中國地產(chǎn)行業(yè)未來投資、開工、拿地、竣工趨勢分析

中國地產(chǎn)行業(yè)未來投資、開工、拿地、竣工趨勢分析

1、銷售：樓市軟著陸，一二線優(yōu)于三四線

一二線緩慢企穩(wěn)。核心城市受推盤增加、基數(shù)回落影響，自2018年9月來單月銷售降幅持續(xù)收窄，12月單月同比增長4.5%，帶動全年銷售面積同比增長0.4%，較2017年提升2.4個百分點。

三四線漸顯疲態(tài)。三四線城市隨著棚改政策弱化、供應增加、需求透支等因素逐步顯現(xiàn)，2018H2樓市逐步呈現(xiàn)疲態(tài)，2018年9月以來單月銷售面積持續(xù)為負，且降幅有擴大趨勢。各線城市銷售面積累計增速走勢

核心城市銷售企穩(wěn)，三四線銷售下滑

從銷售均價來看，2018年全國銷售均價8737元/平，較2017年上升10.7%，其中40城、三四線均價分別為12715元/平、6560元/平，同比分別增長11.3%和10.6%。歷年各城市銷售均價走勢

限簽及限價政策微調(diào)疊加高價盤入市增加，推升核心城市均價。認為一二線城市均價提升主要原因：1）由于資金環(huán)境偏緊且政策未松，2018年房企推盤積極性上升，中高端盤入市增加帶動高價盤成交占比提升；2）下半年部分城市限價及限簽政策微調(diào)。從核心城市單月銷售均價走勢來看，部分城市限價及限簽政策調(diào)整的下半年成交均價更高。

樓市降溫帶動下半年三四線均價回落。三四線城市盡管2018年銷售均價上漲達10.6%，但從單月銷售均價走勢來看，上漲主要在上半年，在下半年尤其四季度，隨著樓市降溫，三四線單月成交均價已呈現(xiàn)回落。2018年各城市單月銷售均價走勢

2、新開工：補庫存疊加三四線搶開工，2019年前高后低

2018年全國實現(xiàn)新開工20.9億平，同比增長17.2%，持續(xù)三年攀升；其中40城與三四線同比增長10.3%和21.4%，三四線新開工占比較2017年提升2.4個百分點至64.1%。從2018年各類城市商品房新開工與銷售比來看，均明顯大于1，意味著行業(yè)步入到補庫存階段。各類城市歷年新開工增速走勢

各類城市商品房新開工與銷售比

展望2019年，隨著去化率下行及庫存累積，預計新開工增速將逐步回落。但考慮三四線樓市逐步走弱，當前為三四線房企去庫存窗口期，我們認為只要項目銷售回收的現(xiàn)金流能覆蓋預售前施工投入，三四線短期新開工仍會保持積極，為全國開工提供支撐。2018年12月三四線單月新開工增速達25.5%，已連續(xù)四個月回升。回顧樓市降溫的2012年，三四線新開工降幅（-6.6%）亦小于全國（-7.3%）。各項城市2018年單月新開工增速走勢

從歷史來看，住宅銷售與新開工同步性明顯，隨著2019年住宅銷售回落，住宅新開工增速將承壓。我們用“歷年累計住宅竣工-累計銷售+(當前施工-當前竣工)”來衡量住宅庫存，相比傳統(tǒng)的“歷年累計開工減去累計銷售”，該指標剔除停工的死庫存（歷年停工在當年不復工，不計入當年施工）。按當前銷售水平，全國住宅庫存僅0.30年，處于近年最低水平。認為即使2019年銷售回落，但考慮當前住宅絕對庫存處于底部，住宅新開工表現(xiàn)將優(yōu)于銷售，為全國商品房開工提供一定支撐。整體來看，預計2019年商品房新開工增速前高后低，全年同比微降。目前住宅開工未售庫存處近年較低水平

3、土地：整體趨于降溫，布局回歸一二線

2018年下半年以來，樓市降溫而地價未明顯調(diào)整背景下，疊加資金面緊張，房企逐步放緩拿地節(jié)奏，土地溢價率大幅回落，流拍率持續(xù)上升。2018年12月百城土地溢價率降至7.5%，2018Q4土地流拍率上升至18%。2018H2百城土地流拍率逐步上升

從全國數(shù)據(jù)來看，2018年全國土地購置面積2.9億平，同比增長14.2%。從土地成交結(jié)構(gòu)來看，核心城市地價回落疊加三四線樓市降溫預期，房企拿地逐步回歸一二線，2018年40城土地購置面積同比增7.3%，較2017年上升4.9個百分點。從單月增速來看，除12月外，自2018年9月以來全國單月土地購置面積增速持續(xù)回落。各線城市歷年土地購置面積增速

2018年單月土地購置面積增速走勢

從各家房企來看，2018年十家主流房企拿地與銷售面積比為139%，較2017年下降46個百分點?？紤]2019年房企依舊面臨市場下行、資金偏緊的大環(huán)境，預計拿地投資仍將相對謹慎。2018年代表房企拿地銷售比明顯放緩

盡管短期三四線樓市存在調(diào)整壓力，房企拿地亦逐步回歸一二線。但中長期來看，一線城市土地稀缺，未來潛在供應相對有限，加上三四線貢獻全國銷售面積的60%以上。從規(guī)模維持及擴張考慮，二線及強三線仍將是中長期主流房企布局爭奪的主戰(zhàn)場。三四線貢獻全國銷售及拿地的60%以上

4、竣工：緊資金致節(jié)奏放緩，2019年有望回升

由于房企從資金最大化利用角度，放緩預售到竣工的施工節(jié)奏，2018年全國竣工同比下降7.8%，且絕對量跌破過去五年10億平米的平臺，其中40城和三四線竣工分別下降8.5%和7.4%。2017-2018年竣工持續(xù)負增長

2018年單月竣工增速走勢圖

展望2019年，認為房企不可能無限制延緩竣工期限，考慮到2017、2018年竣工已連續(xù)兩年負增長，而2014-2018年累計銷售期房57.7億平米，遠大于同期竣工（50.9億平），且2015-2018年期房銷售明顯回升，因此無論從建設周期還是交房周期看，未來竣工增速有望回升。值得注意的是，若2019年行業(yè)資金面超預期惡化，不排除部分中小房企停工及三四線樓盤爛尾風險，從而導致竣工低于預期。2016-2018年期房銷售明顯增長

5、投資：高位回落，2019年同比微增

分城市來看，2018年40城及三四線投資同比分別增長5.4%和14.6%，認為三四線投資高增長主要因：1）三四線新開工積極帶動2018年施工面積增長6.6%；2）2017-2018年房企拿地下沉為土地購置費提供支撐。考慮2018年下半年開始房企拿地逐步回歸一二線，預計2019年三四線與核心城市房地產(chǎn)投資增速差將趨于收斂。各類城市歷年投資增速走勢

各類城市單月投資增速走勢

整體來看，由于新開工絕對值超過