興安盟物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

興安盟物業(yè)服務(wù)收費管理方法解析主講：方愛華興安盟物業(yè)收費管理方法

為進(jìn)一步理順物業(yè)服務(wù)收費秩序，規(guī)范收費行為，提高物業(yè)服務(wù)收費管理水平，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場的健康發(fā)展，改善人居、生產(chǎn)、經(jīng)營和工作環(huán)境，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》和自治區(qū)發(fā)展改革委、原建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理方法》的通知（內(nèi)發(fā)改費字【2004】1708號）等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)價格聽證會，制定本方法。一、物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)托付合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行修理、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。二、國家提倡業(yè)主通過公開、公允、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正值的價格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費機(jī)制通過市場競爭形成。三、物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格履行服務(wù)合同，為業(yè)主供應(yīng)質(zhì)價相符的服務(wù)。同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不得因業(yè)主托欠交物業(yè)服務(wù)費用，而擅自降低物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，搞惡性循環(huán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)托付合同約定的，應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)托付合同約定擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會的由居民委員會）應(yīng)當(dāng)監(jiān)督和幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。四、物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)整價。一般住宅小區(qū)和非小區(qū)住宅（單體樓）以及住宅區(qū)內(nèi)的地下室、已出售的地下停車位、車庫、商服、寫字用房等的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。別墅及除上述以外的其他物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)整價。小區(qū)的劃分依據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》和原自治區(qū)建設(shè)廳《內(nèi)蒙古自治區(qū)城鎮(zhèn)居住物業(yè)管理區(qū)域劃分方法》（內(nèi)建房字【2000】22號）等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。五、物業(yè)服務(wù)收費接受包干制或酬金制等方式，具體收費方式由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)范圍協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者擔(dān)當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費中，依據(jù)約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均有業(yè)主享有或者擔(dān)當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)計費方式。六、實行物業(yè)服務(wù)費酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主全部，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支狀況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支狀況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)剛好答復(fù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支狀況進(jìn)行審計。七、實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括：物業(yè)服務(wù)成本，法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，八、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、物業(yè)管理服務(wù)人員的工資、社會保障和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費用；6、辦公費用；7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項修理資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。九、實行政府指導(dǎo)價的各類物業(yè)服務(wù)收費，依據(jù)分級管理、等級收費的原則，由業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會的由社區(qū)居民委員會）代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，協(xié)商確定所需物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，并依據(jù)確定的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價格，在浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定收費標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主大會通過后，在物業(yè)服務(wù)托付合同中約定。實行市場調(diào)整價的物業(yè)服務(wù)收費方式及收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)托付合同中協(xié)商約定。十、我盟實行政府指導(dǎo)價的各類物業(yè)服務(wù)收費共劃分為五個等級，即由高到低設(shè)定為：一級、二級、三級、四級、五級，個等級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，即《興安盟物業(yè)服務(wù)收費等級確定指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》（見附件一）。十一、我盟實行政府指導(dǎo)價的各類住宅物業(yè)服務(wù)收費等級基準(zhǔn)價格，即《興安盟物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價格》見附件二。 十二、我盟實行政府指導(dǎo)價的各類住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，在等級標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價格的基礎(chǔ)上，可上下浮動20%。住宅區(qū)內(nèi)的地下室物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，在住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，下浮50%；小區(qū)內(nèi)的車庫（含已出售的地下停車位）物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，與住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，下浮20%；小區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，在住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮20%；小區(qū)內(nèi)的商服物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，在住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮30%。此外，住宅區(qū)內(nèi)如未加入城市污水管網(wǎng)，未交納污水處理費的，可另收取污水清掏費，污水清掏費應(yīng)據(jù)實分?jǐn)偂?jù)實收取，具體分?jǐn)偡绞胶褪召M標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。十三、物業(yè)服務(wù)費用以平方米(建筑面積)·月·元為計費單位，按月、季、年計收，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)托付合同的約定向業(yè)主或運用人收取，預(yù)收期限不得超過12個月（含12個月）。物業(yè)服務(wù)收費額尾數(shù)為角，尾數(shù)不足0.10元的四舍五入。 十四、一般住宅前期物業(yè)服務(wù)收費由開發(fā)建設(shè)單位結(jié)合物業(yè)的特點，選擇物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)等級，并按本通知的規(guī)定，在招標(biāo)過程中作為投標(biāo)價格，代招標(biāo)結(jié)束后，與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)托付合同中約定。開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時，要在房屋買賣合同中明確約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費用、物業(yè)報修范圍和時限、違約責(zé)任等事項，或?qū)⑶捌谖飿I(yè)服務(wù)托付合同作為房屋買賣合同附件供應(yīng)應(yīng)購房人，并嚴(yán)格履行物業(yè)保修責(zé)任。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必需依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)托付合同的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)相應(yīng)的服務(wù)。十五、與住宅配套運用的電梯、二次供水設(shè)施，有償運用的地下停車位和固定封閉式存車處（車棚）收費，以及經(jīng)業(yè)主大會同意，在不違反消防和平安等相關(guān)規(guī)定的狀況下，在小區(qū)內(nèi)道路或者場地上建設(shè)的露天停車位收費，實行政府定價。其中：《興安盟一般住宅電梯收費標(biāo)準(zhǔn)》（見附件三）；住宅二次供水設(shè)施日常運行維護(hù)收費標(biāo)準(zhǔn)為：住宅和住宅區(qū)內(nèi)寫字用房每月每建筑平方米0.10元，住宅區(qū)內(nèi)商服用房每月每建筑平方米0.20元；有償運用的地下停車位和固定封閉式存車處（車棚），以及經(jīng)業(yè)主大會同意，在不違反消防和平安等相關(guān)規(guī)定的狀況下，在小區(qū)內(nèi)道路或者場地上建設(shè)的露天停車位收費標(biāo)準(zhǔn)，由同級價格行政主管部門制定，報盟發(fā)展改革委備案后執(zhí)行。所得收入扣除管理服務(wù)費用后歸全體業(yè)主全部，并依據(jù)業(yè)主大會的確定運用。其他利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，依據(jù)相關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項修理資金，也可以依據(jù)業(yè)主大會的確定運用。興安盟一般住宅電梯收費方式，要逐步全面推行智能卡（IC卡）刷卡收費方式。十六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主的托付供應(yīng)物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)除政府價格行政主管部門有統(tǒng)一規(guī)定外，由雙方約定收取費用。十七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)托付合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）后10日內(nèi)，需向同級價格行政主管部門，申領(lǐng)《內(nèi)蒙古自治區(qū)經(jīng)營性服務(wù)價格收費證》后方可向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。申領(lǐng)《內(nèi)蒙古自治區(qū)經(jīng)營性服務(wù)價格收費證》需提交下列材料。1、工商行政管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》；2、技術(shù)監(jiān)督部門核發(fā)的《組織機(jī)構(gòu)代碼證》；3、房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)《資質(zhì)等級證書》；4、企業(yè)法定代表人（負(fù)責(zé)人）身份證明；5、物業(yè)服務(wù)托付合同（前期物業(yè)服務(wù)托付合同）；6、稅務(wù)登記機(jī)關(guān)核發(fā)的《稅務(wù)登記證》；7、其他需提交的材料（業(yè)主大會通過的服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)會議紀(jì)要）。十八、業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)托付合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)托付合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會的由業(yè)主）應(yīng)當(dāng)幫助其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)運用人約定由物業(yè)運用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)運用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)等費用，由物業(yè)出讓人擔(dān)當(dāng)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)等費用，由物業(yè)受讓人擔(dān)當(dāng)；雙方另有約定的，從其約定。十九、納入物業(yè)服務(wù)范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位緣由未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。二十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)政府價格行政主管部門的規(guī)定，對全部收費實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)人員、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)電話、監(jiān)督舉報電話，以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、定價方式等有關(guān)狀況進(jìn)行公示。并定期征求業(yè)主的看法和建議，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

二十一、全盟各級價格行政主管部門，對一般住宅物業(yè)服務(wù)成本實行年度價格成本監(jiān)審制度，依據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水同等因素測算物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好物業(yè)各項管理服務(wù)的成本運營記錄，由價格行政主管部門在開展價格成本調(diào)查時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需照實反映狀況，供應(yīng)必需的帳簿、成本資料、票據(jù)、文件以及其他資料等。二十二、全盟各級價格行政主管部門、物業(yè)主管部門和街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)蘇木，要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管。對只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)，降低服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)變相多收費等亂收費行為，要依法查處。同時對發(fā)覺的問題，要督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)剛好整改。對拒不整改的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要記入企業(yè)信用檔案，形成“懇切守信”“優(yōu)勝劣汰”的良好市場氛圍，促進(jìn)和諧社會建設(shè)。二十一、本通知自2013年4月1日起實行。本方法除實施前業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)已簽訂物業(yè)服務(wù)合同或已交納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費用的，在本通知實施后尚未到期的，可以依據(jù)原規(guī)定執(zhí)行外，原有關(guān)規(guī)定如與本方法不一樣的，一律以本方法為準(zhǔn)。 附件二：興安盟物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價格等級標(biāo)準(zhǔn)一級二級三級四級五級基準(zhǔn)價格元/月建筑平方米0.800.600.400.300.20附件三：興安盟一般住宅電梯收費標(biāo)準(zhǔn)收費項目基礎(chǔ)費用（元/戶月）運行費用（元/戶月）備注收費標(biāo)準(zhǔn)30一十