居外：2022年新加坡房地產市場展望

DB私人住DB私人住組屋122今年，私人住宅和組屋轉售市場皆達成了不俗的銷售額。私人住宅房產的價格連續(xù)六季度上漲，在2021年第三季度達至新高。至于組屋轉售市場，價格也在同一季度達到創(chuàng)紀錄的水平。新加坡市區(qū)重建局(URA)的資料顯示，私人住宅房價在2021年前三個季度增長了5.3%，一舉超過2019和2020年的全年增長。位于其他中央?yún)^(qū)(RCR)的城市邊緣公寓單位和有地房產的價格在上個季度達到高峰；中央?yún)^(qū)以外(OCR)城郊公寓單位價格在第二季度創(chuàng)下新高?？焖偕蠞q的價格并沒有打擊需求量。今年推出的項目銷售額都非常不錯。2021年前9個月售出了超過25,000套私人住宅(執(zhí)行共管公寓除外)。這比過去三年的年銷售額來得要高。大批組屋升級者購置郊區(qū)和城市邊緣的公寓，助長了私人住宅的需求量。趁著組屋轉售價格高漲，許多業(yè)主紛紛出售房產套現(xiàn)獲利，并購置另一處房產。其余新加坡人購置私人住宅是因為擔心經(jīng)濟復蘇后，房產價格將進一步攀升。經(jīng)歷了今年出色的表現(xiàn)后，明年的房地逐步放寬的邊境限制，將支持面向消費者的行業(yè)的復蘇進程，并緩解部分行業(yè)勞工短缺的問題。新加坡經(jīng)濟有望在明年表現(xiàn)良好，這將改善市場情緒并增強買家信心。很多新加坡人、永久居民和外籍人士將返回新加坡，而他們之中也有人將置產定居。許多發(fā)展商有意增加土地儲備，因此集體出售市場預計將在明年復蘇。近期不少項目已完成交易，包括添壽道(ThiamSiewAvenue)、建安大廈(PeaceCentre)與建安公寓(PeaceMansion)、福林園(FlynnPark)和華登嶺公寓(WattenEstateCondominium)。近期的交易活動或為未來的活躍交易掀開序幕。越來越多集體出售項目已經(jīng)推出市場銷售，包括湯申景花園(ThomsonView)、凱聯(lián)大廈(InternationalPlaza)和伊麗莎白大廈(ElizabethTowers)。最近出現(xiàn)了新的變種病毒株——奧密克戎(Omicron)。由于目前對其傳染性和嚴重性知之甚少，因此要把此變種病毒帶來的影響納入市場考量還言之過早。就此，我們的討論將基于目前的經(jīng)濟狀態(tài)和可預測的市場發(fā)展。產產前景會是如何？房價將如何表現(xiàn)？有什么值得留意的關鍵趨勢？房地產市場或將遭遇阻力，如更大規(guī)模的房地產抑制政策，以及疫情和通膨帶來的不確定性。話雖如此，但還是有一些積極因素可能會減輕這些風險。河灣TermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandliabilitytoallpersonsandentitiesforconsequencesarisingoutofanyuseofthispublication.Copyright?OrangeTee&TiePteLtd.Allrightsreserved.332022預測一覽租賃市場預估局預估到估TermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandliabilitytoallpersonsandentitiesforconsequences我們預計持續(xù)緊縮的供應量和強勁的需求量將在明年持續(xù)支撐房價上漲。市場上置產的人數(shù)或將超越供未出售的私人住宅庫存已跌至四年來新低。為了適應不明朗的經(jīng)濟前景，政府售地計劃(GLS)過去兩年的土地供應有所放緩，因此預計2022年推出的新項目數(shù)量將有所下滑。順利成交的整批交易少之又由于私人住宅項目推出數(shù)量減少，銷售量預計下降10%至15%，約26,500套到28,500套(見表1)。私人住宅整體價格預計將在2022年上漲6%至9%，而今年的估計漲幅為6%至7%。整體的經(jīng)濟復蘇和旅游走廊計劃或對私人住宅需求量產生積極影響。已開通疫苗接種者旅游通道(VTL)的國家中，馬來西亞、印度和印尼帶來的影響最顯(預估)(預估)格指數(shù)的價格2.7%6%至7%6%至9%銷售量(套)22,13919,15020,90932,000到33,50026,500到28,500化10.8%8%至10%8%至11%銷售量(套)12,000到12,5009,000到10,500化8%8%至11%8%至11%銷售量(套)13,00910,72919,500到20,50017,000到18,000URA租賃指數(shù)6%6%至8%8%至11%租賃數(shù)量(套)89,90493,96092,53792,000到97,00095,000到100,000資料來源：新加坡市區(qū)重建局和橙易產業(yè)(OrangeTee&Tie)研究與咨詢部這是因為購買新加坡公寓的外國買家當中，上述國家的公民占了前四位。從2019年至2021年第三季度為止，他們共購置了大約4,000套公寓。與美國、英國、韓國、法國和加拿大開通的疫苗接種者旅游通道的影響則相對較小。在過去三年里，在新加坡購置公寓的外國買家排行中，他們躋身前十二位，占了外資購房總數(shù)的約12%。4TermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandliabilitytoallpersonsandentitiesforconsequences明年預計將推出30或更少的項目，與2019年的50多個項目形成強烈對比。明年或有將近9,000套房產(包括執(zhí)行共管公寓)流入市場，而這個數(shù)字比2019年和2020年每年推出的私人住宅數(shù)量還低了約17%至20%。2022年有不少引人矚目的項目即將推出市場。坐落于珊頓道(ShentonWay)丹戎巴葛地鐵站 (TanjongPagarMRT)對面，沿著絲絲街(CecilStreet)的安盛保險大廈(AXATower)將重新開發(fā)為包含住宅和辦公空間的綜合型項目。此為鵬瑞利置地集團(PerennialRealEstateHoldings)牽頭，和阿里巴巴新加坡(AlibabaSingapore)合作的合資項目。2022財年下半年同一地區(qū)預計將推出由集永成 (ChipEngSengCorp)、SingHaiYiInvestments和ChuanInvestments共同開發(fā)的麥士威大廈(MaxwellHouse)新項目和由馬來西亞Group)全資子公司開發(fā)的濱海景(MarinaView)白色地段。近幾年來，市中心越來越多豪宅，吸引了不少投資者的目光，因此這些項目或可引起市場興趣。南部瀕水區(qū)(GreaterSouthernWaterfront)按原定計劃發(fā)展起來后，該區(qū)預計將進一步受益。安德烈路(AndrewRoad)的加利谷廣播中心(CaldecottBroadcastCentre)舊址是一片開闊的山頂，該地段由鵬瑞利置地集團和其主席郭孔豐(KuokKhoonHong)共同擁有，預計也將推出新項目。一些報道指出，這片占地752,015平方英尺的地皮或重新開發(fā)建筑67棟雙層獨立式洋房，每棟洋房占地800平方米。青建地產(QingjianRealty)和三達利控股(SantarliHoldings)合作開發(fā)的淡濱尼62街(TampinesStreet62)執(zhí)行共管公寓項目和租賃地契地皮的兩個項目或將受到各界關注，因為這兩個項目的交易價格和理想的地理位置將為該區(qū)重新制定價格水平。租賃地契地皮開發(fā)的兩個項目分別為國浩房地產(GuocoLand)于倫多中路(LentorCentral)開發(fā)的私宅和商業(yè)店面兼具的項目，和由華業(yè)集團(UOLGroup)、新加坡置地(SingaporeLandGroup)和慶隆(KhengLeongCompany)合資開發(fā)的私宅項目，位于碧山-宏茂橋公園(Bishan-AngMoKioPark)對面的宏茂橋1道(AngMoKioAvenue1)。District15)阿德路(ArthurRoad)的Liv@MB和在尼敏路(NimRoad)即將推出的第三階段分層房tyDevelopments,CDL)和MCL地產(MCLLand)合資買下的諾森伯蘭路(NorthumberlandRoad)新公寓項MCCLandSingapore那美拉克基連路(TanahMerahKechilLink)項目或也將推出市表2新私宅銷量(不包括執(zhí)行共管公寓)66河灣苑ndCopyright?OrangeTee&TiePteLtd.AllrightsTermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandCopyright?OrangeTee&TiePteLtd.Allrights7TermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandliabilitytoallpersonsandentitiesforconsequencesarisingoutofanyuseofthispublication7今年，私宅轉售市場的買家興趣明顯回升。轉售交易量環(huán)比增長0.5%，從2021年第二季度的5,333套增加至2021年第三季度的5,362套。這是自2009年第三季度以來最高的季度轉售量，當時共售出5,809套。越來越多組屋升級者將目光放到轉售市場去尋求符合他們要求的房產。由于郊區(qū)新住宅的供應量在近幾個月逐漸減少，而大眾市場公寓的價格往往更實惠，因此郊區(qū)轉售市場的需求量顯著增加。我們預計明年轉售房產的房價將和新私宅的價格一同維持上升趨勢，漲幅達8%至11%。由于房價預計將持續(xù)上漲，因此明年的銷售額或將減少至約17,000至18,000套(見表3)。然而，2022年的銷售量預計仍高于十年平均額(9,969套)。近期由集永成、Sing-HaiyiCrystal和UltraInfinity購買的建安大廈和建安公寓整批交易也將以混合型項目在明年推出。岸表3私宅轉售市場(不包括執(zhí)行共管公寓)8TermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandliabilitytoallpersonsandentitiesforconsequencesarisingoutofanyuseofthispublication8若奧密克戎變種病毒沒有持續(xù)變種而邊境管控持續(xù)放寬，待明年國際航空旅游復蘇后，租賃需求預計將強勢反彈。新加坡已與許多國家建立疫苗接種者旅游通道，我們預計在經(jīng)歷了兩年的入境限制后，會有更多的外籍人士、生意伙伴和學生回到過去幾個星期內，許多永久居民、新加坡人和外籍人士返回新加坡。此外，新馬邊境總算盼來重開的一天，預計將會有許多滯留在馬來西亞的越堤族會回到新加坡。特定領域的招聘前景將進一步改善，如航空業(yè)、酒店業(yè)、會展業(yè)(MICE，會議、獎勵旅游、大會和展覽)和旅游業(yè)。這將有助于提高租賃需求。表5預計在2021年第三季度完工的私人住宅(不包括執(zhí)行共管公寓)房屋供應緊張加上龐大的需求量，導致租金在過去一年里一直在上漲。我們預計今年租金將上漲6%至8%，而明年漲幅更大，可達8%至11%(見表4)。我們預計今年整體出租量可達92,000至97,000套。2022年的出租量將進一步上漲3%至4%，達95,000套至100,000套。表4私人住宅租賃量(不包括執(zhí)行共管公寓)9TermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandliabilitytoallpersonsandentitiesforconsequencesarisingoutofanyuseofthispublication9今年的組屋轉售市場預計將完美收官。今年前三個季度共完成了 (23,099筆)和2019年(23,714筆)全年水平幾乎不相上下。2021年的總轉售量有望超過去年的數(shù)字，即24,748套。2022年對公屋市場而言將會是輝煌的一年。即使政府推出更多預購組屋(BTO，BuildtoOrder)以滿足高漲的購房需求，但大量未竣工的工程已讓建筑業(yè)吃不消。建筑業(yè)或將繼續(xù)面對國際供應鏈受阻和勞動力短缺問題。當供應鏈陷入瓶頸期，便會減緩新組屋的建設速度，導致施工工程延期。這會把買家推向轉售市場去選購符合需求的(預估)(預估)場化%10%至12%8%至11%銷售量(套)23,09923,71424,74829,000到31,00025,000到27,000租賃價格變化(新加%7%至9%7%至10%申請(套)46,44048,19538,79842,000到44,00046,000到48,000資料來源：政府機構建屋發(fā)展局網(wǎng)和橙易產業(yè)(OrangeTee&Tie由于許多組屋的五年租約即將到期，我們預計明年會有更多價值百萬的組屋交易。部分組屋坐落在發(fā) (BukitMerah)、女皇鎮(zhèn) (AngMoKio)和大巴窯 (ToaPayoh)。這些組屋的轉售價往往來得更高。(HDB)、D.sg、新加坡房地產聯(lián)合交易)研究與咨詢部我們預計今年的組屋轉售價將上漲10%至12%(見表6)。由于房價上漲而部分地區(qū)出現(xiàn)房價上漲阻力，因此明年的房價可能會進一步攀升但速度會放緩，落在8%至11%之間。2022年，隨著價格不斷攀升，轉售量預計下滑到27,000套之間。TermsofUse:Thereproductionordistributionofthispublicationwithouttheexpressconsentoftheauthorisprohibited.Thispublicationisprovidedforgeneralinformationonlyandshouldnotbetreatedasaninvitationorrecommendationtobuyorsellanyspecificpropertyorassalesmaterial.Usersofthisreportshouldconsiderthispublicationasoneofthemanyfactorsinmakingtheirinvestmentdecisionandshouldseekspecificinvestmentadvice.OrangeTPteLtdandtheauthorsofthispublicationshallnotacceptandherebydisclaimallresponsibilitiesandliabilitytoallpersonsandentitiesforconsequencesarisingoutofanyuseofthis近幾個月內，許多屋主出售組屋單位，租賃庫存持續(xù)減少。另一方面，新加坡重新開放邊境后，許多入境者需要新的住所，因此需求量也明顯回升。許多企業(yè)將加大力度聘請外籍人士和就業(yè)準證持有人，這會進一步刺激租賃需求。我們預期明年整體租賃需求將上漲7%至10%，而租賃量則將增長約9%，來到46,000套到48,000套(見表7)。期的組屋數(shù)量資料來源：D.sg、橙易產業(yè)(OrangeTee&Tie)研究與咨詢部ristineSuniorristineSuniorVicePresidentTimoth