大學生社會實踐報告：淺析新時期的社區(qū)管理

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調查時光：XX年8月

調查地點：云南省大理市下關鎮(zhèn)龍泉新區(qū)

調查對象：龍泉新區(qū)部分居民、龍泉新區(qū)業(yè)主管理委員會、三環(huán)物業(yè)管理有限責任公司

調查方式：1.問卷調查2.訪談3.資料分析

【內容提要】近年來，隨著我國經(jīng)濟體制改革和政治體制改革的舉行，社會生活的各個領域發(fā)生了翻天覆地的變化，舊有些一些社會組織、管理體制已經(jīng)不能適應現(xiàn)代社會的進展了。社區(qū)問題正是在這種狀況下獲得越來越多的重視。為了更好地了解社區(qū)管理的現(xiàn)狀；了解該行業(yè)的進展情況；為了使我們能更好地把所學的學問運用到實踐中來，縮短理論和實踐的差距，更好的與社會接軌，與專業(yè)進展相融，我通過暑期在云南省大理市下關鎮(zhèn)龍泉新區(qū)舉行了一次調查。本文將按照調查的詳細狀況，并結合相關理論學問，來談一談新時期的社區(qū)管理問題。

【關鍵詞】社區(qū)管理問題

一，社區(qū)的概況

1.物業(yè)狀況

該小區(qū)于XX年9月竣工，開發(fā)商與三環(huán)物業(yè)管理有限責任公司簽定前期物業(yè)管理合同。該小區(qū)為住所小區(qū)，總建造面積30萬平方米，容積率為1.54，綠化籠罩率為39.6％，綠地面積為7321平方米?，F(xiàn)有居民3171戶，11620人。同時，區(qū)內還有超市、商店等配套設施。

2.管理模式

下關鎮(zhèn)龍泉新區(qū)實行自我管理、自我服務的居民自治模式。社區(qū)每年召開一次業(yè)主大會，研究打算業(yè)主自我管理、自我服務的有關事項。業(yè)主大會閉會期間，授權業(yè)主管理委員會落實大會打算事項，處理平時管理事物、協(xié)調各方關系，并向業(yè)主大會報告工作。業(yè)主大會由本龍泉新區(qū)內年滿十八周歲的全體業(yè)主以及直轄公房的法人組成。業(yè)主管理委員會由各小區(qū)業(yè)主挑選的小區(qū)業(yè)主代表小組成員組成。并利用各住所小區(qū)代表小組成員的業(yè)主代表大會選舉產生，業(yè)主委員會主任1名，副主任4名，落實秘書1名。

3.特別狀況

大理市下關鎮(zhèn)龍泉新區(qū)是一個商業(yè)性的住所區(qū)，業(yè)主們來自不同的地區(qū)和單位，彼此間互不相識。傳統(tǒng)依賴單位管理的模式或街道辦事處的模式難以采取，因此不得不尋覓全新的方式。

第二，囫圇小區(qū)位于馬路兩側，屬于半開放式住所區(qū)，給社區(qū)的治安工作帶來了一定的困難。

二，調查狀況

在調查期間，我采納問卷調查、訪談等方式對龍泉新區(qū)業(yè)主管理委員會、三環(huán)物業(yè)管理有限責任公司以及龍泉新區(qū)部分居民舉行雙向調查，經(jīng)仔細分析后，將詳細狀況總結如下。

1.絕大多數(shù)居民對小區(qū)治安情況感到愜意

在上文中已經(jīng)提到，下關鎮(zhèn)龍泉新區(qū)是一個半開放式的小區(qū)，社區(qū)的治安工作有較大難度，但經(jīng)過雙向調查后發(fā)覺，龍泉新區(qū)的治安情況良好，絕大多數(shù)居民對小區(qū)治安情況感到愜意。按照龍泉新區(qū)業(yè)主管理委員會及三環(huán)物業(yè)管理有限責任公司提供的資料，從XX年至今，龍泉新區(qū)的發(fā)案率控制在5起每年，發(fā)案率之低在同類社區(qū)中遙遙率先。利用對居民的問卷調查分析，也許有95%的居民對社區(qū)的治安情況感到愜意，惟獨5%的人挑選基本愜意，無一人表示不愜意。

2.物管公司與居民在物管費用的問題上存在分歧

三環(huán)物業(yè)管理有限責任公司每年向各戶收取物業(yè)管理費680元，工作人員在介紹費用支出后，特意向本人說明，此費用在全市已屬于較低水平。但按照調查顯示，有70%的居民認為費用偏高，25%的居民表示費用適中，惟獨5%的業(yè)主認為費用偏低。同時，有部分居民反映，不是全部的業(yè)主都按時交納物管費，有些甚至拖欠一年之久。在我就此問題向三環(huán)物業(yè)管理有限責任公司工作人員咨詢時，工作人員的回答閃耀其詞、含混不清。

3.大部分業(yè)主參與了業(yè)主大會，但競選熱烈不高

在與龍泉新區(qū)業(yè)主管理委員會主要成員的交談中，他們反映了一個普遍的擔憂，就是業(yè)主們的競選熱烈并不高，每年都是重復的候選人，有的職位甚至浮現(xiàn)人選的空缺，他們不安如此下去，會影響到社區(qū)民主的構建。

針對此狀況，我特地在調查問卷中設置了此問題，大部分的居民表示可以參與每年的業(yè)主大會，但90%的業(yè)主對競選職位不感愛好，其緣由基本上都是忙于工作，無暇顧及社區(qū)事務。

4.居民之間互不相識，鄰里關系冷淡

上文已經(jīng)提到，大理市下關鎮(zhèn)龍泉新區(qū)是一個商業(yè)性的住所區(qū)，業(yè)主們來自不同的地區(qū)和單位，彼此間互不相識。同時，業(yè)主管理委員會及物管公司沒有組織相應的活動，居民沒有機會互相熟悉，造成了鄰里關系冷淡，社區(qū)氛圍不深厚的局面。75%的業(yè)主希翼業(yè)主管理委員會可以發(fā)揮相應的作用，但業(yè)主管理委員會及物管公司都表示平時事務太多，無法做到面面俱到。

三，龍泉社區(qū)管理模式的優(yōu)勢

1.自治模式能培養(yǎng)公民的民想法識

民主建設對一個國家的政治進展至關重要，民主情況在一定條件下能夠反映出一個國家的政治進展程度。特殊是近來，“基層民主”成為我國政治領域出鏡率較高的一個名詞，居民自治是我國構建“基層民主”的重要組成部分。

龍泉社區(qū)實行自我管理、自我服務的居民自治模式。每年召開的業(yè)主大會使每一個公民都擁有表述自我主見、行使自我權力的機會，同時每一個居民都有選舉與被選舉的權利。經(jīng)過這樣長年累月的民主熬煉，民想法識會逐步深化人心。這樣的自治模式既解決了傳統(tǒng)管理模式的難題，有起到了培養(yǎng)公民民想法識的作用，可謂一舉兩得。

2.選舉產生的業(yè)主管理委員會更能得到業(yè)主的相信

業(yè)主大會由本龍泉新區(qū)內年滿十八周歲的全體業(yè)主以及直轄公房的法人組成。業(yè)主管理委員會由各小區(qū)業(yè)主挑選的小區(qū)業(yè)主代表小組成員組成。并利用各住所小區(qū)代表小組成員的業(yè)主代表大會選舉產生，業(yè)主委員會主任1名，副主任4名，落實秘書1名。

業(yè)主管理委員會的全部管理人員都從全體業(yè)主中產生，并且人選有大家確定，

選舉產生的業(yè)主管理委員會比其他方式組成的組織更能得到業(yè)主們的相信，有利于社區(qū)工作的順當開展。同時，業(yè)主管理委員會的成員原來就是社區(qū)的居住人員，他們能真正代表居民的利益。

3.業(yè)主管理委員會與物業(yè)公司的聯(lián)合便于管理

業(yè)主們利用業(yè)主大會選舉出業(yè)主管理委員會，又由業(yè)主管理委員會的主要成員代表廣闊居民挑選物管公司舉行平時管理。這樣的模式有兩個益處，其一，當物管公司浮現(xiàn)問題時，或業(yè)主對物管公司故意見時，業(yè)主管理委員會能代表居民與物管公司取得準時的聯(lián)系，協(xié)調雙方關系；其二，業(yè)主管理委員會的大多數(shù)成員都有自己的工作，沒有時光與精力顧及更多的事務，將一些管理權限托付于物管公司，能更好地對社區(qū)舉行管理。

四，就龍泉新區(qū)存在的問題提出相應建議

1.三方要強化溝通與交流

交流是解決問題的一大關鍵，我們搞管理工作的最要贏得他人的相信和支持，重要的就是要做好交流工作。利用交流才干消退與業(yè)主之間的沖突和誤會，才干更好地與業(yè)主達成全都的意見，這樣管理起來就會很輕松，同時也能夠為小區(qū)營造更和睦的生活環(huán)境。

龍泉社區(qū)每年召開一次業(yè)主大會，但除此之外，業(yè)主與業(yè)主管理委員會及物管公司再無溝通與交流的機會。因此，在這一年當中，社區(qū)就會積壓許多問題得不到解決。比如說，物管公司與居民在物管費用的問題上存在分歧，這時候，交流就要發(fā)揮作用，物管公司應準時向居民公布資金流向，或與業(yè)主管理委員會的成員舉行協(xié)商。

我建議，該社區(qū)應建立更多的交流機制，以便于三方的溝通與交流。

2.嚴格落實國家和地方的相關法律制度，并向業(yè)主宣揚

無數(shù)小區(qū)之所以頻頻浮現(xiàn)一些問題，究其緣由就是因為現(xiàn)在的法律尚未健全，而且無數(shù)企業(yè)都沒有嚴格落實國家和地方的相關法律，認為這些規(guī)定脫離了自己的實際，覺得很難實施，從而導致無數(shù)不該犯的錯誤浮現(xiàn)，吃了官司。認為很難落實就放棄，按自己的方法實施。這樣是很不對的，不僅僅對自己的公司不利，對業(yè)主也很不利，會侵害業(yè)主的權利。

因此，我建議物業(yè)管理公司可以出更多的關于物業(yè)管理方面，關于業(yè)主的權利和義務的法律的宣揚欄，讓業(yè)主們能更好的熟悉和了解物業(yè)公司和自己的權利和義務，促使他們更自覺，更好地遵守法律的規(guī)定，聽從物業(yè)公司的管理?；蛘吣軌蜃鳛樾^(qū)文化建設的一部分，播放相關的電影，這樣既豐盛了業(yè)主的文化生活，又達到了宣揚的目的。假如能這樣做好，我信任，關于物業(yè)公司和業(yè)主，業(yè)主和業(yè)主的糾紛會變的越來越少，小區(qū)的生活環(huán)境會演繹更多的和睦。

3.應給社區(qū)管理委員會的成員提供適當補助或嘉獎，激活居民參加管理的熱烈

龍泉新區(qū)業(yè)主管理委員會的成員都是志愿服務，不收取任何酬勞。調查結果已經(jīng)充分顯示，盡管居民自治模式給業(yè)主們帶來了無數(shù)的益處，但多數(shù)居民仍不肯參加社區(qū)的管理工作。如此下去，對社區(qū)的管理工作及其不利，居民自治的模式也可能難以繼續(xù)維持。所以，我建議應給社區(qū)管理委員會的成員提供適當補助或嘉獎，激活居民參加管理的熱烈。同時，一些沒有工作的居民也可參加到管理工作，借此能夠解決一部分社會就業(yè)問題。

4.定期舉辦文娛活動，構建和睦社區(qū)

鑒于社區(qū)的特別狀況，業(yè)主管理委員會與物管公司應充分發(fā)揮作用，強化居民間的溝通。我們能夠實行開設社區(qū)文化的方式，如：社區(qū)聯(lián)誼會，板報，體育比賽等。使居民們互相認識，逐步構建一個和睦社區(qū)。

五，總結

現(xiàn)在，市場經(jīng)濟的進展推進了社會生活各方面的進展，人們不再滿足于既有些生活方式。新的住所小區(qū)不斷建立，形成各種新型社區(qū)關系，以往的街道社區(qū)模式已不適應這種新進展了。人們的流淌性增大，對單位的依附性越來越小。政府對單位的控制無法起到象以前一樣的作用，改革使政府和企業(yè)本來擔當?shù)南喈斠徊糠稚鐣δ芊謩e出來，轉給了中介組織和社區(qū)。因此，人們參加社區(qū)事務的意識逐漸增加；人們盼望親手管理社區(qū)，實現(xiàn)自己的利益要求。舊有些街道社區(qū)管理模式主要是街道辦事處和居民委員會起作用，戶口歸屬于街道的居民只能聽從街道的管理，居委會作為居民代表也只能起“傳聲筒”的作用。這種單純的行政化的管理模式已不能適應現(xiàn)代社會的進展，已不能滿足社會成員的內在的利益需求。因此，強化社區(qū)民主管理是改革的需要。

但因為我國具有多元化的社會經(jīng)濟現(xiàn)象，使得社區(qū)整合也是多元化的。所以，我們要構建一種多元社區(qū)組織管理模式。既要兼顧已有些街道辦事處、居委會，還要納入一些新型組織以補充街道社區(qū)的不足。詳細來說，能夠在城市社區(qū)組織管理體系中設立和完美這樣的組織：社區(qū)管理委員會、民情委員、社團組織、企事業(yè)組織、政府組織、居民委員會等。

六，實踐感想

利用此次的調查大理市下關鎮(zhèn)龍泉新區(qū)，讓我們收益匪淺，深