第二章不動產(chǎn)產(chǎn)生及其基本性質(zhì)

第二章不動產(chǎn)的基本性質(zhì)及其產(chǎn)生與發(fā)展Contents一、不動產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展二、不動產(chǎn)的基本性質(zhì)三、不動產(chǎn)的取得一、不動產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展1、不動產(chǎn)產(chǎn)生問題：空間的存在早于地球上的生命的存在，更早于人類社會的存在，它是怎么變成了人類的一種財(cái)產(chǎn)呢？空間資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)資源被占用被利用被擁有空間：與時(shí)間相對的一種物質(zhì)存在形式，表現(xiàn)為長度、寬度、高度。注：空間的存在早于地球上的生命的存在，更早于人類社會的存在資源：一切可被人類開發(fā)和利用的客觀存在（物質(zhì)要素）。自然資源：如陽光、空氣、水、土地、森林、草原、動物、礦藏等社會經(jīng)濟(jì)資源：人力資源、信息資源、技術(shù)資源以及經(jīng)過勞動創(chuàng)造的各種物質(zhì)財(cái)富占用

人類對資源的認(rèn)識，歷來都是以對人與自然關(guān)系的認(rèn)識為基礎(chǔ)的。從技術(shù)進(jìn)步和生產(chǎn)力發(fā)展的角度來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以分為三個階段：勞力經(jīng)濟(jì)階段、自然經(jīng)濟(jì)階段和知識經(jīng)濟(jì)階段。經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要取決于勞力資源的占有和配置。特點(diǎn)是對多數(shù)資源來說，短缺問題并不突出；生產(chǎn)的分配主要是按勞力資源的占有來進(jìn)行勞力經(jīng)濟(jì)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要取決于自然資源的占有和配置。特點(diǎn)是大多數(shù)可認(rèn)識資源都成為短缺資源；生產(chǎn)的分配主要按自然資源的占有來進(jìn)行自然經(jīng)濟(jì)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要取決于智力資源的占有和配置。特點(diǎn)是人類認(rèn)識資源的能力、開發(fā)富有資源替代短資源的能力大大增強(qiáng)。因此，自然資源的作用退居次要地位；科學(xué)技術(shù)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決定因素。知識經(jīng)濟(jì)階段資產(chǎn)：是為企業(yè)所控制的、能為企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的資源。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性即能夠?yàn)槠髽I(yè)提供未來經(jīng)濟(jì)利益，這也是資產(chǎn)的本質(zhì)所在。資產(chǎn)的法律屬性即必須是為企業(yè)所控制，不論企業(yè)是否對它擁有所有權(quán)。(融資租賃)土地是資源or資產(chǎn)？什么是土地資產(chǎn)？現(xiàn)實(shí)生活中已具有明晰的產(chǎn)權(quán)界定的土地（資產(chǎn)應(yīng)與特定的主體相聯(lián)系，如某項(xiàng)未來經(jīng)濟(jì)利益不能被該主體所擁有或控制，它也不能作為該主體的資產(chǎn)，例如公共資源）從宏觀上看，中國的土地歸國家所有，一切領(lǐng)土內(nèi)的土地都是國家的資產(chǎn)。從微觀上看，分配給個人和集體使用的土地稱作資產(chǎn)，尚未分配的土地稱作資源。財(cái)產(chǎn)：是指擁有的金錢、物資、房屋、土地等物質(zhì)財(cái)富。財(cái)產(chǎn)有三種，即動產(chǎn)、不動產(chǎn)和知識財(cái)產(chǎn)。(一)財(cái)產(chǎn)所有人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利;(二)任何人不經(jīng)財(cái)產(chǎn)所有人的許可不得使用該財(cái)產(chǎn)，否則就是非法侵犯權(quán)利。注意：（1）資產(chǎn)，系能創(chuàng)造更多價(jià)值；財(cái)產(chǎn)，系某人對某物質(zhì)財(cái)富具有的所有權(quán)。（2）財(cái)產(chǎn)既是資本的產(chǎn)物，又是資產(chǎn)的產(chǎn)物。結(jié)論：不動產(chǎn)產(chǎn)生于私有制。

財(cái)產(chǎn)的概念是人類社會發(fā)展到一定時(shí)期后才有的，當(dāng)有了財(cái)產(chǎn)的概念后，因?yàn)榭臻g的取得、占有、利用與改良都需要勞動與物質(zhì)資源，而勞動與物質(zhì)資源正是財(cái)產(chǎn)的重要成分，對空間的占有就成了對財(cái)富的占有，私有制的產(chǎn)生把空間變成了財(cái)產(chǎn)。2、不動產(chǎn)的發(fā)展社會越發(fā)展，對空間的要求也隨之發(fā)生變化，技術(shù)水平和建設(shè)改良自然空間的手段越來越強(qiáng)，不動產(chǎn)空間的功能也越來越多，建設(shè)過程越來越復(fù)雜?？傊灰藗儗ι畹膽B(tài)度處于發(fā)展和變化中，不動產(chǎn)就發(fā)展變化。居住不動產(chǎn)商業(yè)不動產(chǎn)工業(yè)不動產(chǎn)社會文化不動產(chǎn)公益不動產(chǎn)軍事不動產(chǎn)不動產(chǎn)的分類二、不動產(chǎn)的基本性質(zhì)（一）土地的自然特性1、位置固定性就地利用2、面積有限性節(jié)約、集約利用3、類型的差異性因地制宜4、功能永久性5、可更新性保護(hù)與重復(fù)利用（1）養(yǎng)育功能（2）承載功能（3）倉儲功能（4）景觀功能（二）土地的經(jīng)濟(jì)特性中國土地的自然供給極其有限，根據(jù)全國土地利用變更調(diào)查，到2005年底，全國土地總面積為142.41億畝，其中，農(nóng)用地面積為98.5571億畝，建設(shè)用地面積為4.79億畝，未利用地面積為39.06億畝。1、土地供給的稀缺性土地自然供給：指地球所能提供給人類社會利用的各類土地資源的數(shù)量，包括已利用的土地資源和未來可利用的土地資源土地經(jīng)濟(jì)供給：土地在自然供給及自然條件允許的情況下，隨著土地利用效益的提高而增加的土地供給量。無彈性？有彈性？土地自然供給和經(jīng)濟(jì)供給的區(qū)別：（1）土地的自然供給是土地經(jīng)濟(jì)供給的基礎(chǔ)；土地經(jīng)濟(jì)供給只能在土地自然供給的范圍內(nèi)變動。（2）土地自然供給是針對土地能否滿足人類生產(chǎn),生活及動植物生長需要而言的；經(jīng)濟(jì)共給主要針對土地的不同用途而言的,現(xiàn)在人類特別重視耕地或糧食用地的經(jīng)濟(jì)共給。（3）土地的自然供給在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)是一定的,無彈性的；而經(jīng)濟(jì)供給是變化的,有彈性的,且不同用途土地的經(jīng)濟(jì)彈性也是不同的。（4）人類難以或無法增加土地的自然供給；但在自然供給的基礎(chǔ)上增加經(jīng)濟(jì)供給。2、土地用途的多樣性耕地土地利用類型：指的是土地利用方式相同的土地資源單元，是根據(jù)土地利用的地域差異劃分的，是反映土地用途、性質(zhì)及其分布規(guī)律的基本地域單位。是人類在改造利用土地進(jìn)行生產(chǎn)和建設(shè)的過程中所形成的各種具有不同利用方向和特點(diǎn)的土地利用類別。園地沙地3、土地用途變更的困難性注意：土地利用的變更需要較長的時(shí)間，具有一定的難度。在編制土地利用規(guī)劃確定土地用途時(shí)，要認(rèn)真調(diào)查研究，充分進(jìn)行可行性論證，以便作出科學(xué)、合理的決策。4、土地報(bào)酬遞減的可能性第一階段：在平均報(bào)酬從上升轉(zhuǎn)為下降之前為第一階段；在這個階段停止投入是不合理的。第二階段：平均報(bào)酬等于邊際報(bào)酬之后到邊際報(bào)酬等于零之前為第二階段；在通常情況下，選擇在第二階段組織生產(chǎn)是合理的。第三階段：邊際報(bào)酬為零，總報(bào)酬達(dá)到最大之后為第三階段；在這一階段繼續(xù)投入是不合理的。邊際報(bào)酬遞減規(guī)律：邊際報(bào)酬遞減規(guī)律又稱邊際收益遞減規(guī)律，是指在其他條件不變的情況下，如果一種投入要素連續(xù)地等量增加，邊際報(bào)酬增加到一定產(chǎn)值后，所提供的產(chǎn)品的增量就會下降，即可變要素的邊際產(chǎn)量會遞減。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中著名的邊際報(bào)酬遞減規(guī)律。5、土地的增值性增值性：土地的價(jià)值會隨時(shí)間的推移而增加？？？答案：1、土地資源有限而稀缺，隨著需求的不斷增加，土地供不應(yīng)求而價(jià)格上升。2、對土地的投入增加，使土地的區(qū)位條件得到改善，價(jià)值上升。土地增值稅：對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。6、土地利用后果的社會性每一區(qū)域土地利用的后果，不僅影響本區(qū)域的自然生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益，甚至影響到其他地區(qū)或整個國家的自然生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生巨大的社會后果。如工廠的污染等。史上最惡劣的開會環(huán)境—2013年北京課堂練習(xí)4、土地報(bào)酬遞減的可能性6、土地利用后果的社會性5、土地的增值性2、土地用途的多樣性3、土地用途變更的困難性1、土地供給的稀缺性投資適度，改進(jìn)技術(shù)提高效率勘察、規(guī)劃、效益評價(jià)區(qū)位選擇與綜合效益土地投機(jī)、地價(jià)猛漲管理、監(jiān)督和調(diào)控合理調(diào)節(jié)，保護(hù)國家利益三、不動產(chǎn)的取得與認(rèn)可現(xiàn)代社會對不動產(chǎn)擁有和使用的社會認(rèn)可，是由法律來行使的。不動產(chǎn)法：國家為調(diào)整人們在不動產(chǎn)活動中所發(fā)生的各種社會關(guān)系而制定的法律規(guī)范的總稱。不動產(chǎn)所有權(quán)人之間不動產(chǎn)所有權(quán)人與非所有權(quán)人之間非所有權(quán)人之間不動產(chǎn)權(quán)利人之間發(fā)生的各種權(quán)利義務(wù)的法律規(guī)范的總稱各項(xiàng)活動開發(fā)建設(shè)流轉(zhuǎn)交易權(quán)屬登記相關(guān)管理不動產(chǎn)法律之根本：憲法不動產(chǎn)法律之基本法：物權(quán)法不動產(chǎn)法律之次位法：法規(guī)、規(guī)章與司法解釋不動產(chǎn)法律體系確立了不動產(chǎn)領(lǐng)域的基本制度，對我國不動產(chǎn)法體系起到了指導(dǎo)作用和立法依據(jù)成為不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的確權(quán)規(guī)范和作為不動產(chǎn)民事糾紛的裁判規(guī)范不動產(chǎn)法律之專門法：中華人民共和國土地管理法（1986）城市房地產(chǎn)管理法（1994）中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2007）中華人民共和國建筑法（1997）中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法（1989）不動產(chǎn)法律之“活法”：法律理念、習(xí)慣習(xí)俗與判例2023/2/6房地產(chǎn)登記（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述（二）土地登記（三）房屋登記（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述土地權(quán)屬登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度的總稱1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念

又稱房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的功能（1）權(quán)利確認(rèn)功能。通過登記以確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利歸屬狀態(tài)，經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家強(qiáng)制力保護(hù)，可以對抗權(quán)利人以外任何人。（2）權(quán)利公示功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記公開房地產(chǎn)權(quán)利變動狀況，昭示利益關(guān)系人與社會公眾，保障房地產(chǎn)交易的安全。（3）管理功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記能實(shí)現(xiàn)國家的管理意圖：一方面通過登記建立產(chǎn)籍資料，進(jìn)行產(chǎn)籍管理；另一方面通過登記，來審查相關(guān)權(quán)利設(shè)立、變更、終止的合法性，進(jìn)而取締或處罰違法行為。（4）建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán),預(yù)防腐敗。房叔事件：蔡彬，男，原任廣州市城市管理綜合執(zhí)法局番禺分局政委。2012年10月8日，被爆出其全家擁有20多套房產(chǎn)。隨后，這一消息得到了番禺區(qū)有關(guān)部門的證實(shí)，蔡彬被停職。房姐事件：2013年1月24日，有關(guān)陜西神木“房姐”的帖子在網(wǎng)上熱傳。帖文稱神木縣農(nóng)村商業(yè)銀行副行長龔愛愛在京有20多套房產(chǎn)，總價(jià)值近10億元；她還有另一個名為龔仙霞的身份證（兩個戶口）。中國擬建建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，擬推出以公民身份證號碼和組織機(jī)構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會信用代碼，為預(yù)防和懲治腐敗夯實(shí)基礎(chǔ)。戶籍問題不動產(chǎn)登記制度3、我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記體制（1）房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記。（2）我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：

1）土地權(quán)屬登記由縣級以上的土地管理部門辦理；

2）房屋權(quán)屬登記由縣級以上的房產(chǎn)管理部門辦理的體制。（3）我國實(shí)行“土地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證和房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”、“兩制分開，兩證分開”的登記管理體制。（不合理，不科學(xué)）（4）《城市房地產(chǎn)管理法》第63條規(guī)定，在分開登記體制之外，允許各地經(jīng)省級政府確定實(shí)行統(tǒng)一登記體制。房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記管理是比較科學(xué)、有效合理的體制。（注意：我國《物權(quán)法》確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即由一個登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)有關(guān)不動產(chǎn)的登記事務(wù)，并在登記范圍、登記規(guī)則和登記程序等方面實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。）

4、登記效力1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力

不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

1）依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

2）非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動（如法律文書，政府征收決定等）。

3）考慮現(xiàn)行法律規(guī)定及我國的實(shí)際情況（如農(nóng)村，土地承包經(jīng)營、宅基地、地役權(quán)），也可不經(jīng)登記發(fā)生效力。

5、我國土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度（1）土地使用權(quán)登記發(fā)證以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)其核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。（2）房屋所有權(quán)登記發(fā)證在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由其核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。土地使用權(quán)登記發(fā)證：申請登記核實(shí)頒發(fā)證書縣級以上地方人民政府土地管理部門同級人民政府申請登記核實(shí)頒發(fā)證書憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門房屋所有權(quán)登記發(fā)證：注：還有變更登記、更正登記、異議登記和預(yù)告登記預(yù)告登記預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)請求權(quán)而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，該項(xiàng)請求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)的變動。預(yù)告登記的效力是限制不動產(chǎn)出賣人處分不動產(chǎn)物權(quán)（案例：一房二賣。注意：購房人購買預(yù)售的房屋，購房人依據(jù)預(yù)售合同只有合同法上的請求權(quán)，沒有排他的效力）。辦理預(yù)告登記后，預(yù)告登記具有排他效力，開發(fā)商違背預(yù)告登記的內(nèi)容進(jìn)行的處分行為不能發(fā)生法律效力。

（二）土地登記1、概念土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。國有土地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）。

土地權(quán)利證書包括：（一）國有土地使用證；（二）集體土地所有證；（三）集體土地使用證；（四）土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。土地權(quán)利證書由國務(wù)院國土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。我國目前土地權(quán)屬及證書種類國有土地所有權(quán)（不屬于登記范圍，不需要發(fā)證）國有土地使用權(quán)（《國有土地使用證》）國有建設(shè)用地使用權(quán)國有農(nóng)用地使用權(quán)集體土地使用權(quán)（《集體土地使用證》）集體建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）土地他項(xiàng)權(quán)利（《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》）土地抵押權(quán)地役權(quán)其他土地權(quán)利集體土地所有權(quán)（《集體土地所有證》）2、土地登記的屬地登記原則申請人向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報(bào)縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書?？缈h級行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報(bào)土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。3、土地登記的類型（1）土地總登記；（2）初始登記；（3）變更登記；（4）注銷登記；（5）其他登記：包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。2023/2/6464、土地登記的程序（1）申請；（2）受理；（3）審查登記。申請人申請土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項(xiàng)提交下列材料：（一）土地登記申請書；（二）申請人身份證明材料；（三）土地權(quán)屬來源證明；（四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；（五）地上附著物權(quán)屬證明；（六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；（七）本辦法規(guī)定的其他證明材料。第（四）項(xiàng)規(guī)定的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。

有下列情形之一的，不予登記：（一）土地權(quán)屬有爭議的；（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；（三）未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；（四）申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；（五）其他依法不予登記的。不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請人不予登記的理由。

(三)房屋登記1、概念房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由房屋登記機(jī)構(gòu)管理。2、房屋登記機(jī)構(gòu)房屋登記機(jī)構(gòu)，是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作