鄭州大型房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告

2012年2月鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)2012年3月10日目錄HYPERLINK\l"_Toc287598410"第一部分：政策前沿第二部分：市場(chǎng)掃描第三部分：銷售排名第四部分：個(gè)案賞析第一部分政策前沿政策法規(guī)央行三年內(nèi)二次下調(diào)準(zhǔn)備金率，釋放4000億元資金2012年2月24日起，央行三年內(nèi)第二次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)對(duì)樓市利好：資本流動(dòng)性增加，部分資金可能進(jìn)入樓市，一定程度上緩解部分房企資金壓力，避免樓市硬著陸鄭州首套房利率下調(diào)，降至基準(zhǔn)利率繼京、滬等多地銀行首套房利率下調(diào)后，2月24日，鄭州多數(shù)銀行也已下調(diào)至基準(zhǔn)利率（7.05%）基準(zhǔn)利率基準(zhǔn)利率對(duì)樓市利好：利率回歸明顯減負(fù)購房成本，刺激剛性需求市場(chǎng)●2008年之前：首套房貸利率普遍85折●2008年底-2010年：首套房貸利率7折很常見●2011年：首套房貸利率多上浮5%-10%●2012年初：首套房貸悄然回歸基準(zhǔn)利率鄭州市將調(diào)整普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，有利于剛需釋放鄭州市普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是上一年度鄭州市商品住宅銷售均價(jià)乘以1.4。普通住宅范圍擴(kuò)大，普通購房者負(fù)擔(dān)大大減少。對(duì)樓市利好：保障低收入人群購房需求，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)，保障樓市健康發(fā)展。鄭州市民申請(qǐng)保障房需審核家庭凈資產(chǎn)鄭州市率先在全省提出申請(qǐng)保障房需審核家庭凈資產(chǎn)，按申請(qǐng)人享受不同的保障類型對(duì)應(yīng)的收入標(biāo)準(zhǔn)上限相對(duì)應(yīng)的6倍家庭年收入確定。如廉租住房保障家庭人均家庭資產(chǎn)約為6萬元，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)家庭人均家庭資產(chǎn)約為10萬元，公共租賃住房保障家庭人均家庭資產(chǎn)約為12萬元。對(duì)樓市利好：調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)既可以抑制投資投機(jī)性需求，還能夠降低剛需家庭購房成本，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。第二部分市場(chǎng)掃描一、供求關(guān)系鄭州市2月土地市場(chǎng)初現(xiàn)回暖跡象本月土地供應(yīng)量依然從緊，但成交量不斷攀升共掛牌出讓7宗，27.4萬㎡，成交25宗，143萬㎡本月鄭州市土地市場(chǎng)成交量明顯好于前3個(gè)月，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象數(shù)據(jù)來源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)備注：本報(bào)告所指土地僅指商品住宅、商務(wù)金融、工業(yè)用地二、供求結(jié)構(gòu)本月工業(yè)用地成交為主力本月土地市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，住宅用地供應(yīng)382畝，占比93%，工業(yè)工地29畝，占比7%本月土地市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)中，住宅用地成交186畝，占比14%；工業(yè)用地1044畝，占比76%；商務(wù)金融用地140畝，占比10%共共411畝共1370畝工業(yè)工業(yè)29畝住宅80畝住宅130畝住宅19畝住宅63畝住宅14畝住宅76畝住宅58畝；364萬元/畝鄭州尚錦住宅32畝；81萬元/畝；鄭州東業(yè)冠達(dá)住宅72畝；149萬元/畝齊禮閻居委商業(yè)18畝；112萬元/畝機(jī)械研究所工業(yè)299畝；34萬元/畝福耀玻璃工業(yè)865畝；18萬元/畝風(fēng)神汽車工業(yè)71畝；18萬元/畝新程汽車零件工業(yè)96畝；25萬元/畝中煙工業(yè)商業(yè)123畝；116萬元/畝齊禮閻居委工業(yè)12畝；36萬元/畝正泰信創(chuàng)新基地住宅24畝；495萬元/畝中投聯(lián)合置業(yè)住宅1畝；117萬元/畝眾興置業(yè)土地供應(yīng)土地成交供應(yīng)明細(xì)宗地編號(hào)交易方式區(qū)域面積(畝）容積率用途位置

鄭政新出［20112］6號(hào)掛牌經(jīng)開區(qū)801-5.5其他普通商品住房房用地

經(jīng)開第七大街東、航航海東路南

鄭政出[20122]6號(hào)掛牌金水區(qū)191-6.99

其他普通商品住房房用地

金水河?xùn)|、燕鳳北北路南鄭政出[20122]7號(hào)掛牌金水區(qū)1301-6.03

其他普通商品住房房用地

金水河?xùn)|、燕航路路北鄭政出[20122]8號(hào)掛牌金水區(qū)141-6.98

其他普通商品住房房用地

燕鳳北路東、規(guī)劃劃路南

鄭政出[20122]9號(hào)掛牌金水區(qū)761-6.28

其他普通商品住房房用地

中州大道西、黑莊莊路南鄭政出[20122]10號(hào)掛牌金水區(qū)631-7.91其他普通商品住房房用地

未來大道東、燕鳳鳳北路南

鄭政新出〔20112〕5號(hào)掛牌經(jīng)開區(qū)29≥1

工業(yè)用地

經(jīng)開第十大街西、經(jīng)經(jīng)北四路北成交明細(xì)：地塊編號(hào)地塊位置面積（畝）地塊用途成交價(jià)（萬元）受讓單位鄭政出[20122]3號(hào)慶豐街東、趙莊街街北16其他普通商品住房房用地4472鄭州尚錦房地產(chǎn)鄭政出[20122]4號(hào)淮河路南、大學(xué)路路東15其他普通商品住房房用地5430鄭政出[20122]5號(hào)大學(xué)路西、趙莊街街南27其他普通商品住房房用地11212鄭政新出〔20112〕4號(hào)經(jīng)開第九大街東、經(jīng)經(jīng)北二路北32其他普通商品住房房用地2600鄭州東業(yè)冠達(dá)房地地產(chǎn)豫鄭出讓201220201趙莊街北、齊禮閻閻東路西33其他普通商品住房房用地4828淮河路街道辦事處處齊禮閻社區(qū)區(qū)居民管理委委員會(huì)豫鄭出讓201220205航海中路南、齊禮禮閻東街東13其他普通商品住房房用地1972豫鄭出讓201220206光明路南、興華南南街西26其他普通商品住房房用地3935鄭政出〔20111〕101號(hào)科學(xué)大道南、水杉杉路西18商務(wù)金融2017鄭州機(jī)械研究所鄭政出[20122]1號(hào)姚莊路南、金岱路路西299工業(yè)用地10136鄭州福耀玻璃有限限公司鄭政新出〔20111〕22號(hào)經(jīng)開第十大街東、一一零七輔道西西118工業(yè)用地2113廣州風(fēng)神汽車有限限公司鄭州分分公司鄭政新出〔20111〕23號(hào)經(jīng)開第八大街東、南南三環(huán)南、經(jīng)經(jīng)南八路北355工業(yè)用地6367鄭政新出〔20111〕24號(hào)京珠東環(huán)路東、南南三環(huán)北71工業(yè)用地1266鄭州市新程汽車零零部件鄭政新出〔20111〕25號(hào)京珠東環(huán)路東、南南三環(huán)北、經(jīng)經(jīng)開第二十一一大街西92工業(yè)用地1652日立化成工業(yè)（鄭鄭州）汽車配配件鄭政新出〔20111〕26號(hào)南三環(huán)以南、第五五大街以西96工業(yè)用地2448河南中煙工業(yè)鄭政新出〔20111〕27號(hào)經(jīng)北六路以南、經(jīng)經(jīng)開第七大街街以西25工業(yè)用地450鄭州嘉晨電器鄭政新出〔20111〕28號(hào)經(jīng)南四路以南、東東四環(huán)輔道以以西30工業(yè)用地539鄭州鈞達(dá)汽車飾件件豫鄭出讓201220202沁河路南、嵩山路路西62商務(wù)金融用地9767淮河路街道辦事處處齊禮閻社區(qū)區(qū)居民管理委委員會(huì)豫鄭出讓201220203--1豫鄭出讓20122020645商務(wù)金融用地6748豫鄭出讓201220204航海中路北、興華華南街東16商務(wù)金融用地2328鄭政出〔20111〕102號(hào)金梭路西、國(guó)槐街街北12工業(yè)用地436河南正泰信創(chuàng)新基基地鄭政新出〔20112〕1號(hào)經(jīng)開第十八大街西西、南三環(huán)南南62工業(yè)用地1596河南恒基光電有限限公司鄭政新出〔20112〕2號(hào)經(jīng)南三路南、經(jīng)南南四路北、經(jīng)經(jīng)開第九大街街東264工業(yè)用地6768鄭州煤礦機(jī)械集團(tuán)團(tuán)股份鄭政新出〔20112〕3號(hào)第八大街西、南三三環(huán)北、第六六大街東、經(jīng)經(jīng)南五路南392工業(yè)用地7028廣州風(fēng)神汽車有限限公司鄭州分分公司鄭政出[20122]2號(hào)建設(shè)東路南、大學(xué)學(xué)路西24其他普通商品住房房用地11898河南中投聯(lián)合置業(yè)業(yè)豫鄭出讓201220208桐柏路西、洛河路路北1其他普通商品住房房用地117鄭州眾興置業(yè)第三部分：鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析商品房市場(chǎng)供求關(guān)系2月份商品房市場(chǎng)忽現(xiàn)“小陽春”受調(diào)控政策影響，部分開發(fā)商放緩?fù)票P節(jié)奏，供應(yīng)量減少；隨著剛需的有序釋放，開發(fā)商降價(jià)求量，2月商品房成交量回升，樓市回暖跡象明顯。本月新增商品房供應(yīng)6萬㎡，環(huán)比下降84%，同比下降82%商品房銷售40.85萬㎡，環(huán)比上升73%，同比上升24%供求關(guān)系春節(jié)后成交回升，市場(chǎng)平穩(wěn)回暖本月商品房成交量與08年同期相比上升84%，開發(fā)商促銷力度加大，調(diào)控政策局部松動(dòng)，購房者觀望情緒減弱，加快剛需釋放，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)初現(xiàn)。商品房投放面積37萬㎡，環(huán)比下降45%，同比下降53%。由于受到春節(jié)的影響，本月商品房新增供應(yīng)面積較少，與去年春節(jié)期間相比，今年商品房新增供應(yīng)面積微升。投放區(qū)域主要集中在金水區(qū)（25.16萬㎡）、鄭東新區(qū)(9.32萬㎡價(jià)格走勢(shì)商品房成交價(jià)小幅上揚(yáng)本月商品房?jī)r(jià)格為6830元/㎡，環(huán)比上升1%，商品房?jī)r(jià)格小幅回升庫存量變化商品房市場(chǎng)4月來首次出現(xiàn)“去庫存”現(xiàn)象截止2月底，鄭州市區(qū)商品房累計(jì)存量達(dá)652萬㎡，目前鄭州月均去化量52萬㎡，若按此去化量計(jì)算，鄭州市區(qū)商品房庫存量預(yù)計(jì)可售12個(gè)月2、商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系本月新增商品住宅供應(yīng)面積5.98萬㎡，環(huán)比下降82%，同比下降79%商品住宅銷售面積36.6萬㎡，環(huán)比上升84%，同比上升33%價(jià)格走勢(shì)商品住宅均價(jià)止跌回升趨勢(shì)明顯2月商品住宅價(jià)格為6148元/㎡，環(huán)比上漲6%，同比下降4%；商品住宅價(jià)格小幅回升，大部分樓盤價(jià)格平穩(wěn)庫存量變化鄭州市區(qū)商品房庫存量預(yù)計(jì)可售9個(gè)月截止2月末，鄭州市區(qū)商品住宅累計(jì)存量達(dá)371萬㎡.鄭州市區(qū)月均去化量為39萬㎡，若按此去化量計(jì)算，鄭州市區(qū)商品房庫存量預(yù)計(jì)可售9個(gè)月辦公用房市場(chǎng)供求關(guān)系2月辦公用房銷售面積2.37萬㎡，環(huán)比上升5%，同比上升13%；銷售均價(jià)12363元/㎡，環(huán)比上升21%，同比下降12%商業(yè)市場(chǎng)本月商業(yè)供應(yīng)面積0.07萬㎡，環(huán)比下降97%，同比下降98%；銷售面積1.89萬㎡，環(huán)比上升24%，同比上升7%；銷售均價(jià)13122元/㎡，環(huán)比下降7%，同比上升3%第三部分銷售排名鄭州市二月份銷售TOP20鄭州市2月份銷售售金額TOP200排名項(xiàng)目名稱區(qū)域類型套數(shù)面積（㎡)均價(jià)(元/㎡)銷售額(萬元))1正弘藍(lán)堡灣二期世世熙金水區(qū)住宅142135138280111882正商明鉆中原區(qū)住宅/商鋪188191405707109243鄭州二七萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)二七區(qū)住宅16013561703695414升龍鳳凰城金水區(qū)住宅11412229775794865鑫苑逸品香山惠濟(jì)區(qū)住宅12011669734985756鑫苑現(xiàn)代城二七區(qū)住宅8376511103484427綠地之窗鄭東新區(qū)寫字樓2241831985983078中原新城中原區(qū)住宅/商鋪10610380757978669盧浮公館二期鄭東新區(qū)住宅8790778301753510深航.金鵬時(shí)代金水區(qū)住宅131163264363712411中聯(lián)創(chuàng).橄欖城一一期二七區(qū)住宅8988807505666412東方鼎盛時(shí)代鄭東新區(qū)住宅/商鋪47561911245631913鑫苑世家金水區(qū)住宅24362915868575914康橋金域上郡二七區(qū)住宅7778487230567415厚河園1號(hào)院鄭東新區(qū)住宅9581726598539216升龍廣場(chǎng)鄭東新區(qū)辦公29334914647490517鑫苑世紀(jì)東城鄭東新區(qū)住宅/商鋪6159727973476118惠眾嘉苑中原區(qū)住宅/商業(yè)7878976008474419壹號(hào)城邦惠濟(jì)區(qū)住宅4160567419449320溫哥華廣場(chǎng)鄭東新區(qū)住宅/商鋪364322101594390第四部分：個(gè)案賞析本月個(gè)案分析：橄欖城入選緣由：2月單盤銷售中銷量上漲最快的樓盤基本參數(shù)=開發(fā)商:亞新地產(chǎn)項(xiàng)目地址：二七南三環(huán)與碧云路交匯處占地面積：900畝建筑面積：150萬平米物業(yè)類型：多層、公寓、小高層、高層容積率：1.53綠化率：40%主力戶型：88-89㎡兩房推盤節(jié)奏一期于08年11月開盤，09年12月交房二期于10年4月開盤，主推36棟多層洋房，目前基本售罄橄欖城三期于2011年9月24日開盤，一批共推出9棟高層住宅。目前在售1#、2#、3#、7#、8#在售