江西上饒房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃方案報(bào)告

【最新資料，Word版，可自由編輯！】第一章：區(qū)域市場動(dòng)態(tài)分析、上饒市宏觀環(huán)境1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境：宏觀經(jīng)濟(jì)近年來，在國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的大背景下，在政府積極的招商引資政策指引下，上饒市的城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了前所未有的發(fā)展勢頭。上饒市在2003年全市共完成國民生產(chǎn)總值252.758億元，比2002年增長14.1%,其中信州區(qū)全年完成國民生產(chǎn)總值35.65億元，同比增長16.7%。2003年，全市固定資產(chǎn)總投資110億元，比2002年增長41.2%,其中信州區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)19.98億元，比2002年增長82.83%,實(shí)現(xiàn)了全面建設(shè)小康社會(huì)的較好開端。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2003年全市勞動(dòng)者人數(shù)306.2萬元，其中第一產(chǎn)業(yè)150.1萬，第二產(chǎn)業(yè)43.4萬，第三產(chǎn)業(yè)112.7萬。城市新增就業(yè)人口1.8萬人。在崗職工27.6萬，工資總額25.6億元，職工年平均工資8682元。2003年全年，上饒市全市第一產(chǎn)業(yè)完成生產(chǎn)總值62億元，比2002年增長3.2%,其中信州區(qū)第一產(chǎn)業(yè)全年共完成生產(chǎn)總值3.05億元，同比增長5%2003年全年，全市第二產(chǎn)業(yè)累計(jì)完成生產(chǎn)總值93.33億元，比2002年增長21.2%,其中信州區(qū)全年累計(jì)完成15.9億元，同比增長21.96%;2003年全年，全市共完成工業(yè)增加值75.67億元，比2002年增長18.8%,其中信州區(qū)全年共完成工業(yè)增加值13.08億元，同比增長22.32%;2003年全年，全市第三產(chǎn)業(yè)共完成生產(chǎn)總值97.42億元，比2002年全年增長15.2%,其中信州區(qū)全年完成16.7億元，同比增長14.32%。三大產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，工業(yè)主導(dǎo)地位初現(xiàn)端倪，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，為上饒經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的保證。招冏引資2003年全年，上饒市全市累計(jì)引進(jìn)市外資金 14.12億元，比 2002年增長102%，其中信州區(qū)全年累計(jì)引進(jìn)市外資金 12.3億元，同比增長137%；市本級全年累計(jì)引進(jìn)市外資金 16.7億元，同比增長 52%。2003年全年，上饒市全市累計(jì)引進(jìn)外資 8580萬美元，比 2002年增長 50%，其中信州區(qū)全年累計(jì)引進(jìn)外資 914萬美元，同比增長 46.24%。2004年，隨著政府招商引資力度的進(jìn)一步加大以及市政基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，預(yù)計(jì)實(shí)際引進(jìn)外資將比 2003年又有大幅度的增長，這必將為上饒經(jīng)濟(jì)注入新的活力。財(cái)政收入2003年，上饒市全市共完成財(cái)政總收入22.3億元，比2002年全年增長 15.92%，其中信州區(qū)全年累計(jì)完成財(cái)政總收入 1.57億元，同比增長16.86%。財(cái)政收入的快速增加為上饒的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了較為強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，從而為上饒經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速和健康發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。生活水平：近年來，全市城鄉(xiāng)人民生活水平顯著提高，2003年城市居民人均可支配收入達(dá) 6773元，比2002年增長 9.6%，其中信州區(qū)人均可支配收入達(dá)到7600元，同比增長 11.2%；農(nóng)民人均純收入 2383元，增加156元；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 212億元，增長 16.7%。居民消費(fèi)水平和消費(fèi)質(zhì)量明顯提高，人均居住面積達(dá)到23平方米，每百人擁有固定電話 10.62門、移動(dòng)電話69部，私人汽車、摩托車增多，彩電、音響、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、電腦等家用電器已進(jìn)入尋常百姓家。在生活水平與質(zhì)量同步發(fā)展的情況下，居民對生活的高要求將越來越突出，表現(xiàn)在居住方面，不僅僅停留在面積上的追求，而更是提升到了對小區(qū)環(huán)境、文化氛圍、戶型結(jié)構(gòu)等綜合質(zhì)量上的要求，這就為房地產(chǎn)的可持續(xù)開發(fā)提供了充分的市場支撐。2、人口環(huán)境：截止到2003年，全市共有人口627.8萬人，其中市信州區(qū)34.5萬人，人口自然增長率8.1%。同時(shí)，隨著城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展以及政府招商引資力度的加強(qiáng)，將有大量的外來人口涌入本地，從而為上饒市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拓寬了市場客源。3、文化環(huán)境：上饒歷史悠久，文化積淀深厚。這里是南宋理學(xué)大師朱熹、晉代軍事家陶侃、唐代大書法家閻立本的祖籍之地。是唐代“茶圣”陸羽、南宋愛國詞人辛棄疾的久居之地，是中國鐵路之父詹天佑、現(xiàn)代醫(yī)學(xué)家黃家駟、無產(chǎn)階級革命家方志敏的家鄉(xiāng)。近年來，上饒市精神文明建設(shè)成效顯著，公民素質(zhì)得到了進(jìn)一步的提高?？菇飞虡I(yè)步行街以及沿河路景觀大道的改造完成為市民的文化活動(dòng)提供了良好的場所。隨著“科教興市”戰(zhàn)略的確立，教育在全市被置于優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，教育事業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化。辦學(xué)條件逐步改善，現(xiàn)代教育穩(wěn)步推進(jìn)，教育體系日趨完善，涌現(xiàn)出了一大批教學(xué)質(zhì)量優(yōu)良的示范型學(xué)校。上饒市各城鄉(xiāng)在精神文明建設(shè)發(fā)展的同時(shí)，不但促進(jìn)歷史文化與現(xiàn)代文明的融合發(fā)展，賦予上饒一個(gè)嶄新的形象，而且也帶來了全民素質(zhì)的實(shí)質(zhì)性的顯著提高，間接地推動(dòng)了社會(huì)生產(chǎn)力的提高，這從根本上推動(dòng)上饒經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也必將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的動(dòng)力。4、行業(yè)環(huán)境市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：城市建設(shè)日新月異，面貌不斷完善2003年全市共完成社會(huì)固定資產(chǎn)總投資110億元，改造了一大批基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，城鄉(xiāng)面貌大為改觀。城市建設(shè)日新月異，高標(biāo)準(zhǔn)改造建成了沿河路景觀大道，同時(shí)高標(biāo)準(zhǔn)改造或新建了光學(xué)路、長塘路等交通干道，以上工程將于2004年上半年基本完工。市政基礎(chǔ)設(shè)施的落實(shí)，不僅改善了區(qū)域的形象，增強(qiáng)了對外的吸引力，同時(shí)也為本地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了良好的開發(fā)環(huán)境。開發(fā)企業(yè)特征：外地企業(yè)蜂擁而至，開發(fā)水平不斷提高隨著上饒市城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，自2003年下半年以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房價(jià)逐漸飆升。利益的驅(qū)使是大批的外地特別是周邊的浙江等地的開發(fā)企業(yè)紛紛槍灘上饒，為上饒市的房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的生機(jī)和活力。隨著現(xiàn)代城、綠景家園等規(guī)模較大、開發(fā)理念較為先進(jìn)的樓盤逐步興建和交付使用，在一定程度上也引導(dǎo)著廣大消費(fèi)者的居住理念。人們對居住質(zhì)量和居住環(huán)境的要求也越來越高，客觀上也迫使開發(fā)企業(yè)在小區(qū)的規(guī)劃上、在配套設(shè)施等方面大做文章以不斷提高項(xiàng)目的素質(zhì)，客觀上也促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)水平的不斷提高。供應(yīng)特征：市場供應(yīng)量增幅較大，結(jié)構(gòu)出現(xiàn)多元化近年來，上饒市的商品住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向合理。 2004年上半年，全市完成房地產(chǎn)總投資10.72億元，同比增長7.16%,今年1—6月份全市房屋施工面積119.09萬平方米，同比增長8.27%,全市房屋新開工面積55.8萬平方米，同比增長1.71%。全市房屋竣工面積46.05萬平方米，同比增長4.2%,全市房屋銷售面積65.93萬平方米，同比增長15.89%。根據(jù)中部地區(qū)中等城市的發(fā)展要求，上饒市的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到基本合理的狀態(tài)。預(yù)計(jì)2004—2005年，上饒市商品房開發(fā)量將突破200萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè) 40萬平方米，廉租房建設(shè) 2萬平方米。預(yù)計(jì)到2005年人均住房建筑面積可達(dá)到28平方米，接近小康水平。自2001年以來，信州區(qū)樓市呈現(xiàn)了前所未有的增長勢頭，房價(jià)不斷上漲刺激了開發(fā)量的劇增，涌現(xiàn)了一批像“綠景家園”等面積體量超過10萬平方米的大盤，其中“現(xiàn)代城”總建筑面積達(dá)到了38萬平方米。預(yù)計(jì)2004年，新上市的商品房總量將突破 100萬平方米，進(jìn)一步加劇了市場的白熱化競爭。由于城市規(guī)劃及城市發(fā)展水平的局限性，消費(fèi)者的居住需求也呈現(xiàn)了多層次性的局面，同時(shí)開發(fā)企業(yè)的實(shí)力及理念也參差不齊。這些都導(dǎo)致了目前上饒樓市供應(yīng)及需求的多元化局面的出現(xiàn)：既有規(guī)模較大、配套齊全的高檔樓盤，也有規(guī)模非常小，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，談不上具有任何配套設(shè)施的抵擋樓盤。需求特征：居住需求近期放緩，投資意識(shí)明顯提高，但近階段投資熱情有所減弱在居民經(jīng)濟(jì)實(shí)力近期無大幅提高，外來人口短期尚未大量導(dǎo)入的情況下，目前本地區(qū)的市場需求量有限，而目前市場在售樓盤去化速度相對較慢，呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢，而許多樓盤無論從規(guī)劃設(shè)計(jì)還是推廣宣傳上都是平淡無力，市場狀況有待于進(jìn)一步的激活。但自今年春節(jié)以來，基于上饒房價(jià)處于相對較低水平，周邊的浙江人開始大量地選擇在上饒購房作為自己的投資手段，這也是今年上半年樓市異常火暴的重要原因之一。但自今年五月份以來，隨著國家對房地產(chǎn)政策的變化，房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的金融和稅收政策發(fā)生了一定的變化，浙江人的投資熱情得到了一定程度的打擊，這也是下半年樓市需求放緩的最重要原因。在浙江人的帶動(dòng)下，本地的投資人群也已初步形成，商業(yè)店面投資由于其回報(bào)率高而受到廣大投資客的青睞，特別是位置好而總價(jià)相對較低的商業(yè)店面更是受到市場的廣泛追捧，比如時(shí)代廣場等店鋪的價(jià)格更是創(chuàng)造了上饒的“天價(jià)”。但最近一段時(shí)間以來，中央和地方政府相繼出臺(tái)的一些宏觀調(diào)控及市場調(diào)節(jié)政策也對房地產(chǎn)投資領(lǐng)域產(chǎn)生了一些副面影響，特別是浙江等地的炒房人士受到的打擊教大，廣大投資客的投資熱情有所減弱。價(jià)格特征：住宅產(chǎn)品多元化局面初現(xiàn)端倪，價(jià)格差幅不斷拉大，漲幅逐漸縮小市場供應(yīng)多元化局面的出現(xiàn)必將帶來價(jià)格的多元化，不同樓盤由于地價(jià)水平、配套設(shè)施的完善程度、規(guī)劃設(shè)計(jì)水平等方面的差異較大，不同樓盤之間的價(jià)格差異十分明顯。如北環(huán)路附近的盈盛豪園、北星大樓等小項(xiàng)目的銷售價(jià)格在1000元/nf以下，而價(jià)格相對處于較高水平的綠景家園的均價(jià)達(dá)到了1500多元/褶，小高層的價(jià)格達(dá)到了 1700元/褶商品住房的銷售價(jià)格趨勢。從 2003年以來，國家采取了一些調(diào)控措施，但由于這些措施產(chǎn)生的效應(yīng)尚需一定時(shí)間，因此在短期內(nèi)局部地區(qū)商品住房價(jià)格持續(xù)上漲的情況仍將存在，但由于下一步政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)的雙重影響，以及供求關(guān)系的調(diào)整和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化等方面的因素，商品住房銷售價(jià)格將逐步趨向穩(wěn)定，上漲的幅度也將趨于平緩。首先，銀行提高了異地投資者（包括第二套及以上）的首付款比例以及按揭利率，這預(yù)示著投資成本將大大增大，必將影響廣大投資者的投資熱情；其次，國家也將大幅度提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例，嚴(yán)格控制信貸規(guī)模和資金用途，使得許多實(shí)力不足的開發(fā)商，不得不低價(jià)出售，以避免發(fā)生由于資金鏈短列而崩盤、破產(chǎn)的危險(xiǎn)；再次，中央和地方均出臺(tái)了一些有關(guān)土地政策和限制炒房行為的政策與措施，這將有效防止房價(jià)被人為地抬高或價(jià)格需漲的現(xiàn)象。因此，在目前大部分房價(jià)已在高位運(yùn)作的狀況下，房價(jià)再繼續(xù)大幅度攀升的可能性不大，漲幅將會(huì)逐步趨緩。產(chǎn)品特征：多層為主，產(chǎn)品力較低目前市場上銷售的物業(yè) 80%以上為多層產(chǎn)品，項(xiàng)目規(guī)模小，建筑布局單一，綠化率低，缺乏生活配套設(shè)施與物業(yè)管理，可稱得上真正意義上的“生活社區(qū)”也只有“現(xiàn)代城”、“綠景家園”等少數(shù)幾個(gè)樓盤。今年以來，由于市場競爭的日益嚴(yán)峻眾多開發(fā)商為了自身生存的需要，普遍在產(chǎn)品素質(zhì)的塑造上提出了較高的要求。上海、浙江等地的代理公司逐步介入到上饒市的地產(chǎn)開發(fā)中來，從一定程度上提高了上饒市房地產(chǎn)的開發(fā)水平和產(chǎn)品素質(zhì)。銷售特征：銷售速度有所放慢，銷售水平不斷提高由于市場供應(yīng)量大于需求量，目前各樓盤銷售速度明顯比上半年減慢，就銷售水平而言，大多數(shù)售樓處裝修簡單、銷售人員普遍剛踏入房地產(chǎn)行業(yè)，缺乏專業(yè)知識(shí)，素質(zhì)較低，對樓盤的宣傳包裝平淡無力，缺乏銷售策略。只有“現(xiàn)代城”、“綠景家園”等少數(shù)幾個(gè)樓盤引導(dǎo)入代理公司而在實(shí)際的銷售過程中體現(xiàn)了專業(yè)化的一面，其銷售人員的素質(zhì)以及銷售管理水平在一定程度上值得稱道。但目前即將推出的大型樓盤，如月泉花城、萬嘉項(xiàng)目（本項(xiàng)目旁）在銷售方面都引進(jìn)了上海、杭州等地的銷售代理商，因此，他們在銷售的專業(yè)化程度上可能會(huì)比較高，這反映了上饒市房地產(chǎn)銷售的水平將會(huì)越來越高，在一定程度上也說明樓市的日漸成熟。[小結(jié)]：隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的持續(xù)良性發(fā)展和人民生活水平的穩(wěn)步提高，在宏觀環(huán)境方面為上饒的房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，隨著外地投資客的投資熱情經(jīng)歷了從高潮走向相對理性，本地消費(fèi)者的消費(fèi)水平的不斷提高以及相關(guān)主管部門管理和調(diào)控能力的逐漸提高，房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的已經(jīng)進(jìn)入了健康、平穩(wěn)的發(fā)展階段。、上饒房地產(chǎn)市場概況1、目前的基本狀況：近年來，上饒市房地產(chǎn)市場購銷兩旺，房地產(chǎn)的投資開發(fā)熱情不斷高漲。從當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門了解到的情況來看，目前土地的供應(yīng)量和開發(fā)量都比較大，預(yù)計(jì)全年商品房用地出讓將達(dá)到 173.69萬平方米，商品房施工面積將超過200萬平方米，竣工面積將達(dá)到160萬平方米，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資23.52億元，同時(shí)商品房的上市的節(jié)奏明顯加快。從需求方面來看，商品住房的需求主要來自市民改善住房條件、舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng)遷、城市化發(fā)展的加快、新婚和外來人口購房等方面。同時(shí)考慮到投資性購房等因素的存在，預(yù)計(jì)今年全市住房的總需求量將達(dá)到200萬平方米。因此，目前全市的商品住房市場將呈現(xiàn)基本平衡的態(tài)勢。上饒市目前的開發(fā)區(qū)域較為集中，大多集中在廣場周圍、光學(xué)路附近、信江沿線、三江地區(qū)等四大地帶。去年以來，商品住宅從原來僅滿足居住需求的中低檔物業(yè)向小區(qū)配套完善、綠化率高、智能化設(shè)施先進(jìn)的中高檔物業(yè)發(fā)展。受城市發(fā)展及市場消費(fèi)心態(tài)影響，上饒市新建樓盤大多以多層為主，輔以適量小高層，高層樓盤所占比例不大。近年來，受土地資源和市場飽和度雙重影響，房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)已從市中心逐漸向城郊光學(xué)路等方向蔓延，預(yù)示著上饒樓市，正朝著多元化的方向發(fā)展。區(qū)域板塊呈現(xiàn)以下主題熱點(diǎn)：?光學(xué)路周邊熱點(diǎn)拉開序幕光學(xué)路附近是目前上饒市最大的企業(yè)鳳凰江光廠的所在地，周邊還聚集著一大批廠礦企業(yè)，鐵路局的職工宿舍也散布在周圍。是上饒市的人口聚集地之一。隨著行政中心的西移，光學(xué)路東段、北環(huán)路相繼建成通車，再加上樟樹路不久也將開工建設(shè)，該區(qū)域的市政配套和生活配套日益完善，同時(shí)周邊尚有大量的土地未得到有效的開發(fā)。這些，都為該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了有利的條件。目前該區(qū)域聚集著“江南人家”、“匯景家園”、“茶山花苑”、“綠景家園”、“麗精華庭“等樓盤，同時(shí)周邊還有“月泉花城”等樓盤也將在今年陸續(xù)開始全面動(dòng)工。目前本地區(qū)樓盤均價(jià)達(dá)到每平方米 1400元左右，最高價(jià)達(dá)到了1700元左右。北環(huán)路由于靠近光學(xué)路且待開發(fā)的土地資源較為豐富，此區(qū)域自今年以來有數(shù)個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)動(dòng)工，從而拉開北環(huán)路區(qū)域開發(fā)熱潮的序幕，像萬嘉項(xiàng)目、香樟花園、北星大樓、盈盛豪園等已陸續(xù)開工建設(shè)。由于土地價(jià)格相對較低，周邊的生活配套設(shè)施還不是很完善，目前此區(qū)域樓盤的價(jià)格相對較低，價(jià)格在1000元/itf左右。在今后相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，光學(xué)路——北環(huán)路區(qū)域?qū)⒊蔀樯橡垬鞘懈偁幾顬榧ち业膮^(qū)域。?現(xiàn)代城引領(lǐng)五三大道延伸段的房地產(chǎn)區(qū)域市場的活躍作為一個(gè)38萬平方米的大型綜合社區(qū)，現(xiàn)代城的開發(fā)建設(shè)為將該區(qū)域形成大型居住社區(qū)做出了較大的貢獻(xiàn)，其優(yōu)美的自然環(huán)境，先進(jìn)的開發(fā)理念，現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，獨(dú)特的營銷策劃曾一度引領(lǐng)著上饒房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。再加上其周邊的大信花園等社區(qū)形成了良好的居住氛圍。但由于該區(qū)域距離城市的中心位置較遠(yuǎn)，在一定程度上增加了其購買抗性，特別是現(xiàn)代城由于在一期的開發(fā)建設(shè)過程中出現(xiàn)了產(chǎn)品質(zhì)量問題，同時(shí)其很多承諾也沒有得到實(shí)質(zhì)性的兌現(xiàn)，破壞了其樓盤的整體形象，給后期的銷售帶來了比較多的麻煩。現(xiàn)代城一期銷售均價(jià)約為1200元/平方米，其二期大多數(shù)為別墅，其銷售價(jià)格將突破 2000元/平方米以上。目前，現(xiàn)代城以及香榭里舍等項(xiàng)目的銷售均價(jià)在1380元/褶左右?？傊?，由于現(xiàn)代城的拉動(dòng)作用以及周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，五三大道延伸段將成為房地產(chǎn)開發(fā)的又一熱點(diǎn)。?市民廣場區(qū)域作為上饒市中心位置的市民廣場區(qū)域，其周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目一直倍受眾多市民的青睞，該區(qū)域的時(shí)代廣場、興業(yè)豪苑等項(xiàng)目大多為高層，但由于其營銷推廣手段的落后，其房屋的銷售大多依靠其本身具備的優(yōu)越的地理?xiàng)l件。本地區(qū)由于其地理位置的優(yōu)越性，房價(jià)相對較高，住宅的價(jià)格已經(jīng)突破了 1600元/平方米。時(shí)代廣場商鋪的價(jià)格甚至有的超過了5萬元/平方米。由于城市改造的需要，近期市民廣場周邊將有一定數(shù)量的土地閑置待開發(fā)，這里將重新成為上饒地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。但由于城市中心土地的相對稀缺，地塊規(guī)模普遍較小，土地的供應(yīng)量具有一定的局限性。因此，本區(qū)域的供應(yīng)量非常少。同時(shí)由于本區(qū)域的地價(jià)較高，開發(fā)商為了獲取利益最大化的目標(biāo)，往往盡可能地做大容積率，而綠化及其他小區(qū)配套相對匱乏。因此，本區(qū)域的居住環(huán)境并不十分理想。?信江河以南水南街及三江地區(qū)隨著上饒市“一江兩岸“規(guī)劃構(gòu)想的提出以及水南街的改造工程的上馬，今年以來水南片區(qū)的樓市價(jià)格的上漲趨勢十分明顯。去年同期，此區(qū)域的商品住房價(jià)格還維持在1000元/Itf上下，目前價(jià)格已經(jīng)飆升到1300元/itf左右。由于受到城市規(guī)劃的影響，三江地區(qū)一度成為上饒樓市的一大熱點(diǎn)。2000年華能集團(tuán)開發(fā)的世紀(jì)家園，一度成為上饒最有影響力的樓盤。但后來由于受到城市規(guī)劃重心北移的影響，此地區(qū)的樓市相對比較蕭條。今年上半年，此地區(qū)又有三江名人花園等樓盤推出，但由于其周邊的市政設(shè)施和生活配套還不太完善，其價(jià)格也相對較低，樓盤的平均價(jià)格普遍在1000元/平方米以下。隨著城市“一江兩岸“規(guī)劃建設(shè)思想的提出、水南街的改造以及三江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、三江大學(xué)城規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施，工廠的建設(shè)、校園的搬遷，外來人口的遷入，在一定程度上也必將拉動(dòng)該區(qū)域樓市的發(fā)展。由于本區(qū)域土地資源儲(chǔ)備的豐厚，相信在不久的將來，這里必將會(huì)成為上饒樓市的一個(gè)新的熱點(diǎn)。綜上所述：我們不難看出，隨著上饒經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市建設(shè)力度的加大，上饒樓市近兩年邁入了快速發(fā)展階段，開發(fā)量和需求量不斷飆升。在物業(yè)類型方面，多層仍是市場主導(dǎo)，但高層及小高層物業(yè)的比例將會(huì)逐步增大，隨著外地營銷策劃公司的介入，房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和營銷水平將會(huì)得到一定的提高，房地產(chǎn)投資開發(fā)將逐步走上理性開發(fā)的道路。2004年以來，又有眾多項(xiàng)目陸續(xù)上馬，展望上饒樓市，競爭將更加的激烈，光學(xué)路區(qū)域?qū)⑹歉偁幾顬榧ち业膮^(qū)域。區(qū)域房價(jià)在一定范圍內(nèi)上揚(yáng)、但由于受到政策導(dǎo)向的影響、特別是房地產(chǎn)投資熱情的低迷趨勢、在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)價(jià)格的上漲幅度將趨緩。2、房地產(chǎn)市場交易特點(diǎn)分析?市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求的差異變化據(jù)分析，2004年上饒的樓市將出現(xiàn)一些素質(zhì)較高的樓盤，中高端產(chǎn)品初露端倪，產(chǎn)品檔次將逐步拉開，這是從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上變化的一大特征。從需求角度上來說，隨著人民生活水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求越來越高，對社區(qū)的環(huán)境、生活配套、物業(yè)管理包括戶型結(jié)構(gòu)的要求越來越高，在一定程度上也促生了高端產(chǎn)品的出現(xiàn)。?上漲幅度仍在合理范圍內(nèi)由于目前上饒市的房價(jià)還處于較低的水平，上漲空間比較大。從本年度商品房交易數(shù)據(jù)分析可知，2004年新建商品房預(yù)售、出售價(jià)格將會(huì)逐月增加，但增幅將會(huì)明顯趨緩。?商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量將會(huì)大幅增加隨著上饒市城市建設(shè)力度的加大，特別是市中心廣場周邊、水南街、勞動(dòng)路、大關(guān)巷片區(qū)等改造工程的陸續(xù)上馬，再加上光學(xué)路、樟樹路沿線的房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)行，上饒樓市中的商業(yè)物業(yè)的供求量將會(huì)在一定范圍內(nèi)大幅度增加。三、競爭分析1、主要競爭區(qū)域及個(gè)案由于上饒城市規(guī)模教小，房地產(chǎn)市場的區(qū)域界限還不明顯，因此目前上饒市場上所有的在建、在售的樓盤都可視之為本案的競爭樓盤。如：現(xiàn)代城、綠景家園、匯景家園、江南人家、月泉花城、香樟花園、麗景華庭、香榭里舍、茶山花苑、天驕家園、興業(yè)豪苑等。根據(jù)各樓盤距離本項(xiàng)目直線距離的以及項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、以及物業(yè)類型等方面，在考慮到各樓盤在上饒市場上的影響力大小，現(xiàn)確定本項(xiàng)目的主要競爭個(gè)案為：現(xiàn)代城、綠景家園、匯景家園、江南人家、月泉花城、香樟花園、茶山花苑、天驕家園等。2、主要競爭產(chǎn)品分析1、分析概況依據(jù)市場調(diào)查“有效、相關(guān)”之重要原則，此次市場調(diào)查的總體區(qū)域范圍為以本項(xiàng)目為中心向四周輻射，北到北環(huán)路，南到水南街，西到民主片區(qū)，東到五三大道延伸段的上饒市城區(qū)。對此區(qū)域內(nèi)所有現(xiàn)售樓盤進(jìn)行踏街市調(diào)，并從調(diào)查的所有項(xiàng)目中選出有針對性的樓盤就供需、價(jià)格、戶型、總價(jià)等方面進(jìn)行詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)、分析，以了解整個(gè)市調(diào)區(qū)域內(nèi)相關(guān)競爭個(gè)案的市場分布情況。2、產(chǎn)品類型分析：競爭區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品從單體來看多為多層產(chǎn)品，從小區(qū)的規(guī)劃來看多為小高層與多層結(jié)合的產(chǎn)品形態(tài)。這與目前上饒市城市的發(fā)展進(jìn)程相一致，市中心位置土地的稀缺性特征初露端倪，開發(fā)商為了平衡經(jīng)濟(jì)效益都盡可能地將容積率做到最大，小高層及高層產(chǎn)品開始逐步成為城市中心位置的主要產(chǎn)品形態(tài)。如：時(shí)代廣場、興業(yè)豪苑、麗景華庭等。其他距離城市中心位置較遠(yuǎn)，由于土地價(jià)格的相對較低，這些地方的樓盤如：現(xiàn)代城、江南人家、香榭里舍等樓盤中多層住宅的比例較大。由于受到傳統(tǒng)居住觀念的影響，大多數(shù)的上饒市民對多層物業(yè)更加青睞，對小高層、高層住宅具有一定的抗性。從市場的反映來看，高層物業(yè)一一“興業(yè)豪苑”的銷售情況就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如多層住宅一一“現(xiàn)代城”就是一個(gè)鮮明的例子，同時(shí)“綠景家園”家園中多層住宅的銷售情況要好于其小高層住宅也是一個(gè)典型的例子。相關(guān)個(gè)案良好的市場成交記錄反映了大多數(shù)客戶傾向于接受多層物業(yè)這一產(chǎn)品類型，特別是像本案這樣地理位置相對優(yōu)越的多層項(xiàng)目更是十分受到市場的追捧。

3、供需分析市調(diào)區(qū)域內(nèi)在售樓盤抽樣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目如下案名案名建于積閹代萬」城三銷售銷售回月泉花城積（萬上吉面香樟花積（萬園江南人家3期力嘉項(xiàng)目合計(jì)建筑面積（力行M2)牛3m23M2)1129約31現(xiàn)代城二期895%7.60.4由以上圖表可以看出，目前市場上的供應(yīng)樓盤體量集中在8萬平米左右，從目前在售樓盤的情況;可以發(fā)現(xiàn)，僅以上幾個(gè)樓盤的住宅總供應(yīng)面積就已經(jīng)達(dá)到了50多力平方米，據(jù)調(diào)查市場上已去化面積達(dá)45萬平方米，市場現(xiàn)存量仍有12萬平方米住宅尚未消化。從個(gè)案來看，以上的調(diào)研項(xiàng)目銷售率均超過70%但今年即將新推出的面積約30多萬平方米，由此可見市場的去化壓香榭里舍860%4.83.2綠樂豕園1395%12.30.7匯景家園785%5.951.05天驕家園1165%7.153.85江南人家二期2.785%2.30.5茶山花苑780%5.61.4總計(jì)56.780.6%45.712力較大4、戶型分析市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目戶型分析如下房型套數(shù)（套）比例（%）一房00二房37713.66

市場的主為四房，其中50%一房在三房191269.3力產(chǎn)品仍然是三房，其次四房53819.5二房的供應(yīng)超過總重的市場上處于空白，二房的比例也只有復(fù)式1786.4513%:右，復(fù)式住宅的比例約占7%別墅發(fā)展趨勢來高峰時(shí)期出生別墅943.36占3.5%左右。但從市場的看，隨著第三次人口出生的一代都已經(jīng)到了購房置總計(jì)2759100業(yè)安家的年齡，由于經(jīng)濟(jì)承受能力方面的問題，大多數(shù)新生代家庭對小面積戶型（二房）的需求量將會(huì)逐步的增加。在未來一兩年內(nèi)，市場對三房及兩房的需求量將會(huì)基本持平。因此，小戶型將是房地產(chǎn)開發(fā)中的又一個(gè)熱點(diǎn)戶型。5、面積分析市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目如下（表4）目前在140約為在比例例均的大目前在140約為在比例例均的大面積（平方米）套數(shù)（戶）比例（%90以下236990—100984100—1101064110—120232812014057021140—1502579150—16026410160以上27210總計(jì)2759100由以上圖表可以看出，住宅市場的供應(yīng)面積段集中100—150平方米，其中110—平方米的面積占的比例最大52%這里值得關(guān)注的是面積150平方米以上的戶型，所占達(dá)到20%其余面積段所占比在10%Z內(nèi)。由此可見市場上戶型并不缺乏，而中小面積戶型則比較缺乏，處于市場的相對空白點(diǎn)77、總價(jià)分析77、總價(jià)分析66、單價(jià)分析市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目價(jià)格分析如下:樓盤名稱單價(jià)（元/平方米）均價(jià)（元/平方米）綠樂豕園1300—17001500現(xiàn)代城二期1100—23001320（多層）1530（小高層）2200（別墅）江南人家1328—15301380匯景家園1200—16001400香榭麗舍1328—15281400天驕家園1139—16001250茶山花苑1210—14601350由上表可以看出，目前住宅市場的主流樓盤的銷售價(jià)格主要在12501700元/平方米范圍。最低銷售均價(jià)為1250元/平方米，最高銷售均價(jià)為1500元平方米，價(jià)格幅差為250元/平方米。其中，小高層住宅的均價(jià)均已高出其它樓盤均價(jià)300元/平方米左右0

主力總價(jià)（萬元/套）套數(shù)（戶）比例（為宅市場的主力總價(jià)段在15-20元，所占比例分別為56%說高檔價(jià)位的房源供應(yīng)最為集其次為13—15萬以及20—25分別為16%口12%其余各價(jià)段比例均控制在10%Z內(nèi)。11—1380313.1—154621615.1—176022017.1—2010583620.1—253641225.1—35270935.1萬以上1234總計(jì)2959100市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)前住萬明中中，萬，所占由以上圖表可以看出，目8、個(gè)案點(diǎn)評茶山花苑位置：茶山路占地面積：28000平方米建筑面積：70000平方米容積率：2.6建筑類型：多層，其中底層部分為商鋪總戶數(shù)：400多戶綠化率：32%單價(jià)范圍：1210-1460元/平方米均價(jià)：1350/平方米銷售率：60%^房日期：2005年初商鋪：約24間均價(jià)約：3800元/平方米車庫：約35間均價(jià)約：1780元/平方米開發(fā)商：上饒南城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房叫內(nèi)鉆推廣特色】：評述］優(yōu)勢:強(qiáng)；(1)房型

二房

三房

四房主要肺應(yīng)加01評述］優(yōu)勢:強(qiáng)；(1)房型

二房

三房

四房主要肺應(yīng)加01電視、戶外、4立3海報(bào)等7016.7130——1371825059.5其他特依267:周邊的生活配t露為石！10023.8「100/WRW既）“商啊懣（枷則"”套）套數(shù)（戶）比例（%項(xiàng)目位于鐵路職工居住聚居地，地理位置比較優(yōu)越，周邊的購買力較周邊生活配套和商業(yè)配套齊全，交通便捷（2）劣勢:樓盤品質(zhì)較低，容積率比較高，配套設(shè)施不全，戶型分割不太合理,不利于采光通風(fēng);周邊屬于老的居住區(qū)，各種公共配套已經(jīng)老化，居住環(huán)境比較差。房型配比:房型配比:香榭里舍位置：五三大道延伸段占地面積：約40畝建筑面積：120000平方米容積率：4.5建筑類型：多層總戶數(shù)：500左右綠化率：——單價(jià)范圍：1328-1528元/平方米均價(jià)：1400/平方米銷售率：70晚房日期：一期今年10月份交付商鋪：約252間約9000元/平方米車庫：約66間約2000元/平方米開發(fā)商：上饒城投東鑫房地產(chǎn)有限公司【營銷推廣特色】：廣告推廣主題：？“真我的純質(zhì)生活”主要媒體應(yīng)用：戶外主要宣傳賣點(diǎn)：？?地段的升值潛力［綜合評述］房型面積（平方米）主力總價(jià)（萬元/套）套數(shù)（戶）比例（%（1）優(yōu)勢：二房71.6-84.3159039.8%三房107.49-164.4238035.4%復(fù)式P144.19-168.87404821.2%項(xiàng)別墅267.710083.6%總計(jì)226100%目處于五三大道延伸段，周邊是新興的聚居區(qū)，大。居住氛圍日益濃厚,生活配套日益健全，升值潛力較（2）劣勢：靠近主要交通干道，容積率較低，沒有物業(yè)管理，內(nèi)部配套設(shè)施不全,綠化率低，不太利于人居；建筑物造型及外立面比較普通。綠景家園位置：鳳凰大道與紫陽大道交叉口占地面積： 130畝建筑面積：13萬平方米容積率：1.56建筑類型：多層46829m2小高層63764m2綜合辦公13100m2總戶數(shù)：600戶綠化率：43%單價(jià)范圍：1300-1700元/平方米均價(jià)：1500/平方米銷售率：近95烷房日期：一期入住，二期基本封頂商鋪：約200間均價(jià)約：7000元/平方米車庫：約300個(gè)均價(jià)約：3200元/平方米開發(fā)商：江西龍盛置業(yè)有限公司【營銷推廣特色】：廣告推廣主題：？“實(shí)力成就品質(zhì)”主要媒體應(yīng)用：電視、報(bào)紙、戶外、銷售海報(bào)主要宣傳賣點(diǎn)：？?地理位置優(yōu)越，社區(qū)配套設(shè)施完善，高品質(zhì)生活質(zhì)量公關(guān)促銷活動(dòng)：節(jié)日SP活動(dòng)房型面積（平方米）主力總價(jià)（萬元/套）套數(shù)（戶）比例（%二房99-10715101.5三房140-1602235053.4四房160、1803021632.9復(fù)式230-370458012.2總計(jì)656100%［綜合評述］（1）優(yōu)勢：位于上饒市區(qū)未來主干道光學(xué)路的旁邊，地理位置較優(yōu)越；受城市規(guī)劃的影響，升值潛力較大；規(guī)模較大，具備成為成熟社區(qū)的條件；周邊環(huán)境較為優(yōu)越，適宜居住；小區(qū)配套設(shè)施相對完善，工程質(zhì)量好，口碑良好；戶型設(shè)計(jì)上具有一定的特色，智能化標(biāo)準(zhǔn)較高樓盤包裝上效果與上饒其他樓盤相比相對較好；物業(yè)管理是唯一

具備二級資質(zhì)的物業(yè)公司，具有一定的品牌優(yōu)勢。（2）劣勢:目前公共交通具有一定的不便周邊的商業(yè)及生活配套設(shè)施還相對匱乏?，F(xiàn)代城二期位置：沿河路168號占地面積：360畝建筑面積：38萬平方米容積率：1.6建筑類型：多層、小高層、別墅總戶數(shù)：共2780戶，其中二期310戶綠化率：38%|價(jià)范圍：1100——2300元/平方米均價(jià)：多層為1320元/平方米、小高層為1530元/褶、別墅2200元/m2銷售率：98%fc房日期：一期已經(jīng)交房，二期年底交房商鋪：約108間均價(jià)約：8000元/平方米車庫：約20間均價(jià)約：2200元/平方米開發(fā)商：江西立大唐人房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【營銷推廣特色】：廣告推廣主題：？“實(shí)力成就品質(zhì)”主要媒體應(yīng)用：電視、報(bào)紙、戶外、銷售海報(bào)主要宣傳賣點(diǎn)：？?地理位置優(yōu)越，社區(qū)配套設(shè)施完善，高品質(zhì)生活質(zhì)量公關(guān)促銷活動(dòng)：節(jié)日SP活動(dòng)二期房型配比:房型面積（平方米）主力總價(jià)（萬元/套）套數(shù)（戶）比例（%三房121.8815 ]5618.1143.54（小高層）2110132.6四房174（小高層）26206.4復(fù)式19325123.821926206.4236-25230151.6別墅250-390608627.7總計(jì)310100［綜合評述］（1）優(yōu)勢：項(xiàng)目位于信江旁邊，又可遠(yuǎn)眺森林公園的自然景觀，風(fēng)景怡人，自然條件十分優(yōu)越，適宜人居；建筑面積約38萬平方米，小區(qū)內(nèi)部有大型會(huì)所、游泳池、商業(yè)步行街等配套，配套設(shè)施十分完善，具有規(guī)模上的優(yōu)勢；外力面簡潔明了，色彩豐富，極具現(xiàn)代感，水景貫穿于庭院景觀之中，活潑而富有生機(jī)；建筑類型較為豐富，能夠滿足不同消費(fèi)者的需求；樓盤包裝上具

有系統(tǒng)性，效果相對較好。（2）劣勢：目前公共交通具有一定的不便；目前周邊的商業(yè)及生活配套設(shè)施還相對匱乏；前期因工程質(zhì)量問題帶來了一定的后遺癥，在口碑傳播上具有一定的副面影響。天驕家園位置：龍牙亭路20號占地面積：85畝建筑面積：11萬平方米容積率：1.94建筑類型：26幢多層總戶數(shù)：768戶（含拆遷戶96戶）綠化率：23%單價(jià)范圍：1139—1600元/平方米均價(jià)：1250/平方米銷售率：65說右交房日期：一期、二期已經(jīng)交房，三期05年5月商鋪：約70間均價(jià)約：2600元/平方米車庫：約60間均價(jià)約：1800元/平方米開發(fā)商：上饒日升實(shí)業(yè)有限公司房型配“!料1痔色】：房型廣告麻。題方米）“一代犯藺彳〉期峻/套）套數(shù)（戶）比例（%?主要媒體應(yīng)用：戶外廣告、報(bào)紙、電視、銷售海報(bào)等主要宣傳賣點(diǎn)：？便利的交通，完善的配套

——廳93.2411.65124.82%二房二廳101.42—109.6112—14249.64%二—廳12215.34216.87%三房二廳137—15717—2012048.19%四房二廳150.0818.7187.23%復(fù)式25932.33313.25%總計(jì)249100%［綜合評述］(1)優(yōu)勢:項(xiàng)目規(guī)模較大，配套設(shè)施比較完善；周邊的舊城改造力度較大，區(qū)域購買力較強(qiáng)；周邊屬于老聚居區(qū)，居住氛圍較濃厚，生活配套設(shè)施相對完善；戶型設(shè)計(jì)上具有一定的特色，智能化標(biāo)準(zhǔn)較高樓盤包裝上效果與上饒其他樓盤相比相對較好。2）劣勢：小區(qū)容積率較高，綠化率較低，設(shè)計(jì)布局不太合理；項(xiàng)目地勢高，供水有一定問題；產(chǎn)品設(shè)計(jì)沒有特色，缺乏核心競爭力。江南人家位置：上饒市鳳凰大道占地面積：40余畝建筑面積：約5萬平方米容積率：1.7建筑類型：多層總戶數(shù)：450戶左右（三期沒有確定）綠化率：40%單價(jià)范圍：1328-1530元/平方米（二期）均價(jià)：1380元/平方米銷售率：80就右交房日期：一期已經(jīng)交房，二期12月份交房商鋪：約20間價(jià)格：約6328元/平方米（一層）1620元/平方米（二層）車庫：只租開發(fā)商：上饒吉陽房地產(chǎn)發(fā)展有限公司【營銷推廣特色】：廣告推廣主題：？“小橋，流水，人家”主要媒體應(yīng)用：戶外廣告、報(bào)紙、車體、銷售海報(bào)等主要宣傳賣點(diǎn)：？地處未來城市新中心，小區(qū)內(nèi)的園林景觀房型配比:房型面積（平方米）主力總價(jià)（萬元/套）套數(shù)（戶）比例（%二房91.6112——13二85.63三房136——13918——1913091.55復(fù)式:176.7123——25r42.82 :總計(jì)142100%［綜合評述］（1）優(yōu)勢：位于上饒市鳳凰大道，地理位置優(yōu)越，升值潛力較大；靠近鳳凰光學(xué)集團(tuán)，區(qū)域購買力強(qiáng)；周邊有多所重點(diǎn)學(xué)校，教育配套較好周邊有多個(gè)大型項(xiàng)目在建，居住氛圍將越來越濃厚。（2）劣勢：樓盤的品質(zhì)一般，樓盤設(shè)計(jì)上不倫不類（中、歐不分）；周邊的生活配套設(shè)施還不是很完善。四、綜述1、市場契機(jī)：上饒房地產(chǎn)市場處于越升期，市場消費(fèi)能力較強(qiáng)，房價(jià)持續(xù)上漲；城市建設(shè)力度加大，舊城改造、市政建設(shè)為房地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造較好的條件；新的理念得到了從業(yè)人員的廣泛認(rèn)可，上饒房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)水平、銷售水平得到了大幅度的提高；城市發(fā)展重心向光學(xué)路及周邊地區(qū)發(fā)展，給該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的外部環(huán)境。2、應(yīng)特別引起重視的問題：各樓盤銷售情況均較好并不是因?yàn)轫?xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)理捻、營銷包裝和項(xiàng)目推廣的水平較高，很多開發(fā)商的成功只是因?yàn)橛龅搅吮容^好的時(shí)機(jī)，上饒目前的開發(fā)水平、營銷包裝水平還處于較底層次；國家的相關(guān)政策和市場調(diào)節(jié)手段的變化，打擊了浙江等地的房地產(chǎn)投資者，廣大消費(fèi)者的投資熱情得到了一定程度的挫傷，上饒市場上的消費(fèi)能力比上半年有所下降；（3）今年下半年將有月泉花城、萬嘉項(xiàng)目、香樟花園等大型項(xiàng)目將陸續(xù)上市，市區(qū)房地產(chǎn)的年開發(fā)量將超過 100萬褶，市場去化壓力將會(huì)日益增大；一些規(guī)模較小、檔次較低、配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏的樓盤（如北星大樓，盈海豪園，北門村項(xiàng)目，中山路安太項(xiàng)目等等）憑借其成本較低的優(yōu)勢，以低價(jià)入市，破壞了市場競爭秩序。很多成本較高的大型樓盤在一定程度上將會(huì)受到?jīng)_擊。第二章：項(xiàng)目戰(zhàn)略分析、項(xiàng)目概況（略）項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套公共交通： 4路、18路、12路、13路教育設(shè)施： 鐵路中學(xué)、揚(yáng)帆高級中學(xué)、第十一小學(xué)、小童星幼兒園、頂呱呱幼兒園醫(yī)療設(shè)施： 東方醫(yī)院、贛地職工醫(yī)院銀行：城市信用社、農(nóng)村信用社、工商銀行文化娛樂： 華都度假村、金碧輝煌其他配套； 中國電信、帶湖公園、小超市、菜市場（規(guī)劃中）等三、項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境分析1、項(xiàng)目周邊環(huán)境處在躍升期，整體區(qū)域增值潛力巨大從上饒市人大一屆七次會(huì)議的政府工作報(bào)告以及大會(huì)所通過的上饒市“ 2005——2010”國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃藍(lán)圖中我們了解到：上饒市將嚴(yán)格按照建設(shè)贛浙閩皖四省交界區(qū)域中心城市要求，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高效益經(jīng)營，高水平管理，并適時(shí)召開全市城市化工作會(huì)議，推動(dòng)城市功能完善，提升城市品位，塑造城市新形象。具體聯(lián)系到本項(xiàng)目實(shí)際的市政規(guī)劃主要有：加快行政新區(qū)和上海交大上饒科技城建設(shè)步伐；開工建設(shè)垃圾無害化處理廠、嘉利商貿(mào)城、辛棄疾公園和帶湖高檔別墅區(qū)；加快實(shí)施鐵路北遷工程進(jìn)度；高標(biāo)準(zhǔn)改造城市道路交通，改善城市面貌；等等。利好性：1、以鳳凰大道（光學(xué)路）為城市新中心的建設(shè)力度加大，新的城市中心區(qū)的形成進(jìn)度加快；2、靠近本項(xiàng)目的樟樹路建設(shè)工程的開工時(shí)間可能會(huì)有所提前；3、項(xiàng)目對面的帶湖公園的改造和帶湖別墅區(qū)的等一系列項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)大大提升項(xiàng)目周邊的居住氛圍，生活及商業(yè)配套設(shè)施將日趨完善，區(qū)域優(yōu)勢將逐漸顯露，這些都將大大提高本項(xiàng)目的核心競爭力。四、項(xiàng)目SWO分析1、優(yōu)勢分析（Strength）城市發(fā)展規(guī)劃中心向本項(xiàng)目周邊偏移，項(xiàng)目所處區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?；?xiàng)目旁邊的帶湖公園的建設(shè)將是本項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)之一；三清山大道（北環(huán)路）兩側(cè)的建設(shè)日新月異，商業(yè)氛圍日益濃郁；本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)過多次修改，目前在上饒已處于中上水平，具有一定的競爭力；項(xiàng)目周邊將有多個(gè)項(xiàng)目即將開工建設(shè)或已經(jīng)處于規(guī)劃中 （如：萬嘉項(xiàng)目、帶湖別墅區(qū)、香樟花園等），這些項(xiàng)目的開工建設(shè)將會(huì)大大改善本項(xiàng)目周邊的居住氛圍和商業(yè)配套，項(xiàng)目的區(qū)域競爭力將會(huì)有所提升；本項(xiàng)目的土地成本較低，在價(jià)格策略上的運(yùn)用空間相對較大，與周邊項(xiàng)目相比容易形成價(jià)格上的優(yōu)勢。2、劣勢分析（WeaknesK樟樹路的建設(shè)日程尚不明了，周邊的生活配套還比較欠缺;在樟樹路沒有建成之前，本項(xiàng)目地塊呈口袋形狀，不利于人流的組織和導(dǎo)入，出入不太方便；本項(xiàng)目的一期工程（福達(dá)大樓）早已建成，使廣大消費(fèi)者往往會(huì)從福達(dá)大樓的現(xiàn)狀來聯(lián)想本項(xiàng)目的，同時(shí)本項(xiàng)目在建成之前在視覺上容易受到福達(dá)大樓的影響，無形之中在消費(fèi)者心目中也降低了本項(xiàng)目的檔次，在心理上容易產(chǎn)生一定的抗性；項(xiàng)目周邊的公共交通還不是很方便，商業(yè)配套也不是很完善；本項(xiàng)目周邊，特別是售樓處旁邊（北環(huán)路）的人流量還非常少，不利于口碑傳播途徑的拓寬，從而為本項(xiàng)目的營銷推廣提出了更高的要求。3、機(jī)會(huì)分析（Opportunity）上饒的房地產(chǎn)市場還基本處于賣方市場，市場上的形勢較好，市場去化壓力不大；城市建設(shè)力度特別是舊城改造力度的加大所導(dǎo)致的拆遷工作將會(huì)產(chǎn)生一大批的購買人群，從而在一定程度上擴(kuò)大了本項(xiàng)目的目標(biāo)客群范圍；隨著人們生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境和居住質(zhì)量的要求將會(huì)越來越高，這將會(huì)在一定程度上打擊那些規(guī)模

及檔次較低的小樓盤的市場占有份額，從而也為本項(xiàng)目這樣的規(guī)模較大、檔次較高的樓盤創(chuàng)造了更大的市場機(jī)會(huì)；?帶湖公園改造工程的上馬將會(huì)大大提高本項(xiàng)目所處區(qū)域的知名度和影響力，也將為本項(xiàng)目的營銷帶來又一個(gè)核心實(shí)點(diǎn)。4、威脅分析（Threat）國家對房地產(chǎn)業(yè)政策的緊縮以及市場調(diào)控力度的加大在一定程度上必然會(huì)影響廣大消費(fèi)者特別是投資者的購買熱情；本項(xiàng)目周邊有幾個(gè)小項(xiàng)目（盈?；▓@等等）憑借其較低的價(jià)格（目前為 1000元/〃左右）嚴(yán)重影響了市場的競爭秩序,從而影響本項(xiàng)目的去化速度；由于政府做事作風(fēng)等方面的問題，廣大市民對城市發(fā)展建設(shè)規(guī)劃的反應(yīng)比較平淡，往往會(huì)導(dǎo)致廣大消費(fèi)者對本項(xiàng)目所處區(qū)域的發(fā)展前景信心不足；本項(xiàng)目旁邊的萬嘉、香樟等項(xiàng)目由于其規(guī)劃設(shè)計(jì)水平和配套等方面與本項(xiàng)目相比并不處于劣勢，將是本項(xiàng)目最直接的競爭對手，也是影響本項(xiàng)目去化的最大威脅。五、主賣點(diǎn)薈萃1、城市規(guī)劃的偏移（靠近光學(xué)路核心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢），升值潛力大；2、周邊大型小區(qū)的建設(shè)，居住氛圍日益濃郁；帶湖公園旁邊的區(qū)位景觀優(yōu)勢；周邊的教育配套比較齊全；本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平和內(nèi)部配套在上饒?zhí)幱谳^高層次；戶型設(shè)計(jì)方面有一定的特點(diǎn)。

六、弱勢分析與對策在舁廳P弱勢分析對策1對項(xiàng)目周邊的建設(shè)進(jìn)程（如帶湖公園、樟樹路等）信心不足1、到政府相關(guān)部門盡快落實(shí)相關(guān)工程的時(shí)間表；2、從宣傳的角度做文章，凝造強(qiáng)烈的氣氛，給廣大消費(fèi)者以信心。2目前的生活配套欠缺，如；菜巾場、超巾‘、公交等1、明確菜巾場，超市的規(guī)劃；2、到公交公司尋求幫助（開發(fā)商在這方面可以做做相關(guān)工作，以期增加公交線路和班次等）。3“福達(dá)大樓”及“福達(dá)家園”的名稱容易讓消費(fèi)者產(chǎn)生副面的心理抗性（誤認(rèn)為是幾年前的項(xiàng)目或從福達(dá)大樓聯(lián)想到本項(xiàng)目的現(xiàn)狀）1、更改推廣名稱；2、在宣傳上盡量切斷與“福達(dá)大樓”的聯(lián)系等。4由于本項(xiàng)目周邊的人流較少，且在樟樹路沒建成之前本項(xiàng)目二期工程不沿街道，導(dǎo)視系統(tǒng)/、全，不易于人流的導(dǎo)入。1、增加戶外廣告媒體的數(shù)量；2、考慮在帶湖路及北環(huán)路設(shè)引導(dǎo)旗等。5戶型可能不太符合上饒人的居住習(xí)慣；戶型整類比較單一。1、在宣傳上做文章，如倡導(dǎo)“戶型革命”，“引導(dǎo)潮流”之類，以新奇制勝；2、提供好的裝修設(shè)計(jì)方案，通過視覺表現(xiàn)來打動(dòng)顧客。6萬嘉等項(xiàng)目可能會(huì)帶來f的沖擊1、在入市時(shí)機(jī)上趕在其他項(xiàng)目前面，抓住10月黃金周，積累一定的客戶資源，打一個(gè)時(shí)間差；2、在春節(jié)前后形成銷售熱潮，再槍一個(gè)時(shí)間差。七、市場定位分析？1、當(dāng)前市場動(dòng)態(tài)今日的上饒正處于改革開放成果顯著、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度不斷加大、人民生活水平不斷提高的大好時(shí)機(jī)，在這樣的時(shí)代背景下房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)得到了快速的發(fā)展。特別是近兩年來，房地產(chǎn)的供應(yīng)與需求都保持著大幅度的持續(xù)的上升勢頭，在日益激烈的市場競爭中，隨著消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣已逐漸趨于理性狀態(tài)，這就迫切要求廣大開發(fā)企業(yè)在開發(fā)理念和開發(fā)水平上不斷提高，市場上更是出現(xiàn)了“綠景家園”等規(guī)模較大、配套設(shè)施齊全、開發(fā)理念先進(jìn)的優(yōu)質(zhì)商品房。在市場的驅(qū)動(dòng)下，上饒市 2004年開始破土動(dòng)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目都朝著大規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)、人性化的角度出發(fā)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都比較高，如：建筑面積約 17萬平方米的月泉花城，建筑面積約9萬平方米的萬嘉項(xiàng)目等。今年下半年隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)政策的變化以及市場調(diào)控力度的加強(qiáng)，在一定程度上打擊了房地產(chǎn)投資者的投資熱情，下半年全市各大樓盤的銷售速度均出現(xiàn)了不同程度上的放緩。在這種市場背景下，市場上的開發(fā)量和上市量有增無減，這必然導(dǎo)致各樓盤對客戶資源爭奪的加劇。市場競爭實(shí)際上就是對客戶資源的競爭，如何才能在激烈的市場中取勝，這為本項(xiàng)目的營銷推廣工作提出了更高的要求。2、未來市場趨勢根據(jù)目前上饒市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)，可以預(yù)測：在未來 3——5年之內(nèi)，上饒市的房地產(chǎn)市場將會(huì)處于一種競爭激烈、開發(fā)水平逐漸提高、消費(fèi)者的消費(fèi)水平趨于理性的階段。在利益的趨勢下，眾多大型項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)上馬，市場競爭將更加激烈，由于土地資源的相對稀缺性，土地成本將會(huì)不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的門檻將會(huì)逐步提高，許多中小型開發(fā)企業(yè)因經(jīng)濟(jì)實(shí)力的相對單薄和開發(fā)理念的落后將會(huì)逐漸地被市場所淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)面臨重新洗牌的局面，壟斷性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)大鱷有可能出現(xiàn)。隨著全國各地房地產(chǎn)熱潮的到來，國家的相關(guān)部門已經(jīng)逐步開始對產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行了一定程度的調(diào)整，而且下一步的調(diào)整力度有可能會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。目前浙江等地的房市已經(jīng)開始受到了一定程度的沖擊，市場開始處于相對低迷狀態(tài)。不可排除有可能會(huì)波及到上饒地區(qū)。因此，本項(xiàng)目的推廣應(yīng)抓住目前較好的形勢，盡可能地摒除一些不利因素的影響，以快速入市來搶得市場先機(jī)，以在市場競爭中立于不敗之地。3、市場細(xì)分描述(1)、客源描述我們將整個(gè)市場按不同屬性進(jìn)行細(xì)分。比較直觀和有效的屬性有客戶年齡、客戶來源、客戶職業(yè)職務(wù)、收入狀況、購買動(dòng)機(jī)等等。根據(jù)對周邊競爭樓盤的調(diào)研，可以初步得出一個(gè)對區(qū)域細(xì)分市場的描述：屬性分類描述客戶年齡26-30,31-35,36-40,41-45、46-50客戶來源上饒市、上饒縣、市屬各縣、浙江等外地客商

客戶職業(yè)職務(wù)公務(wù)員、企事業(yè)單位工作人員、私營業(yè)主、醫(yī)師、教師等收入狀況（家庭月收入）500-1000元，1000-2000元，2000元以上購買動(dòng)機(jī)第一居所、第二居所、投資、其他2)、客源購買的潛在心理描述居住客源：首先肯定的是上饒市目前本地客戶購房的主要目的是用來居家，區(qū)域投資客源比例較少，所以使用目的基本相同，只是由不同的人來購買不同的產(chǎn)品。尤其是不同年齡層的客戶在購買過程中有不同的心理狀態(tài)。26-30、31-35、36-40歲年齡段屬于青年家庭。特別是 26-30歲年齡段，處在結(jié)婚時(shí)期，通常購房作為婚房。他們在購房時(shí)通常也會(huì)得到雙方家長的支持，以父母的支持和自己的積蓄作為首付款，以自己每月的收入來支付月還款。31-40歲的年齡段，通常已經(jīng)有子女，但是他們需要考慮子女的教育問題，所以在選擇購房時(shí)也是對學(xué)區(qū)問題考慮最多的客層。但是總的來說，26-30歲年齡段相對經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，而31-40歲年齡段也需要投入許多資金到子女的教育中去，所以這些客層在