某房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)定位及招商策略

前言第一部分商業(yè)定位第一章項(xiàng)目總體定位一、 前期溝通總結(jié)二、 項(xiàng)目總體定位三、 項(xiàng)目的功能定位第二章商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、 定位理由二、 業(yè)態(tài)定位第三章商業(yè)名稱定位一、 商業(yè)案名定位二、 博覽城的說明第四章商業(yè)治理功能定位第四章商業(yè)治理功能定位一、 現(xiàn)有治理格局二、 金潤(rùn)物流的治理功能定位三、 現(xiàn)代化的治理體系第五章商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位一、主題物流定位二、經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位三、 定位規(guī)劃第二部分招商策略第一章招商總策略第二章招商時(shí)期設(shè)置第三章招商工作打算表前言商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高的物業(yè)形狀，在動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲乏的活躍著——高回報(bào)刺激著巨資開發(fā)；而經(jīng)營(yíng)的艱巨加大了風(fēng)險(xiǎn)。要讓商業(yè)物業(yè)從〝炙手〞向〝可熱〞轉(zhuǎn)化，就要在分析大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合項(xiàng)目本身，步步為營(yíng)，攻克風(fēng)險(xiǎn)的城堡。商鋪時(shí)代的來臨，催化了商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加速了都市商業(yè)的繁榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著都市改造步伐的加快和商鋪概念的深化推廣，市中心商圈和洪城大市場(chǎng)的商圈的局面被打破，香江、鴻順德紛紛涌現(xiàn)。本項(xiàng)目要在猛烈的商戰(zhàn)中占據(jù)最高點(diǎn)，就要做好工作中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關(guān)健的一環(huán)，它贏與否關(guān)系著銷售戰(zhàn)的再打策略。要做好招商工作就要有一個(gè)好的招商策略來指導(dǎo)。我們的招商策略在〝贏了再打〞的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好〝贏〞的工作后，然后〝再打〞下一戰(zhàn)爭(zhēng)。項(xiàng)目要生存，必須做好招商工作，積存前期客戶；而招商的成功要有一個(gè)好的策略才能得以保證。但策略不是憑空而生的，是在市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)準(zhǔn)確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營(yíng)上還要有思想。第一部分項(xiàng)目定位第一章項(xiàng)目總體定位一、前期溝通總結(jié)本項(xiàng)目不是一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因而在對(duì)它進(jìn)行評(píng)介和探究其商業(yè)價(jià)值所在時(shí)，是在宏觀區(qū)域市場(chǎng)范疇和大流通領(lǐng)域里查找恰當(dāng)?shù)某雎?。前期?bào)告在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，深入研究了南昌市的商業(yè)進(jìn)展格局，并制造性的提出了''批發(fā)MALL〃的市場(chǎng)形象定位概念和物流中心定位。然而在市場(chǎng)定位方面，報(bào)告并未提出更多可供參考的選擇。沒有能夠充分表達(dá)出本案的相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，''批發(fā)MALL〃的市場(chǎng)定位同樣無法全面表達(dá)本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏足夠的市場(chǎng)引爆力。鑒于此，我們針對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中的部分內(nèi)容進(jìn)行了深度分析。由于南昌市批零業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在不斷惡化，商戰(zhàn)一觸即發(fā)。為幸免正面火拼，尋求更高層面的邊緣性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目在前期報(bào)告中采取〝洛克菲勒不淘金〃策略，跳出圈外，在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨(dú)辟蹊徑，針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)和本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)，為加強(qiáng)市場(chǎng)引爆力，我司在原方案的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)物流中心定位提升出主題物流概念。二、項(xiàng)目的總體定位本項(xiàng)目立足于服務(wù)周邊市場(chǎng)，集批發(fā)、零商品展現(xiàn)交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的大型現(xiàn)代化的主題物流中心。三、項(xiàng)目的功能定位1、功能組合〔1〕展現(xiàn)、交易功能區(qū)該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。展現(xiàn)功能與交易功能區(qū)，形成了前〝展〞后〝?shù)戗暤母窬?，依靠南昌關(guān)于江西極強(qiáng)的輻射作用，通過動(dòng)態(tài)的展覽展現(xiàn)提升本項(xiàng)目的輻射半徑。同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)的要緊差異表現(xiàn)在：?集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利〔吸取零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)〕?增加了展現(xiàn)的設(shè)計(jì)為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展現(xiàn)平有利于展現(xiàn)商品的風(fēng)采，便于看樣定；貨〕?經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)〔通過展覽展現(xiàn)為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展現(xiàn)企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌企業(yè)進(jìn)入本項(xiàng)目，表達(dá)本項(xiàng)目的中檔商品交易中心的定；位〕?銷售形式以開架式銷售為主，統(tǒng)一結(jié)算，營(yíng)造了良好的購物環(huán)境〔良好的購物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進(jìn)入擴(kuò)大零售和批發(fā)交易量；減輕經(jīng)營(yíng)人職員作壓抑，營(yíng)造舒服的工作環(huán)境〕關(guān)于小的代理商可將倉儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需達(dá)到展現(xiàn)功能要求〔設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣；店〕?可配運(yùn)算機(jī)，進(jìn)行客戶治理，倉儲(chǔ)治；MIS系統(tǒng)〕預(yù)留管線?！?〕會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū)該區(qū)域是市場(chǎng)的配套功能區(qū)，要緊是提高本案的檔次和水平同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)；有打算、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。對(duì)服裝，能夠安排各種主題的時(shí)裝表演，動(dòng)態(tài)地推出各個(gè)新產(chǎn)品，并成為一道專門的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題：時(shí)裝系列運(yùn)動(dòng)系列紳士系列學(xué)生系列淑女系列……動(dòng)態(tài)的、系列的活動(dòng)，能夠增加市場(chǎng)的〝熱點(diǎn)〞和〝興奮點(diǎn)〞，吸引人流；組織國(guó)內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會(huì)議和論壇；有目的、有打算地對(duì)批發(fā)企業(yè)的職員和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營(yíng)人的素養(yǎng)，進(jìn)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才能；〔3〕零售功能區(qū)零售功能區(qū)要緊是拉動(dòng)市場(chǎng)的人氣，然而引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對(duì)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動(dòng)其它中小企業(yè)和個(gè)體進(jìn)入。例如，麥德龍的客戶群有60-70%是團(tuán)購客戶，它走的是一種C&C的批零兼售的倉儲(chǔ)式超市功能?；蛘咭雽I(yè)商店的品牌商家，如國(guó)美、蘇寧等電器經(jīng)銷商；東方家園、百安居、好美家、歐培德等建材家居超市、法國(guó)的低壓電器分銷商企業(yè)藍(lán)格賽等。將行業(yè)的巨無霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，形成某種批發(fā)產(chǎn)品種類的集群。同時(shí)，引入一定比例面積的超市專，營(yíng)店，能夠匯聚消費(fèi)人流，增加本項(xiàng)目的出售或出租面積，降低投資商的風(fēng)險(xiǎn)，增加項(xiàng)目的成功率?！?〕休閑娛樂功能本案的經(jīng)營(yíng)者既是一個(gè)龐大的經(jīng)營(yíng)群體，也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，一定對(duì)休閑娛樂功能存在著龐大的需求。一方面，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設(shè)施，另一方面，批發(fā)業(yè)務(wù)通常在下午3-4點(diǎn)鐘終止，需要一個(gè)消費(fèi)的空間。同時(shí)，南昌洪城區(qū)域也沒有較高檔次的休閑娛樂設(shè)施和場(chǎng)所，在本案內(nèi)建立一定的休閑娛樂設(shè)施，能夠填補(bǔ)洪城區(qū)域相對(duì)缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的需求。該區(qū)域?yàn)榕涮追?wù)區(qū)，以滿足本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主體和消費(fèi)者需求為主導(dǎo)，兼顧洪城區(qū)域關(guān)于休閑娛樂的需求，能夠規(guī)劃批發(fā)商會(huì)所，設(shè)置各種時(shí)尚休閑的項(xiàng)目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目；各種主題的餐廳、茶室；設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時(shí)刻休閑活動(dòng)功能等?！?〕倉儲(chǔ)物流功能本案作為位于洪城區(qū)域的新型批MALL倉儲(chǔ)物流功能是重要組成部分。不僅為本案的經(jīng)營(yíng)商家服務(wù)，同時(shí)也將填補(bǔ)整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)空間，獨(dú)享一片利潤(rùn)天空。結(jié)合目前批發(fā)市場(chǎng)〝多批次、小批量〞的特點(diǎn)，能夠?yàn)檫@種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送；?倉儲(chǔ)能夠采納租賃自用和托付治理倉儲(chǔ)服務(wù)區(qū)兩種方式；?關(guān)于加工處理必須設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的包裝模式；整個(gè)倉儲(chǔ)物流服務(wù)能夠托付第三方物流公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，引入倉單經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化；要緊的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工服務(wù)、配送服務(wù)、驗(yàn)收物資、車庫、租車?！?〕信息服務(wù)功能信息服務(wù)功能區(qū)要緊是收集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)公布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建21立世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場(chǎng)信息公布中心是目標(biāo)，要緊功能為媒體公布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展現(xiàn)廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體〔雜志、、報(bào)nternet網(wǎng)絡(luò)。?托付高?；蜓芯克O(shè)計(jì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以推測(cè)和分析市場(chǎng)前景；有組織的收集相關(guān)信息，并實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)姆?wù)；創(chuàng)辦市場(chǎng)自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購服務(wù)，公布推介的活動(dòng)和企業(yè)形象宣傳；攤位展現(xiàn)主題設(shè)計(jì)服務(wù)，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)，提高市場(chǎng)的整體形象水平；負(fù)責(zé)市場(chǎng)自身的宣傳，每年必須有完整的廣告打算，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保證經(jīng)營(yíng)人的共同利益；?借Internet網(wǎng)絡(luò)公布各種信息?！?〕商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū)由于本案的要緊目標(biāo)客戶是企業(yè)，而不是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，在經(jīng)營(yíng)過程中，必定有的需要一定的辦公空間，同時(shí)也存在諸多的商務(wù)活動(dòng)。由于增加人員相對(duì)會(huì)增加成本，商務(wù)功能服務(wù)區(qū)確實(shí)是代理商務(wù)服務(wù)。這些企業(yè)由于規(guī)模較小，資金能力有限，在商務(wù)活動(dòng)中，迫切需要一個(gè)能夠提供一個(gè)完善商務(wù)服務(wù)的辦公環(huán)境。商務(wù)洽談室：供小企業(yè)按小時(shí)租用，如此能夠幸免由于辦公面積較小或沒有辦公場(chǎng)地造成的商務(wù)洽談的不便利性。相伴著商務(wù)洽談室的租賃，同時(shí)提供各種商務(wù)服務(wù)；會(huì)議室/中心：供入駐的中小企業(yè)召開各種會(huì)議使用；俱樂部：中小企業(yè)家的樂園，一方面有固定的場(chǎng)所，另一方面能夠獲得許多的優(yōu)待和服務(wù)；?電子商務(wù)中心文字處理系〔打字、復(fù)印、、裝幀等〕但必須定價(jià)服務(wù)，以減少經(jīng)營(yíng)人的經(jīng)營(yíng)成本；各種咨詢服務(wù)，補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)者的某些不足；秘書服務(wù)：是一大特點(diǎn)，處理經(jīng)營(yíng)者攤位外的公共事務(wù)，包括合同治理，、網(wǎng)絡(luò)訂購記錄服務(wù)，談判記錄等；理財(cái)服務(wù)：是代理財(cái)務(wù)治理〔記帳、憑證、報(bào)，表真〕正了解經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況，并給出經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)上的指導(dǎo)和提示；結(jié)算服務(wù)：是在銀行統(tǒng)一指導(dǎo)和治理下，保證資金的安全性和經(jīng)營(yíng)過程的可信性；會(huì)計(jì)、律師、廣告、印刷等相關(guān)服務(wù)業(yè)的辦公室；商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場(chǎng)所和小型客戶的交易場(chǎng)所，并提供各種相關(guān)的商務(wù)配套服務(wù)，與鋪位交易形成互動(dòng)?！?〕治理功能治理是保證交易的正?；牟畈欢啾ＷC組織由政府有關(guān)部門、進(jìn)展商和經(jīng)營(yíng)主體共同參加的市場(chǎng)治理委員會(huì)；制定和修改市場(chǎng)的治理規(guī)定；解決市場(chǎng)糾紛和分歧；?檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；?決定非營(yíng)業(yè)時(shí)刻的進(jìn)出貨、防盜、防火；?確定商品包裝的標(biāo)準(zhǔn)；?處理緊急情形的問題；?組織有關(guān)推介、展現(xiàn)、培訓(xùn)等有利市場(chǎng)的活動(dòng)；?爭(zhēng)取政府的優(yōu)待政策，制造良好的市場(chǎng)平臺(tái)環(huán)境?成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介服務(wù)組織，專業(yè)商會(huì)，行業(yè)協(xié)會(huì)。9〕公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū)完善的公共設(shè)施，才能保證批發(fā)市場(chǎng)能夠正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場(chǎng)內(nèi)部和外部。外部公共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直截了當(dāng)表達(dá)，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境和諧一致的主題風(fēng)格，因此還包括公共停車場(chǎng)、良好景觀環(huán)境、舒服工作環(huán)境、方便的購物工具、快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購物動(dòng)線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒服的工作和購物環(huán)境，還包括、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、餐飲配套等。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)組合報(bào)告在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定了五大門類、十一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門類四十二個(gè)商品類別的產(chǎn)業(yè)組合模式門類配置標(biāo)準(zhǔn)門類權(quán)重比例門類細(xì)分基礎(chǔ)食品類35%包裝食品、禮裝食品、保健品、綠色食品煙酒類煙、酒、飲料等

門類服裝類各類服裝、鞋帽、紡織品等發(fā)展型門類家居類35%裝潢材料、五金、床上用品、美居用品、具、精美工藝品、花卉等電器類電視、首響、電飯煲、冰箱、洗衣機(jī)、空吸塵器、微波電器、消毒柜等玩具、文具類兒童玩具、成人智力玩具、辦公文化用品樂器、小型科學(xué)器材等潛質(zhì)型門類休閑用品10%體育健身器材、戶外活動(dòng)器材、釣魚器材老年保健器材、休閑體育服裝及用品等影象圖書各類圖書、期刊、電子影象制品大綜型傳統(tǒng)門類日用小百貨17%專門門類地點(diǎn)性土特產(chǎn)類3%古玩類家調(diào)、、二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目的功能架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)構(gòu)成是以主題物流為依靠，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)功能于一體的大型展現(xiàn)交易中心。三、商業(yè)案名定位為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的商業(yè)案名定位為：江西國(guó)際商品博覽城博覽城是指以江西省龐大的資源為依靠，集產(chǎn)品會(huì)展、交易、信息、服務(wù)功能于一體，具有一定檔次，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。它不僅是產(chǎn)品的展覽，也是一個(gè)都市形象、個(gè)性、素養(yǎng)和實(shí)力的集中表現(xiàn)，同時(shí)依舊都市整體價(jià)值的集中表達(dá)。四、治理功能定位商業(yè)策劃的結(jié)果是策劃了一個(gè)案子，鋪出一條路子，帶出一個(gè)班子。商業(yè)策劃的核心表達(dá)在策劃項(xiàng)目的長(zhǎng)期繁榮，因此功能定位至關(guān)重要。中國(guó)物流業(yè)在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的大環(huán)境下有了專門大改善，但在治理功能上還存在明顯的不足。第一，從發(fā)達(dá)國(guó)家來看，現(xiàn)代物流的功能是設(shè)計(jì)、執(zhí)行以及治理客戶供應(yīng)鏈中的物流需求，其特點(diǎn)是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識(shí)，以最低的成本提供客戶需要的物流治理和服務(wù)。而現(xiàn)在，我國(guó)多數(shù)物流企業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)展而來的，企業(yè)服務(wù)內(nèi)容多數(shù)仍停留在倉儲(chǔ)，運(yùn)輸，搬運(yùn)上，專門少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合性的物流服務(wù)，現(xiàn)代物流服務(wù)的功能尚不能得到專門好的發(fā)揮。我國(guó)的物流企業(yè)，不管是物流服務(wù)的硬件依舊軟件與高效率低成本的現(xiàn)代物流還有較大的差距，信息收集、加工、處理、運(yùn)用能力、物流的專門知識(shí)，物流的統(tǒng)籌策劃和精細(xì)化組織與治理能力都明顯不足。其次，條塊分割的物流治理和流通體制制約著物流業(yè)的進(jìn)展。物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)盡管日益明顯，然而物流的組織和治理卻不斷向綜合性進(jìn)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。然而，我國(guó)目前的物流行業(yè)治理仍沿用著打算經(jīng)濟(jì)時(shí)期的部門分割體制。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進(jìn)行治理。依據(jù)這種條塊治理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和治理格局，嚴(yán)峻制約著在全社會(huì)范疇內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對(duì)物流進(jìn)行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，阻礙著物流的社會(huì)化進(jìn)程，制約著現(xiàn)代物流的進(jìn)一步進(jìn)展。1、現(xiàn)有治理格局?洪城大市場(chǎng)洪城大市場(chǎng)由原先的物流中心的代表，現(xiàn)逐步隱退，最要緊的緣故是其物流市場(chǎng)散、亂、差、小、效益低、缺乏現(xiàn)代治理手段。具體表現(xiàn)在：?鴻順德2、金潤(rùn)物流中心的治理功能定位金潤(rùn)物流中心打破原有市場(chǎng)格局，集倉儲(chǔ)、承運(yùn)、搬運(yùn)、營(yíng)運(yùn)、營(yíng)銷、服務(wù)等多種功能為一體，在提升南昌物流業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平的同時(shí)開創(chuàng)了一個(gè)全新的市場(chǎng)空間。金潤(rùn)物流中心的治理還突出愛護(hù)中堅(jiān)租戶群體的利益，從原先任其搶生意到對(duì)各經(jīng)營(yíng)業(yè)主實(shí)施任務(wù)提供，依靠統(tǒng)一營(yíng)業(yè)執(zhí)照的金潤(rùn)物流中心，整合現(xiàn)有個(gè)體運(yùn)輸資源并提升為具有現(xiàn)代物流理念的綜合物流平臺(tái)，利用整合后的超強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力占據(jù)整體貨運(yùn)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)主流，改變以往個(gè)體戶搶生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任務(wù)的格局，最終提升貨運(yùn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)層面，以確保最終的價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3、金潤(rùn)物流中心現(xiàn)代化的治理體系營(yíng)運(yùn)中心矩陣式治理結(jié)構(gòu)是指：按職能劃分的部門與按產(chǎn)品、服務(wù)或工程項(xiàng)目劃分的部門結(jié)合起來的組織形式，每個(gè)成員均要在〝條〞和〝塊〞兩方面分別執(zhí)行兩個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的指揮。這種治理架構(gòu)結(jié)合了近期利益與遠(yuǎn)期利益，利于單位核算，提高了決策質(zhì)量。五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位商業(yè)要成功，經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位是一個(gè)關(guān)鍵因素，形成有個(gè)性的業(yè)態(tài)模式，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。因此，我司在對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位是基于反復(fù)的市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)省外同類市場(chǎng)的論證之上，具有專門強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。1.主題物流定位本項(xiàng)目處于洪城板塊的洪城大市場(chǎng)的正南面，且有承接洪城大市場(chǎng)及周邊五大市場(chǎng)龐大人流和商機(jī)的先天優(yōu)勢(shì)，對(duì)物流而言，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)輻射力。不管是傳統(tǒng)物流，依舊現(xiàn)代物流，物流的定義決定了〝物流〞本身是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體系。前在中國(guó)西部、中部乃至東部沿海蓬勃進(jìn)展的現(xiàn)代物流建設(shè)，差不多停留在〝大流通、大商貿(mào)、大物流〞的初級(jí)認(rèn)識(shí)時(shí)期，這種不具備任何主題、沒有產(chǎn)業(yè)支撐的物流概念一定程度上限制了民間資本對(duì)物流的投資認(rèn)識(shí)，這也正是國(guó)內(nèi)物流建設(shè)之因此〝雷聲大、雨點(diǎn)小〞的重要緣故之一。為此我司將現(xiàn)代物流的定位提升到〝主題物流〞定位。主題物流在現(xiàn)代物流基礎(chǔ)上，依靠地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，涵蓋了產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品采購物流、生產(chǎn)物流、銷售物流、配送物流、回收物流全過程。2.經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位金潤(rùn)物流中心由多種業(yè)態(tài)和諧組成,真正實(shí)現(xiàn)在一個(gè)單一的物流主題下進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng),最大限度地延長(zhǎng)顧客的逗留時(shí)刻，提升了消費(fèi)的比率與金額。、定位指標(biāo)表主題理念定位現(xiàn)代商業(yè)生活形象定位商業(yè)航母；新城標(biāo)；新引擎批零市場(chǎng)功能區(qū)基礎(chǔ)性門類35%食品煙酒

功能定位信息服務(wù)區(qū)門類定位定位服裝進(jìn)展性門類35%家居電器玩具、文具展現(xiàn)交易中心娛樂休閑區(qū)潛質(zhì)性門類10%休閑用品酒店影象圖書大綜傳統(tǒng)門類17%日用小百貨倉儲(chǔ)配送專門門類3%土特產(chǎn)貨運(yùn)服務(wù)區(qū)古玩治理及商務(wù)辦公區(qū)目標(biāo)客戶批發(fā)商業(yè)、零售商業(yè)、輔助商業(yè)、配套服務(wù)價(jià)格定位3.定位規(guī)劃1)糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城定位前提在前期市場(chǎng)調(diào)研過程中，通過對(duì)〝十六大〞的關(guān)注，我們注意到〝三農(nóng)〞問題在中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革中的重要地位。江西是農(nóng)業(yè)大省，糧農(nóng)產(chǎn)品收入占農(nóng)民收入的29％，因此三農(nóng)問題尤顯突出南。昌市是江西省唯獨(dú)一個(gè)核心都市，南昌在解決〝三農(nóng)〞問題方面的態(tài)度直截了當(dāng)阻礙著江西三農(nóng)改革的方向。在地理位置上，江西省銜接中國(guó)兩大〝都市經(jīng)濟(jì)圈〞〔長(zhǎng)三角、珠三角〕，如何關(guān)心、引導(dǎo)江西的優(yōu)質(zhì)糧農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入以上述兩個(gè)地區(qū)為代表的發(fā)達(dá)地區(qū)市場(chǎng)，進(jìn)而擴(kuò)展到國(guó)際市場(chǎng)，提高農(nóng)民依靠農(nóng)產(chǎn)品銷售的直截了當(dāng)收入；降低市場(chǎng)門檻，引導(dǎo)更多農(nóng)民進(jìn)入到商貿(mào)流通領(lǐng)域，改變以往農(nóng)民出力、商家賺錢的傳統(tǒng)市場(chǎng)模式；大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加快進(jìn)展農(nóng)產(chǎn)品流通組織，不斷拓寬農(nóng)民的增收渠道；運(yùn)用信息技術(shù)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，進(jìn)展和扶持一批現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通組織，降低糧農(nóng)產(chǎn)品流通成本，差不多上南昌市今天不得不面對(duì)的情況。隨著中國(guó)政府對(duì)農(nóng)村科技進(jìn)展的強(qiáng)力推動(dòng)，今天的中國(guó)農(nóng)業(yè)差不多接近耕種〝工業(yè)化〞，解放農(nóng)村，引到一部分農(nóng)民剩余勞動(dòng)力〝下崗〞，通過有效地扶持引導(dǎo)，依靠他們對(duì)自身產(chǎn)品的熟知度提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)獵取更大的市場(chǎng)回報(bào)，也是三農(nóng)改革的思路之一。會(huì)展經(jīng)濟(jì)正在逐步成為江西經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的〝助推器〞。會(huì)展經(jīng)濟(jì)集商品展現(xiàn)、交易和經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作等功能為一體，并具備信息咨詢、投資融資和商務(wù)服務(wù)等配套功能，在貿(mào)易往來、技術(shù)交流、信息溝通、經(jīng)濟(jì)合作諸方面發(fā)揮著日益重要的作用，其1:10的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)讓會(huì)展經(jīng)濟(jì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上扮演著越來越重要的角色。金潤(rùn)物流要區(qū)別于其它物流，在定位上就要比他人高一個(gè)層次，這就需要我們的定位依照地點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)來緊密地聯(lián)系政治形式，使定位獨(dú)樹一幟卻又具有可操作性。定位規(guī)劃由此我司在對(duì)本項(xiàng)目的定位規(guī)劃時(shí)，萌發(fā)了依靠糧農(nóng)產(chǎn)品主題物流，提高江西農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也可借此加大政府對(duì)本項(xiàng)目的支持度，將本項(xiàng)目提升到一個(gè)高度。亟待解決的〝三農(nóng)問題〞，強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力作用的會(huì)展經(jīng)濟(jì)，都為本項(xiàng)目開發(fā)提供了定位依據(jù)，我司站在策劃的戰(zhàn)略高度，結(jié)合南昌單核中心都市的地位與作用，通過反復(fù)論證，對(duì)一期市場(chǎng)形象作出如下定位：優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造江西糧農(nóng)精品的商貿(mào)航母〝中國(guó)〔江西〕糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城〞糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城集會(huì)展、交易、物流、信息、服務(wù)功能于一體，其產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)范疇涵蓋糧食系列產(chǎn)品、蔬菜產(chǎn)品、糧食深加工產(chǎn)品、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、園藝花卉產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、方便食品、地點(diǎn)土特產(chǎn)品、畜牧業(yè)產(chǎn)品、水產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)作物、生態(tài)保健品、綠色食品、傳統(tǒng)中藥、棉麻產(chǎn)品、食用菌、生產(chǎn)資料、農(nóng)業(yè)機(jī)械等，并領(lǐng)先引入了生產(chǎn)技術(shù)及農(nóng)業(yè)人力資源兩項(xiàng)交易主體。依靠先進(jìn)的治理理念，通過博覽城營(yíng)運(yùn)中心、信息中心和營(yíng)銷中心的功能設(shè)置，改變傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)物業(yè)治理、經(jīng)營(yíng)治理嚴(yán)峻落后、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境惡劣、交易行為不規(guī)范以及產(chǎn)品整合能力差的落后市場(chǎng)模式。成效推測(cè)糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城是緊扣〝三農(nóng)〞問題，因而，政府不管是在關(guān)注上依舊在支持度上都會(huì)有所偏重。而且只要宣傳到位的話，市場(chǎng)引爆的威力依舊挺大的。只要治理得當(dāng)，糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城的經(jīng)營(yíng)及進(jìn)展的具有專門大的潛力。2)制造業(yè)主題?定位前提糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城由于與政策的聯(lián)系緊密，一方面在政策上可能取得優(yōu)待，但另一方面的風(fēng)險(xiǎn)也是專門大的，因此，我司查找另一條同樣是具有市場(chǎng)爆破力，但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小的定位。?定位規(guī)劃提出制造業(yè)為后補(bǔ)定位。江西制造業(yè)產(chǎn)品博覽城?成效推測(cè)第二部分招商策略第一章招商策略一、策略連續(xù)〝贏了再打〞的策略不僅是金潤(rùn)物流中心整個(gè)項(xiàng)目的總策略，而且同樣貫穿在每個(gè)環(huán)節(jié)之中。在招商策略之中，每一個(gè)步驟的展開也是遵循著〝贏了再打〞的策略，在前一個(gè)步驟〝贏了〞的前提下，執(zhí)行下一個(gè)步驟。二、招商策略1、敲山震虎構(gòu)筑較高的平