格林威治城別墅設(shè)計建議方案

烏魯木齊格林威治城

別墅設(shè)計建議方案（另附：2010年一季度中高端市場競爭態(tài)勢分析及個案解析）新疆勝天房地產(chǎn)營銷策劃部2010-4-22

—、市場分析2009年烏魯木齊別墅市場總價及對應(yīng)面積情況項目名稱面積（m2）總價（萬兀）主力總價（力兀）綠城?玫瑰園343518518-1240469856559969.146131240中航翡翠城419.96266266-450517.5320.726717.34449海上明珠169.9356.8657-100244.4585.56280.79100.4空中花園180.298181雪蓮山陽光別墅305.97120.46120柏美優(yōu)品247.5794.0794百合公寓220193.6193.6歌林小鎮(zhèn)19798.2498-130263126.37分析：1、 產(chǎn)品形態(tài)：主要為聯(lián)排，其次是獨棟和疊拼2、 成交面積區(qū)間：170m2-300m2成為目前別墅市場主要銷售面積區(qū)間

3、 成交價格：品質(zhì)決定價格，玫瑰園獨占熬頭.經(jīng)濟別墅大量出現(xiàn)4、 建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格引領(lǐng)市場，在售項目多為模仿，有形無神2010年烏魯木齊高端品牌各項目產(chǎn)品形態(tài)項目面枳區(qū)間（就）產(chǎn)品形態(tài)綠城玫瑰園四期340-550獨棟歌林和院210-360雙拼、聯(lián)排、獨棟柏美優(yōu)品二期260-400聯(lián)排、雙拼、獨棟海上明珠二期214-248雙拼、聯(lián)排中航翡翠城二期180-280聯(lián)排西隆名仕公館二期263-315雙拼、獨棟歐洲花園二期370-455疊拼、聯(lián)排壟上陽光176-359獨棟、聯(lián)排、疊拼、雙拼雪蓮山高爾夫三期200-550聯(lián)排印象西班牙90-200疊拼、電梯公寓百合公寓230-395電梯公寓丁香花園90-130平層公寓、電梯公寓總結(jié):綜合分析2009年別墅產(chǎn)品供應(yīng)情況和2010年別墅產(chǎn)品供應(yīng)情況，別墅市場產(chǎn)品形態(tài)可分為獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、電梯公寓。通過調(diào)研分析可看出2010年別墅市場聯(lián)排產(chǎn)品供應(yīng)仍然位居首位，其次是雙拼，而獨棟產(chǎn)品則由09年的第二位下降到最后，疊拼、洋房產(chǎn)品市場激增。獨棟產(chǎn)品減少一方面是受國家政策限制，獨棟別墅用地不讓審批。另一方面是因高端別墅需求量小且銷售周期長，隨人民生活水平和消費觀念增漲中高端市場需求量旺盛。預(yù)計2010年別墅市場產(chǎn)品聯(lián)排供應(yīng)量第一，其次分別是雙拼、疊拼、電梯公寓、獨棟。二、2010年烏市別墅供應(yīng)量預(yù)計1、 根據(jù)烏魯木齊房產(chǎn)局數(shù)據(jù)顯示，09年烏魯木齊市別墅供應(yīng)量為15.71萬平方米。2、 根據(jù)烏魯木齊房產(chǎn)局數(shù)據(jù)顯示，09年烏魯木齊市別墅消化量為11.2萬平方米。3、 2010年別墅市場供應(yīng)量根據(jù)09年庫存量加上2010年市場供應(yīng)量算出，其中包括海上明珠（20000m2）、柏美優(yōu)品（41500m2）、中航翡翠城（24000m2）、歌林和院（77552m2）、壟上陽光（123011m2）、雪蓮山高爾夫（30000m2）、一品蘭山（40000皿）、天一項目（32000皿）、廣匯雅山別墅項目（50000皿）等的2010年的開發(fā)量，（只算總開發(fā)量的50%能在當(dāng)年拿到預(yù)售）不計待開發(fā)的的荒山綠化項日。

2010年烏魯木齊市場別墅供應(yīng)量預(yù)估09年供應(yīng)量157100tf09年預(yù)計消化量112000m209年預(yù)計庫存量45100m2內(nèi)容項目2010年別墅供應(yīng)量海上明珠20000m2柏美優(yōu)品41500m2中航翡翠城24000m2歌林和院77552m2壟上陽光123011m2雪蓮山高爾夫30000m2一品蘭山40000tf天項目32000tf廣匯雅山別墅項目50000tf總計438062tf總結(jié):2010年烏魯木齊別墅市場供應(yīng)量高于09年3倍多，市場競爭尤為激烈，許多開發(fā)商都從開發(fā)低中端產(chǎn)品轉(zhuǎn)型進行中高端物業(yè)開發(fā)，其中表現(xiàn)最明顯的就是廣匯，從09年開始御園公館、漢唐天下等中高端項目的開發(fā)，到今年雅山近10萬皿的別墅項目，可以看出烏魯木齊未來幾年內(nèi)，中高端物業(yè)尤其是別墅產(chǎn)品將進入一一個全方位競爭的時代。三、格林威治城別墅項目設(shè)計建議方案1、設(shè)計原則：第一：別墅戶型種類不可過多，原則不得超過六種戶型，否則會造成別墅戶型過多，可控性降低，增加施工難度，加長銷售周期。第二：聯(lián)排別墅設(shè)計時需注意其朝向及間距，朝向和間距的價值體現(xiàn)在其第三：關(guān)于別墅戶型在設(shè)計時，應(yīng)當(dāng)遵循的幾個原則（1） 主臥區(qū)需要足夠的空間和較好的朝向（2） 提出次主臥區(qū)的概念范圍控制在4.5*4.9米（3） 臥室層次的劃分應(yīng)遵循：老人方便、孩子獨立的原則第四：在活動區(qū)域應(yīng)當(dāng)遵循廚房+餐廳+客廳+家庭室 打造融合溫馨的家庭氛圍。第五：戶型面積配置建議：獨棟的三種面積區(qū)間：類型一：260tf—290tf類型二：290tf—330tf類型三：400tf及以上聯(lián)排別墅面積區(qū)間：230皿以內(nèi)雙拼別墅面積區(qū)間：260tf—280tf疊拼別墅面積區(qū)間：200tf左右

四、別墅戶型配比建議:別墅類型面積區(qū)間建議入市均價總價戶數(shù)戶型比例單體總建面聯(lián)排200皿左右10000元濟200萬左右待定30%待定230皿左右10000元/皿230萬左右待定20%待定疊