居外：2022年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

DB私人住DB私人住組屋122今年，私人住宅和組屋轉(zhuǎn)售市場(chǎng)皆達(dá)成了不俗的銷售額。私人住宅房產(chǎn)的價(jià)格連續(xù)六季度上漲，在2021年第三季度達(dá)至新高。至于組屋轉(zhuǎn)售市場(chǎng)，價(jià)格也在同一季度達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的水平。新加坡市區(qū)重建局(URA)的資料顯示，私人住宅房?jī)r(jià)在2021年前三個(gè)季度增長(zhǎng)了5.3%，一舉超過2019和2020年的全年增長(zhǎng)。位于其他中央?yún)^(qū)(RCR)的城市邊緣公寓單位和有地房產(chǎn)的價(jià)格在上個(gè)季度達(dá)到高峰；中央?yún)^(qū)以外(OCR)城郊公寓單位價(jià)格在第二季度創(chuàng)下新高?？焖偕蠞q的價(jià)格并沒有打擊需求量。今年推出的項(xiàng)目銷售額都非常不錯(cuò)。2021年前9個(gè)月售出了超過25,000套私人住宅(執(zhí)行共管公寓除外)。這比過去三年的年銷售額來得要高。大批組屋升級(jí)者購(gòu)置郊區(qū)和城市邊緣的公寓，助長(zhǎng)了私人住宅的需求量。趁著組屋轉(zhuǎn)售價(jià)格高漲，許多業(yè)主紛紛出售房產(chǎn)套現(xiàn)獲利，并購(gòu)置另一處房產(chǎn)。其余新加坡人購(gòu)置私人住宅是因?yàn)閾?dān)心經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，房產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步攀升。經(jīng)歷了今年出色的表現(xiàn)后，明年的房地逐步放寬的邊境限制，將支持面向消費(fèi)者的行業(yè)的復(fù)蘇進(jìn)程，并緩解部分行業(yè)勞工短缺的問題。新加坡經(jīng)濟(jì)有望在明年表現(xiàn)良好，這將改善市場(chǎng)情緒并增強(qiáng)買家信心。很多新加坡人、永久居民和外籍人士將返回新加坡，而他們之中也有人將置產(chǎn)定居。許多發(fā)展商有意增加土地儲(chǔ)備，因此集體出售市場(chǎng)預(yù)計(jì)將在明年復(fù)蘇。近期不少項(xiàng)目已完成交易，包括添壽道(ThiamSiewAvenue)、建安大廈(PeaceCentre)與建安公寓(PeaceMansion)、福林園(FlynnPark)和華登嶺公寓(WattenEstateCondominium)。近期的交易活動(dòng)或?yàn)槲磥淼幕钴S交易掀開序幕。越來越多集體出售項(xiàng)目已經(jīng)推出市場(chǎng)銷售，包括湯申景花園(ThomsonView)、凱聯(lián)大廈(InternationalPlaza)和伊麗莎白大廈(ElizabethTowers)。最近出現(xiàn)了新的變種病毒株——奧密克戎(Omicron)。由于目前對(duì)其傳染性和嚴(yán)重性知之甚少，因此要把此變種病毒帶來的影響納入市場(chǎng)考量還言之過早。就此，我們的討論將基于目前的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)和可預(yù)測(cè)的市場(chǎng)發(fā)展。產(chǎn)產(chǎn)前景會(huì)是如何？房?jī)r(jià)將如何表現(xiàn)？有什么值得留意的關(guān)鍵趨勢(shì)？房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃庥鲎枇?，如更大?guī)模的房地產(chǎn)抑制政策，以及疫情和通膨帶來的不確定性。話雖如此，但還是有一些積極因素可能會(huì)減輕這些風(fēng)險(xiǎn)。河灣TermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandliabilitytoallpersonsandentitiesforconsequencesarisingoutofanyuseofthispublication.Copyright?OrangeTee&TiePteLtd.Allrightsreserved.332022預(yù)測(cè)一覽租賃市場(chǎng)預(yù)估局預(yù)估到估TermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandliabilitytoallpersonsandentitiesforconsequences我們預(yù)計(jì)持續(xù)緊縮的供應(yīng)量和強(qiáng)勁的需求量將在明年持續(xù)支撐房?jī)r(jià)上漲。市場(chǎng)上置產(chǎn)的人數(shù)或?qū)⒊焦┪闯鍪鄣乃饺俗≌瑤?kù)存已跌至四年來新低。為了適應(yīng)不明朗的經(jīng)濟(jì)前景，政府售地計(jì)劃(GLS)過去兩年的土地供應(yīng)有所放緩，因此預(yù)計(jì)2022年推出的新項(xiàng)目數(shù)量將有所下滑。順利成交的整批交易少之又由于私人住宅項(xiàng)目推出數(shù)量減少，銷售量預(yù)計(jì)下降10%至15%，約26,500套到28,500套(見表1)。私人住宅整體價(jià)格預(yù)計(jì)將在2022年上漲6%至9%，而今年的估計(jì)漲幅為6%至7%。整體的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和旅游走廊計(jì)劃或?qū)λ饺俗≌枨罅慨a(chǎn)生積極影響。已開通疫苗接種者旅游通道(VTL)的國(guó)家中，馬來西亞、印度和印尼帶來的影響最顯(預(yù)估)(預(yù)估)格指數(shù)的價(jià)格2.7%6%至7%6%至9%銷售量(套)22,13919,15020,90932,000到33,50026,500到28,500化10.8%8%至10%8%至11%銷售量(套)12,000到12,5009,000到10,500化8%8%至11%8%至11%銷售量(套)13,00910,72919,500到20,50017,000到18,000URA租賃指數(shù)6%6%至8%8%至11%租賃數(shù)量(套)89,90493,96092,53792,000到97,00095,000到100,000資料來源：新加坡市區(qū)重建局和橙易產(chǎn)業(yè)(OrangeTee&Tie)研究與咨詢部這是因?yàn)橘?gòu)買新加坡公寓的外國(guó)買家當(dāng)中，上述國(guó)家的公民占了前四位。從2019年至2021年第三季度為止，他們共購(gòu)置了大約4,000套公寓。與美國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)、法國(guó)和加拿大開通的疫苗接種者旅游通道的影響則相對(duì)較小。在過去三年里，在新加坡購(gòu)置公寓的外國(guó)買家排行中，他們躋身前十二位，占了外資購(gòu)房總數(shù)的約12%。4TermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandliabilitytoallpersonsandentitiesforconsequences明年預(yù)計(jì)將推出30或更少的項(xiàng)目，與2019年的50多個(gè)項(xiàng)目形成強(qiáng)烈對(duì)比。明年或有將近9,000套房產(chǎn)(包括執(zhí)行共管公寓)流入市場(chǎng)，而這個(gè)數(shù)字比2019年和2020年每年推出的私人住宅數(shù)量還低了約17%至20%。2022年有不少引人矚目的項(xiàng)目即將推出市場(chǎng)。坐落于珊頓道(ShentonWay)丹戎巴葛地鐵站 (TanjongPagarMRT)對(duì)面，沿著絲絲街(CecilStreet)的安盛保險(xiǎn)大廈(AXATower)將重新開發(fā)為包含住宅和辦公空間的綜合型項(xiàng)目。此為鵬瑞利置地集團(tuán)(PerennialRealEstateHoldings)牽頭，和阿里巴巴新加坡(AlibabaSingapore)合作的合資項(xiàng)目。2022財(cái)年下半年同一地區(qū)預(yù)計(jì)將推出由集永成 (ChipEngSengCorp)、SingHaiYiInvestments和ChuanInvestments共同開發(fā)的麥?zhǔn)客髲B(MaxwellHouse)新項(xiàng)目和由馬來西亞Group)全資子公司開發(fā)的濱海景(MarinaView)白色地段。近幾年來，市中心越來越多豪宅，吸引了不少投資者的目光，因此這些項(xiàng)目或可引起市場(chǎng)興趣。南部瀕水區(qū)(GreaterSouthernWaterfront)按原定計(jì)劃發(fā)展起來后，該區(qū)預(yù)計(jì)將進(jìn)一步受益。安德烈路(AndrewRoad)的加利谷廣播中心(CaldecottBroadcastCentre)舊址是一片開闊的山頂，該地段由鵬瑞利置地集團(tuán)和其主席郭孔豐(KuokKhoonHong)共同擁有，預(yù)計(jì)也將推出新項(xiàng)目。一些報(bào)道指出，這片占地752,015平方英尺的地皮或重新開發(fā)建筑67棟雙層獨(dú)立式洋房，每棟洋房占地800平方米。青建地產(chǎn)(QingjianRealty)和三達(dá)利控股(SantarliHoldings)合作開發(fā)的淡濱尼62街(TampinesStreet62)執(zhí)行共管公寓項(xiàng)目和租賃地契地皮的兩個(gè)項(xiàng)目或?qū)⑹艿礁鹘珀P(guān)注，因?yàn)檫@兩個(gè)項(xiàng)目的交易價(jià)格和理想的地理位置將為該區(qū)重新制定價(jià)格水平。租賃地契地皮開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目分別為國(guó)浩房地產(chǎn)(GuocoLand)于倫多中路(LentorCentral)開發(fā)的私宅和商業(yè)店面兼具的項(xiàng)目，和由華業(yè)集團(tuán)(UOLGroup)、新加坡置地(SingaporeLandGroup)和慶隆(KhengLeongCompany)合資開發(fā)的私宅項(xiàng)目，位于碧山-宏茂橋公園(Bishan-AngMoKioPark)對(duì)面的宏茂橋1道(AngMoKioAvenue1)。District15)阿德路(ArthurRoad)的Liv@MB和在尼敏路(NimRoad)即將推出的第三階段分層房tyDevelopments,CDL)和MCL地產(chǎn)(MCLLand)合資買下的諾森伯蘭路(NorthumberlandRoad)新公寓項(xiàng)MCCLandSingapore那美拉克基連路(TanahMerahKechilLink)項(xiàng)目或也將推出市表2新私宅銷量(不包括執(zhí)行共管公寓)66河灣苑ndCopyright?OrangeTee&TiePteLtd.AllrightsTermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandCopyright?OrangeTee&TiePteLtd.Allrights7TermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandliabilitytoallpersonsandentitiesforconsequencesarisingoutofanyuseofthispublication7今年，私宅轉(zhuǎn)售市場(chǎng)的買家興趣明顯回升。轉(zhuǎn)售交易量環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，從2021年第二季度的5,333套增加至2021年第三季度的5,362套。這是自2009年第三季度以來最高的季度轉(zhuǎn)售量，當(dāng)時(shí)共售出5,809套。越來越多組屋升級(jí)者將目光放到轉(zhuǎn)售市場(chǎng)去尋求符合他們要求的房產(chǎn)。由于郊區(qū)新住宅的供應(yīng)量在近幾個(gè)月逐漸減少，而大眾市場(chǎng)公寓的價(jià)格往往更實(shí)惠，因此郊區(qū)轉(zhuǎn)售市場(chǎng)的需求量顯著增加。我們預(yù)計(jì)明年轉(zhuǎn)售房產(chǎn)的房?jī)r(jià)將和新私宅的價(jià)格一同維持上升趨勢(shì)，漲幅達(dá)8%至11%。由于房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將持續(xù)上漲，因此明年的銷售額或?qū)p少至約17,000至18,000套(見表3)。然而，2022年的銷售量預(yù)計(jì)仍高于十年平均額(9,969套)。近期由集永成、Sing-HaiyiCrystal和UltraInfinity購(gòu)買的建安大廈和建安公寓整批交易也將以混合型項(xiàng)目在明年推出。岸表3私宅轉(zhuǎn)售市場(chǎng)(不包括執(zhí)行共管公寓)8TermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandliabilitytoallpersonsandentitiesforconsequencesarisingoutofanyuseofthispublication8若奧密克戎變種病毒沒有持續(xù)變種而邊境管控持續(xù)放寬，待明年國(guó)際航空旅游復(fù)蘇后，租賃需求預(yù)計(jì)將強(qiáng)勢(shì)反彈。新加坡已與許多國(guó)家建立疫苗接種者旅游通道，我們預(yù)計(jì)在經(jīng)歷了兩年的入境限制后，會(huì)有更多的外籍人士、生意伙伴和學(xué)生回到過去幾個(gè)星期內(nèi)，許多永久居民、新加坡人和外籍人士返回新加坡。此外，新馬邊境總算盼來重開的一天，預(yù)計(jì)將會(huì)有許多滯留在馬來西亞的越堤族會(huì)回到新加坡。特定領(lǐng)域的招聘前景將進(jìn)一步改善，如航空業(yè)、酒店業(yè)、會(huì)展業(yè)(MICE，會(huì)議、獎(jiǎng)勵(lì)旅游、大會(huì)和展覽)和旅游業(yè)。這將有助于提高租賃需求。表5預(yù)計(jì)在2021年第三季度完工的私人住宅(不包括執(zhí)行共管公寓)房屋供應(yīng)緊張加上龐大的需求量，導(dǎo)致租金在過去一年里一直在上漲。我們預(yù)計(jì)今年租金將上漲6%至8%，而明年漲幅更大，可達(dá)8%至11%(見表4)。我們預(yù)計(jì)今年整體出租量可達(dá)92,000至97,000套。2022年的出租量將進(jìn)一步上漲3%至4%，達(dá)95,000套至100,000套。表4私人住宅租賃量(不包括執(zhí)行共管公寓)9TermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandliabilitytoallpersonsandentitiesforconsequencesarisingoutofanyuseofthispublication9今年的組屋轉(zhuǎn)售市場(chǎng)預(yù)計(jì)將完美收官。今年前三個(gè)季度共完成了 (23,099筆)和2019年(23,714筆)全年水平幾乎不相上下。2021年的總轉(zhuǎn)售量有望超過去年的數(shù)字，即24,748套。2022年對(duì)公屋市場(chǎng)而言將會(huì)是輝煌的一年。即使政府推出更多預(yù)購(gòu)組屋(BTO，BuildtoOrder)以滿足高漲的購(gòu)房需求，但大量未竣工的工程已讓建筑業(yè)吃不消。建筑業(yè)或?qū)⒗^續(xù)面對(duì)國(guó)際供應(yīng)鏈?zhǔn)茏韬蛣趧?dòng)力短缺問題。當(dāng)供應(yīng)鏈陷入瓶頸期，便會(huì)減緩新組屋的建設(shè)速度，導(dǎo)致施工工程延期。這會(huì)把買家推向轉(zhuǎn)售市場(chǎng)去選購(gòu)符合需求的(預(yù)估)(預(yù)估)場(chǎng)化%10%至12%8%至11%銷售量(套)23,09923,71424,74829,000到31,00025,000到27,000租賃價(jià)格變化(新加%7%至9%7%至10%申請(qǐng)(套)46,44048,19538,79842,000到44,00046,000到48,000資料來源：政府機(jī)構(gòu)建屋發(fā)展局網(wǎng)和橙易產(chǎn)業(yè)(OrangeTee&Tie由于許多組屋的五年租約即將到期，我們預(yù)計(jì)明年會(huì)有更多價(jià)值百萬的組屋交易。部分組屋坐落在發(fā) (BukitMerah)、女皇鎮(zhèn) (AngMoKio)和大巴窯 (ToaPayoh)。這些組屋的轉(zhuǎn)售價(jià)往往來得更高。(HDB)、D.sg、新加坡房地產(chǎn)聯(lián)合交易)研究與咨詢部我們預(yù)計(jì)今年的組屋轉(zhuǎn)售價(jià)將上漲10%至12%(見表6)。由于房?jī)r(jià)上漲而部分地區(qū)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲阻力，因此明年的房?jī)r(jià)可能會(huì)進(jìn)一步攀升但速度會(huì)放緩，落在8%至11%之間。2022年，隨著價(jià)格不斷攀升，轉(zhuǎn)售量預(yù)計(jì)下滑到27,000套之間。TermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandliabilitytoallpersonsandentitiesforconsequencesarisingoutofanyuseofthis近幾個(gè)月內(nèi)，許多屋主出售組屋單位，租賃庫(kù)存持續(xù)減少。另一方面，新加坡重新開放邊境后，許多入境者需要新的住所，因此需求量也明顯回升。許多企業(yè)將加大力度聘請(qǐng)外籍人士和就業(yè)準(zhǔn)證持有人，這會(huì)進(jìn)一步刺激租賃需求。我們預(yù)期明年整體租賃需求將上漲7%至10%，而租賃量則將增長(zhǎng)約9%，來到46,000套到48,000套(見表7)。期的組屋數(shù)量資料來源：D.sg、橙易產(chǎn)業(yè)(OrangeTee&Tie)研究與咨詢部ristineSuniorristineSuniorVicePresidentTimoth