縉云·天堂谷旅游項目經(jīng)濟(jì)評價,旅游經(jīng)濟(jì)學(xué)論文

縉云·天堂谷旅游項目經(jīng)濟(jì)評價,旅游經(jīng)濟(jì)學(xué)論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【題目】【第一章】【第二章】【3.4】【第四章】縉云·天堂谷旅游項目經(jīng)濟(jì)評價【第五章】【結(jié)論/以下為參考文獻(xiàn)】4縉云天堂谷旅游項目經(jīng)濟(jì)評價4.1項目產(chǎn)品規(guī)劃?？N云天堂谷旅游項目的產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)。4.2項目投資估算。①土地及相關(guān)費用：農(nóng)地獲得費：農(nóng)用地14萬元/畝1008畝=14112萬元。農(nóng)地轉(zhuǎn)性費：國有農(nóng)用地513.6畝轉(zhuǎn)性費用7萬/畝=3595萬元。拆遷安置費：3000元/平米6897平米=2069萬元。土地出讓金：310元/平米86000平米=2666萬元。交易契稅及手續(xù)費〔3%〕：611萬元。小計：23053萬元。②規(guī)劃調(diào)整、規(guī)劃設(shè)計及其他前期工作費：100元/平米86000平米=860萬元。③配套、人防等前期規(guī)費：〔配套費290元/平米+人防費45元/平米+其它規(guī)費15元/平米〕86000平米=3010萬元。④建筑安裝工程估算〔含附屬設(shè)施建安工程費〕⑤營銷推廣費〔上述費用的3%〕：1665萬元。⑥項目管理費〔上述費用的2%〕：1110萬元。⑦財務(wù)費用：150元/平米86000平米=1290萬元。⑧不可預(yù)見費〔上述費用的3%〕：1665萬元。項目總投資：63319萬元。4.3投資計劃與資金籌措?？N云天堂谷旅游項目為建設(shè)單位自主開發(fā)項目，因而該項目的資金來源主要是自由資金及銀行貸款。詳細(xì)投資計劃與資金籌措表〔見附件1〕及總成本估算表〔見附件2〕4.4項目投資收益分析。①幸?；閼c功能區(qū)的經(jīng)營收入〔自營〕：五星級婚慶假日酒店〔客房收入〕：客房160間500元/間365天入駐率70%=2044萬元。幸?；閼c宴請及關(guān)聯(lián)收入：按場均收入4萬元計【含喜宴、酒水、結(jié)婚照、婚慶禮儀、西式婚慶教堂〔外包婚慶服裝、牧師、唱詩班、場租費等〕等一條龍服務(wù)〕】，平均每年舉行600場〔高峰時天天4-6場，平均天天兩場，全年300天計〕測算，婚慶收入約2400.00萬/年。年經(jīng)營收入小計：4444萬元。②幸福養(yǎng)生功能區(qū)的經(jīng)營收入〔聯(lián)營〕：五星級養(yǎng)生度假酒店：客房350間500元/間365天入駐率80%=5110萬元。養(yǎng)生公寓的經(jīng)營收入：養(yǎng)生床位費3000元/人。月養(yǎng)生床位2000個12月入駐率80%=5760萬元。③體檢康復(fù)中心的經(jīng)營收入：年接待客戶量15萬人次人均體檢康復(fù)消費200元/次=3000萬元。年經(jīng)營收入小計：13870萬元。④對外出租區(qū)的物業(yè)〔租金年收益〕：養(yǎng)生餐飲及特色餐飲街的租金收入：月租金100元/平米6000平米12月=720萬元。養(yǎng)生會所的租金收入：月租金80元/平米5000平米12月=480萬元。小計：1200萬元。⑤會員卡收入測算。1〕會員測算數(shù)量。項目總供給量：990套，經(jīng)營率：養(yǎng)老公寓作為一期建設(shè)工程，根據(jù)建設(shè)計劃，于2020年7月正式展開運營，因而，前三年期取50%、70%、90%,之后每年按95%測算。年初可供給量=供給總量-累計老客戶量新客戶總量=年初可供給量*經(jīng)營率老客戶總量=至測算當(dāng)年之前各年累計A卡持卡客戶量A卡、B卡、散客新客戶所占比例分別為：40%、40%、20%當(dāng)A卡持卡客戶達(dá)供給總量90%時，為保持項目的持續(xù)經(jīng)營性，即不再新增A卡持卡客戶，此時B卡和散客新客戶所占比例為50%,50%.2〕會員收入測算。為此部分測算更為清楚明晰明了，本部分測算根據(jù)A卡、B卡、散客的平均收入來計取。A卡客戶作為永久持卡，收入來源為：1〕首年支付24萬獲得A卡持卡資格，此費用不予退還；2〕按3萬元/年的平均支出計A卡會員收入。B卡客戶作為一年起購會員卡，由于每年可能存在退費或升級A卡情況，此部分費用按每卡4萬元/年的平均支出計B卡會員收入。散客客戶根據(jù)3500元/月的平均支出，以及8000元/年餐費支出〔A、B卡年費用標(biāo)準(zhǔn)已包含餐費〕，按5萬元/年計。⑥其它經(jīng)營收入。1〕康體中心。根據(jù)4000元/月的人均消費水平，當(dāng)年養(yǎng)老總?cè)藬?shù)的25%進(jìn)行測算。2〕休閑度假酒店。按500元/天每間房的平均費用，前兩年入住率按50%、65%計算，正常經(jīng)營年份按75%計。3〕會議承辦〔酒店會議中心〕。按3600元/平方米？年的常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)本項目會議中心建設(shè)規(guī)模，前三年按50%、70%、90%承辦率計取，正常經(jīng)營年按95%計取。4〕婚慶承辦。按一場婚慶平均收入8.5萬元計〔含喜宴及酒水、結(jié)婚照、婚慶禮儀等一條龍服務(wù)〕，平均每年舉行230場〔按全年國家法定節(jié)假日115天，平均天天2場保守估計〕測算。⑦租賃收入。1〕養(yǎng)生會館、健體會所、幸福商業(yè)街出租收入此三種物業(yè)的租賃標(biāo)準(zhǔn)均按600元/平方米？年，前三年出租率50%、70%、90%,正常經(jīng)營年份95%測算。2〕商業(yè)車位租賃收入按3600元/個？年測算，前兩年出租率60%、75%,正常經(jīng)營年份95%測算。⑧成本估算。1〕出租物業(yè)成本，主要為人工成本，均根據(jù)當(dāng)年銷售收入的1.5%計??；2〕經(jīng)營物業(yè)成本，主要為原輔材料、人工、管理、燃料及動力等相關(guān)成本。計算標(biāo)準(zhǔn)為：養(yǎng)老公寓按當(dāng)年經(jīng)營收入的30%康體中心按當(dāng)年經(jīng)營收入的65%休閑度假酒店按當(dāng)年經(jīng)營收入30%會議承辦按當(dāng)年經(jīng)營收入20%婚慶廣場按當(dāng)年經(jīng)營收入55%3〕非建設(shè)用地租賃：本項目非建設(shè)用地假如園、植物園等，通過租賃實現(xiàn)。666.9畝土地根據(jù)1000元/畝？年進(jìn)行測算，10年內(nèi)總支出為600萬元。根據(jù)以上項目項目的成本估計，匯總成下面年度經(jīng)營成本估算明細(xì)表。根據(jù)預(yù)測各年的成本流出以及經(jīng)營收入的匯總得項目投資現(xiàn)金流量表。4.5項目盈利能力分析。①投資收益率。投資收益率是指一個方案到達(dá)設(shè)計生產(chǎn)能力后，一個正常年份的年凈收益總額與方案投資總額的比率。它是評價投資方案盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)，表示清楚投資方案正常年份中，單位投資每年所創(chuàng)造的年凈收益額。對運營期各年的凈收益額差異較大的方案，可計算平均年凈收益額與投資總額的比率?？偼顿Y收益率的計算公式為：ROI=EBIT/TI100%式中EBIT--項目到達(dá)設(shè)計生產(chǎn)能力后正常年份的年息稅前利潤，或運營期內(nèi)平均年息稅前利潤TI--項目總投資本項目總投資收益率=EBIT/TI100%=10.49%,詳附件5利潤與利潤分配表②利潤總額。由利潤與利潤分配表〔附件5〕可見：本項目開發(fā)周期內(nèi)開發(fā)利潤總額為103724萬元。開發(fā)周期內(nèi)開發(fā)凈利潤總額=開發(fā)利潤總額-所得稅總額=78657萬元。4.6項目評價指標(biāo)。①財務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕財務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕指標(biāo)主要是從整個項目的經(jīng)營期內(nèi)充分考慮項目內(nèi)部的各方面經(jīng)營狀況量化出的收益狀態(tài)。一般情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率越高，就表示該項目的收益越高，經(jīng)營效果越好。從項目的可行性分析角度來看，要結(jié)合項目外部的各方面因素與該項目的行業(yè)收益率比照分析，看該項目能否可行。財務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕是非常直觀的具體表現(xiàn)出該項目的盈利能力，當(dāng)FNPV0時，即該項目在到達(dá)基準(zhǔn)收益的同時，有盈利；當(dāng)FNPV=0時，即該項目以基準(zhǔn)收益率的水平下是可行的；當(dāng)FNPV0時，即該項目達(dá)不到基準(zhǔn)收益要求，不可行。③投資回收期〔Pt〕Pt=累計凈現(xiàn)金流量開場出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+上一年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量全部投資現(xiàn)金流量表〔見附件4〕中列出項目的各項現(xiàn)金流，并計算出項目內(nèi)部收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值，投資回收期三項項目評價指標(biāo)。根據(jù)項目全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表〔附件6〕計算，項目基本方案全部投資回收期為12.41年，財務(wù)內(nèi)部收益率8.69%,當(dāng)折現(xiàn)率取8%時財務(wù)凈現(xiàn)值為3677萬元。4.7項目社會效益。4.7.1項目社會效益分析。①有利于豐富中老年文化促進(jìn)社會和諧。本項目的投資建設(shè)，將填補當(dāng)前中老年旅游度假的空白，是西部地區(qū)乃至中國中老年項目的典范。有利于縉云山國家風(fēng)景名勝區(qū)在全國乃至在全世界的獨特地位，縉云山的自然和人文資源也將得到更充分的利用。②有利于開發(fā)利用縉云山的自然和人文資源。山水秀美的縉云山，歷來就是人們的療養(yǎng)勝地，同時也是fo教和道教的名山，建立縉云山養(yǎng)生文化園區(qū)，能夠更好、更有效地開發(fā)縉云山的自然和人文資源，為北碚區(qū)和重慶市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更好的自然和人文環(huán)境條件。③將大大促進(jìn)縉云山和北碚的旅游、文化和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在當(dāng)今人們的生活水平得到不斷提高的情況下，生態(tài)度假旅游等成為人們旅游活動的一個重要選擇方面。建立縉云山養(yǎng)生文化園區(qū)首先能夠成為一個新的旅游項目；同時它還能夠?qū)⑽覀冏嫦乳L期實踐積累的各種養(yǎng)生方式方法為當(dāng)代人服務(wù)。其所產(chǎn)生的宏大社會經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將大大推進(jìn)北碚乃至重慶市的旅游、文化和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4.7.2項目社會經(jīng)濟(jì)效益分析。①增加經(jīng)濟(jì)收入。本項目的成功啟動，必將在很大程度上帶動周邊城鎮(zhèn)土地的升值，為北碚區(qū)經(jīng)濟(jì)注入新的活力，同時，旅游的高附加值，也必然會帶動周邊地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整，拉動周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，增加附近居民的收入，帶來直接的旅游經(jīng)濟(jì)收益。②增加稅收。本項目的成功啟動，根據(jù)現(xiàn)方案測定項目需上交的土地出讓金、項目建設(shè)配套費、營業(yè)稅，加上增值稅、所得稅等稅費等，可為北碚財政增加很大一部分的收入。同時，在將來的經(jīng)營中，也將為北碚區(qū)帶來宏大的財政收益。③帶動周邊土地價值增長。本項目的規(guī)模較大，在重慶的養(yǎng)老及婚慶行業(yè)創(chuàng)新相對領(lǐng)先，項目一旦成功，將會引起品牌效應(yīng)，帶動相關(guān)行業(yè)的其他企業(yè)在周邊拿地，開啟相關(guān)產(chǎn)業(yè)及配套產(chǎn)業(yè)，因而項目周邊土地價值會有一定增長。4.8項目結(jié)論。十二五規(guī)劃綱要明確提出，國家要積極應(yīng)對人口老齡化，優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老不僅關(guān)系國家和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，關(guān)系個人和家庭，更關(guān)乎整個社會和諧穩(wěn)定。大力發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)既有助于我們國家產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的轉(zhuǎn)型升級，擴(kuò)大就業(yè)領(lǐng)域、緩解就業(yè)壓力，又能減輕的社會保障負(fù)擔(dān)和家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，提高社會福利和效率?；閼c服務(wù)產(chǎn)業(yè)的打造牽涉到城市文化風(fēng)俗、與婚慶相關(guān)的各個產(chǎn)業(yè)、國家政策、人們的消費水平、個性需求等等，需要各方面氣力一起綜合運作的經(jīng)過。通過前面對該項目分析可知縉云天堂谷房地產(chǎn)開發(fā)項目是可行的，同時能夠得出一下結(jié)論：①該項目選址在重慶市北碚區(qū)縉云山，是重慶市一個距離主城不遠(yuǎn)，相對地理環(huán)境及空氣質(zhì)量不錯的地方。作為一個城市旅游地產(chǎn)項目，該區(qū)域非常合適老人養(yǎng)老，及近郊旅游度假。②從產(chǎn)業(yè)背景的角度來看，當(dāng)前我們國家處于人口老齡化，婚慶行業(yè)蓬勃發(fā)展的勢態(tài)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和婚慶產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的項目開發(fā)具有良好的市場前景，對項目的成功有較為樂觀的態(tài)度。③嚴(yán)密的市場分析、準(zhǔn)確的消費者定位是本項目開發(fā)成功的前提條件?？N云天堂谷項目通過具體的市場分析，得出其目的群主要為重慶區(qū)域或相鄰區(qū)域內(nèi)有較高經(jīng)濟(jì)實力的老年人及對婚禮舉辦及婚慶服務(wù)有較高需求的年輕人