【住宅】融信杭州慶隆單元R21-04地塊可研定位策劃報告

杭州慶隆單元R21-04地塊可行性研究報告目錄項(xiàng)目環(huán)境分析01項(xiàng)目整體定位03關(guān)聯(lián)市場研究02項(xiàng)目環(huán)境分析01項(xiàng)目整體定位03關(guān)聯(lián)市場研究021.1城市規(guī)劃分析>>杭州信息來源于杭州城市總體規(guī)劃修改草案（2001-2020年）城市規(guī)劃布局杭州打造“一主三副六組團(tuán)”結(jié)構(gòu)，地塊位于杭州主城區(qū)內(nèi)申花板塊核心區(qū)域一主三副六組團(tuán)：一主:主城;三副城:江南副城、臨平副城、下沙副城主城二中心：1、延安路及近湖地區(qū)：商業(yè)、旅游、行政、金融2、錢江新城及錢江世紀(jì)城：行政、商務(wù)、商業(yè)、金融、文體1.2項(xiàng)目環(huán)境分析>>區(qū)域規(guī)劃拱墅慶隆單元規(guī)劃為“一心兩軸七片”布局：一心——旅游服務(wù)中心；兩軸——莫干山路綜合公建服務(wù)軸、隱秀路生活服務(wù)軸；七片——商業(yè)商務(wù)區(qū)，創(chuàng)意SOHO區(qū)、工業(yè)遺產(chǎn)改造區(qū)、旅游碼頭區(qū)、公共服務(wù)區(qū)、10%村留用地，生活居住區(qū)。研究地塊用地規(guī)劃布局中屬于西南生活居住區(qū)。本案本案拱墅區(qū)慶隆單元用地規(guī)劃布局圖拱墅區(qū)慶隆單元用地規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖拱墅慶隆單元規(guī)劃為“一心兩軸七片”的規(guī)劃，屬于慶隆西南生活居住區(qū)，且本案是熱電廠綜合體中價值優(yōu)越的地塊。1.3項(xiàng)目環(huán)境分析>>項(xiàng)目區(qū)位武林廣場西湖景區(qū)城西銀泰環(huán)城西路4.9公里古翠路教工路學(xué)院路萍水街文一路西溪濕地莫干山路申花板塊橋西板塊運(yùn)河CBD3.6公里4.4公里余杭塘路登云路文教板塊項(xiàng)目位于隱秀路和學(xué)院北路交界處東南角；處于申花板塊邊界外，距離最近的銀泰僅一公里，距武林廣場4.9公里，西湖4.4公里，黃龍3公里；區(qū)位價值較為優(yōu)越。位于申花、文教交接處，屬于城西核心居住片區(qū)的延伸；道路：莫干山路——南向延伸環(huán)城西路，直達(dá)市中心；余杭塘路——連接各大南北向主干道；登云路——北向延伸直達(dá)大關(guān)地鐵：離本案最近地鐵站為5號線益樂路站距離項(xiàng)目1ｋｍ；規(guī)劃5號線——預(yù)計(jì)于2015年年初左右開工，2019年試運(yùn)營；規(guī)劃10號線——預(yù)計(jì)于2017年年初左右開工1.4項(xiàng)目環(huán)境分析>>交通分析地鐵5號線地鐵10號線本案莫干山路站北大橋站地鐵地塊緊鄰學(xué)院路延伸段、余杭塘河，并規(guī)劃有地鐵5、10號線，具有良好的通達(dá)性、昭示性莫干山路和睦路文一路教工路學(xué)院路登云路古翠路余杭塘河京杭運(yùn)河本案交通示意圖余杭塘路余杭塘河化工路隱秀路1.5項(xiàng)目環(huán)境分析>>區(qū)域配套教育配套：地塊周邊現(xiàn)有文津小學(xué)、錦繡中學(xué)等中小學(xué)校，其中小學(xué)資源較優(yōu)，缺少初中。醫(yī)療配套：地塊缺乏醫(yī)療配套，且未來也沒有規(guī)劃醫(yī)院用地，距地塊最近的為浙江消防總隊(duì)醫(yī)院。人文配套：熱電廠工業(yè)遺址的保留改造，使地塊具備獨(dú)特的人文價值。商業(yè)配套：地塊有物美超市，未來大悅城投入使用后，將帶來商業(yè)新地標(biāo)。景觀資源：地塊南臨余杭塘河，未來規(guī)劃有熱電廠工業(yè)遺址，擁有獨(dú)特的景觀資源。周邊水系：地塊周邊主要有余杭塘河流經(jīng)，余杭塘河是杭州的重要水系之一。賣魚橋文津校區(qū)城西銀泰物美超市小河直街大兜路歷史街區(qū)教育配套商業(yè)配套醫(yī)療配套長征中學(xué)賣魚橋小學(xué)童星幼兒園和睦醫(yī)院銀泰城物美超市省立同德醫(yī)院小河直街2公里生活圈錦繡中學(xué)運(yùn)河商廈文化商城遠(yuǎn)洋大運(yùn)河商務(wù)區(qū)綠地中央廣場大兜路歷史街區(qū)大悅城本案共享周邊各大板塊資源，2公里內(nèi)配套齊全，并享有拱墅區(qū)重點(diǎn)學(xué)區(qū)大悅城1.6項(xiàng)目環(huán)境分析>>四至環(huán)境地塊形狀不規(guī)則，內(nèi)部平整，擁有稀缺的河景資源，同時河道兩邊綠化優(yōu)美地塊整體狹長，有尖角，不利于項(xiàng)目規(guī)劃。地塊內(nèi)部已經(jīng)平整，內(nèi)部有臨時工棚。目前學(xué)院北路北段還未通車，以及規(guī)劃支路還未建設(shè)地塊南側(cè)河提林蔭小道環(huán)境優(yōu)越。永固路規(guī)劃支路學(xué)院北路隱秀路本案河堤林蔭小道余杭塘河地塊現(xiàn)狀地塊內(nèi)部平整隱秀路學(xué)院北路地塊內(nèi)部臨時工棚1.7項(xiàng)目環(huán)境分析>>地塊參數(shù)地塊名稱慶隆單元R21-04地塊地塊四至東至規(guī)劃永固路，南至余杭塘河，西至化工路，北至規(guī)劃隱秀路、規(guī)劃熱電廠一號支路土地性質(zhì)住宅用地出讓面積27845㎡建筑面積75182㎡容積率2.7限高90米建筑密度不大于24%綠地率不少于30%起始地價12455萬元預(yù)計(jì)起始樓板價16567元/㎡要點(diǎn)概述：配套公建建筑面積不大于地上總建筑面積的10%，配套服務(wù)設(shè)施用房按規(guī)范配置。社區(qū)服務(wù)用房按不少于30㎡/百戶設(shè)置，養(yǎng)老用房不少于20㎡/百戶；附建社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站一處，不少于150㎡；附建公廁一座，面積60㎡。附建公共自行車租賃點(diǎn)一處，具體規(guī)模（不少于20輛）在建筑方案中予以明確。建成后無償移交。地塊形狀不規(guī)則，占地面積2.78萬方，容積率2.7，總建面積7.5萬方并有90米限高要求1.8項(xiàng)目環(huán)境分析>>SWOT分析優(yōu)勢（Strengths):地塊緊鄰余杭塘河，周邊環(huán)境優(yōu)美。地塊周邊有熱電廠工業(yè)遺址，擁有獨(dú)特的人文景觀資源。地塊周邊無交通主干道，無噪音污染。弱勢（Weaknesses)：地塊狹長、不規(guī)則，不利于項(xiàng)目整體規(guī)劃。地塊體量較小且緊鄰中糧天悅，規(guī)劃上收到一定影響。機(jī)遇（Opportunities）：地塊隸屬于熱電廠綜合體，河對面是民生藥廠綜合體，這兩個綜合體未來可以有效提高項(xiàng)目人氣。學(xué)院路（化工路）的開通，有效提高項(xiàng)目的通達(dá)性。地鐵開通后，將極大提升板塊價值。威脅（Threats）：周邊安置房項(xiàng)目影響項(xiàng)目整體環(huán)境。未來政策的不確定性。周邊化工路、月亮路及地鐵施工進(jìn)度將對項(xiàng)目未來的運(yùn)營產(chǎn)生一定影響。地塊配套較完善，環(huán)境優(yōu)越，較為適合規(guī)劃部分低密度物業(yè)，提升產(chǎn)品形象以及溢價能力項(xiàng)目環(huán)境分析01項(xiàng)目整體定位03關(guān)聯(lián)市場研究02時間降息/降準(zhǔn)政策2014.11.21降息金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點(diǎn)至5.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2.75%2015.2.5降準(zhǔn)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)2015.3.1降息金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至5.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2.5%2015.4.19降準(zhǔn)下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)。2015.5.11降息一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2.25%2015.6.28降息定向降準(zhǔn)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至4.85%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2%對“三農(nóng)”或小微企業(yè)貸款達(dá)標(biāo)的存款性金融機(jī)構(gòu)定向降準(zhǔn)2015.8.26降息降準(zhǔn)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至4.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至1.75%；下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，額外降低縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用社和村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)2015.10.24降息降準(zhǔn)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至4.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至1.5%，個人住房公積金貸款利率保持不變。同日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。近期房屋契稅減免、杭十條的頒布等房地產(chǎn)利好政策多重疊加，不斷刺激市場需求，大大提振樓市信心公積金新政央行首次降準(zhǔn)二套首付降至四成住房轉(zhuǎn)讓免征年限五年改為兩年2014.11.42014.11.21央行首次降息2015.2.52015.3.1央行二次降息2015.3.302015.6.282015.5.112015.4.19央行二次降準(zhǔn)央行三次降息同期降息降準(zhǔn)政策2015.8.26央行四次降準(zhǔn)，五次降息2015.9.1公積金二套首付降至20%2015.9.30首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于25%2015.10.24央行五次降準(zhǔn)，六次降息2016.2.2首套房商貸首付最低20%，二套房首付30%2016.2.19房屋購買契稅減免2016.2.29央行下調(diào)準(zhǔn)備金0.5%。杭十條發(fā)布。2.1政策導(dǎo)向2.1政策導(dǎo)向房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象全國上演，國家也不得不開始打壓過熱勢頭，今年3月底滬深漢甬出臺了相關(guān)調(diào)控新政，根據(jù)杭州政策調(diào)控慣性（跟著北上廣走），未來不排除出現(xiàn)相關(guān)政策調(diào)控3月25日上海樓市限購新規(guī)來了非本市戶籍社保需繳滿5年1.明確進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范從業(yè)行為，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。2.要求從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策。3.提出從緊實(shí)行差別化住房信貸政策，加強(qiáng)個人住房貸款管理。3月26日深圳出臺樓市調(diào)控新政：社保由一年提至三年1.在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成；對購房人家庭名下在本市無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成。2.本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)限購2套住房；能提供自購房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。3月26日武漢首套房公積金貸款最高額度降至50萬元職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度由60萬元下調(diào)為50萬元，購買第二套住房申請公積金貸款的最高額度為50萬元扣減首次已使用公積金貸款后的差額。3月26日寧波發(fā)16條房產(chǎn)新政：努力化解房地產(chǎn)庫存居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例為20%。對擁有1套住房而且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例為30%。15年下半年開始杭州市主城區(qū)土地（主要集中在熱門板塊）市場異常火爆，溢價率增幅明顯，高溢價率地塊頻頻出現(xiàn)，開發(fā)商拿地激情高漲2.2土地市場分析>>主城區(qū)土地成交日期地塊坐落建筑面積樓面價溢價率競得人2015/1/27南星單元D-04地805002519329.17%融創(chuàng)2015/1/27景芳單元FG02-R21-12地塊348081660515.44%天陽2015/2/12彭埠R21-08地塊126828101100.08%濱江2015/2/12景芳三堡單元JG1206-65地塊158087164473.72%平安2015/2/12之江度假單元R21-B-31-0110407489480.11%中天2015/2/12西穆塢村B-83地塊949898540.00%坤和2015/3/17丁橋單元R21-15地塊7312060740.00%遠(yuǎn)洋2015/6/25申花單元GS05-R21-14地塊432651523214.76%九龍倉2015/6/25申花單元GS05-R21-A01地塊535051454121.16%九龍倉2015/7/30丁橋單元R21-14地塊182678678813.07%龍湖2015/8/11桃源單元R21-11地塊103238682911.62%廣宇2015/8/11申花單元R21-16地塊449471584130.24%碧桂園2015/9/11文暉單元J-R21-04地塊611931807435.68%萬科2015/9/15文暉單元F-R21-05地塊903211706136.62%朗詩2015/9/15牛田單元R21-18地塊1109301017612.82%招商2015/9/22上塘單元FG05-R21-01813951511151.45%陽光城2015/9/22彭埠單元R21-23地塊950611262325.81%萬科成交日期地塊坐落建筑面積樓面價溢價率競得人2015/9/25之江度假區(qū)單元R21-B-25地塊452661115637.52%祥生2015/9/25之江度假區(qū)R21-B-23、R22-B-26地塊49455898623.48%祥生2015/10/27三墩北單元B-R21-04地塊176253851127.94%中鐵建2015/10/27濱江區(qū)R21-6、7地塊772102104770.73%綠城&九龍倉2015/10/30濱江區(qū)中興單元R21-06地塊1805482151266.05%金茂2015/11/20拱宸橋單元GS0605-04地塊（原B-13地塊）773641684232.51%金地2015/11/20下城區(qū)（文暉單元H-R21-05地塊）554681847921.31%朗詩2015/11/23三墩北單元A-R21-09地塊9568271906.39%龍湖2015/11/23拱宸橋單元FG08-R21-36地塊1347922040948.11%大家2016/1/6南星單元B-02地塊926463668065.61%信達(dá)2016/1/6佑昌照明FG01-R21-01662611969541.85%天陽2016/1/25江干區(qū)（景芳三堡單元JG1207-26地塊）489952326847.97%融創(chuàng)2016/1/25筧橋單元JG0603-02地塊1182941635861.25%融創(chuàng)2016/1/25下沙大學(xué)城北單元JS0603-04地16%中鐵建&保利2016/1/25下沙大學(xué)城北單元JS0603-05地塊8833045420%宋都2016/3/23潮鳴艮山單元D4-01、05地塊8232745368109.38%綠城2016/3/23牛田單元R21-29地塊572231472754.52%潤和2.3住宅市場分析>>主城區(qū)2015年整年主城區(qū)供應(yīng)400萬㎡，全年成交493萬方，同比2014年全年（340萬方）上升45%，均價在21000-23000元/㎡區(qū)間波動；截止2016年3月存量359萬方，按照2015年去化速度，完全去化需9個月去化；主城區(qū)住宅15年供應(yīng)398.4萬方，月均供應(yīng)33.2萬方，成交493.7萬方，月均成交41.1萬方，成交價格21000-23000元/㎡之間波動；15年主城區(qū)存量呈下降態(tài)勢，截止16年3月31日，存量為359萬方，去化周期為9個月2.4住宅市場分析>>主城區(qū)成交層面：16年2.1-4.17日杭州主城區(qū)住宅總成交146.3萬方，2.19日的契稅減免、2.29日央行下調(diào)準(zhǔn)備金以及杭十條的發(fā)布都進(jìn)一步促進(jìn)了樓市市場，政策刺激效果明顯。價格層面：成交均價比較穩(wěn)定，整體在21000-24500元/㎡范圍內(nèi)波動。首套房商貸首付最低20%，二套房首付30%房屋購買契稅減免央行下調(diào)準(zhǔn)備金0.5%，杭十條發(fā)布16年年初多次政策的頒布實(shí)施對市場刺激明顯，成交上揚(yáng)，（2月29-4月3日）周成交量創(chuàng)新高，但一線城市的限購政策頒布實(shí)施后，杭州整體市場成交量及價格呈現(xiàn)下滑趨勢，購房者更為理性。2.5住宅市場分析>>主城區(qū)80-90方戶型住宅產(chǎn)品為杭州主城區(qū)絕對的供求主力，供求占比逐年增加，15年占到總值的56%；130-140方戶型住宅產(chǎn)品為杭州主城區(qū)供求次主力產(chǎn)品，供求較均衡，占有一定市場份額；主城區(qū)主力成交總價還是以剛需總價130-170萬為主，90-130萬以及170-210萬總價為次主力。近年來，杭州主城區(qū)市場仍以首置、首改為主流；80-90㎡產(chǎn)品為絕對供求主力，120-140㎡為供求次主力。但受政策影響，改善需求愈加明顯，高端住宅成交也日趨活躍。2.6宏觀市場分析>>小結(jié)利好政策頻出，房地產(chǎn)復(fù)蘇向好，供求逐漸平衡，存量壓力減小，存銷周期處于健康水平，預(yù)計(jì)16年價格會有小幅度增長。市場量價杭州市住宅市場近年來整體呈現(xiàn)供大于求狀態(tài)，庫存高位運(yùn)行。14年下半年及15年政策不斷利好，刺激市場，樓市逐漸回暖。供求結(jié)構(gòu)80-90方產(chǎn)品為絕對供求主力，并且歷年有增長的趨勢；120-140方為供求次主力，占有一定市場份額，首置、首改需求龐大。土地市場15年下半年土地市場異?；鸨?，高溢價率地塊以及地王頻現(xiàn)，開發(fā)商拿地激情高在存量高企的巨大壓力下，政府政策不斷，契稅減免、杭十條等救市動作十分明顯。政策導(dǎo)向3.1競爭區(qū)域研判板塊項(xiàng)目高層均價（元/㎡）主力戶型申花核心景瑞申花壹號院高層23457（毛坯）高層89，洋房130-140尚景國際2495189、129黃龍金茂悅3028989、128中糧天悅29941117、137萍水街一號2562289、113藍(lán)孔雀融信藍(lán)孔雀2184389、117招商雍景灣2096389、132花園道壹號1856889、126橋西九龍倉碧璽2866985-180運(yùn)河宸園3601289、126大關(guān)凱德湖墅3069289、138文教唐寧one37620111、138杭州公館4591489、139、162從客戶重疊度，距離及售價綜合判斷，競爭主要來自申花板塊、橋西及大關(guān)板塊招商雍景灣花園道壹號融信藍(lán)孔雀黃龍金茂悅萍水街一號中糧天悅凱德湖墅尚景國際運(yùn)河宸園九龍倉碧璽申花壹號院藍(lán)孔雀綜合體區(qū)申花核心區(qū)橋西大關(guān)3.2.1住宅市場分析>>競爭板塊供應(yīng)層面：競爭區(qū)域14年供應(yīng)38.61萬方，15年供應(yīng)45.76萬方，環(huán)比上升19%；成交層面：競爭區(qū)域14年成交39.87萬方，15年成交69.48萬方，月均去化5.79萬方；價格層面：競爭板塊成交均價在24500-26500元/㎡之間波動，價格波動相對較小，近期成交均價為26099元/㎡。14年雙限解禁后成交量回升，15年成交量持續(xù)高漲，15年總供應(yīng)45.76萬方，成交69.48萬方，月均去化5.79萬方，近期成交均價26099元/㎡，16年2月契稅減免、杭十條等政策頒布使得成交量達(dá)到近一年新高；競爭板塊2014年1月至2015年12月存量持續(xù)走低，去化庫存；目前住宅存量為24.2萬方，按月均去化5.79萬方/月，去化周期約為5個月。3.2.2住宅市場分析>>競爭板塊競爭板塊15年成交量上漲，存量逐步下降，目前存量24.2萬方，按15年月均去化5.79萬方/月，去化周期約為5個月2015年杭州十城區(qū)域整體需求旺盛，主城區(qū)整體存銷周期短，競爭板塊成交量攀升，15年共成交68萬方，存銷周期僅為6個月，在售存量明顯不足3.2.3住宅市場分析>>存量對比分析年份杭州十區(qū)杭州主城區(qū)競爭板塊成交量存量存銷周期成交量存量存銷周期成交量存量存銷周期(萬㎡)(萬㎡)（月）(萬㎡)(萬㎡)（月）(萬㎡)(萬㎡)（月）2011年31973228138375321355512012年75782113389373115056132013年775105816351472163755182014年832125918341520184053162015年11551080114944241068346競爭區(qū)域在售項(xiàng)目在售存量16萬方，未推存量18.6萬方，主要集中在學(xué)院府、雍景灣、悅西臺等項(xiàng)目。未來總競爭量為34.6萬方，存量較為緩和3.2.4住宅市場分析>>貨量盤點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目名城開盤時間公寓體量已推體量去化量在售存量未推量總競爭量申花融信·藍(lán)孔雀2014/10/16811978119778828236902369融信·學(xué)院府2015/5/12143775594515416152908432489614欣盛·東方福邸2011/4/1726611526611523629629819029819黃龍金茂悅2014/9/614595114595112099924952024952招商·雍景灣2015/4/231210017848840127383614251380874中糧·天悅2015/9/25219102191018828308203082景瑞·申花壹號院2014/8/24623956239559526286902869景瑞·悅西臺2015/10/2367630398503498348672778032647天陽·尚景國際2013/6/20910539105389694135901359浙旅·萍水街一號2015/11/4308529744217275722110828680合計(jì)/1031879856154735614120540175725296265大關(guān)凱德湖墅2015/3/9796386921050575186351042829063橋西九龍倉碧璽2012/12/2021889621889619950219394019394運(yùn)河宸園2014/12/3889118891187579133201332合計(jì)/30780730780728708120726020726總計(jì)/1419324123317110732701599011861533460543.2.5土地市場分析>>申花板塊宗地名稱出讓面積（㎡）土地用途容積率可建面積（㎡）樓面地價（元/㎡）總成交價（萬元）競得人杭政儲出[2012]72號36383住宅3.010914917315189000河北天成杭政儲出[2015]12號19666住宅2.2432651523165900九龍倉杭政儲出[2015]13號18450住宅2.9535051454077800九龍倉杭政儲出[2015]20號18728住宅2.4449471584071200碧桂園杭政儲出[2015]42號24541住宅2.76626119695130500天陽合計(jì)56844//317127/534400——FG01-R21-03，R22-1R21-13區(qū)域已成交土地5宗，總建面31.7萬方；未來土地供應(yīng)10宗，主要集中在申花路以南的申花單元和慶隆單元，總建面97萬方FG01-R21-04九龍倉：14540元/㎡九龍倉：15231元/㎡碧桂園：15841元/㎡塘北地塊（未成交）九龍倉地塊九龍城地塊碧桂園地塊河北天成：17315元/㎡天陽：19695元/㎡天陽地塊本案地塊名稱規(guī)劃用途地塊面積容積率建筑面積預(yù)計(jì)出讓時間申花單元R21-13住宅260002.4624002016慶隆單元GS04-01-R21-05住宅254302.6661182016慶隆單元GS04-01-R21-09住宅151602.5379002016慶隆單元FG01-R21-03，R22-1住宅363952.6946272016慶隆單元FG02-R21-08、09地塊住宅691512.81936232016慶隆單元FG01-R21-06住宅563532.61465182016申花單元FG01-R21-07住宅331002.1695102016申花單元FG01-R21-08住宅294002.5735002016慶隆單元FG04-02-R21-10住宅534472.81496522016塘北單元R21—C26住宅316872.4760492016合計(jì)376123—

969897—

3.2.6住宅市場分析>>競爭板塊競爭格局分析去化情況一年競爭格局三年競爭格局在售項(xiàng)目已申領(lǐng)預(yù)售證存量一年競爭盤點(diǎn)貨量+在售項(xiàng)目未申領(lǐng)預(yù)售證體量+已成交土地未開盤體量+已掛或?qū)焱恋伢w量2015年去化速度競爭程度庫存（萬方）去化周期（月）待售量（萬方）去化周期（月）（萬方/月）5.89競爭板塊15.93163.328競爭板塊未來一年貨量為15.9萬方，去化周期為3個月；未來三年貨量163萬方，去化周期28個月區(qū)域25.5萬方存量按照15年去化速度將在3個月內(nèi)去化完畢，去化競爭壓力較小3.2.7住宅市場分析>>競爭板塊供求存結(jié)構(gòu)分析80-90方產(chǎn)品表現(xiàn)供需兩旺，是供求絕對主力面積段；120-140方為市場供求次主力，存銷周期短，160-180方成交良好，存銷周期為3.3個月，具有一定市場機(jī)會120-140面積段，區(qū)域具有較大需求但13/14年受市場原因新項(xiàng)目供應(yīng)較少，15年政策釋放需求逐步恢復(fù)競爭板塊主力面積段為80-90方，主力總價段在150-300萬，成交相對較多，120-140方戶型，主力總價段在300-450萬之間；3.2.8住宅市場分析>>競爭板塊住宅面積段/總價段結(jié)構(gòu)分析150萬以下150萬-200萬200萬-250萬250萬-300萬300萬-350萬350萬-400萬400萬-450萬450萬-500萬500萬-600萬600萬-700萬700萬以上合計(jì)80以下188134110000000033380-90971873159893856243000457190-10011465000000026100-110110127222000000162110-1200332531082110000218120-1300038129241107284000547130-140002870104136144521200546140-1600023383121274601169160-18000002166211615123154180-2000000114481591236919433200-25000100159627848204250-300000000003375191300-35000000000016566350以上00000000001515合計(jì)2872034184312205713782722702611972027535主要成交來自昆侖公館、凱德湖墅、悅西臺、運(yùn)河宸園主要成交來自藍(lán)孔雀主要成交來自凱德湖墅、運(yùn)河宸園、悅西臺、遠(yuǎn)洋公館3.2.9競品分析>>對標(biāo)項(xiàng)目鎖定競爭板塊項(xiàng)目主要年均成交面積在4-7萬方，熱銷項(xiàng)目可達(dá)8萬方以上，主要成交價格集中在23000-28000元項(xiàng)目物業(yè)類型2014年成交2015年成交備注交易面積平均價（元/㎡）交易面積平均價（元/㎡）申花賽麗綠城·慧園高層13938301471845930462精裝5000融信·藍(lán)孔雀高層1955193868353120040毛坯欣盛·東方福邸高層30585255484496125320毛坯中順·上尚庭高層284020181379720690毛坯黃龍金茂悅高層35017233246839426367毛坯招商·雍景灣高層//2147918545精裝2000中糧·天悅高層//978628048毛坯景瑞·申花壹號院高層20769213521829122441毛坯洋房766027045858127813景瑞·悅西臺高層//1313526468精裝3000洋房//976830673菜單式裝修天陽·尚景國際高層17961220012910723401毛坯浙旅·萍水街一號高層//159025371毛坯大關(guān)凱德湖墅高層//4183128255毛坯橋西九龍倉碧璽高層54581229005393325993精裝5000洋房154236233882036698運(yùn)河宸園高層10476264037249629805精裝60003.3區(qū)域市場小結(jié)市場量價區(qū)域近幾年住宅市場成交量持續(xù)上漲，供不應(yīng)求，去化庫存，目前在售存量為24.2萬方，去化周期為5個月土地市場已經(jīng)成交土地5宗，計(jì)劃推出土地10宗，合計(jì)128.7萬方，未來區(qū)域的競爭量龐大，競爭壓力大。供求結(jié)構(gòu)目前區(qū)域在售存量主要來自金茂悅、雍景灣、東方府邸等個案，80-90方為區(qū)域主力成交面積段，總價段在150-300萬；120-140方為次主力成交，總價段在250-450萬。價格區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目15年成交均價相比14年的成交均價年漲幅在8-15%之間。區(qū)域競爭存量較少，去化周期較短。同時90左右、120-140、160-180方面積段具有一定市場機(jī)會。申花壹號院、黃龍金茂悅、中糧天悅、天陽尚景國際等多個項(xiàng)目可重點(diǎn)參考黃龍金茂悅申花壹號院悅西臺九龍倉瓏璽碧桂園西江月中糧天悅序號項(xiàng)目名稱規(guī)劃用途占地面積容積率建筑面積樓面價主力戶型（元/平米）1悅西臺住宅544672.3/2.713500115936/1479590、120-1402黃龍金茂悅住宅611602.81712481384089、128、1383中糧天悅商住94732.52368317904117、1384天陽尚景國際住宅404262.43982351202789、1285九龍倉瓏璽住宅19666/184502.2/2.943265/5350515231/1454089-1606碧桂園西江月住宅187282.4449471584089、139、160以上3.4競品分析3.4.1競品分析>>景瑞悅西臺占地面積54467㎡建筑面積135001㎡容積率2.3/2.7開發(fā)商景瑞開盤時間2014-8-24物業(yè)費(fèi)2.3元/㎡·月銷售均價洋房36264公寓22097裝修報價——總戶數(shù)1318套已推戶數(shù)931套車位比1:1建筑風(fēng)格新亞洲壹號院項(xiàng)目于2014年8月24日首次開盤，截至目前總供應(yīng)648套，總成575交套，月均去化36套悅西臺于2015年10月30日首次開盤高層和洋房，12月加推，高層以精裝入市，精裝修3000元/㎡；悅西臺的精裝入市拉高價格，加速壹號院高層的快速去化洋房采用層層退臺，面積從139方退至89方，均價在27000-29000元/㎡。89方洋房頂層送大露臺，均價在45000-47000元/㎡，拉高整體89方洋房成交均價申花壹號院悅西臺（高層精裝2000元/㎡）受到洋房排布擠壓對于高層有一定影響，項(xiàng)目溢價戶型以130~140最高；120~130溢價其次但去化較好，洋房去化優(yōu)于高層；悅西臺高層以精裝入市，拉高價格，加速壹號院高層去化公寓供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率交易均價存量套數(shù)（元/㎡）70以下3133%19550280-9050848295%2201226合計(jì)51148395%——28洋房供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率交易均價存量套數(shù)（元/㎡）100-1102020100%261250110-1204040100%259310120-1303434100%275040130-140433786%293876合計(jì)13713196%——6公寓供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率交易均價存量套數(shù)（元/㎡）80-9031425982%2730755洋房供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率交易均價存量套數(shù)（元/㎡）80-904444100%335190120-13088100%274270130-140524790%291895合計(jì)1049995%——53.4.1競品分析>>景瑞悅西臺悅西臺高層開盤至今供應(yīng)314套，成交267套，近期成交均價28949元/㎡；洋房供應(yīng)104套，成交99套，成交均價34494元/㎡；申花壹號院高層開盤至今供應(yīng)511套，成交469套，成交均價23460元/㎡，洋房供應(yīng)137套，成交131套，成交均價28465元/㎡景瑞項(xiàng)目洋房較高層溢價在25%左右，同時洋房去化速度非?？欤瑦偽髋_洋房推出不到5個月已基本售完。同時高層價格增幅明顯16年較15年增幅在10%左右。3.4.1競品分析>>形象展示高低配物業(yè)打造，新亞洲風(fēng)格，層層退臺為項(xiàng)目亮點(diǎn)洋房入口高層外觀樣板房鳥瞰圖3.4.1競品分析>>主力戶型分析

申花壹號院89方，3室2廳2衛(wèi)南北通透，高效空間利用；主次臥雙開間朝南；寬景陽臺、大尺度飄窗，風(fēng)景、采光好；悅西臺89方，3室2廳2衛(wèi)南北通透，高效空間利用；主次臥雙開間朝南，南側(cè)雙陽臺；寬景陽臺、大尺度飄窗，風(fēng)景、采光好；橫廳設(shè)計(jì)悅西臺洋房一層138方，4室2廳3衛(wèi)，頂層90平米4室2廳2衛(wèi)一層贈送，大花園80-200㎡，同時贈送地下室面積約80㎡；頂層挑空贈送面積約40㎡，贈送大露臺約80㎡。景瑞項(xiàng)目最大亮點(diǎn)為洋房戶型，6+1層采用層層退臺形式，一層贈送地下室，頂層躍層贈送空中花園。頂?shù)讘粜弯N售價格可達(dá)高層1.8-2倍左右花園洋房一層戶型（138㎡）花園洋房頂層層戶型（90㎡）3.4.1競品分析>>對標(biāo)項(xiàng)目成交/客群分析景瑞項(xiàng)目客戶以城西、周邊老小區(qū)為主，較為關(guān)注成熟配套設(shè)施客戶來源：項(xiàng)目客戶分4大塊，其中城西客群占55%，周邊拱墅區(qū)老小區(qū)客群占25%，市中心外溢客群占15%，省內(nèi)外外地客群占5%關(guān)注點(diǎn)：地段、商業(yè)、配套設(shè)施、戶型。置業(yè)目的：分巢，改善，子女婚房等，自住為主。悅西臺于2015年10月30日正式開盤，總共推出314套高層精裝房源，已成交212套，去化68%，成交均價為26808元/㎡；項(xiàng)目高層90方為供求主力戶型，洋房90方、130-140方為主，以剛需改善需求為主。鳥瞰圖公寓供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率交易均價存量套數(shù)（元/㎡）70以下3133%19550280-9050848295%2201226合計(jì)51148395%——28洋房供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率交易均價存量套數(shù)（元/㎡）100-1102020100%261250110-1204040100%259310120-1303434100%275040130-140433786%293876合計(jì)13713196%——6公寓供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率交易均價存量套數(shù)（元/㎡）80-9031425982%2730755洋房供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率交易均價存量套數(shù)（元/㎡）80-904444100%335190120-13088100%274270130-140524790%291895合計(jì)1049995%——53.4.2競品分析>>黃龍金茂悅占地面積61160㎡建筑面積171248㎡容積率2.8開發(fā)商金茂開盤時間2014-9-6物業(yè)費(fèi)2.25元/㎡·月銷售均價28510元/㎡裝修報價——總戶數(shù)1469套已推戶數(shù)1145套停車位1322個建筑風(fēng)格新古典目前剩余樓王8#未售，整盤實(shí)際去化率達(dá)到82%，月均成交63套，去化速度非?？?；同時價格呈現(xiàn)明顯上浮趨勢，120~140方戶型溢價水平較高黃龍金茂悅于2014年9月6日首次開盤，截至2015年11月底，預(yù)售證全部領(lǐng)出，總供應(yīng)1469套，目前總成交1206套，月均成交63套，目前僅剩余樓王8#未售。項(xiàng)目自開盤以來，成交價格呈現(xiàn)明顯上浮趨勢，目前已經(jīng)上浮30%，其中90方產(chǎn)品總成交906套，月均去化47套，均價25423元/㎡上浮30%月均跑量63套公寓實(shí)際供應(yīng)成交套數(shù)去化率交易均價存量套數(shù)（元/㎡）80-90109790683%254231911202770072130-140104104100%261880合計(jì)1469120682%——2633.4.2競品分析>>形象展示金茂系產(chǎn)品，是方興地產(chǎn)核心競爭力較強(qiáng)的高端住宅產(chǎn)品，黃龍金茂悅集方興地產(chǎn)十余年經(jīng)驗(yàn)之大成入口高層外觀樣板房鳥瞰圖3.4.2競品分析>>主力戶型分析89方邊套，3室2廳2衛(wèi)南北通透，高效空間利用；主臥、客廳雙開間朝南；陽臺、飄窗贈送，風(fēng)景、采光好；89方中間套，3室2廳2衛(wèi)通透感較差，高效空間利用；主次臥、客廳三開間朝南，南側(cè)陽臺，飄窗贈送；陽臺、飄窗設(shè)計(jì)，風(fēng)景、采光好；128方，4室2廳2衛(wèi)南北通透，高效空間利用；主臥、客廳雙開間朝南，南側(cè)陽臺；寬景陽臺、飄窗贈送，風(fēng)景、采光好；項(xiàng)目為剛需改善住宅區(qū)，以90方，128方為主；邊套設(shè)計(jì)主臥、客廳雙開間朝南，通透性好，北側(cè)雙臥室3.4.2競品分析>>對標(biāo)項(xiàng)目成交/客群分析項(xiàng)目于2014年9月6日正式開盤，總共推出1469套高層房源，已成交1206套，去化82%，成交均價為30000元/㎡；項(xiàng)目高層90方為供求主力戶型，120-140方為供求次主力，以剛需改善需求為主?？蛻魜碓矗喉?xiàng)目客戶分4大塊，其中城西客群占65%，周邊拱墅區(qū)老小區(qū)客群占15%，市中心外溢客群占15%，省內(nèi)外外地客群占5%關(guān)注點(diǎn)：地段、商業(yè)、品質(zhì)。置業(yè)目的：品質(zhì)型剛需、首改、二改。黃龍金茂悅客戶以城西、周邊老小區(qū)為主，較為關(guān)注品質(zhì)和地段鳥瞰圖公寓實(shí)際供應(yīng)成交套數(shù)去化率交易均價存量套數(shù)（元/㎡）80-90109790683%254231911202770072130-140104104100%261880合計(jì)1469120682%——263樓盤名稱中糧天悅（開發(fā)商：中糧）主力戶型117-137㎡拿地時間2014年10月（收購河北天成項(xiàng)目）總戶數(shù)180樓板價17904元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯占地面積9473㎡車位配比1:1建筑面積23683㎡開盤時間2015年9月容積率2.5均價29012中糧天悅距離本案最近，住宅體量僅2.4萬㎡，目前售價已破3萬。從銷售周期來看，與本項(xiàng)目競爭關(guān)系較弱，但價格對本案有參考意義。項(xiàng)目主要依托自身打造的大型綜合體，有完善的商業(yè)配套，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)合理，以舒適型為主從銷售情況來看，開盤至今，成交表現(xiàn)一般，主力去化在117方產(chǎn)品，近期均價30422元/平方米3.4.3競品分析>>中糧天悅面積段供應(yīng)成交去化率成交均價存量套數(shù)置業(yè)目的客群來源客戶特征套數(shù)套數(shù)（元/㎡）110-12013411586%2868219舒適自住65%市中心客群,30%拱墅及大城西客群,5%外地客群黃龍文教市中心本地居民、西湖、拱墅地緣性客戶為主130-140462350%2923823享受型改善合計(jì)18013877%/42///3.4.3競品分析>>形象展示商業(yè)區(qū)入口高層外觀樣板房鳥瞰圖住宅商業(yè)綜合體，僅有1幢住宅樓，其余為商業(yè)，小區(qū)園林精工細(xì)作，將蒙德里安名畫融入社區(qū)主題園林，多主題式架空層3.4.3競品分析>>主力戶型分析117方3室2廳2衛(wèi)橫廳設(shè)計(jì)，6.6米客餐廳開間；臥室、客廳三開間朝南；陽臺、飄窗贈送，風(fēng)景、采光好；主臥走入式衣帽間設(shè)計(jì)；入戶玄關(guān)；137方4室2廳2衛(wèi)入戶玄關(guān)；橫廳設(shè)計(jì)，6.9米客餐廳開間；臥室、客廳三開間朝南；南向雙陽臺連通、飄窗贈送，風(fēng)景、采光好；走入式衣帽間項(xiàng)目為改善住宅區(qū)，以117方，137方為主；戶型開間大，橫廳設(shè)計(jì)，南向雙陽臺連通，主臥走入式衣帽間設(shè)計(jì)3.4.3競品分析>>對標(biāo)項(xiàng)目成交/客群分析項(xiàng)目于2015年9月正式開盤，總共推出180套高層房源，已成交138套，去化77%，成交均價為30422元/㎡；項(xiàng)目高層117方為供求主力戶型，137方為供求次主力，以改善需求為主?？蛻魜碓矗喉?xiàng)目客戶分3大塊，其中市中心客群占65%，拱墅及大城西客群占30%，外地客群占15%關(guān)注點(diǎn)：地段、商業(yè)、配套。置業(yè)目的：品質(zhì)首改、二改。項(xiàng)目于2015年9月開盤，目前已成交高層138套房源，去化率達(dá)77%，去化速度一般，客戶以市中心客群為主，較為關(guān)注配套和地段鳥瞰圖面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交均價存量套數(shù)（元/㎡）110-12013411586%2868219130-140462350%2923823合計(jì)18013877%/42樓盤名稱天陽尚景國際主力戶型89、129拿地時間12年8月21日/13年11月1號總戶數(shù)650樓板價12027/17489元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯占地面積26306/14120㎡車位配比1:1建筑面積65765/40225㎡開盤時間2013年6月容積率2.5/2.3均價26502項(xiàng)目主力在售戶型為89方和129方，目前在售存量19套，近期成交均價為24812元/㎡天陽賞景國際于2013年6月首次開盤，總供應(yīng)943套，目前總成交924套，還剩19套。項(xiàng)目15年成交價格呈現(xiàn)明顯上浮趨勢。3.4.4競品分析>>天陽尚景國際公寓供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率交易均價存量套數(shù)（元/㎡）80-9072771598%236101290-100464598%210461120247446合計(jì)94392498%/193.4.4競品分析>>形象展示入口高層外觀樣板房鳥瞰圖由7棟高層住宅公寓和1棟商業(yè)圍合而成，采用ARTDECO建筑風(fēng)格，高品質(zhì)用材；產(chǎn)品將以精品90方可變?nèi)績蓮d兩衛(wèi)戶型為主，改善型129方可變四房兩廳兩衛(wèi)戶型為輔3.4.4競品分析>>主力戶型分析90方邊套，3室2廳2衛(wèi)雙臥室雙開間朝南；南向陽臺、飄窗贈送，風(fēng)景、采光好；‘90方中間套，3室2廳2衛(wèi)臥室、客廳三開間朝南；南向陽臺、飄窗贈送，風(fēng)景、采光好；項(xiàng)目為剛需改善住宅區(qū)，以90方為主，129方為次主力；129方戶型南向臥室設(shè)計(jì)衣帽間，儲藏間配備129方，4室2廳2衛(wèi)主臥南向大進(jìn)深陽臺；儲藏間設(shè)計(jì)；南向臥室走入式衣帽間3.4.4競品分析>>對標(biāo)項(xiàng)目成交/客群分析項(xiàng)目于2013年6月正式開盤，總共推出943套高層房源，已成交907套，去化96%，成交均價為26500元/㎡；項(xiàng)目高層90方為供求主力戶型，129方為供求次主力，以剛需為主。客戶來源：項(xiàng)目客戶分4大塊，其中城西客群占65%，拱墅及周邊老小區(qū)客群占15%，市中心改善外溢客群占15%，省內(nèi)外外地客群占5%關(guān)注點(diǎn)：地段、配套、價格、品質(zhì)。置業(yè)目的：剛需、首改。項(xiàng)目于2013年6月開盤，目前已成交高層924套房源，去化率達(dá)98%，去化速度快，客戶以城西、周邊老小區(qū)為主，較為關(guān)注品質(zhì)、地段和價格鳥瞰圖公寓供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率交易均價存量套數(shù)（元/㎡）80-9072771598%236101290-100464598%210461120247446合計(jì)94392498%/193.5競品分析>>九龍倉瓏璽地塊名城占地面積容積率建面樓面價申花單元GS05-R21-14地塊196662.24326515232慶隆單元FG01-C2-03地塊184502.95350514541九龍倉瓏璽一期主力供應(yīng)90方和124方戶型各占一半，二期為138方和160方的純改善戶型規(guī)劃純高層，2棟18層，4棟24層，有精裝和毛坯房源；規(guī)劃482戶人數(shù)，553個車位；匠心打造約89-160㎡奢適華宅；同時，以先于時代的理念，將全系產(chǎn)品線得房率優(yōu)化到80％以上，讓九龍倉非凡產(chǎn)品，再次翹楚杭城。樓盤名稱九龍倉瓏璽主力戶型89-160㎡拿地時間2015年6月25日總戶數(shù)482樓板價15232/14541元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯、精裝占地面積19666/18450㎡車位配比1:1建筑面積43265/53505㎡開盤時間預(yù)計(jì)2016年中容積率2.2/2.9均價/面積段戶型配比90方32%124方22%138方23%160方23%合計(jì)100%3.6競品分析>>碧桂園西江月根據(jù)了解碧桂園西江月主要以130-139方戶型為主力，90方和160方以上戶型為次主力項(xiàng)目規(guī)劃有4棟18層高層，3棟8層多層；項(xiàng)目定位純改善型住區(qū)，主力戶型為131方，部分89方和139方戶型；據(jù)悉項(xiàng)目89方戶型能夠做到全邊套，一梯一戶專梯入戶，三房兩廳兩衛(wèi)全明。碧桂園還帶來了非常成熟的碧桂園物業(yè)服務(wù)。他們以“15分鐘到達(dá)、4小時反饋、24小時100%回訪”的高效著稱，門崗甚至要求對業(yè)主有100%識別度，通常還配備灑水車、落葉吹風(fēng)機(jī)等大型清潔設(shè)備。地塊名城占地面積容積率建面樓面價申花單元R21-16地塊187282.44494715841樓盤名稱西江月主力戶型131、89、139㎡拿地時間2015年8月11日總戶數(shù)351樓板價15841元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)/占地面積15841㎡車位配比1:1建筑面積44947㎡開盤時間預(yù)計(jì)2016年中容積率2.4均價/面積段戶型配比90方30%130-139方50%160以上20%3.7競品小結(jié)從個案來看目前在售項(xiàng)目主力戶型以90方為主，隨著板塊價值的上升及改善型需求的增加，新項(xiàng)目120方以上改善型戶型逐漸成為規(guī)劃主力。價格方面120方以上改善戶型，較90方剛需戶型有1000-2000元/㎡溢價。洋房產(chǎn)品區(qū)域較為稀缺，景瑞項(xiàng)目洋房較高層有25%左右溢價，同時銷售速度非常快。洋房產(chǎn)品層層退臺客戶認(rèn)可度較高，同時一層贈送地下室，頂層小面積躍層擁有較高的溢價，景瑞項(xiàng)目一層及頂層戶型售價達(dá)40000元/㎡以上，競品啟示：項(xiàng)目環(huán)境分析01項(xiàng)目整體定位03關(guān)聯(lián)市場研究024.1.1競品分析>>客群分析項(xiàng)目客群來源置業(yè)目的客戶特征運(yùn)河宸園70%杭州城北原住民30%城西客群,市中心辦公客群品質(zhì)型剛需，老改新主要來自運(yùn)河廣場周邊，和睦、大關(guān)等地的老小區(qū)原住民，以及部分拆遷客群，用于老改新，以及給子女購房凱德湖墅60%城北居民，老杭州人30%城西辦公客群10%周邊專業(yè)市場品質(zhì)型剛需，部分子女婚房、首改等和睦、大關(guān)、賣魚橋片區(qū)的地源客戶，市中心及城西、北寫字樓客群，富裕的新杭州人置業(yè)金茂悅65%城西小區(qū)居民，15%周邊拱墅區(qū)老小區(qū)居民15%市中心改善外溢客戶5%省內(nèi)外外地客戶品質(zhì)型剛需、首改、二改城西私企企業(yè)主及公司高管為代表，對項(xiàng)目品質(zhì)和地段較為認(rèn)可天陽尚景國際65%城西小區(qū)居民，15%周邊拱墅區(qū)老小區(qū)居民15%市中心改善外溢客戶5%省內(nèi)外外地客戶品質(zhì)型剛需、首改申花周邊老小區(qū)原住民，及城西高端白領(lǐng)、主管等對項(xiàng)目品質(zhì)和地段較為認(rèn)可申花壹號院55%城西小區(qū)居民，25%周邊拱墅區(qū)老小區(qū)居民15%市中心改善外溢客戶5%省內(nèi)外外地客戶品質(zhì)型剛需、首改、二改申花周邊老小區(qū)原住民，及城西高端白領(lǐng)、主管等對項(xiàng)目品質(zhì)和地段以及價格較為認(rèn)可中糧天悅50%城西小區(qū)居民，25%周邊拱墅區(qū)老小區(qū)居民20%市中心改善外溢客戶5%省內(nèi)外外地客戶品質(zhì)型剛需、首改、二改周邊橋西、和睦等原住民及有實(shí)力的產(chǎn)業(yè)客群，市中心、城西等外區(qū)企業(yè)中高管、小型企業(yè)主，看重未來運(yùn)河CBD價值通過競品研究發(fā)現(xiàn)，地緣性客戶是典型的核心客群，購房多數(shù)用于老改新或給子女購房；其次新杭州人置業(yè)比例有所增加，主要來自黃龍，文教的寫字樓客群4.1.2項(xiàng)目定位分析>>目標(biāo)客群拱墅區(qū)地緣性原住民+產(chǎn)業(yè)（30%）對區(qū)域有情結(jié)的原住民或是拆遷戶區(qū)域內(nèi)寫字樓企業(yè)高管和企業(yè)主區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)客群，周邊的專業(yè)市場及產(chǎn)業(yè)園西湖區(qū)辦公+地緣（60%）古翠路，文一路一帶的寫字樓，以天堂軟件園為首；文二路一帶的寫字樓，以西湖國際科技大廈為首；文三路沿線寫字樓教工路，天目山路寫字樓，以EAC為首區(qū)域內(nèi)老小區(qū)的勞改新客群大杭州及外地客戶（10%）大杭州區(qū)域由于工作等原因，對本案周邊區(qū)域已經(jīng)認(rèn)可的客群來自于甬臺溫的投資客群周邊城市在杭州做生意的老板基于以上研究，本案未來主力客群主要以西湖區(qū)地緣+寫字樓客群為主，城西北的地緣原住民為次主力客群，大杭州及外地客戶為偶得客群大關(guān)朝暉采荷閘弄口景芳三里亭三塘德勝拱宸橋武林湖濱清波小營長慶翠苑賣魚橋北山和睦三墩祥符申花文新古蕩紫金港城西南客群，主要分布在文新、文教、黃龍等片區(qū)，以企業(yè)主和大型公司高管為主地緣性客群，區(qū)域內(nèi)原住民，寫字樓和產(chǎn)業(yè)園大杭州客群，包含在城北、城東、城南，下沙甚至余杭等偶得客戶橋西置業(yè)目的客戶來源家庭結(jié)構(gòu)置業(yè)特征戶型面積房型需求總價承受力剛需首置地緣性居民分巢三口之家地緣性原住民，與父母同住在周邊老小區(qū)，成立家庭后需要與父母分巢居住90方3房200-250萬城西南商務(wù)人群二人世界、三口之家多為城西南的上班族或產(chǎn)業(yè)園企業(yè)主，已經(jīng)在杭州扎根多年，對區(qū)域有一定的認(rèn)可度，選擇在杭州成家置業(yè)90-120方3房250~350萬改善地緣性居民改善三口之家、三代同堂地緣性原住民，已經(jīng)有自己的住房，地緣情節(jié)較重，目前在住房屋面積較小或品質(zhì)較差，又不想離開區(qū)域，選擇在區(qū)域改善90方或120-140方3房或4房250-420萬城西南商務(wù)客群改善三口之家、三代同堂在城西南或杭州其他區(qū)域，因工作在城西黃龍，文教片區(qū)；并且工作穩(wěn)定，職業(yè)飛騰，考慮定居城西，置業(yè)能力較為強(qiáng)勁120-140方或140方以上4房400-450萬特殊需求學(xué)區(qū)置業(yè)三口之家、三代同堂多來自于大杭州鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于自身周邊學(xué)區(qū)條件較差，為了孩子求學(xué)置業(yè)90方2+1房200-250萬異地投資三口之家經(jīng)常來杭州做生意，選擇買一套投資，同時可以兼顧平時偶爾自住90-120方3房或4房200-280萬4.2.1項(xiàng)目定位分析>>整體定位強(qiáng)化地塊資源優(yōu)勢：余杭塘河、鬧中取靜幽靜脫俗的環(huán)境申花核心河谷之上生態(tài)筑品項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)：打造低密度、親近自然、環(huán)保的精品創(chuàng)新產(chǎn)品。區(qū)位規(guī)劃商業(yè)配套教育配套市中心范圍距武林5公里拱墅區(qū)重點(diǎn)熱電廠綜合體規(guī)劃中糧大悅城生活圈賣魚橋小學(xué)景觀產(chǎn)品品牌一線余杭塘河風(fēng)景帶創(chuàng)新戶型、洋房品質(zhì)融信品牌不可復(fù)制增強(qiáng)競爭優(yōu)勢差異化競爭不可復(fù)制大盤效應(yīng)品質(zhì)服務(wù)區(qū)位優(yōu)勢產(chǎn)品區(qū)位：零距離中糧大悅城的生活商業(yè)配套，咫尺銀泰城4.3.1項(xiàng)目定位分析>>物業(yè)規(guī)劃建議根據(jù)土地價值，本項(xiàng)目物業(yè)分布建議沿隱秀路與月亮路周邊規(guī)劃高層物業(yè)，沿河地塊規(guī)劃花園洋房物業(yè)?；ぢ罚▽W(xué)院路）月亮路隱秀路永固路余杭塘河景觀帶花園洋房高層1，100-110方區(qū)域內(nèi)供應(yīng)少，市場空缺，目前在售存量小，存銷周期僅為0.5個月；競爭區(qū)域100-110方存量僅剩1000方，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目僅藍(lán)孔雀有供應(yīng)且去化快速；2，120-140方：區(qū)域內(nèi)改善型產(chǎn)品，是市場上成交次主力，存量低去化快，存銷比較低，是市場熱點(diǎn)去化面積段；120-140方區(qū)域內(nèi)高溢價產(chǎn)品面積段，主要以4房2衛(wèi)為主，配置130-140方產(chǎn)品于資源較優(yōu)處，可獲得高溢價空間，成為區(qū)域改善產(chǎn)品標(biāo)桿；3，160-180方，區(qū)域15年無新增供應(yīng)，去化庫存，在售存量少，存銷比為3.6個月；區(qū)域目前160-180戶型缺乏供應(yīng)，同時從市場發(fā)展來看，未來改善型需求逐漸增加，160-180方改善型需求也逐漸上升具有一定市場潛力。4.3.2項(xiàng)目定位分析>>戶型面積段選擇分析4.3.3項(xiàng)目定位分析>>戶型配比分析戶型配比原則：花園洋房與高層客戶需求不同，前者主要注重身份感及舒適性，后者則注重舒適度及實(shí)用性另外總價接受度也相對較低。因此本項(xiàng)目在花園洋房的打造上需注重品質(zhì)的同時，物業(yè)服務(wù)及附加值需最大化。花園洋房盡可能最大化的前提下需要保證項(xiàng)目整體規(guī)劃品質(zhì)，保證客戶對項(xiàng)目整體品質(zhì)的接受度，建議洋房體量控制在1.5萬方左右。項(xiàng)目用地指標(biāo)占地面積27845㎡容積率2.7建筑面積75182㎡建筑密度28%綠地率30%限高90米物業(yè)面積段分布戶型面積比例高層100-1053室2廳2衛(wèi)20%120-1253+1室2廳2衛(wèi)25%135-1404室2廳2衛(wèi)30%160-1655房2廳3衛(wèi)5%小計(jì)//

80%花園洋房120-165采用層層退臺，可錯層退1層贈送花園及地下室。地下室可做下沉庭院或全明采光6層采用6+1形式，7層挑高并曾送大面積露臺，增加溢價如果條件允許，可提高花園洋房層數(shù)同時花園洋房根據(jù)退臺設(shè)計(jì)，可有多種戶型設(shè)計(jì)。具體根據(jù)設(shè)計(jì)院排布小計(jì)//

20%共計(jì)//100.00%4.4.1項(xiàng)目定位分析>>未來高層售價分析根據(jù)對標(biāo)項(xiàng)目，運(yùn)用市場比較法進(jìn)行價格預(yù)測高層現(xiàn)節(jié)點(diǎn)：毛坯30000元/平方米左右價格定位原則：在價格定位上，以實(shí)現(xiàn)整體均價為銷售目標(biāo)；在對標(biāo)項(xiàng)目選擇上，重點(diǎn)考慮申花核心區(qū)域典型樓盤。備注：黃龍金茂悅近期主力成交為樓王房源，近期成交均價較高，相比之前的成交均價有2000元/㎡左右的漲幅；而悅西臺高層在近期的成交均價相比之前也有一個大幅度的上漲編號對比內(nèi)容權(quán)重本案中糧天悅黃龍金茂悅天陽尚景國際悅西臺得分權(quán)重分得分權(quán)重分得分權(quán)重分得分權(quán)重分得分權(quán)重分X1X2X3X4X51地段10%101101111.190.990.92建筑品質(zhì)15%101.591.35101.591.3591.353內(nèi)部配套10%101111.11011011014交通10%101101111.110190.95物業(yè)管理5%100.5100.590.4590.45100.56環(huán)境10%10110110190.990.97項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃10%10190.980.880.81018風(fēng)格及戶型15%101.591.3591.3591.3591.359開發(fā)商品牌10%10110110110190.910營銷推廣5%100.5100.5100.5100.5100.5合計(jì)100%

10

9.7

9.8

9.25

9.3加權(quán)分系數(shù)比=競品/本案0.970.980.9250.93各項(xiàng)目售價（元）中糧天悅P2(A)30352金茂悅P3(A)30859尚景國際P4(A)24897悅西臺P5(A)28750參考權(quán)重（%）Y240%Y320%Y420%Y520%加權(quán)后價格（元）P2(B)12516.29P3(B)6297.76P4(B)5383.14P5(B)6182.80P加權(quán)303804.4.2

項(xiàng)目定位分析>>未來高層售價分析慶隆單元R21-04地塊：考慮到16年總體價格趨勢的上漲，根據(jù)競品項(xiàng)目的價格漲幅計(jì)算，競品價格年漲幅在8-15%之間，整盤均價與開盤價格的漲幅在5-12%之間；參考地塊周邊已經(jīng)成交土地，預(yù)計(jì)開盤價