萬元，若每年年末的凈鈔票流量相等，則每年年末的凈鈔票流量為（.com）萬元。（P/A，10%，5）=3.7908A.250B.200C.175D.1504. 年利率為6%，設(shè)每季度復(fù)利一次，若2023內(nèi)每季度都能得到500元，則現(xiàn)在應(yīng)存款（.com）元。A.12786B.15697C.14958D.134695. 將1000元存入銀行，年利率為6%，假如按復(fù)利計(jì)算，則三年后的本利和為多少？A.1180B.1191.02C.1080D.10006. 將一筆資金按年利率6%存入銀行，以復(fù)利計(jì)息，要在5年后本利和為100萬元，則現(xiàn)在應(yīng)存款（.com）萬元。A.60B.74.73C.65.25D.55.657. 已知某筆貸款的年利率為15％，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率為（.com）。A.B.14.55％C.15.87％D.12.93％8. 如現(xiàn)在投資10萬元，預(yù)計(jì)年利率為10%，分5年等額回收，每年可回收（.com）萬元。已知：（A／P，10%，5）=0.26380A.2.638B.2.138C.2.100D.2.7719. 某方案初期投資額為300萬元，此后每年年末的運(yùn)營費(fèi)用為40萬元，方案的壽命期為2023，2023后的殘值為零。假設(shè)基準(zhǔn)收益率為10%，已知：（P/A，10%，10）＝6.144，則該方案總費(fèi)用的現(xiàn)值是（.com）萬元。A.245.76B.545.76C.1356.86D.1843.2010. 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的鈔票流出重要由固定資產(chǎn)投資和（.com）兩大部分組成。A.經(jīng)營成本B.土地取得成本C.開發(fā)成本D.開發(fā)費(fèi)用11. 項(xiàng)目投資鈔票流量表也稱為所有投資鈔票流量表，以（.com）作為計(jì)算基礎(chǔ)。A.投資者的出資額B.所有投資C.鈔票收支D.以上都不對(duì)12. 某建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)設(shè)定折現(xiàn)率為15%時(shí)，求得的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為186萬元；當(dāng)設(shè)定折現(xiàn)率為18%時(shí)，求得的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為-125萬元，則該建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)是（.com）。A.16.79%B.17.28%C.18.64%D.19.79%13. 某建設(shè)項(xiàng)目投資1000萬元，項(xiàng)目投資建設(shè)期為1年，此后從次年年末開始每年將有200萬元的凈收益，方案的經(jīng)營期為2023，壽命期結(jié)束時(shí)的凈殘值為零。若基準(zhǔn)收益率為12%，則該項(xiàng)目的年凈收益為（.com）時(shí)，凈現(xiàn)值為零。已知：（P/A，12%，10）=5.650，（P/F，12%，1）=0.8929。A.185萬元B.198萬元C.169萬元D.168萬元14. 方案壽命期內(nèi)使鈔票流量的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的利率是（.com）。A.投資利潤率B.市場(chǎng)利率C.基準(zhǔn)收益率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率15. 某建設(shè)項(xiàng)目的總投資為5600萬元，年平均利潤總額為1200萬元，則該建設(shè)項(xiàng)目的投資利潤率為（.com）。A.B.21.43%C.17.65%D.18.46%二、多項(xiàng)選擇題1. 房地產(chǎn)置業(yè)投資重要形式有（.com）。A.購買型房地產(chǎn)投資B.租賃型房地產(chǎn)投資C.房地產(chǎn)投資信托資金D.住房抵押貸款支持證券E.自營型房地產(chǎn)開發(fā)投資2. 與其他類型的投資相比，下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)投資特點(diǎn)的有（.com）。A.投資品種的多樣性B.投資變現(xiàn)的復(fù)雜性C.投資價(jià)值的附加性D.投資區(qū)域的差異性E.投資收益的保證性3. 房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成涉及（.com）。A.國家B.公司C.個(gè)人D.社會(huì)E.集體4. 下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，對(duì)的的有（.com）。A.當(dāng)計(jì)息周期為一年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率B.實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值C.通常采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息法計(jì)算利息D.名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大E.當(dāng)計(jì)息周期的時(shí)間無限小，就屬于連續(xù)復(fù)利的一次性支付計(jì)算公式5. 出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的鈔票流出重要由（.com）構(gòu)成。A.經(jīng)營成本B.開發(fā)成本C.土地取得成本D.開發(fā)費(fèi)用E.銷售稅費(fèi)6. 對(duì)于一般的建設(shè)項(xiàng)目，其總投資涉及（.com）。A.債券投資B.建設(shè)投資C.建設(shè)期利息D.流動(dòng)資金E.公司所得稅7. 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表涉及（.com）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.鈔票流量表C.損益表D.開發(fā)建設(shè)投資估算表E.資金來源于運(yùn)用表8. 在資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為（.com）。A.流動(dòng)負(fù)債B.建設(shè)投資借款C.應(yīng)收賬款D.流動(dòng)資金借款E.在建工程9. 下列指標(biāo)中，用以反映出售型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目賺錢能力的指標(biāo)有（.com）。A.速動(dòng)比率B.利息備付率C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值D.投資回收期E.資產(chǎn)負(fù)債率10. 某建設(shè)項(xiàng)目，當(dāng)基準(zhǔn)收益率i1=12%時(shí)，凈現(xiàn)值為760萬元；當(dāng)i2=15%時(shí)，凈現(xiàn)值為一500萬元，平均資金成本率為12.2%，則該項(xiàng)目（.com）。A.內(nèi)部收益率在12%一15%之間B.可行C.不可行D.內(nèi)部收益率>15%E.內(nèi)部收益率<1211. 采用內(nèi)部收益率作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資評(píng)估的指標(biāo)，其重要優(yōu)點(diǎn)是（.com）。A.考慮了基準(zhǔn)收益率B.能顯示投資回收期的長短C.計(jì)算時(shí)無須事先擬定基準(zhǔn)收益率D.考慮了資金時(shí)間價(jià)值E.考慮了項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況12. 下列關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的說法中，對(duì)的的有（.com）。A.當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于目的收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率C.同一項(xiàng)目的全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率一定高于資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率E.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小13. 在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金涉及（.com）。A.投資回報(bào)B.投資回收C.折舊和攤銷D.在成本中列支的利息E.可用于還款的利潤14. 反映房地產(chǎn)公司投資項(xiàng)目清償性的指標(biāo)是（.com）。A.成本利潤率B.財(cái)務(wù)比率C.利息備付率D.借款償還期E.資本金凈利潤率15. 基準(zhǔn)收益率的擬定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時(shí)綜合考慮（.com）等影響因素。A.資金成本B.投資風(fēng)險(xiǎn)C.投資回報(bào)D.通貨膨脹E.資金限制答案部分一、單項(xiàng)選擇題1[答案]：C[解析]：參見教材P101。收益是投資活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和歸結(jié)點(diǎn)。2[答案]：A[解析]：參見教材P101。直接投資是指投資者將資金直接投入投資項(xiàng)目，形成流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。3[答案]：D[解析]：由題干可知，初始投資P0=400萬，若每年年末的凈鈔票流量相等，把年值A(chǔ)轉(zhuǎn)化為P，P-P0就是凈現(xiàn)值，計(jì)算公式如下：P-P0=A×（P/A，10%，5）－400=168.62解得A=1504[答案]：C[解析]：500×[（1＋6%/4）^40-1]/[1.5%×（1＋6%/4）^40]=149585[答案]：B[解析]：本利和=1000×（1+6%）^3＝1191.02（元），利息=1191.02-1000=191.02（元）。6[答案]：B[解析]：F～P，P＝F（P/F，i，n）＝F（1+i）n＝100÷（1+6%）5＝74.73（萬元）。7[答案]：C[解析]：實(shí)際年利率i=（1+rn）n=（1+15%4）4-1=15.87%。8[答案]：A[解析]：10×（A／P，10%，5）=2.6389[答案]：B[解析]：A～P，P＝A（P/A，10%，10）＝40×6.144＝245.76（萬元），因此該方案總費(fèi)用的現(xiàn)值=245.76+300＝545.76（萬元）。10[答案]：A[解析]：本題考察經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的鈔票流出。11[答案]：B[解析]：本題考察項(xiàng)目投資鈔票流量表的概念理解。12[答案]：A[解析]：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率＝15%+（18%-15%）×186/（186+125）＝16.79%。另一方法，F(xiàn)IRR一定小于18%，因此C.D一方面被排除，再在A.B之間做比較。13[答案]：B[解析]：A×（P/A,12%,10）×（P/F,12%,1）=A×5.65×0.8929=100014[答案]：D[解析]：本題考察財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率概念的理解。15[答案]：B[解析]：投資利潤率=1200/5600×100%=21.43%。二、多項(xiàng)選擇題1[答案]：AB[解析]：參見教材P102。房地產(chǎn)置業(yè)投資重要有購買型房地產(chǎn)投資和租賃型房地產(chǎn)投資兩種類型。2[答案]：ABCD[解析]：參見教材P103。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)涉及選項(xiàng)ABCD在內(nèi)的8項(xiàng)內(nèi)容。3[答案]：ABC[解析]：參見教材P104。房地產(chǎn)投資主體是指直接從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)的投資者，重要涉及國家、公司和個(gè)人三種類型。4[答案]：ABDE[解析]：本題考察名義利率和實(shí)際利率的表述。通常采用間斷復(fù)利計(jì)息法計(jì)算利息，選項(xiàng)C有誤。5[答案]：BCDE[解析]：參見教材P1166[答案]：BCD[解析]：參見教材P116。對(duì)于一般的建設(shè)項(xiàng)目，其總投資為建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。7[答案]：ABCE[解析]：參見教材P1198[答案]：ABD[解析]：本題考察資產(chǎn)負(fù)債表的概念。9[答案]：CD[解析]：參見教材P13010[答案]：AB[解析]：參見教材P132-13311[答案]：CDE[解析]：參見教材133頁12[答案]：ABD[解析]：參見教材P132。全投資不一定高于資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，選項(xiàng)C有誤；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資風(fēng)險(xiǎn)無直接關(guān)系，選項(xiàng)E有誤。13[答案]：CDE[解析]：參見教材P13714[答案]：BCD[解析]：參見教材P136-13815[答案]：ABDE[解析]：參見教材P131?；鶞?zhǔn)收益率的擬定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時(shí)綜合考慮選項(xiàng)ABDE四項(xiàng)內(nèi)容。第六章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不擬定性分析一、單項(xiàng)選擇題1. 下列不是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的重要不擬定因素的為（.com）。A.土地取得成本B.租售價(jià)格C.資本化率D.開發(fā)周期2. （.com）是影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果最重要的因素之一，稍有變動(dòng)就也許對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響。A.融資成本B.空置率C.投資收益率D.經(jīng)營成本3. 通過對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤關(guān)系的分析，找出投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益在某一范圍內(nèi)的臨界值，這一分析過程就叫做（.com）。A.風(fēng)險(xiǎn)分析B.敏感性分析C.盈虧平衡分析D.以上選項(xiàng)均不對(duì)的4. 某項(xiàng)目的預(yù)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)4萬噸Ａ產(chǎn)品，單位產(chǎn)品價(jià)格12023元，年總固定成本11520萬元，單位產(chǎn)品可變成本6720元，單位產(chǎn)品銷售稅金及附加90元，欲使該項(xiàng)目年利潤達(dá)成3000萬元，其產(chǎn)量至少應(yīng)達(dá)成（.com）噸。A.27977B.27879C.35184D.346975. 盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率與建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力的關(guān)系是（.com）。A.盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率的大小與風(fēng)險(xiǎn)無關(guān)B.盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率高于50%，則風(fēng)險(xiǎn)可以接受C.盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率越大，風(fēng)險(xiǎn)越大D.盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率越小，風(fēng)險(xiǎn)越大6. 某公司生產(chǎn)某種產(chǎn)品，年固定成本為300萬元，單位產(chǎn)品的可變成本為120元、售價(jià)為240元，則其盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入為（.com）萬元。AB.4C.400D.6007. 某建設(shè)項(xiàng)目投資2023萬元，運(yùn)營期為2023，投資后自第一年年末開始每年將有400萬元的凈收益，基準(zhǔn)收益率為12%，則該項(xiàng)目年凈收益的盈虧平衡值與預(yù)測(cè)值（400萬元）的偏差率為（.com）。已知（P/A，12%，10）＝5.650A.B.13.2%C.-11.5%D.-13.2%8. 某廠設(shè)計(jì)能力為年生產(chǎn)某型號(hào)零件3000件，每件售價(jià)1500元，該廠固定成本60萬元，每件產(chǎn)品變動(dòng)成本為800元，則該廠的盈虧平衡產(chǎn)量為（.com）。A.300B.500C.800D.8579. 下列關(guān)于敏感性分析的說法中，錯(cuò)誤的是（.com）。A.可分為單因素和多因素敏感性分析B.通常僅進(jìn)行單因素敏感性分析C.敏感性分析中，評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)某種因素的敏感限度可以表達(dá)該因素按一定比例變化時(shí)使評(píng)價(jià)指標(biāo)值的變化限度D.盈虧平衡分析屬于敏感性分析的一種類型10. 下列有關(guān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義的敘述，錯(cuò)誤的是（.com）。A.風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未來行為決策及客觀條件的不擬定性而也許引致后果與預(yù)定目的之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合B.用來描述偏離的參數(shù)可以是偏離的方向和大小，也可以是發(fā)生偏離的也許性C.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而導(dǎo)致的不利結(jié)果和損失的也許性D.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)僅存在風(fēng)險(xiǎn)損失11. 按（.com），可分為局部風(fēng)險(xiǎn)和整體風(fēng)險(xiǎn)。A.風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者B.風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍C.風(fēng)險(xiǎn)所涉及的范圍D.是否有獲利機(jī)會(huì)12. （.com）是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益鈔票流未達(dá)成預(yù)期目的規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。A.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)（比較風(fēng)險(xiǎn)）D.收益鈔票流風(fēng)險(xiǎn)13. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)辨認(rèn)的重要方法不涉及（.com）。A.問卷調(diào)查法B.專家調(diào)查法C.實(shí)驗(yàn)法D.情景分析法14. 為了減少主觀性，選擇的專家應(yīng)達(dá)成一定數(shù)量，一般應(yīng)在（.com）位左右。A.10～20B.20～30C.30～50D.50以上15. 某房地產(chǎn)商對(duì)其開發(fā)的商業(yè)樓在未來2年租出90%的也許性進(jìn)行預(yù)測(cè)，共聘請(qǐng)5位專家參與預(yù)測(cè)，他們的主觀估計(jì)值分別為65%，78%，80%，90%，75%。則具有的把握限度是（.com）。A.60%B.77.6%C.78.3%D.82.5%16. 以下不屬于最常用的風(fēng)險(xiǎn)防范策略的是（.com）。A.保險(xiǎn)策略B.聯(lián)合策略C.融資策略D.競(jìng)爭(zhēng)策略二、多項(xiàng)選擇題1. 在下述方法中，可用于進(jìn)行不擬定性分析方法的是（.com）。A.盈虧平衡分析B.凈現(xiàn)值分析C.敏感性分析D.風(fēng)險(xiǎn)分析E.財(cái)務(wù)分析2. 不擬定性分析的意義有（.com）。A.有助于投資決策的科學(xué)化B.有助于加強(qiáng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理C.可以避免決策失誤帶來的損失D.有助于加強(qiáng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制E.有助于明確收益最大化目的3. 盈虧平衡分析的作用涉及（.com）。A.可以預(yù)測(cè)分析投資項(xiàng)目的保本點(diǎn)B.可以預(yù)測(cè)分析投資項(xiàng)目在某一利潤上的臨界點(diǎn)C.可以預(yù)測(cè)分析利潤最大值D.可以對(duì)單個(gè)方案進(jìn)行分析E.可以對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行分析4. 采用線性盈虧平衡分析法對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行不擬定性評(píng)估時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)越低，則達(dá)成平衡點(diǎn)的（.com）。A.銷售收入越少B.銷售收入越多C.成本越小D.成本越大E.以上選項(xiàng)均對(duì)的5. 盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算方法有（.com）。A.圖解法B.費(fèi)用分解法C.數(shù)學(xué)計(jì)算法D.回歸分析法E.高低點(diǎn)法6. 在初步可行性研究和可行性研究階段，需采用（.com）。A.靜態(tài)指標(biāo)B.動(dòng)態(tài)指標(biāo)C.投資回收期D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率7. 若評(píng)價(jià)指標(biāo)A對(duì)不擬定因素F的敏感度系數(shù)為SAF，則下列表述中不對(duì)的的有（.com）。A.SAF>0時(shí)，表達(dá)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不擬定因素F同方向變化B.SAF<0時(shí)，表達(dá)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不擬定因素F同方向變化C.SAF>0時(shí)，表達(dá)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不擬定因素F反方向變化D.SAF＜0時(shí)，表達(dá)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不擬定因素F反方向變化E.｜SAF｜較大者敏感度系數(shù)低8. 敏感性分析的優(yōu)點(diǎn)是（.com）。A.分析指標(biāo)具體B.能與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)緊密結(jié)合C.分析方法容易掌握D.考慮了各種不擬定因素發(fā)生變動(dòng)的概率E.便于分析和決策9. 下列有關(guān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)辨認(rèn)的敘述，對(duì)的的是（.com）。A.風(fēng)險(xiǎn)辨認(rèn)就是感知風(fēng)險(xiǎn)B.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)辨認(rèn)是投資風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)C.風(fēng)險(xiǎn)辨認(rèn)為選擇最佳的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案提供依據(jù)D.它的是特點(diǎn)有系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性E.風(fēng)險(xiǎn)辨認(rèn)涉及感知風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)環(huán)節(jié)10. 測(cè)度房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大小的重要指標(biāo)（.com）。A.盼望值B.極差C.變異系數(shù)D.標(biāo)準(zhǔn)差E.組距11. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法（.com）。A.風(fēng)險(xiǎn)防止B.風(fēng)險(xiǎn)回避C.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移D.風(fēng)險(xiǎn)組合E.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估答案部分一、單項(xiàng)選擇題1[答案]：C[解析]：參見教材P141-1422[答案]：C[解析]：投資收益率是影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果最重要的因素之一，稍有變動(dòng)就也許對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響。3[答案]：C[解析]：參見教材P1434[答案]：A[解析]：根據(jù)題意，有：?jiǎn)挝划a(chǎn)品價(jià)格*產(chǎn)量=利潤+年總固定成本+單位產(chǎn)品可變成本*產(chǎn)量+單位產(chǎn)品銷售稅金及附加*產(chǎn)量產(chǎn)量=（所得稅前利潤+年總固定成本）/（單位產(chǎn)品價(jià)格-單位產(chǎn)品可變成本-單位產(chǎn)品銷售稅金及附加）產(chǎn)量=（3000+11520）÷（12023-6720-90）=2.7977萬噸。5[答案]：C[解析]：通常情況下，盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率（BEP）越大，風(fēng)險(xiǎn)越大，反之則相反。6[答案]：D[解析]：注意固定成本與單位可變成本的單位。設(shè)銷售數(shù)量為Q，PQ=F+VQ，即240Q=3000000+120Q，得到Q=25000。因此PQ=240×25000=600（萬元）。7[答案]：C[解析]：先求出盈虧平衡點(diǎn)：凈收益為0時(shí)為盈虧平衡點(diǎn)，由A（P/A，12%，10）＝2023，得到A＝2023/（P/A,12%,10）=2023/5.65=353.98。因此偏差率=（353.98－400）/400=-11.5%。8[答案]：D[解析]：BEP（Q）=600000/（1500-800）=857。9[答案]：D[解析]：盈虧平衡分析和敏感性分析是兩個(gè)不同的概念。10[答案]：D[解析]：參見教材P152，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不僅存在風(fēng)險(xiǎn)損失，還存在風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。11[答案]：B[解析]：參見教材P154。按風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍，可分為局部風(fēng)險(xiǎn)和整體風(fēng)險(xiǎn)。12[答案]：D[解析]：參見教材P15513[答案]：C[解析]：參見教材P15614[答案]：A[解析]：參見教材P157。為了減少主觀性，選擇的專家應(yīng)達(dá)成一定數(shù)量，一般應(yīng)在10～20位左右。15[答案]：B[解析]：P=（65%+78%+80%+90%+75%）/5=77.6%參見教材P15816[答案]：D[解析]：參見教材P166-167。本題考察最常用的風(fēng)險(xiǎn)防范策略。二、多項(xiàng)選擇題1[答案]：ACD[解析]：參見教材P1412[答案]：ABD[解析]：本題考察不擬定性分析的意義，C項(xiàng)對(duì)的的應(yīng)當(dāng)是在一定限度上可以避免決策失誤帶來的損失，不是一定可以避免決策失誤帶來的損失。3[答案]：ABDE[解析]：參見教材P1434[答案]：AC[解析]：參見教材P145的圖6-15[答案]：AC[解析]：本題考察盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算方法，重要有圖解法和數(shù)學(xué)計(jì)算法兩種。6[答案]：BDE[解析]：參見教材P1487[答案]：BCE[解析]：本題考察敏感度系數(shù)的概念理解。8[答案]：ABCE[解析]：參見教材P1529[答案]：BCDE[解析]：參見教材P153-15410[答案]：ACD[解析]：參見教材P160-161。測(cè)度房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大小的重要指標(biāo)：標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)和盼望值。11[答案]：ABCD[解析]：參見教材P164。本題考察房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法。第七章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選一、單項(xiàng)選擇題1. 下列對(duì)方案經(jīng)濟(jì)關(guān)系的描述中，描述互補(bǔ)型的方案是（.com）。A.在一組方案中，方案之間不完全互斥，也不完全互相依存，但任何一個(gè)方案的取舍都會(huì)導(dǎo)致其他方案鈔票流量的變化B.在若干可采用的獨(dú)立方案中，假如有資源約束條件（如受資金、勞動(dòng)力、材料、設(shè)備及其他資源擁有量限制），則只能從中選擇一部分方案實(shí)行C.在一組方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受D.若干備選方案中，選擇其中一個(gè)方案，則其他方案就必然被淘汰2. 某房地產(chǎn)開發(fā)商有4個(gè)壽命期為5年的互斥投資方案，基準(zhǔn)收益率為10%。根據(jù)下表的數(shù)據(jù)，應(yīng)用凈現(xiàn)值率比較法比選，應(yīng)當(dāng)選擇（.com）。投資方案初始投資額（萬元）每年凈收益（萬元）凈轉(zhuǎn)售收入（萬元）01-55甲22040150乙30050200丙40060320丁50070400A.甲B.乙C.丙D.丁3. 已知有AB.C三個(gè)獨(dú)立投資方案，其壽命期相同，各方案的投資額及評(píng)價(jià)指標(biāo)見下表。若資金受到限制。只能籌措到6000萬元資金，則最佳的組合方案是（.com）。方案投資額（萬元）凈現(xiàn)值（萬元）凈現(xiàn)值率Ａ2100110.505.26%Ｂ2023409.1220.45%Ｃ2500264.257.55%A.A＋BB.A＋CC.B＋CD.A＋B＋C4. 在進(jìn)行計(jì)算期相同的互斥方案比選中時(shí)，在投資資金受到強(qiáng)制約束的情況下，一般宜采用（.com）進(jìn)行方案比選。A.凈現(xiàn)值法B.凈現(xiàn)值率法C.凈現(xiàn)值法和凈現(xiàn)值率法D.以上都不對(duì)5. 某房地產(chǎn)開發(fā)商有4個(gè)計(jì)算期不同的互斥投資方案，基準(zhǔn)收益率為10%。其鈔票流量見下表，應(yīng)用年值法比選，應(yīng)當(dāng)選擇（.com）。投資方案初始投資額（萬元）年凈收益（萬元）壽命期甲2201003乙3001505丙4002008丁50030010A.甲B.乙C.丙D.丁6. 某項(xiàng)目有4種方案，各方案的投資，鈔票流量及有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)見下表，若已知基準(zhǔn)收益率為18%，則通過比較最優(yōu)方案為（.com）。方案投資額（萬元）IRR△IRRA25020%B35024%△IRRB－A＝20.0%C40018%△IRRC－B＝5.3%D50026%△IRRD－B＝31.0%A.方案AB.方案BC.方案CD.方案D7. （.com）是指將投資方案在計(jì)算期的收入及支出，按一定的折現(xiàn)率換算為等值年值，用以評(píng)價(jià)或選擇方案的方法。A.凈現(xiàn)值率法B.年值法C.現(xiàn)值法D.差額收益率法8. 在對(duì)多個(gè)壽命期不等的互斥方案進(jìn)行比選時(shí)，（.com）是最為簡(jiǎn)便的方法。A.凈現(xiàn)值法B.最小公倍數(shù)法C.研究期法D.凈年值法9. 項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位、項(xiàng)目的地理位置等內(nèi)容屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容的（.com）部分。A.項(xiàng)目總說明B.項(xiàng)目概況C.開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安頓方案的制定D.市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的擬定10. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究是針對(duì)房地產(chǎn)（.com）進(jìn)行的。A.直接投資B.間接投資C.直接投資和間接投資D.以上都不對(duì)11. 在（.com）被批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)公司即可委托征詢?cè)u(píng)估公司對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。A.項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)B.項(xiàng)目建議書C.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案D.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃二、多項(xiàng)選擇題1. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有多個(gè)方案供選擇時(shí)，其類型依據(jù)方案間互相關(guān)系，可分為（.com）。A.綜合方案B.獨(dú)立方案C.互斥方案D.混合方案E.差額方案2. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選分為（.com）層面。A.項(xiàng)目間的比選B.同一項(xiàng)目的投資方案比選C.同一項(xiàng)目的收益情況比選D.同一項(xiàng)目的凈現(xiàn)值比選E.以上都是3. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目比選，對(duì)投資者能起到的幫助有（.com）。A.有助于投資者把握最佳的投資機(jī)會(huì)B.有助于投資者選擇最優(yōu)的投資方案C.使投資者有限的資金得到相對(duì)安全和有效的運(yùn)用D.有助于提高投資者科學(xué)決策的能力，避免或減少投資失誤E.有助于增強(qiáng)投資者的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力4. 下列有關(guān)差額投資內(nèi)部收益率法的敘述，對(duì)的的是（.com）。A.用此方法的第一步是把各投資方案按照初始投資從小到大的順序排列B.用此方法的第一步是把各投資方案按照每年鈔票流量從小到大的順序排列C.應(yīng)當(dāng)選擇初始投資額最少的方案為臨時(shí)的最優(yōu)方案D.內(nèi)部收益率最大準(zhǔn)則只有在基準(zhǔn)收益率大于兩個(gè)被比較方案的差額內(nèi)部收益率的前提下成立E.若基準(zhǔn)收益率小于差額內(nèi)部收益率，用內(nèi)部收益率最大準(zhǔn)則選擇方案就會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的決策5. 下列有關(guān)差額凈現(xiàn)值的使用的敘述，對(duì)的的是（.com）。A.一方面要計(jì)算兩個(gè)方案的凈鈔票流量的差，然后分析差額凈現(xiàn)值是否大于0B.若差額凈現(xiàn)值大于0，表白投資大的方案優(yōu)于投資小的方案C.若差額凈現(xiàn)值小于0，表白投資大的方案優(yōu)于投資小的方案D.當(dāng)方案很多時(shí)，此方法比較繁瑣E.差額凈現(xiàn)值不僅能檢查差額投資的效果，還能檢查所有投資是否合理6. 現(xiàn)有獨(dú)立方案ABC.D，它們所需要的投資分別為1000萬元、900萬元、800萬元和700萬元。當(dāng)資金總額限量為1500萬元時(shí)，除A方案具有完全的排他性，其他方案可以互相結(jié)合。這樣，不能選擇的方案有（.com）。A.A方案B.B方案C.B+C方案D.B+D方案E.C方案7. 下列有關(guān)現(xiàn)值法是敘述，對(duì)的的是（.com）。A.現(xiàn)值法中常用的方法是最小公倍數(shù)法、年值折現(xiàn)法和差額內(nèi)部收益率法B.最小公倍數(shù)法也稱為方案反復(fù)法C.最小公倍數(shù)法所依賴的方案反復(fù)實(shí)行的假定在任何情況下都成立D.年值折現(xiàn)法是按照某一共同計(jì)算期將各備選方案的年值折現(xiàn)得到用于方案比選的現(xiàn)值E.用年值折現(xiàn)法求凈現(xiàn)值時(shí)，共同計(jì)算期N的取值大小會(huì)影響方案比選結(jié)果8. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的作用體現(xiàn)在（.com）。A.是申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)B.是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)C.是籌集建設(shè)資金的依據(jù)D.是下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)E.是保證投資收益的依據(jù)9. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的工作環(huán)節(jié)涉及（.com）。A.項(xiàng)目比較B.接受委托C.調(diào)查研究D.方案研制與優(yōu)化E.項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10. 投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)遵循的基本原則是（.com）。A.“有無對(duì)比”原則B.收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡的原則C.以定性分析為主的原則D.以靜態(tài)分析為主的原則E.效益與費(fèi)用計(jì)算口徑一致的原則11. 可行性研究涉及的基本構(gòu)成涉及（.com）。A.封面B.摘要C.目錄D.正文E.結(jié)論答案部分一、單項(xiàng)選擇題1[答案]：C[解析]：本題考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案的類型。2[答案]：A[解析]：參見教材P1733[答案]：C[解析]：參見教材P1734[答案]：B[解析]：本題考察凈現(xiàn)值率比較法的概念理解。5[答案]：D[解析]：NAV甲=-220*10%（1+10%）^3/[1+10%]^3-1]+100=11.53（萬元）NAV乙=-300*10%（1+10%）^5/[1+10%]^5-1]+150=70.86（萬元）NAV丙=-400*10%（1+10%）^8/[1+10%]^8-1]+200=125.02（萬元）NAV丁=-500*10%（1+10%）^10/[1+10%]^10-1]+300=218.63（萬元）所以丁為最優(yōu)方案。參見教材P1786[答案]：D[解析]：參見教材P1837[答案]：B[解析]：參見教材P1788[答案]：D[解析]：參見教材P1789[答案]：B[解析]：參見教材P18610[答案]：A[解析]：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究是針對(duì)房地產(chǎn)直接投資進(jìn)行的。11[答案]：B[解析]：在項(xiàng)目建議書被批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)公司即可委托征詢?cè)u(píng)估公司對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。其他各項(xiàng)均為可行性研究的內(nèi)容。二、多項(xiàng)選擇題1[答案]：BCD[解析]：參見教材1702[答案]：AB[解析]：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選有兩個(gè)層面，一是項(xiàng)目間的比選，二是同一項(xiàng)目的投資方案比選。3[答案]：ABC[解析]：本題考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選的作用。4[答案]：ACDE[解析]：參見教材P174-1765[答案]：ABD[解析]：參見教材P1766[答案]：CD[解析]：B+C方案的投資額為900+800=1700萬元；B+D方案的投資額為900+700=1600萬元，均超過了資金總額限量1500萬元，因此不能選擇的方案為該兩種方案。7[答案]：ABD[解析]：參見教材P180-1818[答案]：ABCD[解析]：參見教材P1849[答案]：BCDE[解析]：參見教材P18510[答案]：ABE[解析]：參見教材P18811[答案]：ABCD[解析]：一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)涉及封面、摘要、目錄、正文、附表附圖和重要參考資料6個(gè)部分。第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理一、單項(xiàng)選擇題1. （.com）保持了校多的職能型組織的特性，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人扮演的是協(xié)調(diào)者的角色，還算不上是一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理。A.弱矩陣型B.強(qiáng)矩陣型C.平衡矩陣型D.中矩陣型2. 下列項(xiàng)目管理組織形式中，合用于可分解為許多自成體系、獨(dú)立實(shí)行的子項(xiàng)目的大型、復(fù)雜項(xiàng)目（.com）。A.職能型B.項(xiàng)目型C.矩陣型D.都同樣3. 在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中，每一個(gè)階段都必須通過（.com）等管理過程。A.開始、計(jì)劃、實(shí)行與控制、結(jié)束B.啟動(dòng)、計(jì)劃、實(shí)行與控制、收尾C.計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、解決D.啟動(dòng)、計(jì)劃、執(zhí)行、收尾4. 施工準(zhǔn)備階段的收尾過程指的是（.com）。A.設(shè)計(jì)圖、規(guī)劃許可B.上報(bào)開工報(bào)告，申領(lǐng)施工許可證C.施工招標(biāo)D.編制建設(shè)準(zhǔn)備工作計(jì)劃5. 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其機(jī)構(gòu)設(shè)立如下：總經(jīng)理下設(shè)總經(jīng)理辦公室、研發(fā)部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部，該種組織形式屬于（.com）。A.矩陣型組織形式B.行列式組織形式C.項(xiàng)目型組織形式D.職能型組織形式6. （.com）重要指的是項(xiàng)目實(shí)行管理方案，即施工組織設(shè)計(jì)方案。A.實(shí)行標(biāo)B.管理標(biāo)C.經(jīng)濟(jì)標(biāo)D.技術(shù)標(biāo)7. 為招標(biāo)服務(wù)的對(duì)外正式文獻(xiàn)是（.com）。A.工程協(xié)議B.招標(biāo)公告C.招標(biāo)文獻(xiàn)D.工期計(jì)劃8. 招標(biāo)文獻(xiàn)的實(shí)質(zhì)是（.com）。A.要約B.要約邀請(qǐng)C.承諾D.以上都不是9. 在招標(biāo)中，評(píng)標(biāo)重要應(yīng)從標(biāo)書符合性、技術(shù)評(píng)審和（.com）三方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。A.人員配置B.投