東昌麗景演示方案-東昌麗景營(yíng)銷(xiāo)策劃提案

項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析策劃思路銷(xiāo)售策略廣告表現(xiàn)第一頁(yè)，共38頁(yè)。優(yōu)勢(shì)(Strength)項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目緊鄰?fù)猸h(huán)路，西鄰錦綸路，北鄰順城東路，交通便捷；項(xiàng)目總體規(guī)劃整齊，證件齊全（百分百大產(chǎn)權(quán)）；項(xiàng)目是城市中心，周邊配套完善（榆次老城，東森超市，晉中市專(zhuān)醫(yī)院，晉中一幼，泰山廟小學(xué)）；離榆次商業(yè)中心較近；（文化中心，百貨大樓，君豪商城等）項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)突出，主打高層小戶型產(chǎn)品；項(xiàng)目緊鄰嶺上公園，瀟河灣公園第二頁(yè)，共38頁(yè)。劣勢(shì)（Weakness）項(xiàng)目SWOT分析周邊多為平房和二層樓房，形象較差；緊臨南外環(huán)，噪音、塵土污染嚴(yán)重；項(xiàng)目所在區(qū)域整體環(huán)境在客戶心理較差，缺乏吸引力；項(xiàng)目規(guī)模較小，規(guī)模效應(yīng)較不明顯；周邊配套不完善；第三頁(yè)，共38頁(yè)。機(jī)會(huì)（opportunity）項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目附近規(guī)劃修建東升路、瀟河公園，為本項(xiàng)目提升附加值；項(xiàng)目附近已經(jīng)有其他小區(qū)建成入住有力地提升了本項(xiàng)目的人氣；榆次高層項(xiàng)目的高價(jià)位，為本項(xiàng)目提供了入市的機(jī)會(huì)；區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)小戶型市場(chǎng)的空缺，為本項(xiàng)目提供了最大的機(jī)會(huì)點(diǎn)；第四頁(yè)，共38頁(yè)。挑戰(zhàn)（Threat）項(xiàng)目SWOT分析本區(qū)域內(nèi)即將新建其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅；本區(qū)域內(nèi)樓價(jià)較低，本項(xiàng)目?jī)r(jià)位提升面臨威脅；第五頁(yè)，共38頁(yè)。項(xiàng)目SWOT策略基本策略：

建立區(qū)域第一關(guān)注度和兼顧企業(yè)自身資源優(yōu)勢(shì)；

利用住宅作為產(chǎn)品線組合中核心部分的高成功機(jī)會(huì)

創(chuàng)新制勝、差異化產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)策略

規(guī)避區(qū)域的負(fù)面信息，強(qiáng)化區(qū)域未來(lái)的優(yōu)勢(shì)第六頁(yè)，共38頁(yè)。項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析策劃思路銷(xiāo)售策略廣告表現(xiàn)第七頁(yè)，共38頁(yè)。項(xiàng)目整體定位

【高檔次中等價(jià)位的自然主義生態(tài)社區(qū)】項(xiàng)目特征：擁有如畫(huà)的景色，寧?kù)o的環(huán)境、高雅時(shí)尚的文化格調(diào)，新穎別致的花園廣場(chǎng)，以及小區(qū)配套完善的物業(yè)管理。區(qū)域定位：以項(xiàng)目所在地周邊為主，輻射其他地區(qū)。主力客戶群：榆次的白領(lǐng)階級(jí)，項(xiàng)目周邊商業(yè)人士及周邊企業(yè)職工。功能定位：滿足中檔客戶的需求。建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)約、時(shí)尚的現(xiàn)代風(fēng)格。項(xiàng)目定位第八頁(yè)，共38頁(yè)。本案目標(biāo)客群分析榆次本地購(gòu)房者——主力客群（改善居?。?/p>

客群特征看好該區(qū)域未來(lái)發(fā)展：本區(qū)域是行政、商業(yè)、居住中心，醫(yī)院、學(xué)校等配套成熟完善，隨著城市建設(shè)和城鎮(zhèn)的改造的升級(jí)，本區(qū)域內(nèi)的未來(lái)發(fā)展會(huì)吸引很多的置業(yè)者；渴望改善居住環(huán)境：該區(qū)域居住環(huán)境一般，渴望改善居住環(huán)境和有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的本地人，選擇在此區(qū)域買(mǎi)房。因此，該區(qū)域成為本區(qū)域購(gòu)房者置業(yè)和改善居住環(huán)境的考慮區(qū)域。項(xiàng)目定位第九頁(yè)，共38頁(yè)。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城者——次主力客群（跟隨者）客群特征渴望在榆次安家置業(yè)：隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展以及外來(lái)人口的增加，來(lái)榆次工作、做生意等長(zhǎng)期居住的人，需要在本地安家置業(yè)。有一定購(gòu)買(mǎi)能力，渴望較好的居住環(huán)境，以及對(duì)未來(lái)的預(yù)期是這部分客群選擇該區(qū)域的主要原因。項(xiàng)目定位第十頁(yè)，共38頁(yè)。來(lái)榆次投資興業(yè)的投資者——邊緣客群客群特征看好榆次房地產(chǎn)投資收益：看重樓盤(pán)未來(lái)升值的潛力，對(duì)居住功能要求不高，考慮未來(lái)出售時(shí)的收益。對(duì)比榆次其他區(qū)域的房?jī)r(jià)，目前該區(qū)域的房?jī)r(jià)有很大升值空間。同時(shí)，良好的未來(lái)發(fā)展前景和居住規(guī)劃，吸引了越來(lái)越多來(lái)自晉中其他地區(qū)的投資者。項(xiàng)目定位第十一頁(yè)，共38頁(yè)。本案目標(biāo)客群定位訴求重點(diǎn)1、中層收入家庭（或個(gè)人）2、期待更有潛力的生活配套，提升自身生活質(zhì)量3、現(xiàn)階段有必要的置業(yè)理由描述：城市中等階層內(nèi)苑項(xiàng)目定位第十二頁(yè)，共38頁(yè)。項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析策劃思路銷(xiāo)售策略廣告表現(xiàn)第十三頁(yè)，共38頁(yè)。成本開(kāi)發(fā)商企圖心價(jià)格利潤(rùn)賦予項(xiàng)目?jī)r(jià)值的高低決定了項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度開(kāi)發(fā)商的企圖心決定了可以賦予項(xiàng)目多少價(jià)值價(jià)值關(guān)鍵問(wèn)題：如何展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的理念？如何賦予項(xiàng)目更高的價(jià)值？如何讓本項(xiàng)目為大眾所接受所喜歡？是本項(xiàng)目策劃思路的重點(diǎn)。策劃思路第十四頁(yè)，共38頁(yè)。策劃思路

如何展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的理念？把開(kāi)發(fā)商對(duì)于提高居民生活品質(zhì)，建造品質(zhì)景觀園林，建設(shè)康居社區(qū)，提升城市形象的很多用心，誠(chéng)懇地告訴消費(fèi)者（思路及用心）。第十五頁(yè)，共38頁(yè)。如何賦予項(xiàng)目更高的價(jià)值？對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行包裝我們銷(xiāo)售的不簡(jiǎn)單的是一套房子，更多的是這個(gè)房子給消費(fèi)者帶來(lái)的陽(yáng)光健康的生活方式策劃思路第十六頁(yè)，共38頁(yè)。策劃思路解決問(wèn)題

如何讓本項(xiàng)目為大眾所接受所喜歡？

從產(chǎn)品本身開(kāi)始著手，發(fā)覺(jué)產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的差異化和產(chǎn)品本身與眾不同的亮點(diǎn)。選擇大眾所喜歡的宣傳方式，項(xiàng)目的宣傳產(chǎn)品的包裝效果也是大眾所接受第十七頁(yè)，共38頁(yè)。鎖定主題廣告語(yǔ)陽(yáng)光居所健康生活策劃思路第十八頁(yè)，共38頁(yè)。項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析策劃思路銷(xiāo)售策略廣告表現(xiàn)第十九頁(yè)，共38頁(yè)。推廣節(jié)奏安排售樓處啟用項(xiàng)目形象、產(chǎn)品公開(kāi)蓄水期形象公開(kāi)期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期核心點(diǎn)：關(guān)注SP活動(dòng)：1、項(xiàng)目廣告詞征集活動(dòng)2、”獻(xiàn)愛(ài)心，晉中醫(yī)院體檢活動(dòng)“（適當(dāng)收費(fèi)）核心點(diǎn)：欲望SP活動(dòng)：1、產(chǎn)品解析會(huì)2、“XXX節(jié)日”主題生活晚會(huì)核心點(diǎn)：購(gòu)買(mǎi)SP活動(dòng)：1、建材類(lèi)型、景觀樹(shù)木現(xiàn)場(chǎng)研討會(huì)2、”現(xiàn)場(chǎng)情景展示區(qū)演繹“4月5月6月7月活動(dòng)月開(kāi)盤(pán)持續(xù)熱銷(xiāo)期核心點(diǎn)：持續(xù)SP活動(dòng)：1、多舉行各類(lèi)活動(dòng)以保證項(xiàng)目的持續(xù)銷(xiāo)售銷(xiāo)售策略第二十頁(yè)，共38頁(yè)。1、前期宣傳行銷(xiāo)目的：樹(shù)立樓盤(pán)形象推廣目的：引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目關(guān)注推廣策略：綜合提升項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)公司品牌形象宣傳手段：戶外大牌：選擇主干道、新區(qū)學(xué)校、市中心商業(yè)區(qū)附近道旗引導(dǎo)：錦綸路、東湖井附近道旗電話營(yíng)銷(xiāo)：利用公司的大量客戶資源，營(yíng)銷(xiāo)人員用電話拜訪的方式向其傳遞信息報(bào)紙：以軟文形式介入電臺(tái)：選擇收聽(tīng)率較高的專(zhuān)欄銷(xiāo)售策略第二十一頁(yè)，共38頁(yè)。2、啟盤(pán)推廣行銷(xiāo)目的：引爆蓄水客戶，快速去化房源推廣目的：強(qiáng)化熱銷(xiāo)局面宣傳手段：網(wǎng)絡(luò)：短信平臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)：售樓的開(kāi)放報(bào)紙：主流報(bào)紙針對(duì)“建設(shè)康居社區(qū)，提高生活品質(zhì)”宣傳電臺(tái)：高收聽(tīng)率電臺(tái)重點(diǎn)突出項(xiàng)目位置及周邊環(huán)境的報(bào)道電視：專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站專(zhuān)題報(bào)道，循環(huán)播放DM單：直接大量投放宣傳單，將項(xiàng)目的主要銷(xiāo)售信息進(jìn)行廣而告之

銷(xiāo)售策略第二十二頁(yè)，共38頁(yè)。3、樓盤(pán)持續(xù)行銷(xiāo)目的：推動(dòng)疑難戶型去化，保持去化速率，積累后期房源銷(xiāo)售的客戶推廣目的：凸顯樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，降低項(xiàng)目抗性主題SP：按照月份制定“每月健康生活主題會(huì)”——宣揚(yáng)健康化主題宣傳手段：報(bào)紙：針對(duì)弱項(xiàng)的軟文解答、采訪式報(bào)道、常規(guī)宣傳電臺(tái)：樓盤(pán)分時(shí)段生活性介紹現(xiàn)場(chǎng)：工地內(nèi)施工展示銷(xiāo)售策略第二十三頁(yè)，共38頁(yè)。4、后期維護(hù)行銷(xiāo)目的：提高客戶忠誠(chéng)度，激發(fā)主動(dòng)宣傳意識(shí)推廣目的：拔高整體樓盤(pán)形象，提升公司品牌美譽(yù)度主題SP：“業(yè)主答謝晚會(huì)”、“節(jié)日禮物派送”、“施工進(jìn)度通告暨交流會(huì)”宣傳手段：網(wǎng)絡(luò)：短信平臺(tái)互動(dòng)，人性化關(guān)懷公司自有資源：利用公司自有的超市等資源對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行活動(dòng)宣傳現(xiàn)場(chǎng)：設(shè)立觀覽項(xiàng)目綠色走廊銷(xiāo)售策略第二十四頁(yè)，共38頁(yè)。銷(xiāo)售管理策略銷(xiāo)售管理：銷(xiāo)售人員的重組與培訓(xùn)；銷(xiāo)售管理制度的完善與執(zhí)行；銷(xiāo)售中心全面調(diào)整，滿足項(xiàng)目形象定位及客戶的心理需求；樓盤(pán)形象包裝到位：包括工地圍墻、現(xiàn)場(chǎng)廣告牌、導(dǎo)示牌；銷(xiāo)售道具：包括樓書(shū)、宣傳折頁(yè)、戶型單張、宣傳展板、樓體戶型模型的制作；銷(xiāo)售策略：折扣政策客戶政策活動(dòng)政策銷(xiāo)控政策激勵(lì)政策老帶新優(yōu)惠政策銷(xiāo)售策略第二十五頁(yè)，共38頁(yè)。項(xiàng)目定