淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化成本管理

淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化成本管理***咨詢***土地資源的逐漸稀缺，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，特別是2004年8月31日建設(shè)部《關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)制度》的正式實(shí)施，行業(yè)從此由“地產(chǎn)時(shí)代”進(jìn)入了“房產(chǎn)時(shí)代”。面對(duì)多重挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)行業(yè)，其贏利模式也開始從粗放的土地贏利向精細(xì)的產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變。因?yàn)?，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到，僅僅憑借土地巨大的溢價(jià)增值收益就能賺得盆滿缽滿的時(shí)代已一去不返了。所以，在土地成本透明化、市場(chǎng)化的環(huán)境下，如何對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行精細(xì)化管理，從而降低開發(fā)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)。而要做到成本管理的精細(xì)化，達(dá)到及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地進(jìn)行成本管理和控制的目的，信息化工具的支持不容小視。那么，房地產(chǎn)企業(yè)該如何進(jìn)行成本管理信息化呢？筆者認(rèn)為，可以從以下四個(gè)方面考慮：整體規(guī)劃，成本先行整體規(guī)劃指企業(yè)整體的信息系統(tǒng)規(guī)劃（即IT規(guī)劃）。如財(cái)務(wù)需要總賬系統(tǒng)和成本系統(tǒng)，銷售需要售樓系統(tǒng)，工程需要項(xiàng)目管理系統(tǒng)，高層需要智能分析系統(tǒng)，公司整體需要一個(gè)OA系統(tǒng)……這樣的信息時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)有著多方面的信息化建設(shè)需求。那這么多的信息化需求，上哪些？誰先上？花多少錢合適？選擇什么樣的合作伙伴？……只有把這些問題先考慮清楚了，才不會(huì)出現(xiàn)信息化進(jìn)程與企業(yè)發(fā)展脫節(jié)或者信息孤島林立的狀況。企業(yè)可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)IT規(guī)劃系統(tǒng)藍(lán)圖，根據(jù)需要可以先推行成本信息化。明確方向，把握需求在這里，我們可以分別從行業(yè)宏觀和企業(yè)微觀兩個(gè)方面來探討房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的需求和方向。行業(yè)宏觀方面：明晰行業(yè)成本管理模式我們知道，房地產(chǎn)行業(yè)的特性源自于不動(dòng)產(chǎn)的特性，產(chǎn)品完全個(gè)體化，并且建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大，因此決定了其成本管理模式也不同于一般的消費(fèi)品行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理特點(diǎn)決定了其采用以“目標(biāo)成本＋動(dòng)態(tài)成本＋責(zé)任成本”為核心的成本管理模式。這種模式的好處在于它能夠很好地將事前、事中、事后三者結(jié)合起來。其中“目標(biāo)成本”和“責(zé)任成本”在各行業(yè)中都有應(yīng)用，這里面最具有房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)就是“動(dòng)態(tài)成本”，即是用來在過程中時(shí)刻反映總成本的變化。這種概念已經(jīng)突破了財(cái)務(wù)傳統(tǒng)的成本概念，大家從動(dòng)態(tài)成本的公式中也可以發(fā)現(xiàn)：動(dòng)態(tài)成本=已結(jié)算合同+未結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生費(fèi)用。這里面是個(gè)大雜繪，“已結(jié)算合同”和“未結(jié)算合同”體現(xiàn)了權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，“非合同性成本”又是收付實(shí)現(xiàn)制，“待發(fā)生費(fèi)用”還未發(fā)生，其實(shí)根本都不能算是成本。因此，這種管理模式不是從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)角度出發(fā)的，而是為了滿足管理的需要而生，但是這又要與財(cái)務(wù)發(fā)生密切關(guān)聯(lián)。因此也使得通用的成本管理軟件根本處理不了這種特別的需要，得有專門的軟件來支持。企業(yè)微觀方面：鎖定成本信息化具體需求相對(duì)于土地開發(fā)成本，房產(chǎn)開發(fā)成本更復(fù)雜、更具代表性，下面我們就以房地產(chǎn)開發(fā)成本為切入點(diǎn)進(jìn)行闡述。（1）“目標(biāo)成本”的建立目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是開發(fā)成本的控制線。目標(biāo)成本的建立是整個(gè)成本控制體系的基礎(chǔ)，也是在信息系統(tǒng)幫助下，實(shí)現(xiàn)管理精細(xì)化的第一步。整個(gè)目標(biāo)成本體系是動(dòng)態(tài)成本的基礎(chǔ)，主要包括三方面的內(nèi)容：一是房產(chǎn)開發(fā)成本的結(jié)構(gòu)；二是成本分類，三是目標(biāo)成本的形成。成本結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)開發(fā)過程中會(huì)發(fā)生很多費(fèi)用，就其用途來說，一般可分為以下幾個(gè)大部分：土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安成本配套費(fèi)用籌資成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用其中，后三者——籌資成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，從財(cái)務(wù)的角度，是期間費(fèi)用的性質(zhì)，也可稱之為開發(fā)間接費(fèi)，一般不納入成本管理的范疇。前四者，都屬房產(chǎn)開發(fā)成本，其中，在房產(chǎn)開發(fā)階段，土地費(fèi)用已是一個(gè)歷史沉沒成本，已經(jīng)沒有控制的意義；而前期費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用這三部分費(fèi)用金額大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的主要管理對(duì)象。信息系統(tǒng)要提供靈活的房產(chǎn)開發(fā)成本分類：精細(xì)化的成本管理需要精細(xì)化的成本分類，成本分類是后續(xù)成本管理模式及報(bào)表體系規(guī)劃的基礎(chǔ)，也是成本管理信息系統(tǒng)應(yīng)用的基礎(chǔ)，因此對(duì)于企業(yè)非常重要。在房地產(chǎn)行業(yè)，成本分類一般以成本樹的方式來展現(xiàn)。表1是某房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)框架性的成本樹：表1某房地產(chǎn)企業(yè)成本框架樹一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目注釋前期費(fèi)用勘測(cè)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)顧問費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)向政府支付的行政政執(zhí)行類費(fèi)用用前期工程費(fèi)建筑安裝費(fèi)圍護(hù)工程圍護(hù)工程樁基工程樁基工程工程樁外墻裝飾外墻裝飾石材、幕墻、外門門窗室內(nèi)精裝飾設(shè)備及其安裝費(fèi)專業(yè)化分包電梯及安裝費(fèi)電梯……安裝工程大樓內(nèi)工程總包包合同內(nèi)室室內(nèi)給排水系統(tǒng)……附屬設(shè)施工程配套設(shè)施費(fèi)上水上水供電供電高配電設(shè)備、高低低壓配電及安安裝費(fèi)燃?xì)馊細(xì)猓簹?、天然然氣）通訊通訊?duì)于成本分類的方法和明細(xì)程度，應(yīng)當(dāng)視不同企業(yè)的需要而定。在表1中，我們主要將其劃分為三級(jí)。當(dāng)然，如果需要也可以再繼續(xù)進(jìn)行細(xì)分，如表1中的“前期費(fèi)用——顧問費(fèi)用”可繼續(xù)往下細(xì)分為：機(jī)電顧問、幕墻顧問、景觀顧問等。從成本精細(xì)化的角度來說，當(dāng)然是劃分得越細(xì)越好，但企業(yè)還是要兼具可操作性和成本效率原則，因此在細(xì)分之前，最好做一次評(píng)估。此外，成本樹的設(shè)計(jì)還要遵循穩(wěn)定性與靈活性相結(jié)合的原則，如上述成本樹設(shè)三級(jí)，第一、二級(jí)保持穩(wěn)定，第三級(jí)可根據(jù)實(shí)際情況增加明細(xì)。信息系統(tǒng)要支持目標(biāo)成本的形成，常用的有兩種方式，由下而上和由上而下：由下而上：有關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的類別、定位、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等情況，分階段逐步完善，最后在施工圖階段形成目標(biāo)成本，由于這個(gè)過程非常復(fù)雜，需要相當(dāng)?shù)膶I(yè)積累，可以利用外部專業(yè)公司資源協(xié)助完成。如圖1所示：新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)成本估算目標(biāo)成本測(cè)算之一目標(biāo)成本測(cè)算之二目標(biāo)成本圖1施工階段形成目標(biāo)成本由上而下：決策層根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格和心理預(yù)期收益，倒推出一個(gè)總目標(biāo)成本，然后在此基本上再按成本分類樹逐級(jí)細(xì)分。由于操作簡(jiǎn)單，這種方式在實(shí)際中運(yùn)用比較多，缺點(diǎn)就是準(zhǔn)確度不足，并不能做到成本最優(yōu)。（2）實(shí)現(xiàn)“動(dòng)態(tài)成本”，對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)控制“動(dòng)態(tài)成本”是項(xiàng)目實(shí)施過程中，各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果，它能夠?qū)崟r(shí)反映預(yù)計(jì)總成本以及預(yù)計(jì)總成本與目標(biāo)成本的差異。在這個(gè)過程中，需要回答：系統(tǒng)如何實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目估算、項(xiàng)目概算、合同管理、付款管理各階段的實(shí)際成本，體現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的全過程管理？系統(tǒng)如何進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目合同管理？如合同的分類管理，多層級(jí)的合同審批流管理，合同變更提出方和合同變更原因的基礎(chǔ)信息管理，合同變更審批流管理和嚴(yán)格的權(quán)限控制。系統(tǒng)如何與其他子系統(tǒng)緊密集成？包括與財(cái)務(wù)、BI、租售等系統(tǒng)的集成，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化。（3）滿足“責(zé)任成本”的評(píng)估需要“責(zé)任成本”是一種以成本控制為導(dǎo)向的績(jī)效體系，通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性，令全員實(shí)施自覺的成本管理行為。責(zé)任成本管理體系包括如下要素：責(zé)任范圍、責(zé)任人、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)價(jià)。表2是一個(gè)責(zé)任成本評(píng)估的例子：表2責(zé)任成本評(píng)估舉例責(zé)任范圍責(zé)任主體配合部門評(píng)價(jià)部門土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展部財(cái)務(wù)部建安成本責(zé)任目標(biāo)1、建造內(nèi)容、建筑筑形式合理化化設(shè)計(jì)部銷售部成本部2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化化及施工圖質(zhì)質(zhì)量設(shè)計(jì)部\工程部成本部3、獲取競(jìng)爭(zhēng)性的合合理低價(jià)工程部\成本部項(xiàng)目經(jīng)理部招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組4、現(xiàn)場(chǎng)成本管理、施施工質(zhì)量與效效率項(xiàng)目經(jīng)理部工程部工程部（4）提供經(jīng)營(yíng)分析，支持各層管理人員決策尋找伙伴，謹(jǐn)慎選型有了明確的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方向和需求定位，我們就需要選擇合適的軟件產(chǎn)品來滿足企業(yè)需求?，F(xiàn)在市場(chǎng)上有很多廠商均聲稱可以提供房地產(chǎn)企業(yè)成本解決方案，國(guó)內(nèi)的有金蝶K3、EAS，用友,明源，天諾等；國(guó)外的有JDE，SAP，Oracle等。這么多軟件，究竟哪家功能最合適，誰的性價(jià)比最高，最好的辦法就是拉出來同場(chǎng)競(jìng)技，也就是根據(jù)之前明確的企業(yè)關(guān)鍵需求，進(jìn)行選型競(jìng)標(biāo)。確立方案，分步實(shí)施“可以說，在我們這個(gè)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行這樣的信息化建設(shè)就像是進(jìn)行一場(chǎng)革命”，在我們?yōu)槟彻具M(jìn)行咨詢時(shí)，客戶如是說。我們可以由此體會(huì)到信息化對(duì)企業(yè)所帶來的沖擊力是多么地強(qiáng)大。而這也同時(shí)意味著企業(yè)在信息化面前阻力重重，除了軟件、資金等方面的問題外，最大的阻力來源于企業(yè)內(nèi)部對(duì)于信息化的認(rèn)可程度。這是由于：信息化把以前許多黑箱工作透明化、規(guī)范化，直接影響了很多人的經(jīng)濟(jì)利益；信息化改變了很多人的工作習(xí)慣，特別是在試運(yùn)行期間，手工和系統(tǒng)的并行使工作量大增，勢(shì)必引起人們的不滿；信息化是一個(gè)長(zhǎng)期的建設(shè)過程，效果不會(huì)那么快的立竿見影，領(lǐng)導(dǎo)的熱情與推進(jìn)力不能持續(xù)；因此，為了克服這些阻力，保證系統(tǒng)的順利推行，在實(shí)施前，需要進(jìn)行多方面的準(zhǔn)備和鋪墊：思想上：由決策層指揮，項(xiàng)目組造勢(shì)，讓員工意識(shí)到信息化很重要，而且別無選擇。技術(shù)上：選擇一種合適的系統(tǒng)應(yīng)用模式，盡量減少實(shí)施過程中員工的工作壓力。一般常用的有兩種系統(tǒng)應(yīng)用模式：集中式和分布式。簡(jiǎn)言之，集中式就是由企業(yè)的一個(gè)精英部門集中處理數(shù)據(jù)，維護(hù)系統(tǒng)，其他業(yè)務(wù)部門按要求提供數(shù)據(jù)即可，到時(shí)可在系統(tǒng)上查詢自己所需的報(bào)表，不用介入系統(tǒng)中復(fù)