2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力測試試卷B卷附答案_第1頁
2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力測試試卷B卷附答案_第2頁
2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力測試試卷B卷附答案_第3頁
2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力測試試卷B卷附答案_第4頁
2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力測試試卷B卷附答案_第5頁
已閱讀5頁,還剩43頁未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進(jìn)行舉報或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡介

2021-2022年房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理能力測試試卷B卷附答案單選題(共85題)1、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息,乙貸款以季計息,丙貸款以月計息,則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是()。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲【答案】B2、保本點(diǎn)分析,是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到()的極限值,以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險程度。A.利潤為零時B.利潤最大時C.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)D.允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)【答案】A3、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%,該市同期存量商品住宅的吸納周期是()。A.半個月B.2個月C.半年D.2年【答案】D4、當(dāng)利息周期小于1年時,則實(shí)際利率()名義利率。A.等于B.大于C.小于D.兩者無關(guān)系【答案】B5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中,經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。A.利潤總額B.投資利潤C(jī).稅后利潤D.可分配利潤【答案】A6、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中,最高土地取得價格分析屬于()。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A7、房地產(chǎn)的租金水平是由()決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場B.房地產(chǎn)價格C.房地產(chǎn)空間市場D.空置率【答案】C8、采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時,是將差額內(nèi)部收益率(△IRR)與最低的可接受收益率(ic)進(jìn)行比較,判別標(biāo)準(zhǔn)是()A.若△IRR>ic,則投資大的方案為優(yōu)B.若△IRR>ic,則投資小的方案為優(yōu)C.若△IRR<ic,則投資大的方案為優(yōu)D.若△IRR<ic,則方案間無法直接比較【答案】A9、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅,如果該家庭首付款為房價的20%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年,按月等額償還,年貸款利率為6%,月還款額為()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】B10、有三個互斥方案,不可以采用的比選方法為()A.差額投資內(nèi)部收益率B.凈現(xiàn)值C.內(nèi)部收益率D.等額年值【答案】C11、敏感性分析的最基本方法是()。A.因素不確定分析B.線性因素分析C.單因素敏感性分析D.多因素敏感性分析【答案】C12、關(guān)于收益性物業(yè)的說法,正確的是()。A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調(diào)整作出規(guī)定B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外,還有保證金和大修基金C.在寫字樓物業(yè)租約中,并非所有的物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用都包含在租金中D.在出租率達(dá)到100%時,收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高【答案】C13、治療甘溫除熱的代表方是A.參苓白術(shù)散B.補(bǔ)中益氣湯C.六君子湯D.香砂六君子湯【答案】B14、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時,新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括()子市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押【答案】C15、王某住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款,如不考慮利率變化,則各期還款額()。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減【答案】A16、依代理委托方的不同對物業(yè)代理進(jìn)行分類時,不包括()。A.首席代理B.買方代理C.賣方代理D.雙重代理【答案】A17、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中,不包括()分析。A.最高工程費(fèi)用B.最高租售數(shù)量C.最高購買價格D.最高土地取得價格【答案】B18、在房地產(chǎn)定價方法中,名牌策略屬于()。A.成本加成定價法B.目標(biāo)定價法C.認(rèn)知價值定價法D.領(lǐng)導(dǎo)定價法【答案】C19、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損,可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ),下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的,可以在()年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.2B.3C.4D.5【答案】D20、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元,期限為3年,年利率為8%的抵押貸款,到期一次還本付息,則按月計息比按季計息要多付利息()萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【答案】A21、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款,若年還款額為36000元,則該筆貸款第10年的投資回報是()元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】B22、確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標(biāo),通常采用的指標(biāo)為()。A.投資回收期B.內(nèi)部收益率C.財務(wù)凈現(xiàn)值D.開發(fā)商利潤【答案】B23、下列財務(wù)報表中,儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是()。A.輔助報表B.資產(chǎn)負(fù)債表C.資金來源與運(yùn)用表D.現(xiàn)金流量表【答案】A24、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流,下列說法不正確的是()。A.潛在毛租金收入=物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后,就能得到某一報告期實(shí)際的租金收入C.有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用【答案】C25、下列影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境的因素中,屬于技術(shù)環(huán)境的因素是()。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用【答案】D26、房地產(chǎn)投資決策過程通常有三個階段,其中界定可接受的收益和風(fēng)險屬于投資決策過程中的()。A.決策階段B.分析階段C.策略階段D.明確投資者目的、目標(biāo)和約束條件階段【答案】C27、建筑構(gòu)造中的條形基礎(chǔ)適用于()建筑中。A.磚木結(jié)構(gòu)B.磚混結(jié)構(gòu)C.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)D.鋼結(jié)構(gòu)【答案】B28、下列征收補(bǔ)償費(fèi)中,不屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是()。A.房屋價值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)【答案】D29、某房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過市場調(diào)研后,決定繼續(xù)在市中心區(qū)開發(fā)商業(yè)樓盤的同時,重點(diǎn)在近郊區(qū)開發(fā)高端住宅產(chǎn)品——為城市金領(lǐng)和高收入者建設(shè)高檔別墅區(qū),那么開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是()模式。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化【答案】B30、隨著政府土地儲備制度的建立,()劃撥土地使用權(quán),已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象,開發(fā)商直接獲取該類土地的機(jī)會逐漸減少。A.存量B.增量C.流量D.定量【答案】A31、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅,視土地等級、用途按()征收。A.土地出讓金B(yǎng).占用面積C.經(jīng)營收入D.銷售收入【答案】B32、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法,不正確的是()。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系,而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實(shí)際價值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高,危害更大,屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時,市場還處在上升階段,而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時,市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資,通常是為了獲得長期收益,而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐,他們不考慮土地的用途和開發(fā),通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積,以待價格更高時拋出【答案】B33、如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力,或者是其成本較低,或者是其資金雄厚,則開發(fā)商可以采用()。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B34、2015年某市商品住宅實(shí)際銷售量為400萬m2,預(yù)測銷售量為350萬m2,如果平滑指數(shù)=0.65,則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2016年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B35、一般來說,投資于房地產(chǎn)信托基金(REITs)的風(fēng)險比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險要小得多,這主要是因?yàn)镽EITs具有()。A.較高的收益性B.較強(qiáng)的流動性C.直接融資的功能D.抵御通貨膨脹影響的功能【答案】B36、開發(fā)商申請領(lǐng)取施工許可證時,若建設(shè)工期不到一年的,則其到位資金原則上不得少于工程合同價的()A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D37、如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力,或者是其成本較低,或者是其資金雄厚,則開發(fā)商可以采用()。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B38、有多少人愿意花費(fèi)20萬元購買一套高層帶電梯的點(diǎn)式兩居室住房,如對此問題進(jìn)行調(diào)查,則屬于()。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B39、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時,一般認(rèn)為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險小,這是因?yàn)榍罢弑群笳撸ǎ.更適于進(jìn)行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強(qiáng)的適應(yīng)性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C40、如果某建筑物的±0.000=30.800m,按照規(guī)定,其室內(nèi)地面標(biāo)高±0.000相當(dāng)于絕對標(biāo)高()m。A.30.8B.30.80C.30.800D.30.8000【答案】C41、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款,按月等比遞增還款,已知抵押貸款年利率為6.6%,期限為10年,購房者月還款額的增長率為0.5%,則購房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B42、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款,該家庭所購住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月500元。從當(dāng)前我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理的角度來看,該家庭的月均收入應(yīng)不低于()元。A.10000B.11000C.7800D.9200【答案】B43、某物業(yè)的購買價格為60萬元,其中20萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款,在正常經(jīng)營期內(nèi),年租金收入為10萬元,年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元,年還本付息額為2萬元,所得稅為25%,則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A44、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款,則該開發(fā)商第一年的還本收益為()。A.6.00萬元B.7.05萬元C.7.59萬元D.13.59萬元【答案】C45、最常見的會計期間是()。A.三個月B.六個月C.一年D.二年【答案】C46、反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是()。A.商品批發(fā)價格指數(shù)B.城市居民消費(fèi)指數(shù)C.城市居民消費(fèi)價格指數(shù)D.商品零售價格指數(shù)【答案】D47、投資者所要求的最低利率是()。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A48、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中,當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時,應(yīng)采用()的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】C49、存量房地產(chǎn)交易市場屬于房地產(chǎn)()。A.一級市場B.二級市場C.三級市場D.一手房市場【答案】C50、下列風(fēng)險中無法在投資組合內(nèi)部被分散或抵消的是()。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險C.匯率風(fēng)險D.時間風(fēng)險【答案】C51、房地產(chǎn)的(),決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險不僅受地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛,還受到其所處區(qū)位及周邊市場環(huán)境的影響,體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資中()的重要性。A.不可移動性;區(qū)位選擇B.不可再生性;區(qū)位選擇C.稀缺性;環(huán)境選擇D.變現(xiàn)性差;環(huán)境選擇【答案】A52、以下各項(xiàng)中,不屬于開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容的是()。A.開發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)位和具體位置B.項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開發(fā)狀況和地上物狀況【答案】B53、相對于權(quán)益融資,債務(wù)融資的特點(diǎn)不包括()。A.長期性B.可逆性C.負(fù)擔(dān)性D.流通性【答案】A54、房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時,將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本是()。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費(fèi)用D.開發(fā)項(xiàng)目總投資【答案】A55、開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率表明了()。A.項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價值之比【答案】A56、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元,月平均運(yùn)營費(fèi)用為30萬元,月平均空置率為8%,月平均其他收入為潛在毛租金收入的5%,則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是()萬元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40【答案】D57、竣工驗(yàn)收時,()負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收,并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理機(jī)構(gòu)D.建設(shè)主管部門【答案】A58、以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款,其貸款額度不超過土地()的70%。A.評估價值B.實(shí)際價值C.投資價值D.出讓金收入【答案】A59、因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失,故通貨膨脹會導(dǎo)致折現(xiàn)率()。A.提高B.降低C.無變化D.為零【答案】A60、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中,屬于供給指標(biāo)的是()。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷售量D.房地產(chǎn)價格【答案】A61、下列各項(xiàng)中,不屬于項(xiàng)目核準(zhǔn)重點(diǎn)評估內(nèi)容的是()。A.是否符合相關(guān)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)政策B.是否合理開發(fā)并有效利用資源C.符合社會公眾利益,未對項(xiàng)目建設(shè)地產(chǎn)生影響D.是否對重大公共利益產(chǎn)生不利影響【答案】C62、王某打算承租某寫字樓的一個單元,在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧,后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù):出租單元內(nèi)使用面積為35m2,外墻面積為7m2,單元間分隔墻面積為10m2,公攤面積為5m2,那么,可出租面積應(yīng)為()m2。A.48.5B.49C.51D.45.5【答案】A63、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零,說明該項(xiàng)目的收益率高于()。A.社會平均收益率B.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟(jì)增長率【答案】B64、企業(yè)的某項(xiàng)業(yè)務(wù)分別記入了資產(chǎn)的貸方和所有者權(quán)益的借方,表示()。A.資產(chǎn)增加,所有者權(quán)益增加B.資產(chǎn)減少,所有者權(quán)益減少C.資產(chǎn)增加,所有者權(quán)益減少D.資產(chǎn)減少,所有者權(quán)益增加【答案】B65、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法,錯誤的是()。A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中,吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)【答案】A66、某開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤率為80%,開發(fā)周期為4年,則該項(xiàng)目的年成本利潤率()。A.等于20%B.大于等于20%C.小于20%D.小于等于20%【答案】B67、以下不屬于溫脾湯的藥物是A.大黃B.附子C.當(dāng)歸D.生姜【答案】D68、下列不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目盈利能力經(jīng)濟(jì)評價中靜態(tài)指標(biāo)的是()。A.投資利潤率B.資本金利潤率C.財務(wù)內(nèi)部收益率D.投資回報率【答案】C69、某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬m2,2009年末完工轉(zhuǎn)入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2,2010年竣工的房屋建筑面積為70萬m2。那么,該市房屋的平均建設(shè)周期為()年。A.1.4B.1.9C.2D.3【答案】B70、某房地產(chǎn)公司,負(fù)債合計為3000萬元,資產(chǎn)合計為5000萬元,流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2500和1250萬元,存貨為1500萬元。則其速動比率為()。A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】B71、編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前,應(yīng)先編制()。A.現(xiàn)金流量表B.利潤表C.項(xiàng)目總投資估算表D.資產(chǎn)負(fù)債表【答案】C72、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險度超過()時,為高風(fēng)險貸款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B73、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元,年租金收入為770萬元,則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為()萬元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0【答案】B74、下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是()。A.房屋出售B.房地產(chǎn)抵押C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓D.土地使用權(quán)出讓【答案】D75、各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時,以方案風(fēng)險大小為投資方案比選的主要依據(jù),此時應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是()。A.凈現(xiàn)值B.凈現(xiàn)值期望值C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)【答案】D76、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中,屬于市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)的是()A.吸納周期B.城市居民消費(fèi)價格指數(shù)C.住房價格合理性指數(shù)D.房地產(chǎn)價格指數(shù)【答案】C77、增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項(xiàng)目所得的金額,允許扣除項(xiàng)目不包括()。A.土地使用權(quán)的費(fèi)用B.土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的成本C.土地所有權(quán)的費(fèi)用D.土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用【答案】C78、一般來說,對于一個開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目,其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為()。A.15%~25%B.25%~35%C.35%~45%D.45%~50%【答案】C79、動態(tài)投資回收期是反映()的重要指標(biāo)。A.開發(fā)項(xiàng)目投資成本大小B.開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力C.開發(fā)項(xiàng)目資金流動速度D.開發(fā)項(xiàng)目資金實(shí)力【答案】B80、下列說法不正確的是()。A.利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,該指標(biāo)值應(yīng)該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2C.在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上D.一般來說,對于一個開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目,其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%~45%【答案】A81、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評價指標(biāo)中,可用于判斷項(xiàng)目能夠承受最高貸款利率的是()。A.成本利潤率B.資本金利潤率C.銷售利潤率D.財務(wù)內(nèi)部收益率【答案】D82、2017年末,某市住房總量為5000萬平方米,其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米,商品住房3750萬平方米,同期住房空置量為750萬平方米,其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米,商品住房為450萬平方米,則該市2017年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D83、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%時,其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元,則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是()。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】A84、謝某打算承租某寫字樓的一個單元,在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧,后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù):出租單元內(nèi)使用面積40㎡,外墻面積8㎡,單元間分隔墻面積10㎡,公攤面積5㎡,那么,可出租面積應(yīng)為()㎡。A.44B.48C.54D.64【答案】C85、償債備付率=可用于還本付息資金與()之比。A.當(dāng)期應(yīng)還本付息資金B(yǎng).當(dāng)期已付利息費(fèi)用C.當(dāng)期本金D.當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用【答案】A多選題(共38題)1、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.自然特征B.細(xì)分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E競爭性項(xiàng)目的區(qū)域【答案】ACD2、銷售費(fèi)用是指開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括以下內(nèi)容()。A.銷售推廣費(fèi)B.交易手續(xù)費(fèi)C.銷售代理費(fèi)D.不可預(yù)見費(fèi)E.銷售前期費(fèi)【答案】ABC3、下列房地產(chǎn)市場參與者中,屬于專業(yè)顧問的有()A.建筑師B.律師C.造價工程師D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人E.開發(fā)商【答案】ABCD4、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中,屬于房屋開發(fā)費(fèi)的有()。A.土地出讓價款B.土地購置稅費(fèi)C.建筑安裝工程費(fèi)D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】CD5、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括()。A.潛在毛租金收入B.空置和收租損失C.準(zhǔn)備金D.運(yùn)營費(fèi)用E.抵押貸款還本付息【答案】ABD6、房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有()。A.成本利潤率B.銷售利潤率C.資本金凈利潤率D.資本金利潤率E.靜態(tài)投資回收期【答案】AB7、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目互斥方案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選時應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有()。A.備選方案差異原則B.備選方案獨(dú)立原則C.最低可接受收益率原則D.不行動原則E.備選方案關(guān)聯(lián)性原則【答案】ACD8、下列報表中,屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價的基本報表有()。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.投資計劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表E.利潤表【答案】AD9、關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說法,正確的有()。A.商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來越成為一種趨勢B.商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行C.區(qū)位選擇對商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性D.商業(yè)物業(yè)不適合長期投資E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益【答案】BC10、美國甲公司生產(chǎn)的平板計算機(jī)在其本國享有"A"注冊商標(biāo)專用權(quán),但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產(chǎn)的平板計算機(jī)也使用"A"商標(biāo),并享有中國注冊商標(biāo)專用權(quán),但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產(chǎn)的平板計算機(jī)都在中國市場上銷售。此情形下,依據(jù)中國商標(biāo)法,()商標(biāo)權(quán)。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A11、管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用,包括()。A.管理人員工資B.房屋開發(fā)費(fèi)C.財務(wù)費(fèi)用D.辦公費(fèi)E勘察費(fèi)用【答案】AD12、開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段主要針對以()方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。A.無償劃撥B.協(xié)議出讓C.掛牌D.拍賣E.招標(biāo)【答案】AB13、建筑材料的物理性質(zhì)中,與質(zhì)量有關(guān)的性質(zhì)包括()。A.密度B.表觀密度C.密實(shí)度D.孔隙率E.吸水性【答案】ABCD14、關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說法,正確的有()。A.名義利率越大,計息周期越長,名義利率與實(shí)際利率的差異就越大B.當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時,名義利率等于實(shí)際利率C.當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時,名義利率小于實(shí)際利率D.當(dāng)每年計息周期數(shù)m→∞時,名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為:i=er-1E.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時間價值【答案】ACD15、“某城市別墅銷售市場”這一市場細(xì)分的方式包括()。A.按地域范圍細(xì)分B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分C.按增量存量細(xì)分D.按交易形式細(xì)分E.按目標(biāo)市場細(xì)分【答案】ABD16、按照增量存量細(xì)分,房地產(chǎn)二級市場包括()市場。A.土地使用權(quán)出讓B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓C.新建商品住宅銷售D.新建寫字樓出租E.二手房買賣【答案】BCD17、下列對投資組合理論說法正確的有()。A.投資組合理論的主要論點(diǎn)是:對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化,不同投資項(xiàng)目的收益會有不同的反應(yīng)B.大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時,非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性C.投資者選擇投資組合曲線時,最客觀的選擇是借用低微風(fēng)險甚至毫無風(fēng)險的投資項(xiàng)目D.投資組合理論所做出的減少風(fēng)險的方法可使投資組合變成毫無風(fēng)險E.通過投資組合理論可使個別風(fēng)險和系統(tǒng)風(fēng)險減少甚至于完全抵消【答案】ABC18、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中,正確的有()。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險性高低C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC19、在可行性研究階段,房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有()。A.概算指標(biāo)估算法B.根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E單位指標(biāo)估算法【答案】ABC20、消費(fèi)者市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可歸納為()。A.地理環(huán)境因素B.人口因素C.消費(fèi)心理D.經(jīng)營變量E.消費(fèi)行為因素【答案】ABC21、按照增量存量細(xì)分,房地產(chǎn)二級市場包括()市場。A.土地使用權(quán)出讓B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓C.新建商品住宅銷售D.新建寫字樓出租E.二手房買賣【答案】BCD22、國家投資管理部門對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)的重點(diǎn)包括()。A.項(xiàng)目是否符合宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策等B.項(xiàng)目主要產(chǎn)品質(zhì)量符合國家的規(guī)定C.項(xiàng)目建設(shè)對周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生有利的影響D.項(xiàng)目有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境E.符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求【答案】AD23、國際上通常采取的住房保障方式有()。A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補(bǔ)貼E.鼓勵營利機(jī)構(gòu)建房【答案】ABD24、下列工程建設(shè)定額中,不屬于施工企業(yè)定額的種類有()。A.施工定額B.預(yù)算定額C.概算定額D.概算指標(biāo)E.投資估算指標(biāo)【答案】BCD25、收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用包括()。A.人工費(fèi)B.公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)C.綠地管理費(fèi)D.抵押貸款還本付息額E清潔衛(wèi)生費(fèi)【答案】ABC26、利率的儲蓄投資決定理論認(rèn)為()。A.利率是由貨幣的供給與需求決定的B.利率是資本的租用價格C.利率是由可貸資金的供求決定的D.利率的高低取決于平均利潤率E.利率不受貨幣因素的影響【答案】B27、房地產(chǎn)價格指數(shù),是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù),包括()。A.房屋銷售價格指數(shù)B.房屋租賃價格指數(shù)C.房屋抵押價格指數(shù)D.房屋消費(fèi)價格指數(shù)E土地交易價格指數(shù)【答案】B28、在工程項(xiàng)目施工階段,質(zhì)量管理的任務(wù)主要有()。A.在施工過程中及時檢查施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定B.對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價C.對整個施工過程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評估D.將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序,與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較,并作出評判E.確定質(zhì)量管理的對象【答案】ABCD29、從投資的角度看,影響資金時間價值大小的主要因素有()。A.投資利潤率B.通貨膨脹率C.風(fēng)險因素D.存款利率E.投資規(guī)模【答案】ABC30、在可行性研究階段,房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有()。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法【答案】ABC31、基礎(chǔ)按其構(gòu)造特點(diǎn)可分為()、箱形基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)等。A.條形基礎(chǔ)B.單獨(dú)基礎(chǔ)C.聯(lián)合基礎(chǔ)D.一般基礎(chǔ)E.特殊基礎(chǔ)【答案】ABC32、關(guān)于FIRR(財務(wù)內(nèi)部收益率)的說法,正確的有()。A.FIRR是評估項(xiàng)目清償能力的基本指標(biāo)B.FIRR可以通過內(nèi)插法求得C.FIRR表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率D.FIRR大于或等于貸款利率時,項(xiàng)目在財務(wù)上是可以接受的E.FIRR是指項(xiàng)目在整個計算期內(nèi),各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率【答案】BC33、潛在購買者一般具有三個特點(diǎn)即()。A.調(diào)查B.分析C.興趣D.收入E途徑【答案】CD34、按投資計算基礎(chǔ)的不同,現(xiàn)金流量表分為()。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC35、房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括()。A.供需因素的影響B(tài).政策因素的影響C.制度因素的影響D.空置量的影響E開發(fā)商競爭的影響【答案】ABC36、房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有()。A.成本利潤率B.銷售利潤率C.資本金凈利潤率D.資本金利潤率E.靜態(tài)投資回收期【答案】AB37、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中,正確的有()。A.等于銀行存款利率B.等于銀行貸款利率C.是投資者所要求的最低利率D.是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率E.一般使用無風(fēng)險的國債收益率作為其代表【答案】C38、在各種市場方法調(diào)查中,網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有()。A.成本低B.反饋快C.能深入了解被訪者情況D.回收率高E.能深度訪談【答案】AB大題(共18題)一、本次估價背景情況如下:估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題,規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建,但尚未辦理完變更手續(xù),后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅,委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟(jì)上允許,經(jīng)過充分合理的論證,使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下:1.法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地,房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地,且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪,故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建,所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅,但經(jīng)估價人員實(shí)地查勘,為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要,可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以,估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況,經(jīng)過分析測算,若估價對象改建為商鋪使用,未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值,大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以,估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4.價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查,于估價時點(diǎn)估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2,類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用,扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后,其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以,估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述,估價對象的最高最佳利用方式為商鋪,故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】二、本次估價背景如下:估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點(diǎn)已停工3年,規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2,估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段:估價方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程,具有開發(fā)潛力,宜采用假設(shè)開發(fā)法估價;估價對象為商業(yè)房地產(chǎn),故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值;估價對象成本造價等資料較為齊全,故可以采用成本法估價。因此,綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤,然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押,所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。3.收益法是預(yù)測估價對象的未來收益,利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù),將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn),且成本造價資料較為齊全,故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4.成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格的折舊,然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進(jìn)行,用市場法評估土地使用權(quán)價格,用成本法評估在建工程建筑物價格,并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時,根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價對象已停工3年,故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素。【答案】三、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價師聲明(略)估價的假設(shè)和限制條件(略)估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號,房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級:×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號,四至××××,屬××××商貿(mào)有限公司所有?!痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),建筑面積為6611m2,總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè),于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述(略)四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值,為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?!敬鸢浮克摹⒈敬喂纼r背景情況如下:估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題,規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建,但尚未辦理完變更手續(xù),后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅,委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟(jì)上允許,經(jīng)過充分合理的論證,使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下:1.法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地,房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地,且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪,故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建,所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅,但經(jīng)估價人員實(shí)地查勘,為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要,可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以,估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況,經(jīng)過分析測算,若估價對象改建為商鋪使用,未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值,大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以,估價對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4.價值最大化分析。經(jīng)調(diào)查,于估價時點(diǎn)估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2,類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用,扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后,其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以,估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述,估價對象的最高最佳利用方式為商鋪,故本次估價以重新開發(fā)為前提?!敬鸢浮课?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面,當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍;因城市道路擴(kuò)建需要拆遷,并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價,拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同,對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價,估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日,房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人(略)二、估價機(jī)構(gòu)(略)三、估價對象(一)估價對象實(shí)物狀況(略)(二)估價對象權(quán)益狀況(略)(三)估價對象區(qū)位狀況(略)四、估價目的:為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義:估價對象于價值時點(diǎn)的公開市場價值。六、價值時點(diǎn):2008年9月5日。七、估價依據(jù)1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號)。3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)?!敬鸢浮苛?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段:變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時,在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有:1.通用性:通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,適用多種用途。一般地說,通用性越差,用途越專業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄,越不容易找到買者,變現(xiàn)能力越弱。例如,標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中,大型商場部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。2.獨(dú)立使用性:獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說,獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn),越影響房地產(chǎn)的使用,變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓,設(shè)計功能齊全,獨(dú)立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性:所謂可分割轉(zhuǎn)讓性,是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力相對較強(qiáng);反之,變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓,適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度:估價對象為在建工程,至估價時點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等,上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層,正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多,估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價值、規(guī)模大小:一般地說,總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn),所需的資金越多,越不容易找到買主,變現(xiàn)能力越弱。例如,大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大,總價高,變現(xiàn)能力較弱。6.區(qū)位:一般地說,處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力越弱。例如,郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱,商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?!敬鸢浮科?、(一)某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房,該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下:(1)目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲蓄用于購房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯誤12=60,s=0.5%,A1=12000錯誤50%=6000(元),A2=1000元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000錯誤(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.25%-0.5%)錯誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯誤(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2[(1+i)]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯誤[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可購住房總價為:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可購住房單價為:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50萬元;八、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅,首付款為房價的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年,按月等額償還,年貸款利率為12%,問:(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額,則該家庭須月收入多少,才能購買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后,于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息,則還款額為多少【答案】(1)抵押貸款額P=100×50%=50萬元;月貸款利率i=12%/12=1%;月還款額為:A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元;(2)該家庭欲購買上述住宅,其月收入須為:5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時,所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中,n=12×20=240,m=12×5=60,代入數(shù)據(jù),得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬元。九、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面,當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍;因城市道路擴(kuò)建需要拆遷,并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價,拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同,對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價,估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日,房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人(略)二、估價機(jī)構(gòu)(略)三、估價對象(一)估價對象實(shí)物狀況(略)(二)估價對象權(quán)益狀況(略)(三)估價對象區(qū)位狀況(略)四、估價目的:為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義:估價對象于價值時點(diǎn)的公開市場價值。六、價值時點(diǎn):2008年9月5日。七、估價依據(jù)1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號)。3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)。【答案】一十、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價師聲明(略)估價的假設(shè)和限制條件(略)估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號,房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級:×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號,四至××××,屬××××商貿(mào)有限公司所有?!痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)?!痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),建筑面積為6611m2,總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè),于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述(略)四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值,為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?!敬鸢浮恳皇弧辦公用房建于2005年,為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),建筑面積2310m2,建筑密度為60%,用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得,使用期限40年。2010年因抵押貸款,對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法,其計算過程如下。(1)土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料,考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等,確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為:1200×2310×60%=1663200(元)≈166.3(萬元)。(2)建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年,假設(shè)資金分期均勻投入,年貸款利息率為5.85%,開發(fā)商利潤率為20%,則利息為:2175×0.5×5.85%≈63.6(元/m2)。開發(fā)商利潤為:2175×20%=435(元/m2)。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年,殘值率為2%,已使用5年,根據(jù)定率折舊法公式,其成新率為:[1-(1-2%)×5/60]×100%=92%。建筑物現(xiàn)值為:(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(萬元)。(3)估價結(jié)果確定166.3+568.2=734.5(萬元)【答案】一十二、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段:變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時,在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有:1.通用性:通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,適用多種用途。一般地說,通用性越差,用途越專業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄,越不容易找到買者,變現(xiàn)能力越弱。例如,標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中,大型商場部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。2.獨(dú)立使用性:獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說,獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn),越影響房地產(chǎn)的使用,變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓,設(shè)計功能齊全,獨(dú)立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性:所謂可分割轉(zhuǎn)讓性,是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力相對較強(qiáng);反之,變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓,適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度:估價對象為在建工程,至估價時點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等,上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層,正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多,估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價值、規(guī)模大小:一般地說,總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn),所需的資金越多,越不容易找到買主,變現(xiàn)能力越弱。例如,大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大,總價高,變現(xiàn)能力較弱。6.區(qū)位:一般地說,處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力越弱。例如,郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱,商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?!敬鸢浮恳皇ⅲㄒ唬┠臣彝ビ媱?年后購買一套120m2的新建住房,該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下:(1)目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲蓄用于購房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯誤12=60,s=0.5%,A1=12000錯誤50%=6000(元),A2=1000元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000錯誤(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

最新文檔

評論

0/150

提交評論