產(chǎn)權式酒店的投資分析

產(chǎn)權式酒店的投資剖析產(chǎn)權式酒店(PropertyHotel)是繼高檔酒店式公寓、商店投資熱以后的一種新式的房產(chǎn)投資和花費模式,依據(jù)其用途，又可分為產(chǎn)權式商務酒店、產(chǎn)權式度假酒店等，產(chǎn)權式度假酒店東要散布在風光旖旎的旅行勝地,而產(chǎn)權式商務酒店則主要散布在多數(shù)市的CBD中心。產(chǎn)權式酒店的實質是開發(fā)商將酒店的每間客房切割成獨立產(chǎn)權銷售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房拜托酒店管理公司出租經(jīng)營，并獲取年度客房利潤分成，同時獲取酒店管理公司贈予的一按限期免費入住權。關于投資者來說，既能夠直接獲取利潤,又能夠到不一樣國家，到世界各處名勝休閑度假。相關資料顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權式酒店均勻每年增加15。8％.與銀行積蓄對比，產(chǎn)權酒店的投資性能更強。估計到2004年,全世界產(chǎn)權式酒店的銷售額將達到300億美元。長遠以來,銀行積蓄向來是國內居民投資的首選,但截止2002年2月的第8次降息，積蓄保值、增值的功能開始弱化，理財觀點發(fā)生轉變。與投資股票債券對比，投資風險相對較小的產(chǎn)權式酒店有望成為中產(chǎn)階層的投資首選。產(chǎn)權式酒店向大眾推出的既是花費又是儲存,既是服務又是財產(chǎn),既可自用又可贈予的特別商品，是房地家產(chǎn)和旅行酒店業(yè)的有效綜合。一、透視中國產(chǎn)權式酒店的發(fā)展在中國內陸,產(chǎn)權酒店從1995年開始流行,北京、上海、廣州、深圳、海南、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地均開始出現(xiàn)各樣形式的產(chǎn)權酒店,經(jīng)過一段時期的發(fā)展并表現(xiàn)出旺盛的勢頭，新酒店接連開張，給人以市場大有可為的感覺。產(chǎn)權式酒店這種新的酒店經(jīng)營業(yè)態(tài)在中國萌發(fā)以后的幾年時間里,經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、失敗的歷程。發(fā)展條件產(chǎn)權式酒店發(fā)源于20世紀60年月的法國阿爾卑斯地域，以后流行于世界一些有名旅行城市和地域.如美國夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那以及澳大利亞黃金海岸等，此種模式經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，已成為一種被世界寬泛接受的房產(chǎn)和旅行投資品種。酒店的出租率較高，一般都在40%以上。西方產(chǎn)權式酒店的成熟發(fā)展鑒于以下條件：其一是西方國家中產(chǎn)階級的興起，形成了宏大的客戶群。其二是產(chǎn)權式酒店所在地有足夠的參觀、康樂等旅行資源,能夠供客人休閑度假。外國的產(chǎn)權式酒店多建在具備3S（陽光、海灘、海水）條件的地域,或許是自然風光獨到、運動健身設備齊備的地域。其三，一個重要要素就是外國分時度假花費的配套。分時度假互換制度同產(chǎn)權式酒店相聯(lián)合后，無疑使產(chǎn)權式酒店有了更大的迷惑力，能夠實現(xiàn)一地投資異地享受。當前生界上已有超出100個國家的5000余家酒店（度假村）加入了分時度假互換結盟。產(chǎn)權式酒店在國內的發(fā)展與盛行國內最初引入產(chǎn)權式酒店模式的是海南省三亞市，約于1995年.那是在房地產(chǎn)市場低迷的時候為了掙脫樓盤滯銷窘境而“不得已"的策略,沒想到這“一不當心"就“撞”上了房產(chǎn)投資新浪潮的“腰".作為這一種旅行與房地產(chǎn)相聯(lián)合的物業(yè)開發(fā)模式從2001年起開始風靡全國。跟著國內經(jīng)濟和旅行業(yè)的快速發(fā)展，產(chǎn)權式酒店這種深受外國中產(chǎn)階級喜愛的投資品種登岸中國。從海南島到北京，從重慶到上海,產(chǎn)權式酒店在國內有名旅行及經(jīng)濟繁華城市已逐漸形成燎原之勢。深圳大梅沙“雅蘭酒店”、三九公司“丹楓·白露”；北京的“金色假日”、“快樂無量大———龍慶（假日）農(nóng)村俱樂部”；海南的“博鰲南色海岸"、“南海傳說”、“三亞海景溫泉大酒店"、“黃金海岸花園”;上海的“鳳凰大廈"；秦皇島的“維多利亞海灣”、“碧海藍天”;大連的“海昌欣城”;杭州的“黃龍·月亮灣大酒店”等項目接踵而來?，F(xiàn)狀剖析幾年前,在國內以海南為代表的產(chǎn)權式酒店遭受敗績，究其原由有三：一是當初的策劃者主假如想把樓房盡早售出回籠資本,目的不在于發(fā)展旅行業(yè);二是海南當時作為旅行度假地的條件還沒有成熟，國內旅行度假的市場天氣也沒有形成；三是產(chǎn)權式酒店和分時度假的觀點還不為中國花費者認識和接受?；剡^頭來剖析時下中國產(chǎn)權式酒店發(fā)展的條件，我們能夠看到：第一，本來限制產(chǎn)權式酒店發(fā)展的條件-旅行度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內旅行度假的市場天氣已經(jīng)形成;其次，最近幾年來國內經(jīng)濟發(fā)展快速，白領階層急劇擴大，成為都市花費主流集體，同時嶄新的休閑花費觀點為分時度假花費帶來了商機；再次，旅游家產(chǎn)最近幾年來發(fā)展快速,國內新興旅行資源愈來愈豐富；最后，國際分時度假公司進入中國,使分時度假和產(chǎn)權式酒店的觀點得以在國內業(yè)界、花費圈中漸漸獲取認可.能夠說，產(chǎn)權式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟。產(chǎn)權式酒店有旅行業(yè)和房地家產(chǎn)的雙重屬性，作為面向花費者的酒店,它是旅行業(yè)的配套產(chǎn)品，供給住宿、餐飲、娛樂、商務等服務項目；而作為面向投資者的產(chǎn)權開發(fā)商，又擁有房地產(chǎn)商的眾多個性，供給產(chǎn)權服務、物業(yè)管理、拜托經(jīng)營等。所以，從產(chǎn)權式酒店的開發(fā)商角度剖析，一定沿著旅行家產(chǎn)和房地家產(chǎn)兩條思路運作。而這種模式正切合了產(chǎn)權式酒店的實質,又逢迎了花費者的投資利益?？蛻羝饰霎a(chǎn)權式酒店作為一種純粹的投資方式，這種酒店的客戶60％是中產(chǎn)家庭投資，40％左右是公司公司購置。對產(chǎn)權式酒店的客戶集體進行剖析,當前購置者同樣也兼具花費者、投資者雙重個性。作為花費者，客戶享受旅行度假的服務，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠;而作為投資者，客戶享受所購置的房間、度假屋的經(jīng)營利益。詳細剖析，產(chǎn)權式酒店的客戶無外乎三類花費集體:其一是有必定經(jīng)濟實力的家庭或個人,他們的角色介于投資者和花費者之間，他們投資主假如為了增值和分成，順帶度假;其二是一些公司或事業(yè)機構，其購置動機是用于職工福利或會議，過去一些單位在景色區(qū)設有款待所、休養(yǎng)院等福利設備,而這些設備的平時管理漸漸成為單位的負擔，購置產(chǎn)權式酒店就能夠卸掉這些包袱；其三是分時度假公司,其購置動機純粹是業(yè)務需要。這三類集體所關注的利益各不同樣，分時度假公司最關注的是產(chǎn)權式酒店可供休閑度假的利益點,重視于酒店花費功能的表現(xiàn)；個人花費者關注的要點在于先期投入的比重、投資增值的保障、酒店經(jīng)營能力、附帶的優(yōu)惠和功能、與居住地域的風光差別、可互換性等;而機構投資者關注酒店的服務和管理能力、財務監(jiān)控的透明度、公司文化的切合和業(yè)務的需要等。不論是哪一類客戶，酒店的可花費性(包含可互換性）、可投資性（升值能力)和投資的安全性指標是決定性的影響要素,并且中國當前有能力投資購置產(chǎn)權式酒店的花費者多是擁有較高素質的白領人士,這些人一般都具備優(yōu)秀的教育背景，有成功的經(jīng)營管理經(jīng)驗，有優(yōu)秀的剖析能力和投資目光，所以，追求短期利益而忽略抵花費者長遠回報的開發(fā)商很難獲得他們的相信。發(fā)展出路要使國內產(chǎn)權式酒店的走得更穩(wěn)、更遠，需要開發(fā)商、客戶和市場環(huán)境三方面共同努力。因為這一市場是靠賣方推進而非市場需求拉動的，所以首要的一點是切忌一哄而上,不可以只看中產(chǎn)權式酒店項目資本回籠快、利潤穩(wěn)固的利處，更要認清這一項目存在需求有待指引、花費觀點有待激發(fā)的問題。開發(fā)商要下鼎力氣培養(yǎng)市場、培養(yǎng)花費者，要運用好的促銷手段、示范方式,經(jīng)過有親身領會的花費先行者口碑流傳吸引大量的跟進花費者。第二，酒店一方面要踴躍加入分時度假互換系統(tǒng)，另一方面應與同業(yè)進行寬泛的橫向聯(lián)合，以增強產(chǎn)權式酒店的連鎖優(yōu)勢。第三，開發(fā)商應成立優(yōu)秀的公司形象、完美的公司管理制度，增強公司的經(jīng)營贏利能力，同時增強公司運作的透明度，為投資者供給安全、靠譜的投資保障，增強其投資的信心。第四，開發(fā)商在代理商的協(xié)助下應綜合自己和社會各樣資源優(yōu)勢，為花費者供給額外的利益和優(yōu)惠。如海航公司康樂園大酒店推出其產(chǎn)權觀點時，推行規(guī)?；?jīng)營，聯(lián)合空中優(yōu)勢（飛機航線)與地面優(yōu)勢(海南的景點、酒店），并在其國內通航城市成立全國性的連鎖酒店,形成整合優(yōu)勢，為客戶供給機票5折、連鎖店使用權互換、康樂設備優(yōu)惠等多種附漲價值，加之海航的強勢品牌、康樂園大酒店10余年的優(yōu)秀經(jīng)營業(yè)績、“旅行度假投資”的觀點以及上市公司的透明操作模式，使投資者對其產(chǎn)生了很高的相信度。第五，開發(fā)商和代理商應踴躍運用房地家產(chǎn)的一些運作模式，為花費者供給銀行按揭投資計劃.花費者只要支付較低的首付款，余款分期償還,這樣花費者經(jīng)過拜托酒店經(jīng)營，每年在償還銀行貸款以外還可獲取必定的利潤.一些開發(fā)商還推出了保底回報的政策，這些抵花費者的投資購置行為能夠起到很大的促使作用。產(chǎn)權式酒店的成功不只是是將酒店賣完了事，更應著重后期經(jīng)營業(yè)績的可連續(xù)發(fā)展.1、產(chǎn)權式酒店品位定位很要點。品位太低，吸引不到客源；而品位太高，高檔客源太少，酒店管理成本過高，得失相當。一般旅行休閑客人最喜愛3-4星級的酒店。2、降低勞動力成本。一般地處景色旅行區(qū)的產(chǎn)權式酒店,淡旺季很顯然，,所以酒店管理人員除了應當是當?shù)鼗猓€不如采納