2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理模考預測題庫(奪冠系列)

2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理模考預測題庫(奪冠系列)單選題（共60題）1、動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資【答案】B2、會計核算要求，凡在當期取得的收入或者負擔的費用，不論款項是否收付，都應(yīng)作為當期的收入或費用，是會計核算一般原則中的（）。A.權(quán)責發(fā)生制原則B.收付實現(xiàn)制原則C.配比原則D.劃分收益性支出與資本性支出原則【答案】A3、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%時，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1＝300萬元、NPV2＝100萬元、NPV3＝－50萬元、NPV4＝－150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】A4、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本為80000萬元，其中財務(wù)費用8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是（）。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%【答案】A5、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B6、根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)公司的工作，這是（）的工作內(nèi)容。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】C7、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃的基本報表是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表【答案】D8、當市場調(diào)查人員所需要的資料可能不存在，或者由于種種原因，資料不夠準確、不可靠、不完整或者已經(jīng)過時，這時，市場調(diào)查人員就需要時間和金錢去收集更切題和準確的（）資料。A.一手B.二手C.原始D.基礎(chǔ)【答案】A9、證券市場上的資金供給者是（）。A.證券發(fā)行人B.證券投資者C.證券監(jiān)管機構(gòu)D.證券市場的中介機構(gòu)【答案】B10、以下指標不能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負債率B.內(nèi)部收益率C.流動比率D.速動比率【答案】B11、方案經(jīng)濟比選中決策準則包括三個原則，不應(yīng)包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則【答案】D12、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資現(xiàn)金回報率的關(guān)系為（）。A.甲>乙B.甲C.甲=乙D.無法判斷【答案】A13、長期利率下調(diào)、預期房地產(chǎn)投資風險降低會導致房地產(chǎn)投資需求的（）。A.上升B.下降C.不變D.不確定【答案】A14、下列建筑安裝工程費用的構(gòu)成項目中，屬于企業(yè)管理費的是（）。A.養(yǎng)老保險費B.失業(yè)保險費C.醫(yī)療保險費D.勞動保險費【答案】D15、工程量清單計價中，“招標控制價”是由招標人根據(jù)有關(guān)計價規(guī)定計算的工程造價，其作用是招標人用于對招標工程發(fā)包的（）。A.成交價B.保留價C.最高限價D.最低限價【答案】C16、下列影響消費者購買行為的因素中，屬于社會文化因素的是（）。A.社會階層B.信念和態(tài)度C.生活方式D.經(jīng)濟狀況【答案】A17、謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積40㎡，外墻面積8㎡，單元間分隔墻面積10㎡，公攤面積5㎡，那么，可出租面積應(yīng)為（）㎡。A.44B.48C.54D.64【答案】C18、存量是指報告期期末已占用和控制的拇業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報告期總量＝上期存量+報告期新竣工量—()。A.報告期滅失量B.最低銷售量C.工程量D.盈虧平衡點量【答案】A19、下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)指標的是（）。A.財務(wù)內(nèi)部收益率B.投資回報率C.成本利潤率D.資本金凈利潤率【答案】C20、以下指標不能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負債率B.內(nèi)部收益率C.流動比率D.速動比率【答案】B21、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。A.零售商的財務(wù)能力B.零售商需要的服務(wù)C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽【答案】D22、小區(qū)內(nèi)停車場建設(shè)費屬于（）。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費B.建筑安裝工程費C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.物業(yè)管理維修資金【答案】A23、確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標，通常采用的指標為（）。A.投資回收期B.內(nèi)部收益率C.財務(wù)凈現(xiàn)值D.開發(fā)商利潤【答案】B24、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產(chǎn)風險更高B.商用房地產(chǎn)的收益更高C.商用房地產(chǎn)的價值更高D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大【答案】A25、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于（）。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅【答案】A26、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資【答案】A27、房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題不包括（）。A.等待投資型期權(quán)B.放棄型期權(quán)C.機會型期權(quán)D.成長型期權(quán)【答案】C28、盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與()的平衡關(guān)系的方法。A.固定成本B.變動成本C.盈利D.機會成本【答案】C29、某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是()。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%【答案】A30、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用B.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金D.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅【答案】A31、關(guān)于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%【答案】C32、基本報表中，反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃的是（）。A.投資計劃與資金籌措表B.項目投資現(xiàn)金流量表C.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表D.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】C33、根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類：便利品、選購品和特殊品。A.購買行為B.購買習慣C.購買動機D.購買心理【答案】A34、按房地產(chǎn)用途對房地產(chǎn)市場進行細分時，倉儲用房市場屬于（）。A.居住物業(yè)市場B.商業(yè)物業(yè)市場C.工業(yè)物業(yè)市場D.特殊物業(yè)市場【答案】C35、下列對某種特定商品有興趣的消費者的集合是（）。A.服務(wù)市場B.合格有效市場C.有效市場D.潛在市場【答案】D36、貝母瓜蔞散中配伍天花粉的主要用意是A.清熱潤燥B.清熱散結(jié)C.清熱排膿D.消瘀散結(jié)【答案】A37、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C38、（）是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據(jù)開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內(nèi)銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。A.住房價格合理性指數(shù)B.量價彈性C.住房市場指數(shù)D.消費者信心指數(shù)【答案】C39、租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風險B.資本價值風險C.比較風險D.未來運營費用風險【答案】B40、下列關(guān)于空置和損失的表述，不正確的是()。A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報告期實際的租金收入B.欠繳的租金和由于空置導致的租金損失一般分開記錄C.空置雖然減少收入，但不是損失D.實際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】D41、對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產(chǎn)市場狀況分析中的（）分析。A.需求B.供給C.競爭D.市場占有率【答案】A42、不應(yīng)計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。A.抵押貸款利息B.公共設(shè)施維修費C.房產(chǎn)稅D.物業(yè)保險稅【答案】A43、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的()。A.損益表B.資金來源與運用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.全部投入現(xiàn)金流量表【答案】D44、下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是（）。A.審計費B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費【答案】A45、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.大量定制D.市場集中化【答案】D46、下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表中基本報表的是（）。A.資本金現(xiàn)金流量表B.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.借款還本付息表【答案】D47、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為10000萬元，其中自有資金為4000萬元，通過發(fā)行債券獲得2000萬元，其余為銀行貸款，該項目開發(fā)投資杠桿率為（）。A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00【答案】C48、根據(jù)馬克思的利潤理論，一般情況下，利率的變化范圍在零與()之間。A.10%B.15%C.平均利潤率D.社會折現(xiàn)率【答案】C49、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，不正確的是（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率C.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率D.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率【答案】A50、投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】A51、方案與項目投資現(xiàn)金流量表的說法，錯誤的是（）。A.項目投資現(xiàn)金流量表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進行編制B.項目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流出中不包含財務(wù)費用C.項目投資現(xiàn)金流量表能為投資方案間進行比較建立共同的基礎(chǔ)D.項目投資現(xiàn)金流量表中的運營費用應(yīng)包括折舊費和攤銷費【答案】D52、管理費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理合法經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，包括管理人員的工資和()。A.前期費用B.房屋開發(fā)費C.財務(wù)費用D.辦公費【答案】D53、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可察覺性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P【答案】D54、在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析的階段是（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】B55、如國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B56、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A.與財務(wù)報表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務(wù)報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算【答案】D57、與房地產(chǎn)投資“開發(fā)-銷售”經(jīng)營模式相比，“開發(fā)-持有出租-出售”模式的現(xiàn)金流出項中增加了（）。A.運營成本B.裝修費用C.土地費用D.開發(fā)成本【答案】A58、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C.租金收入D.利息收入【答案】C59、以下不是房地產(chǎn)市場發(fā)生周期性波動的原因的是()。A.非理性預期B.價格機制C.容積率控制D.生產(chǎn)的時間落差【答案】B60、風險分析常用的比較成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模擬法C.調(diào)查和專家打分法D.概率分析法【答案】D多選題（共30題）1、宏觀經(jīng)濟周期循環(huán)的擴張過程包括（）。A.繁榮B.衰退C.蕭條D.復蘇E.重生【答案】AD2、衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資項目清償能力的主要指標包括（）。A.現(xiàn)金回報率B.利息備付率C.資產(chǎn)負債率D.流動比率E.速動比率【答案】BC3、下列屬于可行性研究的依據(jù)有（）。A.國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施B.自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料C.開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等D.國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標E.招標文件【答案】ABCD4、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有（）。A.文案法B.觀察法C.訪問法D.問卷法E.實驗法【答案】BCD5、工程量的概念中，物理計量單位是指以度量表示的長度、面積、體積和重量的單位，如（）等。A.米B.平方米C.立方米D.噸E.樘【答案】ABCD6、在工程項目施工階段，質(zhì)量管理的任務(wù)主要有（）。A.在施工過程中及時檢查施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定B.對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價C.對整個施工過程中的工程質(zhì)量進行評估D.將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標準、規(guī)定進行比較，并作出評判E.確定質(zhì)量管理的對象【答案】ABCD7、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD8、細分市場評價主要涉及()等三個方面的評價。A.細分市場的可衡量性B.細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C.細分市場的差異性大小D.企業(yè)的目標和資源E細分市場結(jié)構(gòu)的吸引力【答案】BD9、下列對投資組合理論說法正確的有（）。A.投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)B.大型機構(gòu)投資者進行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性C.投資者選擇投資組合曲線時，最客觀的選擇是借用低微風險甚至毫無風險的投資項目D.投資組合理論所做出的減少風險的方法可使投資組合變成毫無風險E.通過投資組合理論可使個別風險和系統(tǒng)風險減少甚至于完全抵消【答案】ABC10、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表分為（）。A.財務(wù)報表B.經(jīng)營報表C.輔助報表D.基本報表E.資金來源與運用表【答案】CD11、房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點上的不同要求，可分為（）分析。A.區(qū)域房地產(chǎn)市場B.全國性房地產(chǎn)市場C.專業(yè)房地產(chǎn)市場D.細分房地產(chǎn)市場E.項目房地產(chǎn)市場【答案】AC12、下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)—銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項目主要不確定性因素的有（）。A.土地費用B.權(quán)益投資比率C.運營費用D.開發(fā)期E.貸款利率【答案】AD13、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有（）。A.回歸分析法B.簡單平均法C.移動平均法D.指數(shù)平滑法E.市場因子推演法【答案】BCD14、城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。A.市政基礎(chǔ)建設(shè)費B.土地出讓金C.征地拆遷費D.契稅E.公建配套設(shè)施費【答案】BC15、國際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補貼E.鼓勵營利機構(gòu)建房【答案】ABD16、市場總需求是指在()的情況下，特定的消費者群體可能購買的總量。A.特定地理范圍內(nèi)B.特定時期C.特定的政治環(huán)境D.特定市場營銷環(huán)境E特定市場營銷計劃【答案】ABD17、關(guān)于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有（）。A.現(xiàn)金回報率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力【答案】BC18、制訂物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時應(yīng)做到（）。A.物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本B.只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實施C.租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報率D.市場經(jīng)濟條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場供求關(guān)系E.利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時，應(yīng)進行相應(yīng)的修正【答案】ACD19、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有()。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽C.基礎(chǔ)租金與市場租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績【答案】ACD20、細分市場評價主要涉及（）等方面的評價。A.細分市場的可衡量性B.細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C.細分市場的差異性大小D.企業(yè)的目標和資源E.細分市場結(jié)構(gòu)的吸引力【答案】BD21、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E.軟弱型競爭者【答案】ABCD22、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負債率E速動比率【答案】ACD23、可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目（）。A.是否有足夠的資金來源B.是否有較為廣闊的市場C.是否具有較理想的盈利能力D.是否有較強的貸款償還能力和自身平衡能力和較強的抗風險能力E.項目是否可行【答案】CD24、房地產(chǎn)營銷因素調(diào)查包括的類型有（）。A.產(chǎn)品調(diào)查B.價格調(diào)查C.市場需求容量調(diào)查D.技術(shù)調(diào)查E.競爭情況調(diào)查【答案】AB25、在各種市場方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點有（）。A.成本低B.反饋快C.能深入了解被訪者情況D.回收率高E.能深度訪談【答案】AB26、基本供水方式可分為（）。A.分質(zhì)供水方式B.直接供水方式C.水泵水箱的供水方式D.分區(qū)分壓供水方式E.設(shè)置水箱的供水方式【答案】BCD27、能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有（）。A.空置面積B.租金水平C.收租損失水平D.可出租面積E.經(jīng)營費用【答案】BD28、從投資的角度看，影響資金時間價值大小的主要因素有（）。A.投資利潤率B.通貨膨脹率C.風險因素D.存款利率E.投資規(guī)?！敬鸢浮緼BC29、收益性物業(yè)管理中的運營費用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產(chǎn)折舊D.人工費E.公共設(shè)施設(shè)備日常維修費【答案】CD30、成本計劃可分解為（）等方面。A.材料設(shè)備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預見成本計劃E.施工機械費用計劃【答案】ABC大題（共10題）一、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮慷?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；三、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。四、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮课濉ⅲㄒ唬┠臣彝ビ媱?年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；六、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。七、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮堪恕⒐纼r對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格