物業(yè)與地產(chǎn)維修工程管理流程

精品文檔維修工程管理流程一、 工程保修費(fèi)用承擔(dān)的判定原則：1、若由業(yè)主自身造成的（由物業(yè)公司界定），業(yè)主自行維修。2、因業(yè)主使用不當(dāng)造成房屋功能損壞的，由業(yè)主自行維修。3、因房屋質(zhì)量原因，而非業(yè)主原因造成的：①、保修期外：⑴單位工程單項(xiàng)維修項(xiàng)目，維修費(fèi)用在5萬(wàn)元以下（含5萬(wàn)元）由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)費(fèi)用；⑵單位工程單項(xiàng)維修項(xiàng)目，維修費(fèi)用在5萬(wàn)元以上的，經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修，維修費(fèi)用經(jīng)地產(chǎn)審批后，由地產(chǎn)公司支付。②、保修期內(nèi)：⑴ 發(fā)生工程維修，應(yīng)由相關(guān)施工單位組織維修并承擔(dān)業(yè)主索賠費(fèi)用；⑵如施工單位未按時(shí)維修或維修內(nèi)容、質(zhì)量未達(dá)到要求，由物業(yè)公司報(bào)地產(chǎn)確認(rèn)后由物業(yè)組織維修，維修及業(yè)主索賠費(fèi)用經(jīng)地產(chǎn)核實(shí)后，在相關(guān)施工單位工程款中扣除。⑶業(yè)主索賠由物業(yè)公司聯(lián)系施工單位與業(yè)主進(jìn)行談判，根據(jù)市場(chǎng)行情及損毀情況確定，不應(yīng)超出常規(guī)賠償范圍。4、工程保修期的約定：①、建設(shè)工程保修期遵循《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定：自 竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算(竣工驗(yàn)收合格之日：是指建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格并由各方簽署竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的日期 )。②、對(duì)于因施工原因以及建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格，造成較大質(zhì)量缺陷或問(wèn)題（較大指：?jiǎn)栴}具有普遍性或嚴(yán)重影響業(yè)主正常的居住與生活）的工程項(xiàng)目，自問(wèn)題處理完畢移交后該項(xiàng)開(kāi)始計(jì)保修期限。二、工程保修工作流程1、保修期外維修工程①5萬(wàn)元以下維修工程：工作流程由物業(yè)公司自行制定；。1歡迎下載精品文檔5萬(wàn)元以上由物業(yè)公司發(fā)起工程維修申請(qǐng)（見(jiàn)表格1）。⑵物業(yè)及地產(chǎn)公司工程、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)勘查、確認(rèn)是否需要維修。⑶地產(chǎn)公司工程部制定維修施工方案。⑷地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)確定維修費(fèi)用（一般無(wú)特殊情況，總價(jià)包干），特殊情況可先行維修，同時(shí)通知相關(guān)部門(mén)完善維修流程。⑸由物業(yè)公司組織工程維修，并且與地產(chǎn)公司簽訂施工合同，報(bào)公司辦公平臺(tái)審批（注：需資質(zhì)合格施工單位）。⑹由物業(yè)公司內(nèi)部驗(yàn)收合格后，由物業(yè)公司組織工程維修回執(zhí)單（見(jiàn)表格2）會(huì)簽，報(bào)地產(chǎn)工程、經(jīng)營(yíng)驗(yàn)收結(jié)算，按照地產(chǎn)公司結(jié)算流程辦理。如有費(fèi)用增減，按照地產(chǎn)公司工程簽證方式處理，由物業(yè)公司申報(bào)，地產(chǎn)工程、經(jīng)營(yíng)復(fù)核確認(rèn)。2、保修期內(nèi)維修工程①由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)物業(yè)公司負(fù)責(zé)工程保修期內(nèi)工程維修事宜，由物業(yè)公司向相關(guān)施工單位發(fā)放工程維修通知單，并在維修完成后向相關(guān)施工單位出具工程維修回執(zhí)單。②出現(xiàn)維修工程，由物業(yè)公司向相關(guān)施工單位發(fā)放維修通知，并負(fù)責(zé)接收回復(fù)函，負(fù)責(zé)歸檔保存（應(yīng)有施工單位簽章，如郵遞應(yīng)有簽收單位快遞回執(zhí)）。③如相關(guān)施工單位未按時(shí)維修或維修質(zhì)量、內(nèi)容未達(dá)到要求，由物業(yè)負(fù)責(zé)組織維修。④后續(xù)程序參見(jiàn)第 1條第②款3、時(shí)間要求：①物業(yè)接到業(yè)主報(bào)修，或質(zhì)量管理部門(mén)的投訴通知，物業(yè)應(yīng)立即與業(yè)主和施工單位進(jìn)行聯(lián)系，視問(wèn)題情況及時(shí)進(jìn)行維修解決，所有問(wèn)題必須在一周內(nèi)處理完成。施工單位不予維修或拖沓的，由物業(yè)公司發(fā)函并進(jìn)行維修。投訴問(wèn)題維修完成后及時(shí)向質(zhì)量管理部門(mén)反饋意見(jiàn)并報(bào)送反饋表，避免給地產(chǎn)造成不良影響②物業(yè)接到質(zhì)量管理部門(mén)投訴通知后，應(yīng)按照質(zhì)量管理部門(mén)的要求程序進(jìn)行處理。。2歡迎下載精品文檔二〇一五年八月四日表格1：工程維修申請(qǐng)表工程維修申請(qǐng)表申編號(hào)：申請(qǐng)人簽申請(qǐng)部門(mén) 填報(bào)日期字維修項(xiàng)目名稱故障現(xiàn)象維修地點(diǎn) （請(qǐng)注明：X樓X門(mén)X室或詳細(xì)地址）。3歡迎下載精品文檔物業(yè)經(jīng)理簽字是否質(zhì)保期內(nèi) □是（附件：竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、維修通知函、回復(fù)函、簽收憑據(jù)、回執(zhí)等） □否負(fù)有質(zhì)保期內(nèi)維修責(zé)任施工單位名稱地產(chǎn)工程部接收日期意見(jiàn)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部接收日期意見(jiàn)注：1、“維修項(xiàng)目”需注明詳細(xì)的工程內(nèi)容，以便查閱相應(yīng)的工程合同，核實(shí)原施工單位及質(zhì)保期限等；2、“故障現(xiàn)象”一欄要詳細(xì)注明故障的原因，如人為或其他原因；3、此表一式三份，物業(yè)公司、地產(chǎn)工程、經(jīng)營(yíng)部各一份。表格2：工程維修回執(zhí)單工程維修回執(zhí)單編號(hào)：維修單位名稱 維修日期（注：如有業(yè)主索賠費(fèi)用，請(qǐng)注明原因及費(fèi)用組成）維修處理情況。4歡迎下載精品文檔業(yè)主意見(jiàn)簽字： 日期：物業(yè)公司驗(yàn)收意見(jiàn)簽字： 日期：地產(chǎn)工程部驗(yàn)收意見(jiàn)簽字： 日期：地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部驗(yàn)收意見(jiàn)簽字： 日期：注：1、維修日期需列明開(kāi)工日期及結(jié)束日期；2、需提供對(duì)工程維修結(jié)果的驗(yàn)收單；3、此表一式四份，物業(yè)公司、