集寧新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查研究報(bào)告

...wd......wd......wd...集寧新區(qū)商業(yè)工程市場調(diào)研報(bào)告調(diào)查前言很榮幸能接手此工程的調(diào)研工作，針對這個(gè)新區(qū)的商業(yè)工程，我們對集寧各個(gè)售房部進(jìn)展了實(shí)地走訪，對各工程信息數(shù)據(jù)進(jìn)展了采集，并對當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)展了抽樣了解和調(diào)查，結(jié)合目前集寧市各工程的施工現(xiàn)狀、促銷策略、銷售去化率等各方面綜合信息以及當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力情況，對新區(qū)商業(yè)工程情況總結(jié)如下，供投資商參考。該商業(yè)工程位居集寧市新城區(qū)，順應(yīng)了整體規(guī)劃的開展方向，目前市場周邊配套尚不成熟，新城區(qū)的開發(fā)處于是剛剛起步階段，行政機(jī)關(guān)辦公樓、文體、美食等工程多數(shù)已建成，新的行政文化中心已見雛形；商業(yè)工程建成的僅有一處，規(guī)模宏大，但缺乏商業(yè)氣氛；新的住宅、商業(yè)工程陸續(xù)在建，配套設(shè)施在逐步完善。預(yù)計(jì)5年后市場前景較好。我們通過相關(guān)數(shù)據(jù)的整理，結(jié)合本案周邊市場情況，初步估算出該工程總銷售收入可達(dá)37950萬元，工程總投資24432.9萬元，可實(shí)現(xiàn)凈利潤13517.1萬元，投資回報(bào)率到達(dá)36%。因新城區(qū)剛起步，尚不被廣闊客戶認(rèn)可，加上市場購置力有限，銷售去化周期會較長，在一定程度上嚴(yán)重影響投資收益，使得資金不能在短期內(nèi)快速回籠，所以對此工程的進(jìn)一步實(shí)施不甚看好。目錄一、集寧城市概況………………3二、集寧樓市現(xiàn)狀………………8三、集寧各區(qū)域工程簡析……11四、新區(qū)商業(yè)工程可行性分析………………20五、新區(qū)商業(yè)工程投資收益分析……………22一、集寧城市概況集寧是烏蘭察布市市府所在地，位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中西部，陰山山脈灰騰梁南麓，距呼和浩特市130公里，距北京市300多公里。全區(qū)總面積404.8平方公里，市區(qū)人口35萬人。擁有各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)4600多個(gè)，實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額10.14億元。建成有農(nóng)機(jī)、家俱、集貿(mào)、鋼材、建材、小商品批發(fā)等各類專業(yè)市場，從業(yè)人員近30000多人，招商引資到位額5.5億元，其中外資275萬美元，出口創(chuàng)匯36.12萬美元。地利優(yōu)勢：位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和呼包鄂金三角的接合部，區(qū)域開展前景良好。交通優(yōu)勢：境內(nèi)有京包、集二等五條鐵路；110、208高速公路及呼海大通道等四條國省干道。能源優(yōu)勢：與大同、鄂爾多斯等煤炭基地為鄰，現(xiàn)已形成具有一定規(guī)模的煤炭集散地。同時(shí)又位于蒙西電網(wǎng)和華北電網(wǎng)連接處，是西電東送的首選之地，還有一批電力工程在陸續(xù)上馬，能源優(yōu)勢在未來幾年將會逐步凸顯。行政區(qū)劃：烏蘭察布市地處內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，是一個(gè)以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)的少數(shù)民族聚居地區(qū)，是全區(qū)十二個(gè)盟市之一，2003年底撤盟設(shè)市。全市轄1區(qū)、1市、4旗、5縣共11個(gè)旗縣市區(qū)，總?cè)丝?70萬，總面積5.5萬平方公里。蒙古族6.34萬人，占總?cè)丝诘?.32%，主要分布在察右后旗和四子王旗。漢族260.53萬人，占總?cè)丝诘?5.47%，回族、滿族等其他少數(shù)民族6萬多人，占總?cè)丝诘?.21%。其中集寧城區(qū)人口35萬人，占總?cè)丝诘?3%。支柱產(chǎn)業(yè)：電力、建材、化工和農(nóng)畜產(chǎn)品加工為四大支柱產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)是烏蘭察布市的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。電力工業(yè)是烏蘭察布市的支柱產(chǎn)業(yè)。烏蘭察布市毗鄰中國煤炭主要產(chǎn)區(qū)大同、準(zhǔn)格爾、東勝，水資源豐富，輸電經(jīng)濟(jì)便利，具備開展電力工業(yè)的條件。此外建材業(yè)、旅游業(yè)、化工工業(yè)、肉食品加工、乳業(yè)等產(chǎn)業(yè)逐漸成為烏蘭察布市的重要產(chǎn)業(yè)。6、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀：近年來，烏蘭察布市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，綜合實(shí)力和人均占有水平躍上了新臺階。2009年GPD總值上升至500.01億元，增長13.5%。隨著經(jīng)濟(jì)開展的不斷增強(qiáng)，將會再上一個(gè)新臺階。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造得到優(yōu)化，優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)初步形成，初步實(shí)現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)由農(nóng)牧業(yè)主導(dǎo)型向工業(yè)主導(dǎo)型轉(zhuǎn)變。二、三產(chǎn)業(yè)分別形成了乳業(yè)、肉羊、馬鈴薯〔蔬菜〕、飼草飼料四大特色產(chǎn)業(yè)，電力、建材、化工和農(nóng)畜產(chǎn)品加工四大支柱產(chǎn)業(yè)及交通運(yùn)輸、商貿(mào)餐飲、旅游服務(wù)和信息通訊四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。7、城市規(guī)劃：規(guī)劃中心城區(qū)空間構(gòu)造為“兩軸、兩帶、四片多組團(tuán)〞。一軸是指沿解放大街、工農(nóng)北路和工農(nóng)南路的南北向城市開展。另一軸是指沿察哈爾西大街、察哈爾東大街一直向東，跨霸王河往東的東西向城市開展。兩帶是指沿霸王河和泉玉林河的西北-東南向城市濱水景觀風(fēng)貌帶。四片區(qū)分別為集寧老城片區(qū)、集寧新城片區(qū)、河?xùn)|片區(qū)和察哈爾工業(yè)片區(qū)。其中規(guī)劃中集寧新區(qū)，是集未來新的城市政務(wù)和商業(yè)核心區(qū)域。二、集寧樓市現(xiàn)狀在市調(diào)過程中，我們采集了相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對集寧樓市現(xiàn)狀的簡單分析如下：1、土地供應(yīng)狀況2009年--2011年土地出讓情況單位：平方米年份/類別/數(shù)量商品房商業(yè)工業(yè)合計(jì)2010734136.4615294213959252283003.420116572532499487206441627845合計(jì)1391389.44028902116569結(jié)論：從此表可以看出，2011年截止于5月份不到半年時(shí)間，土地釋放量已到達(dá)去年全年土地釋放量的71%，按此推算，到今年年底，全年的釋放量將比去年全年超出30%，土地供應(yīng)迅猛增加，進(jìn)而提升房屋開發(fā)面積，側(cè)面反映出居民對住宅的需求在逐步上升，形勢利于商品房的開發(fā)建設(shè)。2、房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r1〕整體處于開展初級階段，開展前景良好。2010年開發(fā)企業(yè)工程共48家。總建筑面積：276.87萬m2，總占地面積：174.5萬m2，總投資：29.56億元。1-10月底總完成投資：6.74億元，總套數(shù)：17828套。其中新建8家：建筑面積：48.5萬m2，占地面積：31.78萬m2，總投資：4.91億元，完成投資：2.25億元。續(xù)建22家：建筑面積：135.48萬m2，占地面積：79.72萬m2，總投資：18.02億元，完成投資：4.49億元。發(fā)放預(yù)售許可證的：29家，建筑面積：69.22萬m。住宅套數(shù)：9449套；商鋪：2415套；出售：7500套；住宅空置率：35%、商鋪空置率：5%、空置率比去年降低了9%。截止10月底新區(qū)漲幅9%，均價(jià)：2203元，舊區(qū)漲幅12%，均價(jià)：2500元。2〕居民住房消費(fèi)支付能力不斷提高通過對居民收入情況及住房消費(fèi)的抽樣調(diào)查，我們了解到普通居民年均收入約18000元，公務(wù)員年均收入約40000元。市民的住房消費(fèi)能力從2009年的約20萬元增長至目前約40萬元，同時(shí)居民的提前消費(fèi)意識已經(jīng)形成，貸款購房已成為消費(fèi)習(xí)慣。環(huán)境和配套也逐步成為居民消費(fèi)的追求和享受。3〕新增樓盤放量增多，局部產(chǎn)品市場需求過剩，存量房制約市場全市上半年放量樓盤大致10個(gè)，市場競爭加劇。在商業(yè)工程中，商場是居民消費(fèi)最直接的配套設(shè)施，但目前市場尚有欠缺，老城區(qū)商場雖多，但整體檔次不高，定位混亂，人氣普遍不旺。結(jié)論：1〕烏蘭察布市正由農(nóng)牧業(yè)主導(dǎo)型向工業(yè)主導(dǎo)型轉(zhuǎn)變，優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)初步形成，受渤海經(jīng)濟(jì)圈、呼包鄂金三角經(jīng)濟(jì)的帶動，區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展?jié)摿薮?。城市化進(jìn)程步伐加快，人民生活水平逐步提高，平房居民正在“樓房化〞，用于改善住宅的支出正穩(wěn)步增多，周邊旗縣的居民不斷進(jìn)入城區(qū)，購房需求正在進(jìn)一步釋放。2〕2010年商品房銷售率到達(dá)79%，空置率較高，但整體房價(jià)上漲趨勢明顯，且漲幅較大，住宅市場前景廣闊，有很大的市場開展空間，預(yù)計(jì)后期房地產(chǎn)開發(fā)投資空間較大，投資額將進(jìn)一步攀升。商鋪釋放量到達(dá)商品房總量的20%，空置率5%，比去年有所降低，有一定的投資開發(fā)市場，但去化時(shí)間較長。三、集寧市各區(qū)域工程簡析經(jīng)過對周邊工程的篩選和分析，我公司重點(diǎn)實(shí)地市調(diào)的工程如下：工程名稱瑞豐-悅園工程位置幸福路團(tuán)結(jié)街交匯處北工程規(guī)模12棟，72000平方米建筑形式多層產(chǎn)品信息住宅、商鋪價(jià)格區(qū)間住宅：2500—3600元/平方米；商鋪：8000元/平方米銷售狀況一期住宅銷售率95%，商鋪銷售率30%。商鋪為社區(qū)內(nèi)鋪，銷售狀況不是很好?？蛻魻顩r周邊居民及縣鄉(xiāng)居民周邊配套學(xué)校、超市、金融、醫(yī)療老城區(qū)住宅工程〔一〕：老城區(qū)住宅工程〔二〕：工程名稱半山一城工程位置懷遠(yuǎn)大街中段路東工程規(guī)模64棟，分三期開發(fā)建筑形式多層、小高層、高層、別墅、地下車庫產(chǎn)品信息住宅、臨街商鋪價(jià)格區(qū)間住宅最高價(jià)3500元/平方米，二期預(yù)期3800元/平方米，商鋪不賣。銷售狀況一期銷售95%，二期排號30%客戶狀況周邊居民及縣鄉(xiāng)居民周邊配套會所、商場、幼兒園新城區(qū)商住工程〔一〕：工程名稱景泰名座工程位置察哈爾西街工農(nóng)南路交匯處西南角工程規(guī)模10萬平方，商業(yè)13400平方建筑形式多層、小高層產(chǎn)品信息住宅、商場價(jià)格區(qū)間均價(jià)4000元/平方米，商場不賣銷售狀況一期多層已售完。二期排號5%客戶狀況當(dāng)?shù)爻湓＞用?，投資客周邊配套行政單位云集，數(shù)碼大廈待建，商業(yè)氣氛尚不明顯。新城區(qū)住宅工程〔二〕：工程名稱宏基名園工程位置杜爾伯特西大街與黃旗海路交匯處西南角工程規(guī)模多層2棟小高層4棟建筑形式多層小高層產(chǎn)品信息住宅、臨街商鋪、價(jià)格區(qū)間住宅3000-4200商業(yè)12000銷售狀況住宅70%商業(yè)80%客戶狀況周邊行政單位人員，局部投資人員周邊配套行政單位云集，市一中，銀行，餐飲，商業(yè)氣氛成型。解析：1、在售住宅工程多層均價(jià)約3100元/平方米，小高層均價(jià)約在3650元/平方米。相對去年有了較大程度的上漲。2、中心城區(qū)環(huán)境成熟，居民認(rèn)可度高，但價(jià)格漸高，銷售節(jié)奏減緩；新區(qū)正在崛起，雖在價(jià)格上略有起色，但因配套不同步，尚不能得到客戶認(rèn)可。3、房價(jià)增長平穩(wěn)，自去年有所加快。住宅的市場較為樂觀。老城區(qū)商業(yè)工程〔一〕：工程名稱烏蘭察布購物中心工程位置恩和路西段烏蘭察布賓館對面工程規(guī)模地上4層工程定位家電，低檔服飾經(jīng)營模式分層招租業(yè)態(tài)范圍電器，服飾租售狀況第4層空置租售價(jià)格1500元/月/平米老城區(qū)商業(yè)工程〔二〕：工程名稱聯(lián)營商場工程位置恩和路光明街交匯處50米工程規(guī)模地上4層工程定位中高檔綜合性購物中心經(jīng)營模式70%統(tǒng)一招租30%自營業(yè)態(tài)范圍飾品，鞋帽，服飾，家紡租售狀況4層空置租售價(jià)格1800元/平方/月管理費(fèi)：營業(yè)額5.3%水電：據(jù)實(shí)老城區(qū)商業(yè)工程〔三〕：工程名稱奧威購物廣場工程位置恩和路光明街交匯處西100米工程規(guī)模23000平米地上4層地下1層工程定位高檔綜合性購物商城經(jīng)營模式統(tǒng)一招租業(yè)態(tài)范圍飾品，鞋帽，服飾，大型綜合超市，食品等租售狀況招商完成，無空置?；I備擴(kuò)建1000平米營業(yè)面積租售價(jià)格2100元/月/平米管理費(fèi)：營業(yè)額1%水電：據(jù)實(shí)新城區(qū)商業(yè)工程〔一〕：工程名稱溫州建材城工程位置烏蘭察布東街集寧大街交匯處工程規(guī)模23棟樓。9萬多平方米工程定位大規(guī)模、專業(yè)型建材、五金、機(jī)電市場經(jīng)營模式出售、出租業(yè)態(tài)范圍建筑材料、裝飾材料、五金機(jī)電等租售狀況出售80%左右，開業(yè)經(jīng)營50%左右租售價(jià)格售：6000—8000元/㎡〔現(xiàn)房〕，租：15000-20000元/㎡/年通過以上工程，我們總結(jié)如下：1、多數(shù)臨街商鋪單層價(jià)格約在9000元/平方米，二層價(jià)格大致在6000元/平方米。2、社區(qū)商業(yè)在市場上比較普遍，已經(jīng)被多數(shù)居民認(rèn)可，面積小投資總額不高的商鋪比較熱銷，且容易在短期內(nèi)形成市場，投資群體相對廣泛，出售率較高。3、專一型商場均集中在市中心位置，各家商場體量相當(dāng)，檔次不一。這些商場多是自建自營，不予出售，而是統(tǒng)一招商出租，僅溫州建材城對外出售。自2009年開場出售至今，尚有20%存量商鋪待售，50%商鋪空置待租，可見去化周期長、市場認(rèn)可度不高。4、老城區(qū)配套成熟，人流量大，商業(yè)房基本無空置，營業(yè)狀態(tài)良好。新城區(qū)配套尚未成熟且現(xiàn)有常住人口近3萬人左右，人流量小，空置率較高，營業(yè)狀態(tài)不容樂觀，5-10年后將有很大的開展。四、新區(qū)商業(yè)工程可行性分析集寧規(guī)劃城市開展方向?yàn)橄驏|，向南?？臻g開展策略為：開辟東向適度擴(kuò)展，向南優(yōu)化提升，向西修養(yǎng)生態(tài)，向北更新整合。分為集寧老城片區(qū)，集寧新城片區(qū)，河?xùn)|片區(qū)和察哈爾工業(yè)片區(qū)開展。集寧新城片區(qū)范圍：101國道以南，京藏高速以北，208國道以東，霸王河以西。新區(qū)聚集了政治、文化、商業(yè)功能，將形成新城行政文化中心。新區(qū)集合了集寧的黨政辦公區(qū)以及市級公共設(shè)施，預(yù)計(jì)整個(gè)區(qū)域?qū)⒃?年后逐漸成熟。本案地塊位于新區(qū)察哈爾西街與工農(nóng)南路交匯處東北角，總占地面積約64畝。周邊配套：行政單位云集，距離廣場較近，美食、建材已趨向成熟，規(guī)劃中休閑、娛樂、教育、金融一應(yīng)俱全，未來配套較完善，但需要較長時(shí)間。自然環(huán)境：自然人文景觀較好，交通通達(dá)性良好。規(guī)劃條件：總建筑面積6.9萬平方米，容積率1.7，建筑層數(shù)四層，物業(yè)類型為商場。優(yōu)勢：※交通便利，四通八達(dá)，便于會聚各方人流；※土地拆遷已完成，開發(fā)便利；※工程南側(cè)為溫州建材城，已投入經(jīng)營，有一定的商業(yè)氣氛，便于及早形成市場，有利于促進(jìn)銷售。劣勢：※商業(yè)開發(fā)體量較大，市場需求有限，銷售壓力較大；※新區(qū)配套尚不完善，不被廣闊客戶認(rèn)可，不便形成短期銷售轟動效應(yīng)，不利于資金快速回籠。時(shí)機(jī)：※位居新區(qū)開展的方向，未來前景良好。威脅：※集寧地區(qū)經(jīng)濟(jì)欠興旺，購置力有限；※中心城區(qū)商場云集，潛在供應(yīng)量不容無視，分散有效購置群體；※工程周邊規(guī)劃有新