房地產(chǎn)項(xiàng)目管理計(jì)劃的知識(shí)管理研究(一)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理計(jì)劃的知識(shí)管理研究（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類,是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的看法、理論和方法,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和全方向的綜合管理,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)因素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶供應(yīng)優(yōu)良產(chǎn)品。它是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科，也是擁有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。房地產(chǎn)項(xiàng)目依據(jù)管理者不一樣，又可分為:建設(shè)項(xiàng)目管理(業(yè)主單位)、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理(設(shè)計(jì)單位)、工程咨詢項(xiàng)目管理(咨詢監(jiān)理單位)、施工項(xiàng)目管理(施工單位)和后期物業(yè)管理（物業(yè)公司)。跟著房地產(chǎn)項(xiàng)目管理復(fù)雜程度的增添,房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的重要性將更加突顯.本文以某大型房地產(chǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理的做法作為模板,創(chuàng)建性地在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的管理中，引入了知識(shí)管理的看法，并對(duì)其實(shí)行方法進(jìn)行了深入的商討。在實(shí)質(zhì)的工作中間，每個(gè)公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的關(guān)注點(diǎn)不一樣，需要依據(jù)公司自己的特色進(jìn)行調(diào)整和改良。一、房地產(chǎn)公司知識(shí)管理的現(xiàn)狀在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目中,因?yàn)轫?xiàng)目自己的復(fù)雜性和宏大性，它常常波及到很多專業(yè)部門，不只是是項(xiàng)目建設(shè)單位或項(xiàng)目投資單位.在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中,只管不一樣的參加者所擔(dān)當(dāng)?shù)墓ぷ魅蝿?wù)不一樣,可是各參加者及其工作任務(wù)共同組成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的完好系統(tǒng)。跟著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加強(qiáng)烈,房地產(chǎn)公司亟需提高管理水平，提高開發(fā)效益，以應(yīng)付市場(chǎng)的變化。過(guò)去幾年,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，開發(fā)了大批的住所和商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，也累積了相當(dāng)多的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但是，這些可貴的經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)槿鄙儆行У恼?、管理、提煉沒(méi)有發(fā)揮循環(huán)利用的效應(yīng)。建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最為典型，擁有悠長(zhǎng)的歷史.房地產(chǎn)公司向來(lái)以來(lái)都是主要依靠于個(gè)別專家的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行知識(shí)管理。跟著建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模愈來(lái)愈大，工程內(nèi)容愈來(lái)愈復(fù)雜，建設(shè)要求愈來(lái)愈高,波及的專業(yè)愈來(lái)愈多，對(duì)建設(shè)者的管理能力的要求也愈來(lái)愈高,房地產(chǎn)公司所累積的知識(shí)，一定獲取系統(tǒng)化、構(gòu)造化的辦理，才能獲取最有效地利用。不然，這些知識(shí)就會(huì)跟著時(shí)間或人員的流失而損失，進(jìn)而使公司沒(méi)法在原有的基礎(chǔ)上獲取成長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)難以保持。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃知識(shí)管理的必需性在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的特別性決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目中必定包含各種互相關(guān)系的任務(wù)和不行預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn).作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)行的指導(dǎo)性文件,房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行籌備安排,將房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的全過(guò)程、所有目標(biāo)和所有活動(dòng)通通歸入計(jì)劃的軌道，令人力、資料、機(jī)械、設(shè)施和建設(shè)資本等各種資源獲取合理充分有效的運(yùn)用，以期實(shí)行過(guò)程中實(shí)時(shí)對(duì)各階段各環(huán)節(jié)進(jìn)行協(xié)調(diào)，達(dá)到質(zhì)量?jī)?yōu)秀、工期和造價(jià)合理的預(yù)約目標(biāo)。在計(jì)劃編制過(guò)程中,計(jì)劃管理人員一定經(jīng)過(guò)采集整理和剖析所掌握的各種信息資料，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)行步驟、所需資源、責(zé)任主體、階段性目標(biāo)等進(jìn)行估量，以進(jìn)行科學(xué)安排和配置.建設(shè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目有其獨(dú)到性，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理各有其自己的特色。房地產(chǎn)項(xiàng)目自己的設(shè)計(jì)、功能、技術(shù)、施工、外面環(huán)境等不確立因素，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃履行會(huì)產(chǎn)生各種各種的影響。所以，對(duì)過(guò)去房地產(chǎn)項(xiàng)目管理所累積的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行剖析、提煉，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，能夠?yàn)閿M訂后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃供應(yīng)靠譜的借鑒。跟著信息化技術(shù)的迅猛發(fā)展，成立房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理關(guān)連人共享房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息,利用信息系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃知識(shí)進(jìn)行采集、提煉和管理是完好能夠?qū)崿F(xiàn)的。本文所述的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃知識(shí)管理，一定成立在這樣的一個(gè)信息系統(tǒng)基礎(chǔ)上。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃知識(shí)管理的方法知識(shí)管理的過(guò)程主要包含知識(shí)的生產(chǎn)、共享、應(yīng)用和創(chuàng)新.知識(shí)生產(chǎn)過(guò)程是對(duì)現(xiàn)有知識(shí)進(jìn)行采集、分類和儲(chǔ)存；知識(shí)共享是經(jīng)過(guò)知識(shí)溝通擴(kuò)展公司整體知識(shí)貯備;知識(shí)應(yīng)用主要指利用知識(shí)生產(chǎn)過(guò)程獲取的顯性知識(shí)去解決問(wèn)題;知識(shí)創(chuàng)新指產(chǎn)生各種新知識(shí)的過(guò)程，其常常不是一個(gè)獨(dú)立的環(huán)節(jié)，而經(jīng)常是知識(shí)產(chǎn)生、共享、應(yīng)用三個(gè)過(guò)程互相作用的結(jié)果.知識(shí)管理是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的新式管理模式，很多方面還不行熟，比如，怎樣成立知識(shí)管理制度，怎樣提高知識(shí)管理能力，怎樣評(píng)論知識(shí)管理的績(jī)效等，都是需要在實(shí)踐中持續(xù)深入研究，并予以解決的。相信在此后的實(shí)踐活動(dòng)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的知識(shí)管理能夠獲取進(jìn)一步的完美和豐富。房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的擬訂，需要按照必定的步驟.本文以某大型房地產(chǎn)公司的計(jì)劃管理流程為例，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃各個(gè)環(huán)節(jié)的知識(shí)管理的內(nèi)容進(jìn)行詳盡的表達(dá)。1。認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理狀況詳細(xì)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包含成就性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成就性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資本收益率等投資效益指標(biāo),以及項(xiàng)目的內(nèi)外面功能要求；拘束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此以外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件限制。房地產(chǎn)開發(fā)波及投資方、監(jiān)理方、勘探、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)施、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門，近百個(gè)單位，以及最后用戶花費(fèi)者的互相限制和互相影響，所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，一定要有一整套完好、規(guī)范和科學(xué)的管理保證系統(tǒng)，來(lái)兼顧和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和保證整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。擬訂房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，第一應(yīng)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理各環(huán)節(jié)基本狀況,這一階段知識(shí)管理的主要內(nèi)容是：(1）知識(shí)獲取①房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展部門獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的可行性研究報(bào)告中的各項(xiàng)指標(biāo)、開發(fā)周期要求,以及公司年度計(jì)劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理狀況和經(jīng)營(yíng)需要等,確立房地產(chǎn)項(xiàng)目管理估計(jì)的銷售時(shí)間和完工存案時(shí)間。②工程管理部門認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理基本狀況,如所處的地點(diǎn)（市里、郊區(qū)、山地）、三通一平狀況、周邊交通狀況等，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的分片開發(fā)次序及其合理性。③設(shè)計(jì)管理部門供應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的規(guī)劃方案，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理詳細(xì)規(guī)劃與設(shè)計(jì)指標(biāo)(包含占地面積、建筑面積、物業(yè)性質(zhì)、基礎(chǔ)形式、單體方案等）。④開發(fā)報(bào)建部門認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理開發(fā)報(bào)建手續(xù)的要點(diǎn)與難點(diǎn).（2)知識(shí)共享各部門需將所獲取的知識(shí)在信息平臺(tái)與其余部門共享，計(jì)劃管理部門應(yīng)付各部門所供應(yīng)的資料進(jìn)行整理和剖析,除去不一致的信息,協(xié)調(diào)各部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃各階段的工作所需資源提出初步的需求。（3）知識(shí)運(yùn)用計(jì)劃管理部門從信息平臺(tái)中調(diào)出近似的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息，與目前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理進(jìn)行比較剖析，將過(guò)去房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的成功或失敗的經(jīng)驗(yàn)供應(yīng)給各有關(guān)部門，有關(guān)部門獲守信息，對(duì)各自的工作進(jìn)行調(diào)整或優(yōu)化.舉例說(shuō)明：一個(gè)大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理準(zhǔn)備進(jìn)行開發(fā),從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，種類房地產(chǎn)項(xiàng)目管理可能在租借市場(chǎng)較受歡迎，而在銷售市場(chǎng)常遇到冷淡。那么房地產(chǎn)項(xiàng)目管理推出市場(chǎng)的時(shí)間，就要選在租借