中小城市小高層產(chǎn)品專題分析報(bào)告

品形態(tài)分析近年來,在我國(guó)城市住宅的設(shè)計(jì)與開發(fā)建設(shè)中，小高層住宅異軍突起，十分流行,在銷售市場(chǎng)上很受廣大購(gòu)房者的青睞。其現(xiàn)象值得認(rèn)真探索。所謂小高層住宅是指層數(shù)為7層~11層的住宅，其平面布局類似于多層住宅，有載人電梯，但無消防電梯。小高層住宅是一種約定俗成的說法，在國(guó)際住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中并無此定義.小高層住宅實(shí)際上是中高層住宅(7層~9層)和10層~11層的高層住宅相加在一起的概念.根據(jù)規(guī)范，電梯和樓梯共同作為公共垂直交通工具，但可以不設(shè)消防電梯。因此，小高層住宅雖然是高層住宅，但層數(shù)較低，具有多層住宅的某些特點(diǎn),雖設(shè)有電梯,但防火要求并不如高層建筑防火要求那么高。我國(guó)城市人口的高度集中，小高層住宅建筑成為一些大中城市建筑活動(dòng)的重要內(nèi)容.這種以小高層住宅建筑為主體的居住區(qū)，在社區(qū)環(huán)境的設(shè)計(jì)上頗具特色，套型及公共部位的設(shè)計(jì)靈活多變，其安全問題及結(jié)構(gòu)體系與以往的多層住宅建筑有許多不同的方面。下面就此作幾點(diǎn)探討。 (一)社區(qū)環(huán)境特色早在1930年春，著名建筑大師、現(xiàn)代建筑的奠基人格羅皮烏斯,在布魯塞爾召開的國(guó)際現(xiàn)代建筑協(xié)會(huì)陽光最好,建筑物之間距離拉大，可以有大塊綠地供孩子們嬉戲”，“應(yīng)該利用我們擁有的技術(shù)手段,使城市積,擴(kuò)大市區(qū)空地，有利于城市綠化,改善環(huán)境衛(wèi)生.良好的居住環(huán)境，是城市商品住宅品位及價(jià)值的一個(gè)決定性因素，也是居者生活舒適必不可少的條件,它所涉及的問題十分復(fù)雜，包括交通組織、綠化鋪裝、水體、景觀、小品的設(shè)置和環(huán)境照明等各個(gè)細(xì)節(jié)問題。小高層建筑住宅區(qū)的寬?？臻g，經(jīng)過建筑師的精心策劃和合理組織，可形成特色鮮明、風(fēng)格各異的居住環(huán)境。建筑是社區(qū)居住環(huán)境的主角，其創(chuàng)作水平直接影響整個(gè)社區(qū)的環(huán)境質(zhì)量.建筑創(chuàng)作應(yīng)在空間組織、形態(tài)尺度、色彩質(zhì)地等方面,加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境特色建設(shè).小高層住宅建筑，在建筑群體布局上，高低相間，點(diǎn)面結(jié)合,可以改善城市面貌,豐富城市藝術(shù)，同時(shí)也是社區(qū)文化形成的因素之一.(二)套型設(shè)計(jì)對(duì)于住宅套型的重要性，現(xiàn)在被越來越多的開發(fā)商認(rèn)識(shí)和重視了，這是一個(gè)很大的進(jìn)步，是“以人為一環(huán)境中,住戶買家經(jīng)濟(jì)實(shí)力是前提，在同樣的經(jīng)濟(jì)實(shí)力條件下，買家最重視的是住宅“套型結(jié)構(gòu)"問題，心和挑剔的焦點(diǎn)。“套型結(jié)構(gòu)”,是單元式住宅戶內(nèi)獨(dú)家擁有的空間組成、大小及其平面的布局形式。套型設(shè)計(jì)，實(shí)際上是一種人的生活方式的設(shè)計(jì)。生活方式，反映住戶的社會(huì)地位、職業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)條件、家庭人口結(jié)構(gòu)及生能適應(yīng)不同人的需要，而不是要人來適應(yīng)房子或要不同的人來適應(yīng)同一種房子，就應(yīng)體現(xiàn)“以人為本，為人服務(wù)”的設(shè)計(jì)宗旨。小高層住宅建筑，以其特有的建筑環(huán)境及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，造就了其套型設(shè)計(jì)的多樣性和靈活性。1、合理的功能分區(qū)作為代表未來居住方向的小康型套型設(shè)計(jì)，其最大特點(diǎn)就是公私分區(qū)明確。要塑造家庭的舒適環(huán)境,必須加深對(duì)公私分區(qū)明確的理解，以恰當(dāng)?shù)目臻g劃分，使居住生活行為適得其所,進(jìn)而獲得最佳的居住空間層次人行為的居住性、適合性和私密性。在人品味特征的起居室，使之與室外環(huán)境交相輝映.這個(gè)充滿陽光和綠色的大起居室，可靈活分隔，劃分成一室一廳，滿足人口較多的家庭的需要；或用作書房，以豐富居室的內(nèi)涵。起居室與南向陽臺(tái)的緊密結(jié)合,采用大面積的落地玻璃門，形成陽光室與南向的陽臺(tái)和透空的鑄鐵欄桿通透，可將室外優(yōu)美的環(huán)境組織到室內(nèi)來。高層住宅建筑的特色之一。3、合理的房間尺度用大屏幕彩電和音響組成的家庭影院和真皮大沙發(fā)，結(jié)合人體尺度和視覺適應(yīng)尺寸,以開間4.5m為宜；餐x3.3m的空間，能較好地滿足家庭吃飯和宴客的需要;主臥室以3。6x4.8m,加上獨(dú)立衛(wèi)生間為較舒適的尺寸，附有南向大陽臺(tái)的更佳;廚房面積應(yīng)大于6㎡，平面以方形為宜，使櫥柜呈“島”形布置，氣的交叉使用問題。4、有效地組織設(shè)備管網(wǎng)在操作臺(tái)后部設(shè)100cm寬的水平管線區(qū)，衛(wèi)生設(shè)備的管件可采用吊頂將其隱蔽。當(dāng)結(jié)構(gòu)布置有條件時(shí),可采用樓板下沉,將戶內(nèi)的所有管件均在同層布置，維修時(shí)不需到下一層，以減少住戶間的矛盾。5、舒適的空間感受小高層住宅建筑,因?yàn)榭缍容^大,層高比一般多層住宅建筑高，形成了更舒適的空間感受。一般多層住宅建筑層高為2.7—2。9m，小高層建筑的層高，視其框架梁的高度變化而變化,一般在3m左右。躍層式住宅的起居室可設(shè)置“吹拔”，連通上下兩層，形成4—5m高的寬敞空間，可增加空間的流動(dòng)性和趣味性.密度增加,住宅建筑層高普遍較低的情況下，尤為難得.(三)公共部位的設(shè)計(jì)間形態(tài)完整的大堂空間,電梯門在一層,以直接面向大堂為宜，使人在大堂的每一個(gè)位置均能看到電梯的顯人為本"的設(shè)計(jì)理念。 (四)安全問題及結(jié)構(gòu)體系居住首先需要安全。居住安全保障，要求在交通組織、設(shè)備安裝及運(yùn)行、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、災(zāi)害預(yù)防等方面做到綜合考慮。但在防火方面性能較好，因而目前在國(guó)內(nèi)應(yīng)用廣泛。而另一種應(yīng)用不多的鋼結(jié)構(gòu)小高層結(jié)構(gòu)體系，正逐漸引起開發(fā)商和設(shè)計(jì)師們的注意，這種結(jié)構(gòu)具有自重輕、抗震性能優(yōu)良的特點(diǎn)，不僅使建筑結(jié)構(gòu)更加安全,而且大大提高了工廠化、產(chǎn)業(yè)化水平，減少了現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)，能極大地提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和施工速度及精度,減少施工噪聲，符合環(huán)保施工的要求。這種結(jié)構(gòu)雖然防火性能較差，但如果做好防火處理，同樣也能滿足防火要求。隨著可持續(xù)發(fā)展的觀念日漸深入人心，保護(hù)和節(jié)約不可再生資源、能源成為住宅建設(shè)中必須遵循的原則之一。與此同時(shí),社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和生活水平的提高使居民對(duì)居住環(huán)境提出更高要求，促使住宅形態(tài)代居住生活要求、適合居民意愿，又可在一定程度上提高土地利用率、節(jié)約土地資源，而成為當(dāng)前和未來城市住宅中一道亮麗的風(fēng)景線. 與空間限定景觀設(shè)計(jì)與住區(qū)空間領(lǐng)域的限定對(duì)于塑造良好的居住環(huán)境形象具有重要作用.層次豐富的景觀和空間使住區(qū)富有活力和可識(shí)別性，在住宅商品化時(shí)代更可提高房產(chǎn)品位，誘發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，而真正的受益者仍是居民自身。人對(duì)景觀環(huán)境的認(rèn)知是視覺在大腦中一種復(fù)雜的反映。蘆原義信在《外部空間設(shè)計(jì)》中曾闡述其在紐“小高層”住宅的層數(shù)變化可形成豐富多變、高低起伏的天際輪廓線，與多、高層相結(jié)合，根據(jù)其層數(shù)特點(diǎn)在住區(qū)中適當(dāng)布局，更有利于創(chuàng)造住區(qū)景觀的高潮和焦點(diǎn)，并形成遠(yuǎn)、中、近的多層次景觀.當(dāng)住區(qū)采用“小高層”與多層結(jié)合的方式時(shí)，一般將“小高層"置于小區(qū)入口，作為門戶與屏蔽,隔離成為住區(qū)的焦點(diǎn)與高潮。利用“小高層”住宅的層數(shù)靈活性，將不同層數(shù)的單元進(jìn)行組合，使單棟建筑的輪廓也富于變化，更增添景觀魅力?？臻g領(lǐng)域的限定可以創(chuàng)造安全感。通過設(shè)置真正的或象征性的障礙來區(qū)分不同層次的空間。對(duì)于住區(qū)變地面高差及綠化配置、設(shè)立特殊標(biāo)志或路障等,兩者都可使陌生人意識(shí)到自己進(jìn)入了他人的領(lǐng)域而卻步。而其中最有效的手段莫過于使建筑圍合成不同層次的庭院空間,以加強(qiáng)領(lǐng)域感。對(duì)于“小高層”住區(qū)而言,可通過形式多樣的“小高層”住宅或和多、高層結(jié)合進(jìn)行圍合，以實(shí)現(xiàn)對(duì)空間領(lǐng)域的限定。化等手段減小庭院尺度,并賦予居民靈活使用的余地.例如，上海的陸家嘴花園則采用更為靈活和多層次的(二)住宅形象與造型藝術(shù)“小高層"住宅的視覺形象、體量與尺度，直接限定并影響著住區(qū)空間與景觀，其設(shè)計(jì)不僅應(yīng)創(chuàng)造適據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，當(dāng)問及所喜歡的建筑風(fēng)格時(shí)，48.6%的居民選擇現(xiàn)代風(fēng)格，27.5％認(rèn)為“無所謂,只要風(fēng)格在居民的住宅風(fēng)格取向上占有主導(dǎo)地位,此外,徽派住宅雖終將成為回憶,但帶有地方色彩的徽派住宅仍頗受歡迎,容易營(yíng)造出令人懷舊的氛圍，展現(xiàn)安徽地區(qū)獨(dú)有的風(fēng)貌。2、造型與尺度層無可非議，但對(duì)于層數(shù)較多的“小高層”而言，則整體造型和肌理顯得過于單一.若從造型角度入手，進(jìn)行平面調(diào)整和局部變化，某一層或一戶采取特殊設(shè)計(jì)，會(huì)令住宅造型更為靈尺度是指建筑物與人體的比例關(guān)系，尺度與人接近，則感覺舒適。設(shè)計(jì)中可通過減小“小高層”的二層平臺(tái)、造型色彩材質(zhì)變化)等方式.此外,對(duì)住宅細(xì)部進(jìn)行精心處理，亦有助于增強(qiáng)住宅的親切感. (三)人與自然共生長(zhǎng)期生活在城市環(huán)境中的人們尤其渴望能擁有一片接近自然的天地,住區(qū)環(huán)境的塑造必須考慮創(chuàng)造適住區(qū)生態(tài)環(huán)境?？衫谩靶「邔印笨蚣芙Y(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)將其底層架空，作為住宅的入口和公共活動(dòng)場(chǎng)所，使綠正南北向，可以根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定和氣候風(fēng)向條件做適當(dāng)調(diào)整。可能的情況下，應(yīng)適當(dāng)增大間距，或采用多種層數(shù)相結(jié)合、底層架空或底層用作車庫(kù)等方式。3、地形地貌的巧妙利用給予人們優(yōu)美的戶外空間，構(gòu)建有領(lǐng)域感的社區(qū)環(huán)境，塑造住區(qū)特有的景觀形象，并提供與自然融合交匯 住宅的流行原因比較清晰地看到流行現(xiàn)象的背后原因。城市中建高層住宅是必然出路。因此，近幾年全國(guó)各大城市都建了很多高層住宅。在北京、上海、廣州等大城市出現(xiàn)了不少二三十層的高層住宅，甚至出現(xiàn)了超過100m的超高層住宅。在一些地價(jià)昂貴地段，還經(jīng)常出現(xiàn)塔式住宅相互拼接成塔群住宅的情況。高層住宅雖節(jié)約用地，能容納更多住戶，但也帶來很多弊1)住宅平面往往是一梯8戶或一梯6戶，因此，有近1/3的住宅朝向不好。2)標(biāo)準(zhǔn)層的公共交通面積和設(shè)備及管井占用面積較大,每戶分?jǐn)傒^多公用面積，因此，每戶的建筑面4)容易導(dǎo)致居住小環(huán)境的惡化，如高層住宅北面的大片陰影區(qū)、高層住宅的樓群風(fēng)等。5)建設(shè)費(fèi)用高、建設(shè)周期長(zhǎng).這是高層建筑層數(shù)多、面積大結(jié)構(gòu)復(fù)雜帶來的直接后果。2、多層住宅的優(yōu)缺點(diǎn)地和容納戶數(shù)方面效果不如高層建筑。因此，在大中城市的住宅建設(shè)中，多層住宅越來越多地讓位于高層等各種切身利益。3、小高層住宅的優(yōu)勢(shì)正是在這種大背景下，小高層住宅應(yīng)運(yùn)且逐漸流行起來.它摒棄了大高層住宅(11層以上)的缺點(diǎn)，同了現(xiàn)在購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買水平.因此，小高層住宅具有如下優(yōu)點(diǎn):1)節(jié)約用地,尺度適宜。小高層住宅也是一種高層住宅，因此,同多層住宅相比,具有節(jié)約用地的明顯2)戶型優(yōu)越.以單元式為例，小高層住宅同多層住宅相比，其平面布局基本相同,只是多加了一部電梯，因此，具有良好的通風(fēng)、采光、觀景效果和良好的戶內(nèi)布局。由于每戶分?jǐn)偟墓妹娣e并不大，易為3)提高了生活質(zhì)量。仍以單元式為例，雖然小高層住宅只加了一部電梯，但作用不可小看。據(jù)調(diào)查,在許多大城市，老人問題已十分突出。老人占城市人口的比例約為15%。如果在小高層住宅的設(shè)計(jì)、施工和管理中，規(guī)定電梯從4層開始?？?這將給老、弱、病、殘、孕居民上下樓以及居民搬運(yùn)重物等帶來極大方便,提高了生活質(zhì)量.就標(biāo)準(zhǔn)而言，基本達(dá)到歐美國(guó)家4層以上住宅設(shè)電梯的規(guī)定.單,抗風(fēng)、抗震要求不如一般的高層建筑，對(duì)于開發(fā)商來說，投資較少，工期較短，資金和人員均容易周轉(zhuǎn)，而回報(bào)并不低，因此，受到他們的歡迎.由于以上諸多原因，小高層住宅逐漸從圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)并成為風(fēng)行一時(shí)的時(shí)尚。 (二)小高層住宅的前景高,導(dǎo)致房?jī)r(jià)較梯與住戶內(nèi)墻之間要做隔聲減振處理或者干脆設(shè)單獨(dú)電梯。另外在設(shè)計(jì)和施工時(shí)還要注意滿足住宅的消防要求，以及公用交通面積的合理布局,這樣既滿足安全要行的國(guó)家技術(shù)規(guī)范和建設(shè)開發(fā)的水平以及居民的購(gòu)買能力。隨著實(shí)踐的進(jìn)行,應(yīng)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),進(jìn)一步提高設(shè)適合發(fā)展小高層住宅展，2001年全國(guó)住宅建設(shè)完成投資達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的6245億元，住宅竣工面積也達(dá)到7.25億平方米。這一數(shù)據(jù)一方面反映了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和居民的明我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)日趨激烈。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，以及廣大購(gòu)房者消費(fèi)觀念的日趨成熟。如何開發(fā)出滿足廣大消費(fèi)者需求的新型住宅產(chǎn)品，已經(jīng)成為各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須解決的首要問題。，長(zhǎng)期以來由于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，再加上城市人口較少，土地資源相對(duì)充裕，所以土地價(jià)格不是很高.開發(fā)商在選擇住宅類型時(shí)，往往更多地考慮住宅的建筑工程費(fèi)用.因此,為了降低住宅的成本，各中小城市的住宅建設(shè)一直以5~6層的多層住宅為主.然而,進(jìn)入新世紀(jì)以來，隨著城市戶籍制度的加、人均占有土地的下降和國(guó)家對(duì)城市國(guó)有土地出讓方式的不斷規(guī)范，再加上土地本身具有的相對(duì)稀缺性和不可再生性,我國(guó)各中小城市的建設(shè)用地價(jià)格呈現(xiàn)出快速上漲的勢(shì)頭.土地價(jià)格的快速上揚(yáng)，使土地成本占到了住宅銷售價(jià)格的40％-50％，如何節(jié)約用地，提高現(xiàn)有土地的利用率已經(jīng)成為開發(fā)商在選擇住宅建備了多層和高層住宅各自的優(yōu)點(diǎn)，使其在我國(guó)中小城市得以流行。小城市通工具的一種住宅類型.小高層住宅與其他類型住宅相比，具有以下幾方面的優(yōu)勢(shì)。1、可以有效節(jié)約土地土地30％左右，如果開發(fā)建造一個(gè)2萬人規(guī)模的居住小區(qū),可以節(jié)約開發(fā)用地6-10萬平方米.開發(fā)建造小高層住宅,由于層數(shù)的提高,如果在同樣的開發(fā)用地上,則可以降低小區(qū)的建筑密度，使小區(qū)用架空設(shè)計(jì)，引從節(jié)約土地的角度而言，高層住宅比小高層住宅更有優(yōu)勢(shì)，但高層住宅在我國(guó)中小城市并未能得到良好的發(fā)展。究其原因，首先是高層住宅的平面設(shè)計(jì)不合理,往往是一梯8戶或6戶，導(dǎo)致近1/3的住宅朝向不好，影響了住戶的采光和通風(fēng).其次是比多層住宅增加了電梯間，電梯井走道和大堂等公攤面積，使高層住宅的得房率比多層住宅要低10％；第三是較高的銷售價(jià)格超出了中小城市消費(fèi)者的承受能力。而小高層住宅在這些方面比高層住宅優(yōu)越得多.首先,戶型設(shè)計(jì)相同于多層住宅,以一梯2戶為主，其平,建筑短、建筑成本低，其銷售價(jià)0—300元，比較適合中小城市消費(fèi)者的收入水平。3、建筑類別適應(yīng)中小城市開發(fā)企業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況有很嚴(yán)格的防火、抗震要求，所以對(duì)開發(fā)商的綜合素質(zhì)要求很高，如果沒有雄厚的資金作經(jīng)濟(jì)后盾以及相當(dāng)?shù)馁Y質(zhì)等級(jí)，一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不敢貿(mào)然開發(fā)高層住宅項(xiàng)目的。相反，小高層住宅由于建筑層數(shù)相對(duì)較少，建筑高度限制在30—35米以內(nèi)，施工復(fù)雜程度要比高層住宅簡(jiǎn)單得多，對(duì)防火、抗震等也沒有特別的要求，只是比多層住宅增設(shè)了一部電梯，這樣對(duì)開發(fā)商的綜合素質(zhì)、資金實(shí)力要求相對(duì)較低。我國(guó)許多中小城市受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)都不高，以三級(jí)及三級(jí)以下為主，較低的企業(yè)資質(zhì)、有限的資金實(shí)力使這類房地產(chǎn)開發(fā)商更傾向于開發(fā)小高層住宅項(xiàng)目.4、提高了小區(qū)居民的生活質(zhì)量住宅設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本,電梯的采用體現(xiàn)了對(duì)人的關(guān)懷，歐美一些國(guó)家四層的住宅就設(shè)置了電梯。按我至發(fā)展到7-8層也不設(shè)電梯。目前，我國(guó)正面臨著人口老齡化這一發(fā)展趨勢(shì)，城市老年人的人口數(shù)量正在、殘居民的日常出入，極大提高了居住的舒適度和居民的生活質(zhì)量。很長(zhǎng)一段時(shí)間以來，我國(guó)中小城市的居民住宅建設(shè)以多層住宅為主，整個(gè)城市缺乏一批個(gè)性鮮明的住宅群中可起到點(diǎn)綴作用,極大地豐富了中小城市的建筑景觀，展示了城市的現(xiàn)代風(fēng)貌.盡管小高層住宅在我國(guó)中小城市具有較好的發(fā)展前景，但目前還存在一些問題，應(yīng)引起開發(fā)商及有關(guān)雖然小高層住宅的建筑高度比高層要低,但是30-35米左右的建筑高度相對(duì)于多層住宅而言,還是高了備壓力泵來保證小高層住戶的用水需求。但是增設(shè)的壓力泵在工作時(shí)會(huì)產(chǎn)生很高的噪音,如果開發(fā)項(xiàng)目是住宅群還好，可以找一個(gè)遠(yuǎn)離住宅樓的偏僻地方設(shè)置泵房；而如果只有幾幢單體住宅樓的話,則只能設(shè)置在住宅底層,此時(shí)就會(huì)影響該幢居民的日常生活；嚴(yán)重時(shí)，還會(huì)引發(fā)住戶與物業(yè)管理公司之間的矛盾。小高層的另一個(gè)問題就是電梯運(yùn)行的質(zhì)量。由于小高層的電梯貼近住戶內(nèi)墻布置,電梯運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的震動(dòng)和噪音也給住戶帶來了不便。為了解決這一問題，目前開發(fā)商采取的對(duì)策，一是選用高質(zhì)量的進(jìn)口或國(guó).隨著電梯使用年限的增加，性能的降低，電梯運(yùn)行質(zhì)量將成為困擾住戶的一個(gè)長(zhǎng)期問題。雖然小高層住宅目前還存在著一些問題，但由于它們能比多層住宅節(jié)約開發(fā)用地，創(chuàng)造更好的居住方面比高層住宅優(yōu)越，因此,只要開發(fā)商對(duì)上述問題采取積極有效的對(duì)策，小高層住宅在中小城市應(yīng)具有良好的發(fā)展前景.設(shè)的可行性分析伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，住宅值得注意的是，一些城市新近推出一批小區(qū)的一個(gè)共同點(diǎn)，就是在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)布置了一定比重的1、小高層住宅受到市場(chǎng)的青睞并非偶然小高層住宅在小區(qū)環(huán)境創(chuàng)造上有突出優(yōu)勢(shì)。生理學(xué)表明,人的視覺清晰度范圍一般在30米以內(nèi)，而高照看兒童戶外活動(dòng)等均為適宜,使人感到親切而不失舒展。生活看，7—8層不帶電梯的住宅,給居民生活帶來諸多不便。與多層相比，小高層均安裝電梯，能免除爬到居家住行的方便感、舒適感.值班管理用房等，得房率只能徘徊在70%左右.而小高層一般在11層以下，可采用一臺(tái)電梯、一座樓梯,無須值班室，因而也就省卻了大量公用面積，得房率可達(dá)到80％以上.小高層相對(duì)于多層具有明顯的優(yōu)勢(shì)。用性,而高層住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu),室內(nèi)空間不可隨意改動(dòng),給裝修帶來諸多不便。2、小高層住宅開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)分析國(guó)，這種住宅形態(tài)的產(chǎn)生決非偶然，它是時(shí)代發(fā)展和市場(chǎng)需求的必然結(jié)果。這里以無錫市為例。以無錫市為例子，開始較普遍采用小高層這種住宅形態(tài)起始于1998年,近兩年新建規(guī)模較大的住宅小情況看，已逐步形成一年比一年好的態(tài)勢(shì)。無錫市近年推出的無錫標(biāo)準(zhǔn)花園，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，采用多層住宅與小高層住宅結(jié)合開發(fā)的思路，于沿金匱路南側(cè)建造小高層，重點(diǎn)加強(qiáng)立面效果設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì),采用高檔電梯，加強(qiáng)售后管理,并在小高層的層“以人為本”,切實(shí)搞好規(guī)劃設(shè)計(jì),通過必要的市場(chǎng)引導(dǎo)、示范和完善的銷后服務(wù)，小高層住宅必定會(huì)成為樓市中一道亮麗的風(fēng)景線。3、小高層住宅建設(shè)的經(jīng)濟(jì)分析投入與產(chǎn)出關(guān)系.撇開環(huán)境因素，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與費(fèi)用看,土地費(fèi)用和建設(shè)安裝工程這兩項(xiàng)占設(shè)容積率與地價(jià)的關(guān)系，建造小高層有較高的經(jīng)濟(jì)性。傳統(tǒng)的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)效用分析(可參見任何一本微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教材),小區(qū)開發(fā)的邊際成本為MC和邊際收益價(jià)格曲線為MP.MC最初隨著容積率的增加而下降，達(dá)到某一“門檻”率越高越好，小高層這種住宅形態(tài)可塑性最強(qiáng)。容積率與銷售價(jià)格的關(guān)系.現(xiàn)行條件下，住宅小區(qū)容積率對(duì)銷售價(jià)格的調(diào)節(jié)作用是較為明顯的。采用小高層與多層結(jié)合開發(fā)建設(shè)的形式，在得當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略下,是切實(shí)可行.售難點(diǎn)與化解小高層產(chǎn)品被市場(chǎng)接受需要一個(gè)過程，中小城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目推出小高層,應(yīng)在向消費(fèi)者詳細(xì)分析小高層優(yōu)劣勢(shì)的基礎(chǔ)上，展示小高層所能帶來的美好生活環(huán)境，針對(duì)可能出現(xiàn)的問題,逐一化解.(一)小高層簡(jiǎn)介及優(yōu)劣勢(shì)首先，我們讓消費(fèi)者了解什么是小高層。我們目前常說的“小高層"是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有電梯,大多在7至12層之間的住宅建筑，是介于多層與高層之間的一種建筑模式.6層以下的則諸擾降低到最小程度，減少了住戶之間的相互干擾。并且小高層在原有板式多層的基礎(chǔ)上增多層數(shù),可以節(jié)約土觀及視線問題也得以解決。一梯兩戶配成本則要低于高層住宅，建安成本也比高層塔樓低，受到了消費(fèi)者的歡迎。我們可以進(jìn)一步把小高層建筑的優(yōu)劣羅列如下：優(yōu)勢(shì): (二)小高層在當(dāng)前市場(chǎng)推廣上遇到的主要問題及解決方案探討1、推廣時(shí)市場(chǎng)不認(rèn)可小高層建筑則需調(diào)查人們對(duì)小高層的認(rèn)可度，引導(dǎo)客戶購(gòu)買小高層是一個(gè)長(zhǎng)期行為，根據(jù)其他城市市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，一般需板樓進(jìn)深的上限,超過后整個(gè)戶型采光效果就會(huì)受到影響.再如采用較先進(jìn)、美觀的建筑立面、建筑風(fēng)格等對(duì)購(gòu)房者造成先聲奪人的效果。但根本解決之道就是小高層的產(chǎn)品質(zhì)量要優(yōu)于多層。一方面通過新技術(shù)、高了得房率。2、對(duì)電梯使用產(chǎn)生抗性必須使用一些檔次在中檔的電梯(人們都熟知的品牌,并視樓盤品質(zhì)上調(diào)檔次)，避免出現(xiàn)電梯經(jīng)常性3、市場(chǎng)認(rèn)為小高層公攤大，房款總價(jià)高客戶群并不清楚到底都哪里多了公攤,銷售時(shí)可以稱是電梯間帶來的公攤,讓客戶心里有數(shù)自己多出哪里面積。并且，可以采用一些先進(jìn)的技術(shù)提高使用率,如在室內(nèi)采用超薄填充墻，客戶看房時(shí)是非常認(rèn)可這種形式。4、小高層的低層部分的銷售障礙小高層的低層特別是1－3樓則享受不到小高層種種優(yōu)勢(shì)，而且1－3樓住戶也要承擔(dān)包括電梯維修管理等在內(nèi)的同樣金額的物業(yè)管理費(fèi)用,低層的銷售非常緩慢。一個(gè)是從價(jià)格上找平衡，一樓住宅的價(jià)格往往也就是小高層的起價(jià)，另外就是附送一些額外的東西，5、戶型不能刺激消費(fèi)者購(gòu)買欲望。1、注重環(huán)境，前后庭院的綠化、園林小品的營(yíng)造,使居住質(zhì)量得到飛躍.2、開間增大，戶型趨合理，廚房、衛(wèi)生間加窗，增強(qiáng)陽臺(tái)觀景的作用。3、改變購(gòu)房者的觀念首先要改變發(fā)展商以及銷售人員的觀念，現(xiàn)在不少銷售人員本身就不認(rèn)同小高層，在介紹時(shí)本身低氣不足，這樣本身就會(huì)給購(gòu)房者一種“小高層不如多層"的誤解。4、多做戶型市場(chǎng)的創(chuàng)新，根據(jù)目標(biāo)客戶群的生活習(xí)慣，分析戶型每一個(gè)細(xì)節(jié)的可能創(chuàng)新方向。 48:00隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，商品化住宅市場(chǎng)逐步成熟。城市住宅開其特殊的優(yōu)勢(shì)。壓抑、不自然。與之相比，小高層多為7—11層(部分11躍12層),高度為30米左右，俯視地面、觀看景物、照看兒童戶外活動(dòng)等均為適宜，使人感到親切而不失舒展,結(jié)合總體環(huán)境可創(chuàng)造出更宜人的居住從實(shí)際生活看，7—8層不帶電梯的住宅，給居民生活帶來諸多不便.與多層相比，小高層均安裝電梯,能免而塔式高層無論如何布局，總有一些套型朝向不甚理想，沒有陽光的臥室和起居室使人難以接受。相比之配電間、值班管理用房等,得房率只能徘徊在70%左右。而小高層一般在11層以下，可采用一臺(tái)電梯、一座樓梯,無須值班室，因而也就省卻了大量公用面積，得房率可達(dá)到80％以上。5、容積率合理。我國(guó)人口眾多，土地資源相對(duì)匱乏，適當(dāng)?shù)膶訑?shù)、合理的容積率成為一種必然。在節(jié)約用地這一點(diǎn)上，小高層相對(duì)于多層具有明顯的優(yōu)勢(shì)。在一定條件下，綠化率相同，可在一定程度上提高城市住宅用地的集約度；容積率相同，則可較大地減少建筑占地面積，增大綠化空間.6、有利于開發(fā)建造和室內(nèi)裝修。與多層住宅磚混結(jié)構(gòu)相比,小高層住宅具有高層建筑的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)：采性。而高層住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)空間不可隨意改動(dòng)，給裝修帶來諸多不便。由于上述小高層住宅這種高度低、重量輕、基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)處理相對(duì)簡(jiǎn)單的特點(diǎn),加之建設(shè)施工周期短、投但是，客觀地看多層住宅仍比小高層銷售得好，原因之一是居民的消費(fèi)觀念滯后，需要市場(chǎng)的引導(dǎo)。同時(shí)在開發(fā)小高層住宅時(shí)，要注意避免：一是一味追求容積率,破壞了小區(qū)的大環(huán)境;二是有的小區(qū)在布局小高層位置時(shí)，不盡合理;三是有些小高層的立面效果沒有經(jīng)過精心的設(shè)計(jì)，給人以“失落感”;四是有些因二、城郊高層住宅瓶頸有待突破。另外，從得房率的角度來看,一般高層得房率在80％左右，小高層的得房率在84．5％左右，多層得房率大概在88%左右，得房率是影響市民購(gòu)買多層的重要原因。郊區(qū)小高層應(yīng)以記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),大多數(shù)位于非中心區(qū)的小高層戶型品種比較單一,僅有三四種,有的只有兩種，大多為100平方米以上,而旁邊的多層樓房大多有十幾種戶型可供選擇、甚至有的達(dá)到二十幾種戶型,選擇范圍從價(jià)大多在30多萬元，選擇余地有些小，開發(fā)商應(yīng)在小高層中設(shè)計(jì)出更多種類的戶型，滿足普通消費(fèi)者的期小高層已全部賣完，應(yīng)該說銷售情況還不錯(cuò)。同多層比起來,小高層由于造價(jià)較高、公攤面積大，因此，時(shí)推出的時(shí)候,小高層便會(huì)有銷售阻力。購(gòu)房者在做選擇時(shí),不單單是在多層或小高層之間作比較,還有居住環(huán)境、物業(yè)管理、戶型等各方面的考慮。小高層開發(fā)商如果從這些方面著手，讓小高層達(dá)到多層的舒適度，就有可能出現(xiàn)“小高層市場(chǎng)”。具體說來,吳曉建議從三個(gè)方面入手。首先,小高層的戶型不能參照多層，應(yīng)在滿足居住功能的前提下，縮小單套面積，比如現(xiàn)在的三室二廳面積多在130~140平方米，那么小高層的三室二廳放在120平方米左居住環(huán)境、物業(yè)管理等。小高層的購(gòu)買成本比多層高，如果居住環(huán)境優(yōu)于多層，物業(yè)管理更為周到，會(huì)給購(gòu)房者帶來心理上的滿足感,從而樂意購(gòu)買小高層.記者走訪了一些城郊接合部發(fā)現(xiàn),大多數(shù)樓盤小高層的售價(jià)與多層差不多，有的甚至低于多層售價(jià)可供選擇，大多購(gòu)房者不愿意選擇小高層，最后公司以比多層住宅優(yōu)惠的價(jià)格將小高層銷售完畢。小高層離.管費(fèi)相的小宅價(jià)格比高層價(jià)格大約高100~200元／平方米，以此來吸引客戶。市場(chǎng)追捧,反映良好.沿海物業(yè)的方總認(rèn)為，雖然小高層的公攤面積比較大，但電梯的便捷，使生活在小高層的居住者生活品質(zhì)更高些。為，城市的發(fā)展必然會(huì)帶來越來越多的高層建筑，將以小高層與高層為主。光谷的消費(fèi)群以高知人群居多，一方面,他們有足夠的購(gòu)買能力，做小高層與高層建筑，最主要的是要保證居住的舒適度。四、城郊(小)高層住宅還需創(chuàng)新銷售難度。姚總提醒城郊小高層在建的項(xiàng)目:多層一定要與小高層拉開距離.充分利用小高層的觀景優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)上要讓小高層更好用。如該空出來的地方一定要空出來,給住戶更多的綠地.姚總認(rèn)為，與消費(fèi)者的溝通創(chuàng)新”也是必不可少的。長(zhǎng)城建設(shè)的湯經(jīng)理認(rèn)為，消費(fèi)心態(tài)是需要引導(dǎo)的。如果小高層的建筑材料、電梯的品質(zhì)等各方面都比盤一般擁有大的社區(qū)環(huán)境，開發(fā)商也要考慮在利用稀缺的土地資源時(shí)，在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面如何將產(chǎn)品突出出來。小高層在沿海城市發(fā)展已經(jīng)非常成熟，這是值得本地開發(fā)商借鑒的。德盛行物業(yè)顧問有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理吳曉分析，由于售價(jià)相對(duì)較高,因此，小高層在市場(chǎng)推廣時(shí)有一定縮小單套面積，比如現(xiàn)在的三室二廳面積多在130~140平方米，那么小高層的三室二廳放在120平方米黑要將小高層的尊貴程度與多層區(qū)分開來。這主要是從一些附加設(shè)施上下工夫，如居住環(huán)境、物業(yè)管理等。從而樂意購(gòu)買小高層。附錄2：鄭州小高層發(fā)展(2005)很多人都會(huì)贊嘆聳入云層的建筑師杰作，但是真正讓他們把家安在高層之上時(shí),他們卻突然都患上了恐擔(dān)心會(huì)被困在電梯里。但是,每一個(gè)新事物的出現(xiàn)，必定給人們帶來的好處要多于它的缺點(diǎn)，它的發(fā)展也是一個(gè)逐步完善的過程。目前鄭州高層住宅的價(jià)格一般在3000元/平方米左右，地段景觀配套好一點(diǎn)的每平方米要4000元以較著享受什么樣的服務(wù).小高層的客戶群一般經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好,文化素質(zhì)高,對(duì)新事物接受能力較強(qiáng)，比較關(guān)心樓盤的品質(zhì)，價(jià)格已不再是他們購(gòu)房考慮的唯一重要因素。他們更看中的是居住品質(zhì)和樓房的潛在價(jià)值?！敝忻摲f而出，成為鄭州樓市又一建筑經(jīng)典。從居住價(jià)值來看，通風(fēng)良好、戶戶朝陽．視野開闊，收納更多們的是更高的生活質(zhì)量.在漢飛·城市公園，讓您真正得到50%以上的綠化率，享受高品質(zhì)的公園生活，完善的小區(qū)配套：時(shí)尚休閑沙龍、體閑娛樂廣場(chǎng)等.并建有小區(qū)幼兒園、小學(xué)，與鄰近新七中、藝術(shù)小學(xué)形成全齡教育體系，實(shí)現(xiàn)家長(zhǎng)對(duì)孩子未來的期望。從投資價(jià)值來看，在二、三線城市，小高層住宅一般位于城市土地資源缺乏的繁華地段和正在發(fā)展的第二城市中心。從交通到環(huán)境，從配套到物業(yè)服務(wù),居住和投資的大好前景毋庸置疑。在鄭州,小高層與多保守。市居住發(fā)展大潮中能夠長(zhǎng)時(shí)間保持不落后等內(nèi)在原因決定的。置閨中無人識(shí)”的“小高層”，而今已逐漸成為武漢市住宅建設(shè)的重要形式。所謂小高層住宅，是指層數(shù)為7層以上14層以下的住宅，其平面布局類似于多層住宅，有載人電梯無消防電梯.與傳統(tǒng)的多層住宅和高層住宅相比，小高層住宅有許多優(yōu)點(diǎn)，可以說是更“人性化"的住宅。其次,從節(jié)地原則出發(fā),小高層住宅提高了建筑容積率,節(jié)約用地，但建筑密度卻縮小，從而可空出更多土地營(yíng)造環(huán)境,提高綠化率，小區(qū)環(huán)境質(zhì)量因而可大幅度改善。受到開發(fā)商青睞.2100元／平方米至3000元／平方米之間，約高出多層10％；因此武漢市小高層消化情況和多層住宅相比相差甚遠(yuǎn)。求,其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)也十分符合人居需要.盡管初期在推廣上會(huì)有一定的阻礙,但