北京市房地產(chǎn)市場與房價

2005年北京市房地產(chǎn)市場與房價

一2005年北京市房地產(chǎn)市場運行（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，占固定資產(chǎn)投資比重平穩(wěn)下降2005年1～11月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1182.9億元，同比增長2.7%，增幅低于上年同期（20.8%）18.1個百分點，投資增速明顯回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為52.9%，低于上年同期（56.9%）4個百分點。自2005年7月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)下降，但基本平穩(wěn)（見圖1）。圖12005年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速及占固定資產(chǎn)投資比重從投資結(jié)構(gòu)看，商品住宅開發(fā)投資完成597.3億元，同比下降4.0%；辦公和商業(yè)均較上年同期增長，其中辦公用房開發(fā)投資完成166.3億元，同比增長10.5%；商業(yè)用房開發(fā)投資完成84.9億元，同比增長10.5%（見表1）。表1房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)（2005年1～11月）（二）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增速減緩2005年1～11月，全市商品房施工面積為9457.1萬平方米，同比增長7.1%，增幅比上年同期（8.4%）有所降低。其中，商品住宅施工面積為6493.6萬平方米，同比增長7%，增幅比上年同期（4.6%）上升2.4個百分點；辦公用房施工面積1047.4萬平方米，同比增長6.4%；商業(yè)用房施工面積601.8萬平方米，同比增長10.7%。1～11月全市商品房竣工面積2434.4萬平方米，同比增長51.2%，比上年同期（26.2%）上升25個百分點。其中商品住宅竣工面積1903萬平方米，同比增長58.1%，增幅比上年同期（14.8%）上升43.3個百分點；辦公用房竣工面積140.3萬平方米，同比增長29.4%；商業(yè)用房竣工面積105萬平方米，同比下降21.1%。房地產(chǎn)新開工面積2237萬平方米，同比下降5.3%。其中，商品住宅新開工面積1526.1萬平方米，同比下降12.9%；辦公用房新開工面積186.2萬平方米，同比增長0.4%；商業(yè)用房新開工面積162.4萬平方米，同比增長39.2%。（三）5月起商品住房價格增長勢頭得到控制2005年1～12月，全市商品期房平均價格7392元/平方米，同比漲幅為23.2%，其中辦公用房預售均價14771元/平方米，同比增長14.8%；商業(yè)用房預售均價15181元/平方米，同比增長6%；商品住宅期房預售均價6725元/平方米，同比增長19.2%。從圖2中可以看出，2005年北京市商品房房價前5個月漲幅較大，尤其是商品住宅期房5月份價格同比增幅達到29.5%，出現(xiàn)過快增長苗頭。自6月份以來通過積極落實穩(wěn)定住房價格的各項措施，房價漲幅勢頭得到控制，5～8月為調(diào)整期；8月份后商品房價格一直保持平穩(wěn)勢頭，12月份略有翹尾；其中商品住宅價格8～12月環(huán)比平均降幅為0.7%。總體來看，2005年前半年全市商品房價格漲幅較高，后半年基本趨穩(wěn)。圖22005年北京市商品房、商品住宅預售均價全市存量住房買賣均價4286元/平方米，同比增長9.3%；其中二手商品住宅買賣均價4608元/平方米，同比增長8.3%，公房再上市買賣均價4157元/平方米，同比增長9.8%。（四）商品住房成交總量略有下降，現(xiàn)房和存量房成交活躍2005年全市房屋買賣成交4523.3萬平方米，同比下降1.5%，其中住宅成交4079.2萬平方米，同比下降4.1%。1.商品房期房供求均有較大幅度下降2005年全市商品期房批準預售面積和預售成交面積均較上年下降。全市商品期房批準預售面積2852.5萬平方米，同比下降17%。其中，商品住宅批準預售面積2205萬平方米，同比下降23%；辦公用房批準預售面積195.6萬平方米，同比下降7.5%；商業(yè)用房批準預售面積233.8萬平方米，同比增長27.9%。全市商品期房預售成交面積2378.1萬平方米，同比下降15.6%。其中，商品住宅預售成交面積2152萬平方米，同比下降18.7%；辦公用房預售成交面積107.7萬平方米，同比增長118.7%；商業(yè)用房預售成交面積65.1萬平方米，同比增長3.9%。2.商品房現(xiàn)房買賣成交增長較快2005年房屋管理部門辦理現(xiàn)房交易1325.7萬平方米，同比增長24.3%；其中商品住宅現(xiàn)房1214.7萬平方米，同比增長20.2%。3.存量住房市場活躍2005年全市存量住房交易6.99萬套，成交面積712.5萬平方米，同比分別增長23.1%和19.9%。其中二手商品住宅交易3.9萬套，同比增長46.2%，增幅較大。已購公房交易3.1萬套，與上年同期基本持平。二2005年北京市房地產(chǎn)市場的基本特征（一）宏觀調(diào)控取得成效自2001年到2004年北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重由51.2%上升到58.3%。通過宏觀調(diào)控，2005年1～11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1182.9億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的52.9%，所占比重已恢復到2001年水平。全市房地產(chǎn)業(yè)稅收收入為146.9億元，同比增長20.6%，占全市稅收總收入的18.9%，位居全市各行業(yè)首位（見圖3）。圖32001～2005年北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重（二）商品房價格總體漲幅偏高2005年北京市商品住宅期房預售均價6725元/平方米，同比增長19.2%。其中，普通商品住宅6721元/平方米，同比增長10.9%，公寓、別墅11467元/平方米，同比增長6.6%。商品住宅期房整體價格漲幅偏高，主要是由于低價位商品住宅、經(jīng)濟適用住房供應減少、成交面積所占比重下降引起的。所以剔除結(jié)構(gòu)性因素，漲幅仍在合理范圍內(nèi)。低價位商品住宅供應比重下降，拉高了商品住宅預售均價增幅。2001～2004年北京市5000元/平方米以下低價位商品住宅批準預售面積、預售成交面積的年均比重分別為44.3%和42.8%，2005年所占比重分別為32.8%和32.6%。受此影響，拉高了全市商品住宅期房均價，同比增長8.2個百分點（見圖4）。圖42001～2005年5000元/平方米以下商品住宅批準預售、預售成交面積所占比重據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計，2005年1～11月份，經(jīng)濟適用住房完成投資37億元，同比下降41.9%，新開工254.1萬平方米，同比增長2.5%；預計全年竣工經(jīng)濟適用住房240萬平方米，同比下降23%，新開工260萬平方米，同比下降17%。剔除上述因素，2005年全市商品住宅期房預售均價7076元/平方米，同比上漲11%，漲幅與城市居民人均可支配收入增幅基本持平。（三）二手房價格基本平穩(wěn)2005年北京市存量住房買賣平均價格4286元/平方米，同比增長9.3%。其中，二手商品住宅買賣平均價格4608元/平方米，同比增長8.3%；已購公房和經(jīng)濟適用住房再上市買賣平均價格4157元/平方米，同比增長9.8%，價格基本平穩(wěn)。從各月情況看，2005年12月份二手房價格環(huán)比下降0.7%。從圖5可以看出，2005年全市二手房價格環(huán)比變化幅度為0.8%，小有波動。圖52005年北京市二手房價格變化情況（四）市場供求總量基本平衡2005年北京市商品房預售成交面積與批準預售面積之比為0.83∶1，其中商品住宅為0.98∶1。2005年12月份，商品房預售成交面積與批準預售面積之比為0.92∶1，其中，商品住宅為1.19∶1，市場呈現(xiàn)供求基本平衡、求略大于供的局面。從全年市場供求形勢看，1～4月商品房、商品住宅預售成交面積與批準預售面積之比分別為1.09∶1、1.28∶1，市場供求基本平衡。自5月份以后受政策影響，市場成交量下降，出現(xiàn)持幣觀望現(xiàn)象。7月份，商品房、商品住宅預售成交與批準預售面積之比下降至0.47∶1、0.48∶1，為全年最低點。隨著市場對政策的消化，自8月份以來市場成交量逐步回升，12月商品房、商品住宅預售成交面積與批準預售面積之比分別為0.92∶1、1.19∶1，商品房市場供求基本平衡，其中住宅市場求略大于供（見圖6）。圖62005年商品房、商品住宅預售成交與批準預售面積比值（五）中低價位商品住房供應所占比重較低2000年～2004年，北京5000元/平方米以下的商品住宅新增批準預售面積所占比重由64%下降至46.8%；而8000元/平方米以上的高價位商品住宅所占比重則逐步上升。2005年延續(xù)這種趨勢。一方面是經(jīng)濟適用房、低價位商品住房供應量減少。1～12月全市擬售價格在5000元/平方米以下商品住宅新增批準預售面積722.3萬平方米，占當期全部商品住宅批準預售面積的32.8%，低于上年同期（46.8%）14個百分點。其中，經(jīng)濟適用房新增批準預售面積占當期全部商品住宅批準預售面積的5.1%，低于上年同期（15.2%）10.1個百分點（見圖7）。圖72000～2005年不同價位商品住宅批準預售面積所占比重比較由于低價位商品住宅、經(jīng)濟適用住房供應減少，從2005年2月份以來，全市5000元/平方米以下商品住宅預售成交面積所占比重逐月下降，從2月份的47.5%下降至12月份的27%，低價位商品住宅供應壓力進一步加大。另一方面，高價位商品住房供應所占比重不斷增長。1～12月8000元/平方米以上的高價位商品住宅新增批準預售面積547.5萬平方米，占當期全部商品住宅批準預售面積的24.9%，高出上年同期（20.7%）4.2個百分點；其中，10000元/平方米以上的所占比重為13.3%，高出上年同期（9.6%）3.7個百分點。根據(jù)2005年第三季度北京市城建研究中心在房展會上進行的購房心理調(diào)查結(jié)果顯示，約有38.9%的被訪者能夠承受5000元/平方米以下價位的住宅；能夠承受5000～7000元/平方米的約占22.8%；7000～10000元/平方米之間的約占9.3%；而僅有1.5%的被訪者能夠承受10000元/平方米以上價位的住宅。因此，當前市場存在的結(jié)構(gòu)性矛盾比較明顯，一方面是中低價位商品住宅市場供不應求；另一方面是高端市場供過于求。（六）商業(yè)營業(yè)用房空置量大幅增加2005年1～11月，北京市商業(yè)營業(yè)用房投資84.4億元，同比增長10.5%，高于同期全市房地產(chǎn)開發(fā)投資（2.7%）增幅；全市商業(yè)營業(yè)用房新開工面積162.4萬平方米，同比增長39.2%；全市商業(yè)營業(yè)用房竣工面積105.0萬平方米，同比下降21.1%，銷售面積41.4萬平方米，同比增長9.8%，竣工面積增幅低于銷售面積增幅30.9個百分點。然而與之相對應的是，商業(yè)營業(yè)用房的空置面積不斷增加。截至11月末，全市空置一年以上的商業(yè)營業(yè)用房面積40.6萬平方米，同比增長126.1%，所占比重為11.2%，比上年同期高5.2個百分點。（七）購房群體呈現(xiàn)“二元化”特征從購房群體構(gòu)成看，北京市商品住房購買主要以本市個人為主，但由于首都的特殊地位以及城市國際化進程，外省市及境外購房者也在進入北京市場。從目前市場情況看，本市個人主要集中在中低價位商品住宅的購買，外省市及境外購房者主要集中在中高價位的商品住宅，購房群體的“二元化”特征逐步顯現(xiàn)。2005年全市普通商品住宅成交15.4萬套，其中本市個人購買占59.4%；外省市個人購買所占比重為36.8%；境外個人購買所占比重為2.2%。而1～12月全市公寓別墅成交中，外省市個人購買所占比重為39.2%，本市個人購買所占比重為38.4%，境外個人購買所占比重為13%（見圖8、圖9）。圖8普通住宅購房對象結(jié)構(gòu)圖圖9公寓別墅購房對象結(jié)構(gòu)圖三北京房地產(chǎn)市場影響因素分析（一）國民經(jīng)濟快速增長對房地產(chǎn)市場的影響北京近幾年國民經(jīng)濟的持續(xù)快速健康增長，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了強有力的帶動作用。2005年前三季度全市GDP為3542億元，同比增長10.5%，高于全國水平1.1個百分點；全市完成地方財政收入683.6億元，同期增長22.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1962.1億元，增長10.3%。對外經(jīng)濟貿(mào)易繼續(xù)保持高速穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，進出口額增速均超過了30%，實際利用外資仍實現(xiàn)快速增長。截至10月底，北京地區(qū)累計完成進出口貿(mào)易總額1018.2億美元，同比增長35.5%；實際吸收外資31.5億美元，同比增長20.8%。（二）奧運經(jīng)濟和新城規(guī)劃的帶動2008年奧運會和新城規(guī)劃，為北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了發(fā)展機遇。一方面，隨著奧運場館及配套設(shè)施的建設(shè)，城市的道路交通、水、電、環(huán)保等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進一步加快，能為房地產(chǎn)開發(fā)提供良好的環(huán)境和條件；城市生態(tài)環(huán)境的進一步改善，有助于提高商品房的品質(zhì)和價值；奧運建設(shè)所引發(fā)的大量拆遷工作，形成了住房消費剛性需求，支持了北京房地產(chǎn)開發(fā)。另一方面，新城規(guī)劃有助于在未來幾年內(nèi)改善北京周圍新城的道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施，促進郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。（三）居民生活水平提高對住房的需求2005年，城市居民人均可支配收入達到17653元，比上年增長12.9%；農(nóng)村居民人均純收入達到7860元，增長9.6%?！笆濉逼陂g，城市居民人均可支配收入年均實際遞增10.4%，高于“九五”時期3.3個百分點；農(nóng)村居民人均純收入年均實際遞增9.9%，高于“九五”時期3.7個百分點。隨著居民生活水平的提高，加大了對住房需求，尤其是對高品質(zhì)住房要求。（四）宏觀政策的影響2005年國家一系列相關(guān)政策的出臺，對北京房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。一是國家穩(wěn)定房價的調(diào)控措施促使房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向常量需求，但也出現(xiàn)了一定程度的持幣觀望。隨著3月份國務院辦公廳《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》和之后的各種調(diào)控措施出臺，房地產(chǎn)投資增幅過快和價格漲幅過高得到了一定程度的遏制。但由于不確定性預期也造成了自5月份以來的持幣觀望，成交量明顯下降，8月份以后成交量穩(wěn)步回升，基本接近年初水平。二是金融稅收政策在規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的同時，加大了開發(fā)商的資金壓力。2005年在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中征收營業(yè)稅，加大對個人購房轉(zhuǎn)手交易稅收的調(diào)控力度，有效抑制投機炒房，促進房價趨向于平穩(wěn)，保證市場健康有序發(fā)展。3月初，央行的調(diào)息行為對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了一定影響。開發(fā)商在購置土地和前期開發(fā)建設(shè)階段都需要大量資金，土地供應由以前的“生地”供應轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的“熟地”供應，也進一步加大了開發(fā)商對前期資金的需求，偏緊的金融政策則加大了企業(yè)原有的資金鏈壓力。5月初七部委出臺的穩(wěn)定住房價格《意見》規(guī)定，自2005年6月1日起，國家調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管。對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。5月27日稅務總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》，要求稅務、財政和房產(chǎn)管理部門通力合作，信息共享，尤其是落實個人住房營業(yè)稅的稅收政策。三是網(wǎng)上預售備案和期房限轉(zhuǎn)等，規(guī)范了市場秩序。自2005年3月15日起，市建委開通了北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，開發(fā)企業(yè)要在網(wǎng)上申報預售許可證，在網(wǎng)上簽約并下載合同文本；公眾可在網(wǎng)上查詢?nèi)猩唐贩?、?jīng)濟適用房預售許可證的相關(guān)信息。以此為基礎(chǔ)，完善了商品房預售信息公示、預售信息查詢和分析發(fā)布、銷售經(jīng)營信用信息公示制度。同時，出臺期房限轉(zhuǎn)措施，在房屋買賣中沒有還清貸款或房價沒有結(jié)清的，不允許轉(zhuǎn)讓，進一步規(guī)范了商品房銷售行為。四2006年北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展預測從2005年房地產(chǎn)市場供求以及價格變化的情況看，2006年北京市房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲的可能性較大，但漲幅將低于2005年水平。（1）從供應角度看，北京市房地產(chǎn)市場預期供應充足，住房價格缺乏大幅上漲的支撐。首先，住宅期房潛在供應充足，一手房市場總量充足。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2005年12月末，