第六章-房地產(chǎn)信托投資基金

第六章房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)REIT基本概念REIT投資優(yōu)勢(shì)REIT投資風(fēng)險(xiǎn)TheLinkREIT案例分析REIT投資要點(diǎn)提示中國(guó)發(fā)展REIT的優(yōu)勢(shì)與障礙房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在眾多投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)投資以其豐厚的投資利潤(rùn)，較好的保值性，一直是投資的熱點(diǎn)領(lǐng)域。但是同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)以其資金需求量大，周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，使得眾多的社會(huì)閑散資金和個(gè)人投資者不敢涉足該領(lǐng)域。房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrust，REIT）是一種房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，可以為中小投資者提供分享商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。投資基金，一般是指由投資基金公司通過(guò)發(fā)行基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，再將所籌得的資金投資于有價(jià)證券、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)等投資對(duì)象或領(lǐng)域，并將所獲的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資制度。

WhatisaREIT?Arealestateinvestmenttrust,orREIT,isacompanythatowns,andinmostcases,operatesincome-producingrealestate.SomeREITsfinancerealestate.TobeaREIT,acompanymustdistributeatleast90percentofitstaxableincometoshareholdersannuallyintheformofdividends.(NationalAssociationofREITs,NAREIT)REITsinUSA-TheOrigin:BackgroundInUSA,startedin1960(JFKennedybecamePresident)ByCongressIntendedtoestablishtax-favoredinvestmentmeasuresAllowaverageincomeAmericanstobenefitfromrealestateinvestmentmanagedbyprofessionals.Atthebeginning,notpopularduetothefactorssuchas -Ownershiponly,thethirdpartymanagement -Taxshelterbenefitforrealestate.RevisionsTaxReformActof1986-Allowingtoown,operateandmanagemostincomegeneratingproperties-ReducedrealestatetaxshelteradvantagesBenefits-DeductREITdividendfromincomebeforetax-Avoidhightaxequivalenttocorporatetax-REITsentitiesenjoythesamestatusunderstatecorporatelaw,butonlyonetaxburdenShortcomings-REITscompanymustdistribute90%ofitsnettaxableincometoshareholders—makesitdifficulttoreinvestinnewpropertiesLegalRequirements:

InternalRevenueCodeof1986REITsentitymustbemanagedbyoneormoredirectorsortrustees.Sharesorbeneficialinterestintheentity,iftheentityisoperatedasatrust,aretransferable.Theentitymusthaveaminimumof100shareholders.Theentityisnotclosely-held(nomorethan50%oftheentity’ssharesmaybeheldbyfiveorfewerindividuals.Theentityinvestsatleast75%ofitstotalassetsinrealestateassetsTheentityderivesatleast75%ofitsgrossincomefromrealpropertyrentsorinterestonmortgageonrealpropertyTheentitypaysdividendsofatleast90%ofitstaxableincomeREIT投資對(duì)象

選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，主要投資公寓、購(gòu)物中心、工業(yè)廠房、辦公樓、飯店、醫(yī)療中心和倉(cāng)庫(kù)等可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的成熟物業(yè)。

美國(guó)REITs的投資對(duì)象（Source:NAREIT）REITs投資方式REITs可以投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的任何一部分，如土地開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)；也可以通過(guò)收購(gòu)尾盤，進(jìn)行集約化銷售，將不良資產(chǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。REITs既可以投資單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又可以同時(shí)介入多個(gè)項(xiàng)目；既可以進(jìn)行全程投資管理，也可以進(jìn)行階段性投資管理REITs分類根據(jù)投資業(yè)務(wù)及收入模式的不同，劃分為：EquityREIT（權(quán)益型）

以持有并運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目為目的，其收入來(lái)源主要是租金收入和轉(zhuǎn)讓所得。

MortgageREIT（抵押型）

主要以向房地產(chǎn)發(fā)展商或有意購(gòu)買物業(yè)的抵押人提供貸款，或者通過(guò)購(gòu)買抵押貸款或抵押支持證券提供間接借貸，主要收益來(lái)源為利息收入，風(fēng)險(xiǎn)較低，收益性比權(quán)益型REITs差。

HybridREIT（混合型）

兼有權(quán)益型REITs和債權(quán)型REITs的特點(diǎn)。REIT投資優(yōu)勢(shì)分析REIT收益性較好股利支付比例高。收入以相對(duì)穩(wěn)定的租金收入為主稅收優(yōu)惠REIT風(fēng)險(xiǎn)性較低專業(yè)化管理分散投資風(fēng)險(xiǎn)抗通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)可以優(yōu)化投資組合信息透明度高REIT流動(dòng)性較強(qiáng)REIT收益性較好收入以相對(duì)穩(wěn)定的租金收入為主稅收優(yōu)惠在公司層面，分配給投資人的部分可以從REIT的稅前收益中扣除對(duì)于投資人，REIT投資人可免除資本利得稅股息支付比例高

REIT必須將90%以上的稅前收益支付給持股人，REIT的股息收益率平均高于其他股票4倍。REIT收益性較好(2)Source:NAREITREIT收益性較好(3)Source:NAREITHistoricalcompoundannualtotalreturnsoftheFTSENAREITAllREIT

Index,FTSENAREITEquityREITIndexandleadingU.S.benchmarksDataasofJuly31,2008,Alldataarederivedfrom,andapplyonlyto,publiclytradedUSREITs.REIT收益性較好(4)REIT風(fēng)險(xiǎn)性較低——分散投資風(fēng)險(xiǎn)REIT通過(guò)將資金投資于多樣化（不同地區(qū)、不同類型）的物業(yè)，不同的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益不同，通過(guò)有效的投資組合，可以將投資的風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍內(nèi)。REIT的主要收益來(lái)自所投資不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值上漲或租金收益，與股票、債券等其他金融產(chǎn)品的相關(guān)性很低。在投資組合中引入REIT，可以優(yōu)化投資組合。REIT可以優(yōu)化投資組合Note:EquityREIT(FTSENAREITEquityREITIndex),Russell2000(small-capstocks),DowJones(DowJonesIndustrials),NASDAQ(NASDAQComposite),Treasury(USTreasury10-YearNote).REIT的主要收益來(lái)自所投資不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值上漲或租金收益，與股票、債券等其他金融產(chǎn)品的相關(guān)性很低。在投資組合中引入REIT，可以優(yōu)化投資組合。REIT風(fēng)險(xiǎn)性較低——抗通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)(2)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金基礎(chǔ)的房地產(chǎn)，具有較強(qiáng)的保值、增值功能，可以很好地防止通貨膨脹給資產(chǎn)所有者帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，物價(jià)上漲往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也會(huì)帶動(dòng)其他產(chǎn)品價(jià)格的上漲。在經(jīng)濟(jì)處于通貨膨脹時(shí)期，持有與房地產(chǎn)相關(guān)的投資工具，可以實(shí)現(xiàn)保值增值。由于土地的不可再生性，房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值會(huì)隨時(shí)間的推移而升高。以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的股票價(jià)值也會(huì)隨之上升。房地產(chǎn)企業(yè)投資基金是一種較好的保值類投資工具，抗通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。REIT風(fēng)險(xiǎn)性較低——抗通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)(2)REIT風(fēng)險(xiǎn)性較低——優(yōu)化投資組合(1)Note:EquityREIT(FTSENAREITEquityREITIndex),Russell2000(small-capstocks),DowJones(DowJonesIndustrials),NASDAQ(NASDAQComposite),Treasury(USTreasury10-YearNote).REIT的主要收益來(lái)自所投資不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值上漲或租金收益，與股票、債券等其他金融產(chǎn)品的相關(guān)性很低。在投資組合中引入REIT，可以優(yōu)化投資組合。REIT風(fēng)險(xiǎn)性較低——優(yōu)化投資組合(2)IbbotsonAssociatesREIT風(fēng)險(xiǎn)性較低——信息透明度高大部分REIT屬于公募性質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)，因此受到第三方監(jiān)督的力度越來(lái)越大。上市交易的REIT，其經(jīng)營(yíng)情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督，與房地產(chǎn)業(yè)直接投資相比，信息不對(duì)稱程度低，透明度高。另外，隨著機(jī)構(gòu)投資者越來(lái)越多地參與到REIT市場(chǎng)，公眾獲得的信息也越來(lái)越多，REIT運(yùn)作的透明度越來(lái)越高REIT流動(dòng)性較強(qiáng)房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，流動(dòng)性較差，投資者很難在短期內(nèi)將其兌換成現(xiàn)金。當(dāng)投資者急需資金而要將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)，經(jīng)常要遭受損失。多數(shù)REIT都已公開(kāi)上市，像股票一樣在證券交易所進(jìn)行交易，投資者能很快地將其持有的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金資產(chǎn)變現(xiàn)。未上市的REIT的信托憑證一般情況下也可以在柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行交易流通。因此，相對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)實(shí)業(yè)投資而言，REIT的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。REITs風(fēng)險(xiǎn)分析委托人-代理人問(wèn)題成為注入不良資產(chǎn)的工具利益沖突高收費(fèi)過(guò)度使用金融杠桿過(guò)高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率政策與監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)TheLinkREIT領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金（香港上市編號(hào)：823），為香港首個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金，由領(lǐng)匯管理有限公司管理，其投資物業(yè)組合內(nèi)的180項(xiàng)零售和停車場(chǎng)設(shè)施與全港四成人口為鄰。REITs投資要點(diǎn)提示REITs屬于長(zhǎng)線投資產(chǎn)品。投資REITs與投資一般的股票還是不同。購(gòu)買REITs實(shí)際上就是購(gòu)買商業(yè)房產(chǎn)的持有權(quán)，其收益將主要包含兩部分，其中最主要的是從租金收入轉(zhuǎn)化而來(lái)的每年固定的股息收入，此外，還有一部分來(lái)自于房