房地產(chǎn)投資分析第9章房地產(chǎn)投資決策分析課件

第9章房地產(chǎn)投資決策分析房地產(chǎn)項目投資決策概述房地產(chǎn)投資項目的方案比選各比選指標的應(yīng)用2/6/20231課件9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．1房地產(chǎn)投資決策的含義

在房地產(chǎn)投資活動中，一般都會有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準確的方法實現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最佳方案，就是房地產(chǎn)投資決策。2/6/20232課件9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述9．1．2房地產(chǎn)投資決策的程序一項投資決策大體要經(jīng)歷以下程序：1．確定擬建項目要達到的目標；2．根據(jù)確定的目標，提出若干個有價值的投資方案；3．通過方案的比選，選出最佳投資方案；4．最后對最佳方案進行評價，以判斷其可行程度。2/6/20233課件9．1房地產(chǎn)項目投資決策概述3．不確定型決策準則此類決策結(jié)果在很大程度上依賴于決策者對風(fēng)險所持的態(tài)度。這些決策準則包括：1）悲觀準則2）樂觀準則3）折衷準則4）后悔值準則5）機會均等準則2/6/20235課件9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．1房地產(chǎn)投資項目方案比選的含義

房地產(chǎn)投資項目的方案比選，即投資方案的比較與選擇，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。它是對房地產(chǎn)投資項目面臨的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，進行計算和分析，從中篩選出滿足最低收益率要求的可供比較方案，并對這些方案作出最后選擇的過程。2/6/20236課件9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選9．2．2投資方案的類型1．互斥方案

互斥方案是在若干個方案中，選擇其中任何一個方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。2．獨立方案

獨立方案是指一組相互獨立、互不排斥的方案。在獨立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。3．混合方案

混合方案是指兼有互斥方案和獨立方案兩種關(guān)系的混合情況。2/6/20237課件9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2）差額投資回收期

差額投資回收期是指通過成本節(jié)約收回追加投資所需的時間，有時也叫追加投資回收期。其表達式為：式中：△P——差額投資回收期；I1，I2——兩個比較方案的總投資；

C1，C2——兩個比較方案的年成本。2/6/20239課件9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2．動態(tài)指標這是指考慮了資金時間價值因素的指標。動態(tài)指標主要有以下幾種：1）凈現(xiàn)值（NPV）

凈現(xiàn)值是投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和。用凈現(xiàn)值進行方案比選的方法叫凈現(xiàn)值法，有時也叫現(xiàn)值法。其表達式為：如果判斷項目的可行性，則NPV≥0的擬建方案是可以考慮接受的；如果進行方案比選，則以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。

2/6/202310課件9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2）凈現(xiàn)值率

凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金的使用效率。式中：NPVR——凈現(xiàn)值率；

NPV——凈現(xiàn)值；Ip——投資現(xiàn)值。在進行方案比選時，凈現(xiàn)值率大的方案為優(yōu)選方案。2/6/202311課件9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選4）等額年值（AW）

將項目的凈現(xiàn)值換算為項目計算期內(nèi)各年的等額年金就是等額年值。用等額年值來進行多方案比選的方法就叫等額年值法。從其表達式可以看出，AW實際上是NPV的等價指標。也可以說，在進行方案比選時，等額年值大的方案應(yīng)為優(yōu)選方案。2/6/202313課件9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選5）費用現(xiàn)值（PC）

把項目計算期內(nèi)的各年投入（費用）按基準收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是費用現(xiàn)值。用費用現(xiàn)值進行方案比選的方法就叫費用現(xiàn)值法。

式中：C——第t期投入總額；B——期末余值回收。n——項目的開發(fā)經(jīng)營期。在進行方案比選時，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。2/6/202314課件9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選6）等額年費用（AC）。

將項目計算期內(nèi)所有的費用現(xiàn)值，按事先選定的基準收益率，折算為每年等額的費用，叫做等額年費用。以此進行方案比選的方法，叫等額年費用比較法。其表達式為:在進行方案比選時，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案。2/6/202315課件9．2房地產(chǎn)投資項目的方案比選2．凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率凈現(xiàn)值和凈現(xiàn)值率兩個指標在方案比較和項目排隊時，有時也會得出相反的結(jié)論。因此，在進行方案比選時，若無資金限制條件，此時可采用凈現(xiàn)值作為比選指標，相反，當事先明確了資金限定范圍時，應(yīng)進一步用凈現(xiàn)值率來衡量，這就使用了凈現(xiàn)值率排序法。2/6/202317課件9．3各比選指標的應(yīng)用9．3．1互斥方案的比較與選擇1．對于項目計算期相同的互斥方案，可直接用凈現(xiàn)值、差額投資內(nèi)部收益率或等額年值指標進行比選。2．對于項目計算期不同的互斥方案項目，一般采用等額年值指標進行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標或凈現(xiàn)值指標進行方案比選，須對各可供比較方案的項目計算期和計算方法按有關(guān)規(guī)定作適當處理。2/6/202318課件9．3各比選指標的應(yīng)用3．對于計算期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進行比選。4．對于效益相同或基本相同的互斥房地產(chǎn)項目，為簡化計算，可采用費用現(xiàn)值指標和等額年費用指標直接進行項目方案費用部分的比選。2/6/202319課件9．3各比選指標的應(yīng)用

獨立方案的比較與選優(yōu)指的是在資金約束條件下，如何選擇一組方案組合，以便獲得最大的總體效益，即∑NPV(ic)最大。一般來說，它有四種基本選擇方法：一是現(xiàn)值法，二是凈現(xiàn)值率排序法，三是收益率分配法，四是互斥組合法。2/6/202321課件9．3各比選指標的應(yīng)用

第四種方法--互斥組合法，是把各獨立方案都組合成相互排斥的方案，其中每一個組合方案代表一個相互排斥的組合，這就可以利用前述互斥方案的比較方法，選擇最優(yōu)的組合方案。這種方法可以保證得到已知條件下的最優(yōu)組合方案。

2/6/202322課件9．3各比選指標的應(yīng)用9.3.3混合方案的比