2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力提升試卷B卷附答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力提升試卷B卷附答案單選題（共50題）1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量控制包括決策階段、設計階段和施工階段的質(zhì)量控制，其中不屬于施工階段質(zhì)量控制內(nèi)容的是（）。A.對工程采用的配套設備進行檢驗B.確立有關質(zhì)量文件的檔案制度C.對原材料的檢驗D.控制工程變更【答案】D2、假設某段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【答案】B3、對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產(chǎn)市場狀況分析中的（）分析。A.需求B.供給C.競爭D.市場占有率【答案】A4、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸為（）。A.時間類參數(shù)B.融資相關參數(shù)C.評價標準類參數(shù)D.收益相關參數(shù)【答案】D5、會計的基本職能有會計核算和（）。A.資源配置B.會計監(jiān)督C.會計決策D.會計控制【答案】B6、關于房地產(chǎn)貸款擔保的說法，正確的是（）。A.擔保能確保貸款得以足額償還B.金融機構提供擔保的風險一般低于企業(yè)提供擔保的風險C.最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質(zhì)押D.貸款質(zhì)押不轉移財產(chǎn)的占有權【答案】B7、以下不屬于溫脾湯的藥物是A.大黃B.附子C.當歸D.生姜【答案】D8、在經(jīng)歷了2009～2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數(shù)量，該項調(diào)查屬于（）。A.科學性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查【答案】C9、某建筑物±0.000＝52.000，設計樓頂相對標高為29.000m，則該樓樓頂?shù)慕^對標高為（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000【答案】D10、下列房地產(chǎn)市場預警指標中，屬于考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其價值的是（）。A.住房可支付性指數(shù)B.房地產(chǎn)價格指數(shù)C.房價租金比D.量價彈性【答案】C11、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40【答案】D12、地下室防潮、防水構造做法中，當常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，應采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】C13、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B14、某城市2015年初家庭總數(shù)為120萬戶，平均每戶3人，戶均年可支配收入為5萬元，約有8％的家庭打算當年購房，平均住房需求90㎡／戶，則2015年該市新建商品住房的市場需求量是（）億元。A.600B.48C.144D.4320【答案】B15、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預測銷售價格為8000元/m2，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8【答案】C16、增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項目所得的金額，允許扣除項目不包括（）。A.土地使用權的費用B.土地開發(fā)和新建房及配套設施的成本C.土地所有權的費用D.土地開發(fā)和新建房及配套設施的費用【答案】C17、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務費支出為100元，則其月均收入至少應為（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00【答案】C18、對于收益性物業(yè)的管理費和利潤通常是物業(yè)（）的一個百分比。A.有效毛收入B.凈經(jīng)營收入C.潛在毛收入D.稅后現(xiàn)金流量【答案】A19、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費用B.最高租售數(shù)量C.最高購買價格D.最高土地取得價格【答案】B20、項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析【答案】B21、（）是指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。A.政治環(huán)境B.資源環(huán)境C.技術環(huán)境D.國際環(huán)境【答案】B22、租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】B23、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用【答案】B24、某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C25、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為()萬元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【答案】A26、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是（）。A.確定調(diào)查方式B.設計調(diào)查問卷C.收集市場信息D.定義市場區(qū)域【答案】D27、隨著政府土地儲備制度的建立，（）劃撥土地使用權，已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機會逐漸減少。A.存量B.增量C.流量D.定量【答案】A28、單利計息與復利計息的區(qū)別在于()。A.是否考慮資金的時間價值B.是否考慮本金的時間價值C.是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值D.采用名義利率還是實際利率【答案】C29、小兒蟲積，腹痛時作，面黃體瘦，肚腹脹滿，發(fā)熱口臭，大便失常者，治療宜用A.健脾丸B.桃核承氣湯C.肥兒丸D.補中益氣湯E.黃土湯【答案】A30、（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據(jù)開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結果構造。A.住房價格合理性指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者信心指數(shù)【答案】C31、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項目總投資【答案】A32、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D33、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在（）中，將確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據(jù)項目情況提出規(guī)劃設計要求。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設用地規(guī)劃許可證》C.《建設工程規(guī)劃許可證》D.《建設工程施工許可證》【答案】A34、張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望十年后漲1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A35、下列屬于會計恒等式的是（）。A.資產(chǎn)－費用＝負債＋所有者權益－收入B.所有者權益＝資產(chǎn)＋負債C.資產(chǎn)＋費用＝負債＋所有者權益＋收入D.負債＝資產(chǎn)＋所有者權益【答案】C36、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A37、下列不屬于管理費用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經(jīng)費C.戶外發(fā)布會D.技術開發(fā)費【答案】C38、債務資金籌措的主要渠道有信貸資金和()。A.自有資金B(yǎng).企業(yè)資金C.預售期房D.債券融資【答案】D39、開發(fā)投資的投資者主要是()。A.賺取利潤B.保值增值C.獲得收益D.消費【答案】A40、同時開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細分市場的營銷方式是()。A.無差異性營銷B.差異性營銷C.定制性營銷D.集中性營銷【答案】B41、在可行性研究報告中，附表一般包括項目進度計劃表、財務評估的基本報表和輔助報表、（）。A.盈虧平衡分析表B.敏感性分析表C.投入產(chǎn)出分析表D.投資計劃與資金籌措表【答案】B42、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預測銷售量為350萬m2，如果平滑指數(shù)=0.65，則用指數(shù)平滑法預測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B43、一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目，但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標是()。A.成本利潤率B.動態(tài)投資回收期C.投資利潤率D.財務內(nèi)部收益率【答案】B44、“三項預測值”分析方法是（）中的一種。A.概率分析方法B.盈虧平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.單因素敏感性分析方法【答案】C45、《傷寒明理論》的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王燾D.成無己【答案】D46、房地產(chǎn)市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問人員提供咨詢服務，其中可負責合同簽訂、建筑材料與設備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術問題等工作的工程師不包括（）。A.造價工程師B.結構工程師C.建筑設備工程師D.電氣工程師【答案】A47、物業(yè)甲為寫字樓項目，2016年末價值為1000萬元，預計2017年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項目，2016年末價值為1000萬元，2017年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風險比較的結果是（）。A.甲物業(yè)投資風險較大B.乙物業(yè)投資風險較大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風險一樣大D.無法判斷【答案】B48、下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場監(jiān)測與預警指標的是（）A.吸納周期B.城市居民消費價格指數(shù)C.住房價格合理性指數(shù)D.房地產(chǎn)價格指數(shù)【答案】C49、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資B.直接投資和間接投資C.長期投資和短期投資D.金融投資和實物投資【答案】B50、現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（）分析。A.財務盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運能力【答案】A多選題（共20題）1、在各種市場方法調(diào)查中，網(wǎng)絡聯(lián)系方法的特點有（）。A.成本低B.反饋快C.能深入了解被訪者情況D.回收率高E.能深度訪談【答案】AB2、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）。A.物業(yè)所處位置B.輻射區(qū)域的范圍C.建筑設備系統(tǒng)D.建造年代E.租戶類型【答案】AC3、會計的目的是建立一個以提供財務信息為主的經(jīng)濟信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的內(nèi)容包括（）。A.會計信息流通系統(tǒng)B.會計信息控制系統(tǒng)C.會計信息解釋系統(tǒng)D.會計信息處理系統(tǒng)E.會計信息調(diào)節(jié)系統(tǒng)【答案】ACD4、隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有()等方面的知識。A.市場營銷以及資產(chǎn)管理B.建筑設計C.建造技術D.房地產(chǎn)估價E項目管理【答案】ABC5、具體的評價方案中加以明確的內(nèi)容包括（）。A.開發(fā)項目擬建設的物業(yè)類型B.開發(fā)項目的規(guī)劃設計條件C.建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次D.合作方式與合作條件E.擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例【答案】ACD6、對于購買-更新改造-出租-出售模式來說，這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括（）等。A.購買成本B.更新改造成本C.運營成本D.轉售稅費E.建造成本【答案】ABCD7、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均經(jīng)營收入為150萬元，經(jīng)營成本、運營費用以及營業(yè)稅金及附加等占年平均經(jīng)營收入的40％，財務費用占年平均經(jīng)營收入的10％，則該投資在借款償還期內(nèi)經(jīng)濟指標測算正確的有（）。A.投資利潤率為16.67％B.投資利潤率為22.50％C.資本金利潤率為31.25％D.資本金利潤率為37.50％E.資本金利潤率為62.50％【答案】AC8、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP，是指（）。A.市場分析B.目標市場選擇C.市場細分D.市場定位E.市場調(diào)查【答案】BCD9、房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括()。A.供需因素的影響B(tài).政策因素的影響C.制度因素的影響D.空置量的影響E開發(fā)商競爭的影響【答案】ABC10、下列關于房地產(chǎn)權益融資的說法，正確的有（）。A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資C.權益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔投資風險D.存款性金融機構一般不參與房地產(chǎn)權益融資E.權益融資主要來源于個人投資者【答案】BCD11、將他人的軟件光盤占為己有的行為是侵犯()行為。A.有形財產(chǎn)所有權B.知識產(chǎn)權C.軟件著作權D.無形財產(chǎn)所有權【答案】A12、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。A.項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行B.凈現(xiàn)值標準差能準確說明項目風險的大小C.凈現(xiàn)值標準差越小，項目的相對風險就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)【答案】A13、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括()。A.土地轉讓成本B.經(jīng)營管理費用C.配套設施銷售成本D.商品房銷售成本E房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】ACD14、國際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補貼E.鼓勵營利機構建房【答案】ABD15、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時間價值表現(xiàn)為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD16、關于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的說法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場信息不充分是房地產(chǎn)市場周期循環(huán)存在的主要原因之一B.傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性C.合理空置率可作為房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點D.在房地產(chǎn)市場自然周期的第二階段，市場空置率高于合理空置率E.房地產(chǎn)市場租金的下滑始于房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段【答案】ABC17、房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括（）。A.接受委托B.投資機會研究C.初步可行性研究D.詳細可行性研究E.項目評估與決策【答案】BCD18、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD19、從房地產(chǎn)市場營銷的具體方式來看，主要分為()。A.開發(fā)商自行租售為主B.房地產(chǎn)管理部門負責銷售C.委托物業(yè)代理D.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會租售E業(yè)主委員會租售【答案】AC20、將他人的軟件光盤占為己有的行為是侵犯()行為。A.有形財產(chǎn)所有權B.知識產(chǎn)權C.軟件著作權D.無形財產(chǎn)所有權【答案】A大題（共10題）一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮慷⒁韵聻槟撤康禺a(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮咳⒛臣彝ヒ缘盅嘿J款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。四、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮课?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】六、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】七、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；八、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的