介紹中西養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的對(duì)比

吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院的院長(zhǎng)烏丹星：介紹中西養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的對(duì)比2012-05-2415:51:20

來(lái)源：中房網(wǎng)【摘要】：今天我想講四個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題是什么是好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，第二個(gè)問(wèn)題什么是高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，第三個(gè)問(wèn)題東西方差異，第四個(gè)問(wèn)題是中國(guó)養(yǎng)老如何做養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。我自己認(rèn)為應(yīng)該如何做，那么首先什么是好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，我們可以說(shuō)現(xiàn)在全世界沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，但是澳大利泛泰商業(yè)集團(tuán)在這方面做了一個(gè)很好的研究，他們一個(gè)高級(jí)顧問(wèn)Roland，出了20個(gè)最好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，泛泰商業(yè)發(fā)展集團(tuán)的管總今天專程飛到這里，專程提供這么一個(gè)報(bào)告，大家有什么問(wèn)題需要跟...吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院的院長(zhǎng)烏丹星：介紹中西養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的對(duì)比首先說(shuō)一下，我不是外國(guó)人，我是絕對(duì)的中國(guó)人，如果需要的話，我可以把國(guó)籍改一下。我們兩天的會(huì)馬上就要結(jié)束了，我們聽(tīng)到看到更多的是航母級(jí)的地產(chǎn)商，還有怎么樣的豪華，怎么樣的宏偉，有多少畝地，我是越看心里越?jīng)觯鳛橐粋€(gè)在建筑產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究和實(shí)戰(zhàn)的一個(gè)學(xué)者，我真的非常擔(dān)心一個(gè)問(wèn)題，誰(shuí)來(lái)管？市場(chǎng)在哪里？所以我作為一個(gè)特殊的身份里參加這個(gè)會(huì)，我希望把我這么多年研究的結(jié)果和我個(gè)人的體會(huì)跟大家做一個(gè)分享。首先我跟大家介紹一下我自己的背景，我是1977考上北京醫(yī)學(xué)大學(xué)，年去澳大利亞，我大學(xué)畢業(yè)至今年整整30年，這30年我在大學(xué)里面讀碩士博士，還有做研究，我在我澳大利亞待了10年，然后讀了一個(gè)博士，然后我做了一些研究，然后在中國(guó)工作了10年，這10年在香港的一家生物醫(yī)療公司做CEO，另外5年全身心的研究老年。我的大學(xué)同學(xué)是研究病人，我是研究正常人怎么走向衰老，內(nèi)分泌紊亂是怎么發(fā)生的，怎么延長(zhǎng)一個(gè)人的中年期，縮短老年期，對(duì)他疾病身體上的折磨，這是我主要研究的問(wèn)題。那么從老年產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的角度，我更發(fā)現(xiàn)了我所學(xué)的知識(shí)和我所感悟到的人生本質(zhì)性的東西，在我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)真的找到了用武之地，我愿意把我這30年來(lái)對(duì)醫(yī)學(xué)的理解，對(duì)康復(fù)護(hù)理的理解，對(duì)老年產(chǎn)業(yè)的理解，跟大家做一個(gè)分享。希望大家能夠有所收獲。今天我想講四個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題是什么是好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，第二個(gè)問(wèn)題什么是高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，第三個(gè)問(wèn)題東西方差異，第四個(gè)問(wèn)題是中國(guó)養(yǎng)老如何做養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。我自己認(rèn)為應(yīng)該如何做，那么首先什么是好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，我們可以說(shuō)現(xiàn)在全世界沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，但是澳大利泛泰商業(yè)集團(tuán)在這方面做了一個(gè)很好的研究，他們一個(gè)高級(jí)顧問(wèn)Roland，出了20個(gè)最好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，泛泰商業(yè)發(fā)展集團(tuán)的管總今天專程飛到這里，專程提供這么一個(gè)報(bào)告，大家有什么問(wèn)題需要跟他聯(lián)系的可以直接找他。另外我們澳大利亞整個(gè)的發(fā)展和中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)怎么進(jìn)行一個(gè)捆綁，我們?cè)谶@方面進(jìn)行了一個(gè)研究，他認(rèn)為全世界最好的20個(gè)項(xiàng)目。第一個(gè)在荷蘭的鹿特丹叫做生命公寓，這個(gè)是上世紀(jì)70年代的，它項(xiàng)目的特征是企業(yè)在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中的社區(qū)，就是說(shuō)市場(chǎng)為先，首先跟社區(qū)捆綁，跟居民捆綁來(lái)做你的項(xiàng)目，他還告訴你是否需要這樣的項(xiàng)目。第二個(gè)，在英國(guó)的倫敦達(dá)爾文庭院退休養(yǎng)老社區(qū)，這個(gè)模式是被英國(guó)住房聯(lián)合會(huì)，評(píng)定為英國(guó)老年人獨(dú)立生活方式三個(gè)領(lǐng)先方案之一。項(xiàng)目在2003年完成，是倫敦第一個(gè)專門(mén)為滿足50歲以上的人群提供的等等開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目它的特征也是，第一點(diǎn)企業(yè)在過(guò)程中的社區(qū)參與，市場(chǎng)為先。第二個(gè)它是一個(gè)創(chuàng)新模式的設(shè)計(jì)，也是適應(yīng)當(dāng)?shù)乩淆g化的形式。第三個(gè)是在美國(guó)的波士頓筆架山村退休老人社區(qū)，這是由當(dāng)?shù)鼐用?010年創(chuàng)造的一個(gè)非盈利組織，一個(gè)老人從家里慢慢走向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，走向社區(qū)的時(shí)候，他會(huì)有一些心里障礙，那么它給他一個(gè)過(guò)渡，就是我用一個(gè)樓，來(lái)建立先跟大家在一起，生活一下，互相交往之下，然后慢慢再走進(jìn)，它給他這么一個(gè)過(guò)渡，所以這也是一個(gè)創(chuàng)新模式的設(shè)計(jì)，以適應(yīng)當(dāng)?shù)乩淆g化的趨勢(shì)。第四個(gè)在澳大利亞的堪培拉，這是社區(qū)是2009年開(kāi)業(yè)的，占地7.5公頃，包括9個(gè)獨(dú)立生活的公寓和56棟別墅，還有100個(gè)空床位，主要是CCRC模式，就是持續(xù)照料。它的項(xiàng)目特征也是企業(yè)在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中的社區(qū)參與，這是國(guó)外做養(yǎng)老項(xiàng)目要求的一個(gè)基本概念，就是你要跟社區(qū)捆綁在一起。第五個(gè)叫做額外照料慈善信托退休養(yǎng)老社區(qū)。這個(gè)慈善信托成立在1998年，它也是這么一個(gè)理念，就是鼓勵(lì)老人自己去參加自己社區(qū)家園的建設(shè)和發(fā)展活動(dòng)，言外之意，我們地產(chǎn)商想做養(yǎng)老項(xiàng)目，首先你要跟當(dāng)?shù)氐娜私Y(jié)合起來(lái)，然后你再去做，而不是我拿一塊地，我明天想做養(yǎng)老，這個(gè)概念不成立的在國(guó)外。它的發(fā)展項(xiàng)目模式還是市場(chǎng)為先。第六個(gè)叫做MOLAW家庭公寓，在美國(guó)加州，這是猶太人生活的區(qū)域，它的項(xiàng)目特征是讓老人和年輕人在一起，促進(jìn)老年人和所有不同年齡層的人，20歲、30歲、40歲鼓勵(lì)他們一起交流，參加各種校園活動(dòng)，所以這是一個(gè)比較好的創(chuàng)新模式。第七個(gè)是在澳大利亞悉尼，這是一個(gè)海洋街的項(xiàng)目，這是項(xiàng)目在城市中給老人開(kāi)辟了一個(gè)自己的社區(qū)，老人可以自己住在家里，將來(lái)他有變化需要住到養(yǎng)老公寓的時(shí)候，這個(gè)會(huì)在這個(gè)社區(qū)里面給他相應(yīng)的設(shè)施，讓他感覺(jué)沒(méi)有離開(kāi)家，這個(gè)模式的創(chuàng)新也是適應(yīng)當(dāng)?shù)乩淆g化的形式。第八個(gè)項(xiàng)目，是一個(gè)浸信會(huì)社區(qū)服務(wù)老年友好家庭。也是澳大利亞的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目是專門(mén)澳大利亞政府為了鼓勵(lì)老人能夠在家呆的時(shí)間更長(zhǎng)一點(diǎn)而做的項(xiàng)目，就是說(shuō)是把原來(lái)的住房重新裝修重新做改造，給它所有的有障礙的變成無(wú)障礙，這樣把家庭居所改造成一個(gè)適老的居住單元，讓老人更長(zhǎng)時(shí)間的在家里呆著。然后政府來(lái)幫助你做這些事情，所以這個(gè)項(xiàng)目是對(duì)現(xiàn)有的設(shè)施進(jìn)行轉(zhuǎn)換或者利用，或者是進(jìn)行改造這樣一個(gè)項(xiàng)目。這個(gè)也會(huì)對(duì)減輕機(jī)構(gòu)帶來(lái)很多的幫助。這個(gè)是在悉尼老年中央居住區(qū)。這是在城市中間的老年公寓，這是項(xiàng)目是周政府倡議以荷蘭生活公寓模式居住為模板做的，這周政府開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)新模式的設(shè)計(jì)，是以適應(yīng)當(dāng)?shù)乩淆g化趨勢(shì)為原則的。第十個(gè)項(xiàng)目是在墨爾本，雷德蒙公園退休養(yǎng)老社區(qū)。這是一個(gè)舊房改造，它原來(lái)是一層的樓，然后它把它加了兩層，然后把設(shè)施進(jìn)行了改變，做成了老年公寓，因?yàn)樗抢锏姆績(jī)r(jià)很貴，所以這樣一改造等于把一個(gè)舊樓變成了完全的新樓。我們通過(guò)上面10個(gè)案例，它提出一個(gè)觀點(diǎn)，就是什么叫做好的老年公寓，什么叫做好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，它的標(biāo)準(zhǔn)是什么？一共有10項(xiàng)，第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)它應(yīng)該是不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的群體組合；第二個(gè)迎合特定的年齡組；第三能夠提供多樣化的方式；第四是企業(yè)在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中的社區(qū)參與；第五創(chuàng)新模式設(shè)計(jì)，以適應(yīng)當(dāng)?shù)氐睦淆g化趨勢(shì)；還有就是為特定人群提供住房的改革；還有設(shè)備的改造；還有與混合的財(cái)政資金為基礎(chǔ)，也就是政府和民間資本同時(shí)介入；還有明確的可持續(xù)發(fā)展的環(huán)保設(shè)計(jì)；還有得到大多數(shù)老齡群體的認(rèn)同，這是好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的基本標(biāo)準(zhǔn)。我們?cè)谥袊?guó)對(duì)好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的概念，我們一般覺(jué)得高端的就是好的。但是事實(shí)上，大家應(yīng)該非常清楚，高端不等于好，好不等于高端。我們前面看的10個(gè)項(xiàng)目里面，有原來(lái)住家房間的改造，還有一個(gè)一層加了一個(gè)二層，投資都不是很大，都不是很奢華，但是都是一個(gè)非常好的模式。所以好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，第一個(gè)應(yīng)該提供一個(gè)適老居住的方式，而且它可以選擇；另外就是現(xiàn)有資源你把它做到養(yǎng)老價(jià)值最大化；還有就是你應(yīng)該更重視是你的服務(wù)和保證老人的生活品質(zhì)；還有你的性價(jià)比一定較合理；另外就是得到大多數(shù)群體的認(rèn)可。第二個(gè)問(wèn)題，我們討論什么是高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。因?yàn)槲易吡撕芏鄧?guó)家，看了很多。那么我把它橫穿起來(lái)，我覺(jué)得高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)它有一個(gè)最基本的概念，一個(gè)是硬件設(shè)施，一個(gè)是軟件設(shè)施。那你的硬件設(shè)施里面有多少，我們算一般至少有它的獨(dú)立空間的各種功能和體制上應(yīng)該有10個(gè)配套以上，如果你只有一個(gè)活動(dòng)室不算高端的。那么它的軟件設(shè)施，包括你的運(yùn)營(yíng)模式管理體系團(tuán)隊(duì)服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，溝通機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制等等，我們?nèi)缦抡f(shuō)各占50%，那么還有人認(rèn)為硬件占4，軟件占6。當(dāng)然我們根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況，我認(rèn)為你如果能做5：5那就非常好了。我們說(shuō)高端養(yǎng)老退休社區(qū)，所謂高端主要有兩種模式，在全世界包括澳大利亞、美國(guó)等等，做的比較多的，第一個(gè)就是高端養(yǎng)老退休的社區(qū)，那么這種社區(qū)它有一個(gè)特點(diǎn)，就是它是一個(gè)很大的體格，就是今天上午看到的，它有N個(gè)樓，但是它會(huì)把它的商業(yè)配套放在中央，就是中央服務(wù)區(qū)，就是說(shuō)各個(gè)族群之間，一個(gè)是有連廊連著，第二個(gè)到中央?yún)^(qū)的距離都相對(duì)比較均等，而不是很偏離。那么這種大型的養(yǎng)老退休社區(qū)的第一個(gè)特點(diǎn)就是占地面積大，另外一般在郊區(qū)或者更遠(yuǎn)一點(diǎn)，環(huán)境優(yōu)雅方便，我們今天上午看到的片子，那幾個(gè)航母基本上都屬于這種。那么在這樣的社區(qū)里面，在國(guó)外它有獨(dú)立就是給退休人住的，退休人在國(guó)外的概念一般講指55歲以上到70歲，當(dāng)我身體不行的時(shí)候，我從這個(gè)活力社區(qū)轉(zhuǎn)到公寓，或者另外一個(gè)照料社區(qū)，這種模式在中國(guó)一定是失敗的。因?yàn)橹袊?guó)老人活蹦亂跳的時(shí)候沒(méi)有人去這里居住的，第二個(gè)，如果你要建航母，建這么大的，那么你就必須做CCRC，必須做持續(xù)照料。就是這個(gè)概念我住在這里，我已經(jīng)把90歲、100歲所有的東西都準(zhǔn)備好了，經(jīng)濟(jì)、財(cái)力、各種設(shè)施保障上都準(zhǔn)備好了。這是我在美國(guó)看的一個(gè)SARATOGA高端老年退休社區(qū)，這個(gè)是在舊金山以南的，也是一個(gè)比較大的。這個(gè)社區(qū)的特點(diǎn)就是里面很多不同的建筑，不同的這樣的結(jié)構(gòu)，然后它中央?yún)^(qū)有一個(gè)非常好的功能區(qū)，非常豪華。然后整個(gè)設(shè)施非常的漂亮。(PPT)這是獨(dú)立的餐廳，這是它的圖書(shū)館，這是每個(gè)老人有一個(gè)幽香，這是老們?cè)谧龌顒?dòng)，這是老人的餐廳，這是房間，這是客廳，這是床，這是老人的廚房，這是走廊過(guò)道，這是他們自己的管委會(huì)。這是一種大型的退休社區(qū)。還有一種在國(guó)外比較流行的模型，在中國(guó)也比較實(shí)用，就是高端老年公寓，它可能只有一棟或者幾棟樓，那么這種老年公寓的特點(diǎn)就是一般來(lái)講，是把地下部分用作所有的健身房、游泳館、辦公區(qū)等等，然后把地上一層，就是大廳周圍作為一種圖書(shū)館、多功能廳等等，然后一層一層上去以后，屋頂有一個(gè)屋頂花園，或者是太陽(yáng)能。這里有一個(gè)問(wèn)題，我們?nèi)绻谶@個(gè)樓里面做CCRC的話，這里有活力老人，又有半自理的，又有不能自理的，又有智障的，我現(xiàn)在就在做這個(gè)設(shè)計(jì)，你把越不能動(dòng)的，到底設(shè)在哪一層？現(xiàn)在有兩個(gè)觀點(diǎn)，有人認(rèn)為它應(yīng)該往下設(shè)，我的觀點(diǎn)是往上設(shè)，因?yàn)橄旅媸腔盍先顺鋈脒@個(gè)樓的可能性要比上面非活力老人多。所以對(duì)于老人的心里有一個(gè)特點(diǎn)，就是說(shuō)沒(méi)有一個(gè)人喜歡在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面一出門(mén)看到一個(gè)嘴眼歪斜的，沒(méi)有一個(gè)老人想看到這個(gè)的人，因?yàn)橐豢吹剿拖胛颐魈鞎?huì)不會(huì)也成為這樣。所以這兩個(gè)群體，它是要分開(kāi)的。所以對(duì)于這樣的CCRC模式，如果你在這里面做的話，我的建議還是盡量隨著不能自理往上走，一直到智障。大家知道智障有兩個(gè)要求，第一個(gè)就是你要給他一個(gè)循環(huán)路，然后還有很高的鐵欄桿，就是防止老人走失，你不能說(shuō)放在花園里面走，因?yàn)榘V呆老人會(huì)發(fā)生一些行為異常。所以在這樣的設(shè)計(jì)當(dāng)中，其實(shí)在哪個(gè)樓層，做什么服務(wù)，這一點(diǎn)非常關(guān)鍵的。正常老人和辦自理、不能自理，包括智障老人是否從一個(gè)門(mén)走，從一個(gè)通道走他們會(huì)有什么樣的問(wèn)題，你想過(guò)嗎？你的擔(dān)架、你的電梯它的設(shè)計(jì)要分開(kāi)的，否則會(huì)出問(wèn)題的，所以這是一個(gè)獨(dú)棟的老年公寓。我剛從以色列回來(lái)，我去看了一個(gè)以色列最高端的老年公寓，這個(gè)是建在特拉維夫的中心，旁邊高的是特拉維夫的醫(yī)院，它和醫(yī)院只隔一墻，這是非常典型的CCRC，這個(gè)樓里面又有活力老人，又有需要醫(yī)護(hù)的，他們是分開(kāi)兩個(gè)不同的公寓，這個(gè)項(xiàng)目是在繁華的購(gòu)物中心中，大家有460間房間，大概有33種戶型，入住率百分之百。其實(shí)以色列的養(yǎng)老在全世界非常領(lǐng)先的，以色列是全世界第一個(gè)引入養(yǎng)老保險(xiǎn)的國(guó)家，所以以色列的養(yǎng)老是非常發(fā)達(dá)的。這是它的一層建筑，健身房，這是它的餐廳，這是它的臥室，這是一室一廳的客廳，這是它的廚房，非常小，但是非常溫馨，這是旁邊有一個(gè)小的學(xué)習(xí)區(qū)，這是它的臥室。我們總結(jié)所有的這些高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，它有兩個(gè)最突出的特點(diǎn)，一個(gè)是老年人的活動(dòng)空間。老年人的活動(dòng)空間至少有四個(gè)層次，第一個(gè)他自己的房間，他從房間出來(lái)以后，他從三樓、四樓，在同樓層當(dāng)中，要有他的休閑空間，我不想下樓，我在這里吃飯行不行等等，再往上就是社區(qū)整個(gè)公共活動(dòng)空間，比如說(shuō)有游泳池。那么再往外走，就是周邊的環(huán)境，甚至是公園。那么對(duì)于一個(gè)高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)講，你在布局的時(shí)候，你從每一個(gè)樓的角度你都需要考慮，他自己的房間同層公共活動(dòng)和周邊自然環(huán)境，那么在這四個(gè)層面當(dāng)中，都干什么？我在公園里面可以郊游，我從公園回來(lái)以后我可以參加社活動(dòng)，我可以散布、聊天，然后我回到房間吃飯、睡覺(jué)看電視，所以這樣的一個(gè)層次才能夠構(gòu)成一個(gè)高端老年公寓老人活動(dòng)的一個(gè)區(qū)域范圍和他的流線，他會(huì)覺(jué)得很舒服。還有一個(gè)就是老人的交往空間，同樣是多層次的，多形式多選擇的。過(guò)去在家里，他只是跟自己的子女，現(xiàn)在他需要跟同住的朋友，新結(jié)識(shí)的工人員，護(hù)理人員等等，那么在西方的養(yǎng)老概念里面，只要進(jìn)入養(yǎng)老公寓以后，他的概念是大家庭，所以他允許貓、狗帶進(jìn)來(lái)，大家是融為一體。所以這是中國(guó)在運(yùn)營(yíng)管理上需要注意的問(wèn)題。那么對(duì)于配套研究，根據(jù)我對(duì)這些項(xiàng)目的研究，我個(gè)人認(rèn)為，因?yàn)橹袊?guó)政府辦低端養(yǎng)老院，我參觀了很多，所以我認(rèn)為，如果你談一個(gè)中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的話，你的配套面積至少在三期以上，我們看一些大型的比較高端的基本上做到50%的配套，當(dāng)然它收費(fèi)很高的。所以你按照這樣的去想，你可以給你的高端進(jìn)行一個(gè)定位。那么這些國(guó)家走的基本費(fèi)用的問(wèn)題，和合同形式的問(wèn)題，我自己總結(jié)了。就是基本上入門(mén)費(fèi)加上一個(gè)月費(fèi)加上一個(gè)護(hù)理費(fèi)，如果你自己的老人沒(méi)有護(hù)理費(fèi)，那么一般入門(mén)保證金大概在50萬(wàn)到100萬(wàn)的美金之間，這是一個(gè)中高端。每個(gè)月的生活費(fèi)，大概3千到5千美金之間，其中它的服務(wù)費(fèi)是2千到2千5，還有餐費(fèi)是800到一千，還有一些其他的，如果有服務(wù)需求，還要增加2到3千美金?；旧显谶@個(gè)層次上，包括我從以色列拿到的資料。那么合同形式跟我們中國(guó)有一些相似，也有一些區(qū)別。首先是保證金的問(wèn)題，他有全退、不退的、部分退的，這是跟我們一樣的。有低保租金、高月費(fèi)用、低月費(fèi)用。交一筆錢，你活到多少歲沒(méi)有關(guān)系，你明天沒(méi)了，那么我養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就賺了，我預(yù)計(jì)你活15年的，如果你規(guī)定必須是65歲或者75歲進(jìn)來(lái)的時(shí)候，那如果我賭輸了，你活100歲你把我弄破產(chǎn)了也沒(méi)有事，因?yàn)榉▏?guó)出現(xiàn)過(guò)這么一個(gè)例子，這個(gè)老太太就是活了100多歲，最后保險(xiǎn)公司在他身上賠了很多錢。這是一般的模式。它的盈利水平一般在18%到25%，那么我們前面談的更多是它的硬件設(shè)施和它的這種收費(fèi)，那么我們現(xiàn)在討論一下它這50%軟件設(shè)施。其實(shí)對(duì)于任何一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)講，它最核心價(jià)值所在決不會(huì)是房子，而是你的服務(wù)和管理。那么你的服務(wù)和管理是什么東西，怎么樣來(lái)解讀？其實(shí)在這里面，首先從服務(wù)來(lái)講，你需要構(gòu)建你的核心產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品可能是吃飯，可能是睡覺(jué)，可能是某一項(xiàng)你提供的功能或者服務(wù)，那么它的形式內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、價(jià)格你需要一項(xiàng)一項(xiàng)的研究，其次是你的管理，你的流程管理、時(shí)間管理、成本控制、組建團(tuán)隊(duì)的能力，那這兩者加在一起，構(gòu)成您的項(xiàng)目一個(gè)核心價(jià)值，就是你的核心技術(shù)，就是說(shuō)構(gòu)建產(chǎn)品的要素和方法，精細(xì)化管控的流程，你提供的特殊技能是別人不能替代的，這就是你的核心價(jià)值，你的核心競(jìng)爭(zhēng)力。如果你的東西每個(gè)人都可以復(fù)制，你沒(méi)有價(jià)值。所以這是在運(yùn)營(yíng)管理上，最核心的解決這個(gè)問(wèn)題。比如說(shuō)我舉一個(gè)非常簡(jiǎn)單的例子，比如說(shuō)餐飲，其實(shí)做餐飲文化的時(shí)候，首先你要回答10個(gè)問(wèn)題，老人用餐方式有幾種，對(duì)于高端的來(lái)講，消費(fèi)心里、餐飲標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)什么定的？餐廳的布局和選址，餐費(fèi)怎么收？糖尿病、高血壓、高血脂的特殊需求怎么解決？用餐經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題是什么？用餐投訴怎么解決？你這就是我們的說(shuō)的一個(gè)模塊一個(gè)模塊的解決。那么它的模塊設(shè)計(jì)，比如說(shuō)對(duì)于高端的用餐方式無(wú)論美國(guó)、澳大利亞，首先它有一種方式，我在屋里面可以點(diǎn)餐，你可以送餐，這里面一就竅門(mén)，如果我是一個(gè)老人，我今天不想出去吃飯，有一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)模式，我在屋里有一個(gè)像電腦平板一樣，就是有一個(gè)懸棺放在門(mén)口，我今天只要用手輕輕觸摸一下，今天整個(gè)餐譜就出來(lái)了，我要吃什么然后多少時(shí)間內(nèi)把飯送上來(lái)了。然后高端你要有他送餐的服務(wù)，我有選擇在屋里用餐。第二個(gè)一般早餐比較簡(jiǎn)單的，早餐用餐的場(chǎng)所和食物提供，這個(gè)區(qū)域就不是很豪華，它可能有一個(gè)小空間，可能同樓層就可能解決這個(gè)問(wèn)題。那么我還需要第三個(gè)，有正餐、聚餐、會(huì)餐正式的餐廳，國(guó)外是相當(dāng)重視這個(gè)餐廳的，它房間可以很簡(jiǎn)單，但是它的餐廳絕對(duì)是一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最看中的。其實(shí)房間什么樣的床，這是不重要的，但是餐廳很重要，這是在你的設(shè)計(jì)當(dāng)中，要控制的。那么這個(gè)飯最后老人吃的滿意，你從原料采購(gòu)，哪里買的？?jī)r(jià)值的控制？什么時(shí)間做的？怎么加工的？怎么送上還來(lái)的？客戶吃的好不好？所有這些流程，你需要做你的模式和模塊去研究它，最后你給明確答案，我這個(gè)飯就這么吃了。比如說(shuō)還有一個(gè)問(wèn)題，食物的保溫問(wèn)題，這是我今年2月份去日本的時(shí)候參觀的，你看它那里面，這個(gè)保溫推車這面都是熱殘，中間那一行是冷餐，是它的甜品，那么對(duì)于一個(gè)高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)講，你能不能推一個(gè)大飯車上來(lái)以后用大勺子分著吃，這是絕對(duì)不可以的。所以我們中國(guó)要研究這個(gè)問(wèn)題，就是說(shuō)老人餐怎么解決，在澳大利亞在美國(guó)，老人用餐是有溫度的，太熱了不行，他直接把溫度計(jì)往這里一放，你這個(gè)溫度不合格，在美國(guó)都是檢查到這種程度，所以這些細(xì)節(jié)是我們管理的問(wèn)題，是我們質(zhì)量控制的問(wèn)題，為什么我們不去研究它？所以中國(guó)的廠家能做這樣的車，所有的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一定要用這種送餐方式，現(xiàn)在都是用一大桶上來(lái)，然后一勺一勺在那里弄，放上來(lái)都涼了，沒(méi)有加熱的設(shè)施，所以就有這樣那樣的問(wèn)題。所以說(shuō)我們總結(jié)上面，什么是好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)？什么是高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)？其實(shí)高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)它構(gòu)成的要素就是四個(gè)，第一它配套高、第二它服務(wù)好、第三它管理好，第四它價(jià)格高。它的核心價(jià)值體現(xiàn)在服務(wù)和管理，我們中國(guó)開(kāi)發(fā)商比較關(guān)注的就是配套高，第二就是價(jià)格高。先說(shuō)我一個(gè)月收1萬(wàn)塊錢，問(wèn)題是你10萬(wàn)也好，你1萬(wàn)也好，你給他提供的服務(wù)是什么？他如果交你10萬(wàn)，我能讓你明天年輕10歲，那交100萬(wàn)都有人愿意交，我的意思是說(shuō)，最重要不是多少錢，而是讓他認(rèn)同你給他提供的服務(wù)值，其實(shí)道理就是這么簡(jiǎn)單，所以你不到研究這個(gè)問(wèn)題不可能盈利。第三個(gè)，我想介紹就是東西方文化下，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的差異。那么東方和西方在很多問(wèn)題上是有差異的。因?yàn)槲以趪?guó)外生活了這么多年，我對(duì)它的感悟很深的，文化差異、價(jià)值觀差異、理念差異這三個(gè)最重要的差異。首先從文化差異，東方文化是大家庭文化，是忘我文化，是犧牲我自己為別人奉獻(xiàn)的文化，而西方的文化是自我價(jià)值的文化，我只管我自己，我自己怎么樣生活的更好，那么價(jià)值觀，東方認(rèn)為勤儉節(jié)約是一個(gè)美德，老外認(rèn)為提前消費(fèi)是聰明的人，買房子我從銀行貸越多越好，所以澳大利亞為什么房?jī)r(jià)抬成這么樣子，中國(guó)人則認(rèn)為我為什么要把利息給銀行呢？所以澳大利亞工作的時(shí)候，發(fā)工資是周薪，不能發(fā)月薪，因?yàn)榻裉彀l(fā)了一個(gè)月薪一個(gè)禮拜就發(fā)完了，是不能控制的。所以老板控制說(shuō)我一個(gè)星期發(fā)一次薪水。所以這個(gè)觀念決定了，在國(guó)外養(yǎng)老你給他服務(wù)他大膽去花去買，可是在中國(guó)不會(huì)的。還有就是為他人利益是我們中國(guó)的文化，而外國(guó)人是為我自己，所以這樣的一個(gè)差異，決定了在中國(guó)養(yǎng)老和在國(guó)外養(yǎng)老辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是很有區(qū)別的，大環(huán)境是不一樣的，你的盈利空間不一樣，你的運(yùn)營(yíng)方式也不同的。首先大環(huán)境不同，就決定了你的生存環(huán)境的不同，比如說(shuō)我們法律法規(guī)，比如說(shuō)澳大利亞，澳大利亞的法律法規(guī)是非常健全的，還有你的政策支持，還有你的監(jiān)管系統(tǒng)，就這三樣，兩個(gè)國(guó)家東西方之間就相差太多了，所以就決定了你的生存環(huán)境不一樣的，你在國(guó)外辦養(yǎng)老，你很難死，但是在中國(guó)辦養(yǎng)老很容易死。有的人越做大死的越快，因?yàn)槟愕馁Y金鏈跟不上，你建那么大干什么？這個(gè)東西誰(shuí)去管？所以這是第一個(gè)大環(huán)境。第二個(gè)它的運(yùn)營(yíng)機(jī)制不一樣，它的盈利空間不一樣的。我們說(shuō)一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)掙錢有幾大塊，一個(gè)是保證金再投資，一個(gè)是租金的收入，服務(wù)費(fèi)的收復(fù)還有護(hù)理的收入，還有一些政府補(bǔ)貼社會(huì)資金，包括保險(xiǎn)。實(shí)際上在中國(guó)做養(yǎng)老，現(xiàn)在只有有兩塊收入，第一保證金再投資，第二服務(wù)費(fèi)。你還不能收租金，因?yàn)榻o你保證金，讓你拿保證金再投資獲得的利潤(rùn)的分籌，老人所享受的實(shí)際上是領(lǐng)了他的租金。所以沒(méi)有一個(gè)機(jī)構(gòu)去收租金，因?yàn)槿思?00萬(wàn)壓在這里了，5%6%回報(bào)是付租金的，他只付月費(fèi)，如果你有護(hù)理保險(xiǎn)的話，一個(gè)老人出現(xiàn)問(wèn)題，他有護(hù)理保險(xiǎn)給他買單，然后有政府給他做補(bǔ)貼。實(shí)際上中國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不賺錢，就在于它的收入的來(lái)源是有限的，我們現(xiàn)在沒(méi)有護(hù)理保險(xiǎn)，然后政府給的錢很少，有一些地方根本沒(méi)有。所以就決定了你的盈利空間是非常有限的。那么第三個(gè)就是文化背景不一樣，你建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，你的側(cè)重點(diǎn)是不一樣的。首先第一個(gè)問(wèn)題是討論消費(fèi)心里，過(guò)國(guó)外對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的消費(fèi)心里，老人想的是一定豐富，不豐富我投訴你，你項(xiàng)目少，我需要10項(xiàng)服務(wù)你只有5項(xiàng)的話我一定投訴你，那么中國(guó)的服務(wù)項(xiàng)目設(shè)立，有兩個(gè)問(wèn)題，我在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中我發(fā)現(xiàn)，你這個(gè)項(xiàng)目收費(fèi)還是不收費(fèi)，我就是一個(gè)基本收費(fèi)900塊錢，然后其他你做一項(xiàng)，洗一個(gè)被單我收錢，就是零零散散收這種方式，這種方式對(duì)中國(guó)來(lái)講是非常不合適的，因?yàn)橹袊?guó)老人的心里，就是你要說(shuō)這個(gè)服務(wù)到包括在，他一定會(huì)拼命的去用，如果你說(shuō)哪項(xiàng)目都收錢的，你10項(xiàng)服務(wù)他只用兩項(xiàng)、三項(xiàng)，他全部給你剔出去，所以我就只有一個(gè)方法，我打包我這里全包，如果說(shuō)餐費(fèi)包進(jìn)來(lái)，那我就猛吃，所以這種消費(fèi)心里和國(guó)外不一樣的。在國(guó)外就可以設(shè)定，這個(gè)是收費(fèi)的，收費(fèi)他也買，只要它方便。比如說(shuō)它樓層有一個(gè)吃飯的地方，那里有一個(gè)好的餐廳，那個(gè)餐廳一個(gè)饅頭1塊錢，因?yàn)楹芊奖?，那個(gè)餐廳一個(gè)饅頭假如5毛錢，因?yàn)槟阋叩侥睦铮鈬?guó)人一定選擇1塊錢的，中國(guó)人一定會(huì)走出去，到那個(gè)吃5毛錢的饅頭。所以在運(yùn)營(yíng)服務(wù)當(dāng)中，要考慮這些因素。因?yàn)橄M(fèi)心里完全不一樣的，所以國(guó)外要求服務(wù)質(zhì)量必須特別好，而中國(guó)擔(dān)心的是價(jià)格，貴一點(diǎn)點(diǎn)，你在上?？赡苜F一毛錢都不會(huì)干。所以國(guó)外人為了方便，中國(guó)老人是為了省錢，這個(gè)消費(fèi)心里差太大了。第二個(gè)問(wèn)題就是家屬情節(jié)，國(guó)外做養(yǎng)老百分之百是給老人做的，中國(guó)是給家屬做的，家屬要看這里好，國(guó)外的老人都是自費(fèi)，中國(guó)有一些是家屬給掏錢的，我們做養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，你一半是為家屬做的，還要進(jìn)行溝通協(xié)商。第三個(gè)側(cè)重點(diǎn)就是風(fēng)險(xiǎn)。外國(guó)老人很自律，中國(guó)的老人很隨意；外國(guó)老人很包容，中國(guó)的老人相對(duì)比較挑剔；外國(guó)老人懂法，中國(guó)老人無(wú)知。比如說(shuō)他把這個(gè)東西破壞了，你應(yīng)該賠10塊錢但是他就不賠，所以老人就跟幼兒園的小孩一樣無(wú)知，所以這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于中國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其實(shí)你要采取很多辦法回避盡量減少。我認(rèn)為西方養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)比較可借鑒的，一個(gè)是它先進(jìn)的理念，也就是說(shuō)老年是真正人生黃金時(shí)代的開(kāi)始，還有它成功的商業(yè)模式，還有它的服務(wù)和管理。那么真正把美國(guó)也好，澳大利亞也好，一個(gè)模式搬到中國(guó)是存在很多風(fēng)險(xiǎn)的，你一定要進(jìn)行改造和處理。包括我去以色列回來(lái)，以色列這個(gè)合作商，他說(shuō)我想在中國(guó)找項(xiàng)目，我已經(jīng)找了兩年半快三年了沒(méi)有找到合適的，我說(shuō)為什么？他說(shuō)看到中國(guó)的項(xiàng)目我眼暈，一說(shuō)好幾千畝地，一說(shuō)好千張床，我覺(jué)得心里發(fā)抖，不敢往里投，然后問(wèn)他管理團(tuán)隊(duì)呢？建好再找。所以他說(shuō)你能不能給找個(gè)我靠譜的項(xiàng)目，就是說(shuō)國(guó)外的開(kāi)發(fā)商他做一個(gè)項(xiàng)目一定是從市場(chǎng)和產(chǎn)品開(kāi)始做的，而不是從你有一塊地開(kāi)始做的。那么第四個(gè)就是我想跟大家分享一下，就是我個(gè)人的體會(huì)，中國(guó)的養(yǎng)老該怎么做？因?yàn)橹袊?guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)它是兩個(gè)不同的市場(chǎng)，一塊是政府給“三無(wú)”老人辦的，一塊是社會(huì)民間力量針對(duì)中低收入的，現(xiàn)在我們歸結(jié)為非盈利機(jī)構(gòu)，全部在民政部門(mén)下面注冊(cè)，這里體系叫做非盈利機(jī)構(gòu)。還有一塊只要在工商注冊(cè)做的，基本上是盈利機(jī)構(gòu)，要不然你在民政下面拿補(bǔ)貼，有的人說(shuō)不需要補(bǔ)貼，所以你就在工商注冊(cè)就行了。實(shí)際上中國(guó)現(xiàn)在是這樣的兩個(gè)不同的情況，其實(shí)這個(gè)市場(chǎng)跟國(guó)外一模一樣的，一個(gè)是非盈利的一個(gè)是盈利，但是在發(fā)達(dá)國(guó)家因?yàn)樗?jīng)濟(jì)水平發(fā)展的比較高了，非盈利組織占的比例非常大的，有的國(guó)家達(dá)到80%、90%是非盈利的，可是在中國(guó)的這種形勢(shì)下，現(xiàn)在凡是開(kāi)發(fā)商找我做咨詢項(xiàng)目的，沒(méi)有一個(gè)想做中低端的，全部說(shuō)我想做中國(guó)最棒的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，我想做中國(guó)第一。就是聽(tīng)了你腦袋都大了，那么多“最”，就是說(shuō)這兩個(gè)市場(chǎng)，它完全不一樣。政府的職能是什么？我只談澳大利亞政府管什么，澳大利亞政管五件事，第一個(gè)法規(guī)政策，誰(shuí)可以做養(yǎng)老，誰(shuí)不可以做養(yǎng)老，老年人權(quán)益保障這是政府做的，第二個(gè)規(guī)劃布局，在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，有什么80歲以上的老人，有多少60歲以上的老人，需要建幾個(gè)活力老人的社區(qū)，我給你規(guī)定好，然后我招標(biāo)投標(biāo)，我給你政策給你錢你來(lái)做，現(xiàn)在中國(guó)沒(méi)有人劃這一塊，最典型的例子就是在在北京，那個(gè)地區(qū)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)越來(lái)越多，將來(lái)那個(gè)地方會(huì)出現(xiàn)100來(lái)家，那個(gè)地方養(yǎng)老院過(guò)幾天銷售的過(guò)來(lái)說(shuō)，你到我這里說(shuō)，因?yàn)檫@種事情天天在發(fā)生。一會(huì)兒那個(gè)老人被拽到那里，我就看你搶什么呢？我覺(jué)得這就是政府區(qū)域規(guī)劃的問(wèn)題。澳大利亞就連這個(gè)區(qū)域有幾個(gè)吧都有嚴(yán)格規(guī)定的，所以政府有職責(zé)高度你NO，你有地也不可以做。所以這一種職責(zé)政府必須做，否則一定形成行業(yè)內(nèi)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，最后遭罪的是老人。第三個(gè)是評(píng)估系統(tǒng)，就是說(shuō)我現(xiàn)在就這么多公共資源來(lái)給老年人住，那么到底什么樣的老人是進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的？這個(gè)在澳大利亞是有評(píng)估的，它有完整的系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)非常全，很多指標(biāo)最后決定，而且是由政府把這個(gè)老人送到這個(gè)區(qū)域的某一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，然后由政府來(lái)買單，實(shí)際上就是政府從做這個(gè)項(xiàng)目，一直到你監(jiān)管者。那么第三個(gè)問(wèn)題，就是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)如何制定，因?yàn)槲覀兦耙欢螘r(shí)間也參與了項(xiàng)目的討論當(dāng)中，也一起看了一下硬件設(shè)施，那么我想在中國(guó)的這種特定的環(huán)境下，又有活力的又有居家養(yǎng)老的、有高端、有低端、有發(fā)達(dá)地區(qū)，有欠發(fā)達(dá)地區(qū)，你是一個(gè)標(biāo)注還是N個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，你能否用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量所有背景的東西，這是非常難的一件事，所以在中國(guó)的大市場(chǎng)下做行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確確實(shí)實(shí)有相當(dāng)難的，但是我又認(rèn)為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一定是有一個(gè)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)和有一個(gè)額外的標(biāo)準(zhǔn)，是比如說(shuō)對(duì)政府“三無(wú)”老人的和一個(gè)月收1萬(wàn)高端的老年公寓，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量不了。第四個(gè)問(wèn)題，想跟大家分享一下，就是企業(yè)如何做養(yǎng)老。我在中國(guó)的體會(huì)就是，開(kāi)發(fā)商首先說(shuō)我有一塊我想做養(yǎng)老，找周老師您給我設(shè)計(jì)一下，周你得給我做設(shè)計(jì)，所以周老師什么都給學(xué)。實(shí)際上這個(gè)思路絕對(duì)是不行的。應(yīng)該是首先這塊地在當(dāng)?shù)啬闶墙o誰(shuí)建設(shè)的，有的人我離上海近，做項(xiàng)目定位是沒(méi)有這么定位的，尤其做老年公寓的，中國(guó)的傳統(tǒng)沒(méi)有把老年人送到好幾百公里之外的，當(dāng)?shù)匦枨蟮降子袥](méi)有？那么當(dāng)?shù)氐男枨鬀Q定了你產(chǎn)品的形態(tài)，你給誰(shuí)做？高端、低端、中端、護(hù)理院，活力社區(qū)，然后再確定你的盈利模式以后都做明白了，然后回頭做規(guī)劃，說(shuō)周老師我現(xiàn)在根據(jù)我們當(dāng)?shù)氐男枨螅乙鲞@么一個(gè)產(chǎn)品形體，這是我的運(yùn)營(yíng)模式，這是我的基本要求，你來(lái)做一個(gè)概念設(shè)計(jì)和規(guī)劃。所以這樣才不難為周老師，你不能說(shuō)拿了一塊地你給我做一個(gè)養(yǎng)老院，沒(méi)有辦法這么做的。我舉一個(gè)例子，這是我參議2008年參與的邢臺(tái)的項(xiàng)目，我們?cè)趺醋龅倪@個(gè)項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目它是一個(gè)城市中心原來(lái)一個(gè)舊樓區(qū)，它周邊已經(jīng)有一些成熟的社區(qū)了，我們將要把它變成這個(gè)樣子，非常小的4萬(wàn)多平。這個(gè)里面需求在哪里？那么在當(dāng)這個(gè)老總找到我的時(shí)候說(shuō)我要做養(yǎng)老，地方小，我什么都要放。那我給它做了一個(gè)項(xiàng)目定位，我把它叫做城市中插建CCRC。周老師做概念設(shè)計(jì)，我做運(yùn)營(yíng)管理。我說(shuō)做高端提供什么服務(wù)，我說(shuō)除了衣食住行這10大模塊，高端必須有，這些服務(wù)一項(xiàng)一項(xiàng)都要談清楚，那怎么做？首先現(xiàn)實(shí)河北邢臺(tái)是一個(gè)三類城市，欠發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)水平低，觀念落后，對(duì)養(yǎng)老沒(méi)有概念，僅僅在市場(chǎng)調(diào)查對(duì)健康有需求，這是一個(gè)共同點(diǎn)。那么我做方案做對(duì)策，第一市場(chǎng)牽制前置是8需求，第二是洗腦改變觀念，去制造需求，第三以健康管理為核心，去迎合需求。那么做出這樣的方案以后，我們首先開(kāi)始的第一個(gè)動(dòng)作就是洗腦風(fēng)暴，制造需求。我們從2009年8月8號(hào)開(kāi)始，在邢臺(tái)連續(xù)每周一次，舉辦大型健康養(yǎng)老大型公益講座。我們已經(jīng)講到了33期了，一直堅(jiān)持到今天，我每個(gè)月一次，堅(jiān)持了將近四年的時(shí)間，原來(lái)是每個(gè)星期一次。洗腦以后，我們大概算了一下，是6千多人次，有1千多個(gè)是鐵桿粉絲。這個(gè)就是是市場(chǎng)，然后我問(wèn)他們，我做這個(gè)公寓你們來(lái)嗎？你們到底有什么需求？然后里面挖掘需求，我們那些小孩都是80后，跟老人聊天都是很厲害的。那么緊接著在2011年重陽(yáng)節(jié)，我們花了2百萬(wàn)建了一個(gè)老年體驗(yàn)中心，因?yàn)楫?dāng)時(shí)他說(shuō)要做一個(gè)營(yíng)銷，我說(shuō)做老年產(chǎn)業(yè)永遠(yuǎn)不要提銷售，因?yàn)槟悴皇窃谫u任何東西，你要給它創(chuàng)造一種高品質(zhì)的老年生活，我在讓生活的更美好，沒(méi)有銷售。我把銷售這個(gè)地方做成一個(gè)體驗(yàn)中心，我讓你未來(lái)所有的生活提前在這里體驗(yàn)，學(xué)習(xí)、搞活動(dòng)、健康管理、訓(xùn)練所有的活動(dòng)都安排在這里，我們花了200萬(wàn)就當(dāng)打市場(chǎng)廣告，然后買了很多大型的設(shè)備。那么老人就為了健康管理，天天很多人來(lái)這里，參加各種各樣活動(dòng)，所以我們就抓了很多這樣的潛在客戶，他們就是覺(jué)得我們跟著你去絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題的，你是讓我們生活更美好。所以在這個(gè)作用當(dāng)中，我體會(huì)最深的就是老百姓對(duì)我的感激就是一帶小米，一筐雞蛋，我就把這個(gè)小米背回北京吃，我們?cè)谧鍪鞘袌?chǎng)，可是我們得到的是老百姓對(duì)的你的忠誠(chéng)度和信任，這就是你未來(lái)賣給他們的房子的人。在這個(gè)上面我們又辦了一個(gè)愛(ài)晚紅楓家政服務(wù)公司，我們現(xiàn)在把管理投資，把周邊老人社區(qū)送，護(hù)理、家政等等，那些老人說(shuō)我們有這個(gè)團(tuán)，那個(gè)團(tuán)結(jié)，我們企業(yè)給你錢，但是你所有的演出掛我愛(ài)晚紅楓的名，實(shí)際上這個(gè)項(xiàng)目做的體會(huì)就是養(yǎng)老事業(yè)必須服務(wù)先行，你在沒(méi)有市場(chǎng)的情況下，你一定要去開(kāi)發(fā)、培育深入的挖掘市場(chǎng)，愛(ài)晚紅楓集團(tuán)寸土為動(dòng)，邢臺(tái)的品牌確定了，老百姓非常認(rèn)可。我們只要打一電話，一兩百人老人就會(huì)上來(lái)，只要說(shuō)愛(ài)晚紅楓不好我跟你急。這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工了，明年10月份正式入住。我跟大家分享的時(shí)候，我為什么花了將近4年的時(shí)間在這個(gè)項(xiàng)目里面研究它，我是認(rèn)為對(duì)于一個(gè)養(yǎng)老人來(lái)講，你最重要是研究市場(chǎng)和你的產(chǎn)品，其他那些東西都是后來(lái)的東西，你隨便找個(gè)人都能給你畫(huà)，所以對(duì)于企業(yè)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我覺(jué)得你的市場(chǎng)調(diào)研，絕對(duì)不能忽視，這個(gè)地方到底也沒(méi)有需求？沒(méi)有需求，你為什么在這里建養(yǎng)老結(jié)構(gòu)？而且我一再?gòu)?qiáng)調(diào)的是一手資料，很多人花錢在咨詢公司買資料，我認(rèn)為我自己拿到是更確切的。還有一個(gè)就是產(chǎn)品定位，你要做什么？你產(chǎn)品的差異化是你的亮點(diǎn)，還有一個(gè)是精細(xì)測(cè)算，一定要重服務(wù)請(qǐng)裝修，還有一個(gè)入住以后的問(wèn)題，也就是說(shuō)你的入住率的問(wèn)題，它是一個(gè)非常關(guān)鍵的問(wèn)題，如果入住率達(dá)不到一個(gè)百分比的話，是不會(huì)達(dá)到盈利平衡點(diǎn)的。我個(gè)人認(rèn)為一個(gè)企業(yè)做養(yǎng)老，它如果想成功的核心要素是什么？第一就是首先想明白，如果你沒(méi)有想明白，你不要做養(yǎng)老，如果你想賺大錢你不要做養(yǎng)老，如果你要品牌，我覺(jué)得你可以試一下，因?yàn)樗情L(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的。第二個(gè)就是一定要做調(diào)研，研究產(chǎn)品給自己足夠的理由，研究模式給自己充分的證據(jù)，研究盈利給自己做最精細(xì)的測(cè)算。第三個(gè)一定要找人，管理團(tuán)隊(duì)誰(shuí)來(lái)管？管理機(jī)制怎么管？這些人走了還能誰(shuí)來(lái)接班？長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略人才儲(chǔ)備，這是非常重要的。這是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最核心的要東西。我們也看到很多在中國(guó)失敗的教訓(xùn)，第一個(gè)就是盲目，說(shuō)這是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)跟風(fēng)，第二是為了謀得目的，騙利騙錢，第三個(gè)把它做房地產(chǎn)項(xiàng)目。還有就是我認(rèn)為是代表一種無(wú)知。你想沒(méi)有想到誰(shuí)給你做管理？我們說(shuō)一個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)它的尺寸多大？如果一個(gè)20、30人的團(tuán)隊(duì)，它最大的床位數(shù)，最合適的床位數(shù)應(yīng)該在500張床以下，應(yīng)該在300到500之間，太小你不盈利，太大你管理跟不上，管理跟不上你就沒(méi)有品牌。所以這種貪大心里是不取得的。第三是浪費(fèi)。我去以色列這次我問(wèn)他們的老板，為什么你在中國(guó)沒(méi)有找到合適的項(xiàng)目，他說(shuō)中國(guó)的養(yǎng)老里面面積簡(jiǎn)直心疼。人家精打細(xì)算，而我們是氣派、好看、豪華，但是做養(yǎng)老不需要那么豪華、氣派，不要把這種心里貫穿到你的理念，因?yàn)槟闶墙o老人做，你不是給你自己做，所以我覺(jué)得這些是失敗經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)當(dāng)中很重要的幾個(gè)問(wèn)題。那么第八個(gè)問(wèn)題，我想跟大家分享一下，我作為一個(gè)醫(yī)學(xué)博士，我作為一個(gè)研究人是怎么走向衰老的。我談?wù)剬?duì)老人的理解，一個(gè)人從活蹦亂跳，最后走向臨終關(guān)懷，他經(jīng)歷了這樣四階段，自理、半自理、完全失去自理和臨終關(guān)懷。那么在這樣的過(guò)程當(dāng)中，到底為他們提供什么？他們需要什么？在這四個(gè)生命過(guò)程當(dāng)中，我們從養(yǎng)老來(lái)講，界定了三個(gè)不同的階段，一個(gè)是叫做自理，也就是說(shuō)學(xué)習(xí)、交友、運(yùn)動(dòng)、文化、娛樂(lè)，60歲到80歲之間，我們到80歲以上，我們一般里講，很多老人開(kāi)始借助，就是借助一些工具，借助一些人的幫助來(lái)完成他的生活。到90歲以后，開(kāi)始出現(xiàn)要喂飯，要旁邊人民進(jìn)行醫(yī)護(hù)，要臨終關(guān)懷。也就是說(shuō)這四個(gè)生生理過(guò)程，它體現(xiàn)了這樣三個(gè)不同的階段。同時(shí)這四個(gè)生理過(guò)程我也可以把它歸納為兩大方面的需求和四個(gè)剛硬需求，也就是說(shuō)兩大方面老人需求是什么？第一生命的安全感，第二個(gè)生活的舒適感。生活無(wú)憂無(wú)慮，活動(dòng)豐富多彩，醫(yī)護(hù)得以保障，臨終有人關(guān)懷，這就是一個(gè)老人的心里。所以你要從生命的安全感去研究問(wèn)題，然后再研究生活的舒適感，這兩方面，研究你的產(chǎn)品、模塊，然后每個(gè)模塊它的軟硬件的配制。我們國(guó)家就是9064，居家養(yǎng)老為主，就是說(shuō)90%的老人居家養(yǎng)老，6%在社區(qū)，4%在機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)當(dāng)中絕大多數(shù)是護(hù)理院，那么從年齡劃分上，50歲到70歲絕大多數(shù)居家養(yǎng)老，70歲到85歲進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，85歲以后進(jìn)入養(yǎng)老院。那么居家養(yǎng)老，剛才開(kāi)總也講了，怎么解決居家養(yǎng)老它的適老服務(wù)的問(wèn)題，我們現(xiàn)在這些老社區(qū)當(dāng)中，社區(qū)之間沒(méi)商業(yè)連接，連接的鏈條當(dāng)中即使有商店它也不是給老人用的，也不是老年人所需求的，那么在這種居家養(yǎng)老的解決方案當(dāng)中，我個(gè)人提出一個(gè)概念，叫做小型多功能養(yǎng)老綜合體。相對(duì)于美國(guó)的CCRC，我們創(chuàng)建一個(gè)中國(guó)式的CCRC叫做MMAC。也就是說(shuō)它是一種老年特色商業(yè)業(yè)態(tài)的組合形成的綜合體，這個(gè)可以在原有社區(qū)中改建擴(kuò)建，也可以在新開(kāi)項(xiàng)目中插建都可