深圳中信城市廣場知識分享

深圳中信城市廣場..項目概況物業(yè)資料開發(fā)商中信深圳（集團(tuán)）公司開業(yè)時間2002年9月位置深圳市深南中路1093號,科學(xué)館地鐵站占地面積51,000平方米建筑面積商業(yè)面積：67,500平方米、中信大廈：39,900平方米，國際酒吧街：2,000平方米；星光廣場30,000平方米停車位地上、地下共788個市場定位目前深圳重要的集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光為一體的SHOPPINGMALL,深圳市對外政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流窗口之一。業(yè)態(tài)組合吉之島超市、西武百貨、各類餐飲、電影院、酒吧休閑街、健身館年租金收益1.6億元人民幣購物中心簡述：深圳購物中心發(fā)展的標(biāo)志，也是目前深圳品牌檔次最高的購物場所。項目概況建筑樓層地下一層，地面五層樓層層高B1:7米B2:3.8米B3:3.5米1F:6.0米，2F、3F、4F、5F:5.5米停車位地上、地下共788個電梯數(shù)3部觀光直升梯，幾十部手扶梯交通狀況與科學(xué)館地鐵站連接，公交車路線10多條中信城市廣場的空間設(shè)計，無論從建筑形態(tài)還是外部廣場的設(shè)計上，可以說在深南大道沿線建筑里，是比較完美的一個設(shè)計。其廣場的宏大和構(gòu)圖的講求，可以說是個建筑精品。中信城市廣場以其精美的造型，簡捷明朗的線條和優(yōu)雅大方的風(fēng)格，3萬平方米的戶外星光廣場，擁有極富特色的水晶宮、時鐘柱及高清晰度巨型戶外電子屏等，成為深圳市目前獨(dú)一無二的，融現(xiàn)代建筑風(fēng)格與藝術(shù)為一體的人文景觀。項目地理位置中信城市廣場中信城市廣場位于深南路市政府南側(cè)，毗鄰深圳國際商場、歲寶百貨、茂業(yè)百貨等，背靠深圳著名的老城區(qū)巴登街及南園路的商業(yè)一條街，其間,多路大中小巴及的士縱橫穿梭于此,交通發(fā)達(dá),人氣興旺,商業(yè)氣氛濃愈,成為繼東門、華強(qiáng)北之后的新興商業(yè)旺地，被深圳市主流媒體評為八大商圈之一。項目地理位置中信城市廣場區(qū)域交通方便，有地鐵科學(xué)館站，臨近華強(qiáng)北、萬象城商圈項目圖片展示——外部環(huán)境項目外墻廣告項目品牌店形象西武百貨外墻西武百貨外墻項目圖片展示——星光廣場星光廣場作為深圳最大的商業(yè)休閑廣場，其商業(yè)價值巨大，但如果利用不當(dāng)，則反而會削弱商業(yè)氛圍，應(yīng)注重廣場的商業(yè)氛圍的營造。同時注意天氣對戶外廣場人氣的影響，陰雨天或過熱、過冷的天氣產(chǎn)生經(jīng)營效果不好的印象。項目圖片展示——內(nèi)部環(huán)境項目內(nèi)部環(huán)境總體來說體現(xiàn)了高雅、人性化的設(shè)計，簡潔大方，動線設(shè)計清晰。但應(yīng)注意負(fù)一層吉之島對西武百貨的影響。吉之島中低檔的商業(yè)形象對西武百貨內(nèi)一樓的國際頂級品牌店產(chǎn)生不好影響，應(yīng)考慮視覺上的阻斷。項目圖片展示——主力租戶介紹項目經(jīng)營分析——吉之島吉之島是中信城市廣場最大的主力租戶之一，占用面積約2萬平方米,日銷售額可達(dá)到70-80萬元；吉之島是符合大眾消費(fèi)的綜合性超市百貨，為中信城市廣場擴(kuò)大了消費(fèi)群體，增加了客流量。但吉之島商業(yè)面積大，租金低，是目前影響中信整體租金水平的主要因素。項目經(jīng)營分析——西武百貨西武百貨店加入使得中信城市廣場成為深圳最高端的購物中心，匯聚了國際知名的頂級、一線品牌。西武百貨由于其消費(fèi)群體主要集中在塔尖部分，因此客流量不大。但該百貨店輻射力強(qiáng)，對周邊城市和內(nèi)地來深圳的消費(fèi)者有一定的吸引力，很多消費(fèi)者都是慕名而來選購國際品牌。項目經(jīng)營分析——新南國影城新南國影城具備一流的電影軟硬件設(shè)施，是深圳唯一國家認(rèn)證的五星級影城，完全是按照國際電影城的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計并施工的。影城建筑面積3000平方米，由4個專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、極具時代感的電影廳組成，共584個座位。新南國影城的消費(fèi)群體相當(dāng)廣泛，從學(xué)生、白領(lǐng)到家庭消費(fèi)都有很強(qiáng)的吸引力，是中信吸引消費(fèi)群體的一大重要商業(yè)設(shè)施。酒吧街是中信彌補(bǔ)星光廣場過于宏大、空曠，人氣不足而采取的改造措施，現(xiàn)已也已成為深圳城市精英假日休閑的首選場所。酒吧街的設(shè)計不僅增加了廣場的休閑氣氛和景觀，而且增加了商業(yè)營業(yè)面積，為項目帶來可觀的租金收入?？煽紤]聯(lián)合租戶統(tǒng)一舉辦互動性娛樂節(jié)目，擴(kuò)大其影響力。項目經(jīng)營分析——國際休閑酒吧街項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——業(yè)態(tài)比例各業(yè)態(tài)比例（按面積計算）主力店比例（按面積計算）中信城市廣場購物、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)比例較為合理，符合國際通用標(biāo)準(zhǔn)；但項目主力店面積過大，影響項目的整體租金收益，應(yīng)考慮調(diào)整。項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——樓層業(yè)態(tài)布局LGL1L2L3吉之島及品牌店西武百貨及品牌店L4新南國影院、逸和軒海鮮、王子廚房L5新南國影院、護(hù)理、影音器材、餐飲西武百貨、品牌店西武百貨、品牌店LG下首層及夾層項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃LG下首層及夾層品牌明細(xì)1項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃商戶名錄類別鋪位商戶名錄類別鋪位ESPRIT服飾L13-15岱比華利服飾L88aS&K護(hù)理L16巴黎世家服飾L88B妍麗化妝品中心護(hù)理L17美國ZIPPO打火機(jī)珠寶/精品L89美尼蒙服飾L18Miss'k服飾L90-92眼鏡88服飾L19e-base/balenoattitude服飾L93-94IZZUE服飾L20-L21BAMBINI服飾L95JACKIECHAN服飾L22OROBLU服飾L96東洋化妝品護(hù)理L23天福茗茶零售L97LIZZY服飾L24富雅堂珠寶/精品L98a蜜雪兒服飾L25法蘭瓷工藝精品珠寶/精品L98bCADIDL服飾L26-L27KUNPOSH珠寶/精品L99曼婭奴服飾L28大公雞服飾L100非服飾L50艾力文服飾L101-102LG下首層及夾層品牌明細(xì)2項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃姿妮華服飾L51愛盈依人服飾L121絲迪麗爾服飾L52侯氏老板服飾L122星瑩服飾L57-59滋服飾L123Papilloh服飾L60Modafusion服飾L124Queenxixi服飾L61歌力思服飾L125-126\129Lasaro服飾L62MAXSTUDIO服飾L127-128鋇萱服飾L63菲妮迪服飾L131-132CALVINKLEINJEAS服飾L64-L65歐時力服飾L136海倫娜服飾L66-L67IN牌珠寶珠寶/精品L137項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃L1層L1層品牌明細(xì)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃L2層L2層品牌明細(xì)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃L3層L3層品牌明細(xì)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃L4層L4層品牌明細(xì)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃商戶名錄類別鋪位舞鶴日本料理鐵板燒餐飲401\402AB伶雅堂男士美容塑形中心護(hù)理406B-F索尼數(shù)碼工作坊服務(wù)407A-407B明基電腦影音器材407CBANG&OLUFSEN影音產(chǎn)品影音器材407D尊貴美容中心護(hù)理407E型男索女護(hù)理408A中信麗嘉生活館護(hù)理408B/409A美國BOSE音響影音器材409BC依芙琳護(hù)理409D三得等離子電視影音器材410B豫園上海飯莊餐飲411休閑咖啡廳餐飲觀星臺/407F項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃L5層L5層品牌明細(xì)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃商戶名錄類別鋪位新南國電影城休閑504-505逸和軒海鮮酒家餐飲501-503王子廚房餐飲501A-601項目優(yōu)勢、地位及存在問題分析中信城市廣場作為深圳最早購物中心的代表作，經(jīng)過5年的經(jīng)營發(fā)展，在零售業(yè)和消費(fèi)者心中有重要的地位與影響力。其主要優(yōu)勢有：經(jīng)過了購物中心最艱難的前3-5年的經(jīng)營考驗，進(jìn)入了穩(wěn)步快速發(fā)展的階段；西武百貨、國際休閑酒吧街、新南國影城、逸和軒、王子國宴等主要商戶的組合，使中信城市廣場具備了高端化、體驗化、休閑化的商業(yè)核心要素，為未來更深層次地發(fā)展提供了保障；地鐵交通為項目提供了重要的基礎(chǔ)設(shè)施，方便消費(fèi)者到達(dá)；存在的問題:主力店面積過大，制約了租金收入，如吉之島；大型廣場等公共場所的維護(hù)成本較高；外部空間的商業(yè)氛圍營造還要進(jìn)一步加強(qiáng)；不同檔