上半年深圳房地產(chǎn)二手住宅市場(chǎng)分析報(bào)告

上六個(gè)月深圳房地產(chǎn)二手住宅市場(chǎng)分析上六個(gè)月，深圳二手住宅市場(chǎng)成交基礎(chǔ)可用“低迷→瘋狂→低迷”這么走勢(shì)來形容，最低迷時(shí)期成交量幾乎和持平，最瘋狂時(shí)期和底相比而有過之。受到樓市宏觀調(diào)控政策影響，4月14以后市場(chǎng)置業(yè)觀望連續(xù)加強(qiáng)，樓市成交連續(xù)兩個(gè)月量?jī)r(jià)齊跌，情況和底十分相同，“拐點(diǎn)論”再次被拋出。在此，世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心經(jīng)過分析成交數(shù)據(jù)和市場(chǎng)焦點(diǎn)，對(duì)上六個(gè)月深圳二手住宅住宅進(jìn)行總結(jié)，并為下六個(gè)月市場(chǎng)走勢(shì)提供估計(jì)依據(jù)。一、上六個(gè)月市場(chǎng)總結(jié)(一)成交量分析1、整體成交量分析整體來看，今年1~6月份樓市發(fā)展處于一個(gè)平穩(wěn)狀態(tài)，除了受政策調(diào)控和金融危機(jī)雙重影響所以尤其低迷外，今年上六個(gè)月樓市成交量和往年同期基礎(chǔ)持平。依據(jù)國土網(wǎng)每日成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上六個(gè)月深圳市共成交二手住宅59372套，成交面積為546.18萬平方米，環(huán)比下六個(gè)月高峰時(shí)期，分別大幅下降38.25%和35.92%；同比上六個(gè)月成交套數(shù)下降2.11%，成交面積微幅上漲0.99%；同比上六個(gè)月成交套數(shù)下降7.91%，成交面積小幅上漲3.23%。從1~6月份成交套數(shù)走勢(shì)圖看，在底需求過分透支情況下，1~2月份成交量急劇下降，月度成交套數(shù)跌破10000套，加之受春節(jié)影響在2月份跌至5039套。年初樓市成交量低迷，但成交價(jià)格并未松動(dòng)。眾多置業(yè)者預(yù)期中調(diào)控政策，并未在春節(jié)后立即出臺(tái)，令置業(yè)需求在3月份再次集中爆發(fā)，而且在買漲不買跌心理作用下，部分置業(yè)者恐慌入市，令3月份至4月份上半月樓市成交再次迎來了一個(gè)高峰時(shí)期，最終在4月份成交量達(dá)成最高點(diǎn)14742套。4月14日醞釀許久樓市調(diào)控政策最終浮出水面，調(diào)控大幕以后拉開，以后地方政府主動(dòng)跟進(jìn)出臺(tái)地方細(xì)則，樓市成交再次滑落，并在6月跌至又一個(gè)低點(diǎn)7606套。總而言之，今年上六個(gè)月樓市成交“一波三折”，前后成交低迷，中途成交高潮。在經(jīng)歷了下六個(gè)月極度火爆以后，深圳樓市在上六個(gè)月逐步回歸理性，成交量基礎(chǔ)和往年同期持平。(數(shù)據(jù)起源：深圳市國土網(wǎng))(數(shù)據(jù)起源：深圳市國土網(wǎng))2、各行政區(qū)成交量分析具體到各行政區(qū)，上六個(gè)月1~6月份關(guān)內(nèi)福田和羅湖兩區(qū)是二手住宅成交主力區(qū)域，分別成交12768套和12718套，分別占總成量21.51%和21.42%，共占全市42.93%；其次是龍崗區(qū)共成交11664套，占全市總成交百分比19.65%；寶安區(qū)和南山區(qū)分別成交10590套和9967套，分別占全市總成交量17.84%和16.79%。同時(shí)從各行政區(qū)1~6月份成交量走勢(shì)圖看，和全市走勢(shì)一樣是“一波三折”，即一個(gè)高峰兩個(gè)低點(diǎn)。其中南山區(qū)在4月份成交增幅最快，環(huán)比上漲高達(dá)55.51%；在調(diào)控政策影響下，5月份后各區(qū)成交量快速下滑，并在6月份跌至低谷，而在低點(diǎn)時(shí)期龍崗區(qū)成交量卻超越福田區(qū)在各區(qū)之首，關(guān)鍵是調(diào)控后入市置業(yè)者關(guān)鍵為剛性需求置業(yè)，關(guān)外一體化、地鐵3號(hào)線年底開通及龍崗價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)再次凸顯，吸引了不少首次置業(yè)選擇龍崗置業(yè)。(數(shù)據(jù)起源：深圳市國土網(wǎng)

鹽田區(qū)數(shù)據(jù)有限暫不做分析)(二)成交價(jià)格分析1、整體成交價(jià)格分析今年上六個(gè)月全市成交價(jià)格仍然延續(xù)這上六個(gè)月平穩(wěn)上升趨勢(shì)，成交均價(jià)為12631元/平方米，環(huán)比下六個(gè)月12218元/平方米小幅上漲3.38%，和下六個(gè)月19.99%環(huán)比增幅相比，今年上六個(gè)月增幅顯著回落；同比上六個(gè)月10182元/平方米，則上漲24.05%。今年上六個(gè)月價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，首先是因?yàn)?季度價(jià)格相對(duì)處于低位，從間接影響了下六個(gè)月整體價(jià)格；其次，今年樓市成交雖兩度低迷，但價(jià)格仍然處于高位，低點(diǎn)時(shí)期高于下六個(gè)月低點(diǎn)，高點(diǎn)高于去年高點(diǎn)。從季度成交均價(jià)走勢(shì)圖來看，從1季度開始全市成交均價(jià)就開始快速增加，并在4季度抵達(dá)12590元/平方米高峰，價(jià)格首次突破1/平方米大關(guān)，關(guān)鍵是宏觀經(jīng)濟(jì)逐步走出金融危機(jī)泥潭，加之優(yōu)惠政策刺激置業(yè)者入市欲望。年底，需求過分透支及進(jìn)入一向淡季時(shí)期，1季度整體成交低迷，從而也令價(jià)格小幅回落；2季度，受到調(diào)控政策影響，成交量自4月下半月開始大幅度下降，連續(xù)低迷成交量，令放盤業(yè)主心理價(jià)位下調(diào)，房?jī)r(jià)開始小幅回落。不過，調(diào)控前4月上半月，多種類型置業(yè)者主動(dòng)入市，樓市成交可謂瘋狂，在3月份房?jī)r(jià)高企基礎(chǔ)上再次上漲6各百分點(diǎn)以上，加上高端物業(yè)成交活躍，所以推高了2季度成交均價(jià)。從1~6月全市二手住宅成交均價(jià)走勢(shì)看，成交量低迷1~2月，價(jià)格逐步回落，不過3月份大量剛性需求集中入市，業(yè)主返價(jià)顯著價(jià)格再次快速上漲。4月份前半月延續(xù)了3月份火爆成交，投資需求、剛性需求、改善需求主動(dòng)入市，樓市成交再現(xiàn)底瘋狂，可售房源一度擔(dān)心，業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬，供不應(yīng)求矛盾突出，成交價(jià)格快速上漲，并創(chuàng)歷史新高13521元/平方米；4月14以后受到樓市調(diào)控新政影響，房?jī)r(jià)在5~6月再次平穩(wěn)回落。2、各行政區(qū)成交價(jià)格分析1~6月，鹽田區(qū)成交均價(jià)累計(jì)漲幅高達(dá)25.84%；福田區(qū)、羅湖區(qū)和龍崗區(qū)累計(jì)漲幅分別為1.44%,9.01%,3.06%；而南山區(qū)和寶安區(qū)成交均價(jià)則出現(xiàn)了下降，下降幅度分別為11.37%和2.39%。從各區(qū)1~6月份價(jià)格走勢(shì)圖看，福田區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)和羅湖區(qū)和全市均價(jià)走勢(shì)圖基礎(chǔ)相同；寶安區(qū)5月份為最低點(diǎn)，6月份反而逆市上揚(yáng)小幅上漲4.44%，關(guān)鍵是6月高端物業(yè)成交量有所放大；鹽田區(qū)價(jià)格波動(dòng)較大，而且6月份成交均價(jià)為12339元/平方米，環(huán)比上漲20.22%，關(guān)鍵是因?yàn)槌山换鶖?shù)有限，受部分物業(yè)價(jià)格影響較大。(三)成交面積分析1、整體成交面積分析1~6月份，面積區(qū)間在51~90平方米兩房或小三房是成交主流，占全市成交套數(shù)半壁江山，為50.85%，據(jù)調(diào)查這類戶型買家多數(shù)為自住需求，且以首次置業(yè)者為多。其次是50平方米以下小戶型成交占總成交21.08%，這類戶型買家關(guān)鍵有兩種，一個(gè)是資金實(shí)力有限首次置業(yè)群體，一個(gè)是投資客。91~120平方米面積區(qū)間物業(yè)成交百分比為19.18%，這部分物業(yè)買家關(guān)鍵是改善型置業(yè)者。121平方米以上物業(yè)成交百分比僅為8.89%，新政后大戶型物業(yè)首付百分比大幅提升，且部分物業(yè)價(jià)格跌幅較大，置業(yè)者對(duì)這類物業(yè)抗跌性產(chǎn)生了質(zhì)疑，所以入市主動(dòng)性較低。2、各行政區(qū)成交面積分析具體到各個(gè)行政區(qū)，51~90平方米物業(yè)仍然是各區(qū)成交主流，所占百分比均在43個(gè)百分點(diǎn)以上。其中龍崗區(qū)成交百分比高達(dá)64.19%，據(jù)調(diào)查，地鐵3號(hào)線估計(jì)年底開通，龍崗中心城配套逐步完善，加上龍崗區(qū)整體價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)且較低，這些利好原因促進(jìn)越來越多首次置業(yè)者和投資客，選擇該區(qū)中小戶型物業(yè)作為置業(yè)首選。其它面積區(qū)間物業(yè)成交量則有顯著差異，羅湖區(qū)50平方米以下物業(yè)成交百分比較大，為36.05%；南山區(qū)和寶安區(qū)91~120平方米物業(yè)成交百分比較大，分別為19.68%和26.33%。144平方米以上物業(yè)成交在各區(qū)百分比均在6.3個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。(四)成交特點(diǎn)分析1、上六個(gè)月前后成交低迷，中途再現(xiàn)高峰受到需求透支和樓市調(diào)控新政影響，今年上六個(gè)月樓市成交前后兩度低迷，中間需求一度集中爆發(fā)，再現(xiàn)成交高峰。年底，置業(yè)者為追趕優(yōu)惠政策末班車主動(dòng)入市，需求提前透支，令樓市在1~2月陷入成交低谷。不過，置業(yè)者期盼房?jī)r(jià)并未下降，3月份和4月上半月，積累了近兩月需求再次集中爆發(fā)，再現(xiàn)瘋狂成交，市場(chǎng)回歸賣方市場(chǎng)。4月14日中央出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，意在抑制多種不合理需求，置業(yè)者認(rèn)為樓市“拐點(diǎn)”就在前方，投資需求集體退市，自住需求暫緩入市，市場(chǎng)觀望空前濃重，5~6月份樓市成交量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)開始向買方傾斜。2、剛性需求支撐上六個(gè)月樓市鑒于1~2月份低迷成交時(shí)期，房?jī)r(jià)仍然處于高位，而且樓市要進(jìn)行調(diào)控言論全方位，投資客入市十分謹(jǐn)慎，據(jù)調(diào)查這一時(shí)期自住和投資需求百分比大約為7.5︰1。3月份和4月份上半月，是經(jīng)典剛性需求集中爆發(fā)推高市場(chǎng)成交，即使有部分投資客也在高峰時(shí)期趁機(jī)入市，但大部分專業(yè)投資客及業(yè)內(nèi)人士估計(jì)這么瘋狂市場(chǎng)最終肯定會(huì)招致國家出臺(tái)調(diào)控政策，這一時(shí)期自住需求百分比仍然維持在60~70%。4月14日開始，相關(guān)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，令投資客基礎(chǔ)退市，以后入市置業(yè)者，90%左右為自住需求。3、豪宅成交百分比逐步縮小10月份~6月份，0元/平方米以上物業(yè)成交百分比走勢(shì)，跟全市成交量走勢(shì)基礎(chǔ)一致。4月份之前各個(gè)月份，0元/平方米物業(yè)成交百分比均在5個(gè)百分點(diǎn)以上，兩個(gè)頂峰均出現(xiàn)在樓市成交高峰時(shí)期，分別為12月份6.99%，和4月份8.23%，其中4月份百分比達(dá)成近9個(gè)月以來最高點(diǎn)，關(guān)鍵是因?yàn)?月份上半月樓市成交瘋狂，各類置業(yè)者主動(dòng)入市，豪宅成交百分比放大。新政出臺(tái)后，豪宅成交百分比大幅縮水，5~6月份0元/平方米以上物業(yè)成交百分比均在5個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，降幅較為顯著。據(jù)調(diào)查，新政后關(guān)鍵以剛性需求首次置業(yè)為主，這類置業(yè)者資金實(shí)力有限，中等價(jià)位中小戶型是她們置業(yè)首選。另外，新政后豪宅成交低迷，且部分物業(yè)價(jià)格波動(dòng)較大，部分置業(yè)者對(duì)部分豪宅抗跌性也產(chǎn)生了質(zhì)疑。二、租賃市場(chǎng)分析上六個(gè)月全市租金為36.79元/平方米·月，環(huán)比下六個(gè)月小幅上漲3.49%；從上六個(gè)月~上六個(gè)月全市六個(gè)月度租金走勢(shì)圖看，近3年半來全市租金水平均價(jià)呈一個(gè)平穩(wěn)波浪勢(shì)前進(jìn)，其中漲跌全部十分平穩(wěn)，一直在32~37元/平方米·月之間波動(dòng)。其次，從1季度~2季度全市季度租金走勢(shì)來看，租金最低點(diǎn)為3季度32.39元/平方米·月，頂峰為4季度37.12元/平方米·月，進(jìn)入租金處于一個(gè)平穩(wěn)下降趨勢(shì)，1季度和2季度分別環(huán)比微幅下降04.43%，0.75%。整體走勢(shì)看，租金仍然在32~37元/平方米·月之間波動(dòng)。第三，從10月~6月份全市月度租金走勢(shì)看，租金基礎(chǔ)在37元/平方米·月上下徘徊，其中走勢(shì)較為平穩(wěn)，走勢(shì)有小幅波動(dòng)，但漲跌全部維持在5個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)?？傮w來看，不管是六個(gè)月度、季度還是月度全市租金走勢(shì)，全部是較為平穩(wěn)發(fā)展一個(gè)趨勢(shì)，租金水平基礎(chǔ)在32~37元/平方米·月上下波動(dòng)，而產(chǎn)生波動(dòng)關(guān)鍵原因是：因?yàn)槎唐谛枨笤黾踊蚪档?，推高或拉低了租金，如年底年初換租需求較多，6~7月份畢業(yè)生潮等會(huì)在一定程度上推高租金；其次，業(yè)主對(duì)物業(yè)追加部分投入及周圍區(qū)位交通環(huán)境改善也會(huì)推高租金水平。三、后市估計(jì)(一)影響市場(chǎng)走勢(shì)原因1、政策原因4月14日起，中央到地方政府出臺(tái)了一系列政策，堪稱史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策(以下簡(jiǎn)稱“新政”)。新政一出，樓市成交量立即陷入低谷，買賣雙方觀望心態(tài)全部十分強(qiáng)烈，絕大部分投資客暫停入市。放眼下六個(gè)月，關(guān)鍵有以下原因影響樓市發(fā)展。(1)二套房貸6月4日建設(shè)部、央行和銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)出通知，明確了“認(rèn)房又認(rèn)貸”二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，直接抑制了投資需求和部分改善需求，想依靠低首付、低利率購置住房在新政后或一去不復(fù)返。(2)房產(chǎn)稅媒體報(bào)道，上海、重慶全部已經(jīng)把房產(chǎn)稅相關(guān)細(xì)則上報(bào)國務(wù)院。即使近期開征可能性很小，不過懸而未決一直對(duì)置業(yè)者產(chǎn)生著一個(gè)心理影響，助長(zhǎng)部分人觀望。(3)保障房建設(shè)4月13日住建部召開會(huì)議，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障房建設(shè)，其中公租房是下一階段建設(shè)關(guān)鍵；6月12日，由住房城鎮(zhèn)建設(shè)部等7部門聯(lián)合制訂《相關(guān)加緊發(fā)展公共租賃住房指導(dǎo)意見》正式對(duì)外公布，意在處理中國城市中等偏低收入家庭住房困難。而在深圳市出臺(tái)細(xì)則中，也強(qiáng)調(diào)：加緊保障房建設(shè)，實(shí)施人才安居工程，年底完成5萬套，分配供給1萬套以上。保障房若能準(zhǔn)期完工、合理分配，將會(huì)使商品住宅市場(chǎng)上一部分資金實(shí)力較為有限置業(yè)者，轉(zhuǎn)向保障房市場(chǎng)。2、市場(chǎng)原因就現(xiàn)在情況來看，影響未來走勢(shì)市場(chǎng)原因有兩個(gè)，一個(gè)是市場(chǎng)進(jìn)入周期性淡季；另一個(gè)是入市置業(yè)群體類型百分比。4季度及今年3月份~4月份前半段，樓市成交火爆，除了剛性需求置業(yè)，還有部分投資置業(yè)，以后新政出臺(tái)，投資需求受到抑制，剛性需求基礎(chǔ)主導(dǎo)了整個(gè)市場(chǎng)。假如調(diào)控政策未發(fā)生改變，剛性自住將繼續(xù)是市場(chǎng)主力軍，市場(chǎng)則會(huì)處于一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)。(二)走勢(shì)估計(jì)1、成交量走勢(shì)新政后樓市低迷連續(xù)了2個(gè)多月，這首先令部分業(yè)主心理價(jià)位松動(dòng)，其次也令潛在購置需求不停積蓄。據(jù)了解，6月份以來，看房量跟新政早期相比顯著增多，只要業(yè)主在價(jià)格上愿意讓步，往往能達(dá)成交易。據(jù)世華地產(chǎn)成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，6月下旬成交量已經(jīng)有所回升，估計(jì)這種回升勢(shì)頭將延續(xù)下去