2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理提升訓(xùn)練試卷A卷附答案

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理提升訓(xùn)練試卷A卷附答案單選題（共50題）1、對(duì)出租物業(yè)來(lái)說(shuō)，最主要的收入記錄是()。A.空置率水平B.租金清單C.押金收入D.欠租清單【答案】B2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入（）。A.管理費(fèi)B.銷售費(fèi)用C.其他費(fèi)用D.前期費(fèi)用【答案】B3、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是（）A.建造費(fèi)用B.融資費(fèi)用C.其他工程費(fèi)用D.專業(yè)人員費(fèi)用【答案】B4、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是()，且各因素發(fā)生變化的概率相同。A.相互影響的B.相互獨(dú)立的C.相互作用的D.相互無(wú)關(guān)的【答案】B5、風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模擬法C.調(diào)查和專家打分法D.概率分析法【答案】D6、由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素為個(gè)人住房抵押貸款的()。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)【答案】B7、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化的是（）。A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心B.租買結(jié)構(gòu)分析C.供求結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析【答案】D8、某家庭從銀行貸款100萬(wàn)元購(gòu)買一套200萬(wàn)元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計(jì)息，采用到期一次付清的還款方式，問(wèn)3年后，該家庭應(yīng)向銀行還息為（）萬(wàn)元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B9、下列屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的靜態(tài)指標(biāo)的是（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.投資回報(bào)率C.成本利潤(rùn)率D.資本金凈利潤(rùn)率【答案】C10、對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)應(yīng)大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率【答案】A11、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的表述中正確的是（）。A.自然周期的第一階段租金增長(zhǎng)率穩(wěn)定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長(zhǎng)率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長(zhǎng)率下降D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長(zhǎng)率上升【答案】B12、將存量房屋市場(chǎng)分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等市場(chǎng)的劃分方式是（）。A.按照房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分的B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的C.按照地域范圍劃分的D.按照房地產(chǎn)購(gòu)買者目的劃分的【答案】B13、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有（）。A.保值性B.增值性C.異質(zhì)性D.弱流動(dòng)性【答案】C14、一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要獲取銷售許可證，他要找的部門(mén)是()。A.房地產(chǎn)學(xué)會(huì)B.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)C.房地產(chǎn)管理部門(mén)D.政府【答案】C15、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實(shí)際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C16、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的年初未償還貸款本金為10000萬(wàn)元、未償還貸款利息為300萬(wàn)元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)下年初新增貸款400萬(wàn)元，如果貸款年利率為7%，則當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息為（）萬(wàn)元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A17、物業(yè)甲為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，2016年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2017年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%、為900萬(wàn)元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場(chǎng)項(xiàng)目，2016年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，2017年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性是50%、為800萬(wàn)元的可能性為50%，甲乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大C.甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)一樣大D.無(wú)法判斷【答案】B18、根據(jù)馬克思的利潤(rùn)理論，一般情況下，利率的變化范圍在零與()之間。A.10%B.15%C.平均利潤(rùn)率D.社會(huì)折現(xiàn)率【答案】C19、某開(kāi)發(fā)企業(yè)某季度的銷售收入為1000萬(wàn)元，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市。當(dāng)期的期間費(fèi)用為30萬(wàn)元，增值稅稅金及附加為55萬(wàn)元，土地增值稅預(yù)征為20萬(wàn)元，則當(dāng)期預(yù)征的企業(yè)所得稅為（）萬(wàn)元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75【答案】B20、下列選項(xiàng)中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性【答案】A21、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)首先用于（）。A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅【答案】A22、在房地產(chǎn)定價(jià)方法中，名牌策略屬于（）。A.成本加成定價(jià)法B.目標(biāo)定價(jià)法C.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法【答案】C23、項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場(chǎng)狀況分析D.定性風(fēng)險(xiǎn)分析【答案】B24、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要方式不包括()。A.調(diào)控土地供應(yīng)計(jì)劃B.城市規(guī)劃指導(dǎo)C.控制人口D.稅收調(diào)節(jié)【答案】C25、下列風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散或抵消的是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.匯率風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)【答案】C26、下列風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散或抵消的是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.匯率風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)【答案】C27、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，存貨為1200萬(wàn)元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為（）。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D28、某投資者于2013年1月以1000萬(wàn)元購(gòu)買一寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買資金中的500萬(wàn)元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫(xiě)字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬(wàn)元，且市場(chǎng)價(jià)值增加5萬(wàn)元，在考慮增值收益的情況下，2014年該項(xiàng)投資的投資回報(bào)率為（）。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D29、關(guān)于年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。A.該預(yù)算列出了物業(yè)的主要收入來(lái)源和費(fèi)用支出項(xiàng)目B.該預(yù)算不僅能令物業(yè)各項(xiàng)收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時(shí)間C.該預(yù)算不需為不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的支出預(yù)留空間D.該預(yù)算除了令業(yè)主了解未來(lái)一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了一個(gè)分析物業(yè)過(guò)去的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)和根據(jù)對(duì)未來(lái)的有關(guān)估計(jì)，對(duì)個(gè)別的預(yù)算項(xiàng)目提供適當(dāng)?shù)恼{(diào)整機(jī)會(huì)【答案】C30、下列選項(xiàng)中，不屬于出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資計(jì)算期的是（）。A.準(zhǔn)備期B.建造期C.銷售期D.經(jīng)營(yíng)期【答案】D31、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時(shí)，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】C32、潛在購(gòu)買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與（）。A.意愿B.途徑C.能力D.動(dòng)機(jī)【答案】B33、下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。A.市場(chǎng)需求容量調(diào)查B.消費(fèi)者行為調(diào)查C.市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查D.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查【答案】C34、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬(wàn)m2，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)m2，恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)m2。該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積是（）萬(wàn)m2。A.500B.700C.800D.1000【答案】A35、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過(guò)有償出讓取得，當(dāng)時(shí)地價(jià)為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價(jià)為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當(dāng)時(shí)的建筑物建造價(jià)為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計(jì)該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)土地部分的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.80B.97C.100D.300【答案】D36、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷售收入為4500萬(wàn)元，銷售稅金及附加為248萬(wàn)元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬(wàn)元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%【答案】B37、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度系數(shù)的表述中，不正確的是()。A.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大B.貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越小C.企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越低D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低【答案】B38、下列影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的因素中，屬于社會(huì)文化因素的是（）。A.社會(huì)階層B.信念和態(tài)度C.生活方式D.經(jīng)濟(jì)狀況【答案】A39、甲寫(xiě)字樓購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，年還本付息額為15萬(wàn)元；乙寫(xiě)字樓購(gòu)買價(jià)格為200萬(wàn)元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為50萬(wàn)元，年還本付息額為30萬(wàn)元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫(xiě)字樓投資現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（）。A.甲>乙B.甲C.甲=乙D.無(wú)法判斷【答案】A40、當(dāng)所有的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式為（）。A.毛租B.凈租C.潛租D.直租【答案】B41、、對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為（）。A.設(shè)計(jì)壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.法定壽命D.自然壽命【答案】B42、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資【答案】B43、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按（）征收。A.土地出讓金B(yǎng).占用面積C.經(jīng)營(yíng)收入D.銷售收入【答案】B44、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2000㎡，土地總價(jià)3000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為4500元／㎡，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為12000元／㎡，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.2【答案】D45、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時(shí)，各國(guó)政府一般采用（）性的貨幣政策和財(cái)政政策抑制經(jīng)濟(jì)衰退。A.擴(kuò)張B.適度擴(kuò)張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A46、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00【答案】C47、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計(jì)劃的基本報(bào)表是（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表【答案】D48、房地產(chǎn)租金，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常是用不同類型房屋的（）租金來(lái)表示。A.平均數(shù)B.相對(duì)數(shù)C.合理D.期望【答案】A49、對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的（）分析。A.需求B.供給C.競(jìng)爭(zhēng)D.市場(chǎng)占有率【答案】A50、房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括()。A.利率風(fēng)險(xiǎn)B.或然損失風(fēng)險(xiǎn)C.持有期風(fēng)險(xiǎn)D.政策風(fēng)險(xiǎn)【答案】C多選題（共30題）1、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為（）。A.工期索賠B.工程變更索賠C.合同中明示的索賠D.合同中默示的索賠E.費(fèi)用索賠【答案】A2、建設(shè)階段的項(xiàng)目管理，包括（）的管理。A.質(zhì)量B.進(jìn)度C.成本D.合同E.工程【答案】ABCD3、盈利能力分析指標(biāo)主要包括（）等。A.存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)B.資產(chǎn)報(bào)酬率C.股東權(quán)益報(bào)酬率D.銷售毛利率E.銷售凈利率【答案】BCD4、知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利人是指（12）A.著作權(quán)人B.專利權(quán)人C.商標(biāo)權(quán)人D.各類知識(shí)產(chǎn)權(quán)所有人【答案】D5、建筑平面設(shè)計(jì)常見(jiàn)的組合方式包括（）。A.走廊式組合B.套間式組合C.單間式組合D.大廳式組合E.整體式組合【答案】ABD6、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目互斥方案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選時(shí)應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有（）。A.備選方案差異原則B.備選方案獨(dú)立原則C.最低可接受收益率原則D.不行動(dòng)原則E.備選方案關(guān)聯(lián)性原則【答案】ACD7、房地產(chǎn)投資者的權(quán)益融資方式主要有()。A.公司上市B.房地產(chǎn)抵押貸款C.土地儲(chǔ)備貸款D.合作開(kāi)發(fā)E向商業(yè)銀行借入信用貸款【答案】AD8、下列會(huì)計(jì)科目中，屬于資產(chǎn)類的有（）。A.短期投資B.累計(jì)折舊C.實(shí)收資本D.委托加工材料E.壞賬準(zhǔn)備【答案】ABD9、以下指標(biāo)屬于市場(chǎng)指標(biāo)的是()。A.銷售量B.出租量C.吸納量D.建筑面積E預(yù)售面積【答案】ABC10、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為（）分析。A.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)B.全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)C.專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)D.細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)E.項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)【答案】AC11、實(shí)物期權(quán)類型主要包括（）。A.等待投資型期權(quán)B.成長(zhǎng)型期權(quán)C.放棄型期權(quán)D.剛性期權(quán)E.柔性期權(quán)【答案】ABC12、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC13、寫(xiě)字樓分類過(guò)程中要考慮的因素包括()。A.所處區(qū)位B.交通方便性C.建筑設(shè)備系統(tǒng)D.物業(yè)管理水平E建筑形式【答案】ABCD14、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時(shí)，下列表述中正確的有（）。A.期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值小的為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)【答案】AC15、物業(yè)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化，具體管理模式包括（）。A.物業(yè)管理B.運(yùn)營(yíng)管理C.設(shè)施管理D.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理E.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】ACD16、按照計(jì)價(jià)方式的不同，建筑工程施工合同形式分為（）。A.固定價(jià)格合同B.可調(diào)價(jià)格合同C.獨(dú)立承包合同D.成本加酬金合同E.計(jì)量估價(jià)合同【答案】ABD17、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售價(jià)格確定B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度安排D.廣告設(shè)計(jì)及安排E市場(chǎng)租售對(duì)比分析【答案】AC18、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的手段包括()。A.嚴(yán)格控制建設(shè)程序B.金融政策和住房政策C.地價(jià)政策D.城市政策E住房政策【答案】BCD19、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主要職能有（）。A.制定市場(chǎng)規(guī)則B.進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管C.確定土地利用條件D.制定商品房?jī)r(jià)格E.提供商業(yè)貸款【答案】AB20、若按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，就會(huì)形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)，這時(shí)會(huì)出現(xiàn)三種不同模式，即()。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同質(zhì)偏好E不同質(zhì)偏好【答案】ABD21、工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制是以（）為對(duì)象，研究其在建設(shè)前期、工程實(shí)施和工程竣工的全過(guò)程中計(jì)算和控制工程造價(jià)的理論、方法，以及工程造價(jià)運(yùn)動(dòng)規(guī)律的學(xué)科。A.建設(shè)項(xiàng)目B.單項(xiàng)工程C.單位工程D.分部工程E.分項(xiàng)工程【答案】ABC22、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為（）分析。A.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)B.全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)C.專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)D.細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)E.項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)【答案】AC23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段E.招標(biāo)階段【答案】ABCD24、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產(chǎn)折舊D.人工費(fèi)E.公共設(shè)施設(shè)備日常維修費(fèi)【答案】CD25、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤(rùn)表D.資產(chǎn)負(fù)債表E.投資計(jì)劃與資金籌措表【答案】ABCD26、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有()。A.潛在毛租金收入B.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用C.租金損失D.其他收入E報(bào)酬率高低【答案】ACD27、甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，廠房的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續(xù)期。2008年4月30日，乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價(jià)出資成立合資公司。A.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年B.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權(quán)價(jià)值的影響C.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年D.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的影響【答案】AB28、現(xiàn)代營(yíng)銷戰(zhàn)略的核心又可以稱為STP營(yíng)銷，具體包括（）。A.市場(chǎng)分析B.目標(biāo)市場(chǎng)選擇C.市場(chǎng)細(xì)分D.市場(chǎng)定位E.市場(chǎng)調(diào)查【答案】BCD29、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，不屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有()。A.隨行就市定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法E認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】B30、按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括（）。A.居住物業(yè)投資B.商用物業(yè)投資C.土地開(kāi)發(fā)投資D.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)投資E.酒店投資【答案】AB大題（共10題）一、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問(wèn)：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬(wàn)元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。二、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。【答案】三、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。【答案】四、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）。【答案】五、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮苛?、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮科?、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問(wèn)：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬(wàn)元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。八、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象