房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查預(yù)案(各稅種)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查預(yù)案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，涉及的稅收問(wèn)題也較多。隱匿收入、虛增本錢等問(wèn)題，單純的從開(kāi)發(fā)流程、資金流向、權(quán)屬登記等各方面，運(yùn)用建安本錢分析掌握、利潤(rùn)率掌握、實(shí)際和準(zhǔn)確性。為進(jìn)步檢查效率，增加稅務(wù)稽查針對(duì)性，特制定本預(yù)案。一、查前預(yù)備內(nèi)的申報(bào)納稅狀況，查看稽查部門以前年度檢查檔案，把握以前年度稅務(wù)檢查狀況?！捕骋蟊徊閱挝还┙o有關(guān)資料。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除調(diào)遣取企業(yè)賬簿憑證外，還要求其供給如下文件、證明材料和有關(guān)資料，以初步理解企業(yè)狀況：、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)章程、納稅申報(bào)表、以前年度檢查報(bào)告表、減免稅批準(zhǔn)文件、發(fā)票存根、收據(jù)分包合同、配套設(shè)施合同、銷售合同等、自用房產(chǎn)的房產(chǎn)證、土地使用證、開(kāi)發(fā)工程的國(guó)有土地使用權(quán)證、發(fā)改部門簽發(fā)的工程批準(zhǔn)方案書、建立用地規(guī)劃容許證、建立工程規(guī)劃容許證、建立工程開(kāi)工容許證、建立規(guī)劃平面圖、工程預(yù)算及決算報(bào)告18、銷售平面圖19、商品房屋預(yù)售容許證20、銷售面積明細(xì)表、回遷安置房屋面積明細(xì)表及回遷安置具體施行方案、配套工程和物業(yè)治理具體施行方案、人員資料?！踩痴砗藢?shí)有關(guān)資料，必要時(shí)可到發(fā)改、規(guī)劃、土地、建立、住建等部門進(jìn)展調(diào)查核實(shí)，如到建立核實(shí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)工驗(yàn)收的建筑面積、到住建部門核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。入本錢利潤(rùn)等環(huán)節(jié)的時(shí)點(diǎn)方法流程，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的歸集安排方法?？梢酝ㄟ^(guò)查看企業(yè)資程?！参濉忱眄槍?duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的詢問(wèn)內(nèi)容：1、是否有下屬非獨(dú)立核算的建筑企業(yè)，、是否存在多種經(jīng)營(yíng)行為，、所查年度開(kāi)發(fā)工程名稱、地點(diǎn)、建筑面積及可售面積，、所查年度房屋銷售狀況、是否有聯(lián)營(yíng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況、是否有房屋出租行為、是否有自建自用的房產(chǎn)、以房抵債、贈(zèng)與等狀況中國(guó)9、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)10 房屋銷售方式：如分銷、包銷、回購(gòu)、還本等二、分稅種確定檢查重點(diǎn)〔一〕營(yíng)業(yè)稅方面1、營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅收入的檢查。主要“預(yù)收賬款〞、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入〞直接計(jì)入經(jīng)營(yíng)收入面未提營(yíng)業(yè)稅的狀況；③代收代付款費(fèi)用有無(wú)交稅；④將合同與預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款核對(duì)，看有無(wú)以房抵債或抵工程款、置換房產(chǎn)，商品房出租、合作建房等狀況；⑤如有代建合同，關(guān)注四個(gè)條件是否符合；⑥將房屋銷售圖紙與銷售合同和預(yù)收賬款明細(xì)賬進(jìn)展核對(duì)，如有必要進(jìn)展實(shí)地觀看、看已銷售房屋收入是否全額入賬，⑦關(guān)注企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來(lái)狀況；⑧安置過(guò)程中的超面積款的核算狀況及將不動(dòng)產(chǎn)作為股利安排或贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)等視同銷售行為。留意其他各種特別業(yè)務(wù)，如換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)〔二〕企業(yè)所得稅方面企業(yè)所得稅是檢查的重點(diǎn)稅種，應(yīng)依據(jù)國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)的規(guī)定〔留意與國(guó)稅發(fā)[2023]31號(hào)的連接與區(qū)分〕，逐條逐項(xiàng)檢查。、銷售收入實(shí)現(xiàn)、確認(rèn)的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)不管以什么方式銷售，銷售的實(shí)現(xiàn)必需以完工產(chǎn)品為前提，完工的標(biāo)準(zhǔn)：開(kāi)工證明已報(bào)房地產(chǎn)治理部門備案；或已開(kāi)頭投入使用；或點(diǎn)發(fā)票存根聯(lián)，批閱房產(chǎn)購(gòu)銷合同，查看“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入〞賬戶等，核對(duì)分析推斷會(huì)計(jì)人應(yīng)先按估量計(jì)稅毛利率，分季〔或月〕計(jì)算出估量毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。3、視同銷售的檢查。查看銷售平面圖，核對(duì)銷售合同，上門抽查未售局部，看企業(yè)有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、嘉獎(jiǎng)、對(duì)外投資、安排給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的本錢核算復(fù)雜，盡管周期較長(zhǎng)，應(yīng)實(shí)行全查法。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢主要有土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施建立費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。稽查人員在查看“存貨〔開(kāi)發(fā)產(chǎn)品〕〞成。通過(guò)有關(guān)渠道，理解被查單位土地來(lái)源。通過(guò)政府拍賣獲得的，核實(shí)拍賣成交價(jià)及支付方式、支付單位等狀況；征用團(tuán)隊(duì)a土地而獲得的，查閱相關(guān)征用文件核實(shí)征地費(fèi)的真實(shí)性，有否超范圍列支；通過(guò)政府舊城改造，出讓土地方式獲得，查閱相關(guān)拆遷、出讓文件，核實(shí)的狀況；通過(guò)原工業(yè)用地變更為商業(yè)用地〔包括合作單位地塊〕獲得，核實(shí)地塊的歷史本錢預(yù)算造價(jià)等狀況；檢查原始憑證核對(duì)材料發(fā)票和建筑發(fā)票的有效性，有否假發(fā)票、外地發(fā)票估本錢。③建立期間接費(fèi)用。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比計(jì)入本錢對(duì)象。通過(guò)查看原始憑證檢查費(fèi)用的真實(shí)性、合法性和有效性，有否與開(kāi)發(fā)工程無(wú)關(guān)的費(fèi)用，有否非當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，設(shè)計(jì)費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)用的真有否成心多安排先完工工程本錢。④產(chǎn)品的單位本錢。屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)展處理。屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)全部的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其本錢。除、銷售本錢的檢查。已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅本錢，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程本錢確認(rèn)。應(yīng)檢查企業(yè)是否依據(jù)規(guī)定正確結(jié)轉(zhuǎn)銷售本錢，這里主要是通過(guò)計(jì)算、其他納稅調(diào)整事項(xiàng)的檢查。其他納稅調(diào)整事項(xiàng)難以一一列舉，可按企業(yè)所得稅匯算清繳表有關(guān)納稅調(diào)整事項(xiàng)，結(jié)合會(huì)計(jì)事項(xiàng)檢查進(jìn)展對(duì)應(yīng)分析，在表上有顯示數(shù)據(jù)的，需查明看相應(yīng)的會(huì)計(jì)賬戶和分錄加以證明。特別留意長(zhǎng)期投資和投資收益，有長(zhǎng)期投資的應(yīng)查明有否以不動(dòng)產(chǎn)等實(shí)物投資，有否按公允價(jià)值作納稅調(diào)整；查看被投資單位報(bào)表，是否存在已分利潤(rùn)而未到賬的等?！踩硞€(gè)人所得稅方面1、審核固定資產(chǎn)明細(xì)賬及原始憑證，看有無(wú)以企業(yè)資金為投資者本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)消費(fèi)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的消費(fèi)性支出及購(gòu)置汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出有無(wú)按規(guī)原始憑證，看有無(wú)發(fā)放獎(jiǎng)金、支付集資利息、為個(gè)人投保、發(fā)放董事獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼或支付勞務(wù)報(bào)酬等未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。、審核“應(yīng)付職工福利費(fèi)〞、“其他應(yīng)付款〞、“應(yīng)付股利〞等科目及原始憑證，看〔四〕房產(chǎn)稅方面通過(guò)資產(chǎn)類“固定資產(chǎn)〞工程檢查，搜尋全部不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，通過(guò)收入類“其他收入〞關(guān)有無(wú)暫估入賬，按規(guī)定申報(bào)交納房產(chǎn)稅；商品房自用、出租、出借有無(wú)按規(guī)定申報(bào)納稅；構(gòu)成房產(chǎn)價(jià)值的局部附屬設(shè)備如暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等高務(wù)；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等有無(wú)按規(guī)定申報(bào)納稅、應(yīng)計(jì)入的土地價(jià)值是否轉(zhuǎn)出等等。重點(diǎn)審核固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值，房屋出租租金收入、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的出租收入，已交付使用掛“在建工程〞房屋，無(wú)租使用的房屋，與免稅共同使用的房屋有無(wú)未繳或少繳房產(chǎn)稅狀況?！参濉吵擎?zhèn)土地使用稅方面通過(guò)資產(chǎn)類“固定資產(chǎn)〞科目，搜尋全部不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，以及查閱城鎮(zhèn)土地使用證等狀況，重點(diǎn)檢查審核既無(wú)土地證的，又無(wú)征地批準(zhǔn)文件的；、免稅土地，包括開(kāi)山填海土地和改造的廢棄土地；、已征用未開(kāi)發(fā)的占用的土地，未銷售的商品房占用的土地有無(wú)未繳或少繳城鎮(zhèn)土地使〔六〕印花稅方面建筑安裝工程承包分包合同、商品房預(yù)售〔銷售〕合同、借款合同、租賃合同等，查看征管系統(tǒng)，看企業(yè)印花稅稅種設(shè)置、申報(bào)是否齊全，有無(wú)將性質(zhì)相像的憑證誤用稅目稅率，5元計(jì)稅貼花等問(wèn)題。〔七〕土地增值稅方面、預(yù)繳局部是否已正確繳納。、符合清算條件納稅人是否按規(guī)定向主管地稅部門進(jìn)展土地增值稅清算申報(bào)。〔八〕契稅方面、以協(xié)議方式獲得出讓土地的，是否將土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建立配套費(fèi)等總額作為契稅的計(jì)稅依據(jù)。用。3、以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否繳納了契稅。4繳納契稅；三、檢查方法實(shí)行詢問(wèn)、審查賬簿及實(shí)地觀看相結(jié)合，必要時(shí)可外調(diào)有關(guān)單位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般工程跨期長(zhǎng)，檢查工作量大，應(yīng)確定以審核賬簿憑證及相關(guān)資料為主，實(shí)地觀看、詢問(wèn)為輔紙等，對(duì)大宗業(yè)務(wù)往來(lái)及重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)抽查其記賬憑證和原始憑證。抽查某一單項(xiàng)工程，比照施工設(shè)計(jì)圖、工程決算審計(jì)報(bào)告看是否有虛增本錢現(xiàn)象，必要時(shí)托付工程方面的專業(yè)人員審核。入體外循環(huán)，或者將局部收入核算混入其他他往來(lái)賬戶偷逃營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅；②有的企業(yè)工程滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，雖然房屋已全部售完，但不按時(shí)進(jìn)展工程結(jié)算，收入始終掛在“應(yīng)收10萬(wàn)元以上和單個(gè)單位年度入賬額在100萬(wàn)元以上的狀況應(yīng)進(jìn)展重點(diǎn)核實(shí)；與收到款項(xiàng)的單位核對(duì)，看是否反映在賬上，沒(méi)有或不符必需采集證據(jù)；是否有現(xiàn)金實(shí)物等返回經(jīng)辦人員，如有必需采集證據(jù)，供給案源；是否通過(guò)第三方賬戶轉(zhuǎn)賬，或?qū)①~戶借給別人使用。②查業(yè)務(wù)真實(shí)性：發(fā)生的建筑、購(gòu)置材料等