仲量聯(lián)行-房地產(chǎn)行業(yè)北京商業(yè)地產(chǎn)盤點(diǎn)與預(yù)測：逆勢前行穩(wěn)中求勝2018-2019

年總結(jié)盡管經(jīng)濟(jì)預(yù)期走低，需求仍超過新增供應(yīng)市場需求的主要來源，其租賃活動(dòng)占市場成交的以上雖然經(jīng)濟(jì)下行壓力逐步引發(fā)市場被市場迅速消化，全年凈吸納量達(dá)到近平方米，較新增供給總量(平方米)高出。盡管這一年北京錄得幾宗大型租賃交易，但由于整體市場空置率極低(年底達(dá))，大面積的租賃需求仍然難以得到滿足。內(nèi)資企業(yè)仍為，其中、金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)今年表現(xiàn)最為活躍。繁榮的產(chǎn)業(yè)反超金融行業(yè)成為主要需求推動(dòng)力在下半年，迅猛發(fā)展的行業(yè)(科技、媒體和通信)超越了金融業(yè)，成為北京最大來源。類企業(yè)支撐了全年約的租賃需求全國家“獨(dú)角獸”企業(yè)中有家位于北京，并不斷擴(kuò)張辦公面積；而眾多迅速崛起的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)也在北京不斷成長。在這一行業(yè)擴(kuò)張的同時(shí)，一些初創(chuàng)企業(yè)也出現(xiàn)了部分關(guān)停和退租的現(xiàn)象，其中尤等待著擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，在這些辦公面積空出后迅速將其吸納，從而聯(lián)合辦公行業(yè)進(jìn)入整合期，租賃需求產(chǎn)生波動(dòng)年上半年，聯(lián)合辦公運(yùn)營商保持活躍。眾多品牌持續(xù)擴(kuò)張，在全市范圍內(nèi)不斷簽下大積的辦公空間，且價(jià)格敏感度的明顯降低令他們得以進(jìn)駐更高品質(zhì)的辦公樓宇。但是下型國內(nèi)、外品牌收購了小型或過度擴(kuò)張的運(yùn)營商，促使其租賃問詢量相應(yīng)減少。與此同其大面積的租賃需求。市場平穩(wěn)駛過供給浪潮米新增供應(yīng)入市的影響。盡管市場目前正處于新一輪供給浪潮之中(本輪供給高峰始于年，預(yù)計(jì)到年逐步結(jié)束，部分項(xiàng)目仍有延期可能性)，但由于大量新增供應(yīng)為自用型辦公面積或核心區(qū)開發(fā)進(jìn)程重上軌道核心區(qū)在解決阻礙該區(qū)域發(fā)展的幾項(xiàng)重大問題方面取得核心區(qū)在解決阻礙該區(qū)域發(fā)展的幾項(xiàng)重大問題方面取得將為核心區(qū)即將開業(yè)的項(xiàng)目(的部分區(qū)域)提供暫時(shí)性解決方案。據(jù)傳，此前該區(qū)域業(yè)主有所放寬，令停工項(xiàng)目有望重新開工。租金優(yōu)于預(yù)期，保障全市租金平穩(wěn)增長今年辦公樓全市整體租金實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長，年增長率錄得，其中中關(guān)村和望京子市場以域租金年增長率超過市場預(yù)期而達(dá)到，主要得益于核心區(qū)的進(jìn)一步推遲。該地塊因此區(qū)域現(xiàn)有。年展望市場預(yù)期悲觀，準(zhǔn)備迎接風(fēng)暴面預(yù)期和貿(mào)易戰(zhàn)緊張局勢的影響，雖然沒有任何市場指標(biāo)顯示辦公樓市場不健康，但業(yè)主方和租戶方均從年末開始采取保守的應(yīng)對策略。盡管北京總體空置率仍在全球最低水平之列，業(yè)主方已紛紛下調(diào)年預(yù)期。即使項(xiàng)目已滿租或接近滿租的業(yè)主，也有計(jì)劃放寬優(yōu)惠條件以預(yù)防潛在波動(dòng)、保證租戶穩(wěn)定。而租戶預(yù)計(jì)短期內(nèi)將更傾向于在原租、推遲擴(kuò)張計(jì)劃，市場租賃活躍度將有所下降。策多得到進(jìn)一步規(guī)范。在新出臺(tái)的政策指導(dǎo)下，商業(yè)銀行紛紛宣布成立理財(cái)子公司，預(yù)計(jì)將年辦公樓市場凈吸納量預(yù)計(jì)達(dá)到約平方米，將為年之后的最高值，其中三分之二(略超過平方米)的吸納面積為自用型辦公面積。外，還包含一座城市航站樓直通在建的北京大興國際機(jī)場。建成后，交通基建預(yù)計(jì)將顯于麗澤租金更低、租賃面積充足，該區(qū)域有望效仿望京區(qū)域的成長路徑，而望京目前已發(fā)展為一個(gè)成熟的核心區(qū)內(nèi)的第一批項(xiàng)目終于計(jì)劃開業(yè)。由于多個(gè)項(xiàng)目確定將更多面積留作自用，市場所面臨的供應(yīng)壓力將比原先預(yù)計(jì)的更低。該區(qū)域內(nèi)僅有的供給預(yù)計(jì)將為可租賃辦公面積，較年底的預(yù)測值降低了個(gè)百分點(diǎn)。由于核心區(qū)為北京目前規(guī)劃的最后一塊區(qū)位核心的開發(fā)地塊，盡管即將入市的可租賃面積大部分已實(shí)現(xiàn)預(yù)租，高品質(zhì)的辦公項(xiàng)目仍厚興趣。出臺(tái)緩解經(jīng)濟(jì)壓力、平緩，年增長率約為，中關(guān)村等行業(yè)主導(dǎo)的子市場預(yù)計(jì)仍將為增長的主要驅(qū)動(dòng)力。。年總結(jié)緊縮的信貸環(huán)境中，市面上的可售資產(chǎn)增多投資者對中國市場保有信心，持續(xù)為亞太區(qū)域房地產(chǎn)投資基金募資。外資投資者成交占比近，較前一年顯著增長在年，北京投資市場錄得宗以上重要大宗成交，總成交金額達(dá)億元人民幣，盡管仍落后于上海(年成交金額高達(dá)億元人民幣)，但較年同比增長。雖然則推動(dòng)有經(jīng)驗(yàn)的投資人對零售物業(yè)重燃熱情。全年大宗成交中約有的交易為國外投資年展望交易成交額將進(jìn)一步增長，全年總成交金額預(yù)測將達(dá)到億元人民幣。鑒于融資政策沒有遇的投資機(jī)會(huì)在過去五年的成交中都頗為罕見。年總結(jié)線上線下加速整合年，更多電商企業(yè)積極尋求線下合作伙伴，線上線下一體化進(jìn)程加速。隨著線上市場于飽和，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭開始拓展線下客戶基礎(chǔ)，而零售業(yè)主方則期望有效利用合作伙的大數(shù)據(jù)和科技資源、有針對性地提升消費(fèi)體驗(yàn)，從而滿足人們的需求并最終提高銷售額。作為發(fā)展前景巨大的“新零售”浪潮中的先驅(qū)者，“新零售(生鮮)超市”迅速興起品牌造作和內(nèi)衣品牌內(nèi)外在年均積極推進(jìn)線下擴(kuò)張戰(zhàn)略。供包括私人放映廳、觀影與用餐相結(jié)合、以及兒童派對活動(dòng)等附加服務(wù)。國內(nèi)、外的運(yùn)的居家生活裝飾等小物品的需求。注度有所提高，國拓展至新品牌和，分別針對更高端的消費(fèi)者和注重性價(jià)比的人群。江南布衣也在女裝之外延展出新的子品牌，包括男裝、童裝和家居用品。隨著許多國內(nèi)零售商在供應(yīng)鏈、采購和分銷等方面積累了更多經(jīng)驗(yàn)，他們在當(dāng)?shù)厥袌龅挠绊懥σ灿酗@著提升。到線下()的策略，且多與國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)巨頭合作。誕生于天貓平臺(tái)的內(nèi)衣品牌內(nèi)外憑借大量線上消費(fèi)者區(qū)位和偏好的數(shù)據(jù)，的選址和進(jìn)貨計(jì)劃，并通過社交媒體和其他渠道幫助門店進(jìn)行定向營銷。此資本涌入進(jìn)一步促成了本土品牌興盛發(fā)展的態(tài)勢，從瑞幸咖啡和北歐風(fēng)格的生活方式品牌這兩個(gè)案例上則可見一斑。市區(qū)供應(yīng)量下將，供給增長集中于郊區(qū)市場售市場的增長前景。市區(qū)和郊區(qū)凈吸納量分別錄得平方米和平方米，進(jìn)一步拉低市區(qū)和郊區(qū)市場的空置率。這也體現(xiàn)了開發(fā)商操盤策略的一種變化過去即使項(xiàng)目高置，開發(fā)商也希望盡早推動(dòng)項(xiàng)目入市，而如今他們傾向于推遲項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間，確保項(xiàng)滿租或者接近滿租的形象開幕。近期開業(yè)項(xiàng)目租賃策略成功、表現(xiàn)強(qiáng)勁購物中心大多在這一年表現(xiàn)強(qiáng)勁項(xiàng)目多以較低租金水平入市，成功引進(jìn)豐富、優(yōu)質(zhì)的租戶組合，并隨著客流量的增加快速提升租金水平。這種策略在市區(qū)和郊區(qū)市場均活躍的餐飲租戶面臨租金高漲業(yè)態(tài)在大部分項(xiàng)目中占租戶結(jié)構(gòu)和新簽租約的比例越來越高，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目已經(jīng)開始更多租戶將面臨更大的經(jīng)營壓力。年展望下降，消費(fèi)者優(yōu)先保持生活品質(zhì)類消費(fèi)雖然經(jīng)濟(jì)下行壓力會(huì)削弱消費(fèi)者信心，但我們預(yù)計(jì)消費(fèi)者仍有意愿為保障良好的生活品質(zhì)買單。換言之，經(jīng)濟(jì)放緩不會(huì)觸發(fā)消費(fèi)驟停，相反可能促進(jìn)整體需求的轉(zhuǎn)變消費(fèi)需求結(jié)預(yù)計(jì)將側(cè)重于生活方式型的產(chǎn)品和服務(wù)，餐飲和娛樂租戶仍將受到市場推崇，兒童品類質(zhì)時(shí)尚或輕奢商品。在目前經(jīng)濟(jì)氣候之下，租戶在制定擴(kuò)張計(jì)劃時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎；業(yè)主也將相應(yīng)地調(diào)低預(yù)期、理性設(shè)定目標(biāo)，預(yù)計(jì)將導(dǎo)致年租金增長有所放緩。年總結(jié)北京全年優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)需求強(qiáng)勁，市場中的可租賃面積持續(xù)緊缺。第三方物流、電子商務(wù)以及制造業(yè)推動(dòng)市場需求保持穩(wěn)定。但是，由于政策環(huán)境收緊，業(yè)主難以在短時(shí)間內(nèi)簽下目的價(jià)值提升，租金增幅創(chuàng)下歷史新高。年展望緊縮的政策環(huán)境將延續(xù)第三方物流和電子商務(wù)仍將為租賃需求的主要來源，制造業(yè)也將繼續(xù)支持市場需求。由于新增供應(yīng)將持續(xù)受到嚴(yán)格的政策限制，受影響的項(xiàng)目可能會(huì)進(jìn)