【城市綜合體】華潤重慶華潤二十四城典型項目及分析

致:華潤置地（重慶）有限公司FromVisiontoValue投資升值新方向重慶華潤二十四城第一階段調(diào)查報告典型項目調(diào)研及分析導(dǎo)言：本報告是在4月9日匯報會資料基礎(chǔ)上依據(jù)業(yè)主意見進行修改和完善，所有調(diào)研數(shù)據(jù)以數(shù)據(jù)的可取得性為基礎(chǔ)，涉及商業(yè)機密的內(nèi)容不在本報告中出現(xiàn)。本報告商家訪談部分涉及采訪對象請貴司予以保密。目錄A.項目整體工作范疇及本次匯報內(nèi)容

A1.項目整體工作范疇

A2.本次匯報內(nèi)容B.項目工作方法介紹

B1.城市分析

B2.消費者研究C.項目下一步工作計劃項目整體工作范疇第一階段：重慶市典型商業(yè)項目調(diào)研及商家訪談、消費者調(diào)研第二階段：重慶市商業(yè)市場調(diào)研報告（包括周邊商業(yè)現(xiàn)狀及未來同期上市重點項目分析、對比城市中高端商業(yè)代表案例研究）第三階段：初步定位本次匯報內(nèi)容重慶市典型商業(yè)項目調(diào)研重點項目發(fā)展歷程分析消費者調(diào)研、商家訪談主要結(jié)論一階段調(diào)研對本項目的借鑒意義本項目小組在華潤置地與TCBL研策部的緊密合作下，在第一階段完成了重慶典型商業(yè)項目調(diào)研、消費者調(diào)研以及商家訪談的工作。主要工作方法為：典型項目實地調(diào)研項目小組進行了為期一個月的全市范圍的市場調(diào)查，走訪了6家購物中心和4家百貨?北城天街?西城天街?大都會廣場?鼎固日月光?萬達廣場?上海城購物中心?美美百貨?新世紀(jì)江北店?新世紀(jì)解放碑店?新世紀(jì)楊家坪店商家訪談32家?2010年3月9日?2010年3月24日?2010年4月9日?2010年4月25日?2010年5月5日會議溝通5次主要工作方法消費者訪談1353份?解放碑商圈160份?觀音橋商圈150份?沙坪壩商圈100份?楊家坪商圈100份?南坪商圈100份?直崗大道50份?大渡口50份?晶麗館50份?南濱路50份?項目周邊200份?西部奧特萊斯102份?大都會冰場41份?電話訪談100份美美百貨太平洋百貨伊勢丹百貨代理公司迪生創(chuàng)建華鐙集團名瑞公司漢帛公司亨吉利世界名表中心次主力店紅楓庭蘇寧HOLAMUJINOVOi.t個人護理瑪花纖體Sephora東田造型餐飲渝信大蓉和一茶一坐雍雅山房美麗工房菩提素服務(wù)金寶貝英孚教育西西弗書店

路虎車展購物中心1龍湖北城天街2龍湖西城天街3大都會廣場4鼎固日月光中心廣場重慶萬達廣場重慶上海城百聯(lián)購物中心購物中心龍湖北城天街項目概況擁有160余家精品專賣店、2家精品超市、1個五星級電影院（15個影廳）、1個專業(yè)體育用品連鎖賣場、1家主力百貨店、3個休閑景觀廣場、30余家特色餐飲娛樂休閑場所、680個泊車位的大型停車場，是目前重慶規(guī)模最大、功能最完善的國際時尚潮流購物中心。資料來源：TCBL研究中心項目概況開發(fā)商龍湖地產(chǎn)物業(yè)管理重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司地理位置江北區(qū)占地面積30,000㎡總建筑面積約150,000㎡商業(yè)類別商業(yè)+商務(wù)+居住商業(yè)體量（建筑面積）不含車庫建筑面積約140,000㎡，遠東百貨及新館建筑面積分別約40,000㎡及30,000㎡，專賣區(qū)約70,000㎡。地下面積約44,000，其中停車場建筑面積約30,000㎡，超市14,000㎡(使用面積約10,000㎡)開業(yè)時間2003年11月營業(yè)時間10:00AM—10:00PM停車位數(shù)量680個項目定位集購物、娛樂、休閑、餐飲為一體的國際時尚潮流生活購物中心主力店遠東百貨、BHG超市、UME影院北城天街整體業(yè)態(tài)以服飾零售為主，搭配餐飲、休閑娛樂和服務(wù)業(yè)態(tài)，品牌以國際潮流時尚品牌為主。整體品牌檔次為中高，品牌性較高。樓層定位清晰，業(yè)態(tài)搭配及租戶組合突出項目特色。樓層分布購物中心業(yè)態(tài)配比注：1、業(yè)態(tài)配比統(tǒng)計不包含百貨/超市主力店；2、數(shù)據(jù)均以實際實用面積計算。3、服務(wù)主要為美容美體、眼鏡、個人護理類業(yè)態(tài)，包含瑪花纖體、美麗田園SPA、精益眼鏡、屈臣氏、金寶貝、龍攝影等。業(yè)態(tài)面積（平米）比例品牌數(shù)量比例娛樂5,05010.6%10.5%服飾26,62156.1%15876.7%餐飲12,07025.4%3517.0%服務(wù)3,7137.8%115.3%合計47,454100.0%206100.0%主力店面積配比（建筑面積）專賣區(qū)+新館面積（平米）（不含超市）86,00061.4%主力店面積

BHG超市（平米）14,00010%主力店面積遠東百貨（平米）40,00028.6%合計140,000100%資料來源：TCBL研究中心樓層樓層分布B1生活超市LG國際品牌服飾、休閑餐飲1F國際品牌服飾、休閑餐飲2F國際品牌服飾、特色餐飲3F流行服飾、特色餐飲、個人護理4F流行服飾、特色餐飲、休閑娛樂5F休閑娛樂購物中心龍湖北城天街項目概況北城天街已經(jīng)成為重慶第二大商圈中最成功之購物中心，樹立國際時尚潮流品牌中心標(biāo)桿地位；成為國際品牌進入西南區(qū)或重慶的商業(yè)市場之首選開店地；樓層定位規(guī)劃清晰、租戶組合合理、凸顯購物中心特色；商鋪出租率達到95%及以上，維持5%換租率，不斷提升品牌檔次，進行更合理的租戶組合。資料來源：TCBL研究中心購物中心龍湖北城天街項目概況西城天街是楊家坪第一家購物中心，為區(qū)域居民提供了新的生活方式；購物中心規(guī)劃有主力百貨店、精品生活超市、五星級國際影院、品牌服飾潮流專賣店、中西餐飲、娛樂休閑名店、纖體中心、電玩城等，引進了包括津樂匯百貨（正在調(diào)整中）、UME國際影院旗艦店、等主力店和星巴克、萬寧、G-STAR、CKjeans等國際潮流品牌店。資料來源：TCBL研究中心項目概況開發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)物業(yè)管理重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司區(qū)位重慶市九龍坡區(qū)楊家坪步行街占地面積28,000㎡總建筑面積200,000㎡商業(yè)建筑面積共78,000㎡，不含車庫面積；其中地上約63,000㎡，地下約15,000㎡。商業(yè)形態(tài)零售、寫字樓開業(yè)時間2008年3月28日營業(yè)時間10：00A.M-10；00P.M停車位數(shù)量車庫約47,000㎡，車位1052個項目定位為時尚青年及中青年家庭提供服務(wù)的購物中心主力店津樂匯百貨、永輝超市、UME影院項目定位：為時尚年輕人及年輕家庭提供服務(wù)的時尚潮流購物中心。購物中心龍湖西城天街項目概況注：1、該數(shù)據(jù)不包含超市主力店；2、該數(shù)據(jù)為實際實用面積計算。3、服務(wù)主要包含美容美體，眼鏡、個人護理等,如瑪花纖體、金寶貝、萬寧等。業(yè)態(tài)配比樓層分布專賣區(qū)面積（平米）40,28766.53%主力店面積（永輝超市）（平米）8,27113.66%主力店面積（津樂匯百貨）（平米）12,00019.82%合計60,558100%主力店面積配比（使用面積）業(yè)態(tài)品牌數(shù)量比例面積（平米）比例娛樂21.2%6,23215.5%服飾11771.3%21,75654.0%餐飲3320.1%10,01424.9%服務(wù)127.3%2,2845.7%合計164100.0%40,287100.0%資料來源：TCBL研究中心樓層樓層業(yè)態(tài)分布B1超市、美食廣場、生活零售、流行服飾LG時尚品牌服飾、快速餐飲、個人護理1F國際時尚品牌服飾、時尚餐飲2F流行服飾、特色餐飲3F流行服飾、特色餐飲、休閑娛樂4F品牌餐飲、休閑娛樂購物中心龍湖西城天街項目概況西城天街是楊家坪商圈第一家購物中心，為區(qū)域居民提供全新生活方式；引進多個國際時尚潮流品牌，如星巴克、CKJEANS、G-STAR、萬寧等，均為第一次進入楊家坪商圈之品牌；樓層規(guī)劃定位清晰，特色突出；商鋪出租率達到92%及以上，維持5-8%換租率，不斷提升品牌檔次，進行更合理的租戶組合。資料來源：TCBL研究中心購物中心龍湖西城天街項目概況大都會廣場是重慶第一家購物中心，包括主力店、影院、餐飲、服飾零售多種業(yè)態(tài)組合；

大都會廣場于1997年開業(yè)，至今仍然是重慶最具代表性購物中心之一。項目概況開發(fā)商和記實業(yè)（重慶）有限公司開發(fā)商和記實業(yè)(重慶)有限公司物業(yè)管理家利物業(yè)管理有限公司占地面積18,717㎡總建面230,000㎡容積率12商業(yè)體量裙樓商業(yè)100,000㎡（包括百貨，西樓不屬于和黃產(chǎn)業(yè)），海逸酒店30,500㎡商務(wù)寫字樓51,300㎡。其中購物中心使用面積約30,000㎡，百貨使用面積約22,000㎡開業(yè)時間1997年9月24日營業(yè)時間10:00AM—10:00PM停車位約4,900㎡，共計402個（地下兩層）主力店太平洋百貨項目定位中高檔大型綜合購物中心項目定位：重慶大都會廣場定位于中高端時尚潮流家庭購物中心。它位于重慶市渝中區(qū)解放碑南區(qū)依仁巷舊址，它一個是集停車場、百貨公司、展覽廳、五星級酒店、高級寫字樓、保齡球館、網(wǎng)球場、真冰溜冰場、室內(nèi)游泳池、電影城等于一體的一座大規(guī)模的綜合性現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)中心。購物中心大都會廣場項目概況代表品牌業(yè)態(tài)配比注：1、該數(shù)據(jù)不包含百貨主力店；2、該數(shù)據(jù)為實際實用面積計算。業(yè)態(tài)面積（平米）占比零售16,98358.04%餐飲7,09024.23%休閑娛樂4,52015.45%服務(wù)6672.28%合計29,260100.00%專賣區(qū)面積36,000㎡62.1%主力店面積（太平洋百貨）22,000㎡37.9%合計58,000㎡100%主力店面積配比（以60%得房率計算）資料來源：TCBL研究中心樓層樓層業(yè)態(tài)分布LG國際品牌服飾、個人護理、休閑餐飲1F國際品牌服飾2F國際品牌服飾、特色餐飲3F國際品牌服飾4F流行服飾5F休閑運動服飾、運動零售、保齡球館6F休閑娛樂、特色餐飲、真冰場7F大型餐飲、特色餐飲、個人護理注：此處服務(wù)主要指美發(fā)：匠人美發(fā)。購物中心購物中心大都會廣場項目概況購物中心大都會廣場項目概況大都會廣場是重慶首家購物中心，以其全面的業(yè)態(tài)組合和租戶組合引領(lǐng)了本地十年的商業(yè)發(fā)展趨勢；

商業(yè)建筑形式、配套設(shè)計較具前瞻性，至今仍是重慶購物中心的典型案例；

不斷提升品牌檔次，引進國際一、二線時尚品牌。資料來源：TCBL研究中心日月光中心廣場擁有西部最大的室內(nèi)免稅店，引進包括愛馬仕、萬寶龍等國際一線品牌；日月光購物中心以18-35歲為主力消費人群，主要有休閑服飾、餐飲娛樂、時尚數(shù)碼三大業(yè)態(tài)；絲芙蘭、香港影兒集團會所、costa

coffee、101牛排、中國IT巨頭“鼎好電子商城”等已簽約入駐。開發(fā)商重慶鼎固房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理重慶鼎固物業(yè)管理有限公司地理位置渝中區(qū)較場口民權(quán)路88號總建筑面積720,000㎡容積率17商業(yè)體量160,000㎡(其中:一期110,000㎡,二期50,000㎡,)。其中地下面積約60,000㎡，地上面積約88,000㎡開業(yè)時間2010年1月16日營業(yè)時間10:00AM—10:00PM停車位數(shù)量約60,000㎡，共1,320個車位，位于項目4-7層。主力店鼎好電子商城、免稅商場項目定位年輕、時尚一站式快速消費的現(xiàn)代購物中心資料來源：TCBL研究中心項目定位：定位為中高檔時尚家庭購物中心。業(yè)態(tài)以餐飲、零售為主，有效的彌補了較場口區(qū)域的以娛樂業(yè)為主的市場現(xiàn)狀。利用地塊地理特征打造多首層商業(yè)形態(tài)，引進國際品牌服飾增強商業(yè)號召力。購物中心鼎固日月光中心項目概況資料來源：TCBL分析整理樓層主營業(yè)態(tài)B2餐飲/電玩/超市生活廣場B1服飾/珠寶/鞋/皮具1F化妝品/服飾/免稅店/咖啡廳/黃金珠寶/IT數(shù)碼2F運動休閑/餐飲/時尚IT數(shù)碼3F餐飲/停車場4F餐飲/停車場5-7F停車場注：鼎固日月光中心廣場目前仍在招商階段，因此數(shù)據(jù)按照規(guī)劃面積和業(yè)態(tài)進行統(tǒng)計，統(tǒng)計面積為店鋪使用面積

資料來源：TCBL研究中心主力店面積配比(建筑面積）專賣區(qū)面積81,500㎡74.10%主力店面積（卜蜂蓮花）10,000㎡9.10%鼎好電子城15,000㎡13.60%免稅店3,500㎡3.20%合計110,000㎡100%業(yè)態(tài)面積（平米）占比零售24,78462%餐飲15,00137%服務(wù)4391%娛樂1,0373%合計40,224100%注：1、該數(shù)據(jù)不包含主力店；2、該數(shù)據(jù)為實際實用面積計算。3、此處服務(wù)業(yè)態(tài)主要指銀行及茶葉專賣。業(yè)態(tài)配比購物中心鼎固日月光中心項目概況鼎固日月光以購物中心搭配專業(yè)賣場模式，通過具有號召力的主力店迅速吸引人流；項目目前定位與規(guī)劃、租戶組合、品牌搭配出現(xiàn)誤差，無法突出項目特色，項目整體定位清晰度不明顯，后期可通過規(guī)劃定位調(diào)整來提升；資料來源：TCBL研究中心購物中心鼎固日月光中心項目概況開發(fā)商重慶萬達商業(yè)廣場有限公司物業(yè)管理重慶萬達商業(yè)廣場管理有限公司地理位置南坪步行街核心區(qū)域總建筑面積780,000㎡商業(yè)體量約250,000㎡，其中自持商業(yè)中心面積約90,000㎡，超市10,000㎡，商業(yè)街50,000㎡，酒店及寫字樓101,000㎡容積率8開業(yè)時間2009年12月11日營業(yè)時間10:00AM—10:00PM停車位約80,000㎡,共1,495個車位主力店萬達影城、萬千百貨、艾美酒店項目定位中檔購物中心萬達四大支柱產(chǎn)業(yè)（商業(yè)地產(chǎn)、百貨連鎖、文化產(chǎn)業(yè)和高級酒店）重慶萬達廣場是萬達開發(fā)的第三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，整體配合南坪商圈改造進行產(chǎn)品升級。憑借良好的品牌屬性和號召力，引進了大量的時尚潮流品牌和商家，幫助南坪商圈重新樹立和定位形象。重慶萬達廣場的開業(yè)提升了區(qū)域消費檔次，為區(qū)域消費者提供了新的生活方式。資料來源：TCBL研究中心項目整體規(guī)劃為酒店、電器主力店和百貨主力店加購物中心，典型的啞鈴式商業(yè)形態(tài)規(guī)劃。萬達定位于為區(qū)域型中檔購物中心，多個主力店、次主力店搭配購物中心的商業(yè)模式。購物中心重慶萬達廣場項目概況樓層品類及主力店B1F食尚大道LG繽紛天地UG萬千百貨/伊炫購物街/國美電器1F萬千百貨/大玩家超樂場/國美電器2F萬千百貨/大歌星量販KTV/奇樂兒兒童主題樂園/哈寶兒童生活廣場3F萬千百貨/萬達國際影城/圓緣園時尚餐廳/金漢斯南美烤肉4F萬千百貨/德莊火鍋/菜香源酒樓項目整體規(guī)劃為酒店、電器主力店和百貨主力店加購物中心，典型的啞鈴式商業(yè)形態(tài)規(guī)劃。萬達定位于為區(qū)域型中檔購物中心，多個主力店、次主力店搭配購物中心的商業(yè)模式。專賣區(qū)零售6,21435%服務(wù)3,40819%餐飲3,40819%休閑娛樂4,78427%合計

17,814100%主力店業(yè)態(tài)面積比例萬千百貨35,12648.7%國美電器3,8405.3%大歌星KTV4,5756.3%萬達國際影院5,4227.5%神采飛揚電玩4,4446.2%專賣區(qū)

18,71425.9%合計

72,121100.0%主力店面積配比注：1、該數(shù)據(jù)不包含主力店；2、該數(shù)據(jù)為實際實用面積計算。3、此處服務(wù)業(yè)態(tài)主要指寶馬名車展示、安琪兒攝影、IT專賣零動館等。購物中心業(yè)態(tài)配比購物中心重慶萬達廣場項目概況萬達四大產(chǎn)業(yè)（商業(yè)地產(chǎn)、百貨連鎖、文化產(chǎn)業(yè)和高級酒店）均在本項目體現(xiàn)，是萬達的第三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。項目整體定位較符合市場需求，結(jié)合酒店、百貨、主力店的號召力吸引人流，有效縮短商業(yè)培養(yǎng)期。資料來源：TCBL研究中心購物中心重慶萬達廣場項目概況第一代第二代第三代產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)城市綜合體選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心/開發(fā)區(qū)及新興CBD規(guī)模5萬平方米15萬平方米40－80萬平方米業(yè)態(tài)純購物為主功能購物為主，輔以少量餐飲娛樂多業(yè)態(tài)綜合主力商家超市/家電/影院超市/建材/家電/影院百貨/超市/家電/美食/影院未來增加：休閑、健康經(jīng)營模式主要與沃爾瑪合作，全國拓展，銷售一樓商鋪面積增大，整體持有，零售業(yè)態(tài)占80％以上持有主要商業(yè)，住宅、寫字樓及商鋪的銷售緩解資金問題建筑形態(tài)單個盒子組合式綜合體案例長沙、南昌、青島沈陽、天津?qū)幉?、上海、北京、成都、重慶萬達商業(yè)產(chǎn)品分析資料來源：TCBL研究中心購物中心重慶萬達廣場項目概況萬達商業(yè)模式分析資料來源：TCBL研究中心購物中心重慶萬達廣場項目概況目前，萬達在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已具備五重優(yōu)勢：政府支持、選址優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、商戶資源優(yōu)勢、商業(yè)模式優(yōu)勢。圍繞這五重優(yōu)勢，通過資源整合使萬達的商業(yè)地產(chǎn)平臺具備了突出的競爭力。產(chǎn)業(yè)鏈上游土地黃金位置——低地價——地價款分期

效果1:前期啟動資金壓力小，支持連鎖擴張

效果2:成本低，可低租金吸引商家資金核心部分（銷售回款＋銀行資金＋自有）＋借助外力（麥格理私募＋建銀國際私募）

效果1:借助外力，擺脫資金鏈緊張局面

效果2:借助銷售回款“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，商業(yè)地產(chǎn)打開了“通路”局面品牌連鎖品牌＋企業(yè)品牌＋單體項目大體量資源訂單模式——整合土地資源、商戶資源

效果1:招商前置，不僅解決了開業(yè)壓力，同時將招商成效轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)鏈上游競爭優(yōu)勢

效果2:“訂單模式”的“前對程序”，成為萬達商業(yè)模式的核心之一規(guī)劃設(shè)計商業(yè)部分、五星酒店等持有部分，自由設(shè)計院，快速復(fù)制。不斷進行經(jīng)驗積累，在產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃和人流動線設(shè)計上日趨成熟萬達商業(yè)模式分析資料來源：TCBL研究中心購物中心重慶萬達廣場項目概況產(chǎn)業(yè)鏈中游招商“國際商業(yè)品牌戰(zhàn)略合作伙伴”＋“國內(nèi)一線品牌”＋“萬達自主商業(yè)產(chǎn)業(yè)”

效果1:對地方政府、小商戶、置業(yè)投資者產(chǎn)生較強吸引力

效果2:有效支持開業(yè)，縮短商業(yè)孵化期銷售只租不售——購物中心

必須銷售——住宅、部分寫字樓、社區(qū)商鋪

效果1:只租不售部分，整體經(jīng)營，增強商業(yè)的吸引力

效果2:第三代產(chǎn)品的銷售部分對前兩代顯著增加，解決資金鏈問題

效果3:核心位置、城市綜合體，銷售部分成本低、利潤高建設(shè)明確的工期要求和項目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

效果1:保證工程質(zhì)量

效果2:提高資金周轉(zhuǎn)率后期經(jīng)營商業(yè)運營自主招商、商業(yè)運營團隊，對后期業(yè)態(tài)調(diào)整形成較大支持

商業(yè)運營團隊、能力仍有待加強萬達商業(yè)模式分析資料來源：TCBL研究中心購物中心重慶萬達廣場項目概況開發(fā)商重慶嘉發(fā)實業(yè)有限公司物業(yè)管理重慶富美嘉物業(yè)管理有限公司地理位置南岸區(qū)南坪西路32號建筑面積1,100,000㎡容積率7商業(yè)體量共266,000㎡，地上5層地下1層，購物中心面積約130,000㎡，紅星美凱龍面積約68,000㎡，嘉德數(shù)碼城約20,000㎡，商業(yè)街約48,000㎡開業(yè)時間2009年9月營業(yè)時間10:00AM—10:00PM停車位數(shù)量共1500個，其中購物中心占用約700個主力店東方商廈、家樂福、紅星美凱龍項目定位中檔購物中心上海城規(guī)劃了二十多萬平米的商業(yè)配套，酒店式公寓、商務(wù)樓等商務(wù)設(shè)施，超大型購物中心，紅星美凱龍大型家居賣場、數(shù)碼廣場以及多條商業(yè)街，打造出一個超區(qū)域的大型商業(yè)中心地標(biāo)。資料來源：TCBL研究中心

重慶百聯(lián)上海城購物中心是目前重慶單體量最大的商業(yè)項目，以多個主力店與購物中心結(jié)合模式，整體定位規(guī)劃為中高檔家庭式購物中心。依托集團優(yōu)勢引進多個首次進入南坪甚至重慶的品牌，為區(qū)域消費者提供更多消費體驗。購物中心重慶百聯(lián)上海城購物中心項目概況資料來源：TCBL分析整理樓層館名主力店B1惠在消費城家樂福、東方商廈1F國際精品城紅星美凱龍、東方商廈化妝品、眼鏡鐘表等2F潮流靚裳城紅星美凱龍、東方商廈女裝、配飾等3F紳士名品館紅星美凱龍、東方商廈男裝、配飾等4F生態(tài)美食城餐飲、娛樂、休閑5F文化娛樂城華誼影城、餐飲、娛樂、休閑專賣區(qū)零售9,11247%服務(wù)2,47813%餐飲6,94736%休閑娛樂1,0205%合計

19,557100%主力店面積配比資料來源：TCBL研究中心主力店業(yè)態(tài)建筑面積（平米）占比東方商廈24,50018%家樂福8,5006%紅星美凱龍68,00051%華誼兄弟影院4,4503%拉斯維加量版KTV8,6856%專賣區(qū)

19,55715%合計

133,692100%注：1、該數(shù)據(jù)不包含主力店；2、該數(shù)據(jù)為實際實用面積計算。3、此處服務(wù)主要指個人護理、銀行、婚紗攝影等，如萬寧、工商銀行、1970婚紗攝影等。購物中心業(yè)態(tài)配比購物中心重慶百聯(lián)上海城購物中心項目概況依托集團優(yōu)勢，百聯(lián)上海城引進大量時尚潮流品牌，包括SEPHORA,STARBUCKS,K&C,AQUASCUTUM等品牌，其中K&C是首次引進重慶的品牌；項目集合紅星美凱龍、東方商廈、華誼兄弟影院、家樂福四大主力店，輔以次主力店如ELAND等，在項目運營早期可吸引人流，迅速推動購物中心整體項目的商業(yè)成熟，縮短培養(yǎng)期；項目目前自身定位與南坪區(qū)域的市場現(xiàn)狀在契合度上出現(xiàn)一定誤差，后期可通過規(guī)劃和品牌進行調(diào)整。資料來源：TCBL研究中心購物中心重慶百聯(lián)上海城購物中心項目概況百貨1美美百貨2江北新世紀(jì)--世紀(jì)新都3解放碑新世紀(jì)4楊家坪新世紀(jì)--瑞成商都美美百貨是重慶第一家奢侈品綜合店，集合了多個國際一線品牌。項目內(nèi)餐飲品牌有朕之味和外婆橋，及少量服務(wù)類品牌。業(yè)態(tài)較為單一。項目概況項目名稱重慶美美時代百貨開發(fā)商龍慶物業(yè)發(fā)展(重慶)有限公司位置重慶市渝中區(qū)鄒容路100號開業(yè)日期2005年3月總建筑面積約150,000㎡，其中地下面積約70,000㎡，地上面積約120,000㎡商業(yè)面積約50,000㎡，使用面積約35,000㎡開業(yè)時間2005年3月10日營業(yè)時間10:00AM—10:00PM停車場約60,000㎡，車位共計約1,500個項目定位精品型百貨百貨重慶美美時代百貨項目概況資料來源：TCBL研究中心美美百貨為重慶第一家奢侈品綜合店，高端百貨店；目前業(yè)態(tài)規(guī)劃較單一，缺乏與之定位相匹配的餐飲、娛樂業(yè)態(tài)與零售業(yè)態(tài)相互動；LG、1F與其他樓層的租戶及品牌搭配不盡合理，客層不易共享。百貨重慶美美時代百貨項目概況資料來源：TCBL研究中心世紀(jì)新都是新世紀(jì)百貨旗下面積最大、配套設(shè)施最完善的百貨店;

位于重慶市江北區(qū)觀音橋步行街中心，經(jīng)營面積達4.2萬平方米;

世紀(jì)新都2009年全年營業(yè)額超過17億元，連續(xù)四年蟬聯(lián)重慶單體賣場銷售冠軍。項目概況位置江北建新北路37號（觀音橋步行街）開發(fā)商重慶財信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶市兆鑫置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司重慶市大正物業(yè)管理有限公司建筑面積60,000㎡營業(yè)面積42,000㎡定位及檔次現(xiàn)代百貨，中高檔樓層地下2層，地上7層開業(yè)時間2000年開業(yè)，2006年擴店后重新開業(yè)營業(yè)時間09:00AM-10:00PM百貨新世紀(jì)百貨世紀(jì)新都項目概況資料來源：TCBL研究中心資料來源：TCBL研究中心百貨新世紀(jì)百貨世紀(jì)新都項目概況內(nèi)部配套電梯數(shù)量扶手梯每層6部;梯（客）4部直行，1部觀光;直梯（貨）：2部中庭1個經(jīng)營狀況貨品比較齊全，價格中檔偏高，經(jīng)營狀況較好人流量正常營業(yè)時間平均人流量：100,000人次/天招商/營業(yè)率滿租消費者區(qū)域中高收入白領(lǐng)女性、中高收入家庭及公務(wù)員營銷推廣渠道促銷：贈品實用、時尚；調(diào)整：引進40余個服飾品牌，其中包括TOMMY及AQ；返現(xiàn)、打折、無條件退貨；定位：面向都市白領(lǐng)，尤其是高收入的都市白領(lǐng)業(yè)態(tài)比例服裝50%，生活超市10%，餐飲8%，家居家電床上用品7%，箱包皮鞋5%，玩具精品配飾5%，化妝品5%，珠寶名表5%，辦公健身2%，其它3%(按業(yè)態(tài)面積估算)交通可達性公交車611、426、132、465、115、711、601、863、125、709、127、112、181、603、608、630等可到達觀音橋，然后步行5-10分鐘到該商場。新世紀(jì)百貨為重慶本地傳統(tǒng)百貨中營業(yè)額最佳之百貨企業(yè)；

管理出色，提供無條件退換貨服務(wù)；

針對中高收入女性及家庭，引進更多時尚潮流品牌如BENEFIT、AQUASCUTUM、TOMMY等滿足消費者需求；項目概況開發(fā)商重慶商社新世紀(jì)百貨公司物業(yè)管理新世紀(jì)百貨物業(yè)管理公司地理位置鄒容路商業(yè)體量16,000㎡，三年內(nèi)擴容至46,000㎡開業(yè)時間1995年1月15日年營業(yè)額08年銷售額達9億元營業(yè)時間10:00AM—10:00PM停車位數(shù)量無停車位項目定位中檔偏高傳統(tǒng)百貨重慶商社旗下的百貨品牌，與重慶百貨齊名的傳統(tǒng)百貨公司，本地品牌認度高。是商社集團的第一家百貨公司；

定位中檔偏高，針對中高收入女性及家庭消費者提供服務(wù)。資料來源：TCBL研究中心百貨新世紀(jì)百貨解放碑商都項目概況百貨新世紀(jì)百貨解放碑商都項目概況項目整體以傳統(tǒng)的百貨規(guī)劃和形態(tài)出現(xiàn)，熟悉重慶本土的主流消費群的需求，品牌和品類根據(jù)市場多次調(diào)整后逐漸形成獨特的經(jīng)營優(yōu)勢和品牌價值；解放碑新世紀(jì)受其體量限制，業(yè)態(tài)品牌豐富度較弱；

位于重慶核心商圈的黃金口岸，業(yè)績位于新世紀(jì)連鎖百貨第二名。資料來源：TCBL研究中心項目概況開發(fā)商重慶商社新世紀(jì)百貨公司物業(yè)管理新世紀(jì)百貨物業(yè)管理公司地理位置楊家坪步行街內(nèi)商業(yè)體量26,000㎡開業(yè)時間2005年年營業(yè)額2008年7.5億元營業(yè)時間10:00AM—10:00PM停車位數(shù)量約3710㎡，共150個項目定位中檔大眾百貨瑞成商都定位大眾品牌店，以廣大工薪族為目標(biāo)顧客群，同時兼顧部分中高端消費者的需求。能順應(yīng)市場的變化隨時調(diào)整其品牌和品類，使得其在楊家坪商圈銷售額一直名列前矛。資料來源：TCBL分析整理資料來源：TCBL研究中心百貨新世紀(jì)百貨瑞成商都項目概況百貨新世紀(jì)百貨瑞成商都項目概況楊家坪新世紀(jì)是新世紀(jì)百貨連鎖發(fā)展版圖上較為重要的一家百貨；瑞成商都年銷售額位列新世紀(jì)連鎖百貨銷售前三甲；品牌檔次中檔，近年引進部分中檔略偏高品牌

，把握市場方向滿足消費者需求。項目規(guī)劃定位方面，北城天街和大都會廣場在定位準(zhǔn)確度、租戶組合、業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌性上均處于各購物中心水平之上；清晰的市場定位和特色突出的租戶組合為購物中心的整體成功提供了最重要的條件。上海城、鼎固日月光在商業(yè)定位與市場契合度上有所偏差，導(dǎo)致租戶組合沒有突出項目定位特色，經(jīng)營表現(xiàn)難以達到預(yù)期；但主力店為它們帶來了一定的人流和收益，拉動項目整體商業(yè)發(fā)展。萬達廣場購物中心通道橫向長度超過300米，可能導(dǎo)致人流動線循環(huán)減緩或滯留，可在業(yè)態(tài)規(guī)劃上給予補救措施。項目名稱北城

天街西城

天街大都會鼎固

日月光萬達

廣場上海城備注評分標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)秀：5良好：4合格：3不合格：2項目屬性

項目規(guī)劃定位商業(yè)定位與市場契合度545353*指項目整體商業(yè)定位與形象是否相符租戶組合與商業(yè)定位契合度545343*契合度指其租戶組合與整體商業(yè)地位是否相符租戶經(jīng)營表現(xiàn)445432

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃543343*包含業(yè)態(tài)組合和品牌組合是否體現(xiàn)項目整體商業(yè)定位交通動線組織444434*包含項目內(nèi)外的交通動線組織情況商家品牌性544434*以品牌的知名度和市場占有率進行品牌性的判定小計282426212219

資料來源：TCBL研究中心典型項目比較分析項目名稱北城

天街西城

天街大都會鼎固

日月光萬達

廣場上海城備注評分標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)秀：5良好：4合格：3不合格：2項目屬性

項目運營管理項目人氣545343*包括項目知名度商鋪出租率545345*已考慮換租率因素租金收益情況445333

推廣活動水平545443*包括推廣活動形式、效果物業(yè)管理水平554343*主要包括保安、保潔及賣場設(shè)施管理情況小計242124161917

項目運營管理方面，北城天街和大都會廣場在項目人氣、出租率、推廣活動方面表現(xiàn)上佳；但北城天街整體租金收益稍遜大都會廣場，而大都會廣場在物管服務(wù)上略有失色。購物中心的運作需要優(yōu)秀的管理團隊進行全面運營服務(wù)，不斷優(yōu)化租戶組合、提升品牌檔次的同時，項目整體推廣宣傳和配套服務(wù)不容小覷。鼎固日月光和上海城在運營管理上表現(xiàn)滯后，但作為新開發(fā)的項目，在推廣上鼎固以主力店作為宣傳熱點，吸引年輕消費者目光，提升項目知名度；上海城依托集團招商優(yōu)勢引進中高端服飾及國際休閑餐飲品牌，增強項目商業(yè)競爭力。資料來源：TCBL研究中心典型項目比較分析項目名稱北城

天街西城

天街大都會鼎固

日月光萬達

廣場上海城備注評分標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)秀：5良好：4合格：3不合格：2項目屬性

項目物業(yè)硬件設(shè)施外立面443443*包含外立面風(fēng)格、電子屏幕、廣告位等的建筑特點和形式。停車場配置及可達性332553*包含車位數(shù)量是否充裕、設(shè)施是否齊備、管理是否完善、導(dǎo)視系統(tǒng)是否完善等。裝修檔次443433*主要為賣場內(nèi)部公共購物空間。導(dǎo)視系統(tǒng)指向性543444*包含導(dǎo)視系統(tǒng)布局是否明顯、可識別及指向性是否清晰服務(wù)設(shè)施人性化553443*包含是否有殘障設(shè)施、設(shè)施便利性及人性化等。

212014212016

項目物業(yè)硬件設(shè)施方面，龍湖北城天街、西城天街、鼎固日月光、萬達廣場均以自身條件位列重慶購物中心排名前列。購物中心的外立面形象、裝修、導(dǎo)視及服務(wù)是未來購物中心關(guān)注的方向。值得一提的是，大都會廣場經(jīng)過13年的運營，硬件設(shè)施持續(xù)為商業(yè)發(fā)展提供空間和條件，表明項目設(shè)計的前瞻性規(guī)劃尤為重要；預(yù)計項目商業(yè)發(fā)展的中長期所需條件，為項目的持續(xù)運作提供了保障和便利，也易于控制成本，但前期投入較大。資料來源：TCBL研究中心典型項目比較分析重慶購物中心現(xiàn)狀分析項目名稱北城

天街西城

天街大都會鼎固

日月光萬達

廣場上海城備注評分標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)秀：5良好：4合格：3不合格：2項目屬性

項目規(guī)劃定位商業(yè)定位與市場契合度545353*指項目整體商業(yè)定位與形象是否相符租戶組合與商業(yè)定位契合度545343*契合度指其租戶組合與整體商業(yè)地位是否相符租戶經(jīng)營表現(xiàn)445432

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃543343*包含業(yè)態(tài)組合和品牌組合是否體現(xiàn)項目整體商業(yè)定位交通動線組織444434*包含項目內(nèi)外的交通動線組織情況商家品牌性544434*以品牌的知名度和市場占有率進行品牌性的判定。項目運營管理項目人氣545343*包括項目知名度商鋪出租率545345*已考慮換租率因素租金收益情況445333

推廣活動水平545443*包括推廣活動形式、效果物業(yè)管理水平554343*主要包括保安、保潔及賣場設(shè)施管理情況項目物業(yè)硬件設(shè)施建筑外立面443443*包含外立面風(fēng)格、電子屏幕、廣告位等的建筑特點和形式停車場配置及交通可達性332553*包含車位數(shù)量是否充裕、設(shè)施是否齊備、管理是否完善、導(dǎo)視系統(tǒng)是否完善等裝修風(fēng)格檔次443433*主要為賣場內(nèi)部公共購物空間導(dǎo)視系統(tǒng)指向性543444*包含導(dǎo)視系統(tǒng)布局是否明顯、可識別及指向性是否清晰人性化服務(wù)設(shè)施553443*包含是否有殘障設(shè)施、設(shè)施便利性、可識別性等合計736564586152

資料來源：TCBL研究中心典型項目比較分析重點項目發(fā)展歷程分析1997年大都會廣場（太平洋百貨）10萬體量2003年龍湖北城天街14萬體量2007年重慶嘉信茂廣場5萬體量2008年龍湖西城天街7.8萬體量2009年重慶百聯(lián)上海城購物中心13萬體量重慶萬達廣場10萬體量2010年鼎固日月光中心廣場開業(yè)11萬體量從重慶購物中心發(fā)展來看，2003以前僅有大都會廣場和龍湖北城天街兩個購物中心。隨著城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展需求，2007年至2010年開始涌現(xiàn)購物中心，共有5個購物中心分別在解放碑商圈、南坪商圈、楊家坪商圈出現(xiàn)，體量從5萬至13萬不斷擴增。起步階段發(fā)展階段重慶購物中心發(fā)展歷程2003年開業(yè)龍湖北城天街開業(yè)受非典影響，招商狀況不佳以家具賣場為主，定位不準(zhǔn)確2005年一次改造與華夏柏欣確立顧問合作，進行第一步改造：建筑結(jié)構(gòu)改造加蓋玻璃頂棚，營造舒適的購物環(huán)境2006年二次改造華夏柏欣進行第二次全面改造：確定北城天街時尚潮流定位，并開始引進國際潮流品牌2007年分區(qū)A區(qū)和B區(qū)定位明晰，全面開展招商工作確立A區(qū)和B區(qū)的定位2008年品牌升級引進哈根達斯和星巴克，哈根達斯在開業(yè)不到3個月已經(jīng)達到全國坪效排名第一對A、B區(qū)進行再次定位和提升，更換品牌2009年新館開業(yè)9月28日龍湖北城新館開業(yè)，引進多個獨家時尚潮流品牌，奠定北城潮流時尚標(biāo)桿地位2010Continue…龍湖北城天街改造歷程資料來源：TCBL研究中心重點項目發(fā)展歷程分析2003年2005年2006年2007年購物中心改造：沒有清晰定位；家具品牌、零售品牌混雜，規(guī)劃凌亂；硬件配置無法提供滿意的購物環(huán)境購物中心硬件改造：加蓋玻璃天幕，改善購物環(huán)境，打造全天候購物空間；動線、燈光和環(huán)境改善；購物中心定位規(guī)劃：確定北城天街時尚潮流定位；以中心廣場為界，進行A、B區(qū)分區(qū)規(guī)劃并確定不同的定位；購物中心定位規(guī)劃：進一步拓展招商工作，落實規(guī)劃定位；2003年2005年2006年2007年2003年2005年2006年2007年購物中心定位規(guī)劃：初步進行商業(yè)規(guī)劃和定位，基本確定北城天街時尚潮流定位；購物中心品牌引進購物中心品牌引進：引進首次進入重慶的Starbucks,haagen-Dazs購物中心品牌引進：引進多個首次進入重慶的國際品牌購物中心硬件改造：合并LG層后通道位置，引進i.t.品牌，有效提升出租面積購物中心硬件改造：清理星座廣場廣告位，進行統(tǒng)一規(guī)劃，并設(shè)立導(dǎo)視系統(tǒng)硬件改造商業(yè)規(guī)劃招商代理資料來源：TCBL研究中心重點項目發(fā)展歷程分析2008年2009年2010年2010年購物中心改造：將2F原中移動位置合并后通道面積，有效提升出租面積，引進UNIQLO品牌2008年2009年20082009年2010年購物中心定位規(guī)劃：A、B區(qū)品牌檔次全面提升，打造時尚潮流中心地位。購物中心品牌引進：多個首次進入重慶的國際時尚潮流品牌。購物中心品牌引進：更多國際時尚潮流品牌。購物中心改造：收回華聯(lián)位置，重裝改造新館開幕，加裝200平米電子屏購物中心品牌引進：潮流品牌及國際女裝品牌紛紛引進北城。購物中心定位規(guī)劃：A區(qū)提升為國際高端品牌區(qū)；B區(qū)提升為國際時尚潮流品牌區(qū)。購物中心改造：進一步優(yōu)化購物中心店鋪面積，提升出租面積購物中心定位規(guī)劃：進一步鞏固和強化分區(qū)定位，提升品牌檔次。硬件改造不斷改善購物環(huán)境定位明晰逐步提升品牌檔次引進多個首家或獨有品牌，增強競爭力硬件改造商業(yè)規(guī)劃招商代理資料來源：TCBL研究中心重點項目發(fā)展歷程分析2008年3月28日西城天街試營業(yè)開業(yè)2009年2010年更換經(jīng)營不佳的品牌；引進與項目定位更貼近的品牌；

明確項目整體定位及各樓層定位規(guī)劃；

引進眾多第一次進楊家坪商圈的品牌，確立項目形象；收回津樂匯位置，根據(jù)樓層定位確立新增面積規(guī)劃；引進適合品牌，加強樓層定位概念；擴大業(yè)態(tài)優(yōu)勢，打造標(biāo)桿形象，提升購物中心整體形象資料來源：TCBL研究升級現(xiàn)有品牌檔次，調(diào)整經(jīng)營不佳商戶收回津樂匯位置，進一步升級西城天街整體形象發(fā)揮自身優(yōu)勢，購物中心全面提升重點項目發(fā)展歷程分析龍湖西城天街改造歷程品牌檔次品牌美美百貨大都會廣場北城天街鼎固免稅店協(xié)信星光68煌華新紀(jì)元備注國際一線品牌LouisVuitton

洽談中

Gucci

洽談中

已開業(yè)洽談中

Cartier

已開業(yè)

洽談中

Bvlgari

洽談中

Tiffany&Co

洽談中

BV

洽談中

Prada

洽談中

已開業(yè)

Hermès

已開業(yè)

Dior

洽談中

洽談中

Burberry

已開業(yè)

已開業(yè)洽談中

Maxmara

已開業(yè)

洽談中

Ferragamo

已開業(yè)

Fendi

洽談中

洽談中

Chloé

洽談中

Tod's

已開業(yè)

Celine

洽談中

重慶奢侈品牌及快速時尚品牌進駐情況購物中心發(fā)展分析商業(yè)發(fā)展分析品牌檔次品牌美美百貨大都會廣場北城天街鼎固免稅店協(xié)信星光68煌華新紀(jì)元備注國際一線品牌Bally

已開業(yè)

已開業(yè)洽談中

Escada

已開業(yè)

Loewe

洽談中

Zegna

已開業(yè)

洽談中

MontBlanc已開業(yè)已開業(yè)

洽談中

EmporioArmani已開業(yè)

洽談中

Coach

洽談中

已開業(yè)

Kenzo

洽談中

AgnèsB.

洽談中

Just

Cavalli

已開業(yè)

SergioRossi

洽談中

Versace

已撤柜

Dunhill

已開業(yè)

已開業(yè)

HugoBoss

已開業(yè)

Canali

已開業(yè)

Givenchy

已開業(yè)

洽談中

Lancel

已開業(yè)