風(fēng)險防范概論

第一頁，共四十三頁。假證帶來的風(fēng)險及造成的后果：假證件：假房產(chǎn)證、假身份證、假公證書等，如果對證件的審查疏忽大意，未加以識別的話，報上抵押放款不僅會給貸款人而且會對公司的信譽帶來很大的傷害，不僅產(chǎn)生糾紛而且極有可能涉及法律案件。

假證件假抵押人

第二頁，共四十三頁。

證件防范第三頁，共四十三頁。

證件防范如何識別房產(chǎn)證：一、封皮：材質(zhì)為進口涂塑紙，封面上部印有中華人民共和國國徽，下部第一行字“中華人民共和國”是用圓體字印刷，第二行字“房屋所有權(quán)證”為黑體字印刷，全部為金黃色。

二、建房注冊號：在封面里頁上由建設(shè)部對每個能夠發(fā)證的市、縣級發(fā)證機關(guān)進行注冊登記并予以編號。

三、團花：在封面里頁上有紅色和綠色兩色細紋組成的五瓣疊加團花圖案，線條流暢，紋理清晰。

四、水印：為宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印。

五、發(fā)證機關(guān)蓋章：法定的發(fā)證機關(guān)是各市、縣房地產(chǎn)管理局，房產(chǎn)證上所蓋的發(fā)證機關(guān)印章均是機器套印，印跡清晰、干凈，印色均勻，某某市發(fā)證機關(guān)為某某市房地產(chǎn)管理局。

第四頁，共四十三頁。

證件防范六、用紙：淺粉色印鈔紙。

七、花邊：在首頁，有上下左右均等對稱的咖啡色花紋邊框，花紋清晰、細膩。

八、填發(fā)單位：在第二頁右下角為填發(fā)單位（蓋章）：即為房屋產(chǎn)權(quán)所在地區(qū)房地產(chǎn)管理局印章。

九、編號：在封底“注意事項”右下角，有印鈔廠的印刷流水編號，同一發(fā)證機關(guān)的權(quán)證號碼是連續(xù)的。

新的房屋權(quán)屬證書共有三種：《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》。權(quán)證材料為進口護照面料，封面為紅色（他項權(quán)證為藍色），印有國徽；內(nèi)頁為粉紅色印鈔紙，采用護照和鈔票印制工藝，增加了防偽功能，規(guī)范了發(fā)證機關(guān)和用印。

第五頁，共四十三頁。

證件防范最重要的鑒別特征如下：

一、建房注冊號。由于新證由建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對每個能夠發(fā)證的市（縣）發(fā)證機關(guān)都進行了注冊登記，并予以編號。辯認(rèn)時，要看它是否有編號。編號是否是建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一編號。

二、印制流水號。在權(quán)證第三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印制流水編號，同一發(fā)證機關(guān)的權(quán)證號碼是連續(xù)的。

三、發(fā)證編號。權(quán)證首頁的花邊框內(nèi)上端有發(fā)證機關(guān)編列的權(quán)證號碼，此號碼與發(fā)證機關(guān)的登記簿冊、檔案記載必須一致。業(yè)主可電話查詢。

第六頁，共四十三頁。

證件防范四、團花。權(quán)證扉頁上土紅、翠色兩色細紋組成的五瓣疊加團花，線條流暢，紋理清晰。

五、花邊。權(quán)證首頁，即發(fā)證機關(guān)蓋章有上下左右均等寬且對稱的咖啡色花紋邊框，花紋細膩、清晰。

六、暗印、水印。權(quán)證內(nèi)頁紙為印鈔紙，淺粉底色，等線宋體“房屋所有權(quán)證”地紋暗印。將紙對著光亮處，可見高層或多層水印房屋。七、發(fā)證機關(guān)（蓋章）。從今年起，規(guī)范、有效的發(fā)證機關(guān)是市（縣）。

第七頁，共四十三頁。鑒別公證書第八頁，共四十三頁。公證書由封皮、里頁和封底三部分組成。封皮正上方有“公證書”三個字，正下方是公證處名稱。里頁是公證書的證詞，證詞由標(biāo)題、編號、正文、落款和印章四個部分組成，印章包括公證處的印章（紅?。┮约肮C員的簽名章（藍印）。公證書左下方有公證處鋼印，該印章是從封面至封底垂直透體加蓋上去的，因此每頁公證書均有公證處鋼印。而發(fā)往域外使用的公證書證詞和證詞譯文是使用公證專用水印紙的，該專用紙為A4標(biāo)準(zhǔn)尺寸，每頁下部中央印有無色熒光“中華人民共和國公證專用”字樣，左下角處印有紅色熒光號。鑒別公證書第九頁，共四十三頁。假抵押人帶來的風(fēng)險及后果假抵押人如果發(fā)現(xiàn)抵押人與證件上的照片有出入一定要仔細核對，確實無法確認(rèn)的，可以讓抵押人背下自己的身份證號；或者也可以直接問詢抵押借款人，為什么和證件上的照片有出入？讓抵押人自己給一個解釋

防范抵押人冒充第十頁，共四十三頁。抵押人在銀行有貸款，信用記錄較差如何對待：一般的話要分析是惡意欠款，還是無意識的違約記錄，客觀分析借款人的資信狀況，民間借貸大部分客戶就是從銀行或其他金融組織分流下來的，所以，我們要區(qū)別謹(jǐn)慎對待。銀行記錄不良第十一頁，共四十三頁。抵押人年紀(jì)比較大、身體狀況較差、或有重大殘疾如何處理：一般抵押人原則上年齡不超過75最主要的是要身體健康，無重大疾病或者臥床不起。身體有嚴(yán)重殘疾的還款能力比較差的，除非能提供較好的還款方案或者提供比較有力的擔(dān)保人，否則的話，原則上一般不予考慮。也可以根據(jù)抵押人的職業(yè)，或者身體狀況判別，如果條件比較好的話，可以適當(dāng)放開年齡限制,或者，直接要求借款人（抵押人）提供擔(dān)保人。資信風(fēng)險防范第十二頁，共四十三頁。外地戶口抵押人為外地戶口抵押人戶籍為外地的，原則上要求提供本市擔(dān)保人，但也可以根據(jù)實際情況加以判別，比如生活在青島的年限，是否穩(wěn)定，子女是否在當(dāng)?shù)厣蠈W(xué)，抵押率高低來具體問題具體分析。第十三頁，共四十三頁。擔(dān)保人保證人具有代為清償債務(wù)的能力（具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好）年齡在18周歲以上，65周歲以下保證人姓名應(yīng)與其有效身份證件上的姓名一致保證人已婚的，盡可能要求其配偶同時提供擔(dān)保，以避免在發(fā)生糾紛時難以分割保證人的財產(chǎn)，降低保證人的代償能力。保證人具有完全民事行為能力第十四頁，共四十三頁。擔(dān)保人保證人需提供的證件：身份證；戶口簿（本地戶口）；職業(yè)證明（工作證、收入證明、營業(yè)執(zhí)照等足以證明其具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入的）。法人或其他組織為保證主體的資格審查

第十五頁，共四十三頁。借款用途風(fēng)險投機性借款用途所帶來的還款風(fēng)險一般來說，炒股、或者相關(guān)風(fēng)險性借款用途的風(fēng)險都比較大，還款的不確定性會更強。如果遇到以上用途的借款客戶，首先，一定要弄清楚客戶是臨時周轉(zhuǎn)性投資，還是賭博性借款投資；其次，一定要控制抵押率，防止到期不能還款或者展期追加數(shù)額遇到問題。第十六頁，共四十三頁。不明借款用途

如果借款方含糊或者根本就沒有明確的借款用途，首先要考慮的是這個人是否精神正常，是否是限制能力自然人；或者是否受人欺騙，做一些傳銷或者其他不良用途。如果發(fā)現(xiàn)有類似情況，首先應(yīng)該仔細檢查證件真?zhèn)?，再次，一定要弄清借款人（抵押人）的精神狀況。為公司負(fù)責(zé)，也為借款人負(fù)責(zé)。第十七頁，共四十三頁。評估過程風(fēng)險實際地址與房產(chǎn)證地址不符：如涉及地址變更的，道路改名字的、或者樓下有網(wǎng)點的…一定要查看清楚，弄清楚原因，涉及地址變更的，要到房產(chǎn)所在地派出所看地址變更證明；樓下有網(wǎng)點的一定要弄清楚網(wǎng)上住宅是從幾樓開始計算的，門牌號如何安排的，門牌號和房產(chǎn)證不吻合的一定要去物業(yè)查詢清楚。還有，最要注意的是，房產(chǎn)證上的一樓，有可能是實際房產(chǎn)的負(fù)一樓，一定要到實際觀察。第十八頁，共四十三頁。評估過程樓層不符合：如高層一般沒有4或13樓原因及處理方法：有些高層為了剔除不吉利的樓層，比如說4層或者13層，可能在房產(chǎn)證所標(biāo)注樓層和實際樓層有出入，遇到此種情況，一定要到物業(yè)落實清楚。比如：濱?；▓@的高層就沒有4或13樓，證上的1102戶，可能實際在10樓第十九頁，共四十三頁。拆遷房產(chǎn)抵押待拆遷房所面臨的風(fēng)險：處理辦法：隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷開展，拆遷面積越來越大，由于房產(chǎn)交易中心不再保管抵押證件和拆遷辦的不負(fù)責(zé)任行為以及房產(chǎn)部門和拆遷部門的脫節(jié)，給我們待拆遷或拆遷房抵押帶來了很大的風(fēng)險。面臨的風(fēng)險是：房產(chǎn)抵押期間被強制拆遷，抵押不覆存在，抵押失效，給貸款收回帶來很大的風(fēng)險；而且，現(xiàn)在抵押人可以直接拿回房產(chǎn)證且權(quán)利項不再蓋章，可以直接拿回拆遷補償款，使債權(quán)實現(xiàn)變的更加困難。所以，對于那些面臨拆遷或者即將拆遷的抵押房產(chǎn)，務(wù)必請貸款人保管房產(chǎn)證件。第二十頁，共四十三頁。抵押物被查封被法院查封凍結(jié)房產(chǎn)所帶來的風(fēng)險處理辦法：一定要查詢清楚，因何被查封，被何地法院查封，在抵押期間，被查封房產(chǎn)，一定要更加謹(jǐn)慎的辦理還款和展期以及墊資還款。對未辦理抵押的查封房產(chǎn)，一定要等到法院解封后才能辦理抵押第二十一頁，共四十三頁。小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房：處理辦法：小產(chǎn)權(quán)房，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)房產(chǎn)證而不是國家頒發(fā)房產(chǎn)證的房產(chǎn)，它并不構(gòu)成真正意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房目前有兩種，一種是在集體土地上建成的房子，也就是在“宅基地”上建設(shè)的房子，該房只屬于該村村民所有，就連外村農(nóng)民都不能購買，另一種是在集體用地或者非法占用耕地建設(shè)的。小產(chǎn)權(quán)房一般不能做抵押，能做抵押變現(xiàn)能力也非常的差，所以，目前只要是小產(chǎn)權(quán)房，建議不做抵押貸款。第二十二頁，共四十三頁。

大型商業(yè)借款如何防范：對大型網(wǎng)點尤其是不良資產(chǎn)一定要慎重評估，其收購價格遠低于市場價格，很容易帶來風(fēng)險。一定要詳細了解借款用途，期限，如何還款，和借款人的資信狀況。最重要的是了解借款用途，和抵押物的現(xiàn)狀。一定要仔細評估，多方了解該房產(chǎn)的前生后世，最后得出合適的借款數(shù)額。切忌草率給定價格。第二十三頁，共四十三頁。

合同簽訂過程

相關(guān)文書及證件提供不全所面臨的風(fēng)險具結(jié)的缺失、簽字的空缺都可能對我們的檔案管理或后期的處理帶來很大的麻煩。如果需要提供擔(dān)保人的，檔案管理的時候缺失擔(dān)保人具結(jié)，就會構(gòu)成擔(dān)保無效，增加業(yè)務(wù)的風(fēng)險。最近公司業(yè)務(wù)日常行為規(guī)范檢查，發(fā)現(xiàn)了好多諸如此類的情況，建議，要專門培訓(xùn)檔案管理課程，增加文件管理的規(guī)范性第二十四頁，共四十三頁。

租賃問題長期出租網(wǎng)點所帶來的變現(xiàn)風(fēng)險處理辦法：如大型網(wǎng)點出租做飯店旅館或者洗浴中心等用途，一定要承租人簽署相關(guān)具結(jié)文件，切實落實租賃期限、租金及承租人的考察。如果，租賃在前，抵押在后，租賃期限又特別長的話，會影響房產(chǎn)的變現(xiàn)能力。第二十五頁，共四十三頁。

錯簽

簽名及錯簽所面臨的風(fēng)險簽名遺漏或錯簽都會給業(yè)務(wù)帶來額外的風(fēng)險，我們在簽署文件的時候，一定要注意相關(guān)當(dāng)事人的簽名是否和證件上的名字一致，一定要要求簽名用清晰的行楷體來簽字，并用右手食指在簽字上加蓋清晰的手印。案例及防范方法：首先要告訴客戶一定不要用草體或花式簽名，用行楷體簽。其次，一定要客戶把手印按在自己的名字上，防止錯按，或者不按第二十六頁，共四十三頁。

合同出錯如地址出錯.：比如xx路2單元210戶，合同上出成xx路2單元301戶，與抵押房產(chǎn)證上的地址不符，卻又報上抵押的話，如果還款出現(xiàn)問題，很有可能帶來訴訟上的麻煩。所以客服人員一定要注意合同中抵押房產(chǎn)地址的正確與否。案例分析：城陽分公司，把抵押房產(chǎn)的201戶，出成210號，相關(guān)業(yè)務(wù)人員沒有發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)交易中心的辦事人員也沒有發(fā)現(xiàn)。結(jié)果借款人發(fā)現(xiàn)了此問題，要求更改合同，幸虧，他項權(quán)證是按照房產(chǎn)證原件所出，沒有出現(xiàn)錯誤，否則后果可能很嚴(yán)重。第二十七頁，共四十三頁。

他項權(quán)證

抵押權(quán)證出錯及丟失所面臨的風(fēng)險一定要告訴貸款人謹(jǐn)慎保管他項權(quán)證，如果因為自己的丟失給還款撤押造成影響的要承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。交易中心補辦他項權(quán)證，一般要登報公示，所需要的周期大概是1個月左右。第二十八頁，共四十三頁。

交接過程交接過程所面臨的風(fēng)險交接過程中可能面臨的一系列風(fēng)險：交接轉(zhuǎn)賬的時候一定要注意，先轉(zhuǎn)賬后簽借據(jù)轉(zhuǎn)賬的時候尤其要注意是否轉(zhuǎn)賬成功，因為銀行也可能出錯，不如轉(zhuǎn)的數(shù)額不符，或者本卡出本卡入；只出不入等等一系列意外情況。交接過程中如果客戶帶的是現(xiàn)金，必須到銀行進行驗鈔，清點清楚數(shù)額和真假。遇到客戶提出的要求保管物品特別是現(xiàn)金的情況，不要保管，并向客戶合理解釋，避免出現(xiàn)不必要的問題。第二十九頁，共四十三頁。

撤押

撤押過程所面臨的風(fēng)險先還款，后撤押這是公司業(yè)務(wù)流程最嚴(yán)格和最基本的要求。一定不要圖方便或者聽從客戶的要求，先去房產(chǎn)交易中心辦理撤押，然后再去銀行辦理轉(zhuǎn)款，即使貸款人同意這樣做，也一定要說服貸款人這樣做所面臨的風(fēng)險。如果，先撤押，而借款人未還款或者不還款的話，抵押取消，債務(wù)實現(xiàn)起來將是相當(dāng)困難。其實，在銀行轉(zhuǎn)款的時候一定要注意是否已經(jīng)轉(zhuǎn)賬成功，建議還款同時轉(zhuǎn)帳，或者電匯，確保及時到賬撤押無風(fēng)險。案例：2007年，城陽矯善本和單喜文的還款第三十頁，共四十三頁。

展期

展期所面臨的風(fēng)險展期業(yè)務(wù)一定要給予足夠的重視，展期合同上，抵押人、借款人、貸款人必須簽字。首先：抵押人的簽字是第一位的，抵押人和借款人不是同一人的，必須經(jīng)過抵押人同意，代簽、不簽均不構(gòu)成展期。而且，如果抵押人沒有簽字，一但原抵押時效過期，抵押解除，債務(wù)實現(xiàn)就會很困難。其次：借款人一定要簽字，不能代簽、不簽再次：貸款人也必須簽字，否則的話，有貸款人否認(rèn)展期，追究起違約責(zé)任的話會很麻煩。第三十一頁，共四十三頁。

收費

收費及借條簽訂所面臨的風(fēng)險借條的標(biāo)準(zhǔn)格式，如何簽署借據(jù)，注意事項標(biāo)準(zhǔn)格式是：

欠條今欠金天喜公司服務(wù)費..小寫（大寫）…..。簽名：規(guī)范的寫（手印）時間日期..。。。。。。欠條一定要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)格式書寫，嚴(yán)禁多寫附加條款，或者其他不必要的文字。一定要求欠款人標(biāo)準(zhǔn)書寫，簽名，且手印一定要按在名字上，避免因簽字不清楚難分辨

第三十二頁，共四十三頁。

特殊業(yè)務(wù)墊資業(yè)務(wù)墊資業(yè)務(wù)一定要注意事項首先，要查詢所要墊資還款的房產(chǎn)是否有查封凍結(jié)或者其他影響撤押或者再抵押的情況，一定要落實清楚。其次：要確認(rèn)再抵押的貸款人毫無問題，務(wù)必當(dāng)日撤押，當(dāng)日抵押。再次：墊資過程一定要確保證件在手，不出問題。案例：膠州的小產(chǎn)權(quán)房，以前能報上抵押，現(xiàn)在交易中心出了新規(guī)定，不能抵押借款，有一房產(chǎn)中介墊資卻無法再報上抵押，進退兩難，尤其是郊區(qū)的墊資業(yè)務(wù)，我們要務(wù)必更加謹(jǐn)慎。第三十三頁，共四十三頁。

二次抵押二次抵押所帶來的風(fēng)險抵押率的控制節(jié)操作辦法：首先：二次抵押一定要考察借款人的資信狀況和借款用途，二次抵押本來就是風(fēng)險比較大的特殊業(yè)務(wù)，借款人的信譽尤為重要，一定要了解借款人的還款途徑和借款用途。其次：二次抵押一定要注意上一次抵押所剩下的貸款年限，原則上二次抵押所剩年限不超過一年。再次：二次抵押數(shù)額一般為評估所剩數(shù)額的四成左右。第三十四頁，共四十三頁。

高抵押率高抵押率抵押所帶來的風(fēng)險首先：一定要了解借款用途，是短期借款，還是過橋資金，或者臨時周轉(zhuǎn)一下。其次：一定要了解借款人的資信狀況，只有信譽比較好的老客戶，或者資信比較好的客戶才能提高抵押率。再次：必要的時候要求提供公司擔(dān)保，或者個人擔(dān)保。最后，高抵押率貸款，不是無抵押率貸款，貸款數(shù)額原則上不能超過抵押房產(chǎn)的評估價值。第三十五頁，共四十三頁。

企業(yè)借款企業(yè)大額借款所帶來的風(fēng)險大型的工廠及土地抵押借款：首先：要考察工廠的運行狀況，是否正常生產(chǎn)，生產(chǎn)什么？一般來說正常生產(chǎn)的企業(yè)，風(fēng)險相對來說較小。其次：借款用途，借款期限，一定要了解企業(yè)真實的借款用途，是否有到期還款的能力。再次：了解房產(chǎn)所在地的交易中心是否能夠辦理此項抵押業(yè)務(wù)，后者是否有特殊的要求，比如，土地和房產(chǎn)兩證合一。第三十六頁，共四十三頁。非法融資第三十七頁，共四十三頁。

不良客戶失去聯(lián)系客戶處理失去聯(lián)系的借款或貸款客戶要提前上門尋找，要求其提供新的聯(lián)系方式或者主動到公司解決問題。務(wù)必要提前聯(lián)系。無償還能力（包括利息）不良客