別墅項(xiàng)目策劃書

別墅工程籌劃書別墅工程籌劃別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起進(jìn)展商的留意。廣州碧桂園的別墅在幾天內(nèi)被搶購一空，很多收入豐厚者埋怨買不到好別墅。在中國現(xiàn)階段開發(fā)別墅極具挑戰(zhàn)性，很多國際常理不通行，比方某知名樓盤的別墅被稱作農(nóng)民房，卻仍然供不應(yīng)求。該講深入調(diào)查別墅市場的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實(shí)指南。第1操作環(huán)節(jié)：別墅工程開發(fā)前期戰(zhàn)略分析A：別墅工程特性剖析別墅的詞義出自“別業(yè)”是指本宅門外供游玩療養(yǎng)的園林房屋，《宋書.謝靈運(yùn)傳》中有“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美。”改革開放前，別墅數(shù)量少，僅僅消滅在一些風(fēng)景勝地供度假租用，或由少數(shù)特別人擁有，比方廣州的華僑村。八十年月后，隨著房地產(chǎn)的進(jìn)展，別墅的含義也逐漸擴(kuò)大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做“別墅”，甚至高層公寓頂層復(fù)式單元也被冠名“空中別墅”，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。100-1000濟(jì)水平的需求。在組合上可以獨(dú)立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、消遣、停車等要求。構(gòu)造簡潔、工期短，不管坡地、水池均可建筑，造型和空間可以隨業(yè)主興趣、基地條件而千變?nèi)f化，因此受到廣泛歡送。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，因而售價高，政府從節(jié)約土地資源動身，也有肯定限制。將來的別墅進(jìn)展，有幾個值得關(guān)注的方向：生態(tài)型。著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。智能化。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。共性化。竭力表達(dá)業(yè)主或建筑師的個人風(fēng)格，營造出獨(dú)特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。社區(qū)化。制造肯定的群體氣氛，便利信息交換和商務(wù)活動，豐富社區(qū)文化。分析B：別墅工程開發(fā)的致命陷阱現(xiàn)有一些度假別墅工程主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅工程由于急功近利，匆忙上馬，在選址時帶有肯定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問題：完全無視環(huán)境資源和自然景觀。一些度假別墅所處地段沒有任何景觀，僅僅由于偏僻地價廉價或者有一些外形并不美麗的山地。在銷售遇阻后，價20XX宅價格還低，別墅的功能和意義已發(fā)生了根本的轉(zhuǎn)變。其次規(guī)劃設(shè)計(jì)上格外欠缺，別墅作為生活的最高境地，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時設(shè)計(jì)造型和建筑都表達(dá)肯定檔次，配套設(shè)施要求高。而一些環(huán)境原來相當(dāng)不錯的度假別墅，由于片面追求利潤，強(qiáng)調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施C：別墅開發(fā)市場背景分析以深圳為例，隨中國經(jīng)濟(jì)的高度進(jìn)展，深圳作為中國最大港口城市之一，吸引了很多外資機(jī)構(gòu)及大型國有機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界500強(qiáng)經(jīng)濟(jì)集團(tuán)大多進(jìn)駐中國，其中不少在上海、廣東深圳設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)，加之國有大型機(jī)構(gòu)及香港、臺灣、內(nèi)地三資及私營企業(yè)落戶深圳，宏觀利好形勢下，給深圳別墅物業(yè)也帶來無限商機(jī)。目前深圳市場已建和在建工程詳情見下表由于別墅物業(yè)所面對的客戶群相對較窄，所以深圳別墅供給量相對較少。分析D：別墅工程總體銷售狀況目前深圳別墅銷售期相對較長，不少樓宇有四、五的還在出售，也有個別樓宇進(jìn)展因樓市低迷，臨時封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤。經(jīng)過市場調(diào)研后覺察：別墅工程大體銷售尚可〔包括尚在銷售中的青青山莊〕，尤其銀湖區(qū)域相對其他更為優(yōu)良，其原因主要是利益于優(yōu)越地理位置及無與倫比的自然環(huán)境。隨著深圳房地產(chǎn)大市日升溫，別墅物業(yè)的價格已見底上升，局部別墅的升值潛力正在漸漸的顯現(xiàn)出來，近期位于銀湖區(qū)域的“鳴翠谷”熱銷就是一個很好的說明，加之目前港人對深圳住房強(qiáng)大的購置力，不少別墅物業(yè)的進(jìn)展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會有結(jié)果。第2操作環(huán)節(jié)：把握別墅開發(fā)核心要素A：價格因素別墅物業(yè)本身的特性，打算了它的價位不菲，但深圳整體別墅市場相對價格并不高。目前深圳市的別墅市場差價很大，高價可達(dá)2萬／平方米，低價缺乏1萬元／平方米，主要是各別墅在區(qū)位、環(huán)境、物業(yè)綜合素養(yǎng)及物業(yè)治理上的差別引起的?？偟膩碚f，從價格上看，有以下幾個特點(diǎn)：別墅所處區(qū)域?qū)r格影響較大，其中距市中心區(qū)較近的別墅價格相對較高，如銀湖；而距離市中心較遠(yuǎn)的則價格相對偏低。深圳別墅市場總體價格不高，主要由于目前現(xiàn)有的別墅除少數(shù)別墅外大多素養(yǎng)不高。有局部別墅內(nèi)部環(huán)境較差，且周邊自然環(huán)境已局部遭破壞，而且有的別墅由于城市建設(shè)的擴(kuò)張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。別墅物業(yè)配套設(shè)施差異較大。近期開發(fā)別墅追求高質(zhì)素物業(yè)治理，配備較為全面的消遣及健身設(shè)施。隨著香港樓市逐步回溫，中國馬上參加世貿(mào)組織等眾多因素，深圳別墅升值空間更大，具體數(shù)據(jù)見下表1994地產(chǎn)市場滑坡。1997核心要素B：別墅工程選址策略穆天子山莊的進(jìn)展商選中在南海市獅山區(qū)興建這個北美式純別墅樓盤，是經(jīng)過具體的市場調(diào)查和慎重考慮的。在富有的珠江三角洲，以廣州為中心散布著不少大大小小的別墅。在廣州的中心地帶，是尊貴的二沙島別墅群；北部，有以白云山為賣點(diǎn)的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景榮宅，碧桂圓、祈福村等超大型樓盤亦大兵壓篇二：別墅工程開發(fā)籌劃書宜香苑雅墅房地產(chǎn)工程籌劃書拳頭組合工程組組長：0820XX03151011成員：0820XX031510200820XX0315101508220XX06111075092班學(xué)號20XX07131081目錄第一局部工程所在區(qū)域市場分析〔3〕一、工程所在區(qū)域簡介〔3〕二、工程所在區(qū)域市場特征〔4〕環(huán)境分析市場分析政策分析競爭工程進(jìn)展趨勢其次局部SWOT〔9〕一、工程簡介〔9〕SWOT分析〔9〕工程優(yōu)勢工程劣勢工程時機(jī)工程威逼結(jié)論分析第三局部市場調(diào)研報(bào)告〔11〕一、市場調(diào)研狀況說明〔11〕二、調(diào)研分析〔11〕三、主要結(jié)論〔20〕第四局部工程綜合定位〔21〕一、工程命名闡釋〔21〕二、目標(biāo)客戶定位〔21〕〔24〕〔28〕〔38〕一、工程廣告主題策略二、工程廣告媒體選擇及公布策略第七局部附錄〔39〕《房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷》及全部回收問卷第一局部工程所在區(qū)域市場分析一、工程所在區(qū)域簡介本案位于石家莊市北二環(huán)北側(cè)，西鄰107國道，交通便利；北鄰石家莊市馬上要開發(fā)的市區(qū)——正定區(qū)〔這是市政府的重點(diǎn)工程，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)石家莊的富強(qiáng)地段的升值潛力巨大。政府規(guī)劃此處為石市最正確人居地段，據(jù)此我們將在這一地段打造高端樓盤，鎖定別墅工程。滹太區(qū)，已改名為正定區(qū)。位于南水北調(diào)以東、京珠高速大路以西、太平河南岸1000米以北、滹沱河北岸20XX米以南范圍內(nèi)。規(guī)劃將建設(shè)行政、會展、文化、教育、總部經(jīng)濟(jì)、休閑居住等工程。三年內(nèi)打算完成道路絡(luò)框架，力爭完成太平河、滹沱河和南水北調(diào)水系以及會展中心、行政辦公中心、總部經(jīng)濟(jì)、職業(yè)教育園區(qū)、文化設(shè)施、休閑居住設(shè)施，完成水源地北移和平方公里經(jīng)營性用地收儲。二、工程所在區(qū)域市場特征1、環(huán)境分析環(huán)境幽雅，人居舒適度高。我們鎖定的滹沱河以及太平河兩大水系四周的景觀以及配套設(shè)施也相當(dāng)迷人便利。景觀正定古城等，休閑設(shè)施包括南高基滑雪山、太平河公園游樂場、沙雕公園、跑馬場、內(nèi)蒙古大酒店等，將來將打造濕地景觀、水面景觀、生態(tài)走廊、地下水庫等幾大局部。這些都將成為人們休閑消遣的絕佳去處，為別墅的價值供給了良好的增值空間。2、市場分析滹太區(qū)將以滹沱河、太平河生態(tài)綜合整治為依托，打造集會議博覽總部經(jīng)濟(jì)、教育科研、文化旅游、休閑度假為5510交通的便利為滹太區(qū)的進(jìn)展奠定了卓越的條件。從石家莊城區(qū)向北到滹太區(qū)共延長出七條道路。東邊三條路，從西往東依次是107國道、旅游路，以及將連通到滹沱河區(qū)域邊緣的談固大街北延到北二環(huán)工程。西邊四條路從西往東友情大街、中華大街、107北延跨滹沱河工程四條縱向交通動脈，作為滹太區(qū)路主骨架的“四縱”，今年都已啟動或馬上啟動。而將來，成功大街將沿規(guī)劃中的京廣專線建設(shè)成一條城市景觀大道。規(guī)劃形成一條迎賓大道，從而把、舊火車站，主城區(qū)和滹太區(qū)四大區(qū)域連通起來。另外，縱觀整個北部地區(qū)，特別是滹太區(qū)，正在開發(fā)的工程格外少，大體量的工程更是少見，產(chǎn)品形態(tài)也遠(yuǎn)不如中心城區(qū)和東南區(qū)域。這也就意味著這個空白區(qū)域亟待開發(fā)，誰能搶占先機(jī)，誰就能贏得將來省會樓市的競爭。篇三：別墅工程商業(yè)打算書-別墅工程房地產(chǎn)工程打算書融資工程的創(chuàng)意和定位工程創(chuàng)意XX最具盈利力量的工程之一。鑒于北方的地理?xiàng)l件，相對缺乏高檔消費(fèi)的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚800畝人工湖建設(shè)迎合了高端消費(fèi)人群的需要，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最正確場所之一。本工程的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設(shè)為中式、歐洲等不同風(fēng)格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，旨在制造一個融美麗的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢想居住中最刺眼的一道風(fēng)景。工程定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，承受星級酒店式經(jīng)營治理模式，主要為滿足前來進(jìn)展度假休閑、商務(wù)會務(wù)等的群體供給多方位效勞。酒店式湖景別墅工程包括別墅群以及800畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計(jì)以及每棟別墅獨(dú)立的碼頭、游船、工作犬協(xié)作生態(tài)園內(nèi)美麗的風(fēng)景和眾多高端的休閑消遣工程，必定成為國內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時也是本工程盈利力量的關(guān)鍵。從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營造以人工湖為中心的水域景觀為主要進(jìn)展方向，通過景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合安康好玩的消遣設(shè)施來吸引遠(yuǎn)近游客。從規(guī)劃建設(shè)旅游工程上分析，酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園旅游工程開發(fā)中一個重要的組成局部，與其周邊的休閑消遣工程共同構(gòu)成了休閑、消遣、度假、會議、住宿等多功能旅游環(huán)境，能夠滿足不同年齡構(gòu)造、職業(yè)構(gòu)造的需求。從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ?、生活?jié)奏緊急，渴望利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂趣，得到放松。旅游度假村便捷通暢的交通體系。公園內(nèi)細(xì)心設(shè)計(jì)和穎創(chuàng)意的游樂設(shè)施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費(fèi)心理，為游客營造一個融于自然的休憩空間。從時空距離上分析，酒店式湖景別墅交通便利、各種設(shè)施齊全，XX、北京等距離較近的大城市居民或游客能夠開展1、2期，前來旅游度假。工程優(yōu)勢地理位置優(yōu)越，交通便利具有較大的市場空間和目標(biāo)客戶群體與園區(qū)內(nèi)多個工程形成資源共享及優(yōu)勢互補(bǔ)創(chuàng)的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式工程規(guī)劃及建設(shè)方案工程地址酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)酒店式湖景別墅二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的湖景別墅20幢，形成倚勢而成風(fēng)格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢8412日式別墅。通過景觀帶將花園和別墅進(jìn)展了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設(shè)計(jì)理念，與內(nèi)庭院形成立獨(dú)特的日式建筑風(fēng)格和日本庭院景觀讓游客充分體驗(yàn)東洋風(fēng)格的雅致精巧。歐式別墅。既有外檐高雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風(fēng)格，亦有俄羅斯哥特式風(fēng)格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風(fēng)格的西班牙式建筑。大理石細(xì)膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種進(jìn)口墻紙的金碧輝煌，襯出別墅雍容華貴與非凡氣度。中式四合院。由北房、東西廂房和南房組成一個獨(dú)立的院落，北房兩側(cè)是東西耳房，四周以連廊形式相連。青磚灰瓦