從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)看“城中村”改造,建筑經(jīng)濟(jì)論文

從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)看“城中村〞改造,建筑經(jīng)濟(jì)論文(關(guān)于本市開展城中村地塊改造的施行意見〕已由市同意批轉(zhuǎn)，根據(jù)先試點(diǎn)、后推開的原則，上海力爭(zhēng)在2021年前，啟動(dòng)35個(gè)城中村地塊改造。華而不實(shí)，2020年啟動(dòng)11個(gè)城中村地塊改造試點(diǎn)。什么是城中村？它有哪些特征？為什么要進(jìn)行城中村改造？城中村改造的關(guān)鍵點(diǎn)在哪里？本文將對(duì)這些問題進(jìn)行分析研究。一、城中村及其特征城中村地塊，是指在城鎮(zhèn)建成區(qū)或城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，集體土地被全部或大部分征用，原農(nóng)村居民全部或大部分轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，被城鎮(zhèn)建成區(qū)包圍或基本包圍的自然村。與周邊城市地區(qū)相比,城中村有幾個(gè)主要特征。土地特征：城中村土地屬于集體所有制土地,基本以農(nóng)村居民宅基地為主,農(nóng)用土地不斷減少甚至消失。建筑特征：建筑物以村民家庭住宅樓為主,缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理,建筑密度較高，建筑質(zhì)量較差，違章搭建較多，基礎(chǔ)配套設(shè)施缺乏。人口特征：原住民已大多實(shí)現(xiàn)城市化或半城市化，多寓居于城區(qū)，從事非農(nóng)職業(yè)；村內(nèi)外來人口居多,人員構(gòu)造復(fù)雜，流動(dòng)性大，整體文化素質(zhì)不高，管理困難，社會(huì)治安問題較多。經(jīng)濟(jì)特征：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展吸引大量外來人口涌入尋求就業(yè)時(shí)機(jī)，由于市區(qū)房租較高，大量外來人口選擇租金低、管理松但交通方便的城市邊緣區(qū)寓居，城中村就是這類房屋的主要供給源，進(jìn)而構(gòu)成了獨(dú)特的出租屋經(jīng)濟(jì)，而隨之衍生出的駐村經(jīng)濟(jì)固然創(chuàng)造了明顯的經(jīng)濟(jì)收益，但大多屬于非法無證經(jīng)營(yíng)。二、從城市經(jīng)濟(jì)學(xué)看城中村改造的意義〔一〕城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與城中村改造城市經(jīng)濟(jì)學(xué)以城市的產(chǎn)生、成長(zhǎng)，最后到達(dá)城鄉(xiāng)融合的整個(gè)歷史經(jīng)過及其規(guī)律，以及具體表現(xiàn)出在城市內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各種生產(chǎn)關(guān)系為研究對(duì)象。1．城市經(jīng)濟(jì)學(xué)是空間經(jīng)濟(jì)學(xué)。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)將勞動(dòng)價(jià)值論作為理論的基石，而經(jīng)濟(jì)平衡只是價(jià)值量和實(shí)物量的平衡。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的產(chǎn)生彌補(bǔ)了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)空間因素的忽視，并關(guān)注空間要素在城市經(jīng)濟(jì)中的重要作用，在空間范圍內(nèi)對(duì)城市進(jìn)行綜合研究，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)要素在空間的合理布局。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)格外重視對(duì)經(jīng)濟(jì)要素之間的相鄰效益、布局效益、網(wǎng)絡(luò)效益和城市區(qū)域的聚集效益的研究。村外當(dāng)代化，村內(nèi)臟亂差的城中村布局雜亂，建筑密度高，多有違章搭建，對(duì)相鄰城區(qū)造成負(fù)面影響并降低了整個(gè)城市土地的空間利用價(jià)值，需要從城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃的角度對(duì)其進(jìn)行空間改造。2．城市經(jīng)濟(jì)學(xué)是公共經(jīng)濟(jì)學(xué)。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)重點(diǎn)研究城市公共經(jīng)濟(jì)的地位、作用、內(nèi)容體系，提出調(diào)控的方式方法和公共經(jīng)濟(jì)政策，如通過對(duì)城市土地的開發(fā)與利用、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市文化設(shè)施、公共福利設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施和住宅建設(shè)等問題的研究，為配置公共經(jīng)濟(jì)資源、提高公共經(jīng)濟(jì)效益提供理論和決策根據(jù)。滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于當(dāng)代城市管理之外的城中村，水、電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施明顯落后，教育、文化、醫(yī)療等公共設(shè)施極度缺乏，有待完善健全。3．城市經(jīng)濟(jì)學(xué)是高級(jí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)生產(chǎn)的動(dòng)力和目的是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，但在城市這一經(jīng)濟(jì)集合體中，不能片面追求經(jīng)濟(jì)效益，更要兼顧環(huán)境效益和社會(huì)效益，而且環(huán)境效益和社會(huì)效益是不能用貨幣來衡量的。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)站在比微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)更高層次的層次上研究市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，研究由無數(shù)單個(gè)經(jīng)濟(jì)主體組成的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的運(yùn)行、構(gòu)成的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其規(guī)律，并通過這些規(guī)律尋求城市經(jīng)濟(jì)資源的最佳配置途徑，以實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的最大化。城中村改造，正是整體提升城市經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益的舉措?！捕吵侵写甯脑斓囊饬x城中村是我們國(guó)家農(nóng)村城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種現(xiàn)象，集中反映了我們國(guó)家城市化進(jìn)程中新舊體制交替和磨合中的各種矛盾，反映了我們國(guó)家城市化進(jìn)程的不徹底性。因而，城中村的演變與改造，是城市化向縱深發(fā)展或向高級(jí)階段推進(jìn)的結(jié)果，是城市由初期的外延式擴(kuò)張向中后期內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變的必然趨勢(shì)，其本質(zhì)屬于內(nèi)涵式城市化或城市的城市化。1．改善人居環(huán)境，消除安全隱患，提升城市形象。一方面城中村建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，建筑密度高，違章搭建多；另一方面落后的基礎(chǔ)設(shè)施配置無法知足日益增加的人口需求，長(zhǎng)期處于超負(fù)荷運(yùn)作狀態(tài)，使得城中村環(huán)境衛(wèi)生情況很差，安全隱患頻出，也制約了城市檔次和形象的提升。城中村改造，首先要改變的是城中村的物理形態(tài)。2．提高土地利用效率，盤活城市資產(chǎn)，使城市資產(chǎn)整體升值。城中村占據(jù)城市優(yōu)質(zhì)區(qū)位，但由于規(guī)劃和管理的落后，造成土地占用率高、利用率低、產(chǎn)出率更低的局面。城市發(fā)展擴(kuò)張對(duì)土地的需求量不斷增加，城中村土地的低效使用卻在浪費(fèi)稀缺的土地資源。我們國(guó)家土地資源稀缺，城市正從粗放的外延式擴(kuò)張走向內(nèi)涵式集約發(fā)展，改造城中村，盤活低效使用的土地，能促進(jìn)城市土地潛力的提高和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也能使城中村周邊的房地產(chǎn)升值，使整個(gè)城市資產(chǎn)隨著環(huán)境的改善而升值。3．加快城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展。城市化是由農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會(huì)向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的當(dāng)代城市社會(huì)逐步轉(zhuǎn)變的歷史經(jīng)過，詳細(xì)包括人口職業(yè)的轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的轉(zhuǎn)變、土地及地域空間的變化。作為外來人口聚居區(qū)的城中村對(duì)于城市化進(jìn)程的推進(jìn)，曾有過積極意義，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和嚴(yán)格管理的城中村固然在區(qū)域上已成為城市的一部分，然而其土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制仍然保存著農(nóng)村的形式，在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面給城市帶來眾多負(fù)面影響和制約，是城市發(fā)展無法回避的問題。要提高城市化質(zhì)量，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展，必須進(jìn)行城中村改造。三、從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)看城中村改造〔一〕新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論制度經(jīng)濟(jì)學(xué)研究制度對(duì)于經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展怎樣影響制度的演變。在這里基礎(chǔ)上發(fā)展起來的新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)是一個(gè)側(cè)重于交易成本的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究領(lǐng)域。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論以產(chǎn)權(quán)和交易費(fèi)用為核心基礎(chǔ)，討論制度構(gòu)造及制度變遷對(duì)經(jīng)濟(jì)效率和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。城中村是正式制度與非正式制度互相博弈的結(jié)果，產(chǎn)權(quán)界定和維系中高昂的交易成本是城中村延續(xù)的關(guān)鍵原因。1．產(chǎn)權(quán)理論。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)以為，產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)利，是一種社會(huì)關(guān)系，是規(guī)定人們互相行為關(guān)系的一種規(guī)則，并且是社會(huì)的基礎(chǔ)性規(guī)則。產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等，本質(zhì)上是一套鼓勵(lì)與約束機(jī)制。只要產(chǎn)權(quán)界定是清楚的，交易各方都將力求降低交易費(fèi)用，使資源流向成本最小而產(chǎn)出最大的領(lǐng)域，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的最優(yōu)配置。我們國(guó)家(憲法〕第十條規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家即全民所有的以外，屬于集體所有。然而這個(gè)集體所有，究竟是屬于集體組織所有，還是集體組織內(nèi)的成員所有，法律并沒有清楚的界定。同時(shí)，龐大的集體資產(chǎn)增值的剩余收入權(quán)也沒有法律法規(guī)對(duì)其怎樣分配作出明確規(guī)定。從這個(gè)層面理解，城中村產(chǎn)權(quán)制度以集體所有制為基礎(chǔ)，存在產(chǎn)權(quán)制度模糊、產(chǎn)權(quán)主體不明確的現(xiàn)象。2．交易費(fèi)用理論。交易費(fèi)用是新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的概念。交易費(fèi)用能夠分為兩部分：一是事先的交易費(fèi)用，即為簽訂契約、規(guī)定交易雙方的權(quán)利、責(zé)任等所花費(fèi)的費(fèi)用；二是簽訂契約后，為解決契約本身所存在的問題，從改變條款到退出契約所花費(fèi)的費(fèi)用。城中村研究中的交易費(fèi)用，是指城中村利益主體為達(dá)成并執(zhí)行處理城中村問題的契約而產(chǎn)生的一切費(fèi)用。這些交易費(fèi)用詳細(xì)包括哪些組成部分、由誰承當(dāng)、應(yīng)支付多少等問題都直接關(guān)系到城中村的發(fā)展。3．制度變遷理論。制度變遷理論是新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)重要內(nèi)容，能夠理解為一種收益更高層次的制度對(duì)另一種收益較低的制度的替代經(jīng)過。城中村的這種城鄉(xiāng)二元構(gòu)造制度主要表如今二元土地制度、人口管理制度、行政管理制度。農(nóng)民從這種城鄉(xiāng)二元構(gòu)造制度中獲益，并依靠這種制度，成為城中村改造的難點(diǎn)，如農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度所帶來的租金收益、農(nóng)村人口管理制度所產(chǎn)生的計(jì)劃生育、人口遷移、宅基地分配優(yōu)勢(shì)和農(nóng)村村委會(huì)管理制度帶來的集體經(jīng)濟(jì)的分紅和福利等。但這種二元構(gòu)造制度也造成了一定的低效運(yùn)行，制度變遷勢(shì)在必行。〔二〕城中村改造的關(guān)鍵點(diǎn)1．建立明晰的土地產(chǎn)權(quán)制度。土地二元產(chǎn)權(quán)制度導(dǎo)致了土地利用的無序與低效狀態(tài)，要實(shí)現(xiàn)城中村土地合理利用的制度前提是將城鄉(xiāng)土地二元體制轉(zhuǎn)變?yōu)橐辉w制。通過改變集體土地的所有權(quán)性質(zhì)，轉(zhuǎn)歸為國(guó)家所有〔基本不改變?cè)型恋赜锰幒褪褂脵?quán)歸屬〕，明晰土地產(chǎn)權(quán)的歸屬，將城中村納入城市統(tǒng)一規(guī)劃，這能夠?qū)⑼恋睾戏ǖ匾胧袌?chǎng)的流通，使城中村村集體通過盤活土地資產(chǎn)獲得改造資金。在明晰土地產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，要加快建立和完善集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)機(jī)制，允許其作為資產(chǎn)介入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這關(guān)系到實(shí)現(xiàn)完好產(chǎn)權(quán)、增加農(nóng)民家庭財(cái)產(chǎn)收入，也是城中村改造的重要條件。2．職能不容忽視。城中村改造的交易費(fèi)用與改造形式〔資金籌措、拆遷方式、補(bǔ)償方式〕密切相關(guān)。不同的改造目的和現(xiàn)在狀況可選擇不同的改造形式。而不同的改造形式中，作用〔決策引導(dǎo)、制定規(guī)劃、出臺(tái)優(yōu)惠政策，直接進(jìn)行改造〕、改造主體〔、開發(fā)商、村集體，或者以上主體的多元組合〕、改造形式〔徹底重建、局部拆建、設(shè)施完善〕等也不盡一樣。然而不管是如何的城中村改造形式，即使不是直接改造主體，也要承當(dāng)制定城中村管理政策需支付的研究、調(diào)查、組織、宣傳等交易費(fèi)用以及為執(zhí)行這些管理政策而支付的監(jiān)督、會(huì)談、協(xié)調(diào)、執(zhí)法等交易費(fèi)用。所以，各級(jí)必須在城中村改造中發(fā)揮重要職能作用3．完善配套體制建設(shè)。城中村改造，不僅僅僅是將建筑改建為當(dāng)代城市建筑，將農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為城市戶口，還需要相關(guān)政策配套支持。一是行政管理制度的改革，農(nóng)民的市民化經(jīng)過，本質(zhì)上就是農(nóng)村社會(huì)向城市社會(huì)的全面轉(zhuǎn)型經(jīng)過。這一轉(zhuǎn)型不僅需要社會(huì)構(gòu)造、社會(huì)組織的重新組合，而且在管理體制及管理方式上，也需要由農(nóng)村社區(qū)加速向城市社區(qū)轉(zhuǎn)型。應(yīng)該注意村集體經(jīng)濟(jì)的改革和村委會(huì)責(zé)任的轉(zhuǎn)變，有效提供社區(qū)公共服務(wù)。二是社會(huì)公共制度的改革，社會(huì)公共制度包