次級房貸風(fēng)暴

房地產(chǎn)投資分析1為什麼要買房子房子可以保值，尤其在通膨時房子是一種投資工具等待長期增值出租賺取租金加工改建後出售可以節(jié)稅-房屋貸款利息扣除儲蓄特別扣除額利息(當年銀行定存利息)後，可列舉扣除避開搬遷不便－相對於租房子2買房子之可能風(fēng)險可能的風(fēng)險說明應(yīng)對方式短期資金減少相對於股票基金，不動產(chǎn)需要較多資金，且短期回收不易購買時需做財務(wù)規(guī)劃意外損失萬一發(fā)生火災(zāi)地震水災(zāi)挑選時需要考慮建材及地點，或投保房屋之火險水險地震險賣出轉(zhuǎn)手不易通常需要花一段時間才能轉(zhuǎn)手，也可能降價求售不要將所有資金拿出買房子，及慎選投資個案交易風(fēng)險如買到瑕疵品，及金額較大透過信用良好之仲介3購屋決策

(1)自我實力的評估自備款要多一點可接受的貸款負擔付款方式：預(yù)售屋和中古屋的付款方式不同，預(yù)售屋由於工期長可分許多階段繳付，對於自備款不多，但每個月收入較寬裕且不需即時居住的人較適合購買；而中古屋雖需準備較多自備款，但可立刻入住。4購屋決策過程

(2)選擇購屋區(qū)域(a)自住或投資；(b)環(huán)境因素；(c)居家品質(zhì)

考慮下列問題：(1)是否為所想要去住的地方？安擔憂靜？安擔憂全？(2)上班上學(xué)便利嗎？(3)購物便利嗎？小孩子上學(xué)便利嗎？有沒有地方玩？(4)停車方不便利？還是要再買車位？(5)房子的狀態(tài)好嗎？(6)要不要再花很多錢去維修？去裝潢、或做結(jié)構(gòu)的改變？(7)管理費如何算？(8)房子有無附家俱？(9)產(chǎn)權(quán)清不清晰?5租房子的好處

租房子無需負擔房屋稅、地價稅、受益費、保險費、貸款利息…等。換租房子不需繳交大筆的房屋仲介公司的仲介費或是土地增值稅。換租房子不需繳契稅、代書費、規(guī)費、監(jiān)證費……等費用。租房子每年不需負擔大筆的裝潢費、維修費?？梢员荛_掉當房地產(chǎn)業(yè)不景氣時所造成的房價跌價損失。資金的運用較有彈性，沒有負債的壓力。6買房子的好處買房子會讓整個家庭有落地生根的歸屬感?？梢砸罁?jù)自己的意思來規(guī)劃、裝潢。不會像租屋時有機會與房東或是房客起衝突、糾紛。有房子代表信用的保證，想要向銀行再融資做些投資時可做為抵押品。不須要擔心租約到期或是房東臨時要收回房子時，必須重新花很多時間尋找新的地點。7需求的考量人的因素生活需求考慮未來地點房子本身8人1.家裡人口數(shù)2.居民素質(zhì)決定房間數(shù)孝親房，給老人家住的未來小孩房間，考慮未來旁邊居民年齡層，老人居多?農(nóng)民/工人/白領(lǐng)階級要點一：考慮人的問題須要準備幾個房間?由於現(xiàn)在上班族幾乎是早上出門，晚上回家，因此，家中常常沒人在家，所以，最擔心的應(yīng)該是小偷光顧，所以需考慮鄰里居民素質(zhì)。9事1.工作2.學(xué)校(中小學(xué))3.市場，商場4.交通便利性國中國小市場黃昏市場醫(yī)院診所藥房餐廳火車站捷運公車站食衣百貨商店街高速馬路育游泳池公園綠地樂住行康要點二：考慮生活上需求的問題球場10時1.通勤時間2.未來發(fā)展3.年老退休4.貸款問題上下班通勤的時間，是否可以接受?地區(qū)未來的發(fā)展性為何?是否適合養(yǎng)老?有醫(yī)院？負擔的起?要點三：考慮未來的問題11地1.地區(qū)，地點2.地形，地貌3.自然災(zāi)害4.生活環(huán)境5.出入通道花蓮市/壽豐/郊區(qū)/市區(qū)/馬路旁/小社區(qū)平地，坡地..颱風(fēng)，雨季，地震帶，水土保持，河川，地勢，..白天及晚上都要看，噪音?工廠?菜市場?出入的通道是否狹窄?是否為私設(shè)道路?要點四：考慮地點的問題12米6米若為私設(shè)道路確定要留意路權(quán)運用權(quán)?12要點四：考慮地點的問題(con’t)100年來臺灣全部觀測到的地震分布地震13要點四：考慮地點的問題地震規(guī)模大於4.0以上的地震規(guī)模大於6.0以上的地震規(guī)模大於7.0以上的地震最大的為8.2，1920年發(fā)生在花蓮?fù)夂?4要點五：考慮房子本身的問題1.建物種類2.建物品質(zhì)3.坪數(shù)，房間數(shù)4.車位5.廚衛(wèi)設(shè)備獨棟、雙併、連併、公寓、社區(qū)型，…地基、牆厚、結(jié)構(gòu)、磁磚、外觀，…每個房間約需3坪以上才舒適..車位已經(jīng)是必備條件了，1個或2個?需留意廠牌，可多參考。若希望摯友多來家裡，需留意外圍停車問題.a.小家庭3~4人：3房2廳2衛(wèi)，實坪約30坪(公寓)b.中型家庭5~6人：4房2廳2衛(wèi)，實坪約42坪(公寓)a.廚衛(wèi)設(shè)備若不喜歡建商供應(yīng)的款式，可更換，會退錢b.有些供應(yīng)座艙式淋浴，可沖灑，360度淋浴，聽音樂，甚至可以做蒸汽浴；或者供應(yīng)按摩浴缸，這一項就必須留意浴室空間大小，浴室坪數(shù)須在6坪以上。15要點五：考慮房子本身的問題(2)7.格局，方位8.屋齡9.契約10.建商商譽6.視野高樓視野好，但風(fēng)大，地震振幅大.若為大樓公寓，須留意低樓層會比較便宜，不只是因為視野不好，因為年份一久，管路易因堵塞，造成其他問題可參考適合自己命格的格局方位，若不信這些，盡量不要買西曬，路沖的房子屋齡除了房子的老舊問題，還牽扯到貸款年限的問題一切口頭上的保證沒有法律效力，白紙黑字寫下來才算數(shù)盡量透過各種管道了解建商的商譽尤其是預(yù)售屋，須留意建築執(zhí)照，土地權(quán)狀16序.概念需求高標準低標準實力低實力高實力實力足夠可以購買高標準的房子實力僅僅足夠購買低標準的房子購屋策略的取捨a.騎驢找馬型b.一勞永逸型以實力做主要考量購買負擔得起的房子策略出發(fā)點以需求做主要考量購買夢想中的房子優(yōu)點缺點減少租房子的支出可知道好房子好在哪裡真正符合自己的需求不須再搬家，增值率高簡潔買到不合適的房子過幾年還要換房子折價率高價格高，實力不夠…須多幾年的房租支出實力足夠卻買了低標準的房子高標準的房子買不起購屋需求總和17一.需求的考量考量的原則：人事時地物18產(chǎn)品的考量19室內(nèi)空間3房2廳的房子(以公寓為例)1.客廳2.廚房+餐廳4.主臥室5.臥室x23.衛(wèi)浴x2客廳6.1p4.5m4.5m2.1m2.35m廚房2.0p餐廳2.26p3.18m4m臥室13.6p臥室23.6p衛(wèi)浴11.4p4m3.6m主臥室4.4p玄關(guān)1.5p走廊2.6p3.8m工作陽臺1.7p主建物=29p+)附屬建物=3.7p32.7p32.7p/(1-公設(shè)比)=32.7/77%=42.5p6.玄關(guān)+走廊7.陽臺x2陽臺2.0p1.5m衛(wèi)浴21.7p1.9m203房2廳的房子(以透天為例，二樓半)室內(nèi)空間客廳7.2p5.2m2.1m2.35m廚房2.16p餐廳2.07p3.39m衛(wèi)浴11.4p玄關(guān)0.8p工作間1.5p梯間1.6p梯間4.18p衛(wèi)浴21.58p臥室13.34p主臥室6.42p梯間2.83p衛(wèi)浴31.34p臥室23.34p露臺8.0p1F2F3F5.1m前面可以停1輛車子地坪=23.67p建坪=37.97p1.客廳2.廚房+餐廳4.主臥室5.臥室x23.衛(wèi)浴x36.玄關(guān)+走廊7.陽臺+露臺8.花園(可停車)21商品的考量地段格局、採光、通風(fēng)、視野： a.留意建築物的建築型式、棟距 b.留意窗子的型式、大小、顏色、厚度、氣密 c.管道間、柱位、樑位、樑深、樓高、淨高門、廚具、衛(wèi)浴設(shè)備建材：外觀、管線材料停車場車道斜度平安設(shè)施公共設(shè)施、省能設(shè)施22商品的考量-地段建商個案產(chǎn)品鄰近之公共設(shè)施項目分析23商品的考量-建築物的建築型式口字型ㄇ字型L字型T字型一字型其他油煙不易排出噪音在中庭迴繞，低樓層採光不良兩面採光三面採光幾乎四面採光煙窗效應(yīng)24商品的考量-室內(nèi)格局25房屋內(nèi)部格式－一樓26房屋內(nèi)部格式－二樓27商品的考量-樑深、樓高、淨高樓高淨高樑深主樑次樑樑下淨高28商品的考量-公共設(shè)施，省能設(shè)施公設(shè)越多，未來的維修費用越多a.若有噴水池、流水、小溪、或者水迴廊的設(shè)計需留意是否有水循環(huán)設(shè)計，以節(jié)省水費之浪費b.儲水槽容量，是否足夠停水一天之全部用戶用量c.地下室是否有抽水馬達，個數(shù)d.停電時，發(fā)電機之發(fā)電量e.進出平安管制措施29現(xiàn)今預(yù)售屋供應(yīng)之公共設(shè)施分析商品的考量-公共設(shè)施，省能設(shè)施30商品的考量-風(fēng)水先看命盤，命格之適合方位陸路屋角/柱子1.外在環(huán)境門/主要通道廁所衛(wèi)浴/神明廳樑柱位置2.內(nèi)在環(huán)境31商品的考量-風(fēng)水先看命盤，命格之適合方位a.算命/看自己適合的方位，運用指北針現(xiàn)場量b.房屋不行正東向、正西向、正南向、正北向EWSNc.房子的前面後面(看客廳窗戶方向)門客廳前後門客廳前後龍虎虎龍32商品的考量-風(fēng)水陸路陸沖廟宇，公家機關(guān)，生意適合，有興旺之象.但是不適合住家，必受刀光之災(zāi)33商品的考量-風(fēng)水看旁邊的房子，或者建築物，是否有柱子、柱角，屋角對到房子的門、窗等a.基地型的房子，屋子確定兩兩相對.柱子對柱子b.不要屋角對到的房子屋角人不平安門、窗的視野盡量不要受阻，房子不要面山.心胸才會開闊.34

財務(wù)融資方法35七種市面上最常見之房貸類型一、指數(shù)型房貸

所謂的指數(shù)型房貸，就是一種會隨著基準利率上下浮動的利率。此一基準利率的制定方式，各家銀行各有不同的定義，最常見的是以中華郵政，或國內(nèi)某幾大行庫定儲利率平均值為基準值，因此每當利率調(diào)升時，此一指標利率也會隨之上揚。

二、固定型房貸

從這款房貸產(chǎn)品的名稱，不難看出其最大的特色，就是固定式的利率。最大的好處，是較不受利率上漲影響，且房貸戶可以駕馭每月須繳交之房貸本息多寡，有效的規(guī)劃每月的財務(wù)收支。

36七種市面上最常見之房貸類型三、理財型房貸

所謂理財型房貸，就是指除了一般房屋貸款外，還有一個循環(huán)透支額度，可以讓貸款戶在資金調(diào)度運作上，更加靈活；且還可隨借隨還，申貸額度又高，這些都是理財型房貸的優(yōu)點。不過，也正因為如此，理財型房貸的利率往往比一般房貸，至少高出一至二%。

四、理債型房貸

理債型房貸就是以不動產(chǎn)為擔保品，整合承貸戶信用卡或現(xiàn)金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說，就是以利率相對較低的房貸款項，償還利率較高的負債，是一種「整合負債」型的房貸產(chǎn)品。

五、壽險型房貸

壽險型房貸，就是與保險結(jié)合的房貸產(chǎn)品。其優(yōu)點在於，一旦承貸戶意外身故，則等同於房貸金額的保險理賠金，就可以優(yōu)先作為清償房貸之用，避開不動產(chǎn)因無法按時繳交本息，而遭銀行收回。37七種市面上最常見之房貸類型六、保證保險型房貸

「保證保險型房貸」，則是指房貸戶因自備款不足或信用條件不足，導(dǎo)致申貸金額不敷需求時，即可利用「額外投保」的方式，增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額，而銀行業(yè)者也可透過保證保險，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司，可謂各取所需。

七、抵利型房貸

抵利型房貸就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金，但並非將存款領(lǐng)出、干脆償還本金，存款本身依舊在房貸戶名下。但選擇抵利型房貸，卻可讓承貸戶因此減少利息支出，降低每月攤還金額或縮短還款期，但存款帳戶無利息收入。此外，抵利型房貸最大的好處，就是當承貸戶在有需求的時候，仍可動用此一存款。

38指數(shù)型房屋貸款利息=銀行放款利率+加碼利息還款方式a.本息固定攤還b.本金固定攤還：每期還款之本金與利息之總和固定.本金利息1234567812345678：每期還款之本金固定與利息依當時本金換算.貸款種類39寬限期限之計算方法貸款年限20年，寬限3年.=還款期間共計23年.20年初期3年只還利息，不還本金原本20攤還的本金，集中在後面的17年中攤還.期間仍為20年40不動產(chǎn)稅費可分為靜態(tài)和動態(tài)兩種，靜態(tài)稅費是指在未移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)的狀態(tài)下所應(yīng)繳納的稅費；動態(tài)稅費是指產(chǎn)權(quán)有所移轉(zhuǎn)時應(yīng)繳納的稅費，其包括種類如右：相關(guān)稅賦41契稅不動產(chǎn)之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有等緣由取得全部權(quán)時，均應(yīng)購用公定契紙，申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區(qū)域之土地免徵契稅（契稅條例其次條）定義

稅率

計算契稅稅額＝契價×稅率「契價」係指契約之價，為稅捐稽徵機關(guān)就建物全部權(quán)移轉(zhuǎn)時，核課契稅之建物全部價值，此與房屋之現(xiàn)值稍有不同，其核定價值之面積範圍，除主建物之外，尚包括共同運用及附屬建物面積在內(nèi)；42印花稅印花稅是一種憑證稅，凡是書立並運用的憑證（如契約）都要繳納此稅，因此您的不動產(chǎn)買賣或贈與契約，必須繳納印花稅才具契約效力。定義

計算印花稅額＝公定契約書上之房地總價×１0/00物權(quán)契約之印花稅稅額是依公定契約書上的權(quán)利價值總額核課，計算公式如下：登記規(guī)費

申請為土地權(quán)利變更登記，應(yīng)由權(quán)利人按申報地價或權(quán)利價值千分之一(１0/00)繳納登記費稅率43地價稅就全部權(quán)人在每始終轄市或縣（市）轄區(qū)內(nèi)已規(guī)定地價之土地公告地價總額所課的稅。（土地稅法第十五條）定義

地價稅採累進稅率課稅，其稅率如下表：地價總額超過累進起點時，則按下表累進課稅：累進起點地價＝土地所在之直轄市或縣（市）規(guī)定地價總額－工、礦、農(nóng)用地及免稅地價總額÷土地所在之直轄市或縣（市）規(guī)定地價總面積－工、礦、農(nóng)業(yè)用地及免稅地之地價面積（公畝）×7（公畝）稅率44

計算應(yīng)課徵稅額＝申報地價×持有面積×稅率地價稅開徵期間：每年11月16日至12月15日止課徵期間：每年一月一日至十二月三十一日，每年徵收一次。納稅義務(wù)基準日：為有利徵收稅款義務(wù)人之認定，以9月15日為納稅義務(wù)基準日亦即各年期之地價稅均以9月15日當天土地登記簿所記載之全部權(quán)人或典權(quán)人為納稅義務(wù)對象45房屋稅凡地面上的房屋，或是能增加房屋運用價值的建築改良物，都要固定課徵的財產(chǎn)稅，亦即無論是否為違章建築，只要是房屋或建築改良物者皆一律應(yīng)課徵房屋稅。定義開徵期間：每年5月1日至5月31日止課徵期間：前年七月一日至今年六月三十日稅率

計算應(yīng)課徵稅額＝房屋現(xiàn)值×稅率46各種費用475.虛坪與實坪?3.平方公尺與坪數(shù)之換算?4.地坪，建坪，持分?7.建蔽率與容積率?8.地基分類?6.樓層高度?1.土地權(quán)狀，建築執(zhí)照，運用執(zhí)照?2.公設(shè)道路與私設(shè)道路?9.路寬8米原委有多寬?買屋時應(yīng)留意事項481.土地權(quán)狀、建築執(zhí)照、運用執(zhí)照?a.土地權(quán)狀：為土地全部人證明留意建商本身是否持有基地之土地權(quán)狀，還是與地主合資建屋b.建築執(zhí)照：政府核準於基地上蓋房子之執(zhí)照留意建商必須取得建築執(zhí)照才可以開始預(yù)售c.運用執(zhí)照：結(jié)構(gòu)完成，政府堪驗後核發(fā)運用執(zhí)照492.公設(shè)道路與私設(shè)道路?a.公設(shè)道路：土地全部權(quán)為政府全部，道路之維持成本皆由政府負擔b.私設(shè)道路：既有道路，土地全部權(quán)屬於私人，須有道路運用權(quán).公設(shè)道路私設(shè)道路私設(shè)道路由於為社區(qū)之私設(shè)道路，通常在買屋時須要持分地權(quán)，因此，確定會擁有運用權(quán).私設(shè)道路有個缺點，就是未來須支出維修費用。此段道路為非社區(qū)內(nèi)道路，須留意是否須分攤持分，若無，須留意運用權(quán)。503.平方公尺與坪數(shù)之換算?1平方公尺=0.3025坪6m10m面積=6mx10m=60m2=60x0.3025=18.15坪310514.地坪，建坪，持分?a.透天b.社區(qū)型透天8m20m15m5m地坪=20x8x0.3025=48.4坪假設(shè)蓋3層樓建坪=15x5x0.3025x3=68.0625坪18m6m30m12m6m12m會有兩張土地權(quán)狀一張=12x6x0.3025=21.78坪另外一張(持分)=18x6x0.3025/6=5.445坪社區(qū)道路525.虛坪與實坪?通常銷售員告訴你的有99%都是虛坪。虛坪=建築物面積+公共設(shè)施面積實坪=建築物面積a.非社區(qū)型透天：須留意地坪與建坪b.社區(qū)型透天：須留意地坪與建坪，還有持分，或者公設(shè)面積c.公寓：須留意建坪與公設(shè)面積536.樓層高度?挑空一樓地板二樓地板一樓天花板h1<=4.2m二樓天花板h2<=3.6m挑空面積>=15m2，約4.5坪，

挑空高度<=6m挑空面積不得超過該樓層之1/3

或100m2(約30.25坪)-每單位僅能一處挑空

H<=6mArea<=4.5坪h>=1.7m54

所謂夾層係指夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內(nèi)夾層面積之和，不得超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺，超過者應(yīng)視為另一樓層。夾層面積應(yīng)計入樓地板面積檢討容積率，其經(jīng)依法核準建立者，即可登記產(chǎn)權(quán)。所謂挑空係指部分居室例如客廳，提高其樓層高度，使該部分居室具有二層以上之空間高度，以獲得較大之視野及採光，藉以創(chuàng)造活潑而具有變化之室內(nèi)環(huán)境。「夾層」其以外部分亦即所謂挑空部分。挑空部分因其無樓板，得不計入樓地板面積。所謂挑高係指建築物之樓層高度設(shè)計，採用比一般規(guī)定三．六公尺或?qū)嶋H需求為高者?，F(xiàn)行建築技術(shù)規(guī)則規(guī)定，住宅及集合住宅等類似用途建築物地面一層樓高度不得超過四?二公尺，其餘各樓層之樓層高度均不得超過三?六公尺，但其他用途建築物因無樓層高度規(guī)定，常有挑高之情形。6.樓層高度?557.建蔽率與容積率?建蔽率=基地坪數(shù)建物1F坪數(shù)容積率=基地坪數(shù)總建坪ww23LL34建蔽率=50%共6F容積率=300%建蔽率=50%56建蔽率乃指一塊建築基地內(nèi)，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）與基地面積之比例容積率：指每層﹝不包括地下室﹞樓地板面積之和與基地面積之比，舉例來說地100坪，每層樓地板面積總和250坪，容積率即為250%7.建蔽率與容積率?578.地基分類?地基之形式分淺基礎(chǔ)與深基礎(chǔ)兩種，一般透天房屋都運用淺基礎(chǔ)，公寓大樓才運用深基礎(chǔ).淺基礎(chǔ)：一般深度不得少於60cm(1).獨立基礎(chǔ)(腳)(2).聯(lián)合基礎(chǔ)(腳)(3).連續(xù)基礎(chǔ)(腳)(4).筏式基礎(chǔ)(腳)589.路寬8米原委有多寬?6米路寬，8米路寬時，怎樣計算或感覺路原委有多寬?NISSIANCefiro2.049201780MITSUBISHSAVRIN47001780BENZSClass51581866NISSIANMarch37201585FormosaMatiz34951495BMWMiniCooper362616886米5.5米8米7.5米12米12345611.2米12345678