房地產(chǎn)銷售的管理大全

...wd......wd......wd...房地產(chǎn)銷售的管理大全目錄銷售管理流程崗位職責銷售制度部門協(xié)調(diào)與開展商溝通制度獎懲制度銷售員行為標準〔禮儀守那么〕銷售工具〔銷售資料范本〕房地產(chǎn)專業(yè)知識〔與銷售相關(guān)專業(yè)知識〕營銷技巧附：〔表一〕銷售管理流程工程前準備工程小組的建設(shè)工程小組架構(gòu)：在工程簽定銷售代理協(xié)議后，成立工程小組。包括公司高層銷售管理人員、工程經(jīng)理或工程負責人一名，銷售人員假設(shè)干，負責該工程的籌劃人員、行政、財務人員和主要外協(xié)單位如廣告公司等。工程小組工作內(nèi)容：建設(shè)工程檔案；制定銷售籌劃方案；銷售籌劃方案的具體實施與監(jiān)控；銷售工作的組織和安排；對銷售效果進展分析，調(diào)整相應的銷售策略；對所調(diào)整的策略進展重新講解和培訓；與開展商的接洽；與外協(xié)公司的接洽；銷售人員所需銷售工具準備答客問表格：每日來電、來訪客戶登記表房款計算表廣告日效果〔回饋〕統(tǒng)計表每日上門客戶統(tǒng)計表每周成交統(tǒng)計報表銷售夾〔內(nèi)含銷售資料，如：樓書、價格表、利率水準、購房相關(guān)收費標準、辦理手續(xù)流程及時間等〕文具：計算器、紙、筆、登記冊、膠水、釘書器、點鈔驗鈔機，現(xiàn)場名片、工卡等的制作和領(lǐng)取。銷售人員簡歷〔包括公司高層銷售管理人員、公司2~3名籌劃人員和參與銷售的工程銷售人員〕及主要人員和外協(xié)人員的聯(lián)系，一分存檔，一分提供給開展商。物業(yè)管理相關(guān)資料：公共契約、業(yè)主守那么、員工守那么和入伙裝修本卷須知等。銷售流程和銷售人員收入由工程經(jīng)理、工程籌劃人員和公司財務與開展商確定后，制定工程操作流程。由公司銷售負責人和工程小組負責人確定工程銷售人員提成及獎懲制度。銷售流程包括：〔1〕各個關(guān)系的接洽負責人；〔2〕簽定內(nèi)部認購書和簽定買賣合同；〔3〕變更設(shè)計和產(chǎn)權(quán)過戶內(nèi)容；〔4〕各個階段收費安排和財務手續(xù)；〔5〕制定詳細接待程序及時間排班安排。培訓前踩盤〔詳見踩盤要領(lǐng)〕和踩盤總結(jié)。工程培訓及考核籌備制定詳細的培訓方案；考核除文字考核外，還要參加情景考核方式。銷售人員腦力激蕩會銷售流程的推敲現(xiàn)場氣氛如何襯托客戶心理層面的分析和接待用語銷售人員間配合和現(xiàn)場銷控準備銷售渠道的拓展客戶可能提出的問題銷售方案的制定銷售時間控制與安排銷售人員分工具體工作內(nèi)容和具體工作負責人銷售進度和銷售目標工程前銷售培訓銷售培訓參與人員：包括籌劃部、代理部負責人、工程負責人和銷售人員培訓材料準備培訓內(nèi)容：〔1〕環(huán)境分析：包括區(qū)域環(huán)境、人文環(huán)境〔人口數(shù)量、職業(yè)與收入、家庭構(gòu)造、租金狀況等〕、區(qū)域開展規(guī)劃、交通狀況〔各個交通道路現(xiàn)狀和開展?jié)摿Α?、公共設(shè)施配置〔學校、幼兒園、醫(yī)院、采市場、娛樂場所、體育設(shè)施等〕及配套的距離、密度和未來開展狀況。〔2〕市場分析：市場現(xiàn)狀和走勢；同類樓盤市場狀況、走勢、購置人群特征、價格水平狀況；競爭對手銷售狀況；〔3〕工程的詳細規(guī)劃：工程本身特征〔包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價格、買賣條件〕；開展商、承建單位、物業(yè)管理公司等的信譽狀況；建筑材料和施工工期等；〔4〕策略分析：工程的優(yōu)勢與劣勢；競爭對手和銷售狀況、價格水準等綜合評價和競爭策略的講解；工程銷售策略的講解；〔5〕相關(guān)公司的介紹：開展商、承建商和物業(yè)公司的財力、形象和開發(fā)業(yè)績；公司推廣目標和公司開展目標，確立銷售人員的信心等?！?〕銷售流程的講解：開展商和代理商在工程中的權(quán)利和義務關(guān)系；二者在銷售過程中的責權(quán)分工；定金和首期款收取程序；合同簽署的本卷須知；風險的躲避；簽定合同的技巧；〔7〕答客問的講解〔8〕物業(yè)管理服務內(nèi)容：收費標準；公共契約和管理規(guī)那么等；〔9〕銷售人員的禮儀行為準那么和個人銷售提成水準及獎懲制度；〔10〕結(jié)合目標客戶心理及行為模式講解銷售技巧；現(xiàn)場銷售氣氛的營造；銷售技巧；語言和體態(tài)技巧；客戶心理分析等；實地講解：〔1〕現(xiàn)場針對工程情況、籌劃包裝方式及手法等進展實地講解；〔2〕競爭對手銷售樓盤的現(xiàn)場觀摩；〔3〕同類樓盤的銷售現(xiàn)場走訪；銷售演練與考核：由籌劃人員、銷售負責人共同就工程實際操作進展培訓的綜合演練。二、工程銷售階段預銷售期(內(nèi)部認購期)目標：在業(yè)內(nèi)擴大知名度；攔截目標客戶；塑造產(chǎn)品形象，引發(fā)客戶欲望；累計至少三成客戶以利公開出售。地點：公司本部或現(xiàn)場售樓處階段工作安排和銷售目標確實定進現(xiàn)場詳細的準備〔包括協(xié)助籌劃人員的具體工作〕銷售培訓和答客問的反復練習公開銷售期目標：造成公開即暢銷的場面，收獲前期工作成果；將銷售成績迅速傳播并告之客戶；創(chuàng)造熱烈的銷售氣氛；評價銷售目標并予以調(diào)整。銷售人員進場；老客戶的信息傳播和已聯(lián)絡(luò)客戶的邀約，以創(chuàng)造人氣；通知預銷售期已定的客戶，并于公開期補足定金，擴大氣氛；各種現(xiàn)場活動的組織；強銷期：目標：加強客戶的介紹；發(fā)動客戶返回參加各種現(xiàn)場活動客戶追蹤、定金補足和簽約；利用已定客戶介紹客戶成交；現(xiàn)場活動的組織；穩(wěn)定強銷期銷售后期目標：加強有潛力地區(qū)宣傳；跟蹤有成交欲望的客戶；加強簽約工作延續(xù)銷售氣氛；通過客戶資料過濾客戶，追蹤客戶；以利益加強客戶追蹤客戶；持續(xù)跟蹤客戶簽約；研討未售出戶數(shù)之原因，加以改良；鼓勵現(xiàn)有人員士氣，達成銷售目標；工程的總結(jié)與表彰工程總結(jié)：工程操作過程回憶；工程操作中的問題與創(chuàng)新；形成文字留檔備案；工程檔案的歸檔〔！〕工程銷售全套銷售工具〔2〕將上門客戶的登記表和尊客咨詢等內(nèi)容存入電腦備案管理。根據(jù)工程中人員表現(xiàn)和工作情況進展人員表彰。工程的對外宣傳安排?？蛻舻暮罄m(xù)服務：〔！〕入伙時的客戶問候和賀卡的郵寄等；適時的問候；一年后客戶的再跟蹤調(diào)查；售后服務售后服務分類：按時間分類、按購置服務人員分、按購置戶型和花園名稱分、按成交與否分、按客戶意向分；建設(shè)客戶投訴制度：---客戶意見卡；內(nèi)容以關(guān)鍵性服務質(zhì)量指標為衡量標準：如客戶接觸媒體效果時的態(tài)度不同；客戶到達現(xiàn)場時的第一印象；客戶產(chǎn)生是否購置時的心理感受；客戶在簽定相應認購書和合約時的感受；重大施工階段時的心理感受〔開工、出地面、封頂、交樓等〕；處理客戶抱怨時客戶的心理感受；關(guān)于服務品質(zhì)及其評估--檢查日常內(nèi)容和售后服務：崗位職責銷售人員的工作職責：推廣公司形象，傳遞公司信息。按照服務標準指引，保持高水準服務質(zhì)素每月保持銷售業(yè)績做好客戶情況記錄表，及時反映客戶情況培養(yǎng)市場意識，及時了解并反映競爭對手的開展動向保護銷售物料，包括工卡、工衣等保持服務臺及展場的清潔不斷進展業(yè)務知識的自我補充與提高嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度服從公司的人員調(diào)配與安排銷售經(jīng)理崗位職責：正確掌握市場參與籌劃部門的市場需求預測銷售效率的分析傾向變動分析季節(jié)氣候變動分析相關(guān)關(guān)系分析購置動機分析敗因分析競爭者分析情報的搜集和反響參與銷售策略的制定商品營銷戰(zhàn)略銷售通路策略銷售流程的制定市場細分戰(zhàn)略人員銷售促進戰(zhàn)略機構(gòu)的銷售促進戰(zhàn)略廣告策略銷售戰(zhàn)術(shù)是否特立獨行操作失誤的應變潛在客戶的整理銷售人員銷售技巧及配合個案研究法推銷活動售前和售后服務部門的協(xié)調(diào)與溝通合理的設(shè)定銷售目標利益分配方案市場占有率目標基本銷售目標銷售價格策略銷售組合季節(jié)、氣候變動對策循環(huán)變動對策階段銷售目標的設(shè)定銷售比例建設(shè)銷售方案部門的銷售方針部門的銷售指標部門的銷售比例銷售人員的配置銷售人員工作日安排銷售通路的組織銷售網(wǎng)絡(luò)的執(zhí)行工地現(xiàn)場包裝的效用銷售工具的準備具體實施工作與安排挖掘銷售人員潛力商品知識購置心理的分析與研究商談的促進方法完畢談話法試行成交應付反對的說法商談締結(jié)訴怨處理法客戶分類角色扮演工程的執(zhí)行、監(jiān)控與評估銷售的執(zhí)行與監(jiān)控銷售人員的配置與調(diào)整時間的管理能力評估業(yè)績評價薪金及獎勵提成的審定和批準與上下級的協(xié)調(diào)與溝通部門協(xié)助推銷術(shù)銷售競賽銷售工作管理活動在不同銷售階段的銷售組織與規(guī)模職務分配內(nèi)部溝通間接人事管理銷售事物銷售統(tǒng)計差異分析管理單據(jù)設(shè)計職務分析工作量評定部門協(xié)調(diào)工作任職要求一、思想品德二、知識水平專業(yè)管理知識法律、法規(guī)及行業(yè)標準與銷售有關(guān)的專業(yè)知識三、工作能力銷售業(yè)務的嫻熟，能夠指導銷售工作管理、協(xié)調(diào)能力處理有關(guān)問題的能力其他部門的配合籌劃部籌劃現(xiàn)場觀察法；共同參與工程的銷售籌劃方案；參與培訓增加裝飾、裝修內(nèi)容；銷售目標的制定；答客問；行政部考勤的檢查和表彰、名片和工卡、報刊上的表彰、營銷專版，與代理部一起制定銷售人員個人成長方案；銷售人員的獎懲備案；財務部收款；根據(jù)尊客咨詢的收受核對及考勤等方面情況對業(yè)務員工資和獎金進展核算；參與工程流程的制定；同銷售部共同與開展商進展資金的收取，辦理相關(guān)手續(xù)；簽定協(xié)議時為代理費的結(jié)算方式提供參考意見；發(fā)提成的要求；銷售制度銷售制度細則銷售方案制度工程銷售方案：在工程開場實行時即要由銷售人員同籌劃人員一起設(shè)立工程銷售目標。工程銷售目標要根據(jù)實際情況進展認真規(guī)劃，報銷售代理部經(jīng)理，經(jīng)核準后作為工程銷售進度和效績評估的依據(jù)；在制定銷售方案時除了考慮銷售進度外，還應充分考慮銷售過程中發(fā)生的費用；每個銷售負責人或工程經(jīng)理在進展銷售工作的設(shè)計時，還可以根據(jù)具體銷售工作情況進展工程銷售人員提成與獎勵設(shè)計的建議；現(xiàn)場走訪制度銷售管理人員每周至少兩次到開售樓盤現(xiàn)場走訪：走訪觀察內(nèi)容：業(yè)績進度及每周、每月總結(jié)情況；工地現(xiàn)場包裝情況；現(xiàn)場樣板房、售樓處清潔情況；公司規(guī)章制度執(zhí)行情況；銷售人員的客戶接待情況觀察；現(xiàn)場上門情況觀察；客戶投訴處理情況；客戶登記表、廣告效果反響表及尊客咨詢的填寫情況；工程經(jīng)理對工程銷售情況的總結(jié)報告；與開展商溝通情況；與籌劃部門溝通情況；開展商以及客戶對銷售工作的反響；檔案管理；每次會議記錄；總公司政策執(zhí)行情況；全體員工的情緒、士氣和工作效率；銷售人員對工程經(jīng)理的信息反響；根據(jù)所有狀況對現(xiàn)場發(fā)出工程整改單，并在工程操作中整理并給出相應的評判，并作為工程的記錄存入檔案，作為工程經(jīng)理的評審依據(jù)。工程負責人之間工程的走訪：要求各個工程負責人就公司開盤的工程進展尋訪制度。并就各個工程的籌劃包裝等方面提出書面意見提交銷售負責人。對新出樓盤的走訪和報告制度：要求公司自工程負責人和工程經(jīng)理以上的人員每月至少兩次對新出的樓盤進展踩盤，并就踩盤方的詳細情況提交一分書面報告，提交給銷售負責人。并根據(jù)自己操作的樓盤情況提出相應的銷售、籌劃整改建議。銷售培訓制度分為職前培訓、在職培訓和專業(yè)培訓三種狀況；職前培訓內(nèi)容參照關(guān)于職前培訓的有關(guān)內(nèi)容；在職和專業(yè)培訓〔詳見銷售培訓內(nèi)容〕從對象來分：為銷售經(jīng)理和銷售負責人培訓：從目的或形式來分：為常規(guī)培訓和晉級培訓〔即：一般銷售人員的業(yè)務培訓；銷售人員提升的培訓工作〕銷售獎懲制度考核制度：銷售人員考核制度包括內(nèi)容----職業(yè)道德、業(yè)務能力、工作表現(xiàn)、銷售業(yè)績、溝通能力等方面的內(nèi)容。工程銷售經(jīng)理對工程和銷售的衡量：工程檔案的完善；各種規(guī)章制度的執(zhí)行情況；工程方案的完成和實施；確立指令、命令制度；實施指導教育；會議制度；實施巡回、巡視制度；獎懲制度：〔詳見公司獎懲條例內(nèi)容〕銷售工作會議制度1、售樓處銷售工作早會時間：每日早晨上班后開場地點：現(xiàn)場售樓處人員：工程經(jīng)理和銷售人員〔視工作安排內(nèi)容考慮是否有籌劃人員等參加〕內(nèi)容：前一天工作情況簡單總結(jié)；客戶的跟蹤討論；一天工作的安排2、售樓處銷售工作晚會時間：每日銷售完成后開場地點：現(xiàn)場售樓處人員：工程經(jīng)理和銷售人員〔視內(nèi)容安排考慮是否有籌劃人員和開展商參加〕內(nèi)容：一天工作情況簡單總結(jié)；客戶情況反響；銷售的組織安排；客戶問題的處理方法；需要與開展商和銷售籌劃人員的溝通協(xié)調(diào)工作；安排值班人員事宜；將一天客戶的具體情況反響給銷售經(jīng)理和銷售負責人；3、售樓處周例會制度時間：每周五銷售工作完成后地點：現(xiàn)場售樓處人員：工程經(jīng)理或工程負責人、籌劃工程、銷售人員內(nèi)容：一周銷售工作開展情況；客戶提出的問題相應的解決方法；與開展商和籌劃人員的協(xié)調(diào)工作；一周工作情況文字總結(jié)；人員的表彰與批評；4、公司本部周例會制度時間：每周一早8：30開場地點：公司本部會議室人員：副總經(jīng)理、市場研究部、籌劃部、拓展部、銷售代理部工程負責人以上內(nèi)容：以銷售代理部各工程為主，各樓盤工程負責人匯報一周銷售工作的進展情況及銷售經(jīng)歷〔應提前進展書面整理及總結(jié)〕；各部門分別匯報工作情況5、公司月銷售總結(jié)大會時間：每月底地點：公司本部會議室人員：公司全體內(nèi)容：由公司各個銷售小組的負責人〔提前進展書面總結(jié)〕對工程情況進展匯報，總結(jié)銷售經(jīng)歷，獎勵和獎懲相應的工作人員；工程小組人員對予以配合的部門和員工表示感謝；公司總經(jīng)理對情況予以總結(jié)；頒發(fā)銷售獎金和獎品等。6、根據(jù)實際情況召開各項會議客戶接待制度銷售人員接待客戶規(guī)那么〔私傭〕每天以客戶接待次序表接待客戶，遇到當前銷售員正忙或不在現(xiàn)場，下一位應即補上，算一次接待。凡已購房客戶來訪，銷售員均應熱情介紹，但不算一次接待，假設(shè)原銷售人員不在，剛接待完銷售員義務接待。遇上門索取資料者，算一次接待。銷售員在接聽時，均要求嚴格使用公司標準用語。同一家庭的客戶，分別看樓并經(jīng)過不同銷售員作客戶記錄后，成交后平均分單。在銷售現(xiàn)場，工程經(jīng)理及其它管理人員一般不接待客戶，如遇銷售員忙不過來，非銷售人員可以有義務協(xié)助，如有成交，記作本工程銷售人員集體業(yè)績。成交客戶以客戶登記本上第一次記錄為準〔超過追蹤期限者除外〕。來訪客戶除非指明要找某銷售員，否那么應按次序輪候接待，假設(shè)遇該銷售員不在，其它銷售員應補上，并計一次接待，成交后為兩人共同業(yè)績。工程銷售檔案制度建設(shè)時間：在工程籌建時即定立檔案檔案。負責人：由工程負責人、工程經(jīng)理進展相應的管理；工程檔案內(nèi)容：A、工程小組名單；B、工程的籌劃報告；工程階段調(diào)整籌劃思路報告；C、銷售方案及實施績效情況；D、銷售工具：a、表格:工程銷控表；銷售廣告回饋表;客戶登記表b、答客問E、工程階段小結(jié)和每日工作情況總結(jié)；F、客戶投訴情況記載G、銷售人員的獎懲情況八、客戶檔案制度銷售經(jīng)理在工程完成后，依客戶資料表填寫所有工程資料；對于老客戶有新狀況發(fā)生時，須立即增補修訂；各個銷售人員應協(xié)助工程經(jīng)理或工程負責人完成客戶檔案；負責銷售的副總在工程總結(jié)時對工程進展考核之參考依據(jù)；將老客戶檔案進展電腦管理；在客戶入伙時郵寄公司賀卡和每一期公司資料直郵客戶；一年后對入住客戶進展再調(diào)查，對工程開展商進展提供相關(guān)的設(shè)計建議；九、分配原那么交易部的獎勵基金：用于對銷售中銷售成績優(yōu)越的、提出合理化建議的、首個成單的人員的獎勵；方式：報紙表彰、獎金、精品書籍等〕是否達成銷售目標而對現(xiàn)場負責人的獎勵；對老客戶入伙的問候和寄賀卡等；交易人員的提成，比例約占千分之二；工程負責人和工程經(jīng)理的獎勵銷售負責人獎勵十一、銷售工具管理制度十二、售后服務制度十三、客戶投訴管理制度部門協(xié)調(diào)與籌劃部的協(xié)調(diào)工作與財務部的協(xié)調(diào)工作與辦公室的工作協(xié)調(diào)與外協(xié)單位的工作協(xié)調(diào)與開展商溝通制度代理商的核心工作內(nèi)容主要是為開展商服務，誰的服務能充分滿足開展商的需要，誰就能贏得二級市場代理的市場份額。無論是簽約前后的籌劃工作還是銷售執(zhí)行的過程中，代理公司對開展商的服務與溝通都應極其專業(yè)、標準和無微不至的，無論是開展商的決策者還是與銷售工作有關(guān)的協(xié)調(diào)執(zhí)行者，我們都應考慮周全。為了保證與開展商溝通工作的持續(xù)性和有效性，特將本項工作制度化。背景資料公司背景資料〔開展歷程、組織架構(gòu)、工作機制等〕主要接洽負責人的背景資料〔生日、愛好等〕會議制度公司決策人之間的定期或不定期會晤；籌劃方案的解釋、辯論會；籌劃工作討論會；與開展商、外協(xié)公司〔廣告、禮儀〕協(xié)調(diào)會議；銷售工作例會〔一般為周一下午〕聯(lián)誼會來往函件的公文范本對開展商的介紹函建議函需要開展商有關(guān)配合工作的函解釋函關(guān)于財務結(jié)算的溝通函禮儀信函〔節(jié)日、紀念日等〕律師函獎懲制度內(nèi)部懲罰公司對職員的懲罰形式可分為口頭警告、書面警告、降職、除名四種形式。職員有以下行為之一，將受到公司口頭警告處分。有二次以上上班著裝違反公司著裝要求；儀容、儀表不符合公司要求；接聽時，未使用禮貌用語；辦公臺面凌亂不堪；在辦公區(qū)內(nèi)吸煙；上班時間經(jīng)常打私人，利用公司拔打聲訊臺〔經(jīng)查實，費用將從職員工資中扣除〕；工作時間在辦公區(qū)內(nèi)聊天、大聲喧嘩影響他人正常工作；二、職員有以下行為之一，將受到公司書面警告。三次口頭警告；與同事在辦公區(qū)內(nèi)爭吵；因工作失職造成客戶投訴，情節(jié)輕微；未經(jīng)許可將公司文件、信息資料向外傳播，未造成經(jīng)濟損失；毀壞公共用品，經(jīng)濟價值在500元之內(nèi)；擅離工作崗位或在工作時間內(nèi)處理私人事件；代其他員工打卡；三、職員有以下行為之一，將受到公司降級處分?！财胀▎T工受降級處分時即進入觀察期，只享受試用期待遇?！橙螘婢?；因工作失職，造成客戶投訴，需公司代其出面調(diào)解；損壞公司公共用品，經(jīng)濟價值在500元以上；搞小團體、拉幫結(jié)派，影響公司團隊精神；一年中有三個月〔含〕因遲到、早退而罰款；四、職員有以下行為之一，將受到公司除名處分。降級員工在新的工作崗位上仍表現(xiàn)不佳；工作失職，造成客戶投訴，情節(jié)異常惡劣；盜用公司物品；蓄意破壞公司物品；未經(jīng)公司許可，私自受雇于其他公司；嚴重損壞公司對外形象；泄露公司商業(yè)機密，造成公司重大經(jīng)濟損失；在公司酗酒、打架斗毆；應聘公司職位時，提供虛假資料，被公司查實；嚴重違反公司勞動紀律；觸犯刑律；除上述行為外，公司將視員工行為的情節(jié)輕重、后果大小、認識態(tài)度不同給予行政處分，解釋權(quán)在公司。獎勵公司對職員所做的成績設(shè)有以下三種獎勵方式：一、口頭表揚二、書面表揚：在公司對外刊物或公司公告欄上用文字形式提出表揚。三、獎金獎勵：公司將視職員所做成績的不同而依上述獎勵方式進展獎勵。銷售員行為標準〔禮儀守那么〕銷售員工作守那么1、專業(yè)操守銷售員的職責包括推銷公司樓盤及推廣公司形象，是幫助公司與客戶建設(shè)良好關(guān)系的根基，所以銷售員應任何時間，都要維持專業(yè)態(tài)度—“以客為尊〞經(jīng)常保持笑容，態(tài)度誠懇，工作積極，并不斷改良，讓自己做得更好。2、守時守時應是一個銷售員所具有的最基本的工作習慣。不僅上班時間不遲到、不早退外；約見客戶時一定要準時，切忌讓客戶等候。3、紀律銷售員必須遵守公司的各項規(guī)章制度及部門的管理條例。4、保密銷售員必須遵守公司的保密原那么。不得直接透露公司的客戶資料；不得直接或間接透露公司員工資料，如薪金、傭金等；不得直接或間接透露公司策略、銷售業(yè)績或有關(guān)公司的業(yè)務秘密。5、著裝在售樓處〔或展銷會〕必須穿著公司統(tǒng)一制服及佩戴員工卡。銷售員因工作欠佳或達不到公司要求，經(jīng)提醒，仍未有改善者公司有權(quán)提前終止聘用合約員工禮儀守那么公司應有的禮儀職員必須儀表端莊、整潔。具體要求是：頭發(fā)：職員頭發(fā)要經(jīng)常清洗，保持清潔，男性頭發(fā)不宜太長。指甲：指甲不能太長，應經(jīng)常修剪。胡子：胡子不能太長，應經(jīng)常修剪?？谇唬罕３智鍧?，上班前不能喝酒或吃有異味的食品。女性職員化化裝，不能濃妝艷抹，不宜用香味濃烈的香水。工作場所的服裝應清潔、方便，不要過分追求修飾。具體要求是：襯衫：顏色應以素色為好，應有時代感，襯衫的領(lǐng)子與袖口不得污穢。領(lǐng)帶：男職員應配帶著帶，并注意與西裝、襯衫顏色相襯。領(lǐng)帶不得骯臟、破損和歪斜松馳。鞋子：應保持清潔光亮，如有破損應及時修補，男職員應穿深色襪子，女職員著絲襪職員工作時不得穿大衣或過于雍腫的服裝。在售樓處內(nèi)職員應保持優(yōu)雅得體的姿勢和動作具體要求是：站姿：兩腳腳跟著地，腳尖離開45度，腰背挺直，胸膛自然，頸背伸直，頭微向下，使人看清你的面孔。兩臂自然，不聳肩，身體重心在兩腳中間。坐姿：坐下后，應盡量坐端正，把雙腿平行放好，不得傲慢地把腿向前伸或向后伸，或俯視前方。要移動椅子的位置時，應先把椅子放好，然后在坐。公司內(nèi)與同事相遇應點頭行禮表示致意。握手時用普通站姿，并注視對方眼睛，握手時脊背要挺直，不彎腰低頭，要大方熱情，不卑不亢。伸手時，同性間應先向地位低或年紀輕的，異性間應先向男方伸手。出入房間的禮貌：進入房間，要先輕輕敲門，聽到應答后再進。進入后回手輕輕關(guān)好房門。進入房間后，如果對方正在講話，要稍等靜候，不要中途插話，如有急事要打斷對話，也要注意把握時機，請用：“很抱歉，能打斷您一下嗎〞遞交物件時，如遞文件等，要把正面、文字對著對方的方向遞過去，如果是鋼筆，要把尖向著自己，使對方容易接著；至于刀子、剪刀等利器，應把刀尖向著自己。走通道、走廊時要放輕腳步。無論自己的公司，還是去訪問別人的公司，在通道和走廊時不能一邊走一邊大聲說話，更不能唱歌或吹口哨等。在通道、走廊遇到上司或客戶要禮讓，不能搶行。二日常業(yè)務中的禮儀正確使用公司的物品和設(shè)備，提高工作效率公司的物品不能野蠻對待或挪為私用。及時清理、整理帳簿和文件，對墨水瓶、印盒等使用后應及時合上蓋子。借用他人或公司的東西，使用后應及時送還或歸放原處。工作臺上不能擺放與工作無關(guān)的物品。未經(jīng)同意不得隨意翻看同事的文件、資料等。正確、迅速、慎重地接打來時，最好在聽到第三聲鈴響以前取下話筒。通話時先問好，并清晰報出公司、部門。對方講述時要用心聽，并記下要點。未聽清時，及時告訴對方，完畢時，應禮貌道別，待對方切斷，自己再放話筒。通話應簡明扼要，不得在中聊天。假設(shè)是超出自己處理權(quán)限的，請馬上將交給能夠處理的人。轉(zhuǎn)交前，請先扼要匯報對方談話內(nèi)容。三客戶服務禮儀接待工作極其要求在規(guī)定的接待時間內(nèi)，不缺席。有客戶來訪，馬上起來接待，并讓座。來客多時按次序進展。對事前通知的客戶，可先打聲招呼。應記住常來的客戶。接待客戶時應主動、熱情、大方、微笑服務。介紹和被介紹的方式和方法無論是何種形式、關(guān)系、目的和方法的介紹，應該對介紹負責。直接見面介紹的場合下，應先把地位低的介紹給地位高者。假設(shè)難以判斷，可先把年輕的介紹給年長的。在自己公司和其他公司的關(guān)系上，可先把本公司的人介紹給別公司的人。把一個人介紹給很多人時，應先介紹給地位最高的或酌情而定。男女間的介紹，應先把把男性介紹給女性。男女地位、年齡有很大差異時，假設(shè)女性年輕，可先把女性介紹給男性。第三條名片的承受和保管名片應先遞給長輩或上級。把自己的名片遞出時，應把文字向著對方，雙手拿出，一邊遞交一邊清楚說出自己的姓名。接對方的名片時，應雙手去接，拿到手后應馬上看，正確記住對方的姓名后，將名片收起。如遇對方姓名難以辯認，應馬上詢問。對收到的名片應妥善保管，以便檢索。接待服務程序接待服務的基本要領(lǐng)：禮貌、準確、高效帶著微笑接聽，以贏得友誼，同時，接聽時端莊的姿勢會使你有良好的心境；鈴聲響起第三聲前，應由銷售代表迅速接聽。在超過三聲后接聽，要先抱歉后再轉(zhuǎn)入正題；接聽的禮貌用語為：“您好，XX花園〞，或早上好等；切記以“喂〞作開頭，這樣顯得不禮貌。接聽客戶時，聲調(diào)應表現(xiàn)出“友好、親切和動聽〞的接待態(tài)度；對于客戶的詢問，應簡單明了地予以解答，在登廣告時應注意在給客戶清晰明了的解答同時，盡量將解釋的時間予以縮短，邀請客戶到達現(xiàn)場后觀看；照應：在中的長時間的沉默，會使對方產(chǎn)生誤會，或猜疑你沒有認真聽，因此，應在適當?shù)臅r候附和，如：“是、對、嗯、很好、請繼續(xù)說〞等。接錯或打錯時，應防止生硬地說“你打錯了〞，而應禮貌地說“這是----公司，號碼是----，您要打的號碼是多少〞，這樣不會使對方難堪。當對方?jīng)_動時或言辭劇烈時，仍應禮貌待客，保持冷靜、理智平靜對答；以柔克鋼：待對方講完后，平靜地表述自己；沉默是金：用停頓、沉默相待，只聽對方叫罵，不隨聲附和，不反駁，也不打斷對方，先讓對方發(fā)泄。冷處理：聽完后表示：“您的意見我可以向上級反映，有結(jié)果我會馬上通知您。〞通話過程中應突出重點，應注意：口齒清楚；語速不要過快；語音、語調(diào)要注意調(diào)整；語音適中，如：當信號出現(xiàn)問題時，注意不要叫喊，越叫喊越聽不清；在通話完畢時對客戶表示感謝“謝謝、再見〞，待客戶切斷時再掛；對客戶數(shù)量進展相應的登載，最后由工程負責人及時填寫和匯總；再給客戶打時，應注意給對方的通話時間，以防止打攪客戶的休息；客戶上門接待服務程序在客戶未走到接待中心時，由營業(yè)代表〔或保安人員〕站到門口，將接待大門翻開；在客戶上門時應由營業(yè)代表注意觀察客戶是否到來，并根據(jù)具體的接待順序進展客戶接待；在翻開接待大門的同時，面帶微笑，對客戶問候“您好，歡迎光臨〞或“您好，歡迎參觀〞將客戶迎進銷售現(xiàn)場時，將客戶引領(lǐng)到洽談桌旁，為客戶拉椅、讓座；請客戶在洽談臺旁稍坐，并迅速為客戶斟水，并遞上水杯，請客戶稍坐片刻，使其心情平靜下來；給客戶遞上資料，待客戶心平氣和后，給客戶就工程的情況進展系統(tǒng)的講解；當客戶發(fā)出疑問時，應詳細、耐心地傾聽客戶的疑問，并不斷地點頭表示清楚客戶的疑問，在客戶停頓時進展解答；在對客戶的疑問解答完畢后，應引領(lǐng)客戶到樣板房參觀，并在參觀過程中，將詳細的樓盤情況和特點進展介紹；注意觀察客戶在參觀過程中的反響，在內(nèi)心深處對客戶作出判斷，并考慮客戶的疑問點，并相應地予以解釋，以消除客戶的疑問，盡快促成成交。在客戶看完樣板房后，引領(lǐng)客戶返回銷售現(xiàn)場，注意將客戶所喝的水杯中的水注滿，并詢問客戶采取的詳細的付款方式，根據(jù)客戶要求幫客戶計算單套房的不同付款方式，并相應填寫價格計算表；渲染現(xiàn)場銷售氣氛，注意與銷售經(jīng)理和其他銷售人員進展配合，爭取客戶盡快落定。請客戶在客戶登記表上進展盡可能詳細的登記；在客戶表示滿意后，銷售代表應盡快促成客戶落定；在客戶表示或考慮后，將客戶送出門，對客戶表示“請回去再考慮一下，〞“請慢走〞等等話語；應目送客戶遠離后再返回接待中心回到辦公室后，將客戶在接待臺用過的水杯和煙盅進展清理，并將桌椅擺放整齊；對客戶進展詳細的客戶記載；應記住客戶的名字，假設(shè)客戶再次降臨時應馬上能夠叫出客戶的名字；銷售工具〔銷售資料范本〕工程銷售代理合同草案委托方：〔下稱甲方〕地址：受托方：〔下稱乙方〕地址：甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就委托代理銷售物業(yè)的有關(guān)事宜達成協(xié)議如下：甲方在市區(qū)路開發(fā)層住宅棟，命名為。房地產(chǎn)證號為：經(jīng)協(xié)商，甲方同意將該工程委托給乙方獨家籌劃代理銷售。〔委托清單附后〕。委托方式乙方負責全部的籌劃及銷售工作。甲方承擔相關(guān)的宣傳推廣費用。委托期限委托期限自本合同簽訂之日起至該工程入伙之日起。在委托期限內(nèi)，所委托的物業(yè)都須通過乙方進展銷售，甲方不再自行銷售或委托他人銷售。在委托期限內(nèi)成交的委托清單內(nèi)的物業(yè)，甲方均應支付乙方代理費。在委托期限屆滿后三日內(nèi)，乙方從現(xiàn)場接待中心撤離，并將有關(guān)銷售資料全部移交給甲方。費用雙方同意乙方取費由籌劃費和代理費兩局部組成?；I劃費雙方同意，甲方支付給乙方的籌劃費為人民幣元整。在簽訂合同之日起三天內(nèi)，甲方即向乙方支付萬元，在乙方到達70%的銷售率后三月內(nèi)，甲方向乙方支付另外萬元。如果在代理期限內(nèi)乙方不能完成70%的銷售率，那么乙方退回已收取的籌劃費用?！捕充N售代理費在委托期限內(nèi)，如果乙方的銷售率在50%以下，那么甲方按銷售總額的1%支付代理費給乙方；〔銷售率=銷售成交面積/委托面積〕如果乙方的銷售率在50%-60%之間，那么甲方按銷售總額的1.2%支付代理費給乙方；如果乙方的銷售率在60%-70%之間，那么甲方按銷售總額的1.3%支付代理費給乙方；如果乙方的銷售率在70%-80%之間，那么甲方按銷售總額的1.5%支付代理費給乙方；如果乙方的銷售率在80%-90%之間，那么甲方按銷售總額的1.6%支付代理費給乙方；如果乙方的銷售率在90%以上，那么甲方按銷售總額的1.7%支付代理費給乙方；上述代理費率均是按結(jié)算時所到達的銷售率全程計費。正式出售的條件為：取得預售許證，售樓處、樣板房裝修完畢，售樓環(huán)境規(guī)劃建設(shè)完畢，其它銷售工具準備完畢。代理費雙方每周結(jié)算一次，結(jié)算范圍為本周內(nèi)銷售成交的房號。結(jié)算時先按總銷售額的1.2%結(jié)付銷售代理費。委托期限完畢時，根據(jù)最終的銷售率，按本合同規(guī)定的相應的銷售代理費的比例，進展最終結(jié)算，多退少補。甲方應按時支付乙方銷售代理費。如超出約定的支付期限達10日以上，那么每天應追加應付銷售代理費總額的0.5%給對方作為違約金。銷售成交標準為：客戶已交來規(guī)定的足額定金并簽訂認購書。乙方收到甲方付來的銷售代理費后，應向甲方開據(jù)票據(jù)并自行交納有關(guān)稅費，甲方不代扣稅費。買賣合約簽訂及款項收取在委托期限內(nèi)，乙方按雙方商定的價格及付款方式對外銷售。雙方同意認購書由甲方和客戶直接簽訂，定金由甲方直接收取并向客戶開據(jù)收據(jù)。正式的房地產(chǎn)買賣合同由甲方與客戶簽訂，房款也由甲方直接向客戶收取并開據(jù)票據(jù)。客戶已交定金后要求退訂的，視客戶退訂之理由由乙方?jīng)Q定是否沒收。假設(shè)有未退或沒收之定金，甲乙雙方各得50%，假設(shè)有退訂的情況，那么乙方也應退給甲方相應的代理費,退訂的情況不計入代理業(yè)績。廣告、籌劃及銷售人數(shù)本工程廣告推廣預算〔指報紙電視等媒體廣告的設(shè)計、發(fā)布費用及有關(guān)的宣傳資料的設(shè)計、印刷費用，不含樣板房、售樓處、工地包裝等費用〕為總銷售額的2%-3%。，即約人民幣萬元。乙方負責編制廣告方案并委托專業(yè)廣告公司進展創(chuàng)意設(shè)計，廣告稿經(jīng)甲方簽字認可后由乙方負責安排媒體登載。乙方派駐現(xiàn)場銷售人員不低于5人，其中包括銷售經(jīng)理1人、營業(yè)代表4人；另派工程經(jīng)理和籌劃師各1人，負責工程的全程籌劃和跟蹤。其薪資、獎金、加班費等均由乙方負擔。乙方所派銷售人員于進駐現(xiàn)場前需經(jīng)甲方面試認可。雙方權(quán)利及義務甲方義務甲方確保本工程符合政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的有關(guān)規(guī)定，并應向乙方提供相應證明文件〔復印件〕。在本合同簽訂后，甲方應向乙方開具完善的銷售代理委托文件。甲方與購房客戶簽訂買賣合約后，因合約條款引起的糾紛和責任均由甲方承擔，與乙方無關(guān)。如甲方不能按本合同第七條第一款規(guī)定的廣告推廣預算和第二款的廣告方案支付相應費用，導致銷售進程及方案受阻，乙方不承擔相應責任。乙方義務乙方保證對本工程代理銷售工作盡善盡責，同甲方進展多方協(xié)調(diào)和溝通。每周舉行一次銷售工作會議，定期向甲方提供詳盡的銷售情況分析報告。負責工程的銷售籌劃、包裝宣傳、廣告推廣及軟性炒作等方案的編撰。協(xié)助甲方做好現(xiàn)場包裝及其相關(guān)工作。協(xié)助甲方落實售樓處、模型、樣板房、展板等準備工作。充分利用原有客戶網(wǎng)絡(luò)銷售。安排優(yōu)秀銷售人員進駐銷售現(xiàn)場。安排客戶與甲方簽訂正式買賣合同。負責向客戶催交房款。協(xié)助客戶辦理入伙手續(xù)。本合同簽訂后，雙方均應嚴格遵守，如有違約，須承擔相應責任，如造成對方損失的，還須賠償對方相應損失。本合同在執(zhí)行過程中假設(shè)發(fā)生分歧，甲乙雙方應本著平等互利的原那么，進展友好協(xié)商，如最終無法達成共識，那么交由深圳市仲裁委員會仲裁。本合同假設(shè)有未盡事宜，由雙方協(xié)商另行簽訂補充合同，補充合同與本合同具同等法律效力。本合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，均具同等效力。本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。附件：雙方營業(yè)執(zhí)照復印件及法人代表證明書。委托房號清單。甲方：乙方：代表：代表：二00月日簽于XX商品房認購書開展商〔甲方〕：(賣方)地址：代理商：地址：認購方〔乙方〕：〔買方〕：法人代表：身份證號碼：通訊地址：市開發(fā)有商品住宅小區(qū)一處〔地塊編號：〕，預售許可證號為房許字〔〕號。定名為，現(xiàn)認購方自愿認購，雙方協(xié)定共同遵守如下認購條款：一、乙方認購樓宇為座落于市區(qū)路的棟樓號房，建筑面積為平方米。認購單價為每平方米人民幣元,總價為人民幣拾萬仟佰拾元整〔￥:)。乙方在簽訂本認購書時，即交付定金人民幣元給甲方。二、交付定金后，乙方可選擇如下付款方式：1、一次性付款特惠折，即在簽訂正式買賣合同時付清全部房款〔含定金〕；2、銀行按揭折，即在簽訂正式買賣合同時付清總房款的30%〔含定金〕，余款到銀行辦理按揭手續(xù)；乙方選擇上述第種付款方式，折后總價為人民幣拾萬仟佰拾元整〔￥:)。三、在簽訂本認購書七天內(nèi)，乙方到甲方處按以上所選擇的付款方式付款。并簽訂正式商品房買賣合同，甲方不再另行通知。四、乙方所認購房產(chǎn)的建筑面積，以工程竣工驗收及政府最后核準之面積為準。五、本認購書以甲方收到乙方交來定金時即生效〔如乙方以支票方式定購，以乙方定金正式進入甲方指定的帳號日為協(xié)議生效日〕。各方須嚴格遵守本認購書內(nèi)各條款內(nèi)容，不得違約。假設(shè)乙方不按時付款或不按時來簽訂正式合同超過七天，甲方有權(quán)將乙方所認購房產(chǎn)另行出售，乙方所付款項不予退還。六、開展商須于年月日前將乙方定購之房產(chǎn)，按政府有關(guān)規(guī)定驗收合格后交乙方使用。七、本認購書一式三份，甲乙雙方、代理商各執(zhí)一份，具同等效力.如有異議，提交市仲栽委仲栽。八、本認購書待正式商品房買賣合同簽訂后，自動作廢。甲方：乙方：代表：代表：年月日附件：〔一〕代理費收取對帳單日期房號總價應收代理費實收定金應付款備注財務經(jīng)手人：XX財務經(jīng)手人：核對日期：年月日尊客咨詢敬啟：本卷僅作為內(nèi)部資料完善本公司客戶服務之用〔住宅〕工程名稱：物業(yè)編號：棟〔閣〕室一尊客基本情況尊客貴姓：先生/女士：聯(lián)系：手機：尊客年齡A.25歲以下B.25--30歲C.30—35歲D.35--45歲E.45歲以上您受教育程度或相當于A.高中或以下B.中專C大專D.本科學士E.碩士以上您是：A.企業(yè)雇主B.企業(yè)主管以上C.公務員D.企業(yè)職員E.香港或海外人士您從事：A.銀行證券保險B.通信電信C.廣告設(shè)計裝修D(zhuǎn).政府機構(gòu)E.商業(yè)服務業(yè)F.制造業(yè)其它：您購置本物業(yè)的用途A．居住〔a自用，b買給家人〕B.投資〔a短線投資，b出租，c保值〕C.集團購置您的月收入狀況A.1000-3000元B.3000-5000元C.5000-10000元D.10000元以上7.您現(xiàn)時的居住狀況自有住房區(qū)域：面積：□40-60平方米一房或兩房□80-95平方米左右二房二廳□100平方米左右三房二廳□120平方米左右三房二廳□150--200平方米左右平面或復式大面積住宅□別墅型租住區(qū)域：9.您以后假設(shè)換房時會考慮：A.□普通多層□多層帶電梯□小高層帶電梯□高層B.□普通式□躍式□復式□錯層式C.□一房一廳□二房二廳□三房二廳一衛(wèi)□三房二廳兩衛(wèi)□四房□五房以上D.□75平方米以下□75-95平方米左右□100平方米左右□120平方米左右□120-150平方米左右□150--200平方米左右E.區(qū)域F．估計在：□一年后□三年后□五年后10.您喜歡：A自己裝修B有基本裝修C帶高檔裝修11.您對住戶會所的看法：A娛樂場所B信息交流地C無太大的實際用處12.您對智能化住宅的看法：A多花錢也愿意B只要費用不太高C以后再考慮D不了解13.您認為對您適宜的付款方式：A一次性付款B銀行按揭14.您能負擔的首期款額是：A5萬以下B6-8萬元C10萬元左右D20萬元左右E30萬元左右15.您能負擔的月供是：A1000-2000元B2000-3000元C3000-5000元D5000元以上16.您考慮的住宅價位在：A2500元/M2B3000--4000元/M2C5000元/M2D5000—6000元/ME7000–9000元/M2F10000元/M2二您對本物業(yè)的意見您最關(guān)心的問題“〔請按重要程度排序，按數(shù)字標出〕□位置□交通便利性□戶型構(gòu)造□價格□付款方式該房產(chǎn)的各項法律手續(xù)□交樓期□開展商的信譽□地產(chǎn)代理公司的服務水準□物業(yè)管理□周邊配套設(shè)施其它：2.您最滿意本物業(yè)的哪些方面□價格□位置□付款方式□戶型構(gòu)造□小區(qū)規(guī)劃□建筑風格□外墻顏色□物業(yè)管理□周邊配套設(shè)施□開展商的信譽□地產(chǎn)代理公司的服務質(zhì)素其它：3.您最不滿意本物業(yè)哪些方面□價格□位置□付款方式□戶型構(gòu)造□小區(qū)規(guī)劃□建筑風格□外墻顏色□物業(yè)管理□周邊配套設(shè)施□開展商的信譽□地產(chǎn)代理公司的服務質(zhì)素其它：4.決定購置該物業(yè)您用了：三小時之內(nèi)□一天之內(nèi)□3天內(nèi)□一周左右□一個月左右□三個月左右□半年以上三您的信息來源咨詢：您是如何獲知該物業(yè)信息的A.報紙廣告B.路經(jīng)該地時偶然看到現(xiàn)場廣告C.看樓時順帶看到D.熟人朋友介紹E.參加展銷會其它：您大約是在何時看到該廣告的：年月您看到過幾次廣告：A1次B2-3次C3-5次D很屢次您獲知該物業(yè)信息的媒體為：A.報紙B.售樓書,宣傳單張C.播送電臺D.電視廣告E.公共汽車廣告F.其它:5.您認為報紙廣告最吸引您的是：A版面大夠搶眼B整體構(gòu)思新奇C文字具說服力其它：6．您認為現(xiàn)場廣告最吸引您的是：A現(xiàn)場整體氣氛B樣板房C圍墻廣告D廣告橫幅E廣告吊旗四您對我公司作為地產(chǎn)代理公司服務質(zhì)素的珍貴意見您認為較滿意的：A整體籌劃水準高，客戶定位準確B廣告整體有吸引力〔報紙廣告有吸引力，現(xiàn)場樣板房好，現(xiàn)場廣告醒目〕C售樓資料完整準確D售樓人員服務態(tài)度好E售樓人員能及時解決問題，服務技巧較純熟您認為尚需改良的：A整體籌劃，客戶定位.B廣告設(shè)計C售樓人員服務態(tài)度D售樓人員服務技巧其它：交易員〔簽名〕：年月日尊客咨詢敬啟：本卷僅作為內(nèi)部資料完善本公司客戶服務之用，多謝您的支持〔商鋪〕工程名稱：物業(yè)編號：區(qū)室一尊客基本情況尊客貴姓：先生/女士：聯(lián)系：手機：尊客年齡A.25歲以下B.25--30歲C.30—35歲D.35--45歲E.45歲以上2.您受教育程度或相當于A.高中或以下B.中專C大專D.本科學士E.碩士以上3．您是：自由商人，從事：服裝□鞋業(yè)□電子□醫(yī)藥□百貨□副食□建材□餐飲□精品其它：B.企業(yè)雇主C.公務員D.企業(yè)職員您來自：您購置本物業(yè)的用途A．做生意B.投資〔a短線投資，b出租，c保值〕C.集團購置您的年收入狀況A.10萬-20萬元B.20-40萬C.40-60萬元D.60-100萬E.100萬以上7.您是否第一次購置商業(yè)物業(yè)A．是B.否8．您居住在：11.您認為對您適宜的付款方式：A一次性付款B銀行按揭12.您能負擔的首期款額是：A10萬以下B15萬元C20萬元左右D30萬元左右E50萬元左右13.您能負擔的月供是：A5000-10000元B15000-20000元C25000元以上14.您考慮的商鋪面積在：A.10M2以下B10-30M2C.30-50M2F.150-300M213.您考慮的商鋪價位在：A.1萬-2萬元/M2B2萬-5萬元/M2C.5萬-10萬元/MD.10-15萬/M2E.15-20萬/M2F.20萬/M2二您對本物業(yè)的意見您最關(guān)心的問題“〔請按重要程度排序，按數(shù)字標出〕□位置□人流量□交通便利性□商場規(guī)劃構(gòu)造□價格□付款方式該房產(chǎn)的各項法律手續(xù)□交樓期□開展商的信譽□地產(chǎn)代理公司的服務水準□物業(yè)管理其它：您最滿意本物業(yè)的哪些方面□價格□位置□付款方式□構(gòu)造□商場規(guī)劃構(gòu)造□物業(yè)管理□開展商的信譽□地產(chǎn)代理公司的服務質(zhì)素其它：3.您最不滿意本物業(yè)哪些方面□價格□位置□付款方式□構(gòu)造□商場規(guī)劃構(gòu)造□物業(yè)管理□開展商的信譽□地產(chǎn)代理公司的服務質(zhì)素其它：4.決定購置該物業(yè)您用了：三小時之內(nèi)□一天之內(nèi)□3天內(nèi)□一周左右□一個月左右□三個月左右□半年以上三您的信息來源咨詢：您是如何獲知該物業(yè)信息的A.報紙廣告B.路經(jīng)該地時偶然看到現(xiàn)場廣告C.看樓時順帶看到D.熟人朋友介紹E.參加展銷會其它：您大約是在何時看到該廣告的：年月您看到過幾次廣告：A1次B2-3次C3-5次D很屢次您獲知該物業(yè)信息的媒體為：A.報紙B.售樓書,宣傳單張C.播送電臺D.電視廣告E.公共汽車廣告F.其它:5.您認為報紙廣告最吸引您的是：A版面大夠搶眼B整體構(gòu)思新奇C文字具說服力其它：6．您認為現(xiàn)場廣告最吸引您的是：A現(xiàn)場整體氣氛B樣板房C圍墻廣告D廣告橫幅E廣告吊旗四您對我公司作為地產(chǎn)代理公司服務質(zhì)素的珍貴意見您認為較滿意的：A整體籌劃水準高，客戶定位準確B廣告整體有吸引力〔報紙廣告有吸引力，現(xiàn)場樣板房好，現(xiàn)場廣告醒目〕C售樓資料完整準確D售樓人員服務態(tài)度好E售樓人員能及時解決問題，服務技巧較純熟2．您認為尚需改良的：A整體籌劃，客戶定位.B廣告設(shè)計C售樓人員服務態(tài)度D售樓人員服務技巧其它：交易員〔簽名〕：年月日銷售答客問第一局部接待標準接聽的第一句話是什么在接聽時要做哪些工作客戶進門時我們應有什么反響遇到挑剔的客戶怎么辦遇到不講理的客戶怎么辦第二局部工程情況位置在哪價格如何臥室的窗戶如何，采光如何客廳的采光如何是否有建筑擋住景觀和視野廳房的電線、、電源插座分布是否合理是否方便使用是否預留國際互連網(wǎng)接口樓梯的寬度是多少是否可搬較大的家私每個單位可留幾個空調(diào)位和洞口分體和窗式可否使用廚房，衛(wèi)生間的地面是否略低地漏是否可保證積水的順利排放。下水管的位置是否影響樓宇和房間的美觀公共面積的裝修標準是什么樣的地價多少屬于幾級地價建筑成本多少怎樣計算小區(qū)面積有多大有何配套設(shè)施多少種戶型各種戶型的數(shù)量及分布外墻、玻璃的顏色裝修標準怎樣小區(qū)覆蓋率容積率綠化率實用率住宅構(gòu)造怎樣室內(nèi)層高多少屋頂?shù)母魺岷头浪幚碓鯓幼畲蟮馁u點在哪里預售許可證號是多少立新花園的開展商是誰物業(yè)管理設(shè)計單位承建商開展商情況怎樣何時入伙產(chǎn)權(quán)年限是多少房產(chǎn)證什么時候辦第三局部周邊配套周圍的環(huán)境怎樣交通狀況：通往市區(qū)的主要交通道路〔最便捷的干道〕主要往返車輛、班次：通往各個旅游景點的便捷干道、車輛班次。學校情況：各種學校的分布情況，位于什么地方；師職質(zhì)量，校園環(huán)境如何；各種學校對學生的收費標準，開設(shè)多少個班級。四、醫(yī)院情況：通往各醫(yī)院的主要道路，車輛班次；醫(yī)院的分布情況，位于什么地方；醫(yī)院的服務的檔次，收費標準，主要醫(yī)療設(shè)備情況。五、購物情況：大型購物場所的分布情況，位于什么地方；乘什么班次車輛到達；購物場所的環(huán)境、商品的質(zhì)量、價格如何；服務水平如何。六、銀行位于什么位置；銀行位于什么位置；銀行的服務質(zhì)量、服務內(nèi)容。七、郵局郵局的分布及地理位置；開設(shè)的服務內(nèi)容及質(zhì)量。八、文體娛樂和設(shè)施：分布情況及地理位置；服務內(nèi)容、質(zhì)量和級別；收費標準，信譽如何。九、菜市場：第四局部購置的程序和相關(guān)費用商鋪、住宅價格怎樣最低最高均價立新花園的認購程序付款方式和折扣方法現(xiàn)在銀行的利率是多少按揭系數(shù)按揭的月供是多少銀行利率：5年以下〔含5年〕，年利率5.31%；5年以上年利率為5.58%5、如果不是現(xiàn)金，可否用支票帳號是多少具體怎樣辦理手續(xù)可以用支票，不過要等支票到帳后才能開具正式收據(jù)6、除了房款外還有哪些費用7、租售價格怎樣8、開通管道煤氣、水、電、、有線電視的時間和費用9、入伙后還有哪些費用10、多買幾套可否優(yōu)惠11、簽訂正式合同以前可否轉(zhuǎn)讓應怎樣辦理手續(xù)可以轉(zhuǎn)讓，應在總銷售率達50%，支付房款也超過50%以后，須提出書面申請。12、由哪家銀行做按揭首期多少月供多少13、按揭在什么時候辦理怎樣辦理需要作哪些準備一般在簽訂正式合同以后的2個月左右時間。由開展商分期分批安排。14、按揭中會收取哪些費用一時無錢供樓，銀行會根據(jù)按揭合同規(guī)定的條款辦理，一期、二期銀行不會行使抵押處理權(quán)，但積累到一定程度、時間，銀行就會追討，并會發(fā)出催交通知。業(yè)主會根據(jù)余款的的數(shù)目決定是臨時借款，還是征得銀行的同意，將購置的房屋轉(zhuǎn)讓，所得款項歸還貸款；或是征得銀行同意，由新的購置者與銀行訂立抵押合同，由新的購置者繼續(xù)履行還款義務。15、銀行按揭供款期間假設(shè)銀行貸款利息發(fā)生變動，供款額是否發(fā)生變動，如何變動也發(fā)生變動，一般是在第二年年頭執(zhí)行。16、供樓過程中，我一時無錢供樓，應該怎么辦銀行在原那么上要求必須先付清房款后才可以將樓宇轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后的樓宇付清全部房款的，無須再貸款，但特殊情況下，如工作變動，收入減少，或是疾病等原因，確實無法按期還款的，可按上文辦理。17、供樓期間如果想轉(zhuǎn)讓，應怎樣辦理手續(xù)18、供樓時我提前還款應怎么辦可以，在征得銀行同意后辦理，不過要多交一個月貸款利息19、交樓時有哪些手續(xù)要辦20、房產(chǎn)權(quán)時候辦理由誰辦理在入伙竣工全部交清房款的前提下，由開發(fā)商將客戶明細資料上交國土局產(chǎn)權(quán)科后，在180天的時間內(nèi)辦好房產(chǎn)證，房產(chǎn)證由開發(fā)商統(tǒng)一負責辦理。第五局部物業(yè)管理及其他物業(yè)管理是什么公司，屬于幾級公司物業(yè)管理公司曾經(jīng)管理過哪些工程物業(yè)管理人員是否經(jīng)過專業(yè)培訓素質(zhì)如何物業(yè)管理公司提供哪些服務管理費用的收費標準是否按規(guī)定收取管理公司收取入伙費的金額由哪些費用構(gòu)成的水電費、煤氣費的收費標準是多少有線電視的收費標準物業(yè)公司對車位的收費標準是多少是否可停放人貨車汽車的停泊位是否安全假設(shè)失竊怎樣賠償管理公司是否承擔一定的責任該物業(yè)是否有備用發(fā)電機?它的電量輸出功率是多少?所放位置是否有噪音影響住戶和業(yè)主?蓄水池和水箱的水如何清潔衛(wèi)生公共走道、住戶樓梯是否有專職的工人清掃樓梯防盜門、路燈，中區(qū)路燈壞了是否有人及時修復消防裝置是否達標樓梯的消防箱是否設(shè)施齊全，水管是否可到達每一個房間垃圾通道的位置周圍是否干凈管理公司對垃圾的處理在正常居住期間是否會停水停電備用電機在停電后多長時間可以發(fā)電水箱和蓄水池中的水可以保證多長時間的用水物業(yè)小區(qū)的防盜措施是什么該采取什么樣防盜措施和防盜設(shè)施才比較安全該物業(yè)小區(qū)是否有閉路監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)管電梯、走廊通道中是否裝有閉路電視是否封閉陽臺是否可安裝防盜網(wǎng)物業(yè)公司可否為業(yè)主代理出租物業(yè)物業(yè)管理公司可否幫業(yè)主買菜、洗衣、清潔室內(nèi)衛(wèi)生、送小孩上學、照顧小孩、老人等服務收費多少住戶假設(shè)停電、停水管理公司該采取什么措施煤氣管道出現(xiàn)漏氣該怎樣處理是否另收費物業(yè)外墻開展商是否認期進展翻新裝修房屋頂、外墻滲水怎么辦房屋構(gòu)造是否可以改動裝修是否要押金如假設(shè)發(fā)生管理人員偷竊、打罵業(yè)主行為，物業(yè)管理公司將如何處理和賠償鋪位和住宅可以租到多少錢一個月周邊同類物業(yè)價格怎樣五、咨詢服務怎樣知道樓宇的開發(fā)是合法的該了解些什么該開展商曾開發(fā)過什么工程是否有實力信譽度如何如何識別開展商言行一致買樓花怎樣防止爛尾樓的風險怎樣防止購置重復再賣的房號物業(yè)的實用率是多少假設(shè)沒有這么高的實用率，開展商該如何賠償該樓宇所處位置是否有升值潛力定價的依據(jù)是什么是否較高或不太合理在我之前有幾個客戶已買了樓主要是什么階層人士購置這些人士購置樓宇的用途是什么如何識別物業(yè)銷售人員在銷售中有意隱瞞其實情況或帶有欺騙行為房地產(chǎn)專業(yè)知識〔與銷售相關(guān)專業(yè)知識〕工程銷售常識及根基知識問答銷售流程圖現(xiàn)房銷售期房銷售一次性付款貸款買房一次性付款貸款買房附：?代辦產(chǎn)權(quán)費用清單??代辦貸款代收費清單?在這里您可以了解到購房的步驟和購房所需要注意的事項?，F(xiàn)房銷售一次性付款A簽合同全部房款代辦產(chǎn)權(quán)費用身份證B進戶C拿房產(chǎn)證現(xiàn)房銷售貸款買房A簽合同貸款以外房款代辦產(chǎn)權(quán)費用代辦貸款費用身份證戶口簿結(jié)婚證公積金帳號〔區(qū)號：XXXXXX單位帳號：XXXXXX個人帳號：XXXXXXXX〕收入證明〔按揭用〕圖章B公證C進戶D拿房產(chǎn)證期房銷售一次性付款A簽合同##％房款身份證B簽房屋交接書身份證代辦產(chǎn)權(quán)費用#％房款C進戶〔物業(yè)管理費〕D拿房產(chǎn)證期房銷售貸款買房A簽合同##％房款代辦貸款費用身份證戶口簿結(jié)婚證公積金帳號<公積金>(區(qū)號:XXXXX單位帳號:XXXXXXXXX個人帳號:XXXXXXX)收入證明<按揭需>圖章B公證C兩個月內(nèi)付##％房款D簽房屋交接書身份證代辦產(chǎn)權(quán)費用##％房款E交房F拿房產(chǎn)證售樓程序認購手續(xù)和預購登記認購手續(xù)認購樓宇的買家必須持有身份證和認購定金，如認購樓宇的買家是法人代表的單位，買家應出示法人代表營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書、法人代表授權(quán)委托書及其法人代表代理人身份證復印件；買家選擇確定樓宇戶型、棟號、樓層、房號；買家選擇確定付款方式，如一次性付款、分期付款、銀行按揭；簽署?認購書?。買家與開發(fā)商授權(quán)代理人在認購書簽字，如法人代表的單位，還得加蓋公章；買家交付認購定金，并由收款單位開出收款收據(jù)交給買家。預購登記預先定購樓宇的買家，必須持有身份證和預購登記定金；如預購的買家是法人代表的單位，買家出示法人代表的?營業(yè)執(zhí)照?、法人代表證明書、法人代表委托書及其法人代表和代理人身份證復印件；買家選擇確定樓宇的戶型、棟號、樓層、房號；買賣雙方確定期限，由買家交付第一期房款，并確定交付其余房款的付款方式；簽訂?委托書?，買家與代理商雙方在?委托書?簽字，如法人代表單位，還得加蓋公章；買家交預付定購金，并由收款單位開出收款收據(jù)交給買家。辦理交付首期樓款和簽訂?商品房買賣合同?依照?認購書?和?委托書?的規(guī)定，接近首期付款時間的前三天要主動與買家聯(lián)系，通知買家三天后，將要交付首期樓款，并聯(lián)系安排好會見的時間；要持慎重的態(tài)度，認真考慮確定好付款方式，如銀行按揭，建筑期免息分期付款。因為?商品房買賣合同?一經(jīng)簽訂，就不可能更改，如不按合同執(zhí)行付款規(guī)定，賣家將作出終止合同，并不退回已交付的樓款的決定。因此，買家將承擔損失樓款的后果。3、怎樣處理買家交來支票、匯票的銀行票據(jù)支付樓款有的買家持有銀行票據(jù)，如支票、匯票。其付款單位名不是買家按?商品房買賣合同?所登記的名稱同一因此，買家必須持有銀行票據(jù)付款單位名稱〔財務簽章字樣同〕開具的擔保書，其內(nèi)容必須文言如附件三。4、辦理簽訂?商品房買賣合同?的手續(xù)：校對買家所持身份證明文件與?認購書?或?委托書?所登記的資料是否相符同一；檢驗買家交付定金的收款收據(jù)或預付定購金的收款收據(jù)；提供?商品房買賣合同?文本給買家認真審閱，當買家審閱該合同文本后，買家表示愿意簽訂該合同文本，方可填寫?商品房買賣合同?所需的資料。如買家表示不愿意簽訂該合同文本時，應向買家解釋，該合同文本是由政府職能部門——市規(guī)劃國土局統(tǒng)一制訂〔可將預售樓宇審批的程序和批復方法講解給買家了解〕。如未能使買家信服釋疑，可以提醒買家去請教自己的法律參謀，如律師或政府的職能部門，或自己信服的人。簽訂?商品房買賣合同?簽字、蓋章：?賣方必須出示?營業(yè)執(zhí)照?和?商品房預售許可證?；?賣方必須出示法人代表證明書和法人代表授權(quán)委托書；同時，出示法人代表身份證復印件，如由法人代表親筆簽字，可省略本項操作實務；?買賣雙方簽字，簽署時間，蓋章生效，如有要求公證處辦理公證手續(xù)，本項操作實務應移至市公證處辦理公證手續(xù)。如遇外銷那么必須通過公證處辦理公正手續(xù)，否那么合同無效；?依照合同規(guī)定，讓買賣雙方和各有關(guān)單位各執(zhí)一份合同；?買家交付首期樓宇款項，并由收款單位開具收款收據(jù)；?辦理銀行按揭手續(xù)，操作實務與?商品房買賣合同?大體相似。如有的開發(fā)商以較長期分期付款方式需簽訂?房屋分期付款合同?，操作實務與?商品房買賣合同?大體一樣。選擇“銀行按揭〞付款的個人需提供的資料：個人身份證及戶口本原件及復印件；填妥?個人購置商品房抵押貸款申請表?；收入證明或自有資金證明；與開展商簽訂并經(jīng)公正的?商品房買賣合同?；已交首期款項的證明原件及復印件；按揭銀行的活期存折；按揭銀行要求的其他資料或證明。房地產(chǎn)預售政策與法規(guī)〔具體根據(jù)當?shù)貙嶋H情況而定〕房地產(chǎn)預售管理依據(jù)深圳市政府的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)預售必須報市規(guī)劃田土局審批。如房地產(chǎn)預售審批工作按照?深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例?和國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章制度、市規(guī)劃國土局有關(guān)規(guī)定進展。申請房地產(chǎn)預售須備齊的文件??房地產(chǎn)預售申請書?；??房地產(chǎn)證?正本及?土地使用權(quán)出讓合同書?；??投資許可證?復印件；??建筑許可證?復印件；??開工許可證?復印件；?房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機構(gòu)、工程監(jiān)理機構(gòu)簽訂的預收款監(jiān)管協(xié)議；?經(jīng)市規(guī)劃國土局或分局批準的建設(shè)工程總平面圖、建筑物平、立、剖面圖、?由市規(guī)劃國土局或分局指定的測繪機構(gòu)出具的建筑面積分戶計算書匯總表；?經(jīng)深圳市注冊會計師審核的已投入開發(fā)建設(shè)資金額的驗資報告；?由工程監(jiān)理機構(gòu)出具的工程形象進度證明文件；?申請單位營業(yè)執(zhí)照復印件、法定代表人證明書、委托書、身份證復印件。預售的審批程序?qū)τ陬A售申請資料不齊的，分局辦公室不予受理；對于資料齊全的，分局辦公室收文編號后，于2天內(nèi)將預售申請資料轉(zhuǎn)分局房地產(chǎn)權(quán)管理科。分局房地產(chǎn)權(quán)登記管理科收文登記后，按以下條件審查預售申請，并實地考察工程形象進度：?土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；?取得?建筑許可證?和?開工許可證?；?除付清地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達工程預算投資總額的25%，并經(jīng)注冊會計師驗資；?房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機構(gòu)已簽訂預售監(jiān)管協(xié)議；?土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。關(guān)于預售申請資料的說明：?預收款監(jiān)管協(xié)議。?深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例?第三十六條規(guī)定“預收款應當由房地產(chǎn)開發(fā)商委托金融機構(gòu)代收。代收預售款的金融機構(gòu)應當為預售款的監(jiān)管機構(gòu)〞，第三十七條規(guī)定“預售款應當?？顚Ｓ茫晒こ瘫O(jiān)理機構(gòu)根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進度方案和工程實際進度，書面通知預售款監(jiān)管機構(gòu)向轉(zhuǎn)讓人劃款。非經(jīng)工程監(jiān)理機構(gòu)書面通知，預售款監(jiān)管機構(gòu)不得直接向轉(zhuǎn)讓人劃款。工程監(jiān)理機構(gòu)和預售款監(jiān)管機構(gòu)監(jiān)管不當，造成受讓人損失的，應當與房地產(chǎn)開發(fā)商承擔連帶賠償責任〞，所以要求報送房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機構(gòu)、工程監(jiān)理機構(gòu)簽訂的預售款監(jiān)管協(xié)議，以保障預購人的合法權(quán)益。??房地產(chǎn)證?正本。應由分局房地產(chǎn)權(quán)登記管理科收存至辦理轉(zhuǎn)移登記時，或在?房地產(chǎn)證?上注明“已批準預售，不得用于抵押〞字樣，加蓋分局公章后退還房地產(chǎn)開發(fā)商。?工程形象進度證明文件。由該工程的工程監(jiān)理機構(gòu)出具，一般要求多層建筑到達根基正負零，高層建筑到達主體三層。根據(jù)審查，分局房地產(chǎn)權(quán)登記管理科在10天內(nèi)完成預售申請的審查工作，分別按以下方法處理：?對于資料不實或形象進度不符合要求的預售申請，復函不同意預售，轉(zhuǎn)分局辦公室退文；?對于審查合格的預售申請，由房地產(chǎn)權(quán)登記管理科報分局領(lǐng)導審批；?對于建筑面積超過?建筑許可證?中規(guī)定面積的情況，不予批準，由分局房地產(chǎn)登記管理科復函申請單位；分局領(lǐng)導在5天內(nèi)完成預售申請審批工作。獲批準的預售工程，由分局房地產(chǎn)登記管理科發(fā)給預售申請單位?房地產(chǎn)預售許可證?、?深圳市商品房買賣合同?文本〔見附件一、二〕，同時填寫發(fā)證登記表和領(lǐng)取合同登記表。此項工作3天內(nèi)完成。需申請外銷的商品住宅工程，房地產(chǎn)開發(fā)商還須向市局提出申請。獲批準預售房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商憑?房地產(chǎn)預售許可證?在報刊上登載售樓廣告時，須在報刊上注明?房地產(chǎn)預售許可證?號碼及登載公開售樓的時間、地點、方式等。外銷的，還須憑?商品住宅外銷許可證?。沒有提交證書的，廣告經(jīng)營單位應當拒絕為其登載售樓廣告。分局房地產(chǎn)權(quán)登記管理科派工作人員到現(xiàn)場監(jiān)視房地產(chǎn)開發(fā)商按批準的內(nèi)容公開售樓。房地產(chǎn)開發(fā)商應當在預售的房地產(chǎn)買賣合同簽訂后每7天將買賣合同向分局房地產(chǎn)權(quán)登記管理科備案。違反規(guī)定的處分房地產(chǎn)開發(fā)商未經(jīng)批準預售房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓行為無效，由分局地政建設(shè)檢查隊沒收其非法所得，并處以轉(zhuǎn)讓價10%以下的罰款，再由市局發(fā)文，視情節(jié)輕重對房地產(chǎn)開發(fā)商作出不予資質(zhì)年審或者撤消房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處分。房地產(chǎn)開發(fā)商未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報分局房地產(chǎn)權(quán)登記管理科備案而預售房地產(chǎn)的，由分局地政建設(shè)監(jiān)察隊對其處以轉(zhuǎn)讓價款5%以下的罰款，并由市局發(fā)文，視情節(jié)輕重作出警告、不予資質(zhì)年審或者撤消房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處分。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問答1、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公正手續(xù)按照有關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)合同當事人一方為境外人士或機構(gòu)時，須辦理合同公正手續(xù)。2、什么叫房屋的基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳外圍以上水平投影面積。3、什么叫房屋的建筑面積房屋的建筑面積包括哪些房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻〔或外柱〕外圍以內(nèi)水平投影面積之和。房屋的建筑面積包括使用面積〔深圳的使用面積包括墻體的面積〕和公共面積兩局部。4、什么叫房屋的公共面積房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨棚、突出屋面有維護構(gòu)造的樓梯間、水箱間、電梯機房等。5、房屋的公共面積如何分攤每戶〔或單位〕應分攤的公共面積按如下原那么進展計算：?有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進展計算；?如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進展分攤。即：每戶應分攤的公共面積=應分攤公共面積÷各戶使用面積之和×每戶使用面積6、樓花是否可以轉(zhuǎn)讓預購的樓花當預購方付足購房價款總額25%以上時，可憑已在登記機構(gòu)備案的買賣合同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背書上載明再轉(zhuǎn)讓的價格等情況。7、什么情況下，房地產(chǎn)贈與免交土地增值費父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈與、交換免交土地增值費。8、房地產(chǎn)開發(fā)商預售商品房地產(chǎn)時應符合什么條件房地產(chǎn)開發(fā)商預售房地產(chǎn)應當符合以下條件：?土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；?取得?建筑許可證?和?開工許可證?；?除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計師驗資；?房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議；?土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機構(gòu)核準后，發(fā)給?房地產(chǎn)預售許可證?。核定為外銷的商品住宅，還應發(fā)給?商品住宅外銷許可證?。向開展商購置一手商品房申請登記時，購房者應交的稅費有哪些?印花稅：數(shù)額為交易價的萬分之五，每證另貼花5元；?登記費：數(shù)額為交易價的千分之一。申請抵押登記應提交什么文件??房地產(chǎn)抵押登記申請書?；?房地產(chǎn)權(quán)利證書；?身份證明；?主合同和抵押合同。非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準文件；預購的房地產(chǎn)抵押時，應提交本條第〔1〕、〔3〕、〔4〕項規(guī)定的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語住宅供家庭居住使用的建筑。套型按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。居住空間系指臥室、起居室〔廳〕的使用空間。臥室供居住者睡眠、休息的空間。起居室〔廳〕供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。廚房供居住者進展炊事活動的空間。衛(wèi)生間供居住者進展便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。使用面積房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等構(gòu)造造和保溫層的面積。標準層平面布置一樣的住宅樓層。層高上下兩層樓面或樓面與地面之間的行和垂直距離。室內(nèi)凈高樓面或地面至上部樓板底面或頂?shù)酌嬷g的垂直距離。陽臺供居住者進展室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺供居住者進展室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的局部。過道住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。壁柜住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。16、吊柜住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。17、躍層住宅套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。18、自然層數(shù)按樓板、地板構(gòu)造分層的樓層數(shù)。19、中間層底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。20、單元式高層住宅由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。21、塔式高層住宅以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。22、通廊式高層住宅由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住房的高層住宅。23、走廊住宅套外使用的水平交通空間。24、地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。25、半地下室房間地面低于室外地平面的高度的超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。營銷技巧公司的形象代表公司經(jīng)營理念的傳遞者客戶購樓的引導者/專業(yè)參謀將樓盤推介給客戶的專家將客戶意見向公司反映的媒介是客戶最好的朋友市場信息的收集者具有創(chuàng)新精神、卓越表現(xiàn)的追求傳遞公司的信息了解客戶對樓盤的興趣和愛好幫助客戶選擇最能滿足他們需要的樓盤向客戶介紹所推薦樓盤相對于競爭對手樓盤的優(yōu)點答復客戶提出的疑問幫助客戶解決問題引導、說服客戶下決心購置向客戶介紹售后服務讓客戶相信購置此樓盤是明智的選擇熱情友好、樂于助人提供快捷的服務外表整潔有禮貌與耐心介紹所購樓盤的優(yōu)點及適當?shù)娜秉c耐心傾聽客戶的意見和要求能提供建設(shè)性的意見能提供準確的信息幫客戶選擇適宜的樓盤和介紹服務工程關(guān)心客戶的利益，急客戶所急竭盡全力為客戶服務記住客戶的偏好幫助客戶做出正確的選擇基本營銷技巧作為業(yè)內(nèi)人士，你必須：了解其他房地產(chǎn)企業(yè)及其他房地產(chǎn)工程的情況是完全必要的。因為你只有了解他們，你才知道所遇到的競爭和挑戰(zhàn)程度。銷售人員的素質(zhì)與形象：嚴謹?shù)霓k事作風是房地產(chǎn)營銷人士不可缺少的素質(zhì)。思維敏捷、口齒伶俐、心理承受能力強是銷售人員的基本素質(zhì)。自信、熱情開朗、衣著整齊干凈、舉止大方得體將會給客戶樹立一個良好的形象。銷售人員接聽的基本技巧：是銷售人員與客戶取得聯(lián)系和保持聯(lián)絡(luò)的重要工具。接聽時，最好面部保持微笑，你笑著講話時，客戶在電話中可以感覺到你的笑容。接聽要始終如一地保持禮貌、熱情的態(tài)度，講話要清楚并注意節(jié)奏，善于傾聽客戶的訴說，引導客戶將其顧慮和期望表達出來。跟客戶見過面以后，應該經(jīng)常主動用與客戶聯(lián)絡(luò)感情，但決不要催促客戶下決心。銷售人員應該知道的：基本的房地產(chǎn)專業(yè)知識；對建筑、金融、城市經(jīng)濟等專業(yè)知識有相當程度的了解；掌握心理學、行為學等綜合知識；掌握觀察技巧、語言技巧和身體語言技巧：了解目標客戶屬于哪一階層，心理承受力、行為習慣等；衣著得體，穩(wěn)重的商業(yè)服飾。女性不宜配帶夸張的首飾。正確了解客戶心理：在購房行為過程中，購房客戶的心理變化要比購置其他動產(chǎn)產(chǎn)品更為復雜和緩慢得多。因此，了解客戶的心理及其變化過程，將會使房地產(chǎn)營銷得心應手。了解客戶的購置動機：是什么原因促使客戶要買樓。銷售人員在了解購房動機后就可大致地推斷出客戶的一系列心理變化，就可以對癥下藥，從而到達銷售的目的?？蛻舢a(chǎn)生了購房的欲望后，買什么樣的樓和哪個樓比較好一點是所有消費者的普遍心態(tài)。有經(jīng)歷的銷售員是能夠迅速地從客戶的言行中判斷出其特殊品位和傾向，并由此來調(diào)整自己的銷售策略與技巧?？蛻魬鸺记桑何锤闱宄阆肓私獾膯栴}之前，絕不可隨意地下結(jié)論。列出所有可能被問及的問題，并擬定標準答案；不單為正面的問題，更要為負面的問題做好準備。把每個答案變成傳達關(guān)鍵住處的時機；記?。耗闶菢I(yè)內(nèi)人士，所以外表、談吐要像專業(yè)者，給人的感覺要象專家；洽談期間應該做的：態(tài)度開放而老實；采取正面的態(tài)度——不談從前的交情；用詞清楚簡潔——防止使用客戶不懂的行內(nèi)術(shù)語，除非絕對必要，但要向客戶解釋清楚。要有想象力——可采用圖表、統(tǒng)計或案例說明；提供有力的說明依據(jù)；眼睛要望著發(fā)問的人，保持微笑；留心聆聽，確定自己的客戶所提出的每一個問題。洽談中不應該做的：猜測；催促客戶買樓；如果不知道正確答案，要老實地說這方面我不大清楚，但我可替你找出答案；遇到一個想攻擊你有敵意的客戶，不可驚慌失措，必須保持鎮(zhèn)定，要有承受力；自我辯護：盡量防止表現(xiàn)出自我辯護的態(tài)度。如何處理數(shù)據(jù)資料：提出可供比較的脈絡(luò)〔例：周邊物業(yè)、價格比較等〕舉例說明。提防陷阱：強迫你作出選擇；硬說你講過某些話；提假設(shè)性問題長時期地停頓，通常藉此使你繼續(xù)說話。關(guān)