2021-2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法押題練習試題A卷含答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法押題練習試題A卷含答案單選題（共50題）1、按照房地產(chǎn)的不同用途分類，賓館屬于（）。A.商業(yè)房地產(chǎn)B.娛樂房地產(chǎn)C.旅館房地產(chǎn)D.綜合房地產(chǎn)【答案】C2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體的原因中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身B.房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少C.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對較少D.房地產(chǎn)估價主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設備、無形資產(chǎn)等【答案】D3、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢【答案】B4、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元/m2（甲別墅的裝修標準為800元/m2），因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580【答案】B5、“決瀆之官，水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸【答案】C6、比較法中，采用間接比較法對可比實例價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2%；估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高1%，若改為直接比較，則可比實例相對于估價對象狀況下的得分為（）。A.105B.97C.98D.103【答案】B7、某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應計成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77【答案】C8、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入費用255萬元，現(xiàn)時重新購建成本為350萬元，經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（）萬元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】C9、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應向C村支付的土地補償費金額最低為（）萬元。A.30B.60C.80D.100【答案】B10、運用假設開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用（）求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法【答案】B11、同類房地產(chǎn)的市場價格之所以相互牽制，是因為相互間有一定的（）。A.互補性B.權(quán)益差別C.替代性D.外部環(huán)境差異【答案】C12、在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是（）。A.模擬房地產(chǎn)市場定價B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D.從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進行分析判斷【答案】D13、下列哪項不是血瘀的形成因素A.陰虛B.血熱C.瘀血D.痰濁【答案】A14、現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)建費用為（）元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】C15、津液在體內(nèi)流注輸布的通道是A.經(jīng)絡B.腠理C.三焦D.脈道【答案】C16、有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用（）為好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新購建成本【答案】A17、癥狀和體征的總稱是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】C18、按照謹慎原則，運用收益法評估房地產(chǎn)的抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用保守的較低的收益估計值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價值評估采用的是（）的收益估計值。A.較高B.較低C.居中D.最低【答案】C19、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新構(gòu)建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價格為（）萬元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C20、在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，如果估價對象房地產(chǎn)優(yōu)于可比實例房地產(chǎn)，則應對價格作（）修正。A.增價B.減價C.不變D.相對比例的調(diào)整【答案】A21、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應選取（）凈收益作為估價依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實際C.類似房地產(chǎn)的最高D.類似房地產(chǎn)的最低【答案】A22、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于()年。A.15B.16C.17D.30【答案】B23、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟適用住房建設中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎(chǔ)設施和公共配套設施建設費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計，管理費率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟適用住房的最高基準價格為()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2【答案】C24、房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，但其中并不包括（）。A.因使他人房地產(chǎn)遭受污染的B.因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的C.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風、采光、日照、景觀、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的D.因初始登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的【答案】D25、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B26、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的（）。A.配套設施建設的限制B.房地產(chǎn)使用管制C.房地產(chǎn)權(quán)利的設立和行使的限制D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制【答案】B27、不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容是（）。A.經(jīng)濟狀況調(diào)整B.區(qū)位狀況調(diào)整C.實物狀況調(diào)整D.權(quán)益狀況調(diào)整【答案】A28、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A.245B.275C.315D.345【答案】D29、運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無需做的是（）。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算投資利息和開發(fā)利潤【答案】D30、氣機失調(diào)可概括為虛實兩個方面，屬虛的有A.氣滯B.氣逆C.氣閉D.氣陷【答案】D31、某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地總價值為5800萬元，其中土地總價值為3000萬元。某人購買了其中250m2，該部分的房地價值為130萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】A32、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型是（）。A.出租的房地產(chǎn)B.自用的房地產(chǎn)C.餐飲的房地產(chǎn)D.自營的房地產(chǎn)【答案】C33、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的市場價值，則應按（）進行評估。A.工業(yè)廠房B.工業(yè)用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D34、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是（）。A.有租約限制下的價值B.共有房地產(chǎn)的價值C.無租約限制下的價值D.承租人權(quán)益的價值【答案】D35、在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般是（）。A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間B.開發(fā)期間的某個時間C.開發(fā)完成后的時間D.開發(fā)完成之后的某個時間【答案】B36、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準確，依據(jù)或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結(jié)果一致【答案】D37、買方或賣方對其所買賣房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，賣方惜售，或買方執(zhí)意要購買，在這種情況下的成交價格往往（）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正?！敬鸢浮緽38、氣能攝血主要與哪個臟腑有關(guān)A.脾B.胃C.腎D.肝【答案】A39、某可比實例賣方應繳納的稅費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常負擔下的價格會（）。A.上升B.下降C.不變D.無法確定【答案】A40、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學原理是（）。A.收益遞增原理B.收益遞減原理C.最佳效益原理D.適合原理【答案】D41、由于房地產(chǎn)的不可移動，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】D42、某宗房地產(chǎn)2013年6月1日的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2013年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2013年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日為100）。該宗房地產(chǎn)2013年10月1日的價格為（）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】B43、假設開發(fā)法的理論依據(jù)是（）。A.替代原理B.合法原理C.預期原理D.生產(chǎn)費用價值論【答案】C44、越接近（）的發(fā)展速度對估價更為重要。A.客觀情況B.市場供求C.價值時點D.現(xiàn)在【答案】C45、下列哪項不屬于陰陽學說在中醫(yī)學說明人體組織結(jié)構(gòu)的應用A.就大體部位來說，上部為陽，下部為陰；體表屬陽，體內(nèi)屬陰B.就其背腹四肢內(nèi)外側(cè)來說，則背屬陽，腹屬陰；四肢外側(cè)為陽，四肢內(nèi)側(cè)為陰C.以臟腑來分，五臟屬里，藏精氣而不瀉，故為陰；六腑屬表，傳化物而不藏，故為陽D.“陰勝則陽病，陽勝則陰病；陽勝則熱，陰勝則寒”【答案】D46、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2，對應的報酬率為7%。現(xiàn)假定報酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375【答案】C47、下列房地產(chǎn)估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。A.為人民法院強制拍賣房地產(chǎn)確定保留價提供參考B.為房地產(chǎn)損害雙方當事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格提供參考D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設用地使用權(quán)指標出讓中確定投標報價提供參考【答案】D48、房地產(chǎn)估價（）的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。A.假設開發(fā)法B.長期趨勢法C.成本法D.收益法【答案】B49、手三陽經(jīng)行于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】A50、關(guān)于房地產(chǎn)估價的特點或本質(zhì)的說法，正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價C.房地產(chǎn)估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見D.房地產(chǎn)估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)【答案】B多選題（共20題）1、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用（）等方法求取該土地的重新購置價格。A.市場法B.成本法C.假設開發(fā)法D.基準地價修正法E.長期趨勢法【答案】ABD2、從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)價值是客觀存在的，是()。A.市場力量決定的B.以房地產(chǎn)估價師意志為轉(zhuǎn)移的C.房地產(chǎn)估價師通過科學的分析、測算和判斷，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來D.由眾多市場參與者集體的價值判斷的結(jié)果E房地產(chǎn)估價師“發(fā)明”或“創(chuàng)造”的房地產(chǎn)價值【答案】ACD3、下列屬于一般損壞房的特點的是（）。A.部分構(gòu)件有損壞或變形B.屋面局部漏雨C.裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底D.設備、管道不夠通暢E.隨時有可能倒塌【答案】ABD4、運用假設開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，不包括（）。A.穩(wěn)定.具可預見性及透明的房地產(chǎn)政策B.一套統(tǒng)一.嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.一個較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫D.一個公平競爭的市場環(huán)境E.一個有較長歷史.連續(xù).全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫【答案】CD5、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.環(huán)境B.地形地勢C.外部配套設施D.建筑設施設備E.建筑物裝飾裝修【答案】BD6、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（）。A.收益法中預測未來的租金B(yǎng).比較法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整C.填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏D.比較.分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價格的潛力E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格【答案】ACD7、下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有（）。A.所有權(quán)B.建設用地使用權(quán)C.地役權(quán)D.抵押權(quán)E.租賃權(quán)【答案】ABCD8、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于()。A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)【答案】ACD9、收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。A.抵押貸款還本付息額B.房地產(chǎn)折舊額C.重置提撥款D.房地產(chǎn)改擴建費用E.所得稅【答案】ABD10、調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地，運用（）等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得到該路線價區(qū)段的路線價。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設開發(fā)法E.建筑物剩余技術(shù)【答案】AB11、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格，下列表述正確的有（）。A.價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的B.房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C.房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動D.現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況E.房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定【答案】ABCD12、收益性房地產(chǎn)包括（）。A.餐館B.旅店C.加油站D.農(nóng)地E.未開發(fā)的土地【答案】ABCD13、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。A.電梯折舊費B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)（個人）所得稅E.房屋保險費【答案】BD14、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內(nèi)容包括（）。A.應采用客觀成本而不是實際成本B.應該采用實際成本而不是客觀成本C.應結(jié)合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整D.應結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整E.應結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整【答案】ACD15、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準確C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進行比較調(diào)整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC16、對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進行評估時，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有（）。A.替代原則B.謹慎原則C.合法原則D.最高最佳利用原則E.價值時點原則【答案】ACD17、有關(guān)路線價法估價的操作步驟，下列描述正確的有（）。A.劃分路線價區(qū)段B.設定標準臨街寬度C.調(diào)查評估路線價D.制作價格修正率表E.計算臨街土地的價值【答案】ACD18、【2013年真題】下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復印件，但在實地查勘時對復印件中的相關(guān)信息進行核對B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費E.估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作【答案】ABD19、市場狀況調(diào)整的方法有（）。A.定基價格指數(shù)法B.環(huán)比價格指數(shù)法C.價格變動率法D.直接比較調(diào)整E.間接比較調(diào)整【答案】ABC20、在假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應計利息的項目有（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.后續(xù)建設成本C.后續(xù)管理費用D.后續(xù)銷售稅費E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費【答案】ABC大題（共10題）一、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元三、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）五、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮苛?、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮科摺樵u估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管