2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力檢測試卷B卷附答案_第1頁
2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力檢測試卷B卷附答案_第2頁
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文檔簡介

2023年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力檢測試卷B卷附答案單選題(共50題)1、對置業(yè)投資者來說,未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等,會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響,這種風(fēng)險是()。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.比較風(fēng)險【答案】A2、關(guān)于年度運(yùn)營預(yù)算,下列說法錯誤的是()。A.該預(yù)算列出了物業(yè)的主要收入來源和費(fèi)用支出項目B.該預(yù)算不僅能令物業(yè)各項收入與支出的原因一目了然,還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時間C.該預(yù)算不需為不可預(yù)見費(fèi)用的支出預(yù)留空間D.該預(yù)算除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外,也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了一個分析物業(yè)過去的經(jīng)營表現(xiàn)和根據(jù)對未來的有關(guān)估計,對個別的預(yù)算項目提供適當(dāng)?shù)恼{(diào)整機(jī)會【答案】C3、對投資項目或投資方向提出建議,是()階段的主要任務(wù)。A.投資機(jī)會研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項目的評估和決策【答案】A4、某寫字樓項目建成后引進(jìn)一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù),該項目采用的市場定位戰(zhàn)略是()差別化戰(zhàn)略。A.形象B.產(chǎn)品C.人員D.服務(wù)【答案】D5、投資組合是()的一個有效措施。A.提高投資收益B.提高市場競爭力C.開拓投資領(lǐng)域D.規(guī)避投資風(fēng)險【答案】D6、關(guān)于流動比率的說法中,錯誤的是()。A.流動比率=(流動資產(chǎn)總額-存貨)/流動負(fù)債總額×100%B.又稱之為“銀行家比率”C.又稱之為“二對一比率”D.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上【答案】A7、房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資【答案】C8、投資者從取得土地開始,通過在土地上的進(jìn)一步投資活動是指()。A.房地產(chǎn)管理投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)開發(fā)投資D.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資【答案】C9、在房地產(chǎn)市場的分類中,一級市場是指()。A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場B.新建商品房租售市場C.土地使用權(quán)出讓市場D.土地使用權(quán)出讓市場和新建商品房租售市場【答案】C10、同時開發(fā)幾種產(chǎn)品,分別定位于不同的細(xì)分市場的營銷方式是()。A.無差異性營銷B.差異性營銷C.定制性營銷D.集中性營銷【答案】B11、下列不屬于管理費(fèi)用的是()。A.管理人員工資B.職工教育經(jīng)費(fèi)C.戶外發(fā)布會D.技術(shù)開發(fā)費(fèi)【答案】C12、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在()中,將確定建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積,根據(jù)項目情況提出規(guī)劃設(shè)計要求。A.《規(guī)劃意見書(選址)》B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《建設(shè)工程施工許可證》【答案】A13、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房,貸款期限2年,年利率8%,按季計息,采用到期一次付清的還款方式,問2年后,他應(yīng)該向銀行償還的利息為()萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C14、關(guān)于年度運(yùn)營預(yù)算,下列說法錯誤的是()。A.該預(yù)算列出了物業(yè)的主要收入來源和費(fèi)用支出項目B.該預(yù)算不僅能令物業(yè)各項收入與支出的原因一目了然,還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時間C.該預(yù)算不需為不可預(yù)見費(fèi)用的支出預(yù)留空間D.該預(yù)算除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外,也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了一個分析物業(yè)過去的經(jīng)營表現(xiàn)和根據(jù)對未來的有關(guān)估計,對個別的預(yù)算項目提供適當(dāng)?shù)恼{(diào)整機(jī)會【答案】C15、如果銀行存款的利率為10%,為在1年后獲得11000元,現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行()。A.12000元B.10000元C.9250元D.9929元【答案】B16、某房地產(chǎn)投資項目,資產(chǎn)為6000萬元,負(fù)債為3500萬元,流動資產(chǎn)總額為3000萬元,流動負(fù)債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A17、關(guān)于個人住房抵押貸款,下列說法不正確的是()。A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款B.個人住房抵押貸款的利率,有固定利率和可調(diào)利率兩種類型C.我國目前采用的是可調(diào)利率方式,即在法定利率調(diào)整時,于下月初開始,按新的利率規(guī)定計算利息D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%【答案】C18、某市擬建一大型展覽館,根據(jù)工程項目的劃分,該展覽館的土建工程是()。A.單項工程B.單位工程C.分部工程D.分項工程【答案】B19、酸棗仁的藥物組成不包括A.酸棗仁B.貝母C.茯苓D.川芎【答案】B20、一般而言,房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分,其速動比率較低,不會達(dá)到()。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D21、房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,首先要遵循的前提是()。A.符合國土空間規(guī)劃或城鄉(xiāng)規(guī)劃B.利益最大化C.規(guī)模最大化D.報酬率最小化【答案】A22、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響,尤其是()的影響。A.預(yù)期通貨膨脹B.非預(yù)期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹【答案】A23、下列關(guān)于空置和損失的表述,不正確的是()。A.空置和損失從潛在毛租金收入中扣除后,就能得到某一報告期實(shí)際的租金收入B.欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄C.空置雖然減少收入,但不是損失D.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】D24、下列開發(fā)商定價法不屬于競爭導(dǎo)向定價的是()。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.價值定價法D.隨行就市定價法【答案】C25、下列各項中,屬于競爭導(dǎo)向定價的是()。A.目標(biāo)定價法B.認(rèn)知價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法【答案】C26、()是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù),是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率。A.內(nèi)部收益率B.基準(zhǔn)收益率C.期望投資回報率D.名義投資回報率【答案】B27、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中,不包括()分析。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低利潤水平D.最高土地取得價格【答案】C28、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元,假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%,所有承租人都能按時交納租金,物業(yè)其他收入為2萬元,則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為()萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】D29、在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)上,綜合考慮主要風(fēng)險因素影響的情況下,得到表示風(fēng)險程度的凈效益的概率分析的方法是()。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠桿分析【答案】C30、下列引起資產(chǎn)和負(fù)債同時減少的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是()。A.將現(xiàn)金存入銀行B.購進(jìn)一批材料,貨款暫欠C.以銀行存款購買設(shè)備D.以銀行存款償還銀行借款【答案】D31、房地產(chǎn)市場分析中,根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式,分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化的是()。A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心B.租買結(jié)構(gòu)分析C.供求結(jié)構(gòu)縫隙D.投資結(jié)構(gòu)分析【答案】D32、市場最低量與市場潛量間的距離表示需求的()。A.市場營銷空間B.市場營銷總量C.市場營銷敏感性D.市場營銷需求量【答案】C33、關(guān)于房屋施工面積的說法,正確的是()。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C.房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積【答案】C34、市場需求的預(yù)測一般需要從()類產(chǎn)品層次、五類空間層次與三類時間層次上進(jìn)行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】D35、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資,這種估算方法為()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】A36、項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值時,分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風(fēng)險分析【答案】B37、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資機(jī)會研究及相關(guān)知識的表述,不正確的是()。A.在投資機(jī)會研究階段,投資估算的精確度為±20%,研究費(fèi)用一般占總投資的0.5%~0.9%B.投資機(jī)會研究階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ),尋找最有利的投資機(jī)會C.特定項目的投資機(jī)會研究是要選擇確定項目的投資機(jī)遇,將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議,使投資者可據(jù)以決策D.投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有:地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等【答案】A38、總平面設(shè)計中影響工程造價的因素不包括()。A.功能分區(qū)B.運(yùn)輸方式選擇C.占地面積D.建筑結(jié)構(gòu)【答案】D39、決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價格水平的主要因素是()。A.滿足購買者使用要求B.購買者支付能力C.物業(yè)預(yù)期收益D.物業(yè)用途【答案】C40、不考慮其他因素變化,利率降低,則房地產(chǎn)價值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】B41、混凝土的主要性質(zhì)是()。A.水灰比B.水泥品種C.和易性D.砂率【答案】C42、下列各項中,不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是()。A.購買價格B.空置率C.運(yùn)營費(fèi)用D.資本化率【答案】D43、在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中,資金結(jié)構(gòu)分析與選擇的主要內(nèi)容是結(jié)合項目的()來設(shè)計資金結(jié)構(gòu)。A.產(chǎn)品組合方式B.開發(fā)合作方式C.銷售代理方式D.市場定位方式【答案】B44、()要求企業(yè)提供的會計信息應(yīng)當(dāng)反映與企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量有關(guān)的所有重要交易或者事項。A.可靠性B.重要性C.可比性D.謹(jǐn)慎性【答案】B45、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中,不包括()分析。A.最高工程費(fèi)用B.最高租售數(shù)量C.最高購買價格D.最高土地取得價格【答案】B46、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本為80000萬元,其中財務(wù)費(fèi)用8000萬元,建設(shè)周期為3年,利潤總額為25000萬元,則該項目的投資利潤率是()。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%【答案】A47、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的()。A.銷售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C.租金收入D.利息收入【答案】C48、()是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比,購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。A.市場供求風(fēng)險B.通貨膨脹風(fēng)險C.利率風(fēng)險D.或然損失風(fēng)險【答案】B49、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中,不包括()。A.最低租售價格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價格【答案】C50、銀行為某家庭提供年利率為6%,按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款,每月的還款額為7000元,則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的利息是()元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】A多選題(共30題)1、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時,土地使用權(quán)出讓的地價款包括()。A.建筑安裝工程費(fèi)B.國有土地使用權(quán)出讓金C.土地開發(fā)成本D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.土地增值收益或溢價【答案】BC2、開發(fā)項目選址、定點(diǎn)審批階段主要針對以()方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項目。A.無償劃撥B.協(xié)議出讓C.掛牌D.拍賣E.招標(biāo)【答案】AB3、下列參數(shù)屬于融資相關(guān)參數(shù)的有()。A.基準(zhǔn)收益率B.資本金投資比例C.貸款利率D.空置率E.出租率【答案】BC4、資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時,通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表,以計算()等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。A.速動比率B.借款償還期C.投資回收期D.流動比率E.資產(chǎn)負(fù)債率【答案】AD5、成本計劃可分解為()等方面。A.材料設(shè)備成本計劃B.管理費(fèi)成本計劃C.人工費(fèi)成本計劃D.不可預(yù)見成本計劃E.施工機(jī)械費(fèi)用計劃【答案】ABC6、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP,是指()。A.市場分析B.目標(biāo)市場選擇C.市場細(xì)分D.市場定位E.市場調(diào)查【答案】BCD7、投資的特性有()。A.投資是一種經(jīng)濟(jì)行為B.投資有穩(wěn)定長期的收益性C.投資具有時間性D.投資目的在于取得收益E.投資具有風(fēng)險性【答案】ACD8、衡量房地產(chǎn)泡沫常用的指標(biāo)有(),A.房價收入比B.租金售價比C.實(shí)際價格與理論價格之比D.房地產(chǎn)供求比E.房地產(chǎn)價格指數(shù)與居民消費(fèi)價格指數(shù)之比【答案】ABC9、在房地產(chǎn)市場自然周期進(jìn)入第四階段時,下列關(guān)于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有()。A.供給高增長B.需求高增長C.租金增長率開始下滑D.租金增長率開始上漲E.需求低增長或負(fù)增長【答案】AC10、下列系統(tǒng)風(fēng)險屬于政治風(fēng)險的有()A.戰(zhàn)爭風(fēng)險B.經(jīng)濟(jì)制裁風(fēng)險C.土地供給政策風(fēng)險D.環(huán)境保護(hù)政策風(fēng)險E.金融政策風(fēng)險【答案】AB11、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中,正確的有()。A.內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時,所有投資正好被收回的收益率C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時,投資項目是可行的D.如果使用貸款,且項目盈利,則全部投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率E.內(nèi)部收益率越高,投資風(fēng)險就越小【答案】ABC12、盡管有些房地產(chǎn)開發(fā)商也有自己的銷售隊伍,但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助,這是因?yàn)槲飿I(yè)代理具有某些優(yōu)勢,具體包括()。A.物業(yè)代理對房地產(chǎn)市場當(dāng)前和未來的供求關(guān)系非常熟悉B.物業(yè)代理有具備豐富的租售知識和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員C.物業(yè)代理信譽(yù)更高,更易銷售D.物業(yè)代理更加熟悉市場情況E.房地產(chǎn)開發(fā)商有特定的銷售對象【答案】ABD13、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項目風(fēng)險分析時,下列表述中正確的有()。A.項目凈現(xiàn)值期望值大于零,則項目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項目風(fēng)險的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小,項目的相對風(fēng)險就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大,項目所承擔(dān)的風(fēng)險就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時,標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A14、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)式中,不正確的是()。A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金E銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅【答案】D15、資金時間價值的大小,從投資的角度來看,主要的取決因素包括()。A.投資利潤率B.風(fēng)險因素C.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)度D.通貨膨脹率E.投資結(jié)構(gòu)【答案】ABD16、從企業(yè)角度出發(fā),不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分,所確定的細(xì)分市場必須具備()。A.可轉(zhuǎn)換性B.可區(qū)分性C.可營利性D.可實(shí)現(xiàn)性E.可衡量性【答案】BCD17、房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率,以財務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險,正確的有()。A.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大,風(fēng)險越小B.累積概率值越大,風(fēng)險越小C.標(biāo)準(zhǔn)差越小,風(fēng)險越小D.標(biāo)準(zhǔn)差越大,風(fēng)險越小E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小,風(fēng)險越小【答案】B18、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)式中,不正確的是()。A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金E銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅【答案】D19、進(jìn)行房地產(chǎn)投資項目敏感性分析,可以選用的盈利性財務(wù)評價指標(biāo)有()。A.財務(wù)內(nèi)部收益率B.財務(wù)凈現(xiàn)值C.成本利潤率D.資產(chǎn)負(fù)債率E.償債備付率【答案】ABC20、關(guān)于資金時間價值的說法中,從投資的角度來看,正確的有()。A.資金的時間價值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時間價值表現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償C.資金的時間價值是對風(fēng)險因素可能帶來損失的補(bǔ)償D.資金的時間價值與投資利潤率相關(guān)E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關(guān)【答案】ACD21、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中,正確的有()。A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高,需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售C.依代理委托方的不同,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢,提供服務(wù)并獲取收益E.無論采用哪種代理形式,都應(yīng)在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入【答案】AD22、下列關(guān)于工程造價計價中的定額計價,表述正確的是()。A.定額計價以直接費(fèi)單價為基礎(chǔ)B.定額計價以綜合單價為基礎(chǔ)C.定額計價是分部分項工程的不完全價格D.定額計價是分部分項工程的完全價格E.目前采用單位估價法和實(shí)物估價法確定【答案】AC23、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的有()。A.賺取開發(fā)利潤B.滿足自身生活居住的需要C.將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者以獲取出租收入D.滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營的需要E.參與房地產(chǎn)間接投資【答案】BCD24、關(guān)于房屋施工面積的說法中,正確的有()。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中C.房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積E.多層建筑的施工面積應(yīng)為各層建筑面積之和【答案】BC25、項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)可用作還款資金的有()。A.利潤B.折舊C.攤銷D.營業(yè)外收入E.其他還款資金【答案】ABC26、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)主要包括(),以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。A.城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.拆遷管理費(fèi)C.可行性研究費(fèi)D.水文地質(zhì)勘探費(fèi)E.規(guī)劃、設(shè)計費(fèi)【答案】CD27、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括()。A.潛在毛租金收入B.空置和收租損失C.準(zhǔn)備金D.運(yùn)營費(fèi)用E.抵押貸款還本付息【答案】ABD28、王某花50萬元購買了某宗物業(yè),預(yù)期目標(biāo)收益率為10%,但該投資第一年末出現(xiàn)了風(fēng)險損失,該物業(yè)第一年的實(shí)際收益可能為()萬元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】ABC29、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用包括()。A.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)B.企業(yè)管理費(fèi)及利潤C(jī).保險費(fèi)D.房產(chǎn)稅E.借款還本付息【答案】ABCD30、下列分析方法中,屬于風(fēng)險估計與評價的常用方法有()。A.故障樹分析法B.期望值法C.盈虧平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模擬法【答案】D大題(共10題)一、本次估價背景情況如下:估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題,規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建,但尚未辦理完變更手續(xù),后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅,委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟(jì)上允許,經(jīng)過充分合理的論證,使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下:1.法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地,房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地,且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪,故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建,所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅,但經(jīng)估價人員實(shí)地查勘,為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要,可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以,估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況,經(jīng)過分析測算,若估價對象改建為商鋪使用,未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值,大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以,估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4.價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查,于估價時點(diǎn)估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2,類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用,扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后,其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以,估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述,估價對象的最高最佳利用方式為商鋪,故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】二、H辦公用房建于2005年,為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),建筑面積2310m2,建筑密度為60%,用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得,使用期限40年。2010年因抵押貸款,對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法,其計算過程如下。(1)土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料,考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等,確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為:1200×2310×60%=1663200(元)≈166.3(萬元)。(2)建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年,假設(shè)資金分期均勻投入,年貸款利息率為5.85%,開發(fā)商利潤率為20%,則利息為:2175×0.5×5.85%≈63.6(元/m2)。開發(fā)商利潤為:2175×20%=435(元/m2)。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年,殘值率為2%,已使用5年,根據(jù)定率折舊法公式,其成新率為:[1-(1-2%)×5/60]×100%=92%。建筑物現(xiàn)值為:(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(萬元)。(3)估價結(jié)果確定166.3+568.2=734.5(萬元)【答案】三、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面,當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍;因城市道路擴(kuò)建需要拆遷,并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價,拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同,對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價,估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日,房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人(略)二、估價機(jī)構(gòu)(略)三、估價對象(一)估價對象實(shí)物狀況(略)(二)估價對象權(quán)益狀況(略)(三)估價對象區(qū)位狀況(略)四、估價目的:為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義:估價對象于價值時點(diǎn)的公開市場價值。六、價值時點(diǎn):2008年9月5日。七、估價依據(jù)1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號)。3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)?!敬鸢浮克?、本次估價背景如下:估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點(diǎn)已停工3年,規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2,估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段:估價方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程,具有開發(fā)潛力,宜采用假設(shè)開發(fā)法估價;估價對象為商業(yè)房地產(chǎn),故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值;估價對象成本造價等資料較為齊全,故可以采用成本法估價。因此,綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤,然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押,所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。3.收益法是預(yù)測估價對象的未來收益,利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù),將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn),且成本造價資料較為齊全,故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4.成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格的折舊,然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進(jìn)行,用市場法評估土地使用權(quán)價格,用成本法評估在建工程建筑物價格,并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時,根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價對象已停工3年,故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?!敬鸢浮课?、(一)某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房,該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下:(1)目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲蓄用于購房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯誤12=60,s=0.5%,A1=12000錯誤50%=6000(元),A2=1000元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000錯誤(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.25%-0.5%)錯誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯誤(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2[(1+i)]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯誤[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可購住房總價為:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可購住房單價為:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50萬元;六、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅,首付款為房價的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年,按月等額償還,年貸款利率為12%,問:(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額,則該家庭須月收入多少,才能購買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后,于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息,則還款額為多少【答案】(1)抵押貸款額P=100×50%=50萬元;月貸款利率i=12%/12=1%;月還款額為:A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元;(2)該家庭欲購買上述住宅,其月收入須為:5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時,所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中,n=12×20=240,m=12×5=60,代入數(shù)據(jù),得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬元。七、(一)某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房,該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下:(1)目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲蓄用于購房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯誤12=60,s=0.5%,A1=12000錯誤50%=6000(元),A2=1000元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000錯誤(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.25%-0.5%)錯誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯誤(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2[(1+i)]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯誤[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可購住房總價為:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可購住房單價為:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50萬元;八、H辦公用房建于2005年,為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),建筑面積2310m2,建筑密度為60%,用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得,使用期限40年。2010年因抵押貸款,對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法,其計算過程如下。(1)土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料,考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等,確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為:1200×2310×60%=1663200(元)≈166.3(萬元)。(2)建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年,假設(shè)資金分期均勻投入,年貸款利息率為5.85%,開發(fā)商利潤率為20%,則利息為:2175×0.5×5.85%≈63.6(元/m2)。開發(fā)商利潤為:2175×2

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