2018年物業(yè)管理行業(yè)分析報(bào)告

2018年物業(yè)管理行業(yè)分析報(bào)告目錄一、產(chǎn)業(yè)鏈分析 2二、行業(yè)發(fā)展概況 31、物業(yè)管理行業(yè)基本概況 3（1）新階段 4（2）新變化 4（3）新進(jìn)步 62、行業(yè)發(fā)展呈地域差異性 6三、市場(chǎng)規(guī)模 7四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況 91、競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀 92、行業(yè)內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)企業(yè) 10五、影響行業(yè)發(fā)展的主要因素 101、有利因素 11（1）物業(yè)管理工作受政府重視程度高 11（2）城鎮(zhèn)化潛力巨大，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展 11（3）行業(yè)運(yùn)行環(huán)境日漸規(guī)范 12（4）行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為物業(yè)管理企業(yè)提供了新的增長(zhǎng)路徑 12（5）相關(guān)政策支持 132、不利因素 13（1）勞動(dòng)力成本不斷增加 13（2）缺乏高素質(zhì)的專業(yè)人員 14（3）市場(chǎng)化程度較低 14（4）行業(yè)責(zé)任邊界較為模糊 14六、行業(yè)基本風(fēng)險(xiǎn) 141、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的風(fēng)險(xiǎn) 152、業(yè)務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn) 153、經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小的風(fēng)險(xiǎn) 164、下游行業(yè)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn) 17七、進(jìn)入行業(yè)的主要障礙 171、品牌壁壘 172、資質(zhì)壁壘 183、資金壁壘 184、科技壁壘 195、管理壁壘 19

2018年物業(yè)管理行業(yè)分析報(bào)告一、產(chǎn)業(yè)鏈分析物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)業(yè)，其上游行業(yè)主要分為兩種，一種為包括房地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)的政府、實(shí)業(yè)單位、業(yè)委會(huì)等，一種為物業(yè)采購服務(wù)或者物料的供應(yīng)商，例如服務(wù)外包公司和物料供應(yīng)商；下游行業(yè)為物業(yè)企業(yè)服務(wù)的住戶、業(yè)主、商戶等。（1）上游行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主大會(huì)、政府單位、實(shí)業(yè)單位等都是物業(yè)行業(yè)重要的上游合作伙伴；根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)，住宅商業(yè)、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)項(xiàng)目通過業(yè)委會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)商代為選聘，或者市場(chǎng)化招投標(biāo)或者協(xié)議商定。由于上游服務(wù)市場(chǎng)較為成熟，且競(jìng)爭(zhēng)格局較為穩(wěn)定，行業(yè)發(fā)展受上游制約不大，公司通過與上游行業(yè)建立長(zhǎng)期良好的合作關(guān)系，在選擇時(shí)價(jià)格談判比一般購買者更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，已經(jīng)繁榮了10多年的時(shí)間，目前正處于由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展的階段，未來中國房地產(chǎn)區(qū)域分化將非常明顯，需要物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)水平和創(chuàng)新管理模式，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。企業(yè)需要針對(duì)其自身的特點(diǎn)，提供有針對(duì)性的管理和服務(wù)。另一方面物業(yè)管理過程中通常會(huì)將部分服務(wù)外包給服務(wù)供應(yīng)商，例如電梯服務(wù)外包供應(yīng)商眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，可通過市場(chǎng)化的手段選擇合適的服務(wù)企業(yè)，不會(huì)產(chǎn)生單一商家壟斷的現(xiàn)象。（2）下游行業(yè)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的住戶、業(yè)主、商戶等均為公司的下游行業(yè)；其中數(shù)以萬記的單個(gè)家庭是公司提供物業(yè)服務(wù)的最小單元，也是住宅項(xiàng)目的主要收入來源；隨著居民對(duì)美好生活的需求和標(biāo)準(zhǔn)提供，物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，只有向下游行業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)水平、營(yíng)造良好的社區(qū)環(huán)境才能在市場(chǎng)站穩(wěn)腳步；提供物業(yè)服務(wù)同時(shí)，也需要與合適的商家合作向業(yè)主提供多樣化的增值服務(wù)。同時(shí)，企業(yè)還需要對(duì)物業(yè)項(xiàng)目中房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)衛(wèi)生環(huán)境和相關(guān)秩序等工作；二、行業(yè)發(fā)展概況1、物業(yè)管理行業(yè)基本概況物業(yè)管理是指受業(yè)主的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)業(yè)主的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向業(yè)主提供綜合性的有償服務(wù)。從1981年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳誕生以來，經(jīng)歷三十多年的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)全面推進(jìn)并廣泛覆蓋，在對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、解決就業(yè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮積極作用的同時(shí)，行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)認(rèn)知度、業(yè)主滿意度和在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位得到了不同程度的提高。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2012年底中國物業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)收入約3,000億元。物業(yè)管理越來越顯示出廣闊的市場(chǎng)發(fā)展前景，被譽(yù)為現(xiàn)代社會(huì)的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，該行業(yè)目前仍處于“成長(zhǎng)期”的快速發(fā)展階段。伴隨著中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的逐步加大，中國物業(yè)管理行業(yè)也水漲船高，呈現(xiàn)出一片朝氣蓬勃發(fā)展態(tài)勢(shì)。2014年，代表行業(yè)整體發(fā)展水平的百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)在管項(xiàng)目數(shù)量均值和在管項(xiàng)目總建筑面積都實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，在管項(xiàng)目建筑面積均值已達(dá)1,749萬平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，增速比2010年高出6.7個(gè)百分點(diǎn)；在管項(xiàng)目數(shù)量均值達(dá)94個(gè)，較上年增長(zhǎng)9個(gè)，同比增長(zhǎng)10.9%。2016年，中國物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)的在管項(xiàng)目和在管面積繼續(xù)持續(xù)增長(zhǎng)，管理面積均值迅速擴(kuò)張至2725.09萬平方米，同比增長(zhǎng)15.40%，在管項(xiàng)目數(shù)量均值為166個(gè)，同比增長(zhǎng)7.59%，呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。百強(qiáng)企業(yè)管理面積總值達(dá)54.50億平方米，占全國物業(yè)管理面積的29.44%，較2015年提升1.02個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)占有率接近三成。行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出進(jìn)一步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。根據(jù)《2015全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》可以分為兩個(gè)新階段，兩個(gè)新變化，六個(gè)新進(jìn)步：（1）新階段①國家經(jīng)濟(jì)新常態(tài)中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展由原有的高速發(fā)展轉(zhuǎn)而中高速發(fā)展，開啟新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)，我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)由原來的單一的第一和第二產(chǎn)業(yè)不斷優(yōu)化升級(jí)輻射至第三產(chǎn)業(yè)；增長(zhǎng)動(dòng)力由要索驅(qū)動(dòng)和投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，通過不斷的創(chuàng)新發(fā)展來變更全國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。②物業(yè)管理行業(yè)新常態(tài)，通過引入新技術(shù)、新業(yè)態(tài)、新方式；開創(chuàng)新的商業(yè)模式，增加企業(yè)內(nèi)部商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展；提高管理技術(shù)含量產(chǎn)品附加值，通過新的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展新形式、新特點(diǎn)，將原有的傳統(tǒng)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型至集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以取得現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙重利得。（2）新變化①政策環(huán)境方面2014年12月，國家發(fā)展和改革委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》，要求放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)和住宅小區(qū)停車服務(wù)價(jià)格。2015年7月國務(wù)院《關(guān)于積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)的指導(dǎo)意見》提出，充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+”對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)的重要作用；推動(dòng)跨區(qū)域、跨領(lǐng)域的技術(shù)成果轉(zhuǎn)移和協(xié)同創(chuàng)新；發(fā)展便民服務(wù)新業(yè)態(tài)，發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)，在餐飲、娛樂、家政等領(lǐng)域培育線上線下結(jié)合的社區(qū)服務(wù)新模式。上述政策所產(chǎn)生的疊加效應(yīng)，為物業(yè)管理實(shí)行“互聯(lián)網(wǎng)+”提供了有力的政策依據(jù)和發(fā)展空間，促進(jìn)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)開啟了“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的創(chuàng)新旅程。②市場(chǎng)環(huán)境方面一是行業(yè)發(fā)展前景廣闊。一方面，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012-2014年連續(xù)三年全國房屋竣工量高達(dá)10億平方米左右；部分地區(qū)政府推行物業(yè)管理全覆蓋，大量住宅區(qū)逐步引入物業(yè)管理。另一方面，物業(yè)服務(wù)用戶趨于成熟。用戶對(duì)物業(yè)服務(wù)尤其是優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的購買意愿顯著增強(qiáng)，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于用戶多元化、個(gè)性化需求產(chǎn)生的非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入已超過物業(yè)服務(wù)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。二是“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”成為發(fā)揮資本、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理各自優(yōu)勢(shì)，整合線上線下資源的產(chǎn)業(yè)融合新業(yè)態(tài)?；ヂ?lián)網(wǎng)特別是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，促成了“網(wǎng)上支付消費(fèi)”和“社區(qū)O2O消費(fèi)”兩個(gè)巨大的服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)處在社會(huì)和社區(qū)的節(jié)點(diǎn)上，貼近社區(qū)的資源和用戶，與社區(qū)基層組織、周邊商業(yè)圈關(guān)聯(lián)度高，成為社區(qū)資源的隱形掌握者。三是資本市場(chǎng)改革和完善持續(xù)推進(jìn)，尤其是新三板的擴(kuò)容、地方股權(quán)交易中心的建立，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)形成了快速發(fā)展的新格局。彩生活物業(yè)在港交所主板上市，北京東光、浙江開元等物業(yè)服務(wù)企業(yè)先后在新三板上市。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過融資，在行業(yè)內(nèi)開展收購、兼并、重組，有力助推了企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張和資源的整合。投資型企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)融合，如中國平安人壽出資50億元人民幣收購碧桂園9.9%股權(quán)，在社區(qū)金融領(lǐng)域展開合作，滿足住戶金融需求，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)業(yè)務(wù)種類和盈利點(diǎn)的增加。資本已經(jīng)成為促進(jìn)行業(yè)提速換擋、創(chuàng)新發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。（3）新進(jìn)步根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，全國物業(yè)管理公司管理面積2012年至2014年由145.3億平方米提高至164.5億平方米，上升了13%；管理企業(yè)家數(shù)由7.1萬家上升至10.5萬家，上升了48%；在管面積持續(xù)增加以及互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代拓展多元營(yíng)收渠道促使年?duì)I業(yè)收入由3000億元提高至3500億元，上升了17%；從業(yè)人員由612.3萬人提高711.2萬人，提高了16%。物業(yè)管理行業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)取得新提升：一是以“固本”、“守正”的服務(wù)理念端正；二是行業(yè)服務(wù)技能提升；三是以用戶需求導(dǎo)向的服務(wù)品質(zhì)提高。商業(yè)模式創(chuàng)新取得新進(jìn)展，以通過吸收并購以及通過其他資本運(yùn)作的商業(yè)運(yùn)營(yíng)來提高物業(yè)服務(wù)的新質(zhì)量。以物業(yè)管理配備互聯(lián)網(wǎng)新形式，讓物業(yè)服務(wù)越來越簡(jiǎn)單、讓業(yè)主得到更多的增值服務(wù)、讓物業(yè)越來越有價(jià)值。在不斷的變化升級(jí)中逐漸將現(xiàn)代服務(wù)也轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)行業(yè)共同發(fā)展。2、行業(yè)發(fā)展呈地域差異性根據(jù)《2015年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)整理顯示，目前東、中、西部和東北地區(qū)物業(yè)管理面積的占總管理面積比分別是44.50%、23.00%、22.80%、8.70%；從業(yè)人員占比分別是49.70%、25.20%、19.20%、5.90%；物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量的占比分別是44.00%、25.40%、22.80%、7.80%。在2013年評(píng)選出的全國物業(yè)管理綜合實(shí)力前200名企業(yè)中，東部沿海省區(qū)150家，占75%；中部省區(qū)16家，占8%；西部省區(qū)28家，占14%；東北三省6家，占3%。2012年，前200名企業(yè)總管理面積19.68億平方米，約占全國145.3億平方米物業(yè)管理面積的13.54%。目前中小城市物業(yè)管理推進(jìn)緩慢，不能適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢(shì)。透過行業(yè)發(fā)展的基本情況以及行業(yè)的差異性，物業(yè)管理行業(yè)在未來有著巨大的潛力，能夠?qū)ι鐣?huì)生活產(chǎn)生更大的影響。總體來說，物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)界形態(tài)也由單一以住宅物業(yè)為主的模式逐步轉(zhuǎn)向?qū)懽謽恰⑸虡I(yè)物業(yè)、工業(yè)廠房、醫(yī)院、學(xué)校、步行街以及各類城市綜合體的管理對(duì)象擴(kuò)展，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著越來越重要的作用。三、市場(chǎng)規(guī)模當(dāng)前中國有超過10萬家物業(yè)管理企業(yè)，其中營(yíng)收規(guī)模在1億元以上的僅有大約200家，長(zhǎng)尾效應(yīng)顯著，而且超過95%的企業(yè)面臨虧損。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《2015年全國物業(yè)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，截至2014年底，我國物業(yè)管理面積達(dá)到164.5億平方米，物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到10.5萬家，比2012年末增長(zhǎng)70.8%；從業(yè)人員達(dá)到711.2萬人，較2012年的612.3萬增長(zhǎng)了約16.2%，人員數(shù)量增長(zhǎng)速度較快；物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到3500億元，較2012年全300億左右有較大增幅，增長(zhǎng)了16.7%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模不斷拓展、企業(yè)數(shù)量較快增長(zhǎng)、從業(yè)隊(duì)伍加速擴(kuò)張。按照近3年年復(fù)合增長(zhǎng)率算，全國未來3年物業(yè)管理市場(chǎng)容量將新增35億平方米的規(guī)模，為物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。截至2015年底，中國物業(yè)面積達(dá)174.50億平方米，其中百強(qiáng)企業(yè)總管理面積達(dá)49.59億平方米，市場(chǎng)份額高達(dá)28.42%，較去年提升8.92個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)5.41億元，同比增幅27.42%。2015年，綜合實(shí)力前10的物業(yè)企業(yè)管理面積均值達(dá)1.33億平方米，較上年大幅增長(zhǎng)74.84%；平均在管項(xiàng)目744個(gè)，同比增長(zhǎng)61.72%。物業(yè)管理正在向大公司快速集中。2016年物業(yè)企業(yè)管理面積約186.4億平方米，市場(chǎng)增長(zhǎng)率約6.5%，2017年物業(yè)企業(yè)管理面積預(yù)計(jì)約200億平米，服務(wù)面積集中度不斷提升，百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)占有率超過三成，由于物業(yè)企業(yè)眾多，市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求，特別是大量存在的中小物業(yè)企業(yè)，采用低成本、低質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)正常的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)造成較大的沖擊。未來兩年市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)為225億平米。《2016中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“研究報(bào)告”）在京發(fā)布。《研究報(bào)告》由中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)和中國指數(shù)研究院共同研究發(fā)布，旨在通過全面、客觀地評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的綜合實(shí)力，分析企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌知名度和影響力，提升服務(wù)質(zhì)量和水平，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)化整合，激勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)，推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，指導(dǎo)行業(yè)做好“十三五”時(shí)期的物業(yè)管理工作。根據(jù)2016年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告統(tǒng)計(jì)結(jié)果，近年來，隨著中國新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)以及中國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，存量房市場(chǎng)規(guī)模日益增大，為物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。《研究報(bào)告》以百強(qiáng)企業(yè)作為固定的樣本數(shù)據(jù)，分別從管理規(guī)模、經(jīng)營(yíng)績(jī)效、服務(wù)質(zhì)量、發(fā)展?jié)摿?、社?huì)責(zé)任等方面進(jìn)行全面、客觀、真實(shí)地分析，呈現(xiàn)以下特征：（1）從管理規(guī)?？矗浩髽I(yè)管理面積達(dá)49.59億平方米，占全國物業(yè)管理面積（174.50億平方米）的28.42%，較2014年（19.50%）提升8.92個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。（2）從經(jīng)營(yíng)績(jī)效看：企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1135.61億元，同比增幅達(dá)27.24%，其中物業(yè)服務(wù)收入總值945.67億元，增長(zhǎng)33.23%，多種經(jīng)營(yíng)收入總值189.94億元，占營(yíng)業(yè)總收入的16.73%，成為企業(yè)盈利的主要因素。（3）從服務(wù)質(zhì)量看：企業(yè)營(yíng)業(yè)成本率為79.96%，較2014年（87.28%）下降7.32個(gè)百分點(diǎn)；人均產(chǎn)值10.39萬元，增長(zhǎng)20.22%；人均管理面積4538.77平方米，增長(zhǎng)38.67%；物業(yè)費(fèi)平均收繳率達(dá)到94.09%?；ヂ?lián)網(wǎng)+與新技術(shù)的應(yīng)用，成為企業(yè)管理效率和服務(wù)水平提升的主要手段。（4）從發(fā)展?jié)摿矗浩髽I(yè)儲(chǔ)備面積達(dá)到3.63億平方米，連續(xù)四年增加；本科以上學(xué)歷人員占比8.34%，較2014年（6.15%）增長(zhǎng)2.19個(gè)百分點(diǎn)，人才結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；社區(qū)服務(wù)收入總值70.83億元，為挖掘社區(qū)經(jīng)濟(jì)打下了基礎(chǔ)。四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況1、競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)分為三類集群：第一類，開發(fā)商下屬物業(yè)，資金較為雄厚，管理本身開發(fā)的樓盤為主，參加其他物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)；第二類，獨(dú)立物業(yè)公司，這類物業(yè)公司數(shù)量眾多，絕大多數(shù)是中小企業(yè)，物業(yè)五大行是他們的領(lǐng)軍人物，通過招投標(biāo)獲取項(xiàng)目。中小物業(yè)企業(yè)資金緊張，管理水平參差不齊；第三類，政府或國有企業(yè)投資的物業(yè)公司，為政府或投資企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，也參與政府辦公樓、公立醫(yī)院、法院、圖書館等物業(yè)項(xiàng)目和管理老舊小區(qū)等。而且物業(yè)投資門檻低，啟動(dòng)資金要求不高，因而中小企業(yè)眾多，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)分布中，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)情況較激烈，而在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)體系中從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)多為國內(nèi)企業(yè)。隨著業(yè)主（客戶）的生活質(zhì)量以及對(duì)居住環(huán)境的要求日益提高，并且現(xiàn)階段移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來更是更迭了社會(huì)大環(huán)境。隨著物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，就要綜合提高社會(huì)信息的搜集能力，通過提高管理面積的規(guī)模效應(yīng)和品牌影響力來促進(jìn)企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)地位。2017年，安信聯(lián)行物業(yè)將通過項(xiàng)目拓展和公司并購兩個(gè)途徑，加速拓展在管項(xiàng)目資源規(guī)模。2、行業(yè)內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)因此，在國內(nèi)的同行業(yè)中，需要提高基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)水平，增加物業(yè)管理服務(wù)種類，并以物業(yè)管理配備互聯(lián)網(wǎng)新形式，讓物業(yè)服務(wù)越來越簡(jiǎn)單、讓業(yè)主得到更多的增值服務(wù)、讓物業(yè)越來越有價(jià)值。在不斷的變化升級(jí)中逐漸將現(xiàn)代服務(wù)也轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)行業(yè)共同發(fā)展。共同來提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。五、影響行業(yè)發(fā)展的主要因素1、有利因素（1）物業(yè)管理工作受政府重視程度高2015年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》，明確指出要推動(dòng)物業(yè)管理、搬家保潔、家用車輛保養(yǎng)維修等生活性服務(wù)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)作為生活性服務(wù)業(yè)的重要構(gòu)成，日益得到國家關(guān)注。尤其是隨著互聯(lián)網(wǎng)和科學(xué)技術(shù)的廣泛應(yīng)用，科技化、智能化、產(chǎn)業(yè)跨界融合趨勢(shì)明顯，傳統(tǒng)物業(yè)管理逐步向現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提升服務(wù)品質(zhì)，提高專業(yè)化服務(wù)能力，完善以業(yè)主需求為中心的服務(wù)體系，贏得了廣大業(yè)主的廣大好評(píng)與信任，與業(yè)主建立了持續(xù)穩(wěn)定的合作關(guān)系。2016年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十三五”規(guī)劃綱要》，明確要促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展，提出，“以推行新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略為契機(jī)，進(jìn)一步擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，提高物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。健全物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制，完善價(jià)格機(jī)制，改進(jìn)稅收政策，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化誠信體系建設(shè)。建立物業(yè)服務(wù)保障機(jī)制，加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)制度建設(shè)，建立矛盾糾紛多元調(diào)處機(jī)制，構(gòu)建居住小區(qū)綜合治理體系。轉(zhuǎn)變物業(yè)服務(wù)發(fā)展方式，創(chuàng)新商業(yè)模式，提升物業(yè)服務(wù)智能化、網(wǎng)絡(luò)化水平，構(gòu)建兼具生活性與生產(chǎn)性雙重特征的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)體系”。各地政府也紛紛將物業(yè)管理工作納入重點(diǎn)。（2）城鎮(zhèn)化潛力巨大，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2015年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，截至2015年年末,全國大陸總?cè)丝?37,462萬人,比上年末增加680萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口77,116萬人，占總?cè)丝诒戎兀ǔＷ∪丝诔擎?zhèn)化率）為56.10%，比上年末提高1.33個(gè)百分點(diǎn)。我國城鎮(zhèn)化率仍與國際水平相去甚遠(yuǎn)，國內(nèi)的城市化水平還存在較大的提升空間。城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)將擴(kuò)大城市物業(yè)消費(fèi)群體，這對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)需求的增加將具有較為明顯的推動(dòng)作用。目前國家已將刺激消費(fèi)作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)之一，隨著我國整體消費(fèi)需求由基本需求型向享受型的轉(zhuǎn)變，作為新興第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)必將受益于消費(fèi)規(guī)模的提升。（3）行業(yè)運(yùn)行環(huán)境日漸規(guī)范目前我國物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境已初步形成。國家主管部門通過制定如《物業(yè)管理?xiàng)l例》等制定了房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)和政策；通過制定如《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》建立了物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)審查制度；通過制定如《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等，完善了業(yè)主委員會(huì)的組建及其運(yùn)作規(guī)定；通過制定如《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的示范文本等，規(guī)范了各類物業(yè)管理契約；通過制定如《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等確立了物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行法則。綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)正迎來行業(yè)的快速發(fā)展期。（4）行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為物業(yè)管理企業(yè)提供了新的增長(zhǎng)路徑當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)期，管理理念由單純的“物的管理”向“人的服務(wù)”轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容由傳統(tǒng)的設(shè)備維修、綠化、保潔、秩序維護(hù)等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)向房屋管家、資產(chǎn)管家、生活管家等領(lǐng)域拓展，服務(wù)范圍由單純的物業(yè)管理向涵蓋社區(qū)商務(wù)、公寓短租、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)者服務(wù)等領(lǐng)域的“1+N”多角化產(chǎn)業(yè)鏈延伸。物業(yè)管理企業(yè)貼近社區(qū)消費(fèi)群體，開展物業(yè)增值服務(wù)具有天然的地理和數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，能夠更便捷的整合社區(qū)資源，挖掘社區(qū)居民多層次多方位的服務(wù)需求，將社區(qū)居民轉(zhuǎn)化為潛在消費(fèi)者，低成本的實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化。（5）相關(guān)政策支持我國對(duì)物業(yè)管理行業(yè)出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力政策，2003年國務(wù)院、發(fā)改委以及住建部等部委發(fā)布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)提供了法律框架，行業(yè)發(fā)展逐漸規(guī)范。2014年5月4日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)了《智慧社區(qū)建設(shè)指南（試行）》指出：“智慧社區(qū)是通過綜合運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，整合區(qū)域人、地、物、情、事、組織和房屋等信息，統(tǒng)籌公共管理、公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)等資源，以智慧社區(qū)綜合信息服務(wù)平臺(tái)為支撐，依托適度領(lǐng)先的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升社區(qū)治理和小區(qū)管理現(xiàn)代化，促進(jìn)公共服務(wù)和便民利民服務(wù)智能化的一種社區(qū)管理和服務(wù)的創(chuàng)新模式，也是實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)和社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)目標(biāo)的重要舉措之一?！?016年國家發(fā)布“十三五”規(guī)劃綱要，提出實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，新技術(shù)的創(chuàng)新與應(yīng)用、智慧社區(qū)的建設(shè)與評(píng)價(jià)得到各層面的認(rèn)可，對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)來說是重大政策利好，將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)的持續(xù)、快速發(fā)展。2、不利因素（1）勞動(dòng)力成本不斷增加物業(yè)管理行業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)。人力成本占經(jīng)營(yíng)總成本的70%以上。人力成本上升是驅(qū)動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)成本上升的最主要因素。人社部的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國共有19個(gè)地區(qū)調(diào)整了最低工資標(biāo)準(zhǔn)，且呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢(shì)。相應(yīng)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨成本上漲的調(diào)整機(jī)制缺失，受制于政府的指導(dǎo)定價(jià)和業(yè)主的抵制，絕大部分項(xiàng)目難以調(diào)高收費(fèi)，部分項(xiàng)目甚至維持在90年代的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在用工成本上漲和價(jià)格調(diào)整機(jī)制缺失的雙重壓力下，物業(yè)管理企業(yè)的凈利被成本上漲吞噬的現(xiàn)象比較普遍，制約了大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。（2）缺乏高素質(zhì)的專業(yè)人員物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要工程、管理、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等各類高素質(zhì)的專業(yè)人才。由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步較晚，加之尚未建立完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范、上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式，更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理無需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等因素，我國物業(yè)管理人才儲(chǔ)備基礎(chǔ)薄弱，行業(yè)隊(duì)伍總體素質(zhì)偏低。高素質(zhì)專業(yè)人員的匱乏，延緩了物業(yè)管理企業(yè)規(guī)?；?、集約化、品牌化進(jìn)程，制約了物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)。（3）市場(chǎng)化程度較低目前絕大多數(shù)有實(shí)力的開發(fā)商都成立了自己的物業(yè)管理公司，開發(fā)商往往利用自己的前期優(yōu)勢(shì)和相關(guān)法規(guī)缺位把自己開發(fā)的物業(yè)“交給”自己的物業(yè)公司管理。由于缺乏有效的公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，其它企業(yè)很難介入有物業(yè)公司的開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，導(dǎo)致這些物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、管理水平缺乏有效的競(jìng)爭(zhēng)，服務(wù)質(zhì)量很難得到保證和改善。（4）行業(yè)責(zé)任邊界較為模糊物業(yè)管理涉及政府部門、建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)等多方主體，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，責(zé)任交織，邊界模糊，成為矛盾和糾紛的多發(fā)地。建設(shè)方遺留的質(zhì)量缺陷、車位不足等設(shè)計(jì)問題、市政公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理出現(xiàn)問題、業(yè)主私搭亂建等產(chǎn)生的矛盾，致使物業(yè)管理行業(yè)代人受過的現(xiàn)象較為普遍存在。六、行業(yè)基本風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于綜合物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，存在如下風(fēng)險(xiǎn)：1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的風(fēng)險(xiǎn)近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速，物業(yè)管理項(xiàng)目總建筑面積及物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)超過10萬家，其中擁有國家物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)的超過1,000家。根據(jù)中國物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，全國物業(yè)管理項(xiàng)目總建筑面積為174.50億平方米，同比增長(zhǎng)6.08%；百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)管理面積約占全國總物業(yè)管理面積的比例由2014年的19.50%增長(zhǎng)到28.42%。隨著行業(yè)的發(fā)展，各物業(yè)管理公司服務(wù)的差異性將逐漸縮小，服務(wù)的同質(zhì)程度增高，導(dǎo)致公司的市場(chǎng)維護(hù)和開發(fā)的成本增加。同時(shí)，相對(duì)于我國物業(yè)管理市場(chǎng)總規(guī)模而言，物業(yè)管理企業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，競(jìng)爭(zhēng)較為分散。隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，物業(yè)業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)的要求也越發(fā)專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化，因此具有品牌的物業(yè)管理企業(yè)將是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。如果公司不能迅速提升服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大品牌影響力，并加強(qiáng)市場(chǎng)開拓力度，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，可能將在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不利地位。應(yīng)對(duì)措施：第一、加強(qiáng)公司業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，保證業(yè)務(wù)水平，逐步提高公司品牌形象，從而獲得越來越多的客戶的認(rèn)可；第二、積極學(xué)習(xí)排名靠前的同行業(yè)企業(yè)，從中掌握優(yōu)勢(shì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高自身的能力，逐步搶占市場(chǎng)，做大企業(yè)規(guī)模。2、業(yè)務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告期內(nèi)，公司的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目多為關(guān)聯(lián)方作為物業(yè)服務(wù)協(xié)議的甲方，而且業(yè)務(wù)輻射的范圍多為住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，住宅物業(yè)服務(wù)是公司主打產(chǎn)品，占公司所有服務(wù)產(chǎn)品的80%以上?？紤]到各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商在開展前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)時(shí)采取的標(biāo)準(zhǔn)和條件都有所不同，如無法適應(yīng)關(guān)聯(lián)方以外的開發(fā)的招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及條件，可能對(duì)公司的對(duì)外物業(yè)服務(wù)拓展能力產(chǎn)生影響。并且隨著物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)更加趨向網(wǎng)絡(luò)化，新一代的物業(yè)管理公司項(xiàng)目越來越多，如果公司僅僅將業(yè)務(wù)局限到住宅小區(qū)類物業(yè)管理上，可能無法產(chǎn)生整個(gè)行業(yè)的覆蓋影響力。未來公司需要積極拓展新的物業(yè)服務(wù)區(qū)域、新的開發(fā)商主體項(xiàng)目，將公司未來的管理范圍輻射到其他商業(yè)寫字樓以及其他類型的物業(yè)服務(wù)標(biāo)的上，才能保證公司的盈利穩(wěn)健快速增長(zhǎng)。公司未來可能存在項(xiàng)目拓展速度降低、利潤(rùn)增長(zhǎng)速度下降的業(yè)務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)措施：公司將進(jìn)一步加強(qiáng)自身管理能力的提升，豐富服務(wù)項(xiàng)目和種類，拓展服務(wù)領(lǐng)域，不斷開發(fā)新客戶，并且使公司所提供的各項(xiàng)服務(wù)能夠得到客戶的廣泛認(rèn)可，進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)地位，保持收入增長(zhǎng)的穩(wěn)定性，盡量避免因市場(chǎng)開拓不利對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)斐傻挠绊憽?、經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小的風(fēng)險(xiǎn)從公司近兩年一期的收入情況來看，2017年1-7月、2016年度、2015年度，公司營(yíng)業(yè)收入分別23,081,010.47元、36,417,277.68元和32,654,869.11元。雖然公司的營(yíng)業(yè)收入有望在未來一段時(shí)間迎來快速增長(zhǎng)，但是目前的總體收入規(guī)模明顯偏小，雖然公司所處行業(yè)目前發(fā)展良好，借助于行業(yè)的迅速發(fā)展趨勢(shì)和國家經(jīng)濟(jì)前景的推動(dòng)，公司業(yè)務(wù)有可能實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，但是如果未來市場(chǎng)需求發(fā)生一定程度變化，公司則會(huì)面臨營(yíng)業(yè)收入規(guī)模較小導(dǎo)致抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的情況。應(yīng)對(duì)措施：公司加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)范圍，結(jié)合新技術(shù)在服務(wù)方式上有新的突破，同時(shí)業(yè)務(wù)拓展能力有新的提升，增強(qiáng)公司整體盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。4、下游行業(yè)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)所依賴的盈利模式與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、下游行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，同時(shí)又與其它公共等服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展聯(lián)系緊密。近年來，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和生活品質(zhì)的不斷增長(zhǎng)，下游客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)需求品質(zhì)也呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，行業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況呈現(xiàn)一定的相關(guān)性。因此，如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速，將帶動(dòng)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)質(zhì)量需求出現(xiàn)一定的波動(dòng)，將會(huì)影響整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而影響行業(yè)內(nèi)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)狀況。應(yīng)對(duì)措施：第一、公司不斷提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，充分利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，結(jié)合用戶需求，使服務(wù)品質(zhì)