中海城項目后評估報告

評估報告中海----城項目后評估報告中海集團有限公司后評估工作小組二○○七年十二月成都【中海----城】項目后評估報告前言：成都中海----城項目用地通過公開招標(biāo)方式，于2003年4月10日競謝謝閱讀得，并于2003年5月正式動工，至2006年11月全面入伙，于2007年6謝謝閱讀月達(dá)到后評估時點（數(shù)據(jù)截至?xí)r間為：2007年6月30日）。精品文檔放心下載基于對項目進(jìn)行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估報感謝閱讀告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定的借鑒。中海----城項目后評估過程中，成都公司同事認(rèn)真對待，努力工作，精品文檔放心下載總部的財務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計中心和營銷策劃中心及發(fā)展管謝謝閱讀理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目錄核心內(nèi)容提要1【項目概況及評估綜述】5【項目投資管理評估】6【項目規(guī)劃設(shè)計工作評估】10【項目營銷工作評估】19【項目進(jìn)度、工程管理評估】32【項目成本管理評估】41核心內(nèi)容提要【投資管理評估】*************地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于2003年4月10日在成謝謝閱讀都市國土資源局競得的與文里地塊項目。該項目的重要意義在于為成都公司的首個公開市場競得并基本銷售完畢的項謝謝閱讀目，通過徹底反思項目前期可研、規(guī)劃、工程、銷售等開發(fā)各流程，均具有謝謝閱讀重大的參考價值和意義。經(jīng)過3年半的經(jīng)營建設(shè)，目前該項目已經(jīng)基本銷售謝謝閱讀完畢，銷售良好，各項財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)良，項目總體比較成功。但其中的問感謝閱讀題也值得在今后的項目中進(jìn)一步關(guān)注和研究：如何在可研、規(guī)劃和銷售階段謝謝閱讀客觀合理的評價當(dāng)?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價格承受力，配置合理的謝謝閱讀物業(yè)類型比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。感謝閱讀【財務(wù)管理評估】該項目收入指標(biāo)完成得很好，收入增幅超過成本增加幅度，使得銷售收入增謝謝閱讀加而帶來的效益得到體現(xiàn)，項目實現(xiàn)了投資預(yù)期，是低投資高利潤的一個項精品文檔放心下載,特別是從各個環(huán)節(jié)加強建安成本的控制仍然是我們項目感謝閱讀發(fā)展過程中的重要工作,建議要總結(jié)經(jīng)驗,完善成本預(yù)警體系,提高成本控制感謝閱讀水平,實現(xiàn)動態(tài)控制?！疽?guī)劃設(shè)計工作評估】*******精品文檔放心下載劃的產(chǎn)品構(gòu)思與形態(tài)結(jié)構(gòu)，在規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、立面設(shè)計、景觀設(shè)計、感謝閱讀賣場包裝等方面都得以貫徹和體現(xiàn)，并在規(guī)劃設(shè)計工作過程中進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)感謝閱讀整和創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的領(lǐng)先性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程謝謝閱讀控制，成本及質(zhì)量得到了雙贏的結(jié)果。【營銷工作評估】********項目作為集住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為一體的多謝謝閱讀物業(yè)形態(tài)的復(fù)合項目，從項目整體定位中各物業(yè)規(guī)模的關(guān)系考慮與利潤指標(biāo)謝謝閱讀的測算，到定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位及價格的定位，再到營銷推廣中感謝閱讀各物業(yè)推售策略、推售時機的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，****項謝謝閱讀目整體運營及操作較為成功。住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都公精品文檔放心下載司市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷售，重新奠定了區(qū)域娛樂行業(yè)謝謝閱讀霸主的地位，推動了娛樂經(jīng)濟的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務(wù)公寓、農(nóng)貿(mào)市場的銷精品文檔放心下載售使我們積累了大量的實際經(jīng)驗，同時更清晰的認(rèn)識到短期目標(biāo)與長期目標(biāo)精品文檔放心下載的關(guān)系?！景l(fā)展進(jìn)度、工程管理評估】項目發(fā)展周期總體控制符合計劃要求，但從拿地簽定土地出讓合同到正式開感謝閱讀工長達(dá)133感謝閱讀本項目發(fā)展周期長的一個主要原因。*********謝謝閱讀成品保護困難等特點，通過實施裝修主包制、集成分判，減少分包、現(xiàn)場管感謝閱讀理高效靈活等方法，較好的實現(xiàn)了工程管理和質(zhì)量控制，為今后裝修工程提精品文檔放心下載供了寶貴經(jīng)驗。【成本管理評估】項目實施階段與可研階段相比，前期費用，建安成本，營銷費用以及管理費精品文檔放心下載用增加較大。實施階段建安成本與控制指標(biāo)相比，總體水平因政府不可抗力謝謝閱讀原因有所增加，但在公司規(guī)定的超支范圍內(nèi)，除去政府原因，實際建安費用精品文檔放心下載與控制指標(biāo)基本持平?！卷椖扛艣r及評估綜述】1、項目概況************地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于2003年4月10日在成精品文檔放心下載都市國土資源局以311萬元/畝競得的與文里地塊項目。項目地處成都市區(qū)東南精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀而居，著名的文化遺址望江公園和水井坊也近在咫尺。謝謝閱讀謝謝閱讀大居住區(qū)范圍內(nèi)，因此地塊的質(zhì)素好，起點高，具相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)撝?。精品文檔放心下載2、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目占地面積為76.231畝（合50,821.23.56?？偨ㄖ娣e感謝閱讀208,109.641143,411.28㎡，謝謝閱讀共1,21124,819.874,256.05㎡（含謝謝閱讀25,068.3110,554.13㎡（包精品文檔放心下載謝謝閱讀3、項目開發(fā)周期*********于2003年4月24日與成都市國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)謝謝閱讀5101武<2003>出讓和同第13****B區(qū)全面感謝閱讀3.5743A1A2區(qū)及16#B謝謝閱讀區(qū)建筑施工周期分別為1年零2406天1年零1176天2感謝閱讀年零4個月（計8134、項目綜合評估成都房地產(chǎn)市場自2003年以來步入了高速發(fā)展階段，為******的成功開發(fā)精品文檔放心下載和銷售提供了良好的市場契機。*********是**地產(chǎn)成都公司的第一個通過公開感謝閱讀拍賣競得的地塊項目，是繼******精品文檔放心下載貿(mào)市場為一體的多物業(yè)形態(tài)的精品復(fù)合項目，其操作難度遠(yuǎn)高于**精品文檔放心下載大的挑戰(zhàn)性。謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀得到了良好的控制。**地產(chǎn)謝謝閱讀“過程精品”的生產(chǎn)施工理念。銷售階段，產(chǎn)品定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位細(xì)節(jié)的推敲及價格的定位，精品文檔放心下載精品文檔放心下載看，****項目整體運營及操作較為成功。準(zhǔn)確把握銷售時機，克服了“非典、精品文檔放心下載謝謝閱讀費者的普遍認(rèn)可【項目投資管理評估】1.項目背景及合同執(zhí)行情況【********精品文檔放心下載九眼橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。精品文檔放心下載該項目凈用地面積為5.083.5620.81萬平感謝閱讀方米，可售面積19.75萬平方米，其中住宅14.34萬平方米，商業(yè)2.48萬平方謝謝閱讀米，農(nóng)貿(mào)市場0.43萬平方米，車庫2.511.06萬平方米。感謝閱讀該項目由***地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于2003年4月10日在成都感謝閱讀市國土資源局成功競得，2003年4月24日簽訂土地出讓合同，合同執(zhí)行情況良精品文檔放心下載好。2.項目發(fā)展期內(nèi)成都市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回顧【********2003年4月24日簽訂土地出讓合同，2003年10月23精品文檔放心下載日首批A1區(qū)開盤銷售，截止至2007年6月30日，完成銷售面積17.83萬平方精品文檔放心下載米，占全部可售面積的90％。在2003～2006年項目主要發(fā)展期內(nèi)，成都市主要宏觀經(jīng)濟指標(biāo)表現(xiàn)良好：精品文檔放心下載GDP與人均可支配收入穩(wěn)步增長，分別由2003年的1,871億元和9,641精品文檔放心下載元/人增長至2006年的2,750億元和12,789元/人，年均復(fù)合增長13.70％和9.9感謝閱讀％；謝謝閱讀城市市區(qū)人口年均復(fù)合增長率達(dá)到3.18％；良好的宏觀經(jīng)濟發(fā)展帶動下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長態(tài)勢，由謝謝閱讀2003年的245.4億元增至2006年的619.1736.14％。精品文檔放心下載謝謝閱讀榮時期，主要體現(xiàn)在：市場總體投入、產(chǎn)出規(guī)模持續(xù)快速且交替增長：2003～2006年投資額及感謝閱讀銷售額年均復(fù)合增長率分別達(dá)到36.14％和39.55％，且次年銷售額及投資額均感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀好的預(yù)期；銷售量和銷售價格同步增長，2006年全市商品房銷售面積和均價分別為謝謝閱讀1,533萬平方米和3,592/2003年相比年均復(fù)合增長16.6％和19.7％；感謝閱讀供求態(tài)勢良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。感謝閱讀精品文檔放心下載2005“國八條謝謝閱讀精品文檔放心下載受到一定影響。3.規(guī)劃指標(biāo)變動評估可研指標(biāo)實際指標(biāo)指標(biāo)變化變動率（平方米）（平方米）（平方米）（％）凈用地面積50,82150,82100.00%謝謝閱讀容積率3.503.5601.71%總?cè)莘e率面積177,874181,0403,1661.78%精品文檔放心下載總建筑面積196,474208,11011,6365.92%精品文檔放心下載?？墒勖娣e195,294197,5562,2621.16%謝謝閱讀住宅155,178143,411-11,767-7.58%感謝閱讀商業(yè)18,51624,8206,30434.05%感謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場3,0004,2561,25641.87%謝謝閱讀車庫18,60025,0686,46834.78%謝謝閱讀＃不可售面積1,18010,5549,374794.42%精品文檔放心下載精品文檔放心下載現(xiàn)在以下幾點：不可售面積巨幅增加。項目總建筑面積增加11,636平方米，增幅5.92％：感謝閱讀其中可售面積增加了2,2621.16感謝閱讀9,374平方精品文檔放心下載米，增幅高達(dá)794％，可研階段對此部分所需的規(guī)劃面積估計不足。該部分面積精品文檔放心下載精品文檔放心下載將影響總建安成本及最終盈利。感謝閱讀積總量變化最大，與可研相比減少11,767平方米（減少了7.6謝謝閱讀積變化幅度最大，增加了41.9％（增加了1,256感謝閱讀了6,300～6,400平方米，增幅34％?？蓮母麂N售物業(yè)類型的銷售價格和銷售率進(jìn)一步探討規(guī)劃指標(biāo)變動對收益感謝閱讀的影響。感謝閱讀計銷售情況）銷售價格（元/平方米）銷售面積（平方米）可研實際可研實際實際

增幅銷售率階段建設(shè)階段建設(shè)銷售?？墒勖娣e4,6225,67222.71%195,294197,556178,26490.23%謝謝閱讀住宅4,3005,30923.47%155,178143,411140,57898.02%精品文檔放心下載商業(yè)*9,1159,3732.83%18,51624,82020,47982.64%謝謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場3,60012,746254.06%3,0004,2561,99946.53%精品文檔放心下載車庫91011.11%18,60025,06815,20860.67%謝謝閱讀（備注：商業(yè)物業(yè)中包括商鋪及寫字樓）住宅部分目前基本銷售完畢，實際完成銷售面積98％；實際銷售價格與謝謝閱讀可研相比增幅較大，達(dá)到23.5％，而實際銷售額僅比可研增長11.9％，主要原謝謝閱讀謝謝閱讀解技術(shù)對其進(jìn)行初步定量分析：P＝A2×B2－A1×B1＝【（A2－A1）×B1】+【（B2－B1）×A2】精品文檔放心下載P：收益增加值A(chǔ)1：可研銷售價格B1：可研銷售面積A2：實際銷售價格B2：實際銷售面積其中：【（A2－A1）×B1】可理解為售價（市場）變動影響貢獻(xiàn)值謝謝閱讀【（B2－B1）×A2】可理解為面積指標(biāo)變動影響貢獻(xiàn)值感謝閱讀商業(yè)部分總體銷售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的83％，且目感謝閱讀前實際銷售面積超過可研預(yù)計銷售面積10.6％；其售價與可研相比增長2.8％，謝謝閱讀銷售總額增長了13.7謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載最終確定對項目整體盈利狀況產(chǎn)生積極的影響。農(nóng)貿(mào)市場實際建設(shè)面積為4,256平方米，與可研相比增加了41.9％，實感謝閱讀際銷售價格與可研相比巨幅增加，增幅達(dá)到254％，但實際銷售面積（1,999平精品文檔放心下載46.5％且尚未達(dá)到可研階段的預(yù)計銷售面積（3,000感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀銷售收入增加了135.9％，但由于該部分物業(yè)面積的增加占用了容積率面積且實謝謝閱讀精品文檔放心下載成了一定不良影響。車庫部分實際建設(shè)面積面積為25,06834.8％，精品文檔放心下載但銷售面積的實際銷售率僅為60.7％且實際銷售量尚未達(dá)到可研階段的標(biāo)準(zhǔn)感謝閱讀（18,60011.1感謝閱讀85謝謝閱讀及銷售比率的預(yù)測，應(yīng)在充分市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理、謹(jǐn)慎的估計。謝謝閱讀小1.項目總體容積率面積略有增加（3,166平方米）且住宅容積率面精品文檔放心下載-11,767謝謝閱讀及不可售面積的增加上。其中商業(yè)部分規(guī)劃面積增加（6,304平方米）對項目具感謝閱讀精品文檔放心下載2.車庫部分面積變化較大且最終銷售效果不理想。今后應(yīng)進(jìn)一步在精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀發(fā)銷售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。4.項目綜合評價銷售收入精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀研階段對車庫等物業(yè)類型的價格及銷售率進(jìn)行謹(jǐn)慎評估。投資回收期投資回收期比原計劃略有提前，于2005年第4季度回收成本。精品文檔放心下載【項目規(guī)劃設(shè)計工作評估】1.項目基本情況項目的建筑標(biāo)準(zhǔn)住宅商業(yè)結(jié)構(gòu)體系框支剪力墻框架墻體維護材料空心磚空心磚外立面釉面磚、金屬氟碳漆花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板謝謝閱讀勾縫材料水泥砂漿摻加聚合物水泥砂漿摻加聚合物斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，外窗及玻璃精品文檔放心下載摩砂面摩砂面入口大堂棚：石膏吊頂，吊燈標(biāo)準(zhǔn)層公共空間謝謝閱讀頂棚：石膏吊頂，筒燈小戶型精裝修標(biāo)準(zhǔn)房間名稱部位裝修標(biāo)準(zhǔn)地面（強化）木地板客廳墻面乳膠漆、木質(zhì)踢腳線天花乳膠漆，預(yù)留吊燈位地面（強化）木地板臥室墻面乳膠漆；木質(zhì)踢腳線天花乳膠漆，預(yù)留吊燈位地面防滑地磚墻面瓷片衛(wèi)生間天花鋁扣板吊頂設(shè)備盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸謝謝閱讀地面防滑地磚墻面瓷片廚房天花鋁扣板吊頂，吸頂燈設(shè)備櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙機謝謝閱讀地面防滑地磚陽臺天花乳膠漆；吸頂燈其他戶內(nèi)門及門套帶鎖；熱水器小戶型裝修成本分析:****商務(wù)小戶型為精裝房，物資部通過集中采購，謝謝閱讀降低裝修成本。精裝商務(wù)小戶型總建筑面積為5,272.56㎡，甲供材料單方造謝謝閱讀價約278.96元/㎡。商務(wù)會館精品文檔放心下載籃球館，室內(nèi)恒溫游泳池，室外游泳池。精品文檔放心下載2.值得借鑒和推廣的經(jīng)驗概念設(shè)計感謝閱讀作為載謝謝閱讀精品文檔放心下載文大社區(qū)；利用無遮擋臨江景觀面，在規(guī)劃、環(huán)境和產(chǎn)品設(shè)計中貫徹“景觀精品文檔放心下載最大化精品文檔放心下載檔精品物業(yè)組合的建筑綜合體。感謝閱讀*******城市綜合體的新穎面貌和獨特氣質(zhì)。感謝閱讀本項目的案名——****就是取意GREENWICHVILLAGE的多元文化特質(zhì)。感謝閱讀規(guī)劃設(shè)計針對項目地價較高、物業(yè)綜合、用地制多的情況，在明確重點、合理分配、適謝謝閱讀觀利用最大化的同時，兼顧景觀的均好性，同時協(xié)調(diào)景觀和朝向關(guān)系。精品文檔放心下載規(guī)劃為東部住宅區(qū)和西部商業(yè)區(qū)兩個區(qū),互不干擾，互利共生，并充分考感謝閱讀慮項目分期開發(fā)的特性和要求。7棟塔樓布置在園區(qū)四周，形成較大面積的中精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀+商業(yè)”謝謝閱讀的模式布置；公建配套以不占用沿街商業(yè)的口岸用地為原則。謝謝閱讀戶型設(shè)計感謝閱讀計原則。彈性空間：戶型內(nèi)部的彈性設(shè)計，如采用大開間大跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以謝謝閱讀感謝閱讀變成一戶。戶型平面“三進(jìn)式”布置：第一進(jìn)，入戶花園或玄關(guān)，緩沖空間和半公共的謝謝閱讀感謝閱讀室、書房、主衛(wèi)，私密空間；按空間私密性的增強遞進(jìn)布局。完善住宅功能：設(shè)計如生活陽臺，儲藏空間，衣帽間等多功能空間。生態(tài)空間：設(shè)計入戶花園、空中花園、謝謝閱讀緩沖地帶。精品文檔放心下載謝謝閱讀開敞式廚房等。精品文檔放心下載感謝閱讀組合。6～7㎡，大小適用，長方形的平面便于布置曲尺型謝謝閱讀2700mm感謝閱讀煙道，廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房；主衛(wèi)面積6㎡左右，短邊大于感謝閱讀1900mm謝謝閱讀的景色。家庭緊急求助報警：每戶客廳及主臥設(shè)置緊急求助按鈕各一個，與電話保持精品文檔放心下載0.8米。并接后與管理中心報警控制主機相連。戶內(nèi)及陽臺外窗防范謝謝閱讀感謝閱讀路。立面設(shè)計立面設(shè)計有較大突破，將現(xiàn)代風(fēng)格和文化色彩結(jié)合到一起，當(dāng)時覺得有一些謝謝閱讀感謝閱讀現(xiàn)的效果令人滿意。糅合了強烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感——塔樓體態(tài)挺拔，造型簡潔，突謝謝閱讀出現(xiàn)代建筑的美，點線面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理的Modern感強烈；另一精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀必須的元素——窗檐，陽臺擋水，空調(diào)百頁，連接梁等——對其作一些適當(dāng)?shù)闹x謝閱讀處理和強化——凸出、凹進(jìn)、穿透——依賴光線的變化形成豐富的層次。精品文檔放心下載建筑立面配色原則：******選用了延續(xù)城市文脈的白、灰、墨三色局部點綴精品文檔放心下載黃色（提亮）的立面色彩，以及內(nèi)斂低調(diào)但富有層次的配色原則。感謝閱讀立面設(shè)計特點：高層塔樓和臨河底商立面設(shè)計采用現(xiàn)代風(fēng)格，講求建筑的現(xiàn)感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀素。環(huán)境設(shè)計******的景觀設(shè)計以“現(xiàn)代簡約的北美風(fēng)格”為概念，以“濱水而居“與感謝閱讀文為鄰為目標(biāo)，融入大量親水元素，并與架空層景觀巧妙結(jié)合，演繹出清新自感謝閱讀然的環(huán)境空間。同時強調(diào)“GREENWICH”的藝術(shù)氛圍，烘托樓盤的都市形象；在感謝閱讀感謝閱讀游的居住環(huán)境空間。延續(xù)基地的文脈，強化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱河——簡約精品文檔放心下載——GREENWICH——**高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅園林與休閑浪漫的商業(yè)感謝閱讀環(huán)境相互輝映，共同營造具有濃郁文化風(fēng)情的社區(qū)環(huán)境。環(huán)境空間架構(gòu)：本項目景觀設(shè)計分為三個層次：商業(yè)與城市臨界面空間、住謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載體空間的全方位園林體系。環(huán)境設(shè)計導(dǎo)則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應(yīng)性、多樣性、參與性、感謝閱讀步行化、可滲透性、立體化。裝飾設(shè)計感謝閱讀布置和空間節(jié)點的細(xì)節(jié)處理，對成敗起著關(guān)鍵作用。設(shè)計管理**感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀等積累了寶貴的經(jīng)驗，進(jìn)一步完善了管理流程。特色產(chǎn)品——精裝小戶型公寓“精裝酒店式小戶型精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀**小戶型的最精品文檔放心下載****精品文檔放心下載出空間亮點是精裝小戶型成功的根本，特別是廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。精品文檔放心下載3.各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合前期策劃階段精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀免因為資料不準(zhǔn)確，造成場地標(biāo)高設(shè)計失誤。謝謝閱讀謝謝閱讀可以較好的彌補各自業(yè)務(wù)層面的不足，提高工作效率。圖紙設(shè)計階段精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載和過程圖審圖節(jié)點的管理質(zhì)量，確保施工圖設(shè)計質(zhì)量。精品文檔放心下載案設(shè)計，景觀方案設(shè)計等重要設(shè)計成果。施工階段謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載情況。謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載2～3感謝閱讀降低對現(xiàn)場進(jìn)度的影響。項目結(jié)利、入伙階段謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載作為今后設(shè)計工作的參考。4.有待改進(jìn)和可供借鑒的的方面有待改進(jìn)的實例1——空調(diào)外機位在******的5～7號樓的空調(diào)位設(shè)計中，為了減少空調(diào)位對外立面的不利感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀方法解決了冷凝水排放的難題，但是，如果要檢修立管，勢必破壞室內(nèi)裝修，感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀耗電量大的缺點，最后不得不將空調(diào)位調(diào)整到臥室窗下。空調(diào)位一直是我司樓盤考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、謝謝閱讀精品文檔放心下載面的原因而對部分空調(diào)位的設(shè)置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習(xí)慣的精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀的空調(diào)布置。精品文檔放心下載有待改進(jìn)的實例2——中心廣場的洗米石*******園區(qū)的中心景點，是由噴泉疊水、喬木植栽和地面硬鋪拼花共同謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀參差不平，效果很差。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問題。精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載高景觀硬鋪的設(shè)計質(zhì)量。有待改進(jìn)的實例3——電梯廳的瓶頸********1號樓感謝閱讀和2精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載1,100mm謝謝閱讀精品文檔放心下載——謝謝閱讀空間——感謝閱讀和美觀要求，減少公共空間的“瑕疵?？晒┙梃b的實例——商業(yè)外立面設(shè)計********商業(yè)外立面在設(shè)計之初更多的考慮為提高項目檔次和在商家不精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀“勞民傷財。感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀計的周期，適應(yīng)緊張的開發(fā)節(jié)奏。謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載1精品文檔放心下載謝謝閱讀置，確保各項工作的開展。由于**精品文檔放心下載度緊張的項目已經(jīng)不可能應(yīng)用。但是，現(xiàn)在常用的**（香港）公司進(jìn)行方案、精品文檔放心下載謝謝閱讀**謝謝閱讀精品文檔放心下載——比如提前進(jìn)行內(nèi)部商討，統(tǒng)一意見；準(zhǔn)精品文檔放心下載備好足夠的材料樣板等——精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀以讓**設(shè)計師在本地待上個3～4天，進(jìn)行封閉式設(shè)計，大幅提高設(shè)計交流的謝謝閱讀感謝閱讀支付。5.綜合評價*******作為成都公司第二個項目，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀雙贏的結(jié)果?！卷椖繝I銷工作評估】1.項目定位與銷售階段市場變化情況2004年市場特征2004年成都房地產(chǎn)盡管受國家宏觀調(diào)控政策的影響，但依然持了健康發(fā)謝謝閱讀感謝閱讀房空置率大幅下降、房價漲幅明顯的特征。2005年市場特征謝謝閱讀感謝閱讀“國八條精品文檔放心下載費者變得較為理性，持幣觀望的心態(tài)較為普遍。2006年市場特征2006年市場恢復(fù)良好的發(fā)展態(tài)勢，項目處于尾盤銷售階段，立面呈現(xiàn)，感謝閱讀銷售速度得以提升。2.項目戶型定位與實際情況對比表定位面積范圍建成面積范戶型分類套數(shù)比（％）套數(shù)比（％）（㎡）圍（㎡）二房二廳大二房85～952589-9426單衛(wèi)三房二廳小三房110～12040101124611謝謝閱讀雙衛(wèi)大三房140～15030145-14934謝謝閱讀四房三廳大四房160～17033153-16328雙衛(wèi)謝謝閱讀復(fù)式單位200～230223614%，四房的戶型比例實精品文檔放心下載際建成后減少5%。3.對住宅推售時機的思考住宅各批次推售時間：首批次推售時間2004年12月項目八月亮相以來，項目形象基本建立后，即轉(zhuǎn)入商業(yè)的推廣及儲備，謝謝閱讀在9月商業(yè)開盤前，住宅基本處于自然儲備的過程。10月正式啟動住宅的客精品文檔放心下載戶儲備。12月第一次開盤，推售的節(jié)點比較符合客戶的消費節(jié)奏，時機把握謝謝閱讀較好。二批次推售時間2005年3月三批次推售時間2005年6月從三批次儲客以來，恰逢2005年“國八條”新政出臺，市場觀望情緒較謝謝閱讀200感謝閱讀謝謝閱讀90㎡7謝謝閱讀整為本次推售，滿足了市場的需要，又有效回避了政府宏觀調(diào)控的不利影響，感謝閱讀完成了該批次推售的任務(wù)。四批次推售時間2005年9月感謝閱讀1感謝閱讀同時又促成了成交。分批次確定推售范圍的總體原則：以房源優(yōu)劣搭配為原則，盡量保證房源由差到優(yōu)的推售秩序，既有利于實現(xiàn)精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀售。4.各戶型銷售速度情況銷售期各房型的去化速度為：小三房〉兩房〉四房〉大三房。原因如下：精品文檔放心下載小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經(jīng)濟實用，總價控制較好，且朝向最好，感謝閱讀所以每批次一經(jīng)推出即銷售完畢，是****最暢銷的房型。精品文檔放心下載兩房：總價低，投資與居住兩相宜，在項目銷售中處于拉動成交量的房型。謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀銷售較為平穩(wěn)。150㎡，與160㎡的四房單位在面積上沒有拉開間精品文檔放心下載隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房去化速度最為緩慢。感謝閱讀從房型、面積與實際銷售走勢角度對比分析：項目高層住宅小三房面積控制謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀生存型客戶注重戶型的功能性、實用性，改善型客戶注重戶型的舒適感謝閱讀性及房間設(shè)計細(xì)節(jié)，享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。5.銷售價格總結(jié)2004年12月開盤，2006年底完成95謝謝閱讀％銷售，價格定位為均價4,400元/㎡。從實際銷售結(jié)果看，銷售周期與節(jié)奏符精品文檔放心下載4,900/㎡到最后一批次均價為6,500/㎡，精品文檔放心下載項目整體成交均價5,309元/900元/感謝閱讀為：精品文檔放心下載感謝閱讀的高密度樓盤，高層住宅成為樓市的主流，因此高層住宅的價格也水漲船高。精品文檔放心下載公司品牌形象隨著**謝謝閱讀產(chǎn)生積極的推動。價格策略感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀較高的銷售價格產(chǎn)生了直接的影響。6.物管費價格確定的檢討住宅：現(xiàn)行物管費2元/㎡·月，基本合理，客戶滿意度較高。感謝閱讀車位：地下車位75元/個·月，第二個車位100元/個·月，客戶反應(yīng)價格較精品文檔放心下載貴，特別是雙車位物管費的收費標(biāo)準(zhǔn)，客戶反應(yīng)較強烈。商業(yè)：1F6元/㎡·月，2F4元/㎡·月，基本合理。謝謝閱讀****項目的物業(yè)管理費取費水平較為合理，客戶總體較為滿意，對銷售產(chǎn)謝謝閱讀生了積極的影響。7.銷售價格對銷售速度的影響精品文檔放心下載謝謝閱讀保證合理的利潤。精品文檔放心下載感謝閱讀于偏重對利潤的追求，銷售價格偏高，影響了銷售速度。精品文檔放心下載重對利潤的追求，銷售價格偏高，影響了銷售速度。商務(wù)公寓：由于對政策風(fēng)險評估過于謹(jǐn)慎，加上2005年的任務(wù)指標(biāo)壓力，精品文檔放心下載雖然實現(xiàn)了較快的銷售速度，但沒有實現(xiàn)較高的銷售利潤。謝謝閱讀車位：較好的協(xié)調(diào)了速度與價格的關(guān)系。8.客戶總結(jié)通過銷售，*******的購買客戶與該項目定位階段基本一致，總結(jié)如下：精品文檔放心下載購買目的******高層住宅自住客戶占87%，投資型客戶占13%。05年受政府調(diào)控房地謝謝閱讀精品文檔放心下載長期效益的專業(yè)投資客，其投資行為并未停止。居住區(qū)域成都本地客戶仍然是購買****的主力軍，占成交量的66%，尤其以武侯區(qū)、精品文檔放心下載成華區(qū)、高新區(qū)購買量最大，本地客戶對價格敏感度較高。精品文檔放心下載外省及其他二級縣市客戶占成交量的32%70%左右，感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀職業(yè)從成交客戶的職業(yè)來看，企業(yè)白領(lǐng)與私營主是購買的主力軍，占成交量的感謝閱讀62%，白領(lǐng)企業(yè)注重生活品質(zhì)，看中地段便利，就醫(yī)、就學(xué)等生活配套；自營客精品文檔放心下載感謝閱讀三房，由此看私營業(yè)主分為少數(shù)較有實力的私營企業(yè)主與大部分小本工商業(yè)主。精品文檔放心下載購買原因地段是客戶選擇******的首要因素，但通過與業(yè)主的交流中發(fā)現(xiàn)，不同的業(yè)謝謝閱讀精品文檔放心下載優(yōu)勢賦予良好的教育優(yōu)勢，部分業(yè)主看重交通購物的便利性。精品文檔放心下載發(fā)展商品牌雖是客戶選擇****的第二因素，但卻是其購買的決定性因素。精品文檔放心下載綜上所述，在********精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載齊全，具有品牌意識，追究生活美感。9.其它物業(yè)銷售總結(jié)商業(yè)物業(yè)區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場特征謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀密度、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上都不能滿足區(qū)域消費的要求。缺乏商業(yè)核心，商業(yè)分布分散：目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在沿街謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載射力不強、凝聚力較差。九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點：從區(qū)域商業(yè)分布來看，目前區(qū)感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀商業(yè)物業(yè)定位根據(jù)本項目的區(qū)域市場特征、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，并充分預(yù)估商業(yè)感謝閱讀發(fā)展中可能出現(xiàn)的問題，結(jié)合項目自身特點，本項目將商業(yè)劃分為三個感謝閱讀板塊：沿望江路沿河會所式商業(yè)板塊--品牌餐飲+謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀餐飲或休閑娛樂業(yè)的經(jīng)營；該區(qū)段商業(yè)經(jīng)營定位考慮到商業(yè)形態(tài)對住區(qū)的影響，謝謝閱讀因此采用獨棟、低層的建筑形式，定位品牌餐飲+商務(wù)休閑，促進(jìn)商業(yè)、商務(wù)、感謝閱讀會所三者的結(jié)合，一方面可以提高銷售價格，另一方面也會提升住宅的品質(zhì)。精品文檔放心下載培根路特色文化商業(yè)板塊--培根文化酒吧街：培根路本身具有濃精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀挖掘；社區(qū)常規(guī)商業(yè)板塊--填補和滿足區(qū)域生活消費要求的中小型超市感謝閱讀和農(nóng)貿(mào)市場(規(guī)劃要求)及滿足區(qū)域日常生活與川大校園消費的配套型商業(yè)。謝謝閱讀商業(yè)物業(yè)銷售階段面臨的問題區(qū)域商業(yè)環(huán)境不成熟，項目商業(yè)體量大：區(qū)域內(nèi)消費者消費意識謝謝閱讀不成熟，消費力也較低，需要一定時間的培養(yǎng)和帶動；主力店范圍、面積偏大，招商的不明確性。金融政策影響：隨著央行貸款政策的進(jìn)一步緊縮，各商業(yè)銀行將精品文檔放心下載謝謝閱讀程序也將更加嚴(yán)格，這對商業(yè)投資者將形成一定打擊。謝謝閱讀另一方面又希望商業(yè)能形成良好的經(jīng)營氛圍（這對后期住宅銷售會構(gòu)成一定影精品文檔放心下載精品文檔放心下載報率，制定有效的經(jīng)營管理模式。2005年為了不影響住宅銷售5精品文檔放心下載年商業(yè)未正式進(jìn)行推廣，未安排合適的銷售節(jié)點，因此出現(xiàn)銷售斷檔。精品文檔放心下載對商鋪銷售時機的思考商鋪銷售時機有項目預(yù)售時、項目呈現(xiàn)時、商家入駐后等時機，謝謝閱讀不同項目應(yīng)根據(jù)實際情況靈活把握。銷售時機的選擇是與市場博弈的一個過程，謝謝閱讀我們應(yīng)充分研究市場和消費者心理，結(jié)合項目特質(zhì)，確定最佳銷售時機。謝謝閱讀如果商業(yè)物業(yè)的自身優(yōu)勢并不明顯，就應(yīng)該在項目預(yù)售時推出，感謝閱讀感謝閱讀頭”時就盡快下單，以免如物業(yè)呈現(xiàn)后不盡人意，反而影響銷售。精品文檔放心下載****作為一個住宅-感謝閱讀感謝閱讀銷售暫緩；銷售住宅時，顧忌到商業(yè)宣傳對住宅的影響，又停止對商業(yè)的銷售。感謝閱讀這樣，從2005年全年幾乎未對進(jìn)行商業(yè)任何推廣，導(dǎo)致一段時間內(nèi)剩余商業(yè)銷精品文檔放心下載售遲滯。關(guān)于銷售價格的思考據(jù)項目發(fā)展策劃，商業(yè)一層價格定位為14,000元/㎡，二層定位為謝謝閱讀7,000元/8,500元/謝謝閱讀一層為16,000元/㎡，二層為7,000元/㎡，臨河會所式商業(yè)為8,200元感謝閱讀/㎡。對商業(yè)物業(yè)銷售節(jié)奏及價格來看，主要存在以下問題：精品文檔放心下載培根走廊商業(yè)街價格大體較為合理，但商業(yè)價格體系制訂時過多感謝閱讀：謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀的促銷政策，影響了銷售速度。銷售時機及銷控的把握不到位，影響銷售價格。培根走廊商業(yè)外感謝閱讀感謝閱讀響銷售利潤。05感謝閱讀政策及調(diào)整內(nèi)街商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)，影響商業(yè)價格預(yù)期目標(biāo)和住宅的居住氛圍。精品文檔放心下載值得借鑒和推廣的經(jīng)驗銷售與招商密切配合，以招商成果帶動銷售謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀經(jīng)營的成功。租售比例的把握精品文檔放心下載****設(shè)感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀約銷售。業(yè)態(tài)的控制和調(diào)整在*******項目中公司對商業(yè)物業(yè)做了詳細(xì)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，從后謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載絕了此商家，才確保了目前娛樂主力店集群式進(jìn)場的局面；同樣，精品文檔放心下載****精品文檔放心下載鬧的酒吧等業(yè)態(tài)。感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載商業(yè)得以快速成型。后期管理精品文檔放心下載精品文檔放心下載牌塑造和物業(yè)的升值，對后續(xù)物業(yè)的銷售也有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用。感謝閱讀為保障*******商業(yè)物業(yè)的后期商業(yè)管理，由物管公司將成立感謝閱讀****商業(yè)物業(yè)按照三權(quán)分離的原則進(jìn)行商感謝閱讀謝謝閱讀有所有權(quán)并享受由此帶來的收益，但不參與商業(yè)經(jīng)營活動和管理；感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀旺場經(jīng)營，維護、塑造項目品牌，并達(dá)到使物業(yè)升值的目的。謝謝閱讀商務(wù)公寓物業(yè)市場定位總結(jié)基于區(qū)域環(huán)境擁有諸多商務(wù)辦公的硬件條件，臨近川大良好的商務(wù)精品文檔放心下載辦公氛圍和龐大的校園產(chǎn)業(yè)（辦公或投資）支撐，商務(wù)公寓有較好的發(fā)謝謝閱讀展空間。項目的商務(wù)公寓一方面避免了商住混用帶來的諸多弊端，另一感謝閱讀方面也可為項目貢獻(xiàn)更高的利潤。項目的商務(wù)公寓定位為：滿足成長型感謝閱讀中小企業(yè)辦公需求的高檔商務(wù)公寓。定位為商務(wù)公寓，主要是因為從2003年的市場環(huán)境來看商務(wù)公寓的謝謝閱讀銷售價格及利潤指標(biāo)優(yōu)于住宅。但在規(guī)劃設(shè)計時卻是以住宅性質(zhì)報建，感謝閱讀因而當(dāng)05年新政政策對商務(wù)公寓作了明確界定后，后期的推廣與銷售面精品文檔放心下載臨政策風(fēng)險而處境尷尬，銷售抗性增大。政策因素，使商務(wù)公寓推廣與銷售面臨尷尬。2004年7月有關(guān)規(guī)劃感謝閱讀規(guī)定頒布之后就不再批準(zhǔn)，我公司1號樓規(guī)劃定性為住宅的性質(zhì)是不可改變的，精品文檔放心下載精品文檔放心下載將按住宅進(jìn)行。精品文檔放心下載家創(chuàng)業(yè)”類代替，模糊廣告用語。概念替換：可考慮使用當(dāng)下流行的SOHO類概謝謝閱讀念進(jìn)行替換?？蛻舴治?9%，投資的客戶占41%。實際成精品文檔放心下載感謝閱讀對公司品牌認(rèn)可度較高，因大客戶的整層購買及**成都公司的入住,增強了客戶謝謝閱讀的購買信心與決心。購買原因：客戶對寫字樓地段、價格、品牌、景觀等各方面均好謝謝閱讀感謝閱讀**品謝謝閱讀牌的號召力為公寓的銷售提供了強大的推動力。信息來源：信息來源較為分散，****業(yè)主占13%，朋友介紹23%，謝謝閱讀廣告占15%，合作商23%，這說明前期多渠道的拓展客戶資源，在**廣場的銷售精品文檔放心下載中效果比較明顯。綜上所述：雖然辦公性物業(yè)市場供大于求，市場十分低迷，**廣感謝閱讀精品文檔放心下載來源、購買心理等角度分析，**廣場銷售成功的關(guān)鍵在于有效的拓展客戶渠道，精品文檔放心下載運用品牌影響力，吸引客戶購買。銷售價格據(jù)銷售發(fā)展策劃，商務(wù)公寓的價格定位為均價5,000元/㎡，實際銷謝謝閱讀售均價達(dá)5,440元/㎡，從結(jié)果來看，達(dá)到了預(yù)期定位價格。感謝閱讀小戶型物業(yè)定位總結(jié)精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀L精品文檔放心下載項目設(shè)置了精品小戶型住宅。銷售總結(jié)感謝閱讀生活配套設(shè)施、工作性質(zhì)。小戶型消費者購房選擇的核心還是成本問題，感謝閱讀降低時間、交通和生活成本是消費者關(guān)注的核心問題。精品文檔放心下載成市場追捧的熱銷的局面。（公司內(nèi)部員工——公司關(guān)系客戶——員工謝謝閱讀親友——普通客戶）值得借鑒和推廣的經(jīng)驗精品文檔放心下載分離，降低對高檔住宅社區(qū)的影響，同時又做到貢獻(xiàn)容積率。謝謝閱讀從建筑規(guī)劃和密度方面考慮，總建筑面積控制在10,000㎡以內(nèi)，小精品文檔放心下載戶型的存在空間較為寬松和適度。農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場在定位及設(shè)計中有如下問題據(jù)拍賣規(guī)劃要點農(nóng)貿(mào)市場屬于政策強制要求配套3,000㎡，但在謝謝閱讀定位時我們沒有充分考慮到區(qū)域市場容量，將其規(guī)模做到了3,700㎡，超出了市感謝閱讀場實際需求。對農(nóng)貿(mào)市場建筑成本投入過大，如外墻全部采用干掛花崗石。謝謝閱讀謝謝閱讀對部分有特殊要求攤位電量、電位配置不足等。基于規(guī)劃要求及市場狀況，加上各級政府對農(nóng)貿(mào)市場的建立或感謝閱讀3,700㎡。感謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場分兩期發(fā)售，銷售率占60%，招商及經(jīng)營困難，目前面臨精品文檔放心下載轉(zhuǎn)向經(jīng)營的尷尬。造成目前狀況的原因為：周邊居民少，川大通道被封閉，****交房時間晚，人氣不旺，商精品文檔放心下載家無法支撐經(jīng)營。方園500米范圍內(nèi)同類市場較多（致民路菜市、老媽路菜市、郭感謝閱讀攤位價格貴，對投資客戶而言投資回報率不高，投資風(fēng)險較大；謝謝閱讀而高售價轉(zhuǎn)嫁至經(jīng)營商家成為高租金，經(jīng)營成本高，經(jīng)營難以為繼。感謝閱讀農(nóng)貿(mào)市場的思考合理控制規(guī)模，設(shè)計及施工階段應(yīng)考慮消防、上下水、排污等因感謝閱讀謝謝閱讀結(jié)合實際需要，完善建筑細(xì)部設(shè)計和功能配套。本項目在銷售過程中對攤位沒有進(jìn)行銷售分區(qū)分期，而進(jìn)行了分感謝閱讀散銷售，銷售率不高，導(dǎo)致未銷商鋪和已售商鋪混雜，后期處理起來難度很大。精品文檔放心下載主動與知名的特色品牌店接洽，招入主力店，一方面增強客戶購謝謝閱讀買信心，另一方面吸引更多人氣。對于人氣不旺的區(qū)域，可考慮先培育市場再銷售，同時在市場培精品文檔放心下載前期采用低費用水平的整體承包或分別租賃方式進(jìn)行經(jīng)營，待市謝謝閱讀場成熟后以拍賣經(jīng)營權(quán)的方式可以獲取高收益，安全系數(shù)更高。精品文檔放心下載和當(dāng)?shù)亟值擂k事處密切合作，盡可能多的爭取政策的支持。謝謝閱讀可以考慮請專業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場，而不是由物業(yè)公司謝謝閱讀經(jīng)營。據(jù)項目發(fā)展策劃，農(nóng)貿(mào)市場的價格定位為11,000元/㎡，從實際謝謝閱讀感謝閱讀05謝謝閱讀貨，影響了農(nóng)貿(mào)市場重新整合。會所會所定位與實際結(jié)果存在以下問題:會所的定位設(shè)計時將會所大堂入口設(shè)置在小區(qū)內(nèi)部，一方面不利于會所后期精品文檔放心下載對外經(jīng)營，另一方面存在安全隱患。會所設(shè)計時未充分考慮各功能區(qū)的面積配比，部分設(shè)施僅是滿足銷售期對其精品文檔放心下載類型的陳述而未考慮功能的實用性，如健身房等。會所內(nèi)配套設(shè)施設(shè)置既要從經(jīng)營角度與后期維護角度考慮，又要從為業(yè)主服感謝閱讀務(wù)角度考慮。車位車位定位與實際使用對比效果分析：**戶數(shù)車位比為10.7，作為高品質(zhì)項目，這種車位配置比例有利于后期車精品文檔放心下載感謝閱讀由于項目物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，車位定位時對商業(yè)業(yè)主與住宅業(yè)主實際使用中對區(qū)感謝閱讀謝謝閱讀點及安防。由于前期設(shè)計對車位采取最低標(biāo)準(zhǔn)配置原則，未預(yù)留多余面積，造成修建完謝謝閱讀成后為達(dá)到政策規(guī)定比例，在車位劃分時“硬湊數(shù)量，使得業(yè)主后期使用時存精品文檔放心下載在車流動線、車位面積劃分不合理的現(xiàn)象。10.品牌建設(shè)品牌建設(shè)的預(yù)期*******是***進(jìn)入成都以來的第二個項目，并于03年開始雙項目運作的精品文檔放心下載模式。品牌建設(shè)的預(yù)期為：通過**名城的后期銷售，以及****的銷售及呈現(xiàn)，謝謝閱讀**感謝閱讀品線，穩(wěn)步提高市場地位。品牌建設(shè)工作〖*******·****感謝閱讀廣中，更注重公司品牌帶動項目品牌。品牌推廣語：光榮夢想|精品精粹|超越卓越。推廣要點集團強大的背景支持全國多個城市25年開發(fā)經(jīng)驗的積淀“誠信卓越精品永恒”的開發(fā)理念推廣調(diào)性大氣、沉穩(wěn)，同時更注重親和力與溝通性宣傳手段硬廣立勢，軟文炒作，雜志保溫品牌建設(shè)的實際效果企業(yè)品牌美譽度持續(xù)提高：通過****的一年多的銷售，消除了成都人對高層感謝閱讀謝謝閱讀一高檔居住區(qū)。對項目銷售的有利促進(jìn)：短短一年內(nèi)，從成都人不接受高層住宅，到房價的精品文檔放心下載持續(xù)飆升，公司品牌在成都的召號力已日益強大?？蛻艋A(chǔ)的夯實：****的銷售體現(xiàn)的**物業(yè)增值的潛力，以及產(chǎn)品呈現(xiàn)力，謝謝閱讀**感謝閱讀豐富且高質(zhì)的資源。綜合分析及建議品牌推廣的一些不足之處04、05年的品牌推廣僅僅依感謝閱讀精品文檔放心下載及主題。項目給品牌的支撐不夠：項目推廣時只注重自身推廣，沒有給到感謝閱讀感謝閱讀產(chǎn)品有力的支撐。品牌整合力度不夠：名城后期銷售與****亮相時間有一定重合，謝謝閱讀謝謝閱讀弱推廣力度?？蛻絷P(guān)系維護多數(shù)為銷售服務(wù)：客戶回訪及客戶聯(lián)誼活動大多與謝謝閱讀銷售節(jié)點掛鉤，節(jié)點性、季節(jié)性的客戶維系工作力度不夠。感謝閱讀對品牌推廣的建議整合推廣；項目聯(lián)動；渠道多樣；搭建**會平臺；整合客戶資源；加強與集團的溝通。11.項目總體評價中海----感謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀****項目精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀期目標(biāo)與長期目標(biāo)的關(guān)系?！卷椖窟M(jìn)度、工程管理評估】1.項目發(fā)展進(jìn)度執(zhí)行及管理項目開發(fā)周期本項目分三個批次開發(fā)。項目發(fā)展總進(jìn)度控制點如下表：項目整體從A1區(qū)A2、16#樓B區(qū)拿地到主要原計劃節(jié)超感謝閱讀進(jìn)度控制點節(jié)點時間簽定土地合同2003.04.242003.04.242003.04.24謝謝閱讀定位及規(guī)劃設(shè)計2003.04.252003.04.252003.04.25謝謝閱讀開工日期2004.05.212004.08.212004.08.2713個月10個月3個月感謝閱讀開盤2004.10.232004.12.2418個月17個月1個月謝謝閱讀地下室結(jié)構(gòu)封頂日期/2004.11.102004.12.16謝謝閱讀主體結(jié)構(gòu)封頂日期2004.08.182005.02.042005.08.20感謝閱讀工程質(zhì)監(jiān)驗收日期2005.06.102005.08.202006.08.28謝謝閱讀入伙日期2005.07.012005.09.012006.11.11-1843個月43個月0個月精品文檔放心下載主要施工進(jìn)度計劃與完成情況對比表（B區(qū)）1施工項目名稱計劃完成實際完成計劃起止時間實際起止時間精品文檔放心下載時間2開工112004.8.272004.8.27精品文檔放心下載2004.8.28～2004.8.28～36087精品文檔放心下載2004.10.262004.11.222004.10.18～2004.11.1～4地下室施工6046謝謝閱讀2004.12.162004.12.165三層轉(zhuǎn)換層施工48482004.12.17～2004.12.17～2005.2.2感謝閱讀6十五層以下結(jié)構(gòu)施工1381382004.12.17～2004.12.17～2005.5.3感謝閱讀2004.12.17～2004.12.17～732層）247247謝謝閱讀2005.8.202005.8.208機房結(jié)構(gòu)封頂2632632004.12.17～2004.12.17～2005.9.5感謝閱讀9主體驗收2652652004.12.17～2004.12.17～2005.9.7謝謝閱讀2005.9.8～2005.9.8～10屋面工程2424感謝閱讀2005.10.12005.10.12005.9.8～11頂層外裝飾40992005.9.8～2005.12.15感謝閱讀2005.10.182005.9.8～12頂層下架40992005.9.8～2005.12.15謝謝閱讀2005.10.182005.9.8～2005.9.8～13十五層以上外飾工程150171謝謝閱讀2006.2.042006.2.252006.2.05～14十五層以下外裝飾115942006.2.26～2006.5.30精品文檔放心下載2006.5.302005.9.8～2005.9.8～15內(nèi)飾工程265265精品文檔放心下載2006.5.302006.5.302006.6.1～2006.6.1～16大堂及架空層裝飾5353精品文檔放心下載2006.7.232006.7.232006.1.4～2006.1.4～17電梯安裝調(diào)試132132謝謝閱讀2006.5.152006.5.152005.8.21～18消防工程2992992005.8.21～2006.6.15謝謝閱讀2006.6.152005.9.8～2005.9.8～19燃?xì)夤こ?81281精品文檔放心下載2006.6.152006.6.152005.9.8～2005.9.8～20外架下架230230精品文檔放心下載2006.4.252006.4.252004.8.28～21竣工驗收7317312004.8.28～2006.8.28感謝閱讀2006.8.282006.5.8～2006.5.8～22室外綠化、景觀146146謝謝閱讀2006.9.302006.9.302.土建工程經(jīng)驗總結(jié)綜合管理項目發(fā)展總體進(jìn)度計劃的管理。項目發(fā)展總體進(jìn)度計劃是項目發(fā)展的“綱，編制總體計劃一定要結(jié)謝謝閱讀合項目特點，集以往經(jīng)驗和集體智慧，認(rèn)真推敲，過程中根據(jù)實際情況感謝閱讀的變化及時調(diào)整并知會相關(guān)部門，對要求時間較長的材料采購，材料認(rèn)謝謝閱讀樣、設(shè)計樣板等工作要提早跟進(jìn)，做到未雨綢繆。與公司各部門的協(xié)調(diào)。設(shè)計出圖計劃及物資采購計劃必須按照項目制定的項目發(fā)展計劃來感謝閱讀制定。同時項目應(yīng)充分發(fā)揮對業(yè)務(wù)部門的推動作用，避免過程中跟蹤不精品文檔放心下載夠，待提交成果時間臨近，相關(guān)工作還未安排的事件發(fā)生。本工程發(fā)展感謝閱讀過程中項目管理模式經(jīng)歷了前期的地盤經(jīng)理制和后期的項目發(fā)展經(jīng)理制，精品文檔放心下載雖然此時的項目發(fā)展經(jīng)理制尚不完善，各業(yè)務(wù)部門指定的項目負(fù)責(zé)人，謝謝閱讀實際上僅為聯(lián)絡(luò)人，但相比以前，聯(lián)系更通暢了，協(xié)調(diào)效率提高了。建精品文檔放心下載議今后項目發(fā)展經(jīng)理制度應(yīng)更深入實施，使權(quán)責(zé)一致。各施工單位之間的協(xié)調(diào)。主包單位是施工單位的核心，主包作用發(fā)揮不出來，工程進(jìn)展會很謝謝閱讀慢也很不協(xié)調(diào)，要利用總包去管理分包，可以減輕甲方的壓力和節(jié)約精精品文檔放心下載力，但也要進(jìn)行監(jiān)督，要遏制顯失公平的事情發(fā)生，要支持分包不能讓感謝閱讀分包處于絕對的弱勢，開展工作才會順利。由于甲方直接分包的單位太精品文檔放心下載多，協(xié)調(diào)、配合工作量很大，主要是通過開協(xié)調(diào)會或相關(guān)人員現(xiàn)場碰頭精品文檔放心下載的方式來做好協(xié)調(diào)、配合工作，協(xié)調(diào)會主要由總包單位主持，甲方、監(jiān)感謝閱讀理參與決策。為了減少扯皮，各分包單位剛進(jìn)場就應(yīng)做好以下工作：組感謝閱讀織相關(guān)單位審圖，解決圖紙沖突，明確收邊收口的責(zé)任劃分；明確管理謝謝閱讀制度，嚴(yán)格執(zhí)行，先嚴(yán)隱患少，先松后嚴(yán)難。對監(jiān)理的管理。質(zhì)量控制中一定要堅持施工單位的自檢在前，監(jiān)理的檢查在中，甲精品文檔放心下載方的檢查在后，這樣不僅檢查了質(zhì)量，同時也對監(jiān)理的工作起到了監(jiān)督精品文檔放心下載和檢查作用。對監(jiān)理部定期進(jìn)行考評，有效利用新監(jiān)理合同中監(jiān)理費的謝謝閱讀獎金部分的激勵作用，根據(jù)考評結(jié)果決定獎金的支付比例，考評不合格感謝閱讀的人員不得留在項目監(jiān)理，增強監(jiān)理人員的責(zé)任心和危機感。同時要發(fā)謝謝閱讀揮監(jiān)理的主觀能動性，一方面激勵他們，充分相信他們，另一方面要加感謝閱讀強對監(jiān)理的監(jiān)督，對監(jiān)理做出的不適當(dāng)事宜及時予以糾正，采取問責(zé)制，謝謝閱讀對監(jiān)理簽的字或作的決定依據(jù)事實進(jìn)行問責(zé)制。很多時候監(jiān)理的簽字很精品文檔放心下載謝謝閱讀后不了了之，這樣助長了監(jiān)理的隨意性。售樓合同主要技術(shù)條款要清楚，避免施工過程中違背合同的修改引起糾紛。精品文檔放心下載質(zhì)量管理質(zhì)量管理體系的有效運行。本工程在開工前即對管理體系和表格進(jìn)行了檢討和優(yōu)化，過程中注感謝閱讀重體系的有效運行。對防水、大體積砼、土方回填等關(guān)鍵工序和特殊工謝謝閱讀序的施工方案、人員資格、材料驗收、過程控制、完工驗收嚴(yán)格把關(guān)，謝謝閱讀使得本工程入伙后漏水、沉降、裂縫等質(zhì)量通病的業(yè)主投訴大大減少。精品文檔放心下載變更的預(yù)見性。為了達(dá)到效果變更是難免的，但變更時間盡量在需變更的工程施工謝謝閱讀前變動，可以減少返工量和經(jīng)濟損失，這就要求工程師和設(shè)計師提前認(rèn)謝謝閱讀真看圖紙及研究節(jié)點作法等。重要的是項目部工程師一定要樹立精品意精品文檔放心下載識和細(xì)節(jié)、節(jié)點由項目負(fù)責(zé)的責(zé)任意識，主動在細(xì)節(jié)、節(jié)點上想辦法，感謝閱讀消除依賴設(shè)計部的思想。加大材料質(zhì)量控制力度。為能有效控制進(jìn)場材料質(zhì)量，甲供及甲指乙供材料均應(yīng)有經(jīng)物資部感謝閱讀確定的樣板或詳細(xì)的材料驗收標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由設(shè)計、物資封板后送項目部方謝謝閱讀可進(jìn)行驗收及施工；而對于施工過程中由于設(shè)計變更新發(fā)生的需甲方認(rèn)謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀材料之間的偷梁換柱。由于乙供材料數(shù)量少，進(jìn)場時間分散，也是材料精品文檔放心下載質(zhì)量控制的一個重點，必須加強材料的進(jìn)場驗收工作。重視施工樣板的指導(dǎo)和預(yù)控作用。成熟的項目管理，應(yīng)該將更多的時間來關(guān)注項目的計劃及預(yù)控措施。精品文檔放心下載而施工樣板對于我們的重要性也就在于此。首先應(yīng)確定需認(rèn)樣的范圍。需要根據(jù)相關(guān)規(guī)范、強條及考慮滿足小謝謝閱讀業(yè)主的使用功能，關(guān)注每一個細(xì)節(jié)。對于清水房而言，通常有如下項目感謝閱讀需定樣：入戶門：顏色、材質(zhì)、門扇開向、門跺尺寸、門扇下標(biāo)高確定；精品文檔放心下載謝謝閱讀方式、門窗分隔方式、門扇下標(biāo)高確定；防水：施工部位、施工范圍；開關(guān)、插座、配電箱：設(shè)置位置應(yīng)滿足業(yè)主使用功能，重點又在謝謝閱讀廚房、衛(wèi)生間內(nèi)開關(guān)、插座、給水點位置；空調(diào)機設(shè)置：外機的放置位置、冷凝管及冷媒管走向；謝謝閱讀外墻節(jié)點：滴水節(jié)點、窗盤節(jié)點、面磚，涂料收口位置。精品文檔放心下載施工樣板的確認(rèn)應(yīng)組織設(shè)計、營銷、物管等部門和監(jiān)理、施工單位精品文檔放心下載參加，且應(yīng)及時完成認(rèn)樣記錄。對精裝工程更應(yīng)該以樣板牽頭，對每個謝謝閱讀分項工程都應(yīng)認(rèn)樣。逐步將交樓標(biāo)準(zhǔn)集成化、模塊化。交樓標(biāo)準(zhǔn)不但是建筑施工的重要依據(jù)，同時也是控制工程造價的重精品文檔放心下載要內(nèi)容，之所以希望交樓標(biāo)準(zhǔn)能夠集成化、模塊化，是因為每一個新項感謝閱讀目都會拋開建施中的建筑做法，重新編寫交樓標(biāo)準(zhǔn)，不但耗時，而且未感謝閱讀能合理利用以往項目的有益經(jīng)驗。對此，有以下幾點想法：感謝閱讀按樓盤的檔次定位，將同一分項工程的建筑做法分為高中低至少謝謝閱讀盡量能夠直接選用國家或地方的標(biāo)準(zhǔn)圖集做法，如因特殊原因需精品文檔放心下載要修改的也應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)圖集與工程實際經(jīng)驗為參考；應(yīng)將已確定交樓標(biāo)準(zhǔn)作為設(shè)計任務(wù)書內(nèi)容，要求設(shè)計按此出圖，謝謝閱讀從而避免過多的設(shè)計修改及費用變更；確立新項目交樓標(biāo)準(zhǔn)僅需對有新要求或此前無類似工程經(jīng)驗的做精品文檔放心下載法進(jìn)行討論，從而可以節(jié)約大量人力、時間；在項目完成后，交樓標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)作為一個重點總結(jié)內(nèi)容，進(jìn)行全方面精品文檔放心下載的修改，從而形成一套可以代表**水平的經(jīng)濟、高質(zhì)的交樓做法。謝謝閱讀3.水電安裝工程經(jīng)驗總結(jié)圖紙審查的深度謝謝閱讀感謝閱讀規(guī)劃的影響；空調(diào)外機位的設(shè)置合理性問題等。盡量使環(huán)境施工與總平管線施工的工序穿插安排更趨合理謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載整對管線的破壞。化糞池提前施工精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載條件，并減少后期對景觀施工的不利影響。正式用電提前使用感謝閱讀前投入使用，以減少施工臨時用電供配電設(shè)備的一次性投入，減少投資。謝謝閱讀施工中的細(xì)節(jié)控制感謝閱讀****感謝閱讀感謝閱讀