上半年天津市場分析

2016年上半年天津市場回顧五大數(shù)字定義市場熱度下調(diào)首付比例成交量全國第一成交量同比漲幅成交均價同比漲幅核心區(qū)域格局5322月初政策紅利持續(xù)刺激樓市上行，3月中旬央行叫停首付貸，一線城市陸續(xù)出臺打壓政策一線城市出臺打壓政策后，天津做為強二線城市接替上漲，4月成交量排名位于全國第一2016年上半年成交量1085萬㎡，同比上漲103%，實現(xiàn)2015年全年成交規(guī)模2016年上半年成交均價12470元/㎡，同比上漲11%，全市成交均價站穩(wěn)12000平臺532格局站穩(wěn)價格平臺5：海河及水上板塊3：北內(nèi)環(huán)，南中環(huán)內(nèi)2：北中環(huán)，南外環(huán)內(nèi)11%103%120%天津上半年市場突破歷史新高潮冰桶壹|一線城市已出臺降溫政策，天津還會遠嗎？2月央行下調(diào)首付比例至20%，釋放巨量需求，全國成交量迅速上升。3月初開始，鑒于一線城市房價的迅速上漲，上海、深圳、北京相繼出臺提高首付、限購等多條政策。在一線城市限購打壓之下，天津成為二線城市領(lǐng)跑者。但是對比往次政策出臺時間表，天津若后續(xù)持續(xù)上漲，區(qū)域調(diào)控政策應(yīng)該已在路上了。2016年上半年，地價屢創(chuàng)新高，“面粉”貴過“面包”已成常態(tài)。繼北京限購后，天津?qū)⒊蔀楸业谋貭幹?。市?nèi)霸主“天字當(dāng)?shù)馈?，環(huán)外布局“南北紛爭”?？吹赝?，和平大沽路地塊，河北建昌道地塊，高地價下存在隱憂，高地價并非等于高售價，好產(chǎn)品+優(yōu)資源+好時機，才是出路。土地市場地價屢創(chuàng)新高市內(nèi)六區(qū)進入2萬時代，環(huán)城四區(qū)突破1萬數(shù)據(jù)來源：天津國土資源與房管局序號成交日期地塊行政區(qū)樓面地價（元/㎡）溢價率（%）競得者12016/1/29和平區(qū)和田道地塊和平區(qū)38976132.39%滄州天成22016/6/28和平區(qū)大沽北路地塊36743127.00%天房32016/3/10河?xùn)|區(qū)六緯路地塊河?xùn)|區(qū)143910.00%金茂42016/3/16河?xùn)|萬東路地塊1420984.67%萬方東安52016/6/22河?xùn)|東興路地塊130140.15%中儲62016/5/20河北建昌道地塊河北區(qū)23468152.33%保定隆遠72016/1/29北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)地鐵北辰區(qū)767238.55%恒大82016/2/25北辰區(qū)潞江東路地塊782943.20%正榮92016/3/3北辰區(qū)南倉道朝陽路60350.35%中儲102016/3/25北辰區(qū)淮東路地塊52680.00%融創(chuàng)與萬順112016/6/27北辰北倉地塊745369.13%路勁地產(chǎn)122016/6/29北辰朝陽路地塊1236076.47%華北集團132016/3/3海教園德路地塊津南區(qū)783649.25%南京仁遠142016/3/3海教園同心路地塊808554.03%魯能152016/3/9海教園泰明路地塊726844.40%南京仁遠162016/3/9海教園同聲路地塊781555.26%魯能172016/3/11海教園同硯路東南44470.11%旭輝182016/3/11海教園同硯路西南44510.13%龍湖192016/4/14西青張家窩鎮(zhèn)高泰路西青區(qū)662352.84%聯(lián)發(fā)集團202016/6/29武清泗村店鎮(zhèn)地塊武清區(qū)7040594.54%恒大地產(chǎn)2016年1-6月天津市居住類重點成交土地一覽表環(huán)城四區(qū)樓面地價突破10000元/㎡市內(nèi)六區(qū)樓面地價均23000元/㎡企業(yè)重新布局繼北京限購之后天津成為開發(fā)企業(yè)必爭之地數(shù)據(jù)來源：天津國土資源與房管局津和大（拍）2016-084號參與拍賣企業(yè)津北建（掛）2016-037號參與拍賣企業(yè)參與和平大沽南路項目競拍的企業(yè)有中冶、融創(chuàng)、招商、中糧、中海、滄州天成、保利、天房、金茂、萬科、首創(chuàng)、金融街、融科、正榮、天房。已在天津布點的企業(yè)持續(xù)取地意愿強烈參與河北區(qū)建昌道項目競拍的企業(yè)除有已進入天津的有保利、招商、天房、中鐵建、華潤、金地、首創(chuàng)、……龍湖之外，還出現(xiàn)融信、保定隆遠。尚未進入天津的開發(fā)企業(yè)也多次出現(xiàn)在拍賣現(xiàn)場企業(yè)重新布局市內(nèi)天字當(dāng)?shù)?，環(huán)外南北紛爭市內(nèi)核心霸主環(huán)外城市布局天房（1宗）滄州天成（1宗）隆基泰和（1宗）龍湖（1宗）魯能（2宗）仁恒（2宗）恒大（1宗）數(shù)據(jù)來源：天津國土資源與房管局“天字當(dāng)?shù)馈薄澳媳奔姞帯备叩貎r≠高售價好資源+好產(chǎn)品+好時機，才可追平取地的高額成本數(shù)據(jù)來源：天津國土資源與房管局天津市2007年-2014年地王成交情況列表時間地塊名競得企業(yè)區(qū)域成交總價（億）成交樓面價（元/㎡）項目名稱成交均價（元/㎡）操盤策略2007年8月4日津塘公路地塊金地集團河?xùn)|區(qū)22.676760金地紫樂府14000高加低，靠低密度產(chǎn)品提升價格。但市場遇冷，以低價快銷為主2007年8月2日新開路地塊振業(yè)河?xùn)|區(qū)10.608800振業(yè)城中央15000后期增加土地，適度拉低地價，待市場時機，以主流產(chǎn)品快速去化2012年7月20日衛(wèi)津南路地塊中海地產(chǎn)河西區(qū)29.713026中海八里臺26000-30000高加低，靠低密度豪宅提升市場均價，公建成去化難點2012年12月24日天塔道地塊魯能集團南開區(qū)46.215000魯能公館40000-42000利用資源做全線豪宅產(chǎn)品，提升溢價2013年9月2日育梁道地塊天房集團南開區(qū)10.6521300天房崇德園36000-38000片區(qū)整體土地開發(fā)，適度拉低地價的同時，以低密度產(chǎn)品拉升價格2013年9月18日天拖地塊融創(chuàng)天房南開區(qū)103.210109融創(chuàng)中心/天房天拖26000-28000住宅快銷產(chǎn)品，公建成去化難點2013年11月1日手表廠地塊融創(chuàng)南開區(qū)15.225082復(fù)康路十一號62000推遲面市時機，結(jié)合資源，主打高端產(chǎn)品8

2016年上半年商品住宅成交量實現(xiàn)2015年全年成交規(guī)模，同比上漲103%，供求比0.61，嚴重供小于求。從區(qū)域上看，市內(nèi)六區(qū)強勢拉動全市上漲，超越全市水平，濱海新區(qū)和遠郊區(qū)縣成為成交主力。城市核心區(qū)域“532”格局站穩(wěn)價格平臺。住宅成交量：上半年天津全市商品住宅成交1085萬㎡，同比漲幅103%，較2013年上半年上漲104%；價：上半年天津市商品住宅成交均價12470元/㎡，同比上升11%。成交突破新高商品住宅成交面積同比上漲103%實現(xiàn)2015年全年成交規(guī)模量：1-6月成交量受政策影響，3-4月單月成交量250-328萬㎡，刷新歷史新高，5月-6月成交量迅速回落50%，成交量157-175萬㎡；價：成交均價6月下降到12000元/㎡平臺，環(huán)比2015年下半年上漲5%，價格趨穩(wěn)。下調(diào)首付比例2013年-2015年月度成交量96萬㎡成交突破新高3、4月份商品住宅成交量超過250萬平米，3倍于市場水平，5、6月份迅速下挫52

%，逐漸回歸規(guī)模峰值供小于求商品住宅供需比0.61，嚴重供小于求下半年供應(yīng)量不足會限制成交規(guī)模，但價格趨于穩(wěn)定市區(qū)量價齊升濱海量升價穩(wěn)環(huán)城量價齊升遠郊量升價穩(wěn)濱海新區(qū)隨中高端項目售罄，受成交結(jié)構(gòu)影響，成交均價小幅上漲1%。遠郊區(qū)縣成交量大漲128%，受環(huán)北京影響，武清、寶坻成交量上漲明顯。全市成交量同比漲幅103%全市成交均價同比漲幅11%各區(qū)成交均突破市內(nèi)六區(qū)量價快速拉升，超越全市水平遠郊區(qū)縣與環(huán)城四區(qū)成交主力天津市2016年上半年商品住宅簽約金額排名TOP20序號區(qū)域項目名稱成交套數(shù)成交面積（萬㎡）成交金額（億元）成交均價（元/㎡）1河西區(qū)天津全運村163820.4651.46251562西青區(qū)富力津門湖6729.9223.56237513南開區(qū)魯能公館2765.4722.37408764河西區(qū)天房美棠6987.0919.69277625河?xùn)|區(qū)路勁太陽城10829.9318.81189496河?xùn)|區(qū)中信城市廣場3795.9516.93284497河?xùn)|區(qū)招商雍景灣6036.4216.13251298南開區(qū)復(fù)康路十一號1392.5215.56616289南開區(qū)天房崇德園3764.2115.393653610紅橋區(qū)惠靈頓國際社區(qū)4355.0314.472876611河西區(qū)北大資源閱城4354.9314.332908012西青區(qū)雲(yún)錦世家5627.8113.861774713紅橋區(qū)泰達城河與海3605.5712.652270714濱海旅游區(qū)寶龍城189017.4612.61722215河?xùn)|區(qū)恒大帝景2743.8411.93100216和平區(qū)湯臣津灣一品2133.5711.823306817河西區(qū)金僑新梅江壹號4394.6311.752536318西青區(qū)萬科四季花城9559.2811.431232019紅橋區(qū)璽岳4074.6211.262437120海河教育園區(qū)仁恒濱河灣7628.1811.1713661南開豪宅領(lǐng)跑，全運村、新梅江、八大里的成板塊供給，讓城市南部成為上半年的絕對領(lǐng)跑區(qū)域城區(qū)北部核心連接海河一線項目，成為構(gòu)成市區(qū)快速上漲的另一支撐各區(qū)成交均突破市區(qū)六區(qū)以水上、新梅江、海河板塊為主熱銷4-6萬元/㎡，總價區(qū)間400-600萬元極致資源板塊、水上公園板塊、學(xué)區(qū)房等典型項目：復(fù)康路十一號、魯能公館、天津大都會3-4萬元/㎡，總價區(qū)間300-500萬海河沿線、新梅江、新八大里、河北典型項目：中信城市廣場、格調(diào)綺園、首創(chuàng)大都匯2-3/㎡等高線，總價區(qū)間200-400萬主要集中在新梅江低端項目、南開中環(huán)與快速路之間，河?xùn)|、河北、紅橋中環(huán)線沿線典型項目：富力津門湖、大成中環(huán)城5=海河一線+水上板塊中信城市廣場2.7-3.7萬/㎡萬科柏翠園3-3.5萬/㎡金僑新梅江壹號2.6萬/㎡招商雍景灣2.5-2.8萬/㎡中海復(fù)興九里2.4-3.8萬/㎡惠靈頓國際社區(qū)2.8萬/㎡融創(chuàng)蘭園2.2萬/㎡融僑觀邸2.2-2.4萬/㎡融創(chuàng)中心2.6-2.8萬/㎡中鐵建國際城1.6-1.7萬/㎡萬科民和巷1.5-1.8萬/㎡金僑宸公館1.6-1.9萬/㎡天津大都會3-3.2萬/㎡復(fù)康路十一號6.2萬/㎡魯能公館3.9-4.2萬/㎡湯臣4萬/㎡嘉里中心2.4-2.6萬/㎡旺海公府3.5萬/㎡首創(chuàng)大河宸章2.6-3萬/㎡首創(chuàng)大都匯3.6-3.9萬/㎡翰瀾苑3.0萬/㎡融科瀚棠2.5萬/㎡雅仕蘭庭2.3萬/㎡中冶德賢公館3.5-4萬/㎡大成中環(huán)城2.4-2.6萬/㎡北辰星河時代1.6-1.7萬/㎡振業(yè)名邸1.8萬/㎡泰達城2.2萬/㎡天津全運村3萬/㎡恒大帝景2.8-3.7萬/㎡格調(diào)綺園3.3-3.5萬/㎡天房崇德園3.6-3.8萬/㎡富力津門湖2.3-2.5萬/㎡觀錦2.2-2.5萬/㎡路勁太陽城1.9-2萬/㎡外環(huán)線中環(huán)線內(nèi)環(huán)線3=北中環(huán)/南快速路2=北快速路/南外環(huán)快速路532價格格局形成城市核心區(qū)域532格局站穩(wěn)價格平臺區(qū)域成交量同比漲幅突顯板塊格局分野市內(nèi)六區(qū)中，南開區(qū)漲幅最高58%，普遍豪宅化；其次為河北，漲幅23%，河西、河?xùn)|為17-19%。塘沽區(qū)形成與市區(qū)同樣的量價區(qū)域，大港價格回落，拉低濱海漲幅武清區(qū)領(lǐng)跑，上半年成交量絕對領(lǐng)跑全市，其他遠郊區(qū)縣均以價換量西青、津南量價快速上漲，成為環(huán)城四區(qū)拉升的關(guān)鍵支撐各區(qū)板塊格局分野水上稀缺資源與低密產(chǎn)品跨越千萬平臺項目產(chǎn)品形式主力戶型上半年成交均價（元/㎡）總價平均去化速度（套/月）復(fù)康路十一號洋房159㎡、180㎡、235㎡620001100萬22天房崇德園洋房高層93㎡、104㎡、130㎡、141㎡高層36000洋房38000高層350-530萬；洋房490萬94魯能公館高層145㎡、190㎡、230㎡、270㎡41000560萬-1100萬46天房天拖高層多層100㎡、130㎡、150㎡、180㎡32500250-550萬12復(fù)康路十一號天房崇德園魯能公館天房天拖豪宅南開八大里/新梅江/全運村攜手站上三萬平臺八大里板塊新梅江板塊綠城全運村一里——天地源及儲備帶塊，存量3.74萬㎡；二里——格調(diào)綺園，成交均價：31700元/㎡，存量：2.30萬㎡；三里——北大資源閱城，成交均價：29000元/㎡，存量：2.88萬㎡；四里——中海復(fù)興九里，成交均價：34900元/㎡，存量：0.43萬㎡；五里——中海寰宇天下，成交均價：30000元/㎡，存量：0.63萬㎡；六里——六合國際，待售項目，存量：38萬㎡；七里——中冶德賢公館，成交均價：33800元/㎡，存量：0.50萬㎡；八里——儲備地塊，存量：53.8萬㎡。八大里板塊即將售罄新梅江板塊后續(xù)可期萬科新梅江柏翠園成交均價：27000元/㎡，尾盤銷售；金僑新梅江壹號成交均價：25000元/㎡，尾盤大戶型銷售；綠城全運村單項目上半年成交52億，成交均價：25000元/㎡。連接河西天津站海河快速路衛(wèi)國道地鐵昆侖路路勁太陽城均價：18678元/㎡恒大帝景均價：30977元/㎡招商雍景灣均價：24791元/㎡中信城市廣場均價：28462元/㎡翰瀾苑均價：32000元/㎡富豪新開門均價：32000元/㎡中建悅東方（待售項目）項目產(chǎn)品形式主力戶型上半年成交均價（元/㎡）總價恒大帝景高層洋房豪宅高層90㎡、133㎡、豪宅189㎡、234㎡洋房138㎡、152㎡高層28000豪宅32000洋房37500高層250-350萬；豪宅600-700萬；洋房400-600萬；招商雍景灣洋房高層高層87㎡、92㎡、122㎡、139㎡、148㎡洋房140㎡高層25000洋房28600高層200-480萬洋房400-450萬中信城市廣場高層85㎡、111㎡、187㎡、200㎡、245㎡、300㎡洋房37700高層27000高層200-650萬洋房300-1100萬中建悅東方高層85㎡、90㎡、100㎡、125㎡暫未開盤暫未開盤復(fù)興河?xùn)|腹地與海河一線同步發(fā)力，剛需向改善需求快速轉(zhuǎn)化區(qū)域腹地供應(yīng)稀缺時，疊加追漲背景，可突破單總價天花板序號區(qū)域項目名稱成交套數(shù)成交面積（萬㎡）成交金額（億元）成交均價（元/㎡）1河北區(qū)中鐵國際城3603.898.79226022河北區(qū)首創(chuàng)大河宸章3803.8910.19261863河北區(qū)觀錦2632.925.55190434河北區(qū)富賈花園2862.675.86219665河北區(qū)旺海公府1962.357.78331606河北區(qū)首創(chuàng)大都滙2092.267.42328487河北區(qū)財富綠道丹庭1941.723.33193748河北區(qū)天津諾德中心1000.952.52265919河北區(qū)仁恒河濱花園390.852.222601410河北區(qū)海河大道50.130.2518744旺海公館首創(chuàng)大河宸章首創(chuàng)大都滙中鐵國際城觀錦富賈花園