浙江麗水某住宅地塊投資開發(fā)報(bào)告

目錄第一章前言一、報(bào)告編制的目的二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目地塊位置及項(xiàng)目性質(zhì)四、項(xiàng)目開發(fā)形式第二章項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)查分析一、項(xiàng)目投資環(huán)境二、麗水市房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查三、麗水市房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查第三章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略和規(guī)劃設(shè)計(jì)定位一、地塊價(jià)格二、開發(fā)策略和規(guī)劃設(shè)計(jì)定位第四章項(xiàng)目合作單位概況及合作模式一、合作開發(fā)模式二、合作雙方概況第五章項(xiàng)目投資成本估算及盈利分析一、投資成本估算及盈利分析二、投資分析結(jié)果第六章資金運(yùn)作和開發(fā)計(jì)劃一、運(yùn)作項(xiàng)目總資金量二、資金籌措三、資金及項(xiàng)目運(yùn)作程序和時(shí)間表第七章結(jié)論第一章前言報(bào)告編制的目的1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的開發(fā)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)定位提出初步意見。3、考量合作雙方的概況和能力，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行性，并提出具體合作模式。4、估算項(xiàng)目資金投入量，提出資金的籌集和運(yùn)作方案。5、分析項(xiàng)目投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)，提出項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的具體步驟。報(bào)告編制依據(jù)1、麗水市規(guī)劃局和國(guó)土局的規(guī)劃開發(fā)規(guī)定；2、國(guó)家建設(shè)部及麗水市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；3、麗水市透明售房網(wǎng)；4、與合作方談成的初步合作意向；5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。項(xiàng)目地塊位置及項(xiàng)目性質(zhì)該項(xiàng)目地塊位于麗水市主城區(qū)東南部，地塊西臨南明湖好溪一側(cè)，南距火車站廣場(chǎng)僅三百米，東北為**小學(xué)。地塊總用地124585m2(186.7畝)，規(guī)劃總建筑面積218024m2，其中經(jīng)濟(jì)適用房70000m2，商品房148024m2。規(guī)劃控高60m，規(guī)容積率1.75，主要建造多層、小高層和高層住宅。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：①總用地面積：12.4585公頃，合186.7畝。②容積率：1.75③總建筑面積：21.8024萬M2其中：商品住宅：14.6024萬M2經(jīng)濟(jì)適用房7.000萬M2④建筑密度：25%⑤綠化率：30%項(xiàng)目開發(fā)形式與麗水**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)。第二章項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目投資環(huán)境1、全國(guó)局勢(shì)從全國(guó)來看，不可逆轉(zhuǎn)的城市化進(jìn)程，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展及大眾財(cái)富的穩(wěn)步積累是構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基石，同時(shí)國(guó)家根據(jù)18億畝耕地紅線不動(dòng)搖原則制定的土地政策使新增土地供應(yīng)仍將處于較為緊張的狀態(tài)，大量的流通資本與緊張的商品住宅供應(yīng)使國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不斷走高。為穩(wěn)定房?jī)r(jià)國(guó)家全面連續(xù)調(diào)控，目前已有效果顯現(xiàn)，如深圳等個(gè)別城市房?jī)r(jià)已趨于穩(wěn)定。但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭短期內(nèi)不會(huì)改變，土地政策也不會(huì)較大變動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)仍將快速發(fā)展。2、麗水市概況麗水市位于浙江省西南，緊臨溫州市。全市總?cè)丝?52萬，市區(qū)人口37.75萬，全區(qū)有華僑24萬人，其中大部分僑居歐洲，所轄青田縣是著名的華僑之鄉(xiāng)。麗水主城區(qū)四面環(huán)山，風(fēng)景秀麗。美麗的甌江從市中心穿過，其環(huán)境的特殊性也導(dǎo)致麗水主城區(qū)可開發(fā)地塊非常稀缺。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們生活水平不斷提高，對(duì)居住品質(zhì)追求也越來越高。同時(shí)麗水24萬華僑經(jīng)濟(jì)在這幾年迅猛提高，居住要求也提高到一定品位，大量的需求使麗水的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，逐步走高。從2006年年初六千新房均價(jià)一直攀升到2007年第三季度的1.1萬左右，有的樓盤起價(jià)以達(dá)1.38萬，并且銷售情況也十分良好，二手房市場(chǎng)也在年初的四、五千攀升到八、九千左右，單價(jià)上萬的二手房不在少數(shù)。一方面說明了麗水經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展、人民生活品質(zhì)的提高，房產(chǎn)市場(chǎng)成熟發(fā)展，另一方面說明麗水市城區(qū)住宅地塊的稀缺性。3、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境麗水市南明湖是在穿過麗水市的甌江和好溪交匯處下游筑壩而成，清澈的湖水映照著蒼翠的青山，景色非常秀美。在麗水人心中，環(huán)湖地塊將是未來麗水最高端的住宅區(qū)塊，是最宜居住、最佳景觀視覺高端區(qū)塊。其附近的次觀景地塊土在2007年五月30日拍買時(shí)拍出每平方米建筑面積1萬元的地價(jià)。**A、B地塊位于項(xiàng)目位于麗水市南明湖東岸，具有很好的景觀環(huán)境資源。其南面距火車站廣場(chǎng)僅300米，交通十分便利。東側(cè)已建成**小學(xué)，配套相當(dāng)成熟。麗水市房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查1、麗水市主城區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況2003年以來，麗水市主城區(qū)每年供應(yīng)商品住宅用地在500-600畝，年供應(yīng)商品住宅在50-60萬平方米。由于土地供應(yīng)緊張，住宅銷售一直供不應(yīng)求，銷售價(jià)格一路攀升，新房?jī)r(jià)格每平方米從2003年的2500元到2007年的10000元。2006-2007年部分銷售樓盤統(tǒng)計(jì)如下：樓盤名稱開盤時(shí)間銷售均價(jià)最低價(jià)最高價(jià)綠洲花苑2006.7539070009800丁香公寓2006.95880780010500水木清華2007.789561180012880溫馨園2007.977801050011800梅松花園多層2007.1088881100011880梅松花園疊排2007.101388815000158802．麗水市主城區(qū)2007年土地交易情況隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，2006和2007年麗水主城區(qū)的土地交易價(jià)格也大幅升高，2007年樓面地價(jià)都在每平方米5000元以上，南明湖邊次湖景的奚渡地塊已達(dá)到每平方米9941元樓面地價(jià)，市中心的原釀造廠地塊更是高到了每平方米15895元的樓面地價(jià)，按照這樣的地家房?jī)r(jià)的上一萬二、一萬五、直到二萬。2006-2007年部分土地成交結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下：地塊名稱拍賣時(shí)間地塊面積(m2))建筑面積(m2))成交總價(jià)（萬元）樓面地價(jià)(元/mm2)宇雷路西側(cè)地塊4995074925370004938麗水學(xué)院地塊3071050671350006907弄和AB地塊73284113800572005025奚渡地塊614511013951008009941繞城東路地塊69647104470600005743原釀造廠地塊10821108211720015895第三章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略和規(guī)劃設(shè)計(jì)定位地塊價(jià)格麗水市政府為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，控制土地價(jià)格，經(jīng)多方協(xié)商，在**AB地塊出讓中設(shè)置了一級(jí)開發(fā)資質(zhì)和4億保證金的高參拍調(diào)件，并且設(shè)定7萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房零回購以降低總地價(jià)。這是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，希望上海分公司和麗水市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作以5-6億較低的總價(jià)拿到這一地塊。開發(fā)策略和規(guī)劃設(shè)計(jì)定位定位：小套型為主的快樂健康的人文景觀社區(qū)——優(yōu)秀的中青年之家。理由：南明湖良好的自然景觀環(huán)境條件；建筑面積近22萬平方米的住宅大盤；麗水住宅市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)，小套型即低總價(jià)廣市場(chǎng)；迎合國(guó)家政策導(dǎo)向，有利于公司融資和住戶按揭。第四章項(xiàng)目合作單位概況及合作模式合作開發(fā)模式項(xiàng)目由上海分公司和麗水市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作投資開發(fā)。雙方合作以通過掛牌取得土地后在麗水成立合作公司——浙江**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（暫名）負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。公司注冊(cè)資本40000萬元，股東出資比例如下：上海分公司出資20400萬元，占51%股份。麗水**房地產(chǎn)公司出資19600萬元，占49%股份。項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作總資金約60000萬元，在取得土地后倆合作公司按運(yùn)作需要按股份比例增加資金。合作雙方概況上海分公司：該公司是具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和規(guī)范的管理制度。具體從略。麗水市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：該公司是一家高素質(zhì)的專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，是麗水本土一家知名企業(yè)——浙江****有限公司及由其主要股東組成的麗水市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。浙江****有限公司是從麗水市迅速成長(zhǎng)起來的唯一一家甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)院，現(xiàn)在總部已搬遷到杭州，公司在杭州置有三千多萬元的辦公樓，有一百多名設(shè)計(jì)精英勤勤懇懇地設(shè)計(jì)數(shù)以百計(jì)的建筑，每年設(shè)計(jì)費(fèi)收入近五千萬元，業(yè)務(wù)遍及浙江，江蘇，安徽，江西的地。麗水市行政中心，麗水市體育中心等主要建筑均出自**設(shè)計(jì)院，該院設(shè)計(jì)的居住小區(qū)更市不計(jì)其數(shù)。麗水市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由***等主要股東于2005年12月注冊(cè)成立的，公司注冊(cè)資本為8500萬元。公司在2006年4月通過競(jìng)拍以1.28億取得麗水***地塊，經(jīng)過精心運(yùn)作推出麗水鼎級(jí)豪宅——**公館，還引起麗水人民的高度關(guān)注，200套房源已有3000人的預(yù)訂，估計(jì)銷售收入可達(dá)6億。經(jīng)過這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作**公司在麗水人的心目中已樹立了良好的信譽(yù)，由此積累的人際客戶群對(duì)我們開發(fā)**項(xiàng)目極具市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。**AB(綜合)地塊利潤(rùn)測(cè)算表(表格略)第五章項(xiàng)目投資成本估算及盈利分析投資成本估算及盈利分析1、編制依據(jù)1）、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；2）、各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家及麗水市相關(guān)文件。2、投資估算見下表二、投資分析結(jié)果從上表看，該項(xiàng)目土地總價(jià)51890萬元，總投資116565萬元，總銷售收入184588萬元，總利潤(rùn)68023萬元，利潤(rùn)率36。85%，是一個(gè)良好的投資開發(fā)項(xiàng)目，并且上表測(cè)算每平方米11000元的住宅銷售價(jià)還有上升的空間。第六章資金運(yùn)作和開發(fā)計(jì)劃運(yùn)作項(xiàng)目總資金量投資總成本即為項(xiàng)目總資金量：11.656億元。首期運(yùn)作資金：土地成本+前期規(guī)費(fèi)+工程費(fèi)用×30%+第一年的建設(shè)管理費(fèi)+勘察設(shè)計(jì)費(fèi)+銷售費(fèi)用×60%=5.35+0.31+3.67×30%+0.05+0.16+0.08×60%=6.93億元。二、資金籌措1、自籌首期運(yùn)作資金6.93億元其中土地掛拍壓金4億元為第一筆資金。2、銀行貸款土地價(jià)的70%：5.19×70%=3.5億元3、總籌集資金為10.43億元。三、資金及項(xiàng)目運(yùn)作程序和時(shí)間表2007年11月27日前自籌4.0億拍地保證金參加競(jìng)拍掛牌，11月28日取得土地。馬上開始方案設(shè)計(jì)，2007年12月27日前籌到1.5億元款，其中1.35億用于付清土地款及契稅，1500萬元用于起動(dòng)考察、策劃、設(shè)計(jì)、辦公等費(fèi)用，2008年1月15日完成方案設(shè)計(jì)，并于2008年2月1日前同時(shí)完成方案報(bào)批，2008年3月20日前完成第一批施工圖設(shè)計(jì)，4月5日前完成圖審等一系列審批，4月28日辦完工程開工手續(xù)并正式開工，6月15日完成3.5億元銀行貸款申批。到此，項(xiàng)目開發(fā)和資金周轉(zhuǎn)均成一階段，剩余資金可歸還股東或投入新項(xiàng)目運(yùn)作。2008年7月15日完成地下室工程，2008年9月1日開始正式銷售，計(jì)劃2009年上半年基本完成銷售，2009年底首批住宅交付使用，2010年6月底全部交付使用。