杭州升佳百年康養(yǎng)綜合體項(xiàng)目可研報(bào)告

directory目錄01

區(qū)域認(rèn)知02

規(guī)劃解讀03

客群分析04

項(xiàng)目開發(fā)05

發(fā)展定位06

市場運(yùn)營07

綠色建筑08

總體規(guī)劃09

戶型意向Analysis

ofbase區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知Analysis

ofbaseDistrictAnalysis區(qū)位分析

-

城市空間結(jié)構(gòu)杭州市將最終形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”開放式空間結(jié)構(gòu)模式，杭州市城市的發(fā)展由“西湖時(shí)代”走向“錢塘江時(shí)代”?！耙恢魅薄弧爸行某菂^(qū)”三“副城”◆中心城區(qū)：主城區(qū)◆副城：江南城、臨平城、下沙城“六大組團(tuán)”◆北片：塘西組團(tuán)、良渚組團(tuán)、余杭組團(tuán)◆南片：義蓬組團(tuán)、瓜瀝組團(tuán)、臨浦組團(tuán)“六條生態(tài)帶”◆靈山、龍塢、午潮山風(fēng)景區(qū)◆徑山風(fēng)景區(qū)◆超山風(fēng)景區(qū)◆石牛山風(fēng)景區(qū)◆青化山風(fēng)景區(qū)◆東部錢塘江濱海濕地保護(hù)區(qū)“雙心雙軸”◆雙心：即湖濱、武林廣場地區(qū)

--

旅游商業(yè)文化服務(wù)中心；臨江地區(qū)

--

由北岸的錢江新城和南岸的錢江世紀(jì)城共同組成的城市新中心?！綦p軸：即東西向以錢塘江為軸線的城市生態(tài)軸；南北向以主城

--

江南城為軸線的城市發(fā)展軸。區(qū)域認(rèn)知Analysis

ofbaseDistrictAnalysis區(qū)位分析

-

杭州大都市半小時(shí)圈本案位于余杭鎮(zhèn)朱廟村，位于杭州西郊，離杭州市中心約

15

公里，周邊主要交通，文一西路延伸段、東西大道、綠汀路、京杭大運(yùn)河——余杭塘河段，交通便捷，位于杭州大都市圈半小時(shí)服務(wù)半徑內(nèi)。距杭州市中心

15

公里，倉前社區(qū)

2公里，余杭寶林社區(qū)

4

公里距杭州西湖景區(qū)

15

公里，西溪濕地景區(qū)

10

公里，章太炎故居

2

公里等。區(qū)域認(rèn)知Analysis

ofbaseDistrictAnalysis區(qū)位分析

-

未來科技城定位本案位于全國

4

個(gè)未來科技城

(

北京、天津、武漢、杭州

)之一的杭州未來科技城核心區(qū)域

高新科技產(chǎn)業(yè)

+

高等教育事業(yè)1、人口規(guī)模與城市化水平?

余

杭

區(qū)

域2010年

末

常

住

人

口

規(guī)模為

135.35

萬人，城市化水平達(dá)到68.3%，城鎮(zhèn)人口

92.4

萬人。??2020

年末常住人口規(guī)模為

164.94萬人。城市化水平達(dá)到

80.3%，

城

鎮(zhèn)人口

132.4

萬人。?2、用地規(guī)模??余杭區(qū)至

2010

年城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模達(dá)到

196.48

平方公里，其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模為

128.94

平方公里，控制彈性增長空間

14.16

平方公里。?3、本案距市區(qū)

15

公里，文一西路、地鐵

5

號(hào)線提供了融入杭州大都市圈的便捷交通，地鐵

5

號(hào)線是余杭交通樞紐。區(qū)域認(rèn)知Analysis

ofbaseLand

Traffic周邊交通基地西側(cè)的東西大道和南側(cè)的文一西路為城市快速干道，橫縱交錯(cuò)貫穿全鎮(zhèn)。分別貫通

104

國道和02

省道，文一西路使余杭組團(tuán)與杭州主城區(qū)的聯(lián)系更加緊密，真正實(shí)現(xiàn)了無縫對(duì)接?；貣|側(cè)和北側(cè)相鄰兩條城市主要干道，連接快速道路。在本案1KM

范圍內(nèi)設(shè)置了

6

個(gè)公交站點(diǎn)和一個(gè)地鐵

5

號(hào)線站點(diǎn)。各條交通系統(tǒng)四通八達(dá)，為升佳項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。區(qū)域認(rèn)知Analysis

ofbaseThesurroundingproperty周邊配套●

周邊多所高等院校，年輕消費(fèi)群體，遠(yuǎn)景市場廣闊?！?/p>

本案南面已規(guī)劃一所浙一醫(yī)院余杭分院，其中二期項(xiàng)目為滿足群眾日益增長的康復(fù)療養(yǎng)等需求，配置了保健康復(fù)、老年護(hù)理、國際旅游醫(yī)療中心等特需醫(yī)療與保健服務(wù)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)

2019

年建成?！?/p>

以中央公園為中心，周邊分布大型濕地公園，將科技與生態(tài)完美融合。區(qū)域認(rèn)知Analysis

ofbaseKe

yprojects周邊重點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知Analysis

ofbaseRegional

preliminary

cognition區(qū)域初步認(rèn)知1、區(qū)域開發(fā)特點(diǎn)——以未來科技城為核心的產(chǎn)業(yè)園：2、生活環(huán)境營造——生活氛圍不足，周邊生活配套不完善：區(qū)域認(rèn)知Analysis

ofbaseConclusion總結(jié)未來科技城的區(qū)域認(rèn)知是否有助于養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)？我們的答案是肯定的。通過顛覆傳統(tǒng)養(yǎng)老環(huán)境的刻板印象，融入更有活力的環(huán)境能量，打造一種全新的養(yǎng)老生活方式！區(qū)域認(rèn)知Analysis

ofbaseOptimization優(yōu)化一：增加年輕化的生活氣息一直以來，人們對(duì)養(yǎng)老環(huán)境的普遍認(rèn)識(shí)：城市社區(qū)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和干部退休所養(yǎng)老。A、城市社區(qū)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，以靠近醫(yī)院的城市中心地段居多，臟、亂、差成為主要印象。B、老干部退休養(yǎng)老會(huì)所，主要位于環(huán)境較好的地區(qū)，主要服務(wù)對(duì)象是權(quán)貴人士。采用流動(dòng)的異地養(yǎng)老方式。本案項(xiàng)目的社區(qū)環(huán)境：科技園區(qū)。人群年輕化，生活環(huán)境現(xiàn)代化，生活氣息展時(shí)尚感。區(qū)域認(rèn)知Analysis

ofbaseOptimization優(yōu)化二：營造活力化的生活內(nèi)容一般情況下，在傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或項(xiàng)目，日常生活中很難遇到年輕人。長期以往，養(yǎng)老客群彌漫的是過分安靜、低沉的生活氛圍。要想改變傳統(tǒng)的、孤獨(dú)的、缺乏激情的養(yǎng)老環(huán)境，唯有融入活力。本項(xiàng)目未來的生活氛圍：社區(qū)內(nèi)打造生活配套，服務(wù)全齡客群，彌補(bǔ)周邊配套不足。Planningconditions規(guī)劃解讀規(guī)劃解讀PlanningconditionsLand

Use基地現(xiàn)狀基地東、西、北三面臨路，南側(cè)為現(xiàn)狀河道?；貎?nèi)部目前主要建筑為升佳公司木板生產(chǎn)車間，東側(cè)一期辦公樓已建成。規(guī)劃解讀PlanningconditionsPlanningConditions解讀控規(guī)1、用地性質(zhì)：商業(yè)商務(wù)用地2、用地面積：8.8636

公頃3、計(jì)容建筑面積：＜

265908

平方米（容積率3.0），≥

221590

平方米（容積率2.5）辦公4、綠地率：≥

20%5、建筑密度：＜

40%6、面積構(gòu)成：超市+商業(yè)一期已建：69167.65

平方米剩余未建：196740.35

平方米辦公（按

3.0

容積率計(jì)）7、建筑高度：60-80m8、地下室面積≤

55000

平方米9、物業(yè)管理辦公用房：總建筑面積的

3‰；物業(yè)管理商業(yè)用房：總建筑面積的

4‰。規(guī)劃解讀PlanningconditionsPlanningConditions解讀控規(guī)商業(yè)建筑面積≤地上建筑面積

×30%（不可分割轉(zhuǎn)讓）=265908×0.3=79772.4

平方米一期無商業(yè)，可得二期可建商業(yè)建筑面積

79772.4

平方米商務(wù)建筑面積≥地上建筑面積

×70%=265908×0.7=186135.6

平方米一期已建商務(wù)建筑面積

69167.65

平方米（其中已售

43200

平方米），可得二期可建商務(wù)建筑面積為

186135.6-69167.65=116967.95

平方米其中商務(wù)建筑可分割轉(zhuǎn)讓面積≤地上建筑面積

×40%=265908×0.4=106363.2

平方米二期可售建筑面積

=106363.2-43200=63163.2

平方米二期持有建筑面積為

196740.35-63163.2=133577.15

平方米二期比例—可售：持有

=1：2規(guī)劃解讀PlanningconditionsPlanningConditions解讀控規(guī)根據(jù)規(guī)劃條件，地下車庫面積≤55000

平方米●

按規(guī)劃：商業(yè)商務(wù)用地機(jī)動(dòng)車配置

0.8

輛

/100平方米，總體需配置

265908*0.8/100=2128

輛2128

輛

×30

平方米

/

輛

=88172

平方米＞

55000

平方米需配置機(jī)械車庫●

按需求：養(yǎng)老項(xiàng)目（萬科隨園嘉樹）一般配置

0.4輛

/100

平方米，總體需配置

265908×0.4/100=1144

輛1144

輛

×30

平方米

/

輛

=34320

平方米＜

55000

平方米規(guī)劃解讀PlanningconditionsswotanalysisSWOT

分析——優(yōu)勢(shì)1、區(qū)位：鄰近文一西路延伸段主干道，項(xiàng)目東西連接西湖區(qū)與余杭鎮(zhèn)，南北溝通倉前及閑林、五常板塊。2、重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域：項(xiàng)目所在區(qū)塊是余杭區(qū)未來

5

年重點(diǎn)規(guī)劃打造的區(qū)域，周邊淘寶城、大學(xué)城、海創(chuàng)城等配套的大型規(guī)劃，在遠(yuǎn)期形成利于本案的長遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ)?！觿?shì)1、人氣集中度欠佳：目前，項(xiàng)目所在位于城西主城與余杭相接板塊，且為政府規(guī)劃的新開發(fā)區(qū)域，公共交通配套缺乏，一定程度上影響本項(xiàng)目的聚合效應(yīng)。2、自然景觀：自然景觀資源匱乏，對(duì)于居家養(yǎng)老缺乏一定的吸引力。3、用地性質(zhì)：商業(yè)商務(wù)用地，使用年限

50

年?！獧C(jī)遇1、交通：距離地鐵

5

號(hào)線朱家廟站直線距離僅

500

米，為項(xiàng)目將來運(yùn)營的公共交通提供強(qiáng)有力的支撐。2、三級(jí)甲等醫(yī)院：項(xiàng)目西南面一塊面積

500畝的地塊已被浙江大學(xué)醫(yī)學(xué)院所拍得，將建立一個(gè)三級(jí)甲等醫(yī)院，預(yù)計(jì)

2019

年投入使用。——挑戰(zhàn)1、養(yǎng)老主題：如何在此區(qū)域打造一個(gè)具有吸引力的養(yǎng)老項(xiàng)目。2、高端品質(zhì)：如何體現(xiàn)高端養(yǎng)老公寓的品質(zhì)。3、規(guī)劃條件：對(duì)于養(yǎng)老公寓，規(guī)劃條件的2.5-3.0

容積率和

60-80m

建筑高度都偏高，近

20

萬方的養(yǎng)老建筑量在此區(qū)域是否合適。Marketresearch客群分析客群分析MarketresearchMarketresearch養(yǎng)老客群特點(diǎn)—4

種客戶特征從項(xiàng)目的城市型養(yǎng)老特點(diǎn)出發(fā)，在龐大的養(yǎng)老客群中，我們主要從健康程度出發(fā)，對(duì)客群進(jìn)行了區(qū)分，并進(jìn)一步進(jìn)行聚焦分析，以此從中得到不同健康程度的客群對(duì)養(yǎng)老的需求。4

種客戶特征客群分析MarketresearchMarketresearch養(yǎng)老客群特點(diǎn)—4

種客戶特征根據(jù)老人的身體健康程度，進(jìn)行客群細(xì)分。目前，主要分為自理、半自理、失智、失能等四種老人?？腿悍治鯩arketresearchMarketresearch養(yǎng)老客群特點(diǎn)—自理、半自理根據(jù)老人的身體健康程度，進(jìn)行客群細(xì)分。目前，主要分為自理、半自理、失智、失能等四種老人。自理老人（健康活躍老人）半自理老人（介助老人）特

點(diǎn)：日常生活行為完全自理，不依賴他

特

點(diǎn)：日常生活行為依賴扶手、拐杖、輪人護(hù)理的老年人。椅和升降等設(shè)施幫助的老年人。客群分析MarketresearchMarketresearch養(yǎng)老客群特點(diǎn)—失智、失能老人根據(jù)老人的身體健康程度，進(jìn)行客群細(xì)分。目前，主要分為自理、半自理、失智、失能等四種老人。失智老人

(

介護(hù)老人

)特點(diǎn)：失能老人（介護(hù)老人）特點(diǎn)：日常生活行為依賴他人護(hù)理的老年人。日常生活行為依賴他人護(hù)理的老年人?？腿悍治鯩arketresearchPlanningVision目標(biāo)客群定位—市場調(diào)研杭州市養(yǎng)老客群分析市調(diào)時(shí)間：8

月６日－

8

月７日市調(diào)地點(diǎn)：杭州市老年大學(xué)、西湖邊活躍老人??市調(diào)形式：群訪、一對(duì)一訪談等?派出問卷

60

份，有效問卷

50

份。參與市調(diào)客戶有醫(yī)務(wù)工作者、教室、國企公務(wù)員、退休工程師、個(gè)體經(jīng)營者等。客群分析MarketresearchMarketresearch杭州市養(yǎng)老客群分析——年齡、職業(yè)年齡——職業(yè)——數(shù)據(jù)分析顯示，本次受訪者的平均年齡為

66.66

歲，

根據(jù)此次市調(diào)結(jié)果顯示，受訪者多數(shù)為企事業(yè)單位公其中集中的年齡段為

60-70

歲，基本為樂活自理老人。

務(wù)員。另外醫(yī)務(wù)人員、教師、普通職工也站了較大得比例?？腿悍治鯩arketresearchMarketresearch杭州市養(yǎng)老客群分析——收入與生活現(xiàn)狀收入——根據(jù)受訪者反應(yīng)，杭州市老人退休金基本在

3000-

數(shù)據(jù)分析顯示，本次受訪者中獨(dú)居的老人占少部分，4000

元之間。

大多數(shù)為和配偶一起生活，和配偶一起生活的老人占生活現(xiàn)狀——在

受

訪

者

中，

個(gè)

人

年

收

入

5

萬

以

下

的

老

人

占

78.57%，和配偶及子女一起生活的占

14.29%，獨(dú)居30.77%；5-10

萬元的占

46.15%；10-20

萬元的占

老人為

7.14%23.07%?？腿悍治鯩arketresearchPlanningVision目標(biāo)客群定位—客群需求1.

緊急醫(yī)療救護(hù)2.

日常身體檢查3.

保健康復(fù)當(dāng)老人突發(fā)意外情況時(shí)提供及時(shí)的醫(yī)療救護(hù)。定期檢測血糖血壓，應(yīng)對(duì)日常疾病。有鍛煉身體的場所，保持運(yùn)動(dòng)?？腿悍治鯩arketresearchPlanningVision目標(biāo)客群定位—客群需求4.

子女陪伴5.

生活配套完備6.

日常生活照料子女時(shí)常來探望，有給子女提供住處，可以讓老人感受到家庭溫暖。距離市中心半小時(shí)內(nèi)，周邊有完備的生活配套。滿足老人家平日的清掃房間、洗衣服、打飯等需求。客群分析MarketresearchPlanningVision目標(biāo)客群定位—客群特點(diǎn)小結(jié)總結(jié)調(diào)研客群對(duì)象，總體上呈現(xiàn)以下四大特點(diǎn)：客群分析MarketresearchPlanningVision目標(biāo)客群定位綜合杭州當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老現(xiàn)狀及目標(biāo)客群調(diào)研的結(jié)果，及未來科技城的項(xiàng)目區(qū)域背景，我們對(duì)目標(biāo)客群的定位：經(jīng)濟(jì)能力較好、生活觀念新潮的知識(shí)型老年客群（少數(shù)介護(hù)、介助型有養(yǎng)生療養(yǎng)需求的老年客群）客群分析MarketresearchConclusion小結(jié)項(xiàng)目將為哪些目標(biāo)客群服務(wù)，并如何精準(zhǔn)定位？1.

經(jīng)濟(jì)能力較好、生活觀念比較新潮的知識(shí)型老年客群。2.

少數(shù)介護(hù)、介助型有養(yǎng)生療養(yǎng)需求的老年客群。通過知識(shí)型老年客群的傳播，為項(xiàng)目樹立一種與時(shí)俱進(jìn)的養(yǎng)老生活觀念，并影響到其他人。客群分析MarketresearchConclusion目標(biāo)客群類型總結(jié)客群分析MarketresearchConclusion目標(biāo)客群類型總結(jié)本項(xiàng)目覆蓋

4

種不同老年客群，但重點(diǎn)客群仍聚焦在知識(shí)型老年客群上，此類客群自身影響力強(qiáng)，通過知識(shí)型老年客群的自身形象樹立，為項(xiàng)目打造一種現(xiàn)代時(shí)尚的老年生活理念，通過高端的居住品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)吸引更多的老年客戶?？腿悍治鯩arketresearch客群分析MarketresearchConclusion影響一：對(duì)區(qū)域印象的初步認(rèn)知通過目標(biāo)客群在社會(huì)上的影響力，吸引其他客群對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，改善對(duì)未來科技城是否適合養(yǎng)老的擔(dān)憂。以他們的親身實(shí)踐，影響廣大養(yǎng)老客群對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知?？腿悍治鯩arketresearchConclusion影響二：對(duì)養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容的擔(dān)憂服務(wù)，成為老年客群對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老最關(guān)注的問題。醫(yī)療服務(wù)、日常生活服務(wù)是兩大項(xiàng)。受職業(yè)、閱歷等方面影響，知識(shí)型老年客群對(duì)養(yǎng)老的要求更高、更全面化。若能獲得獲得他們的認(rèn)可，一定出程度上，也將滿足更多地養(yǎng)老客群?？腿悍治鯩arketresearchPlanningVision客群定位CAse

sTUDy項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)CasestudyCasestudy項(xiàng)目開發(fā)——養(yǎng)老市場模式中國的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)正處于探索階段。近年來，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的研究結(jié)論層出不窮，模式繁多。經(jīng)過多年研究，根據(jù)配套種類不同出發(fā)，我們總結(jié)了以下三種產(chǎn)品模式：項(xiàng)目開發(fā)CasestudyCasestudy項(xiàng)目開發(fā)——市場模式一——城市老年公寓主要盈利模式：高服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)CasestudyCasestudy項(xiàng)目開發(fā)——市場模式二——近郊型的

CCRC項(xiàng)目開發(fā)CasestudyCasestudy項(xiàng)目開發(fā)——市場模式三——遠(yuǎn)郊型的生態(tài)旅游康養(yǎng)新城項(xiàng)目開發(fā)CasestudyConclusion產(chǎn)品模式總結(jié)：近郊類相對(duì)于正在膨脹的養(yǎng)老需求，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)顯得相對(duì)滯后。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)承載了更多的社會(huì)責(zé)任

屬性，使得其與純商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)、保險(xiǎn)、金融等產(chǎn)業(yè)不同，它沒有退出機(jī)制，同時(shí)因中西文化的差異，美國日本等海外養(yǎng)老模式及理論難以在中國復(fù)制實(shí)行。綜合以上眾多因素，我們認(rèn)為在當(dāng)前的中國養(yǎng)老階段，通過逐步建立配套服務(wù)體系，滿足當(dāng)前養(yǎng)老客群的需求，以上三種模式即可總結(jié)。城市老年型公寓——以醫(yī)療康復(fù)為核心近郊型

CCRC——適老化生活社區(qū)遠(yuǎn)郊型康養(yǎng)社區(qū)——養(yǎng)生療養(yǎng)項(xiàng)目開發(fā)CasestudyPlanningVision近郊項(xiàng)目分類項(xiàng)目開發(fā)Casestudyendowmentpatterns養(yǎng)老模式全齡社區(qū)——萬科將專業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)植根于成熟的城市生活社區(qū)，整合社區(qū)資源，提供居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)三位一體化養(yǎng)老服務(wù)。同時(shí)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)作為城市配套的重要組成部分，服務(wù)社會(huì)養(yǎng)老。1、產(chǎn)品體系2、盈利方式產(chǎn)權(quán)出售

+

床位出租項(xiàng)目開發(fā)Casestudyendowmentpatterns養(yǎng)老模式CCRC

持續(xù)照料退休社區(qū)為各類老人都能提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品，以滿足老人在不同生理年齡階段，對(duì)居住和配套服務(wù)的不同要求，老人不需要搬家就可以在社區(qū)中安享晚年的綜合社區(qū)。1、產(chǎn)品體系2、盈利方式會(huì)員卡銷售

+

適老化產(chǎn)品出租

+

床位出租項(xiàng)目開發(fā)CasestudyCasestudy項(xiàng)目開發(fā)——業(yè)態(tài)規(guī)劃建議通過項(xiàng)目功能規(guī)劃的分析，覆蓋居住、療養(yǎng)和康復(fù)等三大功能用途；以及綜合項(xiàng)目基本條件及目標(biāo)客群的需求，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)開發(fā)主要集中在以下三種業(yè)態(tài)：服務(wù)對(duì)象：老年客群服務(wù)對(duì)象：園區(qū)青年客群滿足需求：居住、功能滿足：居住服務(wù)對(duì)象：全齡客群滿足需求：生活需求功能滿足：生活滿足需求：居家養(yǎng)老、康復(fù)養(yǎng)老功能滿足：居住、療養(yǎng)、康復(fù)項(xiàng)目開發(fā)CasestudyCasestudy業(yè)態(tài)開發(fā)模式——CCRC

持續(xù)照料社區(qū)在遵循功能規(guī)劃的基礎(chǔ)上，養(yǎng)老公寓的開發(fā)需要滿足老年客群的居住、康復(fù)、療養(yǎng)等功能。因此，CCRC

持續(xù)照料社區(qū)的開發(fā)，主要分為

4

種業(yè)態(tài)：老年公寓、養(yǎng)護(hù)院、老年大學(xué)、會(huì)所等。項(xiàng)目開發(fā)CasestudyCasestudy業(yè)態(tài)開發(fā)模式——辦公辦公的開發(fā)，一方面是充分利用園區(qū)的優(yōu)勢(shì)，吸引青年創(chuàng)業(yè)人群入住，豐富項(xiàng)目定位；另一方面，是從市場銷售角度出發(fā)，最快回流資金，保證

CCRC

持續(xù)社區(qū)的運(yùn)營。辦公銷售戶型一戶型二戶型三項(xiàng)目開發(fā)CasestudyCasestudy業(yè)態(tài)開發(fā)模式——商業(yè)配套項(xiàng)目的開發(fā)包括二期。毗鄰項(xiàng)目的一期以寫字樓為主，裙房為超市業(yè)態(tài)；二期的開發(fā)，將增加商業(yè)配套，主要服務(wù)社區(qū)的居住人群，輻射周邊市場。酒店主題餐飲配套商業(yè)生活服務(wù)運(yùn)動(dòng)會(huì)所項(xiàng)目開發(fā)CasestudyConclusion項(xiàng)目開發(fā)小結(jié)：項(xiàng)目在功能規(guī)劃上遵循“居住”和“康養(yǎng)”的雙向原則，以百年康養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)打造本項(xiàng)目。在滿足基本的養(yǎng)老社區(qū)功能之外，滿足不同健康程度的客群，打造多種形式的養(yǎng)老服務(wù)體系；同時(shí)融入全齡社區(qū)的概念，吸引年輕客群入住。提供全齡社區(qū)的功能滿足項(xiàng)目開發(fā)CasestudyConclusion小結(jié)第三問：我們將如何為目標(biāo)客群創(chuàng)造一種全新的養(yǎng)老生活方式？通過創(chuàng)新。改變傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，融入更加活力的元素。通過打造全齡社區(qū)，引入周邊科技創(chuàng)業(yè)人群，為老年人營造更加年輕化、更充滿活力的養(yǎng)老生活。項(xiàng)目開發(fā)CasestudyCasestudy創(chuàng)新一：生活氛圍年輕化縱觀當(dāng)前國內(nèi)的養(yǎng)老生活方式，除了在家養(yǎng)老之外，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老幾乎采用統(tǒng)一“圈養(yǎng)”的形式：統(tǒng)一是老年客群，老人一起活動(dòng)，一起吃飯，一起娛樂……營造出來的氛圍是寧靜的，卻是缺乏活力，暮氣沉沉。一定程度上，在心理上，容易給老人們帶來壓抑；也影響了人們對(duì)養(yǎng)老環(huán)境的認(rèn)知。圈養(yǎng)式養(yǎng)老生活氛圍單調(diào)本案項(xiàng)目的生活氛圍：科技園區(qū)的年輕化，將直接影響并改變社區(qū)生活氛圍。項(xiàng)目開發(fā)CasestudyCasestudy創(chuàng)新二：社區(qū)人群全齡化所謂養(yǎng)老，是頤養(yǎng)老年。傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院或養(yǎng)老社區(qū)，將養(yǎng)老生活簡單化了。對(duì)于老年人而言，在經(jīng)歷了一生的辛勞之后，渴望寧靜的生活是必然的，但并非是遠(yuǎn)離希望與活力。與子女保持一碗湯距離的傳統(tǒng)

觀念，正是詮釋了老年人對(duì)生活、對(duì)家庭的深切眷念。正視老人的情感需求，打造全齡化的生活社區(qū)，是本項(xiàng)目的使命所在。本案項(xiàng)目的人群多樣：在營造寧靜的養(yǎng)老空間之外，同時(shí)給予家庭的溫暖。項(xiàng)目開發(fā)CasestudyCasestudy創(chuàng)新三：康養(yǎng)服務(wù)專業(yè)化傳統(tǒng)的城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以基礎(chǔ)的養(yǎng)老生活為主，同時(shí)提供簡單的醫(yī)療健康服務(wù)。一方面是由于規(guī)劃、人力、服務(wù)等條件的限制，無法提供更多更豐富的養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容；另一方面，不具備相關(guān)醫(yī)療協(xié)作資源，欠缺在手術(shù)康復(fù)和健康療養(yǎng)領(lǐng)域的服務(wù)。本項(xiàng)目毗鄰醫(yī)院的優(yōu)勢(shì)，將被充分利用。本案項(xiàng)目的服務(wù)綜合：康復(fù)、療養(yǎng)、居住為一體的養(yǎng)老生活。DeVeLOPMenTORienTATiOn發(fā)展定位發(fā)展定位DevelopmentorientationPlanningVision規(guī)劃愿景借助周邊良好的醫(yī)療配套資源，為項(xiàng)目養(yǎng)老提供充足的客群來源，打造城市百年康養(yǎng)綜合體項(xiàng)目定位：國際品牌城市康養(yǎng)配套服務(wù)全齡社區(qū)客群定位：未來科技城的精英人士及杭州市及周邊區(qū)域的高收入人群。Function

composition規(guī)劃定位國際康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)綜合體建立“自理公寓+護(hù)理公寓+商業(yè)配套+醫(yī)療配套”為一體的城市養(yǎng)老服務(wù)綜合體，以其為區(qū)域服務(wù)中心，在針對(duì)全齡老年人服務(wù)的基礎(chǔ)上，提供社區(qū)綜合性配套服務(wù)。發(fā)展定位DevelopmentorientationFunction

composition定位基礎(chǔ)——城市綜合體業(yè)態(tài)開發(fā)居住業(yè)態(tài)：1、CCRC

持續(xù)照料社區(qū)2、養(yǎng)護(hù)院（與浙大醫(yī)學(xué)院）3、老年大學(xué)服務(wù)對(duì)象：適老客群業(yè)態(tài)規(guī)劃：養(yǎng)老公寓功能體現(xiàn)：居家養(yǎng)老服務(wù)對(duì)象：手術(shù)康復(fù)業(yè)態(tài)規(guī)劃：康復(fù)院功能體現(xiàn)：健康護(hù)理服務(wù)對(duì)象：老年客群業(yè)態(tài)規(guī)劃：大學(xué)功能體現(xiàn)：娛樂學(xué)習(xí)發(fā)展定位DevelopmentorientationFunction

composition定位基礎(chǔ)——城市綜合體業(yè)態(tài)開發(fā)1、辦公服務(wù)對(duì)象：科技城青年上班一族業(yè)態(tài)規(guī)劃：辦公功能體現(xiàn)：創(chuàng)業(yè)、居住2、酒店服務(wù)對(duì)象：高端人群、養(yǎng)老人群的子女業(yè)態(tài)規(guī)劃：酒店功能體現(xiàn)：服務(wù)3、商業(yè)配套服務(wù)對(duì)象：全齡客群業(yè)態(tài)規(guī)劃：商場功能體現(xiàn)：生活服務(wù)發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy實(shí)例分析

1——杭州當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老項(xiàng)目借鑒金色年華老年公寓發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy金色年華——基本信息發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy項(xiàng)目簡介中國杭州金色年華金家?guī)X退休生活中心和杭州金色年華老年公寓，位于杭州市西湖區(qū)轉(zhuǎn)塘街道金家?guī)X

188

號(hào)。項(xiàng)目用地

250

畝（其中

G

320

國道綠化用地

30

畝），總床位數(shù)約

3500

張，其中一期項(xiàng)目床位數(shù)

1078

張，是一個(gè)集居養(yǎng)型、助養(yǎng)型、護(hù)理型和候鳥型養(yǎng)老公寓為一體的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。配套設(shè)施：醫(yī)療門診部、餐廳、國際交流中心（圖書館、會(huì)議室、教室、計(jì)算機(jī)室、棋牌室、桌球室、形體房、歌詠音樂室、電影放映室、多功能廳）、老年電大、金色藝苑、門球場、超市、理發(fā)室等。發(fā)展定位Developmentorientation金色年華——護(hù)理床位適合不能完全獨(dú)立生活、需要提供一定照料或護(hù)理的老人發(fā)展定位Developmentorientation金色年華—養(yǎng)生床位適合健康但需要提供服務(wù)的老人或長期居住金色年華—候鳥型度假床位適合短期旅游度假的老人發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy功能分區(qū)整個(gè)社區(qū)按照功能和前后期的發(fā)展，分為四個(gè)大的區(qū)域。以中部配套為核心連接?xùn)|西兩端居住物業(yè)空間，以居家服務(wù)公寓為主，少量度假公寓及護(hù)理式公寓居家服務(wù)區(qū)：以居家養(yǎng)老實(shí)行為主，采用集合式單元布局，各單元體間通過增加的功能體進(jìn)行連接，如

(

活動(dòng)室、棋牌室、閱覽室、醫(yī)務(wù)保健室等

)，設(shè)置集中護(hù)士站、休息交流角，公共衛(wèi)生間，每個(gè)單體平均每層

10

～

12戶，兩部病床梯

;中心功能區(qū)：配套功能中心集中設(shè)置，輻射社區(qū)各物業(yè)類型；特色養(yǎng)老區(qū)：以公寓形式為主，設(shè)有酒店式公寓、護(hù)理式養(yǎng)老公寓，短期居住形式為主；山體公園區(qū)：已經(jīng)建成，休閑景觀和種植區(qū)發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy室外場地發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑形態(tài)為

4~5

層左右多層電梯房，單廊、南向、套房設(shè)計(jì)，戶型有三種：67

平、76~87

平、115~133

平米，主力戶型

76~87

平根據(jù)客戶類型及需求不同，在房型設(shè)計(jì)中注重空間尺度的舒適性、細(xì)化功能空間、景觀空間的享有，精裝修人性化的材料選取

,

同時(shí)每層都有室內(nèi)活動(dòng)空間，方便老人交流及家人探望標(biāo)準(zhǔn)型：76~87平米經(jīng)濟(jì)型：67平米舒適型：115~133平米子母門、室外空調(diào)機(jī)位、

子母門、朝南陽光廚房、

子母門、室外空調(diào)機(jī)位、陽臺(tái)、防滑地磚、寬大淋

室外空調(diào)機(jī)位、陽臺(tái)、防

陽臺(tái)、防滑地磚、寬大淋浴房、木質(zhì)地板滑地磚、寬大淋浴房、木

浴房、木質(zhì)地板質(zhì)地板發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy配套體系餐飲中心：大餐廳口味清淡、品種多樣化，專家制定菜單，價(jià)格經(jīng)濟(jì)，按量定價(jià)。小餐廳

(

包廂

)

可根據(jù)自己的口味定菜，可招待朋友，客戶聚餐休閑娛樂中心：提供閱覽室、電腦教室、健身房、音樂室、練功房、乒乓球室、臺(tái)球室、棋牌室、各類手工藝房等，為住戶提供豐富多彩的休閑娛樂活動(dòng)。同時(shí)配有多功能廳，可舉辦聯(lián)歡會(huì)、舞會(huì)、講座、競賽，使休閑生活豐富多彩老年大學(xué)：定期組織教學(xué)活動(dòng)，如書法、園藝、網(wǎng)絡(luò)知識(shí)等課程

,

聘請(qǐng)專業(yè)學(xué)校的老師或是入住者發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy盈利模式分析發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy實(shí)例分析

2——杭州當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老項(xiàng)目借鑒萬科隨園嘉樹發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy萬科隨園嘉樹——基本信息發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy項(xiàng)目簡介隨園嘉樹位于良渚文化村核心區(qū)，項(xiàng)目以優(yōu)質(zhì)的山水環(huán)境、完善的園區(qū)配套、專業(yè)的適老型產(chǎn)品、配合四大服務(wù)管理體系及“六心”級(jí)服務(wù)，構(gòu)建項(xiàng)目亮點(diǎn)，力圖打造的最適合養(yǎng)生的長者之家。項(xiàng)目規(guī)劃了

17

棟養(yǎng)老公寓，一棟頤養(yǎng)中心和一棟康復(fù)中心。其中，頤養(yǎng)中心和康復(fù)中心由萬科持有，使之成為承載特殊照護(hù)服務(wù)的永久性物理空間，同時(shí)也有利于營造富有活力的社區(qū)居住氛圍。定位養(yǎng)老地產(chǎn)的隨園嘉樹選址在緊鄰良渚文化村核心配套區(qū)地塊，強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老的配套完善和生活便捷。有業(yè)內(nèi)人士將隨園嘉樹稱為“當(dāng)代中國高端養(yǎng)老里程碑式作品”。（注：四大服務(wù)管理體系：健康管理、智慧小區(qū)、舒適生活、尊榮享受）發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy經(jīng)營方式“產(chǎn)權(quán)出售”：旅游用地，40

年，無法分割小產(chǎn)權(quán)，只能簽使用權(quán)合同。隨園嘉樹

2014

年

8

月

11

日的最新銷售報(bào)價(jià)為

均價(jià)

16000

元

/

平方米

相比上個(gè)銷售周期持平。隨園嘉樹近

1

個(gè)月的銷售價(jià)格持平；近

6

個(gè)月的銷售價(jià)格上漲了

2000

元，漲幅

為14.3%；

與

本

項(xiàng)

目2013年05月17

日第一次對(duì)外報(bào)出的

13500

元相比，10

個(gè)月以來，銷售價(jià)格累計(jì)上漲了

2500元，漲幅為

18.5%。發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy項(xiàng)目配套——金十字景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)“隨園書院”發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy杭州當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老項(xiàng)目借鑒小結(jié)：發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy實(shí)例分析

3——杭州當(dāng)?shù)刈≌?xiàng)目借鑒發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy富力西溪悅居——基本信息發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy大華西溪風(fēng)情澄品——基本信息發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy歐美金融城（EFC）——基本信息發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy萬科西廬——基本信息發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy中海西溪華府——基本信息發(fā)展定位DevelopmentorientationCasestudy杭州住宅項(xiàng)目借鑒小結(jié)：Overall

Planning市場運(yùn)營市場運(yùn)營MarketoperationOverall

Planning市場運(yùn)營市場運(yùn)營模式——三種形式經(jīng)營模式：目前國內(nèi)在老年社區(qū)開發(fā)商的收益模式有三種形式：“出售”“出售加持有”“全部持有”；對(duì)于大型綜合性老年社區(qū)存在“住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合”的經(jīng)營模式以及“住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離”的經(jīng)營模式市場運(yùn)營MarketoperationOverall

Planning市場運(yùn)營市場運(yùn)營模式——按盈利模式分類養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比——長期持有模式市場運(yùn)營MarketoperationOverall

Planning市場運(yùn)營市場運(yùn)營模式——按盈利模式分類養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比——持有

+

銷售模式市場運(yùn)營MarketoperationOverall

Planning市場運(yùn)營市場運(yùn)營模式——按盈利模式分類養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比——銷售模式市場運(yùn)營MarketoperationOverall

Planning市場運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比——總結(jié)市場運(yùn)營MarketoperationOverall

Planning市場運(yùn)營會(huì)員卡模式：會(huì)員制模式也是變相的銷售

+

持有的經(jīng)營模式，既保證部分投資的迅速回收，又可取的長期穩(wěn)定收益。運(yùn)營中打造專業(yè)優(yōu)質(zhì)的軟性服務(wù)，帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金收益和溢價(jià)效應(yīng)市場運(yùn)營MarketoperationOverall

Planning市場運(yùn)營銷售模式：參照國內(nèi)標(biāo)桿親和源項(xiàng)目的會(huì)員卡銷售

+

月費(fèi)模式市場運(yùn)營MarketoperationOverall

Planning市場運(yùn)營親和源項(xiàng)目盈利模式——長、短期租賃并舉由開盤時(shí)的小產(chǎn)權(quán)銷售向會(huì)員銷售的轉(zhuǎn)變，規(guī)避土地性質(zhì)帶給消費(fèi)者的心理抗性GreenBuilding綠色建筑綠色建筑GreenBuildingGReen

BUiLDinG綠色建筑——三星標(biāo)準(zhǔn)一

.

對(duì)于項(xiàng)目整體規(guī)劃的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)1.

關(guān)注建筑布局對(duì)于室外風(fēng)環(huán)境的影響，冬季人行區(qū)域風(fēng)速不過大，其他季節(jié)無靜風(fēng)區(qū)，可針對(duì)現(xiàn)有方案進(jìn)行分析，并優(yōu)化；2.

項(xiàng)目配套公建不應(yīng)對(duì)公寓日照照成影響，現(xiàn)有總平布局，失智失能塔樓可能會(huì)對(duì)其東北側(cè)公寓照成影響，若不追求對(duì)稱布局，可將塔樓南移；綠色建筑GreenBuildingGReen

BUiLDinG綠色建筑——三星標(biāo)準(zhǔn)一

.

對(duì)于項(xiàng)目整體規(guī)劃的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)3.

景觀配置應(yīng)以高大喬灌木為主，特別要考慮夏日對(duì)人行道路形成良好的遮陰作用，室外鋪裝路面均采用透水性鋪裝。透水性路面鋪裝實(shí)景圖高大喬木可有效的起到夏日遮陰作用，提升項(xiàng)目品質(zhì)綠色建筑GreenBuildingGReen

BUiLDinG綠色建筑——三星標(biāo)準(zhǔn)二

.

對(duì)于建筑單體的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)1.

空間布局合理，注意將人、功能區(qū)域與自然環(huán)境的關(guān)聯(lián)度作為分配室內(nèi)空間考慮因素之一；2.

提升圍護(hù)結(jié)構(gòu)隔熱性能，適當(dāng)增厚保溫層厚度，南向外窗以推拉窗為宜，注重圍護(hù)結(jié)構(gòu)隔音；3.

關(guān)注建筑室內(nèi)環(huán)境，需要對(duì)室內(nèi)通風(fēng)、采光、背景噪聲進(jìn)行分析優(yōu)化，宜采用被動(dòng)設(shè)計(jì)?；诟鞣N軟件進(jìn)行的通風(fēng)采光設(shè)計(jì)分析建筑外圍護(hù)節(jié)能一體化設(shè)計(jì)參照綠色建筑GreenBuildingGReen

BUiLDinG綠色建筑——三星標(biāo)準(zhǔn)三

.

對(duì)于項(xiàng)目引入設(shè)備的利用及標(biāo)準(zhǔn)1.

注重可再生能源的利用，通過對(duì)土壤熱響應(yīng)進(jìn)行測試分析，考察地源熱泵利用可行性；或者使用建筑一體化太陽能提供生活熱水；2.

關(guān)于新風(fēng)，比較適宜的是窗式通風(fēng)器加衛(wèi)生間負(fù)壓通風(fēng)，可與

CO2

濃度探測裝置整合聯(lián)動(dòng)。若使用集中式空調(diào)系統(tǒng)，宜一并設(shè)置新風(fēng)系統(tǒng)；綠色建筑GreenBuildingGReen

BUiLDinG綠色建筑——三星標(biāo)準(zhǔn)三

.

對(duì)于項(xiàng)目引入設(shè)備的利用及標(biāo)準(zhǔn)3.

關(guān)于用水設(shè)備，所有用水設(shè)備應(yīng)滿足用水效率等級(jí)二級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)；綠化灌溉采用噴灌，微灌等高效措施屋面和道路雨水收集系統(tǒng)的利用綠色建筑GreenBuildingGReen

BUiLDinG綠色建筑——三星標(biāo)準(zhǔn)三

.

對(duì)于項(xiàng)目引入設(shè)備的利用及標(biāo)準(zhǔn)4.

綜合老年人的生理特點(diǎn)，養(yǎng)老項(xiàng)目用水衛(wèi)生用水一般較多，可設(shè)置中水系統(tǒng)回收，處理后用于沖廁、綠化滴灌等；5.

雨水的收集利用系統(tǒng)：雨水收集后可用于景觀水體的補(bǔ)水，也可用作綠化用水，中面沖洗用水，消防用水等。居住區(qū)內(nèi)景觀水體可作為雨水儲(chǔ)存設(shè)施，簡化雨水利用系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，降低雨水收集利用的成本。中水回收再利用設(shè)備中水回收再利用流程Overall

Planning總體規(guī)劃總體規(guī)劃Overall

planningOverall

Planning總體規(guī)劃：方案推演第一輪1、全齡公寓1、全齡公寓與

老

年

公

寓分

區(qū)

組

團(tuán)

布與

老

年

公

寓整

體

組

團(tuán)

布×√置；置；2、劃分成

4個(gè)

相

對(duì)

尺

度較

小

的

庭

院2、全齡公寓與一期結(jié)合，強(qiáng)

化

綜

合

體×√空間；概念；3、集中配套3、集中配套位

于

主

要

出入口區(qū)域。位

于

中

心

區(qū)√域?！?、全齡公寓形

成

較

大

占地

的

庭

院

空1、整體形成兩

個(gè)

尺

度

適宜

且

較

為

方整

的

庭

院

空×間；√間；2、L

形

樓

棟較

多，

整

體圍合感較好，但

日

照

情

況2、過多的點(diǎn)樓

造

成

南

向日照面較少；××欠佳；3、集中配套3、集中配套位

于

中

心

區(qū)位

于

中

心

區(qū)√√域。域?？傮w規(guī)劃Overall

planningOverall

Planning總體規(guī)劃：方案推演第一輪√×√√√√1、全齡公寓與老年公寓分區(qū)組團(tuán)布置；2、劃分成

4

個(gè)相對(duì)尺度較小的庭院空間；1、全齡公寓與老年公寓分區(qū)組團(tuán)布置；2、劃分成

2

個(gè)尺度適宜的庭院空間；3、集中配套位于中心區(qū)域。3、集中配套位于中心區(qū)域。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)1項(xiàng)目規(guī)劃用地面積規(guī)劃要求計(jì)容建筑面積CCRC

養(yǎng)護(hù)院老年大學(xué)老年健康會(huì)所適老化商業(yè)全地塊88636265908265908235843000一期二期66266196740196740235843000單位比例序號(hào)1項(xiàng)目規(guī)劃用地面積規(guī)劃要求全地塊88636265908265528185503680一期二期66266196740196360185503680單位比例22370平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米22370平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米2691682691683持有691683持有計(jì)容建筑面積CCRC

養(yǎng)護(hù)院支援服務(wù)中心康復(fù)醫(yī)學(xué)中心適老化配套出租型老年公寓銷售型老年公寓銷售型全齡公寓69168000000059.34%000000064.45%30003000291029106000600027002700出租型老年公寓銷售型老年公寓銷售型全齡公寓81156249545504681156249545