物業(yè)公司經(jīng)營發(fā)展中心工作手冊

更多資料淘寶搜索店鋪商道學(xué)院微信76650998服務(wù)中心小金額零星采購（500元內(nèi)）服務(wù)中心小金額零星采購（500元內(nèi)）補辦進出倉手續(xù)月報表反映應(yīng)急使用場地有償使用審批流程各物業(yè)服務(wù)中心、會所提交場地有償使用申請各物業(yè)服務(wù)中心、會所提交場地有償使用申請經(jīng)營主管負責洽談具體事項及價格（兩天內(nèi)）運營管理中心審核副總經(jīng)理、總經(jīng)理審批將審批意見回傳相關(guān)部門現(xiàn)場跟進經(jīng)營發(fā)展中心不定期抽查場地使用情況

第六章管理制度

合同評審管理規(guī)定1.0目的通過合同評審，明確質(zhì)量要求，確保合同的可執(zhí)行性和滿足要求的能力。2.0適用范圍適用于本公司的委托管理服務(wù)、招投標書、外包服務(wù)、物料采購、租賃等各類合同的評審。3.0職責3.1總經(jīng)理負責合同評審的審批與批準簽訂正式合同。3.2經(jīng)營發(fā)展中心負責合同的草擬或初審、以及組織相關(guān)部門對合同進行評審。3.3《合同評審記錄表》及合同正本由經(jīng)營發(fā)展中心負責存檔，財務(wù)管理中心保留合同復(fù)印件備查。3.4各職能部門根據(jù)待審合同的內(nèi)容提出評審意見。4.0細則4.1重大或特殊項目的合同評審（項目招投標書、委托管理等）。4.1.1經(jīng)營發(fā)展中心負責組織有關(guān)部門通過與顧客的溝通及市場調(diào)查與分析了解顧客的需要。4.1.2經(jīng)營發(fā)展中心根據(jù)顧客的需要、行業(yè)標準及法律法規(guī)等，草擬合同，并組織有關(guān)部門對合同草案進行評審。4.1.3各相關(guān)部門對合同草案進行評審，并在《合同評審記錄表》上填寫評審意見。經(jīng)營發(fā)展中心負責《合同評審記錄表》在部門間的傳遞。4.1.4《合同評審記錄表》經(jīng)總經(jīng)理審批確認。4.1.5合同草案內(nèi)容變更時，應(yīng)重新進行評審。4.1.6《合同評審表記錄表》由經(jīng)營發(fā)展中心負責存檔。4.2一般性服務(wù)合同的評審（如外包服務(wù)、物料采購、租賃等）。4.2.1經(jīng)營發(fā)展中心根據(jù)公司要求、行業(yè)標準及法律法規(guī)等，對相關(guān)合同進行初審或草擬合同。4.2.2草擬或初審后的合同由經(jīng)營發(fā)展中心組織相關(guān)部門進行評審，各部門在《合同評審記錄表》上填寫評審意見。經(jīng)營發(fā)展中心負責《合同評審記錄表》在部門間的傳遞。4.2.3《合同評審記錄表》經(jīng)總經(jīng)理審批同意后簽訂正式合同。4.2.4《合同評審記錄表》及合同正本由經(jīng)營發(fā)展中心存檔，財務(wù)管理中心保留復(fù)印件備查。5.0合同評審的時間5.1待評審合同開始進入評審程序起，待審合同在每個評審部門的停留時間不宜超過2天，各評審部門需將《合同評審記錄表》及時傳回總經(jīng)辦。5.2如遇特殊情況，經(jīng)營發(fā)展中心根據(jù)需要可組織相關(guān)部門對待審合同進行共同評審。6.0合同評審流程圖符合不符合符合不符合公司職能部門/相關(guān)部門進行評審副總經(jīng)理審核修改經(jīng)營發(fā)展中心初審或草擬合同簽訂合同總經(jīng)理審批7.0相關(guān)文件和記錄7.1《文件控制程序》7.2《外包服務(wù)控制程序》7.3《采購控制程序》7.4《顧客滿意的測量和監(jiān)視程序》7.5《服務(wù)質(zhì)量的測量和監(jiān)視程序》7.6《合格外包方名錄》7.7《供方評審表》7.8《年度供方復(fù)審表》7.9《合同評審記錄表》

標識管理規(guī)程1.0目的與適用范圍本規(guī)程規(guī)定了本公司對不同類型的服務(wù)過程或產(chǎn)品進行正確標識的職責和方法，以防止混淆。適用于本公司質(zhì)量活動產(chǎn)品和服務(wù)的標識。2.0職責2.1總經(jīng)理2.1.1負責批準公司內(nèi)部、小區(qū)公共等標識。2.2總經(jīng)辦2.2.1經(jīng)營發(fā)展中心是產(chǎn)品標識和追溯性控制的歸口管理部門，負責制定本規(guī)程。2.2.2負責對標識申請進行審核，確定需要進行標識的項目及標識方法。2.2.3負責標識的設(shè)計、制作、采購等工作。2.2.4負責建立《公司現(xiàn)用標識清單（含標識圖例）》。2.2.5負責建立《標識分布、使用、維護、更換情況一覽表》檔案。2.2.6負責對各種標識的使用情況進行監(jiān)督。2.3其他部門2.3.1負責本部門轄內(nèi)標識的清潔、維護、監(jiān)控等日常管理。2.3.2負責配合公司對標識進行統(tǒng)計、備案等管理工作，負責填寫《公司現(xiàn)用標識清單（含標識圖例）》及《標識分布、使用、維護、更換情況一覽表》報經(jīng)營發(fā)展中心。3.0控制程序3.1標識項目及標識方法的確定由各部門提出《標識申請表》列明需進行標識的項目，經(jīng)營發(fā)展中心負責人審核（影響面較廣的標識項目報公司總經(jīng)理審批），針對各標識項目確定標識的方法并由總經(jīng)辦建立《公司現(xiàn)用標識清單（含標識圖例）》，清單內(nèi)容包括：3.1.1需標識項目的所在部門3.1.2項目名稱、編碼及用途，包括：①樓宇、道路、服務(wù)中心、各種小區(qū)配套設(shè)施等。②危及人身安全處的警示標識等。③服務(wù)標識如工作人員的胸卡、工作服，求助牌等。④其它需標識的項目。3.1.3標識的方法，包括：①掛牌以文字形式說明，如樓宇的樓號、道路名稱、服務(wù)中心牌等。②以顏色標識，如消防設(shè)備/設(shè)施用紅色油漆等。③記錄標識，各種記錄的編號。④其它方法。3.1.4標識的生效日期。3.1.5標識簡述，概括描述該標識的大小、用色、圖案等。3.1.6適用范圍、使用部門及地點。3.1.7圖例①如屬公司自行設(shè)計制作的，按適當比例尺縮放。②如屬外購標識，附其圖例（如自然光下的4R像片、電腦設(shè)計版等形式）。③如屬記錄形式標識，可視情況附樣板。④每個標識用一份圖例，應(yīng)標明標識名稱及編碼.3.2標識的形成和發(fā)放由經(jīng)營發(fā)展中心負責本公司內(nèi)部各種標識的設(shè)計、制作、采購、發(fā)放等工作；各部門在《部門標識管理一覽表》上列出部門現(xiàn)用標識情況。3.2.1形成①強制性規(guī)定使用的標識由經(jīng)營發(fā)展中心派人及時采購。②無特殊規(guī)定的標識由經(jīng)營發(fā)展中心組織人員進行設(shè)計、制作。③確定以記錄形式表現(xiàn)的標識，要寫明記錄的名稱及編碼。3.2.2增領(lǐng)與更換工作實際需要或由于標識不適用、損壞或其他原因，需增領(lǐng)或更換標識的部門需填寫《標識申請表》，按原審批程序?qū)徟笥山?jīng)營發(fā)展中心進行重新標識。3.2.3《部門標識管理一覽表》內(nèi)容包括：①部門名稱②標識編碼及名稱③標識的數(shù)量④標識設(shè)置點⑤更換情況⑥維護/維修情況更多資料淘寶搜索店鋪商道學(xué)院微信76650998PAGE第32頁共32頁3.3維護和管理各部門按有關(guān)實施規(guī)范的要求對使用的標識進行維護和管理。3.4有可追溯要求的情況下，應(yīng)按本規(guī)程規(guī)定的方法增加特定唯一的標識以實現(xiàn)可追溯性。3.5經(jīng)營發(fā)展中心每年年末應(yīng)收集各部門《部門標識管理一覽表》，進行統(tǒng)計并監(jiān)督。3.6《標識申請表》后附的申請標識圖例應(yīng)不少于三種方案。4.0相關(guān)記錄4.1《公司現(xiàn)用標識清單(含現(xiàn)用標識圖例)》4.2《部門標識管理一覽表》4.3《標識申請表》招標管理規(guī)定1.0目的為規(guī)范招標流程，有效降低管理成本，提高工作效率和經(jīng)濟效益，特制定本規(guī)定。2.0適用范圍2.1本規(guī)定適用于公司合同標的在3萬元以上（含3萬元）的物資采購和工程發(fā)包等項目。3.0職責3.1經(jīng)營發(fā)展中心為公司采購、外判項目招標工作的歸口管理部門，主要負責招標文件的制作、合同的評定，并統(tǒng)籌招標工作的進行，其他管理中心協(xié)助。3.2財務(wù)管理中心負責審核并支付有關(guān)款項。3.3項目發(fā)生部門參與合同評定、技術(shù)指導(dǎo)及監(jiān)督驗收等工作。4.0實施規(guī)程4.1服務(wù)中心或歸口項目管理部門負責提出招投標項目的立項申請。4.2經(jīng)營發(fā)展中心會同財務(wù)管理中心對需進行招標的項目進行驗證，審核招標項目的適宜性及充分性。具體包括：4.2.1費用是否達到招標要求。4.2.2費用來源（由業(yè)主承擔的應(yīng)經(jīng)業(yè)主代表確認）。4.2.3項目是否屬政府指定類型或具體專利性質(zhì)。4.3對于政府指定或具體專利性質(zhì)的項目，可由立項申請部門直接提出分包單位，寫明分析報告（必要時提供有效證明），經(jīng)經(jīng)營發(fā)展中心、財務(wù)管理中心等相關(guān)部門負責人審核后，報分管副總經(jīng)理審核，并由總經(jīng)理審批。4.4財務(wù)管理中心對不按招標處理的項目，應(yīng)該及時通知總經(jīng)辦核查，核查內(nèi)容包括：4.1.1規(guī)避招標（如將同一項目分成兩個或多個項目處理，而分散該項目的費用的）。4.4.2應(yīng)進行招標而未進行招標的。4.4.3應(yīng)報上級主管處理而未報的。5.0招標準備5.1經(jīng)營發(fā)展中心的負責人為當次招標負責人，負責協(xié)調(diào)該次招標的開展情況。5.2經(jīng)營發(fā)展中心負責制定當次招標標書，項目發(fā)生部門提供技術(shù)幫助。5.3標書內(nèi)容應(yīng)包括：5.3.1項目名稱、地點、工程期限、投資概算。5.3.2明確標明采購物品的質(zhì)量要求和工程項目的質(zhì)量要求和相關(guān)標準。5.3.3合格供方的條件。5.3.4采購物品工程項目的費用預(yù)算范圍。5.4當次招標負責人召集相關(guān)人員討論標書的適宜性及充分性，并確定招標日期，確定初步的應(yīng)標價位。5.5經(jīng)營發(fā)展中心聯(lián)系有關(guān)單位，發(fā)出標書。對所選擇的招標單位均應(yīng)進行評價，參加招標單位一般不得少于三個，對參與單位反饋回來的預(yù)算、報價應(yīng)進行密封保管。5.6招標項目由該項目管理部門提供三家以上供應(yīng)商或承包商資料，交經(jīng)營發(fā)展中心組織評審工作，評審意見報分管副總經(jīng)理審核，并由總經(jīng)理審批后簽約實施。6.0招標的實施6.1每次招標小組的參與人至少包括財務(wù)管理中心、經(jīng)營發(fā)展中心、項目發(fā)生部門負責人，必要時招標應(yīng)邀請有關(guān)業(yè)主代表參加。6.2招標的實施辦法6.2.1現(xiàn)場公開招標、當場開標定標。6.2.2現(xiàn)場公開招標、過后開標定標。6.2.3其他方法。6.3招標小組對參加招標的單位進行評審，確定中標單位，定標應(yīng)考慮中標單位以往的業(yè)績、聲譽、業(yè)務(wù)水平、應(yīng)標價位等，定標應(yīng)采取民主集中制形式進行。6.4項目發(fā)生部門應(yīng)對現(xiàn)場招標情況進行記錄，對招標工作進行總結(jié)。6.5經(jīng)營發(fā)展中心對招標實施進行監(jiān)督，包括：6.5.1參加競標單位是否為合格供方。6.5.2參加競標單位數(shù)量是否符合要求。6.5.3招標小組成員組成是否符合要求。6.5.4招標的方法是否合適。7.0定標后項目的實施7.1經(jīng)營發(fā)展中心與中標單位協(xié)商擬定正式合同文本。7.2經(jīng)營發(fā)展中心組織有關(guān)部門對合同進行評審，與中標單位簽定有關(guān)合同。7.3項目發(fā)生部門對項目的施工情況進行監(jiān)督，相關(guān)部門提供必要的幫助。7.4項目發(fā)生部門組織有關(guān)部門人員進行項目驗收。7.5項目發(fā)生部門負責項目保養(yǎng)期間的跟蹤，對屬保養(yǎng)維修內(nèi)容的應(yīng)及時通知施工單位進行維修保養(yǎng)。7.6經(jīng)營發(fā)展中心應(yīng)對當次的招標資料進行整理歸檔。8.0相關(guān)記錄：8.1《招投標立項申請表》8.2《項目招/投標書》8.3《項目招標小結(jié)》8.4《合同》

第七章附錄

外來文件引用清單文件名稱編號實施日期發(fā)文單位適用條款質(zhì)量管理體系要求GB/T19001:20002001/06/01中國標準研究中心質(zhì)量管理體系要求中華人民共和國物權(quán)法2007/10/01建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的通知建住房[2003]130號2003/06/26建設(shè)部前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法物業(yè)管理條例修訂版國務(wù)院令第504號2007/10/01國務(wù)院物業(yè)管理條例國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》的通知發(fā)改價檢[2004]1428號2004發(fā)改委建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法建設(shè)部令第125號2004建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法建設(shè)部、財政部關(guān)于印發(fā)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的通知建住房[1998]213號1999/01/01建設(shè)部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法廣州市國土資源和房屋管理局印發(fā)廣州市物業(yè)管理業(yè)主委員會規(guī)定穗國房字[2002]24號2002廣州市國土資源和房屋管理局廣州市物業(yè)管理業(yè)主委員會規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法建設(shè)部令第125號2004建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則

記錄清單記錄編號記錄名稱使用部門保存年限FL/QR-JY-01投標工作小結(jié)經(jīng)營發(fā)展中心一年FL/QR-JY-02招標委托書經(jīng)營發(fā)展中心一年FL/QR-JY-03招標技術(shù)方案審批表經(jīng)營發(fā)展中心三年FL/QR-JY-04招投標立項申請表經(jīng)營發(fā)展中心合同終止前FL/QR-JY-05項目招標小結(jié)經(jīng)營發(fā)展中心長期FL/QR-JY-06投標單位推薦表經(jīng)營發(fā)展中心合同終止前FL/QR-JY-07日常保潔報價單經(jīng)營發(fā)展中心長期FL/QR-JY-08合格供方名錄經(jīng)營發(fā)展中心長期FL/QR-JY-09供方評審表經(jīng)營發(fā)展中心長期FL/QR-JY-