中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系

近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)支持房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策。房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，2004年末，城鎮(zhèn)居民按戶計(jì)算的住房自有化率達(dá)到80%以上，建筑和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例接近10%。房地產(chǎn)業(yè)給居民提供了新的資產(chǎn)形式，住房成為除金融資產(chǎn)以外，居民持有的最重要資產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。與中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有周期波動(dòng)的特征一樣，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也經(jīng)歷了幾個(gè)周期，發(fā)展的第一階段是1978～1991年，是理論突破與試點(diǎn)起步階段，1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1987～1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。第二階段從1992年至1995年，是房地產(chǎn)非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段。1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。最近房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。第三階段從1995年至2002年，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段。隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。第四階段是從2003年以來(lái)，是價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段。2003年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。本文將從宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的角度，分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用，分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資、銷售、房地產(chǎn)價(jià)格水平與我國(guó)固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)和全社會(huì)物價(jià)水平的關(guān)系。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)關(guān)系的研究包括：Davis和Heathcote（2001）發(fā)現(xiàn)，美國(guó)住房投資的標(biāo)準(zhǔn)差是非住房投資標(biāo)準(zhǔn)差的兩倍，美國(guó)住房投資領(lǐng)先于經(jīng)濟(jì)周期（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值），而非住房投資滯后于經(jīng)濟(jì)周期（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）。Ortalo-Magne和Rady（1998）發(fā)現(xiàn)，在美國(guó)和英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易額、住房?jī)r(jià)格和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是相關(guān)的，但住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)性大于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易額的波動(dòng)性又大于住房?jī)r(jià)格。一房地產(chǎn)開發(fā)投資與全部固定資產(chǎn)投資的關(guān)系（一）月度房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資的關(guān)系2004年，全國(guó)城鎮(zhèn)共完成房地產(chǎn)投資13158.25億元，比2003年增長(zhǎng)28.1%，增速略高于25.8%的全社會(huì)固定資產(chǎn)增長(zhǎng)速度，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比重從1998年的12.7%提高到2004年的18.8%。從房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)看，1992年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資經(jīng)歷了3個(gè)周期：第一個(gè)周期從1992年2月到1995年7月，形成了房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)的時(shí)期，最高增長(zhǎng)率曾高達(dá)147%，但由于對(duì)迅速升溫的房地產(chǎn)熱缺少有效的監(jiān)管，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度呈現(xiàn)混亂現(xiàn)象，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷短暫繁榮后，從1994年開始增長(zhǎng)率普遍大幅回落，至1995年7月達(dá)到最低點(diǎn)，增長(zhǎng)率降為17.2%。第二個(gè)周期從1995年7月至1997年12月，在這一時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入急劇發(fā)展之后的收縮期，市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入鞏固、停頓和消化階段。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)則是進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展階段。第三個(gè)周期從1998年開始至目前，隨著1998年取消住房實(shí)物分配為主的住房體制改革和2000年按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資迎來(lái)了長(zhǎng)達(dá)7年的平穩(wěn)快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度保持在30%以上，房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一（見圖1）。圖1中國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)同期比增長(zhǎng)率從房地產(chǎn)投資與全部投資增長(zhǎng)情況看，1998年是一個(gè)分水嶺，在1998年以前，房地產(chǎn)開發(fā)投資與全部固定資產(chǎn)投資的走勢(shì)是有差別的，但1998年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資與固定資產(chǎn)開發(fā)投資余額同期比的走勢(shì)是基本相同的。（二）年度住宅投資增長(zhǎng)與GDP增長(zhǎng)和固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的關(guān)系1982～2004年的23年間，GDP增長(zhǎng)率與全社會(huì)住宅投資增長(zhǎng)率的關(guān)系表現(xiàn)在以下方面。（1）住宅投資增長(zhǎng)的波動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于GDP增長(zhǎng)的波動(dòng)性。在這一期間，GDP增長(zhǎng)率的年度平均值為9.76%，標(biāo)準(zhǔn)差為2.89%，而全社會(huì)住宅投資增長(zhǎng)率的年度平均值為18.75%，標(biāo)準(zhǔn)差為13.53%。住宅投資的增長(zhǎng)率和波動(dòng)幅度都大大高于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率和波動(dòng)幅度。表現(xiàn)為在經(jīng)濟(jì)處于上升階段，住宅投資增長(zhǎng)較經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更快；而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度處于下降階段，住宅投資增幅下降的程度較經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降的幅度更大。（2）有大約一半的年份GDP增長(zhǎng)率與全社會(huì)住宅投資增長(zhǎng)率的走勢(shì)一致，1983～2004年的22年間，有12年GDP增長(zhǎng)率與全社會(huì)住宅投資增長(zhǎng)率同升同降，其余10年兩者的走勢(shì)并不同向。（3）GDP增長(zhǎng)率與全社會(huì)住宅投資增長(zhǎng)率走勢(shì)相反的年份有：①在改革開放初期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步階段的1983年、1984年和1985年，住宅投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響還并不顯著。②治理經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的1988年、1993年和2004年，1987年和1992年宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，經(jīng)調(diào)控后，1988年和1993年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率較上年有所回落，但對(duì)住宅投資的調(diào)控效果不明顯，出現(xiàn)了政策滯后，1988年和1993年住宅投資增幅不降反升，尤其是1993年增幅達(dá)到了歷史上的最高值。2003年以來(lái)，宏觀調(diào)控措施逐步到位，2004年經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，但2004年住宅投資增幅較2003年仍有較大上升。③是在刺激內(nèi)需，依賴房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)內(nèi)需的1998年，GDP增幅回落，但住宅投資增幅開始出現(xiàn)拐點(diǎn)，增長(zhǎng)率大幅提升（參見圖2）。圖2中國(guó)年度住宅投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的對(duì)比可見，從經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的角度看，1998年以來(lái)，盡管住宅投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重是下降的（參見圖3），但住宅投資在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面可以發(fā)揮重要作用，但在宏觀調(diào)控時(shí)期，住宅投資也往往成為影響調(diào)控效果的一個(gè)重要因素，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)“易拉不易控”的特征。圖3全社會(huì)住宅投資及其占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重二房地產(chǎn)銷售與消費(fèi)增長(zhǎng)的關(guān)系我們比較了2000年以來(lái)各月銷售給居民個(gè)人的商品房金額的當(dāng)月同期比增長(zhǎng)率以及社會(huì)消費(fèi)品零售總額的當(dāng)月同期比增長(zhǎng)率，兩個(gè)增長(zhǎng)率的走勢(shì)見圖4。計(jì)算兩個(gè)指標(biāo)之間的動(dòng)態(tài)相關(guān)系數(shù)，我們有圖5。圖4房地產(chǎn)銷售和消費(fèi)增長(zhǎng)率的對(duì)比圖圖5商品房銷售與社會(huì)消費(fèi)品t+j的相關(guān)系數(shù)商品房銷售和居民消費(fèi)的關(guān)系是弱的負(fù)相關(guān)關(guān)系，兩者的當(dāng)期相關(guān)系數(shù)為-0.11，說(shuō)明兩者的關(guān)系較弱。從商品房銷售的增長(zhǎng)看，當(dāng)期商品房銷售增長(zhǎng)后，對(duì)未來(lái)的消費(fèi)增加造成負(fù)面影響，居民在購(gòu)買商品房以后，其后的消費(fèi)增長(zhǎng)將受到約束，具體而言，一個(gè)月后的相關(guān)系數(shù)為-0.22，第2、3、4月后的相關(guān)系數(shù)分別為-0.13、-0.16和-0.10，對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)增長(zhǎng)形成了壓力。從社會(huì)消費(fèi)品零售的增加看，居民用于消費(fèi)品消費(fèi)支出增加，將限制其未來(lái)購(gòu)買商品房的能力，具體而言，居民消費(fèi)品消費(fèi)增長(zhǎng)率與其后半年內(nèi)各月商品房銷售增長(zhǎng)率的相關(guān)系數(shù)分別為-0.12、-0.15、-0.19、-0.17、-0.24、-0.12，影響效果可以持續(xù)到1年以后，與12個(gè)月后商品房銷售增長(zhǎng)率的相關(guān)系數(shù)為-0.23。居民消費(fèi)品增長(zhǎng)率對(duì)商品房銷售增長(zhǎng)率的影響時(shí)滯更長(zhǎng)（參見圖5）。在我國(guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)中，銷售給居民個(gè)人的商品房是不計(jì)入消費(fèi)品零售總額的，如果我們把社會(huì)消費(fèi)品零售總額與銷售給居民的商品房金額加總在一起作為居民全部消費(fèi)的話，則這種含義的居民全部消費(fèi)中商品房消費(fèi)的占比逐年增加，2000年、2001年、2002年、2003年、2004年底的這個(gè)比例分別為7.5%、7.4%、10%、11.8%、14.2%，2005年7月底則達(dá)到18.1%。三房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與通貨膨脹的關(guān)系2004年以來(lái)，房屋銷售價(jià)格上漲較快。全國(guó)商品房和商品住宅價(jià)格穩(wěn)中趨升，上升幅度逐年加快。以1997年第4季度為基期（1997年4季度＝100），可以得到1997年第4季度至2004年第4季度全國(guó)商品房和商品住宅銷售價(jià)格定基比指數(shù)（見圖6）。從價(jià)格指數(shù)圖中可以看出，全國(guó)商品房和商品住宅的銷售價(jià)格逐年上升，且上升幅度逐年加快。圖6季度定基比商品住宅和商品房銷售價(jià)格指數(shù)2005年第1季度，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)12.5%，增幅同比提高5.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅售價(jià)增長(zhǎng)13.5%，增幅提高7個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的全國(guó)35個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格，第1季度同比上漲10.5%，環(huán)比上漲2.8%，其中有8個(gè)城市的住宅銷售價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%，分別是上海19.9%，廈門16.5%，成都14.7%，青島13.7%，杭州12.4%，濟(jì)南11.9%，寧波11.4%，南京11.2%。房?jī)r(jià)上漲幅度明顯高于居民消費(fèi)價(jià)格和住房租賃價(jià)格的漲幅（見圖7）。圖7商品房和住宅銷售季度同期比價(jià)格指數(shù)（上年同期=100）從圖7可以看出，盡管商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率在2004年和2005年達(dá)到了兩位數(shù)，但以消費(fèi)物價(jià)指數(shù)計(jì)價(jià)的通貨膨脹率一直低于5%，2005年以來(lái)圍繞2%～3%波動(dòng)，說(shuō)明物價(jià)上漲對(duì)通貨膨脹率的影響是十分有限的，這主要由于兩方面原因：首先，在居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)的統(tǒng)計(jì)中只涵蓋了一部分房屋租賃價(jià)格的因素，而我國(guó)房屋租賃價(jià)格指數(shù)并沒有像商品房銷售價(jià)格那樣快速增長(zhǎng)，商品房銷售價(jià)格在我國(guó)消費(fèi)物價(jià)指數(shù)中的權(quán)重十分有限，從這個(gè)角度看，消費(fèi)物價(jià)指數(shù)只反映了那些沒有購(gòu)買商品房的居民的消費(fèi)價(jià)格水平，而并不反映或低估了購(gòu)買商品房的那部分消費(fèi)者的實(shí)際消費(fèi)價(jià)格水平。其次，盡管商品房?jī)r(jià)格的上漲可能帶動(dòng)企業(yè)廠房等生產(chǎn)要素成本的增加，但我國(guó)企業(yè)對(duì)生產(chǎn)要素成本上升的消化能力較強(qiáng)，通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新等手段消化了