淺析物業(yè)管理責任保險

淺析物業(yè)管理責任保險摘要:物業(yè)管理責任險面臨著尷尬的現(xiàn)狀,在保險市場上并未能形成規(guī)模,無法形成新的保險業(yè)務增長點;對投保人而言,不是覺得白交了錢,就理賠服務不滿意;相關的保險糾紛不斷發(fā)生。保險公司不滿意,投保人也不滿意。有些保險公司剛剛嘗試開辦,就因為賠付高、理賠糾紛等原因而實際上停辦了。針對這些問題,正文給出了一些建議。關鍵詞:物業(yè)管理責任保險現(xiàn)狀發(fā)展建議一、物業(yè)管理責任保險概述物業(yè)管理企業(yè)是勞動密集型行業(yè),在日常服務的同時,也伴隨著沉重的責任,其背后都隱藏著一定的責任風險,中國人民財產(chǎn)保險公司提供的物業(yè)管理行業(yè)風險分析書當中書列舉了“因小區(qū)安全措施不當、或警告標識不明顯,引起第三者滑倒、碰撞、墜落等意外事故,造成第三者財產(chǎn)損失或人身傷亡”、“水管爆裂、水淹造成物業(yè)財產(chǎn)損失”等等共11種可能存在的風險。通過上述介紹,我們看到,物業(yè)管理企業(yè)在進行正常的經(jīng)營活動時,客觀上面臨著多種民事賠償責任風險。而作為微利經(jīng)營的物業(yè)管理公司其經(jīng)濟實力十分有限,則一旦發(fā)生較為嚴重的責任事故,將給物業(yè)管理企業(yè)帶來沉重的經(jīng)濟負擔。面對客觀存在的風險,必須進行管理,既要認識危險、估計和分析危險,從而采取措施消滅危險、減少危險或轉嫁危險。保險是危險管理的一種有效方式,特定的危險是保險的對象。因此,客觀上物業(yè)管理企業(yè)存在保險需求。物業(yè)管理責任保險主要有以下作用:(1)可以抵御意外不幸。在物業(yè)公司管轄的保險區(qū)域內(nèi),因物業(yè)公司管理上的疏忽或過失而發(fā)生意外事故造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失,可獲得一定的經(jīng)濟補償,幫助受害者迅速擺脫困境。(2)可以督促物業(yè)公司健全制度、完善服務。通過投保物業(yè)保險,可以幫助物業(yè)公司明確自己的經(jīng)濟賠償責任,從而督促各物業(yè)公司定期檢查所屬設施的安全情況,為小區(qū)居民提供更為安全、舒適的環(huán)境。(3)可以促進社會穩(wěn)定。通過投保物業(yè)保險,可以將因為物業(yè)公司的責任或某些無過錯責任導致的管理糾紛減少,有效解決矛盾,消除不穩(wěn)定因素。二、物業(yè)管理責任保險的現(xiàn)狀物業(yè)管理責任險面臨著尷尬的現(xiàn)狀,在保險市場上并未能形成規(guī)模,無法形成新的保險業(yè)務增長點;對投保人而言,不是覺得白交了錢,就理賠服務不滿意;相關的保險糾紛不斷發(fā)生。保險公司不滿意,投保人也不滿意。有些保險公司剛剛嘗試開辦,就因為賠付高、理賠糾紛等原因而實際上停辦了。物業(yè)管理責任保險陷入如此尷尬境地有以下原因:（一）法律環(huán)境不夠完善。物業(yè)管理責任保險是提供專業(yè)服務時,因過失致使服務的消費者或第三者遭受財產(chǎn)損失或人身傷害而“依法”承擔的經(jīng)濟賠償責任,因此,是否有法可依是判定保險責任的關鍵所在,也是該保險合同成立的重要基礎。我國《物業(yè)管理責任條例》對于保護消費者的權益發(fā)揮了積極的作用。但是并沒有具體的法規(guī)對于物業(yè)管理公司應當承擔的經(jīng)濟賠償責任的認定詳細的規(guī)定,加之實際執(zhí)法中沒有足夠的案例可循,導致判定何種情況下物業(yè)管理公司應當承擔經(jīng)濟賠償責任、賠償?shù)胶畏N程度存在相當大的困難。（二）我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不規(guī)范。物業(yè)責任保險在現(xiàn)階段缺乏有效的市場需求,該險種最早在2000年9月由中國人民保險公司推出,但直到2001年底,才在深圳簽了第一單。保險經(jīng)營是以“大數(shù)法則”為基礎的,需要承保足夠的風險單位來分散風險。由于投保單位太少,保險公司面臨的風險無法分散,還可能面臨著“逆選擇”的風險,不得不將費率定到比較高的水平或者干脆對于為數(shù)不多的投保人拒絕承保。形成惡性循環(huán)。保費收入有限、賠付率高,這樣的經(jīng)營狀況使得保險公司的積極性也大打折扣。這種現(xiàn)狀離不開我國物業(yè)管理行業(yè)的特點以及市場經(jīng)濟中的競爭因素。生活中許多物業(yè)管理企業(yè)的前身多是房管所基建單位的分支機構,也有些是安置下崗職工的勞服企業(yè)。這些造成了物業(yè)管理公司的管理水平低、效益差。許多小區(qū)物業(yè)管理費從來就沒有收齊過,公司很難維持,更不要說買保險了。同時我國的人均收入偏低,所以物業(yè)管理費的價格體系一開始就建立和形成于收不抵支的成本底線上,且物業(yè)管理行業(yè)目前存在著企業(yè)規(guī)模小、資金少、市場不規(guī)范的特點,導致了物業(yè)管理公司之間的價格惡性競爭。而且許多開發(fā)商有自己下屬的物業(yè)管理公司,將自己開發(fā)的房產(chǎn)交由自己的物業(yè)公司接管,因而在商品房銷售過中為了占據(jù)市場優(yōu)勢,承諾的物業(yè)管理費用低,造成了普遍行業(yè)物業(yè)費用低的現(xiàn)象。因此,在這樣的情況下,支付物業(yè)責任保險,又不加收物業(yè)管理費,則在實踐中很難操作,這也是造成物業(yè)管理責任保險發(fā)展緩慢的原因。（三）保險公司在產(chǎn)品開發(fā)中不夠完善。物業(yè)管理責任保險的保險責任范圍狹窄。現(xiàn)有的物業(yè)責任保險只有在物業(yè)管理公司存在疏忽和過失行為的情況下,保險公司才承擔責任,否則保險公司可以免責。這在目前的實際操作中顯然是不能為物業(yè)管理公司提供充足的保障的。物業(yè)管理公司與保險公司之間主要存在兩項分歧:一是保單額是多少,二是投保范圍有多大。對于保險公司來說,保單額越大越好;對于物業(yè)管理公司來說,則總是希望投保范圍能大一些。但是投保范圍越大,對保險公司來說風險就越大。保險公司擔心的是風險不可控。關鍵是責任認定,即如何確定保險合同中的保險責任和除外責任（保險公司不用賠付的責任）,對于投保的每一筆物業(yè)管理責任險,都要與物業(yè)管理公司詳談投保細節(jié),達成一致意見后,再由中保財產(chǎn)出計劃書,雙方再協(xié)商價格。正是由于問題的復雜性使得很難量化保險標準,這也影響了這項保險的推廣。三、物業(yè)管理責任保險的發(fā)展建議一、引入強制保險制度,組織行業(yè)統(tǒng)保物業(yè)管理責任險。在發(fā)達國家,為了保護消費者的權益,很多職業(yè)責任保險被作為法定強制保險,投保職業(yè)責任保險是專業(yè)服務機構或人員執(zhí)業(yè)的必要條件。在美國、日本、新加坡以及我國的香港、臺灣,物業(yè)管理公司投保物業(yè)管理責任險是非常普遍的,在香港,投保這一險種的費用占了整個物業(yè)管理費的20%至30%。從目前物業(yè)管理行業(yè)的情況來看,各類物業(yè)管理企業(yè)無論是經(jīng)營方式、服務內(nèi)容還是管理水平等均具有較強的同質(zhì)性,其風險狀況也呈現(xiàn)出很高的同質(zhì)性特征,因此,根據(jù)大多數(shù)法則,宜采用行業(yè)統(tǒng)保的方式開辦物業(yè)管理責任險。由于我國的物業(yè)發(fā)展尚處初級階段,所以可先由保險公司應與行業(yè)主管部門簽署行業(yè)統(tǒng)保協(xié)議。通過發(fā)布行業(yè)統(tǒng)保指導意見、等管理規(guī)定,督促物業(yè)管理企業(yè)提高經(jīng)營管理水平、加強風險控制與管理,提高抵御、承擔風險的能力。進一步通過制定相應的法律法規(guī),使物業(yè)管理強制保險得到全面的執(zhí)行。從而更好的抵御服務管理中風險。二、盡快開發(fā)物業(yè)管理責任險新產(chǎn)品,規(guī)范保險產(chǎn)品開發(fā)水平。保險公司在提供行業(yè)性統(tǒng)保產(chǎn)品的時候,應根據(jù)行業(yè)特征,對現(xiàn)有責任險產(chǎn)品進行補充與完善,如增加一些附加條款,例如維修時高空墜物、清洗水箱時意外漏水、為物業(yè)管理企業(yè)提供（現(xiàn)有物業(yè)管理責任險不包含的）因自然災害導致財產(chǎn)損失的財產(chǎn)保險、承擔企業(yè)雇員（如保安人員、清潔工、水電工等）人身傷亡及財產(chǎn)損失賠償責任的雇主責任險,另外還可為鍋爐、廣告及戶外裝飾等特殊財產(chǎn)提供相應的財產(chǎn)及責任保險保障,物業(yè)管理公司可以根據(jù)自身不同的需要選擇附加投保,這樣既可以保證保險公司在有限制地擴大保險責任的同時又為物業(yè)管理公司提供了較為充足的保障。針對沒有足夠資金的眾多物業(yè)管理公司可遵循“加強風險管理,投?；撅L險”的原則,以降低風險控制成本。選擇投保一些基本的風險,如:停車場（庫）責任保險和電梯責任保險等一些比較大的風險,若安排保險需要加費,保險成本會大幅度上升,物業(yè)管理公司可以通過與相關方的合同或協(xié)議轉移特殊風險等具體措施從而得到充分的保障。應綜合考慮本地物業(yè)管理行業(yè)的物業(yè)管理收費標準、人身損害賠償標準等因素,確定合適的保險金額及賠償限額,厘定較為優(yōu)惠的保險費率,增強產(chǎn)品的競爭力和吸引力,改變物業(yè)責任保險的尷尬局面。四、結語保險要與法律、經(jīng)濟和社會共同的進步,房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,給物業(yè)管理這一新的行業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間,但是在物業(yè)管理企業(yè)擴張的同時,物業(yè)公司責任賠償案件也日益增多使企業(yè)不堪重負,物業(yè)管理責任保險增強物業(yè)公司抵御激烈市場競爭的風險,保險公司應展開充分的市場調(diào)查,不斷研究、熟悉物業(yè)管理行業(yè),研發(fā)物業(yè)管理不同層面所需要的產(chǎn)品,制定合理