北京房地產市場形勢分析與預測

2008年北京房地產市場形勢分析與預測

自從2007年下半年萬科董事長王石拋出房價“拐點論”以后，北京房價在2008年的頭兩個月也和廣州、深圳等城市一樣出現了小幅回調，但由于北京在8月份適逢奧運會的舉辦期，因此在奧運會臨近前的幾個月，北京房價又繼續(xù)高歌猛進。奧運會舉辦以后直到截稿日止，北京房價開始不斷回落。當前，國際國內經濟形勢錯綜復雜，使得房地產市場形勢不確定性因素增加。因此，房價的走勢需要根據經濟形勢的變化實時地加以關注。2008年北京的房價走勢與筆者在去年藍皮書中的預測完全一致，但2009年房地產市場何去何從仍然存在很大的變數。本文擬通過房地產市場投資、開發(fā)建設和銷售等方面的情況，對2008年北京房地產市場形勢做出理性分析，并對2009年房價走勢做出預測。一2008年北京房地產市場運行狀況（一）房地產開發(fā)投資總體情況2008年1～10月，北京累計完成全社會固定資產投資2631.2億元，比上年同期下降6.7%，完成房地產開發(fā)投資1315.29億元，同比下降7.3%（見表1）。從上半年各月份來看，固定資產投資和房地產開發(fā)投資一直保持增長態(tài)勢。由于奧運會的舉辦，7月份和8月份，這兩項投資開始逐步下降。尤其是奧運會舉辦期間的8月份，房地產開發(fā)投資僅為68.66億元，同比下降3.4個百分點。從9月份開始，這兩項投資都開始逐漸恢復增長（見圖1）。10月，北京完成固定資產投資358.6億元，比9月份增加146億元。其中房地產開發(fā)投資178.36億元，比9月份增加66.7億元。表12008年北京房地產開發(fā)投資與固定資產投資圖1固定資產投資與房地產開發(fā)投資（二）房地產開發(fā)投資分類型情況2008年1～10月，北京房地產開發(fā)投資中以住宅類投資為主，完成682億元，占到全部房地產開發(fā)投資的51.9%，同比下降4.5%（見表2）。普通住房、公寓別墅和寫字樓（包括辦公樓）投資額同比均出現了較大降幅。2008年以來，政府保障性住房投資力度不斷加大，經濟適用房完成投資同比大幅增長41.6%。但由于保障性住房投資所占比重僅為1.9%，因此整個房地產開發(fā)投資仍然呈現同比下降的趨勢。表21～10月北京房地產投資分類完成情況（三）土地購置及土地開發(fā)完成情況從土地購置及土地開發(fā)完成情況來看，2008年以來，北京土地購置面積一直以較高的增速在增長，1～10月，土地購置面積同比增長40.3%（見表3）。與此相反，土地開發(fā)面積一直在以更高的速度下降。這種局面10月份才得到緩解，10月末北京土地開發(fā)面積同比下降40.1%。表3北京土地購置面積和土地開發(fā)面積情況土地購置面積和開發(fā)面積的這種反差，說明在經濟增速放緩，房地產市場不景氣時，北京的一些有實力的房地產開發(fā)商利用經濟不景氣地價下滑的時機在逐步加大囤地面積，卻不急于對囤積的土地進行開發(fā)建設，企圖通過拖延土地開發(fā)建設時間，等待經濟復蘇市場轉暖。（四）房地產行業(yè)建設情況2008年1～10月，受房地產市場不景氣影響，北京各類商品房新開工面積和施工面積同比均出現下降的態(tài)勢（見表4）。商品房尤其是商品住宅竣工面積也出現了下滑。1～10月，北京住宅類商品房竣工面積同比下降了32.1%。而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積同比卻是上升的。這種情況表明，當房地產市場進入調整期時，住宅類商品房先于商業(yè)用房進行調整。商業(yè)用房的調整可能還要滯后一段時間。表4北京2008年1～10月各類型房產建設情況（五）房地產行業(yè)銷售及價格情況2008年1～10月，北京商品房累計銷售830.83萬平方米，累計銷售額達到1049.6億元，累計銷售均價每平方米12633元（見表5），較2007年略有上漲。表5北京2008年1～10月商品房銷售情況2008年1～10月各類商品房銷售面積均小于竣工面積，房地產市場出現暫時性供過于求的現象，預示北京商品房均價短期內還將繼續(xù)下跌。從商品房歷年銷售均價來看，2003年由于北京“非典”的影響，商品房銷售均價跌入一個階段性低谷。從2004年開始，北京商品房銷售均價開始快速上漲，直到2008年奧運會舉辦之前的7月份達到一個階段性峰值。8月份以后到11月份，北京商品房銷售均價已經連續(xù)四個月回落，與7月份最高價相比累計跌幅達到47%（見表6）。表6北京各類商品房銷售均價從各類商品房來看，辦公樓以及商業(yè)營業(yè)性用房銷售均價仍然在高位徘徊，其價格的回落可能要滯后一段時間。老百姓最關心的住宅類商品房均價在7月份達到14247元/平方米之后，也連續(xù)出現回落態(tài)勢，到10月份跌到8416元/平方米，與7月份最高價相比累計跌幅達到40%（見圖2）。圖2北京各類房產銷售均價（2008年數據為當月值）二2008年北京房地產市場形勢分析（一）商品房市場從量縮價漲轉變?yōu)榱可齼r跌1.8月份以前：量縮價漲進入2008年以來，受國家宏觀調控政策以及針對房地產市場出臺的一系列緊縮政策影響，全國各大城市房地產市場開始趨于理性調整。深圳、廣州等地的房價開始出現下跌，并且跌幅已經較大。然而由于北京在2008年8月要舉辦第29屆奧林匹克運動會，大量資本進入北京的商業(yè)地產，大幅拉高了北京辦公樓和商業(yè)用房的價格，從而從整體上拉高了北京的商品房價格。然而奧運行情雖然拉高了商品房的整體價格，但由于過高的房價超過了購房者的購買能力，加之全國其他城市房價的下降使老百姓對房價下跌形成了較強的預期，因此商品房市場觀望氣氛濃厚，成交量從6月份開始逐漸萎縮。到奧運會舉辦之前的7月份，商品房均價達到歷史最高值每平方米18318元，而商品房銷售面積跌至95.84萬平方米。奧運會舉辦期間的8月份，由于北京出臺了一系列限產限行措施，全力確保奧運會順利舉辦，商品房銷售量跌至最低點61.60萬平方米（見圖3），商品房銷售均價也開始沖高回落，達到每平方米12894元，與7月份最高價相比降幅達到30%。圖32008年北京商品房銷售面積2.8月份以后：量升價跌9月份以來，由美國次貸危機引發(fā)的國際金融危機開始進一步惡化并進而向實體經濟蔓延，全球經濟步入衰退期。國際需求的大幅銳減，使得中國的出口企業(yè)處境艱難。全國宏觀經濟步入下行周期。為保持宏觀經濟的穩(wěn)定增長，國家貨幣政策導向開始由從緊轉變?yōu)檫m度寬松。央行也連續(xù)幾次降低利率和存款準備金率。北京為響應國家保增長和擴大內需的要求，也出臺了一系列促進房地產業(yè)健康發(fā)展的政策措施。北京穩(wěn)定房地產市場的新政包括降低住房交易稅收負擔、調整享受優(yōu)惠政策的普通商品住房價格標準，加大住房消費信貸，特別是公積金貸款支持力度，鼓勵居民合理的住房消費，活躍市場交易等。近期，受契稅減半、央行連續(xù)降息、公積金貸款利率下調、房貸首付降至兩成、限價商品房集中推出等利好政策的刺激，北京商品房成交量開始逐漸回升。根據北京市房地產交易管理網站的統(tǒng)計數據顯示，11月份，不算經濟適用住房和限價房，北京商品住宅期房簽約銷售量為5558套，二手房簽約量為5106套，分別比10月份多了2096套和1767套。11月北京期房簽約平均每套戶型面積為96平方米，比10月的95平方米增加了1平方米。11月現房簽約住宅1580套，與10月簽約住宅1032套相比，上漲幅度較大，環(huán)比增加53%?？偟膩砜?，從9月份到11月份，雖然商品房銷售均價仍然繼續(xù)下滑，但降幅在逐漸縮小；商品房銷售面積雖然同比仍然是下降的，但環(huán)比逐漸上升，處于量升價跌的階段（見圖2和圖3）。（二）開發(fā)商資金鏈緊張促進房地產行業(yè)整合、洗牌2008年是北京房地產開發(fā)商資金非常緊張的一年。一方面市場觀望氣氛仍然濃厚，不繼續(xù)降價則難以促進銷售，樓盤銷售不暢就難以收回流動性資金，據統(tǒng)計，2008年1～11月北京商品房銷售額僅為1183億元，不足2007年2515億元的一半。另一方面利率雖然下調，但銀行普遍對未來經濟形勢持謹慎態(tài)度，出于防范經濟周期下行引發(fā)不良貸款風險增加的考慮，金融機構對貸款投放也表現出審慎態(tài)度，尤其是在房地產市場不景氣時對開發(fā)商的信貸依舊偏緊。10月末北京市中資銀行各項房地產貸款余額4702.6億元，比年初增加20.5億元，同比少增464.8億元，同比增速為1.9%，比上年同期下降13.8個百分點。北京的房地產開發(fā)商雖然實力都較強，但在持續(xù)緊縮的宏觀調控政策下，資金鏈也都非常緊張。北京上半年欠稅地產企業(yè)有50多家，比兩個月前增加了20多家，其中，欠稅超過千萬元以上的地產企業(yè)就超過了20家，并且欠繳的企業(yè)所得稅占了欠繳稅款的絕大部分。另外，從2008年北京限價商品房地塊因投標開發(fā)商數量不夠而流標的現象也可以得到佐證。房地產開發(fā)商資金鏈緊張會促使實力較強的企業(yè)降價銷售及時收回資金，同時資金鏈收緊也促使一些資金實力比較弱的開發(fā)商退出北京地產領域，這將有利于房地產行業(yè)重新整合、重新洗牌，有利于那些能夠提供質優(yōu)價廉商品房的開發(fā)商搶占市場份額。但在這輪整合洗牌中，政府要注意防止某幾個開發(fā)商壟斷整個市場的現象出現。三商品房價格的影響因素分析北京商品房價格的影響因素有很多，筆者在2007年的《北京經濟發(fā)展報告》中曾經對影響北京市房價近幾年加速上漲的原因進行過分析，根據筆者所做的計量經濟學模型進行分析，有些因素影響比較顯著，有些因素不是很顯著，現在總結為這樣幾個大的方面的原因。一是人均國內生產總值。在經濟持續(xù)高速增長的時候，商品房的價格的上漲往往會高于人均國內生產總值的增速，相反，在經濟增速下滑的時候，商品房價格的下跌幅度往往會大于人均國內生產總值的下滑幅度。二是人口的增長。北京市近年來人口的增長尤其是外來人口增長非?？欤芏嗤鈦砣丝趤肀本┻^半年之后就會成為常住人口，他們對北京住房的需求是真實存在的。三是通貨膨脹的因素。商品房銷售均價是根據當年的銷售額與銷售面積的比值計算出來的，反映的是名義價格，因此，商品房銷售均價必然要反映通貨膨脹的因素。四是對商品房價格的預期因素。投資和投機需求，外地居民購房需求，人民幣匯率的預期，商品房開發(fā)投資的需求，以及房地產開發(fā)商捂盤惜售都是影響商品房價格預期的重要因素。但房價上漲時，人們會對房價的繼續(xù)上漲有種預期，因此促使各類購房需求大幅增加，進而促使房價更快上漲；反之，當房價下跌時，人們預期房價會繼續(xù)下跌，因此很多購房者會持幣觀望，等待更好的時機購房，進而促使房價更快地下跌。一方面，商品房作為消費品，其價格的漲幅應該大于或等于同期通貨膨脹的幅度。另一方面，商品房作為投資品，其投資收益率應小于等于人均國內生產總值的增長速度。否則，投資商品房的收益大于平均收入的增長，那么所有的人都會去從事房地產投資，則實體經濟無人投資，房地產市場就會產生嚴重的泡沫危機，從而影響到實體經濟的正常運行。商品房投資收益率一般等于其價格增長率與其租金收益率之和。所以商品房價格漲幅應小于人均GDP增長率。因此，筆者認為，在正常情況下，商品房價格的漲幅應該滿足如下公式：π≤gh≤gpgdp其中，π為通貨膨脹率，gh為商品房價格增長率，gpgdp為人均名義GDP的增長率。如果商品房價格的漲幅超出上述公式的區(qū)間范圍，則必然要進行理性的回歸。以北京市為例，比如1998年，北京通貨膨脹率為2.4%，而同期商品房價格漲幅卻為-7.1%，嚴重偏離上述范圍，因此，1999年房價漲幅開始上升達到7.8%，這又超過了當年人均名義國內生產總值7.4%的增速，因此2000年房價漲幅又開始下跌。2007年，北京人均名義國內生產總值的增長率為15.3%，而同期商品房價格的漲幅卻高達39.5%，嚴重超出了北京人均國內生產總值的增幅，因此商品房價格必然要通過下跌來進行理性回歸（見圖4）。圖4北京商品房價格增長率區(qū)間四2009年北京商品房價格走勢預測無論是從國際國內經濟環(huán)境來看，還是從北京房地產近期走勢來看，筆者均認為北京商品房銷售均價仍將維持下跌的態(tài)勢。最近一段時間，北京的限價商品房推出很快，使得近期的商品房銷售量有較大一部分是限價商品房，而限價商品房一般價格較低，因此，接下來的一到兩個月，由于限價商品房的集中銷售，商品房銷售均價將會有比較大的降幅，可能會在現價基礎上再降10%～20%，也就是說，商品房銷售均價有可能降到每平方米8000元左右。之后，隨著限價商品房的銷售高峰期過去，房價將會在低位徘徊，但價格降幅不再會很明顯。在這期間，商品房銷量會繼續(xù)有所回升。到2009年下半年，如果這次的國際金融危機不繼續(xù)惡化，如果中國一系列保增長、擴內需的宏觀調控政策切實有效，如果宏觀經濟形勢開始逐步好轉，筆者預計，屆時北京的商品房銷售價格將會重拾升勢，開始新一輪的上漲行情。因此